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Territoires de l'urbain en Asie

 | 
Manuelle Franck
, 
Thierry Sanjuan

Quatrième partie. Les modèles de l'habiter

« Territorialiser » l’essor du marché privé du logement en Asie orientale : le cas de Singapour

Xavier Guillot

Texte intégral

1En Asie orientale, l’essor de la mobilité internationale et l’enrichissement des populations locales à partir des années 1980 (Robinson et Goodman, 1996) ont accompagné le développement d’une forme d’habitat collectif multifonctionnelle financée par la promotion privée, qui marque aujourd’hui le paysage des grandes villes de cette région. Sur le plan de sa conception, de son financement et de sa mise en œuvre, l’émergence de cet habitat s’inscrit dans un ensemble de transformations économiques et sociales structurelles propres à l’arrivée de nouveaux acteurs dans le secteur de l’immobilier résidentiel privé, liés à l’essor de la mondialisation (Guillot, 2006). Ainsi est-il possible d’identifier des opérations semblables hors d’Asie, notamment dans les villes ayant connu une trajectoire de développement économique et sociale semblable au cours des trois dernières décennies. C’est notamment le cas des grandes villes d’Inde ou des pays du Golfe. Comprendre l’émergence de cette forme d’habitat – le statut qu’il occupe aujourd’hui dans l’évolution des villes asiatiques et la transformation de son espace – est la question qui sera ici abordée. Un constat mérite d’être préalablement évoqué à ce sujet. Généralement, l’analyse faite de cet habitat s’attache à en faire valoir les ressorts et les conséquences sociales et culturelles qu’on peut lui trouver dans d’autres contextes, comme en Amérique du Nord ou du Sud. Ainsi est-il courant d’assimiler cet habitat au statut des « communautés fermées » qu’il a en Occident et à l’effet « d’entre soi culturel » qui le caractérise.

2Saisir l’émergence de cette forme d’habitat collectif dans les villes d’Asie orientale et, plus particulièrement, son rôle dans la transformation de son espace, exige selon nous d’y adjoindre une autre grille de lecture. En Asie orientale, son essor et, plus largement, celui du marché privé du logement, ont été sous-tendus par d’autres types d’aspirations humaines et d’autres facteurs socio-économiques. Selon nous – et tels seront l’hypothèse et le propos que l’on soutiendra ici –, le développement de cet habitat est avant tout le reflet d’une autre trajectoire de développement que celle qui a marqué la transformation des villes occidentales. En outre, il est l’expression d’une autre forme de modernité en Asie que celle qui avait guidé les politiques de logement et d’aménagement postcoloniales dans les années 1960 et 1970, notamment caractérisée par la reproduction des idéaux architecturaux et urbanistiques occidentaux. Comme nous l’avions ailleurs désigné, cet habitat est représentatif d’une modernité internationale « trans-asiatique », dont on avait décrypté les ressorts économiques et sociaux au sein même de la région Asie-Pacifique (Guillot, 2007). C’est dans cette perspective d’analyse que l’on se penchera sur le cas de Singapour et sur le rôle que le condominium y a tenu dans la transformation de son bâti résidentiel. Apparu dans cette ville à la fin des années 1970, cet habitat a connu depuis les années 1990, une forte croissance avec des implications remarquables en termes d’aménagement à l’échelle urbaine et territoriale. Notre propos sera de démontrer que, loin d’être seulement une réponse à une demande des classes moyennes de privatiser leur espace de vie, son essor est fondé sur d’autres ressorts urbanistiques, en rupture avec ceux qui avaient auparavant guidé les politiques de logement et d’aménagement.

  • 1 Ce qui n’est pas le cas des périodes précédentes de modernisation, en particulier lors de la const (...)

3On rappellera ici brièvement, qu’après l’indépendance, la politique du logement singapourienne a été liée au développement massif d’un vaste parc de logement public, où réside aujourd’hui plus de 80 % de la population. La réalisation de ce parc, sous l’égide d’un acteur unique, le Housing Development Board (HDB), a résulté dans l’édification d’un ensemble de villes nouvelles, dont la conception repose pour beaucoup sur les principes fonctionnalistes du Mouvement moderne à l’œuvre en Europe, avec notamment la production d’économies d’échelle dans la mise en œuvre par le recours à la préfabrication. Sur le plan de l’architecture et des formes urbaines, les principes de modernisation de l’habitat du HDB sont effectivement très proches de ceux qui ont sous-tendu l’édification des grands ensembles français1. L’adaptation aux modes de vie locaux, notamment au climat local, se retrouve in fine dans une forme de tropicalisation ponctuelle, visible dans certains espaces collectifs de la ville nouvelle (food center), ou dans les appartements qui sont dotés d’un système de ventilation traversant, et sont desservis par des coursives extérieures. En règle générale, cette logique de conception et de production a donné lieu à une combinaison répétitive d’immeubles-barres (slab block) et d’immeubles-tours (point block) à l’échelle de l’île : le HDB Heartland.

  • 2 L’Urban Redevelopment Authority (URA) est un organisme public autonome, qui a été créé en 1974 au (...)

4Le propos développé ici sera de dire que l’essor des condominiums à partir des années 1990 introduit une rupture dans ce processus de calibrage spatial généralisé. En la matière, l’hypothèse formulée sera que son développement a accompagné la mise en place de nouveaux principes d’aménagement spatial en termes d’habitat à l’échelle architecturale et territoriale, et contribué à la mise en place d’un nouveau « projet » en termes d’habiter à l’échelle de l’île. Pour accréditer cette hypothèse, une mise en perspective de l’essor du condominium s’impose, afin de rappeler le contexte et les enjeux qui ont présidé à son lancement, ainsi que les objectifs qui animèrent les autorités locales dans sa formulation. Sur cette question, l’accent sera mis sur l’originalité du « fait urbanistique » singapourien postcolonial, reposant notamment sur le lien stratégique entre la maîtrise du développement de l’immobilier privé par l’action de l’Urban Redevelopment Authority2 et, simultanément, l’évolution des politiques de logement public. On est effectivement en présence d’une forme de partenariat inédite, entre un puissant marché de l’immobilier privé et une politique d’aménagement volontariste pour le contrôler, afin qu’il intègre les objectifs d’aménagement territoriaux élaborés par l’État. À cet égard, la prise en compte des plans d’aménagement qui se sont succédé depuis le premier master plan en 1971, le « Ring plan », constitue un précieux indicateur pour saisir l’originalité du cas singapourien dans ce domaine.

