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Territoires de l’urbain en Asie du Sud-Est

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Manuelle Franck
, 
Christian Taillard
, 
Charles Goldblum

Penang : du global au local, une ville trans-détroit dans la régionalisation

Nathalie Fau

Texte intégral

1Contrairement aux autres villes aux marges de la métropolisation, Penang est une ville née de la mondialisation des échanges. Située à l’entrée septentrionale du détroit de Malacca, Penang est depuis sa fondation en 1786 par le Britannique Francis Light une ville de commerce. Cet ancien comptoir de la Compagnie anglaise des Indes Orientales doit son essor à la croissance du commerce maritime entre l’Orient et l’Occident : elle servait d’entrepôt, de base de ravitaillement et de réparation des bateaux qui allaient en Chine faire le commerce de thé et d’opium, ainsi que de point d’appui stratégique des intérêts britanniques en Asie du Sud-Est. Même si la création de Singapour par sir Thomas Raffles en 1819 pénalisa ses activités commerciales, la ville continua d’être prospère grâce à l’exportation d’étain et de caoutchouc. Durant la première décennie d’indépendance de la Malaisie, la ville connaît en revanche un déclin relatif et devient un pôle secondaire tant à l’échelle régionale que nationale. Elle réémerge cependant depuis le milieu des années 1970 grâce à l’internationalisation de son économie. Penang est désormais un pôle de l’industrie électronique mondiale, du tourisme international et une plateforme logistique multimodale.

2La difficulté de Penang n’est pas tant de s’insérer dans les réseaux de la mondialisation que de s’y maintenir en développant des liens de proximité. À l’étroit sur son territoire de 1 031 km², le second plus petit État de la Malaisie se procure un arrière-pays plus vaste en s’intégrant à la région nord de la Malaisie, un espace regroupant outre Penang, les États de Kedah, Perlis et du Perak, et à la zone de coopération transfrontalière de l’IMT-GT (Indonesia-Malaysia-Thailand Growth Triangle). Cette double appartenance lui permet d’émerger comme un pôle régional et transnational, et d’affirmer ainsi son autonomie de développement vis-à-vis de Kuala Lumpur, la capitale fédérale.

3L’autre originalité de Penang est d’être composée de deux ensembles territoriaux distincts reliés par un pont et de nombreux ferries : la petite île de Penang et la bande côtière de Seberang Prai située sur la péninsule malaise. Néanmoins, même si elles font partie d’une même unité administrative dès la période d’occupation par la Compagnie des Indes Orientales (Penang et Province de Wellesley), leur trajectoire urbaine a divergé depuis l’insertion de Penang dans le nouveau système économique mondial. Le gouvernement de Penang cherche pourtant à dépasser ces clivages en aménageant cette agglomération de 1,6 million d’habitants en un système urbain cohérent (OOI, 2011).

4Afin d’étudier l’originalité du processus de métropolisation de Penang, nous montrerons dans un premier temps que cette ville, influencée aussi bien par le modèle urbain de Singapour que par celui de Kuala Lumpur, a suivi une trajectoire originale. Nous évaluerons ensuite les relations existant entre son intégration tant à l’espace national que transnational et la construction d’une métropole polycentrique, afin de déterminer si le handicap majeur de Penang pour émerger dans le système des villes internationales ne tient pas à la difficulté de valorisation de son centre historique.

Le dilemme de Penang : une ville sous double influence

5La ville de Penang est à la fois sous l’influence de Kuala Lumpur, la capitale fédérale de la Malaisie, et de Singapour, le pôle économique de l’Asie du Sud-Est. Pour affirmer sa centralité et son autonomie, le gouvernement de Penang cherche une troisième voie en tentant de tirer parti au mieux de ces deux métropoles à la fois modèles et concurrentes. Si au lendemain de l’indépendance le modèle singapourien s’impose nettement, du fait notamment de la marginalisation de Penang à l’échelle nationale, celui de Kuala Lumpur est de plus en plus prégnant depuis le milieu des années 1990.

Du modèle singapourien…

6Dans les premières années de l’indépendance, le pouvoir central de Kuala Lumpur néglige et même pénalise la croissance économique de Penang. Non seulement cette ville majoritairement chinoise ne peut compter sur l’aide d’une politique fédérale tout orientée vers les populations malaises (Rimmer and Dick, 2009 : 109), mais elle perd également certains privilèges, notamment son statut de port franc sur lequel reposait sa prospérité (Choon and Chang, 2010). Au début des années 1970, ce centre de négoce florissant durant la période coloniale plonge dans une grave crise économique : les entrepreneurs de Penang, suivis de près par la main-d’œuvre qualifiée, migrent massivement vers la capitale fédérale, le taux de chômage atteint les 15 %, soit le double de la moyenne nationale, et le revenu par habitant est inférieur de 12 % à celui de la moyenne nationale (Lim, 1978). Afin d’enrayer ce déclin économique, le gouvernement de Penang opte pour le développement de l’industrie électronique. Son modèle de développement n’est alors pas tant Kuala Lumpur que Singapour.

7Cette réorientation industrielle est soutenue à partir de 1969 par le Penang Development Corporation (PDC), un organisme public (PDC, 1974). Le rôle et le fonctionnement du PDC rappellent en tous points celui de l’EDB singapourien, une agence publique de planification chargée du développement des zones industrielles de la Cité-État. Comme l’EDB, le PDC instaure une politique industrielle incitative afin d’attirer des investisseurs étrangers : création de zones franches industrielles, exemption d’impôts sur le revenu ou encore amélioration des infrastructures. Comme lui, il travaille en étroite collaboration avec les multinationales implantées dans les zones franches industrielles afin de les inciter à externaliser une partie de leur production auprès de fournisseurs locaux et à s’associer au processus de développement régional (Nooria et al. 1995). De ce partenariat est ainsi né le Penang Skills Development Center (PSDC), un centre de formation et de qualification de la main-d’œuvre qui favorise le transfert de technologies (PDC, 1994). Cette spécialisation poussée dans le secteur de l’électronique (80 % des exportations de l’État et 43 % du PNB en 2000) et cette coopération avec les multinationales ont favorisé à Penang, à l’instar de Singapour au cours des années 1970, une montée en gamme technologique (Rasiah, 2008 ; Best, 1999) : après l’assemblage, l’emballage et le test de semi-conducteurs, les industries se spécialisent au début des années 1980 dans la production de composants électroniques, de disques durs et de tous les éléments de montage d’un PC. Comparativement aux deux autres pôles de l’électronique de la Malaisie, Klang Valley au sud de Kuala Lumpur et Johore à l’extrémité méridionale de la péninsule, Penang est la seule à avoir suivi aussi fidèlement le modèle singapourien et à être parvenu à un tel niveau de transfert technologique.

8Le mode de développement urbain induit par cette réorientation industrielle est également similaire à celui de la Cité-État ; on retrouve une même expansion des régions périurbaines liée à construction simultanée d’une zone franche industrielle et de sa ville nouvelle associée (Goldblum, 1987, p. 47-50). En janvier 1972, le PDC inaugure, au sud-est de l’île, la zone franche de Bayang Lepas, la première zone de ce type aménagée en Malaisie (PDC, 2001) (carte 5.1). La qualité des infrastructures, la proximité d’un aéroport international et la qualification de la main d’œuvre attirent rapidement des transnationales dont un bon nombre opère des délocalisations depuis Singapour. Dès le départ, le PDC acquiert 1 000 ha de terrains pour édifier simultanément Bayan Baru, une ville nouvelle entièrement planifiée destinée à loger la main-d’œuvre. Outre ce lien habitat-industrie, Bayan Baru se rapproche des villes nouvelles singapouriennes par l’adoption de la forme de logement collectif et non de celle des lotissements pavillonnaires pourtant si développés en périphérie de Kuala Lumpur. Bayan Baru se rapproche ainsi davantage de la ville satellite singapourienne de Queenstown que de celle Petaling Jaya à proximité de Kuala Lumpur. Fort du succès de Bayan Lepas, le PDC ouvre deux autres zones franches sur la partie péninsulaire (Prai et Prai Wharf) auxquelles est associée la ville nouvelle de Seberang Jaya. La construction de ces zones contribue à une urbanisation accélérée des périphéries de George Town et de Butterworth (carte 5.2).

Carte 5.1 : Zones franches et zones industrielles dans l’État de Penang.

Carte 5.2 : Les investissements publics à Penang.

... au modèle malaisien

9Depuis le lancement en 1991 par le premier ministre Mahathir de son programme Wawasan 2020 (Vision 2020), dont le but est de conduire la Malaisie au statut de pays industriel dès l’an 2020, le gouvernement de Penang regarde à nouveau vers Kuala Lumpur. La capitale fédérale est devenue le symbole d’une modernité qu’il faut imiter en tous points. Les dernières opérations d’urbanisme en cours ou en projet sont toutes des répliques de celles élaborées dans la région de Kuala Lumpur : le super corridor multimédia, la politique de rénovation du centre-ville ou encore la création d’une ville administrative intelligente.

10Le Multimedia Super Corrdidor est un couloir de développement spécialisé dans les industries de hautes technologies. S’étendant entre les tours jumelles « Petronas » de Kuala Lumpur, les plus hautes du monde jusqu’en 2004 et le nouvel aéroport international, il cherche à attirer les sièges régionaux et les laboratoires de recherche des plus grandes firmes de l’informatique en leur accordant de nombreuses incitations fiscales. Un tel projet concurrençait directement les ambitions de Penang de se hisser au rang des nouveaux pôles asiatiques de l’électronique de haute technologie (Bunnel, 2004, 60-62). Cependant, grâce au soutien du premier ministre actuel de Malaisie, Abdullah Ahmad Badawi, originaire de Penang, deux zones ont obtenu en 2005 le statut de MSC Malaysia Cybercity : Penang Cybercity 1 couvre l’ensemble de la zone industrielle de Bayan Lepas, la zone littorale au sud du Penang Bridge, Bayan Baru et l’Université Sains Malaysia, soit 923 ha, et la zone de Kulim Hi-Tech Park à Kedah.

