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Expertise et valeur des choses au Moyen Âge. I

 | 
Claude Denjean
, 
Laurent Feller

III. Par les chantiers, par les rues et par les champs

Valorar el precio de las viviendas

Poder municipal y mercado inmobiliario en la Valencia medieval

Juan Vicente García Marsilla

Texte intégral

1Aún hoy, desgraciadamente, la ciudad de Valencia es famosa en España por la complicada gestión de su parque inmobiliario en la que se mezclan intereses públicos y privados, no siempre transparentes del todo. En los últimos años, por ejemplo, ha sido muy conocido el caso del barrio marinero de El Cabanyal, afectado por un plan de ordenación urbanística que pretende hacer llegar una de las grandes avenidas de la urbe, la de Blasco Ibáñez, hasta el mar, abriendo en canal este distrito tradicional, a pesar de que disfruta de la calificación legal de Bien de Interés Cultural desde 1993 y que, por tanto, teóricamente, debería ser protegido. Esto, sin embargo, no ha detenido en absoluto los planes del ayuntamiento, en guerra abierta al principio contra el Ministerio de Cultura socialista y, siempre, contra una buena parte de los vecinos agrupados en la plataforma cívica conocida como «Salvem El Cabanyal». El conflicto ha estado presente en los medios de comunicación en estos últimos años, y seguramente seguirá estándolo, entre otras cosas por los métodos expeditivos que el municipio ha llegado a aplicar en algunos momentos para llevar a cabo a toda costa su proyecto. Pero hay que señalar además que este plan de remodelación ha generado una importante fractura social en el barrio, entre aquellos que se oponen abiertamente a él, sobre todo porque afecta de forma directa a sus viviendas, que serán expropiadas y derruidas; y aquellos otros que, en cambio, están encantados con la nueva ordenación, ya que sus casas no se verán afectadas, y además calculan que la apertura del nuevo eje aumentará su valor de mercado y mejorará los equipamientos comunitarios de la zona.

2Este caso destaca de forma dramática hasta qué punto son en Valencia actuales los conflictos de planificación urbanística que, sin embargo, han sido una constante en la ciudad, al menos, desde la baja Edad Media, como vamos a analizar aquí, con el ánimo de entender algo mejor nuestra historia, aunque parece vano intentar que ésta nos sirva como magister vitae tal y como propugnaron los clásicos. Y comprobaremos cómo, en esta cuestión del mercado inmobiliario y de la ordenación urbanística, en la que convergen los intereses privados con la actuación de un poder público, la necesidad del conocimiento experto, capaz de tasar y poner precios a las casas, obradores o solares expropiados en todo o en parte, y arbitrar sistemas de compensación para los vecinos afectados, era una tarea compleja e importante que se dejó en manos de personas versadas en los valores del mercado, y se convirtió a menudo en tema de debate en el Consejo municipal.

En busca de un ideal urbanístico

  • 1 Véase sobre el urbanismo de la Valencia islámica y su adaptación a la ciudad cristiana las páginas (...)

3Debemos partir del hecho de que Valencia era una ciudad islámica cuando, en 1238, se rindió a las tropas del rey Jaime el Conquistador y tuvo que vaciarse de sus pobladores en el plazo de tres días para dejar paso a los colonos cristianos que el nuevo monarca intentaba atraer. Desde luego, aquellos nuevos pobladores tenían unos hábitos vitales y sociales muy distintos a los de los anteriores, y esto se plasmaba también en una visión diferente del espacio y de la forma de vivir en él1. Balansiya, como se llamaba la Valencia islámica, era la típica ciudad conformada a partir de grandes espacios de habitación ocupados por grupos familiares amplios, orientados hacia un patio interior, y en la que primaba lo privado sobre lo público. De hecho, las calles no eran otra cosa que los intersticios que quedaban entre los edificios, y no había una planificación pública de su trazado más que en la zona de la madina y en las vías principales que comunicaban los centros del poder político y del comercio con las puertas de la muralla. Por el contrario, la mayoría de las arterias no eran más que caminos tortuosos por los que se llegaba a las viviendas, que a menudo buscaban intencionadamente ese trazado complicado para preservar mejor la intimidad de los hogares y alejarlos del ruido de la madina. La Valencia de mediados del siglo xiii estaba por tanto llena de calles sinuosas, algunas incluso cubiertas por las mismas casas que se encabalgaban entre sí, y muchas de las calles carecían de salida, eran adarves o adzucacs, como se llamaban en el caso valenciano.

  • 2 Sobre el fenómeno de las pobles véase J. V. García Marsilla, Vivir a crédito en la Valencia medieva (...)
  • 3 Sobre este oficial, véase F. Sevillano Colom, Valencia urbana medieval a través del oficio del Must (...)
  • 4 V. Melió Uribe, La «Junta de Murs i Valls».
  • 5 P. Iradiel, «Mercado inmobiliario, crédito y crecimiento urbano», p. 391.