L’introduction d’une nouvelle forme d’habitat : le condominium

  • 3 À la fin de 1972, environ 900 000 personnes (soit 41,67 % d’une population de 2,147 millions) viva (...)

5Au début des années 1970, l’introduction de la formule du condominium à Singapour correspond à une période singulière de l’évolution du parc de logement et de son marché. C’est la période pendant laquelle le HDB construisait massivement plus de 20 000 logements par an, alors qu’inversement, la production de logements par le secteur privé était faible : environ 2 000 unités (maisons ou appartements)3. L’insuffisance de ce chiffre résulta en une inflation du prix du foncier et un essor de la spéculation : maisons et appartements étaient achetés et revendus à un prix plus élevé, parfois avant même d’être construits. C’est par conséquent dans ce contexte inflationniste que le gouvernement introduisit la formule du condominium en 1972, avec en termes d’aménagement plusieurs objectifs.

  • 4 Texte daté du 30 novembre 1972 et publiée par le ministère du Développement.

6Sur le plan de la demande sociale, l’objectif visé était de pallier l’insuffisance de l’offre de logements privés pour satisfaire une double demande : locale et internationale. Au plan local, il s’agissait d’une demande issue des Singapouriens, dont les revenus dépassaient le plafond imposé par le HDB pour acquérir un logement public, ou étaient insuffisants pour acquérir une maison avec son propre terrain (landed property). Au plan international, la demande était représentée par les expatriés étrangers, à laquelle s’ajoute celle provenant de familles chinoises aisées de Malaisie, d’Indonésie, de Hong Kong ou de Taïwan attirées par la stabilité économique de Singapour et les occasions d’investissement que le pays offre (Guillot, 2003). Mais, au-delà de cette demande sociale « aisée », l’introduction de la formule du condominium avait pour objet de répondre à d’autres impératifs. En effet, si l’on se réfère au texte qui en promulgua son introduction, cette formule a été adoptée pour répondre à trois autres objectifs4 : 1. encourager une utilisation plus intensive des ressources foncières limitées de l’île ; 2. préserver plus d’espaces verts de détente et de loisirs en particulier dans les zones résidentielles ; 3. assurer un bon entretien des installations et équipements mis à la disposition des résidents de lotissements et d’immeubles en appartement.

  • 5 Ceci était rendu possible en jouant notamment sur le caractère incitatif des mesures dérogatoires (...)

7Ainsi, d’après les deux premiers points de ce texte, il apparaît clairement que l’un des objectifs prioritaires du gouvernement était d’ordre foncier, et d’optimiser l’usage du sol en contrecarrant l’essor d’un habitat de faible densité : un objectif fondé dans le contexte de Singapour étant donné la superficie limitée de son territoire. Par cette législation, il s’agit notamment de contenir le développement conventionnel des lotissements de maisons individuelles consommatrice de foncier et de favoriser l’édification d’un habitat de haute densité5. En outre, d’après le point 3 du même texte, un autre objectif du gouvernement était d’amener (et même d’obliger) les promoteurs à prendre en charge l’entretien des espaces communs générés par ces logements. C’est d’ailleurs par le biais de ce dernier point, combiné avec le précédent, qu’il en résulte cette formule de logement multifonctionnelle inédite, dans le sens où il ne s’agit pas seulement de logements, mais d’une combinaison de logements et d’équipements sportifs et de loisirs, des équipements dont l’usage et l’entretien reviennent à la communauté qui y réside.

8Concernant les données réglementaires qui ont guidé le développement des condominiums, ce qui nous paraît important de retenir est que l’idée de privatisation de l’espace domestique y occupe une place subalterne. C’est avant tout – et selon nous principalement – l’idée d’introduire une nouvelle typologie d’habitat qui a guidé les autorités singapouriennes, induisant une nouvelle relation avec la ville en termes de densité bâti, tout en proposant un autre niveau de confort, par le biais des équipements et des services que l’on y trouve. C’est par conséquent dans le prisme de ces données réglementaires – leur instrumentalisation et leur application par les acteurs engagés dans la conception et dans la mise en œuvre – que l’on analysera l’essor de cet habitat : son incidence sur la transformation du parc résidentiel à l’échelle territoriale.

« L’établissement » de la formule du condominium dans les années 1970 et 1980 : premières figures urbaines et territoriales

  • 6 La mise en œuvre de ce programme par l’Urban Renewal Department (département du HDB en charge du p (...)

9À la fin des années 1970, le lancement de la formule du condominium est étroitement lié aux travaux de rénovation urbaine en cours dans le centre-ville, avec notamment la construction de son centre d’affaire et l’édification des premiers immeubles de grande hauteur. Le dispositif clef de promotion en est le Sale of Sites Programme6 : un programme de vente de terrains publics au secteur privé. Par le biais de ce programme, de nouvelles typologies d’immeubles s’élaborent et une nouvelle échelle de construction se met en place : bureaux, hôtels, centres commerciaux, mais aussi logements et, en particulier, condominiums. Ainsi la construction des premiers condominiums s’inscrit-elle dans le cadre d’une transformation d’échelle du bâti et de la trame viaire, liée notamment à l’introduction du concept du « super block », matérialisé par l’édification des premiers immeubles dotés de podium, réunissant commerce, bureau, logement et hôtel. Ils sont principalement situés à proximité du centre d’affaire : dans le quartier de River Valley Road, ou dans un rayon relativement proche, comme dans le quartier de Holland Road.

Figure 1 : Un condominium à River Valley Road.
(Source : Xavier Guillot.)

