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Territoires de l'urbain en Asie

 | 
Manuelle Franck
, 
Thierry Sanjuan

Quatrième partie. Les modèles de l'habiter

Le borey, une nouvelle référence résidentielle pour Phnom Penh ?

Gabriel Fauveaud

Texte intégral

  • 1 En avril 1975, les Khmers rouges, groupe communiste d’obédience maoïste, prennent le contrôle de l (...)
  • 2 Qui se caractérise par la forte domination de Phnom Penh sur la hiérarchie urbaine nationale, la c (...)

1Depuis la fin des années 1990, les marchés résidentiels de la capitale cambodgienne se réorganisent à un rythme soutenu. Aujourd’hui, un peu plus de trente ans après la fin du régime khmer rouge, Phnom Penh est redevenue une métropole sud-est asiatique dynamique. Cependant, les modalités actuelles de la gestion des territoires urbains portent encore les stigmates de la « désurbanisation » (Durand-Lasserve, 1998) perpétrée par les Khmers rouges1. De même, le redressement de l’économie locale et le processus de métropolisation2 de Phnom Penh sont largement tributaires de la dépendance du Cambodge vis-à-vis de l’importante aide au développement et de l’influence tant politique que économique de certains acteurs régionaux, au premier rang desquels la Chine (Goldblum, 2012 ; Bafoil, 2013).

  • 3 Entre 1994 et 2011, le taux de croissance annuel moyen du Cambodge s’élève à 7,8 % du PIB environ (...)

2Depuis le début des années 1990, le secteur immobilier a particulièrement bénéficié de ces flux de capitaux régionaux et internationaux. Ce secteur économique stratégique pour les habitants de la capitale, les institutions publiques et les entreprises est devenu, au cours des années 2000, un levier économique important pour une partie de la population urbaine en quête d’un secteur d’activité dynamique où réinvestir les gains de la croissance économique soutenue enregistrée au cours des dix dernières années3. En conséquence, les marchés immobiliers de Phnom Penh sont portés par une forte spéculation foncière depuis la fin des années 1990, tendance qui semble s’atténuer à partir de 2008, la capitale enregistrant une baisse d’environ 30 % en moyenne des valeurs immobilières résidentielles (CBRE, 2010). Depuis 2011 cependant, ces dernières semblent avoir peu à peu retrouvées un regain de croissance.

  • 4 Certaines terres se vendaient au cours des années 1990-2000 à moins de 1 dollar le mètre carré.

3La réorganisation des marchés immobiliers depuis les années 1990 s’illustre par la multiplication de projets résidentiels privés, l’édification de tours de grande hauteur dans le centre et la production de projets de grande ampleur au centre comme en périphérie. Parallèlement, la multiplication des transactions individuelles et l’accélération de l’auto-construction s’accompagnent du départ d’une partie importante de la population du centre vers les périphéries au cours des années 2000, là où l’augmentation des prix fonciers reste plus mesurée4, mais où les perspectives de gains spéculatifs sont les plus prometteuses.

4À partir des années 1990, les périphéries de Phnom Penh deviennent un laboratoire de la réorganisation des marchés résidentiels dans la capitale. En un peu plus de vingt ans, entre 1990 et 2013, les références immobilières de la population citadine semblent avoir largement évolué. Entre influences internationales et initiatives locales, le marché résidentiel à Phnom Penh s’appuie sur des processus de transfert, de réappropriation et de reformulation de nouveaux modes de production de biens immobiliers portés par des acteurs locaux et internationaux. Plus particulièrement, la multiplication de projets dénommés borey, ou « cités résidentielles », et une certaine homogénéisation apparente des nouveaux espaces urbains qu’elle génère invitent à reconsidérer les modalités de l’évolution de manière de faire la ville au Cambodge. Au sein de ce chapitre, nous émettrons l’hypothèse que les borey sont devenus une nouvelle « référence résidentielle » à Phnom Penh, tant pour les habitants que pour les acteurs immobiliers locaux. Plus largement, nous avancerons que ces « cités résidentielles », parce qu’elles représentent la pierre angulaire de la reconstruction des savoir-faire en matière de production urbaine au Cambodge, invalident la commune hypothèse d’une homogénéisation des formes architecturales et urbanistiques en Asie du Sud-Est par le transfert de modèles urbains issus principalement de l’Occident, dont les communautés fermées en représentent une de leurs formes les plus typiques (Dick et Rimmer, 2009).

La production d’une nouvelle référence résidentielle

Le compartiment chinois à Phnom Penh : ancrage et survivance d’une forme bâtie sud-est asiatique

5La réorganisation de la production immobilière à Phnom Penh est passée par la recherche de nouvelles références résidentielles à partir de la fin des années 1980. Ce processus s’est appuyé concomitamment sur la résurgence d’une partie de l’héritage architectural local et sur le transfert et la réappropriation de formes bâties régionales et internationales. Ces trois processus ont participé de la refondation de références architecturales à Phnom Penh, qui représente le socle de la réorganisation des marchés immobiliers locaux après 1979, mais plus particulièrement après le début des années 1990.