4Al asentarse los cristianos en la ciudad, es obvio que aquel escenario no les resultó en absoluto cómodo. En primer lugar, las casas eran demasiado grandes para las familias nucleares de los colonos, con lo que aquellos que se vieron agraciados con la entrega de alguna vivienda en el reparto que realizó el rey inmediatamente después de la conquista, no dudaron en trocearla y venderla o arrendarla por partes. Incluso ya desde finales del siglo xiii encontramos la figura del auténtico especulador inmobiliario que, tanto en el interior de la urbe, como sobre todo en los arrabales y en los aledaños de la misma, compraba varias manzanas de casas, las arrasaba, y planificaba un nuevo barrio en cuadrícula que recibía el nombre de pobla, cuyos solares vendía o arrendaba a los recién llegados2. Pero más importante aún para el futuro urbanístico de la ciudad fue la presencia de una autoridad municipal, que pronto recibió competencias del rey para mantener y mejorar las vías públicas, competencias que la ciudad ejerció curiosamente a través de un oficial de ascendencia islámica, el mustaçaf, que pasó no obstante de ser un simple inspector de mercados a controlar también todo lo relativo al urbanismo y a los servicios públicos3. A ello se unió más tarde, en 1358, un nuevo organismo encargado de la ordenación del espacio habitado, que tendría mucho que ver con la recalificación mercantil de las construcciones: la Junta de Murs i Valls, que en realidad era independiente del gobierno municipal, y se financiaba a través de un impuesto sobre el trigo4. La integraban, además de los delegados de la ciudad, representantes de los otros dos brazos de las Cortes, el militar y el eclesiástico, y aunque fue creada en teoría para el mantenimiento de la muralla y de sus fosos, y en atención a las peligrosas riadas que asolaban periódicamente la urbe, acabó encargándose de todo lo relativo a las construcciones públicas dentro y fuera de la ciudad. Como señaló Paulino Iradiel, esta institución acabó convirtiéndose en la mayor empresa laboral de la ciudad, con capacidad ejecutiva además para distribuir los gastos entre los vecinos, lo que será muy importante como veremos más adelante5.

  • 6 S. Vila, La ciudad de Eiximenis; A. Antelo Iglesias, «La ciudad ideal», y L. Cervera Vera, Francisc (...)
  • 7 A. Rubio Vela, Epistolari de la València Medieval, vol. 1, pp. 85-88.

5Lo cierto es que, como es lógico, el parque urbano de la ciudad no cambió de la noche a la mañana, y durante siglos la apariencia «morisca» de Valencia fue un recuerdo incómodo para unas autoridades cristianas que hicieron lo posible por borrarlo. Los deseos reformistas de esas autoridades se veían alentados además por ideólogos como el franciscano Francesc Eiximenis, reconocido como uno de los primeros teóricos del urbanismo moderno, que aspiraba a una ciudad de plano hipodámico como las que efectivamente se estaban realizando de nueva planta, a partir del ejemplo de las bastidas francesas, en otros lugares del reino, como las comarcas de la Plana o de la Safor6. Así, aún en 1393, en una famosa carta de los jurats de Valencia a sus enviados en Avignon demandando permiso para abrir una calle en la encomienda de los Caballeros Hospitalarios, éstos se quejaban de la estrechez de las calles que impedían el paso de las bestias de carga, especialmente en tiempos de vendimia, y atribuían esa incomodidad a que «aquesta ciutat fo edificada per moros a lur costum» (esta ciudad fue edificada por moros a su costumbre), a lo que se debía su «deformitat e legea7» (deformidad y fealdad).

  • 8 A. Serra Desfilis, «Nuevamente cristiana, bella y atractiva», y M. Falomir Faus, «El proceso de cri (...)

6En esa carta se resumían de hecho buena parte de los ideales urbanísticos de los nuevos dirigentes cristianos. Ellos pretendían conseguir calles anchas y rectas, y plazas amplias, cambios en los que se pudiera observar claramente la presencia de una autoridad que ordenaba y disciplinaba la construcción, no sólo por razones prácticas, sobre todo para facilitar el tránsito, sino también por la aplicación de un ideal estético, de un embelliment de la urbe que la acercara a los cánones urbanísticos occidentales8.

  • 9 Para las diferentes intervenciones que se mencionan a continuación, véase el plano situado al final (...)
  • 10 A. Serra Desfilis, «La belleza de la ciudad», pp. 73 y 80; Id., «El Consell de Valencia». A. Rubio (...)
  • 11 «Per ço que·n sia embellida e lo carrer dels Cavallers se’n puxa mils veure de les cases o sala de (...)
  • 12 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 208r°, sesión del 15 de mayo de 1420.
  • 13 El 8 de enero de 1420, a Martí de Burgos, giponer (jubonero), le estiman en cien florines (1.100 su (...)
  • 14 AMV, Manuals de Consells, A-17, f° 290r°, 7 de julio de 1392. El texto del manual afirma que despué (...)

7Aunque sólo fuera por eso, los siglos finales de la Edad Media estuvieron en Valencia plagados de intervenciones sobre el plano de la ciudad, abriendo nuevas vías, cerrando callejones sin salida, ordenando el sistema de alcantarillado y derribando la vieja muralla islámica cuando se comenzó a construir el nuevo recinto cristiano a mediados del siglo xiv9. Pero es que, además, la Valencia de esta época fue una ciudad en constante crecimiento demográfico, una metrópolis plena de actividades comerciales y de intereses económicos que convirtieron su callejero en una realidad dinámica, cambiante en función de las necesidades y, sobre todo, del programa político de la burguesía que la gobernaba10. Por eso, en muchas actuaciones de finales del siglo xiv y sobre todo del xv, los argumentos que se esgrimen para una intervención urbanística no se limitan ya a ese deseo de borrar las huellas del islam, sino que pueden ser muy variados. Por ejemplo, en 1419, se justifica la eliminación de los salientes de algunos edificios de la Plaza de Sant Bartomeu porque así se embellecería la calle de Cavallers, la arteria principal en torno a la cual se concentraba la nobleza en la urbe, y porque la Casa de la Ciudad, lo que ahora llamaríamos el «Ayuntamiento», tendría mejor vista sobre dicha plaza11. Al año siguiente, este deseo de mejorar el aspecto de ciertos edificios clave para la oligarquía local se concreta en el alineamiento de la calle que iba desde la iglesia de Santo Tomás a la cofradía de Santa María, una de las que agrupaba a las élites urbanas12. La otra gran cofradía era la de Sant Jaume, la más antigua, que al año siguiente, en 1420, vio cómo eran expropiadas algunas casas que había frente a ella para hacer allí una plaza, porque, según explicaban las autoridades municipales, en ese lugar las cabalgaduras «de mucha gente de bien», que se congregaban en dicha cofradía, impedían circular por la estrechez del lugar y ocasionaban accidentes13. Antes incluso, en 1382, se puede observar también en las mismas discusiones del Consell la preocupación por la imagen que, a través de sus calles, pretendía ofrecer la ciudad a los mercaderes extranjeros, cuando, curiosamente, una propuesta de unir con una nueva arteria el Mercado y la calle de la Pellicería, derribando parte de la muralla islámica, fue desestimada precisamente arguyendo que la aglomeración que se producía en aquellas calles cercanas a la Lonja era uno de los espectáculos que más admiraba a los forasteros y que ese cambio rompería con dicha imagen de multitud14.