  • 1 Rappelons que le KLCC a également été construit sur un ancien champ de courses.

11Le projet de création d’un nouveau centre-ville à George Town est explicitement une réplique de celui de Kuala Lumpur : « While Kuala Lumpur has its KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Penang will have its very own PGCC (Penang Global City Centre) » affirmait ainsi Abdullah Badawi lors de sa visite à Penang en septembre 2007. Un espace moderne, véritable ville dans la ville, concentrant des hôtels internationaux, des condominiums de grand luxe, des tours de bureaux, des malls et des galeries marchandes, un grand hall d’exposition et un palais des congrès devraient voir le jour en 2020 sur un ancien champ de courses, le Penang Turf Club1. Les choix urbanistiques s’inscrivent nettement dans le prolongement de la réalisation du KLCC. L’objectif est de faire apparaître Penang sur la carte du monde en valorisant la verticalité et en créant un symbole urbain architectural : aux tours Petronas de Kuala Lumpur répondent les Penang Towers conçues par Hani Rashid, le fondateur avec Lisa Anne Couture du cabinet d’architectes new-yorkais Asymptote. Comme pour la construction du KLCC, les architectes cherchent à mettre en valeur le passé et l’histoire de la ville tout en les réinterprétant selon un design contemporain : l’élévation en spirale évoque le profil des pagodes et les formes abstraites renvoient à l’architecture musulmane. Le respect de l’environnement, l’harmonie avec les vertes collines environnantes sont également au cœur du projet et évoquent clairement le concept de cité-jardin utilisé lors de la construction de KLCC mais aussi de Cyberjaya et Putrajaya : PGCC devrait être une des premières villes au monde à ne produire aucune émission de carbone (zero-carbon city) et serait occupée à près de 40 % par des espaces verts (parcs, promenades et espaces ouverts).

12Les projets dupliquant les modèles d’urbanisme de Kuala Lumpur se multiplient ces dernières années. Les trois villes nouvelles (Batu Kawan, Bertam et Bandar Perda), dont doit se doter Penang afin d’accueillir des services de l’État, sont ainsi présentées comme des « villes du xxie siècle », des « cités intelligentes » ou encore comme des « mini-Putrajaya ». La future plateforme logistique multimodale de Butterworth, Penang Sentral, est une réplique de Kuala Lumpur Sentral.

L’originalité de Penang : le moteur résidentiel comme vecteur de modernisation

Une verticalisation résidentielle

13La verticalisation de la ville de Penang est atypique. Elle ne résulte pas d’un renforcement des fonctions tertiaires supérieures de la ville, mais de la rareté du foncier et d’une forte spéculation immobilière. Elle est essentiellement résidentielle et n’a concerné que très récemment le centre des affaires.

14Avant le milieu des années 1970, le paysage urbain de Penang était dominé par des terrains et des buildings commerciaux de faible taille. Quand les projets de construction de logements publics se mettent en place sur l’île entre 1968 et 1970, il est noté que 17 et 18 étages étaient totalement inhabituels. Durant cette période, les constructions en hauteur étaient associées aux logements à loyer modéré construits par le secteur public dans les villes nouvelles ; elles sont désignées par le terme de « flat ». Même si elles se multiplient jusqu’à la récession malaisienne du milieu des années 1980, elles ne font l’objet que d’investissements publics (carte 5.2). Il faut attendre le boom de l’immobilier des années 1990 pour voir émerger des projets de tours résidentielles plus luxueuses : les « appartements » et les « condominiums » dont le nombre de logements passe de 224 unités en 1993 à près de 18 000 en 1999. Les promoteurs sont essentiellement privés : soit des groupes malaisiens ayant déjà investi à Kuala Lumpur, soit des joint-ventures entre groupes singapouriens et malaisiens, mais surtout des promoteurs locaux comme IJM fondé en 1986 dont les activités après s’être longtemps limitées à l’État de Penang s’étendent non seulement à toutes les grandes villes de Malaisie, mais aussi à Singapour, à Hong Kong, à l’Australie, à l’île Maurice, à la Grande-Bretagne et aux États-Unis (Goh, 2002) (carte 5.3).

Carte 5.3 : Les investissements privés à Penang.

15À peine une vingtaine des 188 tours de plus de 20 étages recensées sont des immeubles de bureaux. Elles se concentrent dans la zone péricentrale autour du nouveau CBD situé le long de la Jalan Sultan Ahmad Shah (connue auparavant sous le nom de Northam Road mais aussi de la « rue des millionnaires ») et dans la zone de Pulau Tikus. Ce nouveau quartier des affaires, distinct de l’ancien centre administratif datant de la période coloniale et abritant presque uniquement des institutions publiques, se veut résolument moderne et tourné vers le secteur privé. Le symbole de ce renouveau est le Citibridge, un pont piétonnier qui enjambe la Northam Road. Ce pont, entièrement financé par la Citibank, concentre toutes les dernières innovations technologiques et adopte un design futuriste. Ce nouvel espace effectue la jonction entre l’ancien centre colonial de la Beach Steer Jalan et la zone résidentielle de luxe de Gurney Drive.

Des ceintures de condominiums et d’appartements

16Les logiques immobilières et urbanistiques sont très similaires à celles de Singapour ou de Hong Kong. En effet, même si les contraintes de site et la rareté de l’espace constructible imposent davantage une verticalisation de la partie insulaire, elles ne font que renforcer la logique immobilière liée à l’augmentation des prix du sol urbain. La corrélation entre le luxe des condominiums et le prix du terrain est très nette. De véritables ceintures de condominiums ont émergé le long des principaux axes routiers. Six zones résidentielles de condominiums et appartements peuvent être identifiées, toutes situées au nord et à l’est de l’île (Williams, Talhar and Wong, 2007). Globalement les prix décroissent du nord au sud et de la côte vers l’intérieur.

17La côte nord de l’île et la zone péricentrale de George Town située à proximité du nouveau centre d’affaires international (Gurney Drive et Pulau Tikus) attirent une clientèle internationale et d’expatriés, mais aussi des résidents locaux fortunés recherchant des condominiums de grand luxe. L’espace balnéaire du nord de l’île, entre Batu Ferringhi et Tanjung Tokong, est notamment le lieu de villégiature préféré de résidents singapouriens et indonésiens, de retraités japonais mais aussi d’expatriés taïwanais travaillant dans les zones franches du sud de l’île. Pour répondre aux demandes de court séjour, des « condotels » ont même été construits : les logements de Mount Pleasure, Desa Mar Vista, Sri Sayang et Sandy Bay Beach Resort sont des appartements offrant les mêmes services que des hôtels. Quant à la zone péricentrale de George Town, outre sa centralité, son attractivité réside dans la proximité d’institutions scolaires reconnues (écoles gouvernementales, internationales et nombreux collèges privés) et dans la qualité de son environnement : la Gurney Drive est un front de mer ombragé doté de larges trottoirs qui se couvre à la tombée de la nuit de hawkers dont la réputation culinaire contribue largement à celle de Penang (cartes 5.3 et 5.4).

18Les autres corridors de condominiums de l’île attirent presque exclusivement des résidents locaux. Greenlane/Jelutong et Gelugor sont des zones de condominiums et d’appartements de luxe pour classes moyennes supérieures, tandis que Sungai Nibong, Bayan Baru et Ayer Itam/Paya Terubong proposent des appartements mais aussi des flats à des salariés nettement moins fortunés. Les appartements les moins onéreux de toute l’île se trouvent sur les hauteurs de Bukit Jambul et surtout de Air Itam et Paya Terubong. Dans ces dernières zones, les promoteurs immobiliers sont essentiellement publics.

Carte 5.4 : Le centre de Georgetown : entre modernisation et préservation.

Changement d’échelle d’intégration régionale et changement d’acteur

La redéfinition des fonctions de Penang par le gouvernement fédéral

19Le changement d’échelle d’intégration régionale n’est pas tant lié à une réorientation des politiques de développement des acteurs publics locaux qu’à celle du gouvernement central. Comme le souligne Tim Bunnell (Bunnell, 2004, p. 60), le programme Wawasan 2020 (Vision 2020) « lancé par Mahathir avait été le signe d’une plus vaste recentralisation du développement national dans une période de mondialisation accélérée ». Afin de maintenir la compétitivité économique de la Malaisie, le gouvernement avait abandonné sa politique des années 1970 d’un développement équilibré du territoire national afin de privilégier uniquement la croissance de la capitale nationale. L’objectif était de faire de Kuala Lumpur la vitrine et le moteur du développement du pays. Abdullah Badawi qui succède en 2003 à Mahathir au poste de premier ministre rompt avec cette stratégie d’organisation territoriale par le lancement de cinq corridors de développement (carte 5.5) couvrant l’intégralité du territoire malaisien (trois sur la péninsule, deux sur la partie insulaire). Ces corridors sont de nouvelles régions économiques regroupant des États limitrophes mais à des niveaux de développement économique souvent différents. Les objectifs affichés du 9e Plan malaisien (2006-2010) sont explicitement de favoriser une meilleure diffusion de la croissance économique à l’ensemble des États fédérés.

Carte 5.5 : Les réseaux de transport en Malaisie péninsulaire.

