1L’urbanisme de grand projet est devenu progressivement au Maroc l’une des clés du dispositif de mise à niveau et d’entrée dans la globalisation. Le projet de la Grande Mosquée de Casablanca a marqué le coup d’envoi (1986-1993) en générant la création d’une société publique¹ et de trois projets urbains : la réalisation (qui n’a pas été achevée jusqu’ici) d’une avenue royale reliant la Grande Mosquée au centre-ville, le réaménagement de la corniche et la réalisation de la Cité Nassim pour le relogement des ménages délogés du centre. Les années 2000 sont celles de la généralisation de la méthode du grand projet, surveillée de près par le roi et ses conseillers pour les plus stratégiques d’entre eux. Le choix est ainsi fait de multiplier les acteurs intermédiaires pour aménager le royaume : soit de statut public comme l’Agence d'aménagement de la vallée du Bouregreg, celle de la Marchica Med ou l’Autorité spéciale de Tanger-Med ; soit de statut privé, comme en témoigne la naissance de deux holdings nationales qui jouent jusqu’à aujourd’hui un rôle opérationnel de tout premier plan en lien direct avec le gouvernement et les ministères : CDG Développement (pôle développement territorial de la maison-mère, la Caisse de dépôt et de gestion) et Al Omrane (né pour sa part d’une fusion / réorganisation de structures existantes) (Barthel et Zaki, 2011). Ce dernier est l’aménageur principal des villes nouvelles et, entre autres missions, est également l’opérateur du programme national « Villes sans bidonvilles ». Le portefeuille de projets de la CDG est plus vaste. Il est présent sur les différentes familles de projets : des pôles dédiés à une économie locale (cluster, agro-pôle, offshoring), des zones urbaines mixtes (Casa Anfa, la marina de Casablanca), des projets d’infrastructure et de clusters industriels (Agropolis de Meknès ou encore Haliopolis à Agadir), des zones touristiques (Cala Iris, Oued Negro), auxquels on pourrait ajouter la nouvelle génération des éco-projets (notamment Rabat Al Boustane, Eco-cité Zénata). Ces projets sont, pour beaucoup d’entre eux, la territorialisation des programmes publics nationaux (Plan Azur et Vision 2020, Programme Emergence, Programme de villes nouvelles). Une dizaine d’autres holdings d’aménagement sont apparues concomitamment, toutes issues du champ de la promotion immobilière. Elles se livrent une compétition acharnée pour avoir des marchés sur des projets urbains, en règle générale de moindre envergure que ceux évoqués précédemment (Alliances, Addoha, Chaabi). Enfin, la venue d’opérateurs étrangers ajoute à la pluralisation du champ des opérateurs urbains. Les années 2006-2007 ont été marquées par la venue d’une vague d’investisseurs émiratis, auxquels s’ajoutent d’autres investisseurs venus d’autres pays (Orascom, Pierre et Vacances) qui ont été positionnés par l’Etat marocain selon les besoins et bien souvent en partenariat avec les opérateurs nationaux. Le Maroc est ainsi un territoire mondialisé de projets urbains et s’apparente plus, si l’on compare le champ des opérateurs-aménageurs, à l’Egypte. En cela, il s’éloigne des cas de l’Algérie et de la Tunisie, dotées jusqu’à présent d’opérateurs publics nationaux, hormis le cas de quelques projets.

2La première génération des projets urbains lancés au milieu des années 2000 comporte un certain nombre de traits communs : refuge pour une bonne majorité des aménageurs dans les « segments » rentables (produits résidentiels de moyen standing à luxe (sauf Al Omrane qui met sur le marché des produits allant du haut de gamme au relogement des bidonvillois) ; immobilier d’entreprise, marina, resort touristique et golfique ; déficit d’intégration sociale et spatiale aux territoires d’accueil (les premières villes nouvelles étant assez emblématiques de cette tendance) ; gouvernance court-circuitant souvent les municipalités dès lors qu’il s’agit de projets royaux, même si la loi sur l’enquête publique change peu à peu la donne (Mouloudi, 2013) ; et, enfin, délaissement des populations riveraines ou présentes sur site et de certains corps publics obligés de céder leurs actifs fonciers (armée, par exemple). Toute une ingénierie de projet est expérimentée (bureaux d’études et agences de design urbain célèbres, françaises ou d’autres pays) et reflète une efficacité réelle à « sortir » les opérations. Certains projets ont été les laboratoires de nouvelles méthodologies « d’incubation » des projets (Casa-Marina, Anfa) en testant des ateliers de co-production réservés à des panels d’experts triés sur le volet, redoublés par une itération incessante des études de marché aux master-plans pour ajuster les programmes (Barthel, Planel, 2010).