  • 15 Ya, el 11 de mayo de 1440, se plantea el proyecto y empiezan las expropiaciones (AMV, Manuals de Co (...)
  • 16 Ibid., A-43, f° 58v°-62v°, 26 de octubre de 1482. Sirva como ejemplo del inventario que se llevó a (...)

8No sabemos si, en realidad, quienes defendían esta postura tenían algún interés particular en que no se abriera esa vía, pero lo cierto es que cualquiera de aquellas novedades urbanísticas llevaba aparejada necesariamente la expropiación de inmuebles de particulares, con todo lo que ello conllevaba. En algunas ocasiones se podían comprar casas enteras, especialmente cuando se necesitaba un gran solar, lo que sucedió con frecuencia en el entorno del Mercado y de la Lonja, corazón económico de la urbe en el que las autoridades municipales regularon y cambiaron con frecuencia el trazado urbano en busca de espacios adecuados para los negocios. Así, en la década de 1440 se sucedieron diversas expropiaciones de casas situadas frente a la Lonja para crear allí una plaza y situar el Pes Reial, donde la Corona cobraba uno de sus impuestos, a espaldas de la iglesia de Sant Joan del Mercat, motivo por el cual se eliminó todo un conjunto de viviendas que había «a manera de ylla davant la dita lotja15». Más tarde, en 1482, cuando se comenzó la construcción de la lonja nueva —la que hoy sigue en pie, clasificada Patrimonio de la Humanidad—, fue también necesario expropiar nueve viviendas, de las que se procedió a inventariar hasta las puertas, ventanas y armarios empotrados que cada una tenía para valorar más justamente su precio16.

  • 17 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 240r°, 31 de mayo de 1420.

9En cambio, era bastante más frecuente que los inmuebles afectados lo fueran sólo parcialmente: que tuvieran que retranquear por ejemplo sus fachadas para alinearse con la calle, eliminando algunos palmos de barandats ( «tabiques de ladrillo») o incluso de pared, además de eliminar los saledizos o envans que se habían construido con el fin de ganar espacio para la vivienda, pero que oscurecían la calle, dificultaban el paso de personas montadas a caballo, y sobre todo entorpecían a las frecuentes procesiones y desfiles que animaron la ciudad en estos siglos. Y tampoco es difícil encontrar compras realizadas por el municipio de partes de un huerto o de un solar para urbanizar un barrio nuevo. Lo vemos por ejemplo en una de las últimas intervenciones especulativas de la Valencia medieval, la que operó sobre el antiguo cementerio judío años después del asalto al call o judería, como un intento de poner punto final a la memoria que unía a los conversos con sus antepasados. Así, en 1420, el Consell decidió expropiarles a los hermanos Bernat y Joan Pons, que habían comprado parte de aquel solar, un pequeño rectángulo de 50 x 8 palmos (11,5 x 1,84 m), del cual se debían quitar los árboles para hacer allí la calle principal del nuevo barrio, y se les indemnizó con sólo 165 sueldos, que habría que descontar de los 2.750 pactados entre el municipio y un contratista encargado de realizar el trazado de las calles, un tal Francesc Ferrer17.

La compleja labor de los tasadores

  • 18 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-24, f° 202v°-203r°.
  • 19 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 365v°, 30 de abril de 1422.

10Asignar un precio justo a aquellos inmuebles no era precisamente fácil. Hemos de tener en cuenta, en primer lugar, la complejidad del mercado inmobiliario valenciano, todavía insuficientemente estudiado. Aún no conocemos en su justa medida los factores que determinaban el precio de cada vivienda, pero hemos de considerar sin duda su situación, su tamaño, el número de habitaciones, la calidad de sus materiales, la presencia de ciertos refinamientos decorativos, las rentas a las que estaba sujeta o hasta quizás el valor simbólico que le confería el haber pertenecido con anterioridad a una u otra persona. Todo ello tiene como consecuencia la enorme variedad de precios muy dispares de casas urbanas valencianas que coinciden en un mismo momento histórico, y hace especialmente difícil evaluar si los precios «políticos» que asignaban los tasadores a los inmuebles expropiados por el municipio eran cercanos o no a los precios reales de mercado. Sin embargo, es evidente que, a la hora de hacer estas evaluaciones, los expertos nombrados por el poder tenían muy en cuenta todas estas variables, como a veces reflejan los documentos. Así, en 1447 la compensación ofrecida al cabildo de la catedral por la expropiación de una casa suya, situada en la esquina de la parroquia del Salvador y habitada por el barbero Pere Alfonso, que pagaba un censo de 16 sueldos al año, fue de apenas 220 sueldos porque era un «alberguet xich, molt vell» (una casita pequeña y muy vieja)18. En cambio, y por poner sólo un ejemplo, al peller ( «ropavejero») Bartomeu Pastor, con motivo de algunas obras que se hicieron en las llamadas voltes de Santa Anna (una calle abovedada cercana a la Pelleria o lugar donde vivían estos mercaderes de la ropa usada), le tuvieron que expropiar nada menos que 18 palmos (4,14 m) de su casa, quedándole ésta reducida a una anchura de apenas 8 palmos (1,84 m), con lo que le valoraron el precio originario del inmueble en 10.000 sueldos, y el daño ocasionado en unos 6.000. Pero teniendo en cuenta la mejora que había supuesto para la zona, acabaron ofreciéndole sólo 4.500 sueldos, y ello si se comprometía a llevar a cabo él mismo la obra19.