  • 7 Terminologie tirée de la description de ces deux types de marché faite par Charles Goldblum (1983)

10Au cours de cette première décennie, le coût élevé du foncier dans le centre-ville convenait à ce type d’opérations de luxe, avec la vente, à prix élevé, d’appartements haut de gamme, qui permet aux promoteurs de tirer profit de leurs investissements. La taille des opérations variait entre 50 et 100 logements. La construction s’effectuait de manière ponctuelle en fonction des occasions foncières et du marché encore limité. Son incidence sur la transformation du territoire était par conséquent minime. De ce point de vue, la logique de développement est très différente de celle du logement public et des villes nouvelles décrites plus haut dont l’emplacement est planifié longtemps à l’avance : sur de vastes superficies rendues vierges afin de former des établissements quasi autosuffisants. Ces deux logiques reflètent clairement la différence des demandes sociales auxquelles on s’adresse, ainsi que les différentes stratégies d’aménagement mise en œuvre pour les accompagner. La première est représentative « du marché étatique dans son versant économiquement quadrillé et statistiquement calculé », tandis que la seconde est caractéristique du marché « résiduel » libre du logement dans son versant aléatoire et fluctuant7 ».

  • 8 Issu de la terminologie de l’urbanisme anglais du début du xxe siècle, le terme belt était général (...)

11À partir des années 1980, l’essor de la demande et la pénurie des terrains vont faire « éclater » cette logique d’aménagement limitée au centre-ville historique de Singapour : la construction des condominiums s’étend à l’ensemble de l’île, facilitée par la construction des premières autoroutes urbaines, qui vont constituer l’armature de sa progression territoriale. C’est ainsi que l’on peut distinguer une première phase d’extension de la construction des condominiums par la formation de condominiums belts (ceintures de condominium)8 : le long des autoroutes urbaines irriguant le territoire de l’île, comme celles qui longent les côtes est et ouest ; ou bien celle qui conduit au Causeway, la frontière avec la Malaisie au nord de l’île.

Carte 1 : Formation des ceintures de condominium au début des années 1980.
(Source : Xavier Guillot.)

12Dans une certaine mesure, ces nouvelles modalités d’implantation territoriale rappellent celles qui avaient guidées la construction des lotissements résidentiels au début du xxe siècle, qui étaient également destinés à une catégorie d’habitants à hauts revenus, comme à Katong et à Pasir Panjang. Si une comparaison est possible par le rapprochement des aspirations humaines à vivre au quotidien hors du centre-ville et des ses nuisances, la période dont nous traitons est toutefois très différente par les formes d’habitat qui en ressortissent. Dans les années 1980, on assiste progressivement à la mise en place d’un nouveau type d’habitat – mais aussi d’habiter –, qui donne incontestablement la priorité aux principes d’aménagement territoriaux engendrés par les infrastructures autoroutières. Du coup, les échelles d’aménagement entre le foncier du centre-ville et le reste de l’île sont « brouillées ». Ces autoroutes urbaines peuvent aussi bien donner accès à une zone industrielle (c’est le cas de Jurong), à une zone de loisirs (c’est le cas de East Coast Park), à un poste-frontière (c’est le cas de Bukit Timah). La limite entre cet espace consacré à la vitesse et celui réservé à la fonction résidentielle s’effectue au dernier moment : lorsque l’on atteint l’entrée du condominium.

13De cette logique d’aménagement, une nouvelle spatialité en termes d’habiter à l’échelle du logement et du territoire se dessine, en contraste avec celle instaurée par le principe de la ville nouvelle : il n’y a plus de services de proximité (principe de l’unité de voisinage/ neighborhood unit) et d’imbrication d’échelles spatio-fonctionnelles entre l’appartement, l’immeuble, la ville nouvelle et le territoire. L’autonomie de fonctionnement des condominiums, et les modes d’habiter qu’on leur rattache, court-circuite en quelque sorte cette imbrication d’échelle d’aménagement en omettant les espaces habités intermédiaires. L’immeuble d’habitation est directement branché sur le territoire, sans qu’il y ait cette articulation représentée par l’unité de voisinage propre à la ville nouvelle. Vitesse et hyper-fonctionnalité, matérialisés par les équipements et les services au sein de l’enclos du condominium, opèrent selon une même logique. C’est la métrique topologique du réseau opérant sur le mode du branchement qui en est le générateur. Il y a disparition de l’espace public et de toutes formes d’activités humaines entre les différentes opérations de condominiums. On est en présence d’une forme « d’habitat urbain sans ville » comme nous l’avions ailleurs suggérée (Guillot, 2001).

Le « boom » du développement des condominiums dans les années 1990 et 2000 : récentes figures urbaines et territoriales

  • 9 Ce plan prévoit notamment la poursuite de l’extension du territoire par poldérisation, débutée dan (...)
  • 10 Living the Next Lap : Towards a Tropical City of Excellence, 1991.
  • 11 Skyline 1991 : 5.
  • 12 Des 1,2 million de logements qui composent le parc résidentiel singapourien, environ 900 000 sont (...)

14À partir des années 1990, la stratégie de l’État pour orienter l’essor de la promotion immobilière privée – et la formule du condominium tout particulièrement – évolue. L’action de l’État est à la fois plus directe et plus diversifiée par son emprise sur le territoire. Elle est par ailleurs guidée dans ses principes par le nouveau plan d’aménagement directeur de Singapour, le Revised Concept Plan9 et la « nouvelle étape »10 en termes de politique du logement préconisée par ce plan, à savoir : une diminution du rythme de construction du logement public, compensée par une progression de l’activité du secteur privé. Concrètement, l’objectif est d’opérer un rééquilibrage du ratio entre logement public et logement privé qui, au début des années 1990, était de 83 % et 17 %. Ce plan prévoyait que ce ratio devienne 70/30 à partir de 202011. Aujourd’hui, cet objectif est quasiment atteint12. C’est par conséquent dans le prisme d’un rééquilibrage des « forces » et des rôles joués par les deux grands acteurs de la politique du logement à Singapour, le HDB et l’URA, que l’on doit aborder durant cette double décennie l’évolution du parc du logement et la progression du condominium : ses conséquences sur la transformation du « paysage résidentiel » de l’île. En effet, en parallèle au lancement de nouvelles opérations liées aux infrastructures autoroutières dans une logique d’extension des « ceintures de condominiums » précédemment décrites, on assiste au déploiement de deux nouvelles logiques d’aménagement. Ces deux logiques marquent une nouvelle étape de son intégration dans le territoire, notamment accompagnée par une évolution inédite de son statut social.