Le pôle régional du corridor nord

  • 2 Cf. Sime Darby Berhad, Northern Economic Region Socioeconomic Blueprint 2007-2025.
  • 3 http://www.ncer.com.my/site/_sys/storage/docs/downloads/blueprint/en_ncer_pdf.pdf.

20Dans ce cadre, le rôle dévolu à Penang est d’être un pôle de croissance régional capable de catalyser le développement économique d’États essentiellement agricoles (Perlis et Kedah) ou en déclin industriel (Perak) au sein de la Région Economique du Corridor nord (NCER)2. Tous les indicateurs soulignent l’avance économique de Penang3 (cf. Tableau I).

21Dans le cadre du NCER, le gouvernement fédéral a lancé une politique d’infrastructures favorisant Penang : élargissement du pont, construction d’un second pont entre l’île de Penang et Seberang Prai ou encore construction d’un périphérique (SERI, 2008). Le plan du NCER repose sur la constitution de cinq corridors de développement (carte 5.5) dont quatre reposent entièrement sur la qualité des infrastructures de Penang. La constitution de ces axes, en grande partie déjà opérationnels, favorise non seulement la diffusion de la croissance depuis Penang mais permet également à cette dernière de s’insérer davantage dans le système économique mondial.

Tableau I : Indicateurs économiques du NCER en 2005.

Taux de pauvreté en %

Revenu mensuel moyen par ménage en RM

Contribution du secteur industriel dans le PRB en %

Taux d’urbanisation en %

Penang

0,3

3,531

43

80,0

Kedah

7,0

2,216

19,5

39,8

Perlis

7,4

2,046

11

35,1

Perak

4,8

2,207

34

59,3

Malaisie

5,7

3,249

35

63,6

Le pôle du triangle de croissance nord

22En lien avec cette stratégie de développement régional, le gouvernement favorise l’amélioration des relations économiques avec les espaces des pays limitrophes. La ville de Penang appartient au triangle de croissance nord ou IMT-GT (Indonesie-Malaisie-Thaïlande).

23Cette zone de coopération transfrontalière, fondée institutionnellement en 1993, couvrait au début de sa formation la région nord de Sumatra en Indonésie (la province d’Aceh et de Sumatra Nord), les États Fédérés du nord de la Malaisie (Perlis, Kedah, Perak et Penang) et les provinces sud de la Thaïlande (ADB, 1994). Elle s’étend désormais sur plus de 550 km² et regroupe l’ensemble des dix provinces de Sumatra, huit États de la péninsule malaise et les huit provinces de la Thaïlande méridionale. L’objectif de cette coopération est de promouvoir le développement économique régional de trois territoires disposant d’atouts différents afin de former un bassin économique plus large et aux potentialités économiques plus grandes. Cette insertion dans l’IMT-GT permet à Penang d’accéder à un arrière-pays beaucoup plus vaste et de s’affirmer comme un pôle logistique et agro-industriel d’envergure internationale (Fau, 2003a).

Une nouvelle attractivité pour les promoteurs : le boom de la spéculation immobilière

L’intervention croissante des investisseurs privés de Kuala Lumpur

24Entre 2005 et 2007, les prix du foncier à Penang ont augmenté de 30 %. Cette forte hausse résulte en grande partie du nouvel intérêt porté à Penang par des promoteurs immobiliers de Kuala Lumpur œuvrant jusqu’alors dans la Klang Valley. Pour ces investisseurs, le pôle de la région nord et de l’IMT-GT est désormais un marché prometteur. Du fait de la rareté des terres encore disponibles et de l’engouement pour un environnement insulaire, les prix sont à la hausse et devraient le rester. Ces nouveaux promoteurs développent des projets luxueux destinés à une clientèle internationale. Ils investissent essentiellement sur la partie insulaire, au nord, le long du front de mer s’étendant de Tanjung Tokong à Gurney Drive et au sud-est, à proximité du futur second pont et au cœur de Penang Cybercity 1 (carte 5.3).

25E&O Property Development Bhd, le promoteur immobilier du groupe Eastern & Oriental, fait figure de pionnier. Historiquement, ces investissements se localisent exclusivement à Kuala Lumpur, dans les espaces les plus sélects de la capitale : quartiers du nouveau centre, des ambassades ou encore des hauteurs de Damansara. En avril 2003, il élargit son champ d’action en lançant au nord de la Gurney Drive, le projet Seri Tanjung Pinang (STP), un complexe résidentiel luxueux de maisons mitoyennes, de villas au style néocolonial et de condominiums édifiés autour d’une marina spécialisée dans l’accueil de yachts. 20 % des acheteurs sont d’ores et déjà des étrangers, essentiellement des Occidentaux expatriés ou retraités qui s’établissent ici dans le cadre du programme Malaysia My Second Home. Cette tendance devrait se renforcer avec le lancement de la deuxième phase du projet, la construction de petites îles privées reliées entre elles et à la phase 1 du projet par deux ponts, dont le financement est assuré par un investissement conjoint entre E & O et Al Salam Bank, la plus grande banque du Royaume du Bahreïn.

26Un autre front de mer est en pleine formation entre l’ancien pont et celui en construction qui reliera Batu Maung sur la partie insulaire à Batu Kawan. CP Landmark, le promoteur à l’origine de cette transformation paysagère, est également originaire de Kuala Lumpur. Son objectif est d’introduire à Penang un « style de vie », nouveau concept d’urbanisme appliqué jusqu’à présent uniquement aux projets les plus ambitieux de la Klang Valley. Queensbay est un projet de développement intégré du front de mer dédié à une clientèle « d’élite » désireuse de former « une communauté de gens modernes et efficaces » et de vivre dans un environnement où tous les modes de vie sont possibles (“That’s why Queensbay is rightly called ‘ the Mosaic of life’”) : villas avec piscine privée face à la mer et donnant sur une marina, condominium, condominium-hôtel, tours de bureaux et le plus grand mall de Penang (2,6 millions de m ²). 80 % de l’occupation de ses 30 ha sont réservés aux activités commerciales, ce qui le différencie nettement du projet STP essentiellement résidentiel.

La réorientation immobilière des investisseurs locaux

27La stratégie de ces deux promoteurs immobiliers de Kuala Lumpur a suscité une réorientation stratégique des promoteurs locaux. Jusqu’au début des années 2000, ces derniers ne cherchaient ni à être innovants ni à construire des projets d’envergure internationale. Depuis, ils visent presque uniquement le marché haut de gamme en construisant des quartiers résidentiels fermés de villas de luxe (projet de Hunza Properties, Alila, à Tangung Bungah ou celui de Prima Prai Group, The Sanctuary à Batu Uban), des condominiums de haut standing (projet Mayfair de Leader Universal Holding prés de Gurney Drive) ou encore des centres commerciaux d’une nouvelle génération (Times Square de Ivory).

28Même le PDC est en pleine restructuration : en 2004, il a réduit ses effectifs de moitié et a complètement changé de stratégie immobilière (PDC, 2009). Si auparavant, il concentrait ses investissements sur la construction de logements à loyers modérés, il s’oriente désormais vers le secteur du logement de haut standing. Bayan Mutiara, situé à proximité de Bayan Lepas et de Bayan Baru, face à la mer et au cœur de Penang Cybercity est un programme immobilier de 40 ha regroupant un ensemble résidentiel fermé de bungalows de luxe (D’Residence, déjà construit), trois condominiums, un parc de télécommunications et d’informations, un centre d’expositions, un hôtel, des tours de bureaux et un complexe administratif. Le modèle urbain invoqué est celui de Bukit Damansara (ou Damansara Height), une zone résidentielle de luxe située à 5 km du centre de Kuala Lumpur et qualifiée de Beverly Hills de la Malaisie.

Changement d’échelle dans la production urbaine : la formation d’une ville polycentrique

29Le développement du corridor nord et de l’IMT-GT induit des modifications importantes dans le schéma de croissance de l’agglomération de Penang. Le processus d’extension spatiale urbaine prend désormais une forme polycentrique avec l’émergence de centres secondaires et la dissociation entre la partie insulaire et péninsulaire, déjà amorcée depuis les années 1970, se renforce avec une spécialisation de chaque partie du territoire dans un secteur spécifique de la mondialisation.

La spécialisation de la partie insulaire dans l’électronique et le tourisme international

Le corridor Bayan Lepas-Bayan Baru : tête de réseau du cluster électronique du corridor nord

30Dans le sud de l’île, la zone franche de Bayan Lepas, promue Penang Cybercity 1, est le centre d’un cluster industriel de l’électronique dont les ramifications s’étendent à la région nord de la Malaisie. L’insertion dans le NCR a permis aux industries électroniques de Penang d’opérer une montée en gamme technologique à la faveur d’une délocalisation des unités d’assemblage dans les États limitrophes, notamment dans l’État de Kedah (BEST, 1997). L’université Sains Malaysia a été désignée comme pôle d’excellence dans la microélectronique. Si les multinationales concentrent encore leurs investissements sur la partie insulaire de Penang, de nombreux sous-traitants locaux se sont installés dans les zones industrielles de Seberang Prai puis dans celles de la province nord, favorisant un fonctionnement en réseau des zones franches et des zones industrielles. Ce mouvement est amorcé dès la fin des années 1980 avec la délocalisation d’unités d’assemblage dans les six zones industrielles de l’État de Kedah : quatre sont situées à proximité de la frontière entre les États de Penang et de Kedah (Kulim, Bakar Arang, Sungai Petani et Tikam Batu) et deux à proximité d’Alor Setar, la capitale de l’État. Il se poursuit dans les années 1990 avec une montée en gamme dans l’industrie électronique par la construction d’une zone industrielle de haute technologie, le Kulim Hightech Industrial Park, un projet directement piloté et favorisé par le Penang Development Corporation et situé à seulement 40 km du port de Penang et de son aéroport international (PDC, 2001). L’objectif est de créer une technopole associant des multinationales, des universités et des centres de recherche, afin de favoriser une synergie dans le domaine de l’innovation et soutenir ainsi directement la croissance de Penang. Intel, Fuji et Hitachi sont les premières entreprises à s’y installer. De même, Perlis, le plus petit État de la région nord, attire désormais des industries intensives en travail, car la main-d’œuvre est 50 % moins chère qu’à Penang et le coût d’installation dans la zone franche industrielle de Padang Besar ne représente qu’un tiers de celui d’une zone industrielle de Penang.