6La France et le Cambodge signent un accord de protectorat en 1863. L’entreprise coloniale française à Phnom Penh a favorisé, dès son arrivée, le remplacement d’une partie de l’habitat préexistant, principalement le bâti végétal, car particulièrement propice aux incendies (Lamant, 1991). À partir du début du xxe siècle, les colons encouragent ainsi la construction de « compartiments chinois », c’est-à-dire de logements peu larges et en longueur, comprenant une grande pièce au rez-de-chaussée ouverte sur la rue et généralement dédiée au commerce. Ces bâtiments étaient alors principalement construits et habités par les minorités chinoises de Phnom Penh, qui représentaient près de 50 % de la population de la ville (environ 5 000 personnes) au moment de la signature du traité de protectorat (Goulin, 1966). Au début du xxe siècle, différents témoignages rapportent une préférence pour la construction de compartiments chinois au détriment d’autres formes bâties, même européennes (Edwards, 2007).

  • 5 Cette tendance est particulièrement mise en valeur dans les travaux de Vann Molyvann, principal ar (...)

7La prévalence des compartiments chinois dans la production immobilière ralentit fortement à partir des années 1950, lorsque le Cambodge gagne son indépendance. La création d’un nouveau style architectural d’inspiration moderne, le New Khmer, s’accompagne d’un « retour » à Phnom Penh de la maison sur pilotis, considérée alors par les architectes cambodgiens et les étrangers comme un des fondements de l’habitat khmer typique. Le pilotis est par ailleurs largement repris par les architectes modernistes, faisant écho aux propres recherches de Le Corbusier tout comme à la maison rurale cambodgienne5. L’intérêt renouvelé pour ce type d’habitat est notamment visible dans de nombreux rapports et études produits entre les années 1950 et les années 1970 (voir notamment Smuh, 1963, 1964 ; Lemarchands, 1972 ; Uk, 1975).

  • 6 Le redémarrage du commerce « informel » de biens immobiliers est attesté dès le début des années 1 (...)

8À la différence de la maison sur pilotis, le compartiment chinois semble quelque peu délaissé par les architectes du New Khmer à partir des années 1950. Ce type de bâti ne semble pas incarner le renouveau de la culture khmère tant il paraît associé à la colonisation ou, tout simplement, tant il semble désincarné de toutes qualités « traditionnelles » ou « modernes ». La prise de pouvoir des Khmers rouges le 16 avril 1975 marque un arrêt brutal de l’urbanisation, qui reprendra peu à peu au cours des années 19806, à partir du retour de la population dans la ville en 1979. Au début des années 1990, avec la réinstauration de la propriété privée en 1989 et la formalisation croissante des marchés immobiliers, la production urbaine à Phnom Penh entame une nouvelle phase de transformation.

  • 7 Les accords de Paris devaient permettre le règlement des conflits qui opposaient les différentes f (...)
  • 8 http://www.un.org/en/peacekeeping/missions/past/untacbackgr1.html.
  • 9 http://www.ccc-cambodia.org/.

9La signature des accords de Paris en 19917 est rapidement suivie par l’ouverture de l’économie cambodgienne aux capitaux étrangers et par l’arrivée massive d’acteurs du développement. Ces accords stipulent notamment la création de l’Autorité provisoire des Nations unies au Cambodge (Apronuc). Cette dernière est principalement chargée d’assurer la sécurité dans le pays et de garantir l’instauration d’un « environnement démocratique », notamment par l’organisation d’élections libres, qui devaient théoriquement mettre fin aux guerres intestines. L’Apronuc se traduira par la venue de fonctionnaires onusiens à Phnom Penh (principalement militaires, mais aussi civiles). Ces derniers contrôleront la plupart des institutions du pays jusqu’aux élections générales de 1993. Au point culminant de la présence de l’Apronuc à Phnom Penh, 21 000 fonctionnaires internationaux sont présents au Cambodge, la majeure partie étant localisée dans la capitale8. Dans le même temps, l’ampleur médiatique du conflit cambodgien provoque l’installation rapide d’organisations non gouvernementales et d’agences de coopérations multilatérales et bilatérales. Le Cambodge, qui s’apparente, au cours des années 1990, à un « eldorado du développement », accueille, au milieu des années 2000, un des plus importants contingents d’acteurs du développement au monde (Tranin, 2005). Cette situation semble toujours vraie aujourd’hui9.

  • 10 Le nombre de ce type de projet reste cependant très limité.
  • 11 La spéculation foncière accroît la pression sur les populations les plus précaires, et notamment s (...)
  • 12 Les bâtiments sont principalement composés de briques et de ciment. Les ornements, lorsqu’ils exis (...)