11En los dos casos expuestos observamos, además, cómo los que cobraron lo ofrecido por el municipio tenían una relación distinta con la vivienda en cuestión: en el primero son los señores eminentes los compensados, mientras que en el segundo lo es el que habitaba la casa. Esto introduce de hecho una nueva dificultad en todo el proceso, porque la expropiación de un inmueble suponía satisfacer tanto al que lo poseía efectivamente, como a todo aquel que obtuviera rentas de él. El resultado era que los evaluadores debían estimar de forma separada el valor de la propiedad útil de la casa o del obrador, y por otra parte hacer frente a todas sus cargas, desde los censos enfitéuticos hasta las hipotecas que recayeran sobre ellos. ¿Cómo lo hacían? Un buen ejemplo nos lo ofrece el proceso de expropiación de las casas que había delante de la Lonja, desalojadas en 1444 y a las que ya hemos hecho referencia. Aquí, los tasadores, que no eran otros que los obrers de vila ( «maestros albañiles») Nicolau Çalort, Jaume Gallén, Joan Abri y Pere Albert, procedieron a asignar un precio a cada una de las casas o alberchs «com a franch, quiti e liure», es decir, como si fueran propiedades alodiales de sus habitantes. De esta manera, y después de revisar «de alt a baix» (de arriba abajo) la naturaleza y el estado de todas ellas, fijaron un precio diferente para cada caso, todo ello sin que faltaran las discusiones, e incluso teniendo que revisar al alza alguna estimación, como la de la casa de Francesc Çafont, que, después de ser valorada en 4.000 sueldos, añadieron a su precio otros 2.000 «après bones e justes consideracions» (después de buenas y justas consideraciones.), lo mismo que a la casa con patio de Pere de Loça, valorada al principio en 6.000 sueldos, que se incrementaron después en otros 1.000. Sólo más tarde se solicitó a los propietarios útiles de estos inmuebles los documentos que les acreditaban como tales, que hubieron de presentar al escribano municipal Jaume Beneyto. Se comprobó entonces que, a excepción de uno, dichos inmuebles, francos en origen, estaban hipotecados por diversos censales cargados posteriormente. Es decir que, a cambio de haber recibido sus dueños algún préstamo en metálico, tenían que pagar cada año un pequeño censo a dos beneficios eclesiásticos instituidos en la capilla de Sant Miquel de la catedral, y que en esos momentos cobraban el presbítero Joan de Sent Lir y el estudiante Joan Balaguer. Las rentas que percibían ascendían a un total de 67 sueldos y medio anuales, distribuidas según vemos en el siguiente cuadro.

Cuadro 1. — Precios asignados a las casas expropiadas ante la Lonja en 1444 y censales que pesaban sobre ellas

Propietario útil

Precio asignado
(en sueldos)

Renta que solían pagar
(en sueldos)

Pere Jordà

8.000

Lluís Romero

5.000

18

Francesc Çafont

4.000 + 2.000

9

Pere de Loça

6.000 + 1.000

9

Joan García

2.000

11 y 3 dineros

Sanxo Calbo

7.000

20 y 3 dineros

Fuente AMV, Manuals de Consells, A-32, f° 206r° sqq.

  • 20 «És veritat que per tal com los dits alberchs foren stats tatxats e stimats com a franchs e quitis, (...)

12El dinero invertido en cancelar estas hipotecas se descontó de las cantidades tasadas, asignando un precio a esos censales para poder rescatarlos: 1.687 sueldos y medio, calculado a un interés muy bajo para aquellos momentos, el 4 % anual, o en la expresión que se utiliza en el documento «A rahó de vint cinch milia sous lo miler» (la deuda pública más barata se vendía entonces al 6,66 % anual)20. Los más perjudicados, por tanto, serían en este caso los rentistas, que veían mal pagados sus censales sin tan siquiera tener la oportunidad de reconvertirlos inmediatamente en la fiable deuda pública, para aspirar a la cual había que ofrecer préstamos mucho más sustanciosos, sólo al alcance de la misma oligarquía financiera y mercantil que controlaba los designios del municipio.

  • 21 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-5, f° 40v°.

13Sin embargo, los mayores desembolsos se hacían con los propietarios útiles de los inmuebles, ya fueran dueños alodiales o enfiteutas, a los que, como vemos, era frecuente tener que abonar cantidades de varios miles de sueldos al desalojarlos de sus viviendas. En estos casos, la crónica falta de liquidez del municipio obligaba en ocasiones a optar por una solución pactada: pagar una parte al contado y reconvertir el resto, ahora sí, en el capital de un censal municipal. Lo vemos por ejemplo con el converso Manuel Pardo, al que le derrumbaron en 1410 una casa en la antigua judería, por cuyo solar había de atravesar la nueva calle de Sant Cristòfol. Se la valoraron en 4.500 sueldos pero, en vez de pagárselos todos al contado, le dieron sólo 1.866 sueldos y 5 dineros, y los restantes 2.633 sueldos y 7 dineros se convirtieron en el capital de un censal que le rentaría perpetuamente 175 sueldos y 6 dineros al año, es decir, a un interés del 6,66 % anual21.

  • 22 Sobre esta figura, véase A. Serra Desfilis, «El mestre d’obres».

14La operación de tasar estos inmuebles era, en todo caso, delicada y compleja, y no podía dejarse en manos de cualquiera, por más que estas últimas operaciones financieras las realizaran ya los tesoreros o clavaris de la institución. Normalmente se buscaba a reputados profesionales de diversos oficios de la construcción, que formaban un equipo presidido por el mestre d’obres de la ciudad, un cargo que desde la década de 1370 ostentaba un obrer de vila, un albañil que tenía a su cargo las principales obras públicas de Valencia y su mantenimiento, desde las acequias y puentes de la huerta hasta las obras en la Casa de la Ciudad, el Almudín o las Atarazanas municipales, con lo que a menudo estos tasadores están relacionados con algunos de los monumentos góticos más importantes de la urbe22.