31Ce renforcement de la centralité de Penang Cybercity se traduit spatialement par une amélioration de son accessibilité et par un changement de nature des projets immobiliers. Éloignée de George Town et de ses embouteillages, cette zone déjà facilement accessible par les voies express de Bayan Lepas et de Jelutong (achevées en 2006) devrait directement bénéficier de la construction du monorail reliant le terminal ferry de George Town à l’aéroport de Bayan Lepas et de celle du second pont. Si les types d’habitat qui y dominent sont encore les appartements pour classes moyennes et les flats des villes nouvelles, ils se diversifient vers le haut de gamme (condominiums de luxe, quartiers résidentiels fermés). Enfin, les investisseurs jusqu’alors essentiellement publics sont relayés par le secteur privé : le programme immobilier du PDC (Bayan Mutiara) jouxte ainsi celui du groupe CP Landmark (Queensbay).

George Town, un nouveau pôle international du tourisme nautique

32Depuis son essor dans les années 1990, le tourisme international se développe uniquement dans la partie insulaire de Penang. Il prend essentiellement la forme d’un tourisme balnéaire de luxe cantonné dans les stations touristiques septentrionales de Batu Ferringhi. George Town est davantage tournée vers un tourisme urbain et culturel et attire surtout de jeunes urbains recherchant des logements économiques et une atmosphère cosmopolite. Depuis le début du millénaire, elle diversifie son offre touristique en s’imposant sur la carte du nautisme international (Penang Outlook 2011).

33À cet effet, le Penang Port a réalisé deux nouveaux projets d’aménagement portuaire. Le premier est la réhabilitation des anciens quais de Swettenham Pier qui depuis leur construction en 1903 se sont considérablement dégradés. En 2006, ils sont en mesure d’accueillir des navires de croisières de luxe. Penang est désormais une escale incontournable de tous les circuits centrés sur la découverte du détroit (Wood, 2002). De courte durée (une semaine), ils proposent, comme celui du Straits Adventure de Star Cruises, la découverte de Singapour, des villes de la côte ouest de la Malaisie (généralement Penang et Langkawi en montant et Kuala Lumpur en descendant avec parfois un arrêt supplémentaire à Malacca) et enfin des îles méridionales de la Thaïlande (Phuket parfois associé à Krabi). Penang est aussi le plus souvent la seule escale malaisienne dans les croisières de plus longue durée (de 50 à 130 jours) reliant les villes méditerranéennes (Rome ou Athènes) à Singapour ou à Hong Kong ou encore les villes américaines (Los Angeles, Fort Lauderdale) ou australiennes (Sydney) aux villes méditerranéennes. Le second, achevé en octobre 2005 est la construction de Tanjung City Marina (TCM), une marina située dans le centre historique de Penang. Ce projet vise non seulement à attirer des plaisanciers, mais aussi à valoriser les bâtiments coloniaux du front de mer en restaurant leurs façades et en y développant de nouvelles activités (restaurants, cafés, clubs privés). TCM attire déjà de nombreux propriétaires de yacht des pays environnants (Singapour, Indonésie et Thaïlande) et est une étape de plusieurs régates régionales, notamment le Darwin-Bali-Langkawi Yacht Rally et le Raja Muda Selangor International Regatta (Poenish, Oh Kean, 2011).

Le réaménagement des fronts de mer

34Sous l’impulsion des promoteurs privés de Kuala Lumpur, le nord de l’île entre dans une nouvelle phase d’occupation spatiale de son territoire : il ne s’agit plus de constructions isolées et éparses, mais d’un véritable programme intégré d’aménagement de son littoral dont la qualité de la réalisation devrait permettre à Penang d’émerger sur la carte mondiale des fronts de mer internationaux à côté de ceux de The Palm à Dubai (dont il est en partie une réplique), de Sentosa Cove à Singapour ou encore de Sovereign Island en Australie (carte 5.4). Le pôle touristique international de Penang ne se limite donc plus à une station touristique isolée de Batu Feringgi. Il englobe désormais l’ensemble du front de mer s’étendant de Batu Feringgi à Jeluntong. Depuis l’ouverture de la Jelutong Expressway en 2006, la zone Greenlane/Jelutong, lieu de prédilection des classes moyennes supérieures, concentre tous les nouveaux projets de condominiums de luxe associés à des complexes commerciaux. Pour les dernières constructions (The View Twin Towers, Rochmont Residences Luxurious Condominium), les standings et les prix se rapprochent de ceux de la côte nord et de George Town. D’autre part, l’aménagement des fronts de mer ne concerne plus uniquement le nord de l’île mais la totalité du littoral occidental. Les projets les plus ambitieux se localisent à proximité du Pont de Penang, véritable pôle d’attraction des nouveaux condominiums et de centres commerciaux (Tesco, E-Gate), dans la zone d’enclave résidentielle de Green Lane (Island Park/Island Glades) et de Minden.

La partie péninsulaire

North Butterworth Container Terminal : pôle logistique du corridor Nord et de l’IMT-GT

35En 1970, la Malaisie ne dispose que de deux ports bien équipés, celui de Penang situé sur l’île de George Town et celui de Port Klang, débouché maritime de la capitale fédérale de Kuala Lumpur. Le port de Penang a maintenu en partie cette prééminence mais ses fonctions portuaires ont évolué et se sont dissociées entre la partie insulaire et continentale de Penang. En effet, en 1974, le Penang Development Cooporation a transféré le port de Penang de la partie insulaire à la partie continentale, de George Town à Butterworth afin de moderniser les capacités portuaires de l’État en construisant un nouveau complexe portuaire auquel sont adjointes deux nouvelles zones franches industrielles (Prai et Prai Warf). Le nouveau port est l’élément pivot d’une économie de sous-traitance travaillant pour les multinationales et le marché mondial. À la différence de la période coloniale, ses fonctions sont désormais davantage industrielles que commerciales.

36La ville de Butterworth s’affirme comme le hub logistique de Penang mais aussi de la région nord et de l’IMT-GT (ADB, 2007). Son port, le seul de la région à disposer d’un terminal d’accueil pour les conteneurs internationaux, bénéficie d’une excellente situation : il est au carrefour de l’axe nordsud transnational reliant Singapour à Bangkok et des axes est-ouest raccordant Penang à Kota Bahru d’une part et à Songkhla d’autre part. De ce fait, il est la porte d’entrée des importations et des exportations de la région nord : la qualité de ses infrastructures intermodales, notamment ses connexions aux ports secs de Ipoh (Kelantan) et de Padang Besar à la frontière thaïe, facilite la diffusion de la croissance vers l’intérieur. Il traite également les marchandises provenant de la Thaïlande méridionale et du nord de Sumatra. Près de 30 % des exportations de caoutchouc des provinces sud de la Thaïlande transitent par le port de Penang contre 36 % par Bangkok et 27 % par Songkhla (Fau, 2003b). Les conteneurs sont transbordés au terminal frontalier de Padang Besar où les procédures de passage de la frontière entre les deux pays ont été simplifiées, puis acheminés jusqu’au terminal de Butterworth. Afin de faire face à l’augmentation du trafic, un doublement des voies est en cours. Ces dernières années, les exportations par le port de Penang de caoutchouc en provenance du sud de la Thaïlande augmentent en moyenne de 5 % par an.

37Cette extension de l’hinterland du port de Penang se traduit par une croissance du trafic conteneurisé, 950 000 EVP traités en 2007 contre 720 000 en 2005, mais également par un développement des liaisons directes avec des ports régionaux : 35 % des flux maritimes le sont désormais alors que jusqu’en 2000, la presque totalité transitait par les ports de Kuala Lumpur ou de Singapour. Pour faire face à l’augmentation de cette demande, de nombreux travaux d’amélioration du terminal nord sont en cours : extensions et constructions de nouveaux quais, achats de grues « super post panamax » pour accélérer les opérations de manutention ou encore, dragage du chenal d’accès afin d’accueillir des conteneurs de plus gros tonnage.

38Dans le domaine des transports, une dissociation spatiale nette apparaît ainsi entre la partie insulaire et continentale de Penang. Le port de George Town se spécialise dans le transport de touristes (tourisme de croisière mais aussi ferries vers Langkawi et Medan) tandis que celui de Butterworth se spécialise dans le fret et le trafic conteneurisé.