10L’arrivée d’une population étrangère très importante accélère le redémarrage des marchés résidentiels de la capitale. L’occupation de logements vacants est rapidement suivie par la location de maisons et d’appartements appartenant à des citadins cambodgiens. Il s’ensuit, au cours de la fin des années 1990, la construction de quelques nouveaux projets résidentiels dans le centre, notamment de communautés fermées composées principalement de villas et de compartiments chinois « modernes », dont les plans d’architecture proviennent, pour l’essentiel, de magazines thaïlandais10. Si la population étrangère habite principalement le centre-ville, les citadins et les habitants provinciaux nouvellement enrichis amorcent, particulièrement à partir de la fin des années 1990, une conquête des espaces périphériques (d’abord péricentraux, puis périurbains au cours des années 2000), en même temps que les populations les plus pauvres sont peu à peu évincées des espaces centraux et péricentraux11. Anticipant le changement de rapport entre le centre-ville et sa périphérie, certains promoteurs locaux se portent acquéreurs, dès le milieu des années 1990, d’importants lots vacants ou de terrains agricoles en périphérie pour y construire des logements au fur et à mesure de l’augmentation de la demande. Ces projets, généralement compris entre 1 et 3 hectares, sont principalement composés de compartiments chinois à un seul étage. À partir du début des années 2000, la spéculation immobilière accélère rapidement les emménagements en périphérie de la ville et la construction de projets résidentiels composés presque essentiellement de compartiments chinois. L’intérêt pour ce type architectural peut s’expliquer par des facteurs morphologiques et fonctionnels, les compartiments permettant une occupation optimum du bâti sur la parcelle, la possible association des fonctions résidentielles et commerciales, une facile extension du logement en hauteur et la possibilité d’accoler plusieurs unités de logements. Par ailleurs, la construction de compartiments chinois ne nécessite pas de compétences techniques et architecturales poussées et les coûts de construction restent faibles12. Ces facteurs expliquent en partie la généralisation de ce type de construction, particulièrement en périphérie de la ville.

Les borey : de nouveaux déterminants de l’urbanisation

11La réunion de plus d’une dizaine de compartiments chinois environ au sein d’un espace résidentiel délimité spatialement et construit à l’initiative d’un promoteur est appelée, principalement à Phnom Penh, un borey. Dans le langage courant, et lorsqu’il désigne un projet immobilier particulier, ce terme peut être traduit par « cité résidentielle ».

  • 13 Le terme est associé notamment à Angkor Borey, ancienne capitale du Funan, qui exista du ier au vi(...)

12Ce mot d’origine sanskrit s’apparente à un affixe toponymique signifiant « la ville » en général (Lewitz, 1967). Le passage du déterminant d’origine sanskrite à un mot à part entière dans le langage courant illustre une profonde évolution du terme. L’origine et la signification exacte du terme borey pour les habitants de Phnom Penh sont loin de faire consensus. Sa fonction de « complément » toponymique pour indiquer le caractère « urbain » d’un espace ou, du moins, un rassemblement de plusieurs habitations semble aujourd’hui peu employé dans le langage courant. Pour un bon nombre de citadins que nous avons pu interroger, le terme borey fait référence aux cités khmères anciennes. Pour certains, il désigne plus précisément un espace habité, bien délimité spatialement – voire emmuré – et de forme orthogonale. Cette description évoque les cités angkoriennes et illustre certainement la place majeure qu’occupe Angkor dans l’imaginaire collectif cambodgien. Pour d’autres encore, le terme borey est associé à des toponymes anciens13 et appartient définitivement au passé.

  • 14 Borey Keila a été construit pendant la première moitié des années 1960. Il représente un espace ré (...)
  • 15 . Le borey des « 100 maisons », construit dans une zone péri-centrale de Phnom Penh, était destiné (...)

13L’utilisation courante du terme borey pour désigner des projets immobiliers particuliers semble remonter à la période postindépendance et à l’émergence du New Khmer. L’utilisation de ce terme pour désigner des espaces d’équipements ou des espaces résidentiels témoigne d’une recherche de nouvelles références toponymiques, qui accompagnent l’émergence d’un nouveau style architectural. La cité sportive de Borey Keila14 et le borey des « 100 maisons »15 illustrent particulièrement bien la réappropriation de ce terme pendant cette période. L’arrivée des Khmers rouges et l’abandon de Phnom Penh mettront fin à ces initiatives.