  • 23 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 191v°, 8 de febrero de 1420. Sobre Joan del Poyo, véase A. Serra(...)
  • 24 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 240r°, 31 de mayo de 1420.
  • 25 Ibid., A-28, f° 58r° y v°, 5 de junio de 1424.

15A principios del siglo xv, por ejemplo, el mestre d’obres a cargo de las tasaciones era Joan del Poyo, conocido entre otras cosas por haber estado al cargo de la construcción de la techumbre de la famosa Cambra Daurada de la Casa de la Ciudad, o de la erección o cubrición de diversas cruces de término, además de haber hecho el primer estudio de un trasvase de aguas del río Júcar al río Turia y haber colaborado en el montaje del primer reloj público municipal. Ese personaje, uno de los funcionarios más reconocidos de la ciudad, cobraba un salario anual de 550 sueldos, lo que no le impedía dedicarse a otras empresas. Así, fue quien en 1420 tasó las obras que se debían hacer en las casas de la calle de Montpellier, cercana a la Plaza de la Figuera, por donde tenían que pasar las procesiones de la ciudad, con la ayuda de dos carpinteros, Guillem Ferriol y Francesc Péreç, puesto que la mayor parte de las construcciones que debían alterar eran barandas y vigas de madera23. Después, en cambio, para tasar otras casas en el entorno del cementerio de los judíos y de la Atarazana situada intramuros de la ciudad, recurrió a la ayuda del picapedrero Mateu Teixidor, quizás porque las puertas o las esquinas de los edificios afectados eran de cantería24. Y cuatro años más tarde a Joan del Poyo le acompañó el maestro de la ceca, Francesc Ferrer, cuando hubo que tasar el precio de parte de un molino que se le expropió al ciutadà Joan d’Orta25. La presencia de Ferrer podría en este caso estar justificada por sus conocimientos sobre los precios y el valor de la moneda en aquellos momentos, ya que la estimación del molino se hizo teniendo en cuenta básicamente las medidas del inmueble, bastante irregulares por su forma, pero no se valoraron en absoluto los mecanismos del ingenio ni los elementos de piedra o metal que lo componían. Debemos suponer que, con toda probabilidad, éste es el Francesc Ferrer con el que se había contratado la urbanización del cementerio judío, con lo cual, además de encargarse de batir moneda, sería un especulador avezado en este tipo de negocios.

  • 26 Ibid., A-34, f° 85r°, 10 de mayo de 1449.
  • 27 Ibid., A-34, f° 53r°, 26 de febrero de 1448.

16Por su parte, a mediados del siglo xv, el cargo de mestre d’obres municipal lo ocupó Jaume Gallén, uno de los artífices de las famosas puertas de Quart, junto con el picapedrero Francesc Baldomar, que fue el encargado de valorar los desperfectos de las muchas casas que se quemaron en el gran incendio del mercado en 1447. Quizás por eso a Gallén lo encontramos compartiendo la tasación con maestros albañiles nombrados por los afectados. Así, en 1449 la casa del doncel Jaumot Escrivà, frente al cementerio de Santa Caterina, fue estimada por el mismo Gallén y por Bartomeu Curçà en nombre del propietario, para llegar al acuerdo de que se le debían pagar 3.500 sueldos26. Sin embargo, estas tasaciones pactadas se hicieron frecuentes en estos momentos, y también, por ejemplo, para poner precio a unas barandas que había en una casa enfrente de la iglesia del Salvador se llegó al acuerdo de que lo hicieran mancomunadamente Gallén, por el municipio, y otro albañil, Bartomeu Sànxez, por el propietario, Antoni del Miracle27.

  • 28 AMV, Claveria Comuna, Manuals d’Albarans J-62, f° 8r°, 7 de julio de 1447.

17Lo que todo esto demuestra, al fin y al cabo, es que esas tasaciones, esas «expertises», no eran desde luego una cuestión neutra y fácil de solucionar. Una parte significativa de las estimaciones de precios fueron recurridas por los propietarios y suscitaron debate en el Consell de la ciudad. Sirva como ejemplo el del apuntador de draps Pere de Loça que, en 1447, y después de tres años de pleitos, consiguió que la ciudad le pagara por la expropiación de su casa, para ampliar la Lonja, 3.900 sueldos más porque no se habían tenido en cuenta todos los censos que debía seguir pagando28.

18Cada expropiación tenía, de hecho, que ser pactada de una forma minuciosa tratando de no dejar ningún cabo suelto. No sólo se había de asignar un precio al inmueble expropiado, sino tratar de llegar, como dicen los documentos, a una «bona concòrdia», a veces con un tratamiento individualizado de cada caso que suponía un conocimiento también de la rentabilidad del inmueble. Lo vemos por ejemplo con respecto a los obradores o talleres. En 1418, sin ir más lejos, se establecen unas largas negociaciones con los «señores útiles» de unos obradores que había delante de la Corte del Justícia Criminal para ampliar el patio de ésta. Según revelan los libros municipales, «hauts molts raonaments», es decir, después de mucho debate, se acordó pagar a dos notarios, Joan Ferrer y Joan Oliva, propietarios de dos de los obradores, 550 sueldos a cada uno, pero a un tercero, el jurista Joan Ferrando, se le dio bastante más por el suyo, 880 sueldos, porque según afirmaron:

  • 29 «Val molt més que cascun dels altres e està en mellor loch o partida, e s’acostuma més logar que ne (...)

Vale mucho más que cualquiera de los otros y está en mejor lugar y partida, y se acostumbra a alquilar por más que ninguno de los anteriormente dichos29.