Prai Terminal : pôle du commerce de vrac et de troc de l’IMT-GT

39Le Terminal Prai est un pôle du commerce de vrac de proximité. Les liaisons sont particulièrement nombreuses avec les ports sumatranais de Tanjung Balai et de Belawan qui fournissent Penang en produits maraîchers provenant des hautes terres de Sumatra Nord. Des industriels malaisiens et indonésiens ont investi conjointement afin d’améliorer les qualités des infrastructures (camions et navires réfrigérés) et de diminuer ainsi les taux de perte. Dans le cadre de l’IMT-GT, ce commerce prend de plus en plus la forme de troc entre producteur et investisseur. Par la simplification des procédures administratives et par l’organisation régulière de foires commerciales, la direction du Penang Port œuvre notamment pour la multiplication des liaisons directes avec les petits ports de Sumatra : des petits bateaux entre 5000 et 1000 tonnes effectuent désormais des navettes entre les ports de Kuala Langsa (Aceh) ou de Kuala Enok (Riau) et Prai ; ils transportent des produits agricoles, forestiers et de la mer qui sont échangés contre des machines et des biens d’équipement. Les pécheurs du sud de la Thaïlande participent également à ce troc en échangeant du poisson frais contre de la farine, du sucre ou du lait en poudre. Le Terminal Prai se dote de larges entrepôts, de quais spécialisés et attire de nombreuses PME travaillant dans le secteur de l’agro-alimentaire.

De nouveaux pôles administratifs

40Afin de rééquilibrer la croissance économique entre les parties insulaire et péninsulaire de l’agglomération, le gouvernement de Penang a décidé la création de trois centres administratifs secondaires. Bertam, lieu de naissance du premier ministre Abdullah Badawi est le nouveau centre administratif de Seberang Prai Utara. Elle regroupe l’ensemble des agences gouvernementales et des départements publics anciennement localisés à Butterworth. Le déménagement débuté en 1997 est quasiment achevé. Bertam s’affirme également comme un nouveau pôle d’enseignement supérieur spécialisé. Bandar Perda est promu centre financier et administratif de la région nord de la Malaisie. Un choix motivé par sa situation idéale sur l’autoroute Nord-Sud mais aussi par le manque de places disponibles dans la partie insulaire et à proximité des zones industrielles de Seberang Prai. Elle devrait également remplir les fonctions de centre de coordination pour l’ensemble de l’IMT-GT avec son futur centre d’exposition à même d’accueillir 10 000 personnes et ses hôtels internationaux.

La construction d’une ville trans-détroit

L’amélioration des infrastructures de transport à l’échelle de l’agglomération

41Les aménagements en cours visent à fluidifier la circulation entre les parties insulaire et péninsulaire (SERI, 2008). L’élargissement du premier pont et la construction du second devraient ainsi diminuer les risques d’embouteillages. Le pont est actuellement fréquenté par 95 000 véhicules par jour avec des pointes de trafic de près de 10 000 véhicules le matin entre 8 h et 9 h et le soir entre 18 h et 19 h. Il faut noter que même à ces heures de pointe, il n’existe pas quantitativement de dissymétrie notable des flux entre les deux rives : entre 8 h et 9 h, le trafic est de 5 111 véhicules dans le sens George Town-Butterworth contre 4 495 dans l’autre sens. Le développement d’activités plus qualifiées à Seberang Prai mais aussi dans les États limitrophes, notamment dans celui du Kedah (Kulim Park), a modifié l’orientation des flux pendulaires : la majeure partie de la main-d’œuvre insulaire peu qualifiée provient toujours de la partie continentale de Penang et des États du Kedah, de Perak et de Perlis, mais désormais, de plus en plus d’ingénieurs qualifiés ou d’expatriés résidant à Penang travaillent de l’autre côté du détroit. D’après le plan 2005-2020 (Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang), la fluidité des transports en commun devrait également être assurée par une augmentation des ferrys entre George Town et par la construction du Penang Sentral, une plateforme d’interconnections multimodale (SERI, 2008) ; construite sur le site du terminal pour ferry de Butterworth, elle permet d’intégrer les systèmes de transports ferroviaires, maritimes et terrestres en été et de faciliter les déplacements de 200 000 usagers par jour.

Des rives en miroir ou le rattrapage de la partie continentale

42Si le détroit matérialise encore une rupture dans le paysage urbain de l’agglomération de Penang, elle tend à s’effacer. La concurrence pour le foncier sur la partie insulaire et l’amélioration des conditions de circulation entre les deux rives se traduisent par une mutation du développement urbain de Seberang Prai : passage d’un espace urbain horizontal à une ville verticale, réaménagement des fronts de mer et construction de « Cybercities ».

43Les marchés immobiliers sur l’île et dans la partie continentale suivent deux logiques très différentes. Dans la partie insulaire, les retours sur investissements sont plus rapides, les profits plus importants et les prix du foncier deux fois supérieurs en moyenne. Or, le marché résidentiel demeure l’élément moteur des transactions financières. Cependant depuis la crise de 1997, le marché foncier s’est stabilisé sur la partie insulaire tandis qu’il a été valorisé de 30 à 40 % de l’autre côté du détroit. De ce fait, depuis 2001, des corridors de condominiums se forment à Seberang Prai. La nouvelle voie express de contournement de Butterworth (19 km), la Butterworth Outer Ring Road (BORR), attire les projets les plus luxueux : elle bénéficie d’une excellente connexion avec le pont et les autoroutes Nord-Sud et Est-Ouest ainsi que d’une agréable situation en front de mer. Le Penang Sentral, à l’extrémité de la BORR, est au cœur d’un vaste projet immobilier : centres commerciaux, résidences de luxe, hôtels internationaux, parc de loisirs. Un autre corridor de condominiums est en formation le long de l’autoroute Est-Ouest à hauteur de Seberang Jaya : si les condominiums sont moins luxueux, ils attestent néanmoins d’une évolution de la demande sur la partie continentale. Depuis le début du millénaire, cette zone attire par ailleurs des centres commerciaux modernes et des hypermarchés, c’est-à-dire un type de commerce disponible jusqu’alors uniquement dans la partie insulaire : Tesco, Pasific Megamall, Carrefour, Jusco Mall (2007), Sunway Carnivall Mall.

44Les nouvelles villes administratives sont des projets d’aménagement urbain intégré, financés aussi bien par le secteur public que privé. Le groupe Aseania Development est en charge du développement de Bandar Perda, une « ville du xxie siècle » de 186 ha équipée d’un système de fibres optiques permettant à ses 40 000 résidents de travailler, de faire ses courses et d’effectuer ses démarches administratives depuis son ordinateur personnel. Présentée également comme une « cité-jardin », la ville consacre 20 % de son territoire aux espaces verts (jardin paysager, parc de détente agrémenté de jeux d’eau) et doit se doter d’un monorail électrique de 2 km afin d’éviter la pollution liée au trafic automobile. L’habitat se veut résolument mixte avec la construction de 2 000 logements à loyer modéré à proximité d’un ensemble de huit condominiums luxueux de vingt étages (Mutiara Aseania). Les stratégies urbaines de la ville nouvelle de Bertam, financée par le groupe privé local Hunza Properties, sont assez similaires : mixité de l’habitat, importance des espaces verts mais également des nouvelles technologies ; la zone d’activités et d’enseignement Putra Gateway devrait par ailleurs obtenir avec Kepalas Batas le statut de Cybercity.

45Quant à Batu Kawan, il est aussi bien un projet de réaménagement du front de mer que celui de construction d’une ville nouvelle. Depuis 1993, le PDC investit à Batu Kawan dans la construction de Bandar Cassia, une ville nouvelle de 2600 ha de type « Cybercities ». Cette ancienne zone de plantation d’huile de palme et d’hévéas devrait loger 150 000 personnes. Ce programme d’aménagement intégré s’organise autour d’un lac artificiel, d’un stade et d’un champ de courses financé en partenariat avec le groupe privé Equine Capital. Si le prix de vente d’un pavillon de bon standing est encore inférieur de 50 % à celui d’un bien de même type sur la partie insulaire, les engagements pris par le gouvernement concernant la construction du second pont devraient permettre un rééquilibrage des prix.

46Afin de favoriser la constitution d’une métropole polycentrique transdétroit, le Dixième plan malaisien (10 PM) a désigné Penang comme étant, au même titre que Kuala Lumpur et Johore Bahru, l’une des conurbations urbaines de Malaisie. Le nouveau plan de développement industriel (2011-2015) est ainsi pensé à l’échelle de la Grande Conurbation de Penang : George Town et Butterworth devront non seulement polariser cet ensemble mais aussi se développer comme deux villes jumelles dont les fronts de mer réunis par des liaisons terrestres et maritimes évolueront en symbiose.

Réaffirmer la centralité de George Town

47Depuis l’indépendance, l’internationalisation de l’économie de Penang a essentiellement eu un impact sur le développement et les paysages des régions suburbaines, que ce soit dans la partie insulaire ou dans la partie continentale, tandis que le centre-ville de George Town est resté en marge de ce processus. L’extension horizontale et verticale des régions suburbaines s’est accompagnée parallèlement d’un déclin du centre. Si les nouveaux quartiers périphériques accueillent une classe moyenne de plus en plus nombreuse, formée, habituée à voyager à l’étranger et demandeuse de logements, de consommation et de lieux de distraction modernes et internationalisés (condominiums, malls et shopping centers vendant des produits de luxe et de grandes marques, restaurants de chaînes américaines, commerces et hôtels sous franchise), en revanche les quartiers du centre concentrent des populations modestes vivant dans des logements souvent délabrés et travaillant dans des secteurs traditionnels et informels. Cette dichotomie spatiale nette a été favorisée par le Rent Control Act de 1966 qui bloque les loyers des habitations construites avant 1948 afin d’empêcher l’éviction des populations pauvres du centre-ville. Les nouvelles centralités ont donc émergé dans les périphéries, à proximité des lieux de résidence des classes moyennes, bien avant de toucher le centre-ville qui s’est progressivement paupérisé et dégradé.