14Le mot borey est devenu aujourd’hui un terme générique, qui dépasse de loin sa signification première et son emploi entre les années 1950 et 1970. L’évolution contemporaine de l’emploi de cette expression est certainement à trouver du côté de l’occupation vietnamienne de 1979 à 1989. Pendant cette période, le terme borey est utilisé pour désigner les administrations et leurs parcs résidentiels respectifs. La gestion des ressources foncières par l’administration vietnamienne s’est notamment traduite par la délimitation de zones résidentielles attachées à chaque ministère et administration (Carrier, 2007). Les fonctionnaires y travaillant étaient logés au sein de ces borey, véritables espaces résidentiels collectifs pour les employés de l’État. Le départ des Vietnamiens et la disparition du système collectif de gestion des attributions de logements pour fonctionnaires n’ont pas totalement effacé l’empreinte onomastique d’un tel système de désignation des espaces résidentiels.

Photographie 1 : Un borey fermé composé de villas et habité par une population aisée dans le centre de Phnom Penh.
(Source : Fauveaud, 2009.)

Photographie 2 : Un borey ouvert composé de compartiments chinois et habité par la « classe moyenne » dans la périphérie sud-est de Phnom Penh.
(Source : Fauveaud, 2009.)

  • 16 La Canadia Bank, issue d’une joint-venture entre la Canadia Gold & Trust Corporation et la Banque (...)

15La généralisation contemporaine du terme borey pour désigner des espaces résidentiels ou des ensembles urbains particuliers provient de l’emploi croissant de ce terme par des promoteurs cambodgiens à partir de la fin des années 1990. Certains projets immobiliers ont ainsi joué un rôle majeur dans la diffusion et la généralisation du terme. Par exemple, le borey Chamkarmon, projet résidentiel fermé construit au tout début des années 2000 par l’Overseas Cambodian Investment Compagnie (OCIC), filiale de la Canadia Bank16, a largement participé à diffuser le terme auprès des citadins et des promoteurs immobiliers. Situé dans le centre-ville et au cœur d’un quartier administratif, ce projet est principalement composé de villas luxueuses habitées par des fonctionnaires cambodgiens et internationaux travaillant au sein des administrations et ambassades alentour.

16La réutilisation et la généralisation du terme borey pour désigner un espace résidentiel composé d’une série de logements, distinct du reste de l’urbain et généralement construit par un unique promoteur ont été favorisées par l’accélération de la production immobilière et du commerce de logements au début des années 2000. Véritables espaces résidentiels génériques, les borey sont aujourd’hui des signifiants spatiaux majeurs de la capitale cambodgienne. Dans le langage courant par exemple, il peut désigner un quartier de Phnom Penh ou un secteur d’habitation parfois vaste, qui dépasse bien souvent les limites du projet résidentiel. Le borey pose ainsi son empreinte dans l’espace alentour et devient un marqueur géographique puissant, au même titre que les pagodes et les marchés par exemple. La force de l’ancrage spatial d’un borey semble par ailleurs déterminée par sa taille, sa singularité – parce qu’il se distingue d’autres projets résidentiels – et la renommée du promoteur.

  • 17 Sous-décret no 39, voté le 10 mars 2011 par le Gouvernement royal du Cambodge.
  • 18 www.phnompenh.gov.kh/news-standardize-of-env-t-impact-measurement-forborey-compound-1698.html
  • 19 Toujours dans la commune urbaine de Tuol Sangke, le projet Partnership for Democratic Public Gover (...)

17L’émergence d’une « référence résidentielle » est finalement formalisée en 2011 par la ratification d’un sous-décret, qui donne pour la première fois une définition légale aux borey17. Ce texte y précise les droits et devoirs des promoteurs comme des propriétaires individuels en matière d’aménagement de l’espace et de gestion des biens immobiliers. Ce nouveau cadre légal, toutefois vague, prévoit notamment la mise en place d’une standardisation des normes de construction et de gestion des borey et invite les promoteurs à collaborer avec les autorités locales. Certains arrondissements urbains ont ainsi servi d’espaces pilotes pour la mise en place d’un plan de développement des borey, comme la commune urbaine de Tuol Sangke18. Ce type de projet représente l’aboutissement d’une collaboration entre les échelons locaux de l’administration territoriale, la Municipalité de Phnom Penh, les promoteurs et des acteurs du développement19.

  • 20 Ces projets sont considérés par la loi (et notamment par le sous-décret no 39) comme étant des bor (...)
  • 21 Six très grands projets résidentiels sont actuellement en construction (sur près de 2 000 ha) et p (...)
  • 22 L’absence d’une législation claire a posé de graves problèmes par le passé, notamment en termes de (...)

18La normalisation par les autorités locales de la production et de la gestion des borey est notamment la conséquence des nouveaux enjeux urbanistiques soulevés par la construction de plusieurs « villes-satellites » et « projets à grande échelle » à partir du milieu des années 200020. La multiplication de ces projets, l’ampleur de leur emprise foncière21, les nouvelles articulations entre espaces publics et privés qu’ils proposent, ou encore les nouveaux modes de gestion de l’espace qu’ils supposent ont poussé le gouvernement cambodgien à élaborer un cadre urbanistique et légal plus précis22. En adoptant le terme de borey pour désigner à la fois les grandes villes satellites et les espaces résidentiels fermés ou ouverts plus modestes, les « cités-résidentielles » sont devenues des composantes formalisées de la ville contemporaine cambodgienne.