  • 30 Ibid., A-27, f° 208r°, 15 de mayo de 1420.

19Ni tan siquiera en el alineamiento de una calle se pagaba exactamente una misma cantidad por palmo arrebatado a la fachada, quizás porque ni los daños ni el valor de la casa eran los mismos. De esa manera, a los expropiados de la calle de Montpellier de 1420 se les pagó a uno a 48 sueldos el palmo, a otro a 33, y aún hubo que pagar un extra a una de las propietarias, una tal Marieta, porque le cegaron un pozo que quedaba en la línea de la calle, lo que fue estimado en otros 100 sueldos. Además, en éste como en otros casos, se les pagó a todos una cantidad suplementaria, de entre 200 y 250 sueldos, para que fueran ellos mismos los que acometieran la obra, quedándose asimismo con los escombros que, indudablemente, tenían un valor nada despreciable en la época, al poder ser reaprovechados para nuevas construcciones30.

  • 31 Ibid., A-34, f° 126v°, 9 de septiembre de 1448.
  • 32 Ibid., A-32, f° 205v°, 6 de mayo de 1444.

20Los expertos tasadores venían a cobrar unos honorarios bastante reducidos por su trabajo, pero que solían coincidir más o menos con el jornal de un maestro artesano. Jaume Gallén y Guillem Bofill recibieron por ejemplo, en 1448, 4 sueldos por día, que, en su caso, se añadieron a sus salarios como maestros de obras municipales y a otros ingresos31. También al cuarteto formado por el mismo Gallén, Nicolau Çalort, Joan Abri y Pere Albert le pagaron una cantidad bastante reducida, 30 sueldos a repartir entre todos, cuando tasaron las casas de la Lonja en 144432. Por ello, aunque se puede decir que los tasadores pertenecían a una especie de élite del artesanado, sus conocimientos cualificados, tanto de la construcción como del mercado inmobiliario, no les permitían tampoco enriquecerse a partir de estos puntuales servicios prestados al municipio.

  • 33 Ibid., A-28, f° 82v°, 28 de septiembre de 1424.
  • 34 Ibid., A-32, f° 208r° sqq.

21Y ello a pesar de que las valoraciones que realizaban eran aún más comprometidas de lo que puedan ser hoy en día, porque debían aplicar también los llamados milloraments de los vecinos. Éstos consistían en que los propietarios colindantes de los inmuebles derruidos, que se veían de alguna manera beneficiados por las nuevas obras a realizar, debían contribuir económicamente a la compensación pagada a los expropiados. Y había que estimar también ese beneficio en función de distintas variables. Así en 1424 el Consell municipal acordó ampliar la calle de los manyas, o cerrajeros, derribando la casa de uno de ellos porque por allí pasaban a diario toros vivos con destino a las cercanas Carnicerías Mayores. La ciudad asignó entonces 550 sueldos de su «presupuesto» para pagar las obras, pero el resto lo tuvieron que pagar los vecinos de la zona que a partir de entonces verían mejorado el acceso a sus casas, debiéndose así tasar el beneficio que cada uno había obtenido33. También en la expropiación de la Lonja de 1440, que ya hemos mencionado, se cobraron milloraments a quince vecinos diferentes, por un monto total de 3.272 sueldos, estimados en función, sobre todo, de la ubicación de cada vivienda. Para algunos el cargo debió ser especialmente gravoso, como para la viuda de Francesc Torra, que tuvo que abonar 880 sueldos debido a que tenía dos viviendas, con tiendas y cuatro portales, que había heredado de su marido, importante oficial de la Corona, concretamente lloctinent del batle general34.

  • 35 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-24, f° 23r°.

22Así pues, el pago de los beneficios que, según el poder local, y a partir de sus propias tasaciones, obtenían los vecinos no afectados directamente por las operaciones urbanísticas, se convirtió de esta manera en un ingreso más en las cuentas de los tesoreros municipales. En 1447, por ejemplo, la alineación de la calle d’En Bou se financió en parte con lo abonado por doce de sus vecinos, que pagaron por el «embellecimiento que recibieron» cantidades que van desde los apenas 25 sueldos que se cobraron al zapatero Pere Daviu hasta los 250 que pagó el mercader Daniel Barceló, lo que nos indica una vez más los fuertes contrastes existentes en cuanto al tamaño de las fachadas que se podían ver en una misma calle, tal y cómo se puede observar en el cuadro 235.

Cuadro 2. — Vecinos de la calle d’En Bou que debieron pagar «milloraments» en 1447

Nombre del vecino

Oficio o condición

Precio a pagar por «millorament»

Pere Daviu

zapatero

25 sueldos

Joan Camanyes

hornero

30 sueldos

Daniel Barceló

mercader

250 sueldos

Miquel Carbonell

mercader

150 sueldos

Pere Alazdra

60 sueldos

N’Angelina e na Corbina

50 sueldos

Lluís Bou

ciudadano

150 sueldos

En Jorba

barbero

60 sueldos

Guerau Bou

ciutadà

60 sueldos

Pau Rossell

notario

100 sueldos

Joan Vidal

mercader

200 sueldos

Miquel Siurana

mercader

50 sueldos

Fuente AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-24, f° 23r°.

23Todo un proceso de «justicia redistributiva» pues, al más puro estilo medieval, que convertía al municipio en el árbitro de las relaciones vecinales de una forma muy directa, y que, seguramente, ofrecería, al menos en apariencia, una sensación de equidad mucho más evidente que en la mayoría de los procesos actuales de expropiación.

  • 36 Según la estimación del notario Jaume Eiximeno, recogido por A. Rubio Vela, «La población de Valenc (...)