Hybrider le parc de logement public

15La première logique se traduit par la construction de condominiums en ville nouvelle avec pour effet de transformer l’image de ces villes, dans la lignée des opérations d’amélioration (upgrading program), dont elles sont régulièrement l’objet. Désormais, HDB et URA, qui œuvraient auparavant de manière indépendante et offraient deux types d’offre de logement, collaborent sur le même terrain.

  • 13 Situés dans les villes nouvelles de Pasir Ris et Jurong East, et financée par Pidemeco Land, la co (...)
  • 14 Ces sociétés d’économie mixtes (government-linked companies) sont par exemple Pidemco Land, NTUC C (...)
  • 15 À noter que les nouveaux acquéreurs sont tenus d’occuper les lieux pendant cinq ans, avant de pouv (...)

16En ville nouvelle, ce partenariat public/privé a donné lieu à la formulation d’un nouveau type de condominium appelé executive condominium13. Par leur mode de financement et d’accession à la propriété, les executive condominiums impliquent l’action de l’État de manière plus étendue que dans les autres condominiums. L’État – dans ce cas le HDB – apporte son aide en vendant ses terrains à des promoteurs, sociétés d’économie mixtes à des prix inférieurs à ceux du marché foncier en cours14. La conception des executive condominiums est soumise à la même réglementation que les autres condominiums, notamment celle de préserver du foncier non bâti au profit d’installations sportives et de loisirs. Ainsi retrouve-t-on le même principe de multifonctionnalité de l’habitat, la différence étant au niveau des standards de confort : les appartements sont généralement plus petits et les matériaux utilisés moins luxueux. Concernant les modalités d’acquisition, on retrouve le principe appliqué aux logements HDB : seuls les ménages singapouriens (ou résidants permanents) peuvent se porter acquéreurs d’un executive condominium, ménages dont le revenu mensuel ne doit pas dépasser un plafond, au-delà duquel ils n’ont plus accès à la propriété d’un logement HDB neuf15.

17Depuis son lancement au milieu des années 1990, la construction des excecutive condominiums s’est révélé être un grand succès. Son développement a accompagné un ensemble d’opérations de rénovation et de requalification urbaines visant à transformer le statut des villes nouvelles (upgrading program), mais aussi, à renforcer leur identité locale, tel que le préconise le Revised Concept Plan. Quatre villes nouvelles ont été l’objet de projets singuliers pour marquer ces différences de statut et tenir le rôle de centre régional : Tampiness (région est), Woodlands (région nord), Jurong East (région ouest) et Selatar (région nord-est). Dans ces villes, en même temps que l’État y décentralise certaines de ses administrations, le HDB vend des terrains au secteur privé pour la construction d’executive condominiums, mais aussi d’équipements tertiaires et commerciaux, visant à créer des emplois. C’est ainsi une nouvelle stratégie d’aménagement territorial qui se dessine, en même temps que se développent de nouveaux standards d’habiter en ville nouvelle. Peu à peu, on s’éloigne des principes fonctionnalistes hérités du Ring Plan, ayant résulté dans la construction d’un anneau de villes nouvelles à l’échelle de l’île conçues sur le même modèle. Le territoire dans sa dimension physique et géographique reprend ses droits, dans l’optique de reconstruire des différences locales, contribuant par ailleurs à l’élaboration de nouvelles hiérarchies en termes de polarités urbaines.

  • 16 La superficie du site à urbaniser est de 957 ha, sur laquelle on prévoit la construction de 85 800 (...)
  • 17 Ce principe avait déjà été mis en œuvre dans d’autres villes nouvelles récentes comme celle de Tam (...)

18Cette logique d’hybridation et de requalification de l’espace urbain en villes nouvelles a trouvé une forme de couronnement avec l’annonce de la construction au milieu des années 1990 de Punggol : une ville nouvelle, non pas située à l’intérieur des terres, mais sur un site en bord de mer au nord-est de l’île. L’objectif est de tirer parti des données naturelles de ce site et de construire, selon les autorités singapouriennes, une ville nouvelle dotée d’un esprit de « ville de bord de mer » (waterfront city). Sur le plan des activités, et à la différence des précédentes villes nouvelles, Punggol ne comprend pas de zones industrielles avec des activités de type secondaire pouvant engendrer des nuisances16. On y trouve en revanche un « creative cluster » : un quartier dédié aux activités tertiaires innovantes comportant des espaces verts avec accès à la mer. Ce groupement est connecté au « learning corridor », où l’on trouve des équipements voués à l’enseignement et à la recherche. En termes de logement, l’originalité de Punggol réside dans la part inédite du foncier alloué à la promotion privée : plus d’un quart (24 000 sur les 96 000 logements prévus). L’autre originalité de cette ville nouvelle est le fait que le principe de l’unité de voisinage ait été abandonné pour quantifier et organiser spatialement le rapport entre logement et équipement. Sa conception est basée sur le principe d’une division du foncier par des îlots bâtis similaires à ceux du centre-ville : les super-blocks desservis par une voirie rapide à quatre ou six voies17. Désormais, les intérieurs d’îlots de logements publics sont piétonniers, parfois dotés d’équipements sportifs et de loisir, de sorte que l’on retrouve la formule éprouvée des condominiums. Au final, il est prévu la réalisation de sept ensembles résidentiels en front de mer. En plan, les condominiums occupent les terrains périphériques, le long des bras de mer, alors que les logements HDB sont situés à l’intérieur du site, où se trouvent les stations du réseau MRT, à partir duquel se déploie le réseau de transport en commun léger sur rail (LRT).