19La généralisation des borey représente donc l’émergence d’une nouvelle référence urbanistique au Cambodge (et particulièrement à Phnom Penh), bien que cette dernière s’inscrive largement dans l’héritage citadin local qui semble avoir perduré malgré la tentative de désurbanisation initiée par les Khmer rouges. Nous pouvons justement penser que les borey ont permis de pallier la destruction d’une partie des savoirs urbains et architecturaux perdus au cours de cette période. Mais au-delà des incidences sémantiques et légales, les borey sont bien devenus des moteurs de la réorganisation des modes de production de la capitale cambodgienne ; d’une part, ils participent de la restructuration du territoire urbain et d’autre part, ils représentent des objets centraux de l’évolution de l’activité immobilière.

Les borey : redessiner les formes de l’urbanisation et les pratiques des promoteurs

Les borey, un moteur de l’urbanisation périphérique

  • 23 http://www.phnompenh.gov.kh/

20La Municipalité de Phnom Penh estime le nombre de borey à 77 à la fin de l’année 201123. Au regard de l’évolution du rythme des constructions et de l’état actuel du marché du logement, nous pouvons estimer aujourd’hui le nombre de borey construits et en cours de construction à entre 90 et 100 projets environ. Plus de 90 % des borey se situent au sein des territoires périphériques de la municipalité (Carte 1).

21Au cours des années 1990, quelques borey sont construits le long des principales voies de communication en centre-ville, montrant ainsi le rôle structurant des espaces centraux dans la réorganisation précoce du marché résidentiel (Fauveaud, 2014b). Cependant, la multiplication de ces projets résidentiels à partir des années 2000 s’est principalement réalisée au sein des interstices vides d’urbanisation entre et en retrait des grands axes de circulation. Cette tendance illustre l’importance de la spéculation foncière dans les choix de localisation des promoteurs, qui cherchent avant tout à acquérir des terrains peu onéreux.

22À partir de la fin de années 2000, et avec l’arrivée de nouveaux promoteurs sur les marchés résidentiels, les borey se multiplient en bordure des grands axes de circulation en même temps que leurs compositions architecturales se diversifient : les quelques borey situés dans le centre-ville sont essentiellement composés de villas, lorsque les borey périphériques accueillent principalement des compartiments chinois. Cette remarque est, cependant, de moins en moins valide au fur et à mesure de la multiplication de ces projets, de la spécialisation résidentielle des périphéries et de la diversification des acteurs intervenants sur les marchés immobiliers.

Carte 1 : Les principaux projets résidentiels de Phnom Penh après 1990.
(Sources : Bureau des affaires urbaines de la Municipalité de Phnom Penh ; photo satellite Spot, 2011 ; relevés de terrain.)

Illustration 1 : Le plan de l’organisation d’un borey en périphérie de Phnom Penh.
(Source : relevés de terrain, 2008-2009.)

23La disposition des borey illustre la recherche d’une occupation optimale de l’espace. La forme des compartiments chinois autorise une répartition orthogonale des logements et du réseau viaire. Sur l’illustration 1, le propriétaire a agrandi peu à peu l’emprise foncière de son projet au fur et à mesure de la vente des lots par l’achat successif de terrains agricoles qui bordaient le borey. La « zone d’extension future du borey » correspond à un achat foncier récent, mais non encore construit. Le promoteur est ici attentif aux variations de l’offre et de la demande, avant de mettre en construction ou en vente les parcelles plus récemment acquises. Si l’intérieur des borey présente un paysage urbain quelque peu homogène, les propriétaires disposent cependant d’une certaine marge de manœuvre. Moyennant généralement l’accord du promoteur (et le versement d’argent), ils peuvent par exemple s’approprier le trottoir par la construction d’un auvent ouvert (visible sur la partie gauche de la photo 2), voire même fermer l’agrandissement sur trottoir par des grilles pour s’en réserver l’accès et l’utilisation.

24Depuis les années 1990, les types de borey, ainsi que les logements et infrastructures qui les constituent, se sont largement diversifiés. Cette progression correspond à une augmentation de la concurrence sur les marchés résidentiels, une diversification des promoteurs et la diffusion de nouvelles influences immobilières.

Les « cités résidentielles », les supports d’une professionnalisation des promoteurs locaux

25Les premiers borey périphériques construits au cours des années 1990 se composent essentiellement de compartiments chinois à un ou deux étages (photo 2) construits par le promoteur ou le propriétaire individuel après l’achat du terrain. Les compartiments chinois construits au cours des années 1990 ne comportent généralement pas d’ornement et leur facture est très simple. L’intérieur des logements est peu aménagé et les multiples travaux apparents d’électricité et de plomberie témoignent souvent d’une conception rudimentaire.