48Cette dégradation du centre-ville est cependant antinomique avec l’image et le profil de la « ville globale » analysés et définis par Saskia Sassen (Sassen, 1996). Une bonne image du centre-ville devient en effet un symbole d’attractivité économique et de capacité à attirer des capitaux étrangers. L’insertion dans l’économie globale ne passe plus seulement par l’imitation des formes urbaines identifiées comme internationales, mais par la capacité des centres historiques à s’ancrer dans une culture bien définie afin de se distinguer des autres villes. Le capital symbolique à base culturelle participe ainsi directement à la compétitivité des centres historiques et des métropoles (Hiernaux-Nicolas, 2002).

Réaffirmer la polarité commerciale de George Town

49Afin de hisser Penang dans la hiérarchie urbaine et renforcer son pouvoir d’attraction, le gouvernement de l’État s’évertue à renforcer la polarité commerciale de l’agglomération sur George Town. Mais c’est sans aucun doute dans le secteur des activités commerciales que Penang subit le plus la double concurrence de Kuala Lumpur et de Singapour. Si la première grande structure commerciale fermée et climatisée est apparue à Penang dès le début des années 1980 avec la construction de Komtar, la période d’expansion de cette forme architecturale moderne date seulement du milieu des années 1990. Penang dispose désormais de près de 7 millions de m2 de surfaces commerciales, soit un doublement de l’espace occupé par cette activité depuis 1995.

Une polarité contestée

50Dans le centre de George Town, les activités commerciales, essentiellement traditionnelles de détail, sont organisées autour des marchés et des compartiments. Comme la législation en vigueur à Penang jusqu’en 2001 gelait toute possibilité de construction en hauteur dans le centre, les premiers éléments de verticalité sont apparus dans la périphérie immédiate, notamment dans la zone de Pulau Tikus. Cependant, et en devançant en cela l’annonce du gouvernement fédéral de revenir graduellement sur la loi du Rent Control Act, le gouvernement de Penang autorise la réalisation d’un certain nombre d’opérations immobilières dès le milieu des années 1970. La construction du centre commercial de Komtar (Tun Abdul Razak Complex) devait notamment changer l’image de la ville et devenir un emblème de son entrée dans l’aire de la modernité urbaine et de la verticalisation de son centre. Ce complexe gigantesque de 65 étages (232 m), entièrement financé par le PDC, regroupe un centre commercial de 4 étages, un hôtel de luxe, un centre de conférences international et les bureaux du gouvernement de l’État de Penang. Ce centre, qui, faute de concurrence, a dominé pendant une quinzaine d’années la vie commerciale de George Town, est désormais anachronique, désuet dans le cadre du nouveau paysage commercial de l’île : lumière glauque, couloir étroit et étouffant, faible diversité commerciale (le centre comptait un moment jusqu’à 50 salons de coiffure !), agencement inhabituel (le niveau 3 dispose davantage de boutiques que les autres niveaux) et nombreuses friches commerciales. Cet espace qui demeure pourtant central dans la vie de George Town (plus haute tour de Penang, principale gare routière, bureau de poste principal, office du tourisme et sièges des administrations publiques) dessert désormais l’image de Penang. Ce gratte-ciel isolé reflète davantage l’échec de l’immobilier d’affaires dans le centre-ville qu’une porte d’entrée monumentale de la ville dans l’ère de l’internationalisation.

51La modernité commerciale est ailleurs, notamment en périphérie immédiate du centre ou sur la partie péninsulaire de Penang. Au milieu des années 1990, la région de Timur Laut (George Town) concentrait 60 % des surfaces commerciales. Cette part est tombée à 42 % au profit des zones les plus périphériques de Penang. De même, sur les 15 centres commerciaux modernes comptabilisés à Penang en 2006, 13 sont situés en dehors du centre-ville ancien ; ils se localisent préférentiellement dans la zone péninsulaire et au cœur des villes nouvelles, afin de créer un pôle d’animation dans des centres-ville souvent presque inexistants. Ces nouveaux centres se distinguent de Komtar par leur capacité à attirer des marques renommées disponibles jusqu’alors uniquement à Kuala Lumpur (Dome Cafée, Bristish India, Oshkosh, The Coffee Bean & Tea leaf, England Optical, The Body Shop, Sushi King, Cosmart Hypermarket ou encore Toys R us) et par leur offre de loisirs (parc aquatique, patinoire, circuit de kart). Mais les centres les plus modernes peinent à attirer des franchisés et des grandes marques internationales : ils se concentrent uniquement dans les deux centres commerciaux les plus dynamiques et les plus récents que sont le Gurney Plaza et le Island Plaza. Non seulement Penang ne dispose pas de marchés suffisants pour attirer ce secteur international, mais de plus les grandes marques privilégient les villes de Hong Kong et de Singapour pour pénétrer le marché asiatique ou de Kuala Lumpur pour celui de la Malaisie.

52L’avenir commercial de George Town se joue peut-être dans l’ouverture en 2010 du Penang Times Square à 100 m de Komtar, le long de la Jalan Dato Kramat. Ce projet, financé par Ivory Properties Bhd (un groupe singapourien travaillant avec des sociétés malaisiennes) est présenté comme devant être le symbole de l’entrée de Penang dans le « world of Times Squares » à côté des villes de New York, Hong Kong, Shanghai et Kuala Lumpur. Sur le site de 5,3 ha d’une ancienne fonderie d’étain fermée en 1998, le groupe a d’ores et déjà commencé à construire un nouveau lieu de vie à George Town, « un village urbain au cœur de la ville » qui associe le paysage traditionnel des compartiments et des bâtiments coloniaux à la modernité des tours et des gratte-ciels ; la devise du projet est « Penang Times Square, global, regional and uniquely local ». L’ancien bureau administratif de la compagnie d’étain, le Birch House, a ainsi été restauré afin de devenir le siège social du groupe Ivory Properties. L’ensemble s’organise autour d’une vaste place centrale, agrémentée de cascades et de fontaines, entourée d’un centre commercial associé à des tours de bureaux et de condominiums (Birch the Plaza et Birch Regency), d’un hôtel de luxe et d’une galerie commerciale climatisée reprenant l’architecture des compartiments chinois. Ce projet devrait d’autant revaloriser le centre qu’il est associé à la construction d’un monorail desservant l’ensemble de la côte orientale de l’île depuis Tanjung Tokong jusqu’à l’aéroport international de Penang en passant par le centre-ville (station Komtar mais aussi celle propre de Penang Times Square).

Une polarité commerciale très mobile

53George Town a d’autant plus de mal à s’affirmer comme pôle commercial que l’aire de chalandise de Penang est limitée : sa population n’est que de 1,5 million et si jusqu’à présent elle parvenait à capturer la population de la région nord de la péninsule, ce statut de pôle régional est remis en cause par l’ouverture depuis le début des années 2000 de centres commerciaux dans la région nord de la péninsule comme Tesco en 2003 à Sungai Petani (Kedah) ou le Pacific Hypermarket & Department Store à Alor Setar. De plus, la concurrence de Kuala Lumpur et de Singapour reste trop forte pour permettre à Penang de s’affirmer en tant que pôle international de commerce.

  • 4 Le nouveau millénaire a vu l’ouverture de deux nouveaux gigantesques malls sur l’île de Penang : P (...)

54De ce fait, le succès commercial d’un nouveau mall ne dépasse pas cinq ans. Chaque nouvelle ouverture, loin de créer des synergies ou des économies d’agglomérations, entraîne de nouvelles concurrences et un déplacement de la centralité commerciale : les clients mais aussi les commerçants se déplacent d’un pôle à l’autre. De nombreuses anciennes boutiques de Komtar ont temporairement élu domicile à Prangin Mall4 avant de se relocaliser dans le nouveau centre de Gurney Plaza sur la Gurney Drive. Le One Stop Shopping Complex de Pulau Tikus ouvert en 1990 et qui était pourtant encore florissant en 1996 est presque désaffecté depuis l’ouverture du Gurney Plaza en 2001. Ce complexe commercial, bien situé, intègre pourtant aux supermarchés et aux boutiques de détail, un parc à thème aquatique, un hôtel et des condominiums. Signe d’une offre bien supérieure à la demande, 37 % des locaux commerciaux sont inutilisés dans l’ensemble de l’agglomération dont 26 % dans la région de Timur Laut (George Town). Ce fort taux d’inoccupation touche essentiellement les grands complexes commerciaux : plus on monte et plus le nombre de locaux vides est en augmentation. Le dernier étage du Prangin Mall est sinistre : dès que l’on s’éloigne des premières galeries commerçantes donnant sur les escalators et ascenseurs centraux, on entre dans des zones de friches commerciales (boutiques abandonnées, rideaux fermés, amoncellement de panneaux indiquant des fermetures définitives avec très souvent l’indication d’une nouvelle adresse dans un autre mall). Les seuls centres commerciaux dynamiques en 2005 sont le Gurney Plaza et le Island Plaza (Tanjong Tokong), mais l’ouverture prochaine du Times Square, le long de la Jalan Dato Kramat, à proximité de Komtar, risque de modifier encore la polarité commerciale de Penang.

Valoriser l’héritage culturel de George Town

Revalorisation du centre historique ou création d’un parc à thème ?