19Contrastant avec cette emprise de la vitesse, une des originalités de la planification du système de transport de Punggol, est l’intégration récente de couloirs de circulation pour les bicyclettes à l’instar des premières tentatives effectuées à Tampines. L’intégration de ces couloirs va de pair avec la volonté désormais affichée du HDB que soient pris en compte les impératifs du développement soutenable dans la nouvelle génération de logements. Puggol deviendrait ainsi la première « ville nouvelle écologique » selon les autorités locales : un affichage qu’il convient toutefois de minimiser, car il concerne seulement quelques aspects de la construction des bâtiments (usage de matériaux recyclés pour certaines parties du gros œuvre, recours à un système de récupération des eaux de pluie et à un système de drainage prenant en compte la perméabilité des sols). Outre ces aménagements, les logements sur le plan architectural n’offrent guère d’innovations pour s’affranchir de la dépendance à la ventilation mécanisée, qui est le premier poste de dépense d’énergie à Singapour, et dont on sait qu’elle est fournie localement par des centrales thermiques alimentées au pétrole.

Planifier de nouvelles entités résidentielles

  • 18 La construction de ces nouveaux ensembles résidentiels, exclusivement financés par la promotion pr (...)

20L’autre logique d’établissement contribuant à accroître la part du secteur de l’immobilier résidentiel est la planification de nouvelles entités résidentielles, exclusivement liées à l’action de promoteurs privés18. Pour illustrer cette logique, on mentionnera trois opérations emblématiques : Robinson Quay, Tanjong Rhu et Sentosa Cove.

1. L’aménagement de la rivière Singapour à Robinson Quay

  • 19 Traduction littérale du terme « revitalisation » employé par les autorités singapouriennes pour dé (...)
  • 20 L’ensemble des trois tranches couvre une superficie de 100 ha. Dans l’établissement du master plan (...)
  • 21 Khoo, 1998 : 2-5.
  • 22 Ce comité est constitué par les opérateurs de croisières sur la rivière, les principaux promoteurs (...)
  • 23 Les deux consultants étrangers sont américains. Il s’agit de RTKL International, une agence d’arch (...)

21Robinson Quay est une opération immobilière qui s’inscrit dans une stratégie de « revitalisation19 » de la rivière Singapour, entamée dans les années 1980 avec la réhabilitation des compartiments chinois de Boat Quay. Située au pied des gratte-ciel du centre d’affaires, cette opération immobilière connut un succès commercial immédiat et une seconde opération de même nature a été effectuée à Clark Quay au début des années 1990. Robinson Quay constitue la troisième et dernière phase. Elle prend place sur un vaste terrain libre où ont été réhabilités quelques entrepôts du début du siècle20. L’idée maîtresse de l’URA pour ce site est : « de construire un lieu où l’on peut vivre, travailler et s’amuser21 ». Outre la construction d’immeubles d’habitation, faisant appel à la promotion privée, on y trouve des activités commerciales (restaurants et cafés principalement), mais aussi hôtels et hôtels-résidences (service appartement). Ces choix programmatiques laissent facilement présager la clientèle ciblée : une population mobile d’expatriés ou en voyage d’affaires. Autre point spécifique à cette opération : elle intègre dans son montage de nouveaux acteurs, comme le Singapore River Business Committee22, association privée à qui fut confiée (en collaboration avec le Singapore Tourism Board) la stratégie de développement commercial de l’ensemble du site. Au final, après consultation auprès des firmes étrangères spécialisées dans ce domaine23, un programme d’aménagement fut établi pour faire évoluer le statut de la rivière vers un pôle d’attraction à thème (themed attraction) en vue de valoriser la rivière et l’usage de ses abords. À partir des années 2000, la construction de condominiums et d’hôtels-résidences a rapidement su trouver une clientèle internationale à la hauteur des investissements, ainsi que les commerces représentatifs de la population cosmopolite situés au pied des immeubles. Avec Orchard Road, Singapore River constitue un des principaux pôles de divertissement de la ville, s’adressant à une clientèle autant étrangère que singapourienne.

2. Tanjong Rhu et Kallang Bassin : recycler d’anciennes friches industrielles

  • 24 « A quality residential enclave and commercial village with a distinctive identity that reflects a (...)

22Les premiers projets de réhabilitation du site de Tanjong Rhu remontent à la fin des années 1980 avec la publication du « Draft Master Plan for Urban Waterfronts », portant sur l’ensemble des terrains en bordure du bassin de Kallang à l’embouchure des rivières Kallang et Geylang. Ces terrains étaient auparavant occupés par des activités industrielles, dont la fameuse unité de production de gaz, implantée depuis 1862 et aujourd’hui déménagée. Le site, une langue de terre de plus d’un kilomètre de long sur une largeur moyenne de 300 m, présente des atouts incontestables : il est bordé d’un côté par l’autoroute urbaine ECP et de l’autre par le bassin de Kallang. Accessibilité maximale d’un côté, attractivité optimale de l’autre par la présence de l’eau. Pour l’URA, l’objectif était de « transformer Tanjong Rhu en une enclave résidentielle et un village commercial de qualité doté d’une identité unique, reflet du climat tropical et de l’environnement convivial d’un front de mer24 ». En termes d’aménagement, on est en présence d’un processus similaire à l’œuvre en villes nouvelles, dans la mesure où le site est « vidé » de ses activités et de son passé pour donner naissance à un nouvel établissement humain : logements, équipements, espaces publics.

23Dans ce processus, on peut distinguer deux phases de construction. La première, située sur les terrains à l’embouchure des deux rivières, est exclusivement liée à la construction de logements. Elle a été achevée au milieu des années 2000. La seconde, en cours de réalisation, située à l’intérieur des terres le long des deux rivières, comporte divers types d’équipements, notamment le Singapore Sport Hub (un stade d’une capacité de 55 000 places avec un toit rétractable pour assurer la climatisation) et un vaste complexe économique et hôtelier relié au réseau du MRT. L’ensemble de ces bâtiments, financé par le secteur privé, et la conception de leur formes urbaines, sont guidés par un dispositif réglementaire très performant, dont un des enjeux, en termes d’aménagement, est de valoriser la particularité du site, plus particulièrement la présence de l’eau.