26Les borey des années 1990 sont composés presque exclusivement de logements. Le promoteur garde généralement un rôle important dans l’entretien des espaces communs et dans l’organisation de la « cité résidentielle », ce qui pose bien souvent des problèmes de gouvernance entre l’État, les promoteurs privés et les habitants. L’accélération des constructions au cours des années 2000 génère l’arrivée sur le marché d’acteurs étrangers, principalement régionaux, et l’augmentation significative de promoteurs cambodgiens, qui s’essayent à l’activité immobilière ou s’y spécialisent. Les espaces périphériques deviennent à la fin de la deuxième moitié des années 2000 de véritables laboratoires de l’activité immobilière pour des promoteurs cambodgiens en cours de spécialisation et de professionnalisation. Le centre-ville, quant à lui, devient particulièrement prisé par les promoteurs professionnels étrangers ou par les compagnies immobilières récemment créées en coentreprise.

27L’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché résidentiel, leur professionnalisation tout comme l’augmentation rapide de l’offre de logements ont participé à l’accroissement de la concurrence. En conséquence, les promoteurs locaux modifient leur offres résidentielles, notamment en captant certaines compétences immobilières diffusées par des acteurs régionaux nouvellement présents à Phnom Penh. Par exemple, certains borey ne se limitent plus à offrir des logements, mais proposent dorénavant des infrastructures commerciales (centres commerciaux, marchés), de loisirs (salles de sports, piscines, salles de spectacles, jardins d’enfants) ou d’affaires (bureaux équipés), tout comme des espaces verts, qui accueillent parfois des tables de pique-nique et des plans d’eau.

Illustration 2 : Le plan d’intérieur de deux « maisons métis » attenantes, proposées par le promoteur Peng Huot.
(Source : Compagnie Peng Huot.)

  • 24 Peng Huoth est un sino-Khmer originaire de Kampong Cham, ville importante située à une centaine de (...)

28De même, la diversification des logements permet au promoteur de se démarquer, d’attirer un nombre croissant de clients et d’accroître sa popularité. Le promoteur Peng Huoth24, par exemple, s’est rapidement forgé une réputation solide auprès des citadins dans le secteur résidentiel, en s’appuyant sur l’engouement populaire pour l’activité immobilière, qui devint véritablement collective au cours des années 2000 (Fauveaud, 2012). Il a en effet su utiliser l’espace public à son avantage (publicités sur le bord des routes, dans les médias et sur Internet, plaquettes commerciales disponibles dans les grandes banques de la capitale et dans les agences immobilières, etc.) pour conquérir agressivement le marché résidentiel. Ses borey ont acquis aujourd’hui une solide réputation. Il a notamment créé des logements inédits comme la « maison métisse » (illustration 2), qui fait la synthèse architecturale du compartiment chinois, de la town house et de la « maison jumelée ». L’originalité de ce type de logement est sa dimension : il est plus large qu’un compartiment chinois, mais moins profond. L’espace de vie s’organise autour d’un escalier central à paliers, qui mène aux différentes pièces du logement. Le choix étymologique du logement par l’emploi du mot « métis » illustre particulièrement bien la volonté de synthèse architecturale et d’innovation de certains promoteurs cambodgiens. Peng Huot incarne particulièrement bien cette génération montante de promoteurs cambodgiens professionnalisés et innovants.

29La figure publique des promoteurs tout comme les relations commerciales qu’ils construisent avec leurs clients ont, là encore, largement évolué. Jusqu’à la moitié des années 2000, les promoteurs font principalement la publicité de leurs projets sur les bords des routes. Ils affichent des plans sommaires et des dessins flous empruntés à des sites Internet. Ils indiquent enfin leurs coordonnées téléphoniques et s’occupent généralement en personne du processus de vente avec le client. Au cours de la deuxième moitié des années 2000, les stratégies publicitaires des promoteurs se transforment radicalement. Ils s’adressent dorénavant à des agences d’architecture et publicitaires cambodgiennes et internationales (notamment thaïlandaises), utilisent les médias radiophoniques et télévisuels, tout en diffusant le plus possible leurs brochures commerciales. Les choix graphiques et marketing, ainsi que la mise en scène publicitaire, évoquent directement les techniques utilisées par les promoteurs professionnels étrangers (utilisation de noms occidentaux pour distinguer les différents types de produits immobiliers, simulation de vues aériennes des projets, fiches détaillées des plans d’architecture des logements et modélisation en trois dimensions des constructions).

30Enfin, la relation entre le promoteur et l’acheteur individuel passe dorénavant par des intermédiaires et se réalise au sein d’espaces exclusivement dédiés au commerce de biens immobiliers. En effet, de nombreux borey en cours de construction accueillent sur leur site des bureaux de vente tenus et gérés par des employés du promoteur, qui sont formés et parfois rompus à la vente immobilière. Parallèlement, les logements des borey se vendent de manière croissante au sein d’agences immobilières, qui se multiplient dans la capitale.