3Depuis la fin des années 2000, des projets affichés comme « éco-quartiers » ou « quartiers durables » ou « villes vertes » ont été lancés au Maroc. A l’échelle du pourtour méditerranéen, le pays est, en nombre, le champion des projets urbains labellisés « durables ». Deux projets de ville nouvelle pilotés par Al Omrane (Sahel Lahyiata et Chrafate) visent, dès 2010, ce qualificatif, auxquels on peut ajouter les projets du développeur Alliances (Bab Drâa, Casa-Sindibad) ou encore ceux de CDG Développement. Enfin, plusieurs villes (ou projets dans ces villes) ont été déclarées « ville verte ». Ainsi, après la ville d'Ifrane, d'autres villes comme Rabat, Benslimane et Benguérir s’inscrivent dans cette dynamique. Ces nouvelles qualifications montrent que l’éco-urbanisme prend de l’importance dans l’action urbaine et signent, c’est notre hypothèse, une évolution des modes de faire du projet urbain dans le royaume vers des opérations plus écologiques, mais aussi plus inclusives et pilotées par une gouvernance élargie aux autorités locales et à la société civile. En partant d’une étude de cas, le projet « ville verte » situé à Benguérir, il sera possible de montrer les écarts et décalages entre les affichages maximalistes d’un écologisme vertueux et la réalité du terrain, marquée par la fragile diffusion (néanmoins réelle) du développement durable dans les politiques publiques. Nous tenterons de nuancer l’hypothèse posée en préalable et ce, à la lumière d’autres éco-(grands) projets en cours d’étude².

La « ville verte » de Benguérir : un nouveau produit territorial pour une agglomération moyenne

4Les éco-projets sont principalement situés dans les aires des grandes villes. Le tableau suivant les recense sur la base d’une approche croisant les documents techniques collectés sur les projets et les « innovations » affichées par les aménageurs (usage d’éco-certification, services urbains durables, bâtiments performants).

5Le projet situé à Benguérir donne un exemple de la diffusion de l’urbanisme durable dans les villes moyennes. La « ville verte » de Benguérir, aussi appelée « la ville verte Mohammed VI », est présentée par les médias depuis 2009 comme un des grands laboratoires au Maroc du développement durable urbain. Le décalage est certain : le projet doit « atterrir » dans une ville moyenne agglomération d’environ 70 000 habitants, peu dynamique car dans l’ombre de Marrakech (située à 72 kilomètres exactement). Capitale de la région des Rehamna, connue pour accueillir depuis longtemps la plus grande base militaire au Maroc, la ville de Benguérir est surtout une des villes de l’Office chérifien des phosphates (OCP), géant mondial de la production de phosphates qui sont exploités dans la région depuis les années 80, et première entreprise publique du royaume marocain. Le foncier détenu par l’Office (1 200 hectares) est, pour l’heure, une plaine relativement sèche, quasiment non construite et en continuité directe avec la ville existante (à la différence des villes nouvelles comme Tamesna ou Chrafate).

Figure 1 : Plan d’aménagement de la ville de Benguérir et localisation du projet « ville verte » (source : Agence urbaine de Benguérir, 2012).

6Le concept de « ville verte » est né de Fouad Ali El Himma, qui, au milieu des années 2000, alors qu’il était encore président de la ville de Benguérir, propose une ville écologique sur le foncier de l’OCP. Proche de Mohammed VI, El Himma est également président d’une fondation privée (la Fondation Rehamna pour le développement durable), courroie de transmission entre le Palais et le territoire de Benguérir. Il obtient gain de cause auprès du souverain, qui donne son accord, et de l’OCP, qui prend en charge la réalisation du projet, avec cette idée de réparer ses actions de pollution dans les sites d’extraction du royaume. L'idée est de construire des logements, pour le personnel de l'entreprise et d’autres ménages désireux de s’installer, et de « payer sa dette en donnant de nouveaux équipements sur le territoire de Benguérir » (entretien avec la directrice adjointe de Valyans, bureau de conseil, 19 janvier 2010). L’OCP impulse dès 2009 l’idée de développer une locomotive à ce projet de ville verte et projette à cet effet de programmer une université privée visant l’excellence et dédiée aux éco-industries (sur 50 hectares avec 6 500 étudiants visés pour une ouverture en 2014). Il est ainsi question de produire un « écosystème », pour reprendre le discours de l’Office, constitué de deux pôles interdépendants : une ville nouvelle composée de différents quartiers, en synergie avec l’université internationale.

Figure 2 : Plan de conception de la « ville verte » et localisation de la nouvelle Ecole des mines (source : EMINES, 2013).