3. Sentosa Cove : édifier une « micro cité lacustre » sur des terrains gagnés sur la mer

  • 25 Dans ce but, les autorités singapouriennes firent appel au fils de l’architecte de la cité lacustr (...)

24L’opération Sentosa Cove s’inscrit dans la continuité de l’aménagement de l’île de Sentosa (anciennement appelé Pulau Blakang Mati), qui est aujourd’hui un des principaux parcs de divertissement de Singapour. Cette opération, conduite par Sentosa Cove Private Ltd (SCPL), société d’économie mixte en charge de la planification du site, fait aujourd’hui partie d’un complexe plus large à vocation économique, touristique et culturel, géré par le Sentosa Harbour Front Business Association (SHBA). Le site de l’opération (116 ha) a d’abord été l’objet d’importants travaux de poldérisation associés à la construction d’une marina (pour 400 bateaux de plaisance) et de nombreux équipements de sports et de loisirs (golf, casino). Les premiers plans, rendus publics en 1995, prévoyaient l’édification de plus de 2 000 logements sous forme de maisons mitoyennes attachées, avec pour chacune un accès automobile et à la mer25. Mais, en 1996, SCPL change de stratégie et opte pour une combinaison de logements individuels et collectifs de différentes tailles et hauteurs. Le projet est alors confié à des consultants américains et australiens. C’est au final un ensemble résidentiel en deux zones de 2 500 logements, qui est sorti de terre – et des eaux – durant le années 2000. Cet ensemble comprend, au nord, de l’habitat collectif de type condominium et, au sud, des habitations de faible hauteur : maisons mitoyennes et des bungalows qui donnent sur la mer.

Figure 2 : Un condominium à Sentosa Cove.
(Source : Xavier Guillot.)

Figure 3 : Un condominium à Sentosa Cove.
(Source : Xavier Guillot.)

  • 26 60 % des propriétaires sont étrangers. Selon les témoignages, une maison individuelle à Sentosa Co (...)
  • 27 « Building the world’s most desirable address. » (Pow, 2011 : 382-393.)

25À bien des égards, Sentosa Cove constitue une opération très singulière à Singapour. Par les équipements offerts, elle vise un segment du marché de l’immobilier privé représenté par une clientèle internationale très aisée, incluant les expatriés étrangers de haut rang. Chaque propriétaire a investi plusieurs millions de dollars pour posséder une part du foncier de cette opération, qui a attiré des acheteurs du monde entier26. Comme le qualifie Choon-Piew Pow, il s’agissait pour les promoteurs d’édifier une des adresses les plus « désirables au monde27 », pouvant rivaliser avec la Côte d’Azur et la Californie du Sud. Souvent perçue localement comme une enclave résidentielle par la population très aisée qui y habite, on notera toutefois que les équipements commerciaux et de loisirs que l’on y trouve, en particulier sa marina, sont accessibles à tous et desservis par les transports en commun publics. Ainsi, il ne s’agit pas d’une « communauté fermée » (gated communities) au sens où on l’entend généralement. Au sein du marché de l’immobilier privé à Singapour, on est en présence d’une opération correspondant à une offre de très haut de gamme, comparable à celle que l’on trouvait dans les quartiers centraux dans les années 1980 et 1990. Sentosa Cove est en cela révélatrice de l’évolution des standards de vie et de l’offre immobilière dans ce segment de marché au cours des deux dernières décennies.

Un processus de diversification et d’hybridation en constant renouvellement

26Ce balayage que l’on vient d’effectuer de la progression de la formule du condominium à Singapour montre que son essor sur le plan quantitatif s’est effectué conjointement à la mise en œuvre de deux processus : 1. diversification des formes d’insertion dans le tissu urbain et dans le territoire, selon le contexte : de l’établissement de nouvelles entités résidentielles financées par la promotion privée, comme à Tanjong Rhu, à la construction ponctuelle de condominiums en villes nouvelles, dans une optique d’hybridation spatiale et sociale ; 2. diversification du statut social des condominiums, par les standards de confort des logements, selon la localisation des opérations et la population à laquelle on s’adresse : du condominium haut de gamme que l’on trouve sur l’île de Sentosa à l’executive condominium situé en ville nouvelle.

27Ainsi, depuis les années 1980, le condominium s’est imposé comme un acteur majeur de la transformation et de la requalification de l’île, par la diversité de ses formes architecturales et urbaines. Ceci en pleine concordance avec les orientations d’aménagement formulées par les master plans successifs de l’URA. Simultanément, on a observé que cette progression s’est appuyée sur une remise en question des doctrines d’aménagement modernistes issues d’Occident appliquées dans les années 1960 et 1970, pour développer le parc résidentiel de Singapour avec, comme principal levier, le logement public, et un organisme unique : le HDB. Aujourd’hui, la question de l’habitat et de l’habiter à l’échelle du territoire n’est plus abordée avec les mêmes termes et les mêmes outils. Le caractère insulaire du territoire est sa « géographicité » participent à l’élaboration de nouvelles stratégies d’aménagement, au sein desquelles les secteurs privés et publics sont associés.

Figure 4 : Le condominium The Interlace à Alexandra Road.
(Source : Xavier Guillot.)

28La prochaine étape de développement de l’île, définie par le draft concept plan de 2013, montre que cette logique d’hybridation et de « reterritorialisation » va se poursuivre et, sans doute, s’amplifier. Un cas emblématique est le quartier de Marina Bay : une vaste aire en cours d’urbanisation gagnée sur la mer, qui doublera à moyen terme la superficie bâtie de l’actuel centre d’affaires. Sur ce site, l’objectif de l’URA n’est pas de construire uniquement des immeubles de bureau mais aussi des logements, en y intégrant la formule du condominium, contribuant de la sorte à constituer un quartier ayant une forme de mixité fonctionnelle que l’on ne trouvait pas dans le précédent centre d’affaires. Ce projet d’extension de grande envergure est par ailleurs l’objet d’un processus de végétalisation inédit. Il est la conséquence d’une réglementation qui oblige les promoteurs à reproduire par des terrasses végétalisés en hauteur la superficie du foncier correspondant à l’emprise au sol du bâtiment.