31Le constat d’une homogénéisation des espaces urbains sud-est asiatiques et d’une convergence accélérée de leurs modèles urbanistiques vers ceux des pays occidentaux depuis les années 1980 (Dick et Rimmer, 2009) reste, dans le cas de Phnom Penh, à démontrer. Si l’internationalisation du secteur immobilier, la globalisation des références architecturales et urbanistiques et la diffusion de formes urbaines génériques (centres commerciaux, espaces résidentiels fermés, tours de grandes hauteurs, etc.) sont avérées, la généralisation des borey correspond à un véritable métissage urbanistique. Bien plus que les grands projets urbains ou les condominiums (encore largement minoritaires), ces « cités résidentielles » s’apparentent à des produits résidentiels « typiquement » cambodgiens, mais construits sur les bases d’une synthèse d’influences architecturales locales et étrangères. Ces produits ont permis aux promoteurs de « se faire la main », pour finalement se professionnaliser et chercher la diversification et l’innovation.

32En s’adressant à une population relativement aisée, cette offre de logement reste cependant exclusive. De même, la fermeture croissante de ces projets et l’offre de services réservés aux habitants démontrent un certain « glissement » vers le modèle de la communauté fermée. Mais là encore, il faut se garder de toute interprétation hâtive. Si la fermeture des espaces de vie semble être un phénomène universel (Atkinson et Blandy, 2006), les signifiants locaux de ce processus n’en restent pas moins multiples. En effet, une étude plus approfondie des modes d’habiter, des relations qui se tissent entre habitants, promoteurs et autorités locales et de l’évolution des modes de gestion de ces espaces résidentiels montre que les borey introduisent et accompagnent une redéfinition des rapports socio-politiques à Phnom Penh (Fauveaud, 2013). Il devient alors indispensable de prêter attention aux discours et stratégies des acteurs de la production urbaine, de l’habitant au promoteur en passant par l’État.

Bibliographie

Références bibliographiques

Ouvrages, articles scientifiques, rapports techniques

Atkinson, Rowland et Blandy, Sarah, ed., 2006, Gated Communities, Londres/New-York, Routledge, 169 p.

Bafoil, François, 2013, « Capitalisme politique et développement dépendant en Asie du Sud-Est », Revue de la régulation, no 13,
http://regulation.revues.org/9951, consulté le 21.06.13.

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Banque mondiale : http://www.worldbank.org/

Comité de coopération pour le Cambodge : http://www.ccc-cambodia.org/

Municipalité de Phnom Penh : http://www.phnompenh.gov.kh

Organisation des Nations unies :

http://www.un.org/en/peacekeeping/missions/past/untacbackgr1.html

Promoteur Peng Huoth : http://www.boreypenghuoth.com

Notes

1 En avril 1975, les Khmers rouges, groupe communiste d’obédience maoïste, prennent le contrôle de la capitale cambodgienne et du pays. En trois jours, Phnom Penh est totalement vidée de ses habitants. Une partie de la population urbaine est assassinée et le reste des habitants est jeté sur les routes et envoyé dans des zones rurales. Si les chiffres varient fortement, on estime qu’environ un cinquième de la population totale du pays, soit un peu plus de 1,5 million de Cambodgiens, dont entre un quart et la moitié de la population de Phnom Penh, trouve la mort entre 1975 et 1979 (Sliwinski, 1995). L’armée vietnamienne dépose le régime khmer rouge en 1979 et un gouvernement vietnamo-cambodgien dirige le pays jusqu’au départ définitif des autorités vietnamiennes en 1989.

2 Qui se caractérise par la forte domination de Phnom Penh sur la hiérarchie urbaine nationale, la concentration des activités secondaires et tertiaires, tout comme des infrastructures institutionnelles, culturelles, éducatives et de santé dans la capitale, ainsi que par la participation croissante de Phnom Penh à l’économie régionale et mondiale.

3 Entre 1994 et 2011, le taux de croissance annuel moyen du Cambodge s’élève à 7,8 % du PIB environ (http://www.worldbank.org/).

4 Certaines terres se vendaient au cours des années 1990-2000 à moins de 1 dollar le mètre carré.

5 Cette tendance est particulièrement mise en valeur dans les travaux de Vann Molyvann, principal architecte moderne cambodgien et instigateur du mouvement New Khmer au Cambodge après l’indépendance.

6 Le redémarrage du commerce « informel » de biens immobiliers est attesté dès le début des années 1980, mais les échanges s’accélèrent particulièrement après la mise en place des réformes du Doi Moi par les Vietnamiens en 1986 (voir notamment Carrier, 2007).