55Le gouvernement de l’État est conscient de cette impossibilité pour Penang de rivaliser avec Singapour dans le développement d’un tourisme urbain centré sur une offre commerciale pléthorique et sur des distractions nocturnes. Il préfère donc renforcer l’image attractive de la ville en valorisant un héritage culturel encore existant tandis qu’il a presque disparu de Singapour. La politique de rénovation de George Town prend l’aspect d’une politique urbaine de revalorisation de son centre historique et de son patrimoine architectural. Elle débute officiellement en 1987 avec la prise en compte par le Penang Municipal Council (MPPP) de la nécessité « to prepare a plan for a historical, cultural enclave in the city as a strategy for tourism enhancement » (Khoo Su Nin, 1994 ; Khoo and Jenkins, 2002). Cette même année, le MPPP désigne cinq zones de conservation auxquelles vient s’en ajouter une sixième en 1996. En 1996, le gouvernement de l’État lance un nouveau slogan marketing pour développer le tourisme culturel à George Town, intitulé « City of Living Culture ». Cette politique est menée en coopération avec les opérateurs touristiques. Les propriétaires des grands hôtels de luxe de Batu Ferringhi offrent à leurs clients des excursions d’une journée à George Town et la possibilité d’assister à des événements culturels (Kahn, 1997). En 1995, American Express finance ainsi l’aménagement du parcours Heritage Trail qui relie différents sites historiques et édifices portant des panneaux expliquant leur histoire et leur fonction. Ce parcours est accompagné de brochures explicatives et de cartes disponibles dans les grands hôtels et les offices du tourisme (Khoo and Jenkins, 2002). De même, depuis 2001, les touristes de croisière qui débarquent pour quelques heures à Penang se voient proposer un tour de ville en trishaw (cyclo-pousse) à partir de Swettenham Pier. Tous ces circuits sont ponctués par des arrêts aux monuments récemment rénovés par le gouvernement, tandis que les quartiers délabrés sont soigneusement évités.

56L’objectif poursuivi est de mettre en valeur le cosmopolitisme du centre et ses différentes enclaves spatiales formées au cours des différentes vagues d’immigration : la communauté indienne dans les environs de Market Street (Little India), les Malais près de Kapitan Kling Mosque, la communauté chinoise des détroits (Straits Chinese) dans les environs de la Muntri Street. Le risque est cependant de transformer George Town en une juxtaposition de quartiers ethniques vidés de ses habitants originels et de renvoyer à un imaginaire urbain qui évoque davantage les parcs à thèmes de Dysneyland que le cosmopolitisme historique (Teo, 2003). Le centre historique jusqu’alors préservé de Penang se mettrait alors à ressembler aux mêmes « Plastic Street » de Singapour ou de Shanghai. Le projet de développement touristique de Little India proposé en 1995 par la Chambre de Commerce Indienne visait surtout à mieux différencier le quartier : changement du nom des rues par des noms indiens, changement de la couleur des murs afin d’uniformiser le bâti et de le distinguer par des couleurs typiques des édifices indiens et construction d’arches et de portes d’entrée délimitant le quartier. Or même si 60 % de la population indienne de Penang vit dans ce quartier, cette simplification de l’espace correspond bien mal à la réalité sociale de ce quartier : de nombreux Chinois y résident et les compartiments chinois composent par ailleurs la majorité du paysage urbain.

Une revalorisation sans ses habitants ?

57Ce risque de « dysneyisation » de Penang est d’autant plus grand que la remise en cause de la loi du Rent Control Act a suivi cette politique de revalorisation du patrimoine (Lee, 2000). Effective depuis le 1er janvier 2000, elle touche environ 16 000 foyers contraints de quitter le centre-ville de George Town. De même, la plupart des petits commerçants traditionnels qui bénéficiaient de cette mesure pour survivre n’ont pas été en mesure de supporter la hausse des loyers : leur attractivité reposait sur des prix plus avantageux que ceux pratiqués dans les centres commerciaux et sur la diversité des produits proposés à une clientèle résidant également au cœur de la ville. Or, cette clientèle peu fortunée a également été contrainte de quitter le centre et elle n’a pas été remplacée par les touristes : les commerces les plus typiques ferment les uns après les autres au profit de boutiques plus modernes et plus standardisées.

  • 5 http://www.penangstory.net.my/docs/Abs-PeterZabielskis.doc.

58Le risque majeur de cette politique de réhabilitation du centre est de créer des enclaves de protection de monuments historiques sans tenir compte du « patrimoine intangible », c’est à dire de l’existence d’éléments de patrimoine non physiques, comme les relations sociales d’un quartier ou les activités informelles, qui apparaissent déconnectés de la réalité des actions de protection du patrimoine. Dans un article sur le Kampung Dodol, un kampung malais de George Town, Peter Zabielskis (Zabielskis, 2002)5 souligne ainsi la distinction effectuée par les résidents entre « histoire » et « héritage ». Même si la plupart des résidents savent que leur maison est ancienne, ils ne leur donnent pas une importance historique, un terme réservé aux monuments reconnus, tout en soulignant leur importance pour préserver l’héritage de ce lieu. Cet héritage ne renvoie pas tant au bâti urbain qu’à l’atmosphère, à la mémoire du lieu et aux liens sociaux communautaires. Pour préserver cet héritage menacé par l’avancée de la modernité, la communauté multiplie les associations culturelles et les associations d’entraide pour résoudre les problèmes physiques, sociaux et environnementaux du quartier. La requalification patrimoniale a impulsé une mobilisation des acteurs des quartiers centraux sur leur espace.

Patrimonialisation ou gentrification ?

  • 6 Le terme de gentrification a été utilisé pour la première fois par Ruth Glass, au début des années (...)

59La politique de revalorisation du patrimoine de George Town résulte également d’un processus de gentrification6 du centre-ville. La rénovation du centre-ville de George Town n’a pas pour seul objectif d’attirer des touristes internationaux ; elle vise également à créer un nouvel environnement urbain, culturel et social conforme aux aspirations d’une classe moyenne de plus en plus nombreuse ayant déserté le centre-ville. Il ne s’agit pas tant de ramener cette population en centre-ville que d’éviter qu’elle migre vers Kuala Lumpur ou Singapour. Créer un cadre de vie urbain agréable permettrait ainsi d’ancrer la main-d’œuvre qualifiée. La politique de revalorisation de l’image d’une ville s’effectue autant à destination de ses propres habitants que de ses visiteurs (Cattedra et Memoli, 2003).

  • 7 http://www.pht.org.my.

60Or, la classe moyenne est impliquée à deux niveaux dans cette nouvelle politique de revalorisation du centre-ville. Tout d’abord, elle s’implique de plus en plus directement dans les projets de conservation du patrimoine. Une organisation comme le Penang Heritage Trust7 compte majoritairement parmi ses membres des résidents de Penang issus de classes moyennes et désireux de préserver leur environnement quitte à s’opposer aux projets gouvernementaux. D’autre part, même si la population moyenne ne souhaite pas résider en centre-ville, elle participe de plus en plus à la vie, notamment nocturne, du centre. De vieux bâtiments sont réhabilités et transformés en lieux de consommation moderne : restaurants, galeries marchandes, bars, musées et complexes culturels. Cette requalification du bâti par changement d’usage est ainsi à l’œuvre dans la partie nord de Penang Road devenue un lieu de distraction à la mode pour les classes moyennes. Jusque dans les années 1980, cet espace situé à proximité des quais regroupait des entrepôts alimentaires et des industries du froid. Ces entrepôts n’existent plus mais les façades et leurs noms sont restés et ils ont été transformés en boutiques climatisées à la mode, en magasins d’antiquaires, en karaoké, en pubs, en discothèques et en restaurants. Comme le souligne Eric Lim, directeur du Cititel Hotel et président du comité pour la promotion de Upper Penang Road qui regroupe des propriétaires des établissements commerciaux du quartier, il s’agit de copier des modèles d’urbanisme qui fonctionnent parfaitement dans d’autres lieux tout en conservant à la rue son propre charme et en préservant notamment ses caractéristiques architecturales : « Hollywood a sa Rodeo Drive, Kuala Lumpur sa Bintang Walk, Perth sa Northbridge ; […] George Town aura sa Upper Penang Road. » Cette nouvelle rue à la mode débute au Mansion et se prolonge vers l’est dans le quartier de Farquhar Street. Parmi les plus importants bâtiments restaurés, le 20 Lebuh Leith, un pub et restaurant japonais installés dans une ancienne boutique chinoise pour les plus fortunés ou encore le Garage : ce bâtiment situé juste en face du magnifique et historique Eastern and Oriental Hotel (récemment rénové) était un garage pour automobiles de luxe (Austin, Morris, Jaguar) tombé en ruine après l’indépendance. Une entreprise privée, CEO of Heritage Works Sdn Bhd, a décidé de le rénover et de le transformer en un bâtiment regroupant des antiquaires et des magasins de souvenirs, des restaurants, des pubs et des boîtes de nuit comme le Slippery Senoritas spécialisé dans la musique latinos et le Lush pour les adeptes de la House Music.

Le classement de l’UNESCO ou la difficile conciliation entre deux objectifs : celui de la défense du patrimoine et celui du développement économique.

61En juillet 2008, George Town et Malacca ont été classés au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre de villes historiques coloniales du détroit de Malacca. Elles représentent en effet des exemples de villes commerciales multiculturelles nées des échanges commerciaux et des civilisations entre les cultures malaises, chinoises et indiennes et les trois puissances coloniales européennes qui se sont succédé sur près de 500 ans, chacune ayant marqué de son empreinte l’urbanisme et l’architecture. Elles ont par ailleurs su préserver l’authenticité du patrimoine vivant avec « des groupes ethniques qui continuent de pratiquer leurs traditions et leurs coutumes que l’on trouve dans leurs centres religieux, dans les nombreux festivals et les processions et dans la vie quotidienne, les cultures culinaires, les odeurs, les sons et le mélange de langues ». À George Town, le bien inscrit couvre tout le cap nord-est de l’île de Penang, soit une zone stricte de près de 110 ha et une population de 9 400 habitants et une zone tampon de 150 ha et de 9 300 habitants.