24En definitiva, entre los siglos xiii y xv, el municipio de Valencia se convirtió en el auténtico ordenador del espacio urbano a través de los medios que tuvo a su alcance, partiendo de la teórica superioridad del «bien público» sobre los intereses privados, para diseñar las calles, alinearlas, ordenar los barrios y construir edificios de uso comunitario. Quizás, cuantitativamente, y a primera vista, el número de expropiaciones que tenemos documentado no parezca importante, ya que la media se sitúa entre los siete u ocho edificios derribados o transformados al año, pero si lo observamos en la perspectiva de los casi doscientos años que conocemos como baja Edad Media de los que hay documentación en el Archivo Municipal de Valencia (de 1306 a 1500), eso supone, grosso modo, unos 1.500 edificios intervenidos en una ciudad que, en su momento de máxima expansión medieval, hacia finales del siglo xv, contaba con unas 8.840 casas36. Lo que quiere decir que alrededor de un 18 % de los inmuebles de la urbe se vieron afectados por estas intervenciones municipales. Si tenemos en cuenta que, además, muchos de los vecinos, o cobraban rentas sobre aquellos inmuebles, o bien debieron contribuir en algún momento en las obras que se realizaban en su calle o en su barrio, podemos decir que sin duda esta política de ordenación urbana de la burguesía en el gobierno afectó de lleno al conjunto de la población. Y todo ello se hubo de hacer en el marco de un complejo mercado inmobiliario que requería impersiosamente de la experiencia de aquellos tasadores expertos que convertían numerosas variables en una valoración socialmente razonable. Desde luego, sus decisiones a la hora de asignar un valor a los inmuebles urbanos tenían un importante calado no sólo económico, sino también político y social. Y el papel de estos personajes, formados en la práctica diaria de la construcción y en el análisis cotidiano del mercado, debe así considerarse fundamental para entender la dinámica de una urbe tan importante como la gran Valencia de los siglos xiv y xv.

Algunas de las intervenciones urbanísticas que supusieron el peritaje de viviendas en la Valencia medieval [a partir del plano de Vicente Tosca, 1707, que presenta el Norte en la parte inferior] (Museo Histórico Municipal. Ayuntamiento de Valencia).

Algunas de las intervenciones urbanísticas que supusieron el peritaje de viviendas en la Valencia medieval [a partir del plano de Vicente Tosca, 1707, que presenta el Norte en la parte inferior] (Museo Histórico Municipal. Ayuntamiento de Valencia).

1.– Antiguo Cementerio Judío (apertura de calle
en 1420).
2.– Proyecto nunca realizado de una calle entre la Pellicería y el Mercat (1382).
3.– Lonja de Mercaderes (evaluación de casas para su construcción desde 1440 a 1482).
4.– Calle d’en Bou (alineación de la calle en 1447).
5.– Plaza de la Figuera (obras en 1420).
6.– Plaza de Sant Bartomeu (ampliación de la calle de Cavallers en 1419).
7.– Cofradía de Sant Jaume (ampliación de la plaza en 1420).
8.– Calle de Santo Tomàs (alineación con la cofradía de Santa María en 1420).
9.– Calle dels Manyas (ampliación para que pasara el ganado en 1424).

Notes

1 Véase sobre el urbanismo de la Valencia islámica y su adaptación a la ciudad cristiana las páginas que les dedican respectivamente J. Pascual, «La configuración de la medina», pp. 49-50 y J. Martí, «La remodelación y expansión de la urbe», pp. 105-106.

2 Sobre el fenómeno de las pobles véase J. V. García Marsilla, Vivir a crédito en la Valencia medieval, pp. 143-145, y J. Torró y E. Guinot, «De la madîna a la ciutat».

3 Sobre este oficial, véase F. Sevillano Colom, Valencia urbana medieval a través del oficio del Mustaçaf.

4 V. Melió Uribe, La «Junta de Murs i Valls».

5 P. Iradiel, «Mercado inmobiliario, crédito y crecimiento urbano», p. 391.

6 S. Vila, La ciudad de Eiximenis; A. Antelo Iglesias, «La ciudad ideal», y L. Cervera Vera, Francisco Eiximenis.

7 A. Rubio Vela, Epistolari de la València Medieval, vol. 1, pp. 85-88.

8 A. Serra Desfilis, «Nuevamente cristiana, bella y atractiva», y M. Falomir Faus, «El proceso de cristianización urbana».

9 Para las diferentes intervenciones que se mencionan a continuación, véase el plano situado al final de este artículo, p. 152.

10 A. Serra Desfilis, «La belleza de la ciudad», pp. 73 y 80; Id., «El Consell de Valencia». A. Rubio Vela, «La ciudad como imagen». Véanse también las regestas e documentación sobre actuaciones urbanísticas elaboradas por M. M. Cárcel ortí y J. Trenchs Odena, «El Consell de Valencia», y M. M. Cárcel Ortí, «Vida y urbanismo».

11 «Per ço que·n sia embellida e lo carrer dels Cavallers se’n puxa mils veure de les cases o sala de la cort de la dita ciutat» (Arxiu Municipal de València [en adelante AMV], Manuals de Consells, A-27, f° 128r°, sesión del 23 de junio de 1419.

12 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 208r°, sesión del 15 de mayo de 1420.

13 El 8 de enero de 1420, a Martí de Burgos, giponer (jubonero), le estiman en cien florines (1.100 sueldos) «entre preu e obra d’un alberch d’aquell situat en la plaça apellada de micer Francesch Blanch, davant o proper la confraria del Benaventurat Sant Jacme, lo qual alberch e altres a aquells contigus en virtut del dit consell e d’un altre celebrat a XXXI de maig del dit any són estats provehits ésser comprats e enderrocats per examplament del carrer de la dita confraria, com fos molt estret en tant que les cavalcadures de molta gent de bé que sovent s’ajustava e congregava en la dita confraria e de tots jorns s’ajustava en aquella a penes havien ne han loch on se poguessen colocar per l’angústia e estretura del dit carrer de que a vegades ne sortien e sortexen occassions e sinistres» (AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-7, fos 136v° y 137r°, 8 de enero de 1420).