7 Les accords de Paris devaient permettre le règlement des conflits qui opposaient les différentes factions politiques et armées cambodgiennes depuis la chute des Khmers rouges.

8 http://www.un.org/en/peacekeeping/missions/past/untacbackgr1.html.

9 http://www.ccc-cambodia.org/.

10 Le nombre de ce type de projet reste cependant très limité.

11 La spéculation foncière accroît la pression sur les populations les plus précaires, et notamment sur les groupes de population ne possédant pas de titres de propriété ou sur ceux installés spontanément sur des terrains publics ou privés. À partir des années 1990, la marginalisation des populations pauvres devient un problème majeur de la métropolisation de Phnom Penh (Blot, 2010 ; Springer, 2011), tout en étant une de ses conditions sine qua non (Fauveaud, 2014a).

12 Les bâtiments sont principalement composés de briques et de ciment. Les ornements, lorsqu’ils existent, sont généralement peu complexes.

13 Le terme est associé notamment à Angkor Borey, ancienne capitale du Funan, qui exista du ier au vie siècles environ. Ce site est situé dans l’actuelle province de Takéo. C’est notamment à Angkor Borey que l’on a retrouvé la plus ancienne inscription en khmer ancien datant du viie siècle.

14 Borey Keila a été construit pendant la première moitié des années 1960. Il représente un espace résidentiel pour athlètes faisant partie du complexe sportif du Stade olympique, édifié au cours de la même période. Ce dernier devait accueillir divers évènements sportifs internationaux.

15 . Le borey des « 100 maisons », construit dans une zone péri-centrale de Phnom Penh, était destiné aux employés de la Banque nationale du Cambodge. Composé principalement de maisons sur pilotis, il illustre la résurgence à Phnom Penh de formes bâties délaissées pendant la période coloniale.

16 La Canadia Bank, issue d’une joint-venture entre la Canadia Gold & Trust Corporation et la Banque nationale du Cambodge, est fondée en 1991. La création d’une filiale immobilière au cours des années 2000, l’OCIC, illustre la participation croissante des institutions financières locales dans les marchés immobiliers. Un des fondateurs et actuel directeur de la banque, le sino-khmer Pung Kheav Se, serait selon Françoise Mengin (2007) le premier investisseur immobilier à Phnom Penh.

17 Sous-décret no 39, voté le 10 mars 2011 par le Gouvernement royal du Cambodge.

18 www.phnompenh.gov.kh/news-standardize-of-env-t-impact-measurement-forborey-compound-1698.html

19 Toujours dans la commune urbaine de Tuol Sangke, le projet Partnership for Democratic Public Governance in South-East Asia (Delgosea) met justement en avant une gestion territoriale vertueuse en promouvant le dialogue entre promoteurs, habitants et institutions territoriales locales dans le cadre de partenariats publics-privés.

20 Ces projets sont considérés par la loi (et notamment par le sous-décret no 39) comme étant des borey, mais, selon notre expérience, rarement désignés comme tels par les citadins et les fonctionnaires municipaux.

21 Six très grands projets résidentiels sont actuellement en construction (sur près de 2 000 ha) et plusieurs autres sont en cours d’étude (sur près de 5 000 ha).

22 L’absence d’une législation claire a posé de graves problèmes par le passé, notamment en termes de sécurité et de gestion des espaces publics (Fauveaud, 2010).

23 http://www.phnompenh.gov.kh/

24 Peng Huoth est un sino-Khmer originaire de Kampong Cham, ville importante située à une centaine de kilomètres de la capitale. Il est spécialisé depuis le milieu des années 2000 dans la construction de projets immobiliers. Depuis 2005, sa compagnie a construit une dizaine de borey à Phnom Penh (http://www.boreypenghuoth.com).

Table des illustrations

Légende Photographie 1 : Un borey fermé composé de villas et habité par une population aisée dans le centre de Phnom Penh.(Source : Fauveaud, 2009.)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/29026/img-1.jpg
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Légende Photographie 2 : Un borey ouvert composé de compartiments chinois et habité par la « classe moyenne » dans la périphérie sud-est de Phnom Penh.(Source : Fauveaud, 2009.)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/29026/img-2.jpg
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Légende Carte 1 : Les principaux projets résidentiels de Phnom Penh après 1990.(Sources : Bureau des affaires urbaines de la Municipalité de Phnom Penh ; photo satellite Spot, 2011 ; relevés de terrain.)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/29026/img-3.jpg
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Légende Illustration 1 : Le plan de l’organisation d’un borey en périphérie de Phnom Penh.(Source : relevés de terrain, 2008-2009.)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/29026/img-4.jpg
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Légende Illustration 2 : Le plan d’intérieur de deux « maisons métis » attenantes, proposées par le promoteur Peng Huot.(Source : Compagnie Peng Huot.)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/29026/img-5.jpg
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© CNRS Éditions, 2015

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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