Figure 5 : Le condominium The Interlace à Alexandra Road.
(Source : Xavier Guillot.)

  • 28 Charmes et Guillot, 2006 : 95-105.

29Mais l’intérêt de la période actuelle repose aussi sur les récentes évolutions en termes de programmes qui ont été récemment mis en place avec l’introduction notamment de la formule Soho (acronyme de l’expression anglaise Small Office, Home Office). Cette formule désigne une forme de logement hybride qui permet à leur habitant de vivre et de travailler dans le même espace. Généralement, les appartements, sur le modèle du loft, disposent d’une grande hauteur sous plafond avec une mezzanine, qui peut être utilisée pour une chambre ou pour une pièce de travail. Sur le plan social, la particularité de cette évolution est qu’elle vise à satisfaire une demande croissante de jeunes entrepreneurs étrangers ou singapouriens, qui souhaitent démarrer une entreprise pour le moindre coût. À cet égard, son lancement traduit clairement l’évolution qui s’est opérée depuis une triple décennie dans ce domaine. Désormais, la figure historique et emblématique de l’expatrié étranger sous contrat international et bénéficiant de très hauts revenus est devenue minoritaire au profit d’une autre catégorie d’étrangers : celle représentée par l’entrepreneur qui travaille sous contrat local28. Ainsi, quand on évoque les classes moyennes, comme étant le principal moteur du marché de l’habitat en condominium, c’est en réalité tout un panel de personnes et de foyers, singapouriens ou étrangers, qui les représentent. Au cours des deux dernières décennies, l’essor de la formule du condominium a fondamentalement été associé à un processus de démocratisation de son statut social. Il est, à cet égard, un des reflets architecturaux et urbains de ce « cosmopolitisme banal » propre au processus de mondialisation, dont nous parle un auteur comme Ulrich Beck (2004).

30Revenant au dernier exemple mentionné plus haut, Sentosa Cove, cette opération apparaît comme très singulière au sein de ce processus de démocratisation continue. A l’opposé de la formule Soho ou de l’executive condominium en ville nouvelle, Sentosa Cove est une opération dont l’objet est de satisfaire une demande sociale internationale très aisée : celle que les autorités singapouriennes visaient principalement, quand la formule du condominium fut introduite dans les années 1970. Deux générations plus tard, de nouveaux attendus en termes de services et d’équipements ont vu le jour. Le principe du condominium conventionnel, composé d’un immeuble de logement associé à des équipements de sport et de loisir (piscine, tennis, fitness club) ne répond plus de manière satisfaisante à cette demande haut de gamme. L’archétype de la marina et du « water front city », (souvent associé à la présence d’un terrain de golf et de commerces sous franchise internationale) s’est imposé pour attirer une population d’entrepreneurs fortunés, qui participe en retour au développement économique de la ville. Ainsi, l’originalité – et la force – de la stratégie d’aménagement singapourienne dans le secteur de l’immobilier résidentiel privé sont d’y avoir continuellement intégré l’évolution de la demande sociale, locale et internationale, et, par de continuels ajustements, d’avoir inscrit cette dynamique sociale dans un projet d’aménagement global à l’échelle du territoire.

Bibliographie

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Notes

1 Ce qui n’est pas le cas des périodes précédentes de modernisation, en particulier lors de la construction des premiers logements collectif public par le Singapore Improvement Trust (SIT), comme en témoigne l’opération de Tiong Bahru.

2 L’Urban Redevelopment Authority (URA) est un organisme public autonome, qui a été créé en 1974 au sein du Ministry of National Development (MND). Il succéda à l’Urban Renewal Department. Depuis cette date, l’URA est l’organisme gouvernemental sur lequel repose l’essentiel des décisions concernant les condominiums, au même titre que le Housing Development Board (HDB) centralise celles pour le logement public.

3 À la fin de 1972, environ 900 000 personnes (soit 41,67 % d’une population de 2,147 millions) vivaient dans des appartements construits par le HDB. À l’intérieur de cette population, on compte 45 000 familles habitant dans des appartements achetés à partir de son programme de « home ownership ». L’allocation de ces logements était réservée aux familles dont le revenu n’excédait pas 1 500 dollars singapouriens (Goldblum, Charles, 1986, Singapour : une cité-État moderne à l’épreuve de la fondation urbaine, thèse de doctorat, Institut d’urbanisme de l’Académie de Paris, 981 p.).

4 Texte daté du 30 novembre 1972 et publiée par le ministère du Développement.

5 Ceci était rendu possible en jouant notamment sur le caractère incitatif des mesures dérogatoires que le concept de condominium a simultanément introduites (doublement des densités constructibles autorisées par le master plan).

6 La mise en œuvre de ce programme par l’Urban Renewal Department (département du HDB en charge du programme de rénovation) a débuté en 1967 et a été reprise depuis 1974 par l’Urban Redevelopment Authority. Son action a été décisive dans la restructuration économique du centre-ville et la transformation de son bâti, au même titre que le programme des villes nouvelles du HDB le fut pour la périphérie de la ville. Le gouvernement demeure propriétaire des terrains mis en vente, qui sont cédés à titre de baux emphytéotiques pour une durée n’excédant pas 99 ans. C’est lors de la quatrième « vente de terrains » de l’URA en 1974 que l’URA libère les deux premiers terrains à bâtir avec le « label » condominium, donnant lieu à la construction de Futura Tower et Ridgewood Condominium.

7 Terminologie tirée de la description de ces deux types de marché faite par Charles Goldblum (1983).

8 Issu de la terminologie de l’urbanisme anglais du début du xxe siècle, le terme belt était généralement associé, dans les plans d’aménagement, à des aires géographiques naturelles que l’on préservait de la croissance urbaine (parc, forêt). On parlait à ce titre de green belt. Aujourd’hui, ce terme est utilisé, notamment aux États-Unis, pour désigner des agglomérations urbaines tirant partie des particularités naturelles des lieux : on parle ainsi de snow belt ou de sun belt à propos du développement récent d’agglomérations proches de la montagne ou de la mer. C’est dans cette dernière acception que l’on doit comprendre le sens du terme condominium belt dans le contexte de Singapour. Il s’agit d’ensembles résidentiels situés à l’écart du centre-ville, entre cinq et dix kilomètres, dont la réalité physique coexiste avec un élément de topographie fort, allié à un axe autoroutier rapide permettant une accessibilité optimale.