14 AMV, Manuals de Consells, A-17, f° 290r°, 7 de julio de 1392. El texto del manual afirma que después de la propuesta: «Empero, com altres del dit consell affermassen lo contrari, dients que en prejudici dels singulars als quals podia esser dret guanyat o era lur interés per lo dit privilegi no podia ésser renunciat a aquell dients encara que·l dit pas e carrer nou no·s devia fer, car se’n senguiria o seria tolliment de una de les maiors e pus belles coses que la dita ciutat ha e per les quals aquella en part lunyanades ha gran fama, specialment de gran e molt poble, ço es lo gran e molt espés passatge de gents del carrer de la porta nova de la dita ciutat tro e en vista de la lotja dels mercaders d’aquell, no sen gran maravella dels mercaders estrangers e altres qui allí estan en tant que·l dit passatge és loat en totes parts de gran multitud de gents més que tot altre passatge de gents de ciutat o loch que hom sapia. E, si lo dit pas o carrer nou era ubert e fet, aminvaria molt al dit passatge de Porta Nova e lotja, e tolria la dita bellea e fama d’aquell e de la ciutat dessús dita E per altres raons finalment lo dit consell per les raons proper dites, hoc encara per esquivar alcuns prejudicis que se’n porien seguir segons allí fon raonat, deliberadanemnt e concordan, t determena que·l dit pas e carrer nou no·s devia obrir ne fer per res e volch e tench per bé que no·s fes per alcuna manera a exin fos respost e raonat humilment al dit senyor duch per los jurats de part de tot lo dit consell».

15 Ya, el 11 de mayo de 1440, se plantea el proyecto y empiezan las expropiaciones (AMV, Manuals de Consells, A-32, f° 165v°), que continúan en el mismo mes, pero del año 1444 (ibid., f° 206r° y v°). Debo estas noticias a la amabilidad de Ana Isabel Ballester.

16 Ibid., A-43, f° 58v°-62v°, 26 de octubre de 1482. Sirva como ejemplo del inventario que se llevó a cabo, el de una de las casas: «E en la segona casa, la qual és del dit magnífich en Berthomeu Cruylles, en la qual està en Andreu Bosquets, barber, fonch atrobat lo que·s segueix: ço es dos portes de carrera del portal quadrat; item una porta del palau e hun armariet en la paret; item dos portes a la scaleta de la carrera; item una porta corrediça item una altra porta que puja al vall; item una porta migera ab l’altra casa; item una porta de finestra damunt lo vall; item sis portes alt en la casa, entre portes e finestres». Las obras de la lonja han sido estudiadas por S. Aldana Fernández, La Llotja de València, y, más recientemente, en M. J. Ramírez Blanco (coord.), Lonja de Valencia.

17 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 240r°, 31 de mayo de 1420.

18 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-24, f° 202v°-203r°.

19 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 365v°, 30 de abril de 1422.

20 «És veritat que per tal com los dits alberchs foren stats tatxats e stimats com a franchs e quitis, segons dit és, la dita ciutat se ha returat vers si dels preus damunt dits la sort principal de cascun dels dits censals a rahó de vint cinch milia sous lo miller, que munta in universo LXXXIIII l. VII s VI d, ab les quals, en son loch e cas, se poran bé haver, comprar e consignar altres sexanta set sous sis diners censals morts, segons són los dessús dits als dits beniffets» (ibid., f° 208r°).

21 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-5, f° 40v°.

22 Sobre esta figura, véase A. Serra Desfilis, «El mestre d’obres».

23 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 191v°, 8 de febrero de 1420. Sobre Joan del Poyo, véase A. Serra Desfilis, «Al servicio de la ciudad».

24 AMV, Manuals de Consells, A-27, f° 240r°, 31 de mayo de 1420.

25 Ibid., A-28, f° 58r° y v°, 5 de junio de 1424.

26 Ibid., A-34, f° 85r°, 10 de mayo de 1449.

27 Ibid., A-34, f° 53r°, 26 de febrero de 1448.

28 AMV, Claveria Comuna, Manuals d’Albarans J-62, f° 8r°, 7 de julio de 1447.

29 «Val molt més que cascun dels altres e està en mellor loch o partida, e s’acostuma més logar que nengú dels damunt dits» (AMV, Manuals de Consells, A.-27, f° 69v°, 1 de diciembre de 1418).

30 Ibid., A-27, f° 208r°, 15 de mayo de 1420.

31 Ibid., A-34, f° 126v°, 9 de septiembre de 1448.

32 Ibid., A-32, f° 205v°, 6 de mayo de 1444.

33 Ibid., A-28, f° 82v°, 28 de septiembre de 1424.

34 Ibid., A-32, f° 208r° sqq.

35 AMV, Claveria Comuna, Llibres de Comptes, O-24, f° 23r°.

36 Según la estimación del notario Jaume Eiximeno, recogido por A. Rubio Vela, «La población de Valencia».

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Titre Algunas de las intervenciones urbanísticas que supusieron el peritaje de viviendas en la Valencia medieval [a partir del plano de Vicente Tosca, 1707, que presenta el Norte en la parte inferior] (Museo Histórico Municipal. Ayuntamiento de Valencia).
Légende 1.– Antiguo Cementerio Judío (apertura de calleen 1420).2.– Proyecto nunca realizado de una calle entre la Pellicería y el Mercat (1382).3.– Lonja de Mercaderes (evaluación de casas para su construcción desde 1440 a 1482).4.– Calle d’en Bou (alineación de la calle en 1447).5.– Plaza de la Figuera (obras en 1420).6.– Plaza de Sant Bartomeu (ampliación de la calle de Cavallers en 1419).7.– Cofradía de Sant Jaume (ampliación de la plaza en 1420).8.– Calle de Santo Tomàs (alineación con la cofradía de Santa María en 1420).9.– Calle dels Manyas (ampliación para que pasara el ganado en 1424).
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