  • 8 Regina William, “Breakthrough for Boustead in Royale Bintan Hotel project”, The Edge Malaysia, 01/ (...)

62En novembre 2008, les premiers contentieux émergent. En dépit de la réglementation de l’UNESCO qui stipule qu’aucun bâtiment de plus de 18 mètres (soit 5 étages) ne peut être construit dans la zone classée, plusieurs hôtels de plus de 10 étages étaient programmés en bord des quais Weld (Ho, 2009). Après deux ans de négociations et des compensations financières accordées par le gouvernement de Penang qui avait indûment accordé les autorisations de construire, tous les projets ont été revus à la baisse et le classement UNESCO, un temps remis en question, a été maintenu8. L’autre dilemme auquel est confronté le gouvernement est la hausse très rapide des loyers qui contraint les petits artisans, les petits métiers et les communautés les plus pauvres à quitter le centre-ville, emportant avec eux le « patrimoine vivant » pour lequel George Town a été retenu. Le gouvernement de Penang est ainsi désormais confronté à la nécessité de penser autrement son développement économique en prenant davantage en compte son patrimoine.

Conclusion

63Au lendemain de l’indépendance, l’internationalisation de Penang résulte directement d’une politique volontariste du gouvernement de l’État cherchant à compenser le désinvestissement du gouvernement fédéral. Penang entre dans le système économique mondial en se spécialisant dans l’industrie de sous-traitance de l’électronique et en optant comme modèle de développement, non pour Kuala Lumpur mais pour Singapour : même développement de villes nouvelles valorisant le lien habitat-industrie, même expansion des régions périurbaines ou encore même volonté de développer un partenariat entre l’État et les multinationales sous l’impulsion d’organismes publics. Le processus de métropolisation de Penang s’accélère cependant depuis le début du millénaire à la suite d’un changement de stratégie urbaine du gouvernement fédéral. Dans les années 1990, l’État a tendance à favoriser la seule ville de Kuala Lumpur, véritable vitrine et moteur de la croissance nationale. Il est alors peu rentable et efficace de promouvoir plusieurs métropoles internationales. Dans les années 2000, le gouvernement cherche non seulement à rééquilibrer la croissance au sein du territoire national mais surtout à faire émerger de nouveaux pôles : Penang au nord mais aussi Johore Baru au sud bénéficient de nombreux financements pour améliorer leurs infrastructures et se voient attribuer de nouvelles fonctions, aussi bien régionales que transnationales.

64Si Penang est une des seules villes étudiées qui affiche la presque totalité des marqueurs de métropolisation, cette métropolisation n’en est pas moins incomplète. Penang ne parvient à s’affirmer ni comme centre des affaires, comme l’atteste la faible présence de tours de bureaux, ni comme pôle commercial : la construction effrénée de malls depuis la fin des années 1990 relève plus d’une logique de spéculations immobilières de promoteurs originaires de Kuala Lumpur et de Singapour que de sa réelle attractivité sur une aire de chalandise qui serait en expansion. La proximité et la concurrence de Kuala Lumpur et de Singapour s’avèrent trop pénalisantes. En revanche, dans les secteurs spécialisés de l’électronique haut de gamme, du tourisme international et de la logistique, Penang n’est pas un simple relais mais bien un pôle autonome capable de rivaliser avec la capitale nationale : dans le domaine de l’électronique, le transfert technologique y est plus poussé ; dans le domaine du tourisme, la ville polarise davantage les flux de croisières et attire plus d’expatriés en villégiature que Kuala Lumpur ; enfin, si son port demeure un feeder de Kuala Lumpur et de Singapour, il se branche de plus en plus directement à l’international et il polarise un avant-port qui lui est spécifique (sud de la Thaïlande, côte est de Sumatra).

65L’insertion de Penang au corridor nord et à l’IMT-GT a accéléré la constitution d’un système urbain polycentrique dont la formation avait été amorcée au cours des années 1970. Les trajectoires urbaines de la partie insulaire et péninsulaire se sont dissociées et spécialisées : l’île s’impose comme la tête de réseau d’un cluster de l’électronique de la région nord, comme un pôle touristique de l’IMT-GT, tandis que Seberang Prai est désormais une plateforme logistique multimodale. L’autre originalité de ce polycentrisme est d’être impulsé par une multiplicité d’acteurs qui investissent chacun dans des pôles bien spécifiques : le secteur privé, national mais aussi international, finance les complexes hôteliers et les condominiums de luxe et se concentre plus particulièrement sur le nord de l’île ; le secteur public local, par l’intermédiaire du PDC, investit dans la construction de zones industrielles, de villes nouvelles et de logements à loyer modéré dans les zones suburbaines de George Town et de Butterworth ; quant au gouvernement fédéral, il favorise les infrastructures améliorant les connexions entre la partie insulaire et péninsulaire de Penang (second pont, Penang Sentral). Si ce polycentrisme fait désormais système grâce à une politique volontaire d’amélioration des liaisons de part et d’autre du détroit et de rééquilibrage de la croissance urbaine au profit de la partie péninsulaire, il lui manque un centre emblématique capable d’imposer une image spécifique et unique de la ville à l’échelle mondiale. Conscient de ce manque, le gouvernement de Penang oscille entre le choix de la modernité et la tradition, entre la construction d’un centre hypermoderne à l’image du KLCC de Kuala Lumpur et la valorisation de son patrimoine architectural.

  • 9 Nik Ali Mat Yunus, fonctionnaire public responsable de la gestion des fonds alloués par le gouvern (...)
  • 10 Melissa Chi, “Penang in the dark on 10 MP”, The Malaysian Insider. 14/02/2011.

66Soulignons enfin que la dépendance de Penang vis-à-vis du Gouvernement fédéral freine l’émergence de cette ville. Lorsqu’en 2008, l’État est passé à l’opposition, tous les grands travaux d’infrastructures ont été gelés et le premier ministre de Penang, Lim Guang Eng, a dénoncé à la fois le mode d’allocation des ressources financières et les attitudes outrageantes des fonctionnaires nommés par l’État fédéral9. En février 2011, il a même lancé des attaques directes contre le gouvernement fédéral en révélant dans la presse que l’État de Penang avait été apparemment écarté des propositions du Dixième plan malaisien et qu’il ne connaissait toujours pas le budget qui lui était alloué10. Si l’État de Penang dispose d’une autonomie de développement et de législation, il dépend pour mener à bien ces projets des financements du gouvernement fédéral : d’après la Constitution malaisienne, la perception des impôts et des taxes est du seul ressort du gouvernement fédéral qui se charge ensuite de redistribuer équitablement les fonds récoltés. Manifestement cependant, le gouvernement fédéral se sert de cette situation pour affaiblir les États passés dans l’opposition (Yeoh, 2010, p. 56-57 ; Case, 2007). Pour favoriser l’émergence internationale des villes de second rang en Malaisie, l’une des réformes à mener serait ainsi la décentralisation des prises de décisions, la dévolution des pouvoirs aux autorités fédérées et la clarification du rôle des fonctionnaires publics dont la mission devrait être la défense les intérêts de l’ensemble de la nation indépendamment des partis politiques.

Carte 5.6 : L’utilisation du sol à Penang.

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Notes

1 Rappelons que le KLCC a également été construit sur un ancien champ de courses.

2 Cf. Sime Darby Berhad, Northern Economic Region Socioeconomic Blueprint 2007-2025.

3 http://www.ncer.com.my/site/_sys/storage/docs/downloads/blueprint/en_ncer_pdf.pdf.

4 Le nouveau millénaire a vu l’ouverture de deux nouveaux gigantesques malls sur l’île de Penang : Prangin Mall, situé à 200 m de Komtar et relié à ce dernier par un pont au deuxième étage, et le Gurney Plaza situé sur la rue Gurney Drive et financé par un investissement conjoint entre Singapore’s Capital Land et deux partenaires malaisiens. Ces deux centres ont augmenté de près de 30 % les surfaces de commerce de détail.

5 http://www.penangstory.net.my/docs/Abs-PeterZabielskis.doc.

6 Le terme de gentrification a été utilisé pour la première fois par Ruth Glass, au début des années soixante (Glass, 1963) pour décrire le processus à travers lequel les ménages de classes moyennes avaient peuplé d’anciens quartiers dévalorisés du centre de Londres. Ce processus implique un changement social des quartiers centraux mais aussi un changement physique de stocks de logements et un changement économique sur les marchés fonciers et immobiliers. Cf. Hiernaux-Nicolas, 2003.

7 http://www.pht.org.my.

8 Regina William, “Breakthrough for Boustead in Royale Bintan Hotel project”, The Edge Malaysia, 01/08/2010.

9 Nik Ali Mat Yunus, fonctionnaire public responsable de la gestion des fonds alloués par le gouvernement fédéral pour le développement des projets de Penang, a même été jusqu’à qualifier Lim Guang Eng de « biadap » (« grossier personnage »).

10 Melissa Chi, “Penang in the dark on 10 MP”, The Malaysian Insider. 14/02/2011.

Table des illustrations

Légende Carte 5.1 : Zones franches et zones industrielles dans l’État de Penang.
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Fichier image/jpeg, 272k
Légende Carte 5.2 : Les investissements publics à Penang.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/22974/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 414k
Légende Carte 5.3 : Les investissements privés à Penang.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/22974/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 363k
Légende Carte 5.4 : Le centre de Georgetown : entre modernisation et préservation.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/22974/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 275k
Légende Carte 5.5 : Les réseaux de transport en Malaisie péninsulaire.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/22974/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 170k
Légende Carte 5.6 : L’utilisation du sol à Penang.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/22974/img-6.jpg
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