9 Ce plan prévoit notamment la poursuite de l’extension du territoire par poldérisation, débutée dans les années 1970 : 90 km2 de terrain gagné sur la mer seront ajoutés aux 640 km2 actuels. Sur la base de cette extension territoriale, cinq grandes orientations en matière d’aménagement sont inscrites dans ce plan : 1. extension du quartier des affaires et revitalisation du centre-ville ; 2. formation de centres régionaux ; 3. création de corridors technologiques ; 4. extension et amélioration du réseau de transport ; 5. accroissement de la production de logements privés.

10 Living the Next Lap : Towards a Tropical City of Excellence, 1991.

11 Skyline 1991 : 5.

12 Des 1,2 million de logements qui composent le parc résidentiel singapourien, environ 900 000 sont des logements financés par le HDB. Ce qui revient à dire que le ratio entre logement public et privé est passé à 75/25. À noter que pour satisfaire aujourd’hui la population à l’horizon 2030, il est prévu de dégager suffisamment de foncier pour construire 1,9 million de logements, ce qui correspond à une augmentation de 700 000 unités à partir d’aujourd’hui. D’ici 2016, 200 000 logements vont être construits, dont 90 000 de logements privés (incluant des executive condominiums) et 110 000 de logements publics. Le rythme de construction des logement privé va donc en s’accélérant et il est quasi égal à celui des logement public (A High Quality Living Environment, Land Use Plan to Support Singapore’s Future Population, 2013).

13 Situés dans les villes nouvelles de Pasir Ris et Jurong East, et financée par Pidemeco Land, la construction des deux premiers executive condominiums, Eastvale (312 appartements) et Westmere (280 appartements), a débuté en juin 1996.

14 Ces sociétés d’économie mixtes (government-linked companies) sont par exemple Pidemco Land, NTUC Choice Homes, Singapore Technologies. En contrepartie, de cette baisse du coût du foncier à l’achat, ces sociétés sont tenues d’offrir des prix de vente inférieurs à ceux des condominiums conventionnels, dont ils reprennent toutefois l’essentiel des normes architecturales.

15 À noter que les nouveaux acquéreurs sont tenus d’occuper les lieux pendant cinq ans, avant de pouvoir les revendre à un autre foyer singapourien ou résidant permanent. Toutefois, après une période de dix ans, cette réglementation ne s’applique plus : les logements peuvent être vendus à des personnes étrangères sur le marché libre de l’immobilier. Dès lors, le HDB n’intervenant plus dans la gestion de ce parc immobilier, les executive condominiums acquièrent le même statut que les condominiums conventionnels bâtis en dehors des villes nouvelles.

16 La superficie du site à urbaniser est de 957 ha, sur laquelle on prévoit la construction de 85 800 logements en plus d’équipements publics. Les logements occupent 50 % des terrains ; le reste du site laisse la place aux équipements commerciaux et institutionnels (6 %), espaces publics et de loisirs (14 %), infrastructures routières (15 %), pièces d’eau (12 %) et réserves foncières (3 %).

17 Ce principe avait déjà été mis en œuvre dans d’autres villes nouvelles récentes comme celle de Tampiness.

18 La construction de ces nouveaux ensembles résidentiels, exclusivement financés par la promotion privée, n’en reste pas moins planifié par l’URA, qui en contrôle le phasage et la configuration finale.

19 Traduction littérale du terme « revitalisation » employé par les autorités singapouriennes pour désigner la stratégie qu’elles entendent suivre.

20 L’ensemble des trois tranches couvre une superficie de 100 ha. Dans l’établissement du master plan, élaboré à partir du Revised Concept Plan, le site de la rivière Singapour bénéficie d’un statut particulier (special development zone).

21 Khoo, 1998 : 2-5.

22 Ce comité est constitué par les opérateurs de croisières sur la rivière, les principaux promoteurs ayant des projets le long de la rivière : DBS Land, City Developments et Far East Organisation, et la Boat Quay Association of Business.

23 Les deux consultants étrangers sont américains. Il s’agit de RTKL International, une agence d’architecture et d’urbanisme, et de MRA International, une agence de marketing.

24 « A quality residential enclave and commercial village with a distinctive identity that reflects a tropical, lively and friendly environment in a waterfront setting. » (« The Tanjong Rhu Story », 1998.)

25 Dans ce but, les autorités singapouriennes firent appel au fils de l’architecte de la cité lacustre de Port Grimaud (France), François Spoerri, pour imaginer la construction d’un ensemble résidentiel de faible densité traversé de canaux.

26 60 % des propriétaires sont étrangers. Selon les témoignages, une maison individuelle à Sentosa Cove coûte entre 16 et 20 millions de dollars singapouriens. En juin 2010, un « bungalow haut de gamme » aurait été racheté par un milliardaire du continent chinois à un prix record de 36 millions de dollars (Pow, 2011 : 382-393).

27 « Building the world’s most desirable address. » (Pow, 2011 : 382-393.)

28 Charmes et Guillot, 2006 : 95-105.

Table des illustrations

Légende Figure 1 : Un condominium à River Valley Road.(Source : Xavier Guillot.)
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Légende Carte 1 : Formation des ceintures de condominium au début des années 1980.(Source : Xavier Guillot.)
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Légende Figure 2 : Un condominium à Sentosa Cove.(Source : Xavier Guillot.)
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Légende Figure 3 : Un condominium à Sentosa Cove.(Source : Xavier Guillot.)
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Légende Figure 4 : Le condominium The Interlace à Alexandra Road.(Source : Xavier Guillot.)
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Légende Figure 5 : Le condominium The Interlace à Alexandra Road.(Source : Xavier Guillot.)
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Auteur

Architecte, Professeur à l’École nationale supérieure d’architecture de Saint-Étienne et Associé à l’UMR 7136 AUS.

© CNRS Éditions, 2015

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