7Les études menées pour affiner les choix en matière de performance à atteindre pour la future ville verte révèlent plusieurs éléments. Tout d’abord, l’innovation est recherchée dans tous les secteurs et services urbains :

- énergie : une efficacité énergétique des bâtiments et une part de 20 % d’énergie solaire visées pour chaque bâtiment (rien en revanche sur la climatisation ou le chauffage urbain) ; et, pour la ville verte dans son ensemble, l’objectif est de fournir 80 % des besoins en énergie renouvelable en mettant en place soit une ferme solaire dans la région, soit une ferme éolienne sur la côte avec transmission vers le site ;

- eau et assainissement : les innovations visent l’utilisation de l’eau potable à l’intérieur des bâtiments seulement (issue du barrage El Massira), une nouvelle station d’épuration avec le traitement renforcé des eaux usées, le recyclage de l’eau pour l’arrosage (eaux usées traitées distribuées par le réseau d’arrosage) et l’usage d’eaux de pluie collectées sur les toits ;

- déchets : le tri à la source des déchets compostables ou recyclables est ciblé, et la municipalité étudie un projet de station de transfert et un projet-pilote de compostage ;

- végétalisation : la réhabilitation écologique du couvert végétal dégradé (boisements mono-spécifiques d’eucalyptus) par enrichissement du sol et pré-verdissement est visée ; une « coulée verte » est conçue comme une succession d’«  oasis » composés autour de points d’eau type bassin réservoir (pour aménager des parcs publics, jardins pédagogiques, vergers, équipements sportifs …) ;

- mobilité : la promotion des modes doux et du transport collectif à haut niveau de service est une grande priorité ;

- ambiances : il est à mentionner des dispositifs de gestion de la chaleur (pergolas, demande aux promoteurs d’une peinture réfléchissante pour les façades) et d’optimisation de l’éclairage public.

8Puis, second élément de la démarche « développement durable », le choix est fait par l’OCP de systématiser l’éco-labellisation nord-américaine LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) pour toutes les opérations immobilières futures. Cela implique de faire évaluer les bâtiments par un expert auditeur accrédité par LEED pour certifier ou non selon le référentiel nord-américain. Comment comprendre ce choix d’un label étranger ? La réponse nous a été donnée par le chef de projet à l’OCP : « Le PDG de l’OCP, arrivé en 2008, est un ancien des Ponts et Chaussées puis du MIT aux Etats-Unis. Sa culture est très anglo-saxonne. D’ailleurs, avec le projet de l’université, il a en ligne de mire une université de type américain. Pour le LEED, il est certain que ce système de certification est le plus performant. Comme il n’a pas été développé sur le continent africain, nous serons la première « ville verte » entièrement LEED » (entretien du 5 juillet 2012). Enfin, au niveau de la conception, la « ville verte » est construite autour d'une coulée verte d’orientation nord-sud reliant cinq quartiers à venir (appelés par les concepteurs Saad Benkirane et Cardete Huet « modules urbains », visant 10 000 à 25 000 habitants, et dont la densité sera décroissante du nord, près de la ville existante, au sud) considérés comme des tranches à développer progressivement. Chaque module devra être mixte fonctionnellement : variétés de types de logement (aucune catégorie ne dépassera 30 % du total), des commerces, des emplois et des espaces, et équipements partagés reliés par des modes doux (voies cyclables et piétonnes). Le plan d’aménagement a été approuvé en 2012 par les autorités locales.

Du greenwashing à un territoire d’incertitudes

9La démarche révèle au final un greenwashing. Ce mot anglais désigne un procédé marketing utilisé par une organisation (entreprise, agence gouvernementale, etc.) dans le but de se donner une image écologique responsable amplement relayée sous différents formes et supports de communication. Dans le cas de Benguérir, une telle démarche environnementale n’en est pas pour autant injustifiée a priori, mais elle invite à se demander si les choix faits sont les plus pertinents par rapport aux besoins du territoire local, mais également au regard des politiques urbaines locales et des capacités des ménages.

10La démarche « développement durable » s’est construite, dans le cas du projet de Benguérir, en mettant l’accent sur l’écologique pour permettre à l’OCP de communiquer à l’échelle nationale, voire internationale, sur l’expérience de la ville verte. L’optimisme est de mise à lire les discours officiels de l’Office. Pourtant les incertitudes sont multiples : suivisme par manque de savoir-faire (« on n’a pas de recul sur les labels au Maroc, donc on les suit pour le moment », nous a confié un conseiller de l’OCP (entretien du 3 juillet 2012) ; tentation de l’autarcie (la « ville verte » déconnectée de la « ville existante », comme en témoigne son appellation elle-même) ; accent mis sur les éco-technologies et la labellisation surenchérissant les prix des opérations à venir ; « vert » généreux de la coulée et des espaces libres, avec des coûts de gestion qui devraient être lourds. La conception de la ville verte est fragilisée également par la jeunesse des politiques de développement durable au Maroc (Philifert, 2011). Les ambitions sont ainsi confrontées à l’épreuve de leur mise en œuvre dans un contexte de vide juridique sur la cession par l’aménageur à la collectivité des équipements et la gestion future des espaces publics et environnementaux (espaces de collecte des eaux pluviales par exemple). On ajoutera un problème institutionnel et financier sur la question de l’énergie concernant la réalisation d’une ferme solaire ou éolienne pour approvisionner le territoire. Des projets de loi étaient à l’étude sur les villes nouvelles et la réglementation thermique des bâtiments au moment de notre enquête – difficulté supplémentaire pour l’aménageur, dès lors que le cadre juridique national n’est pas stabilisé. Enfin l’intégration territoriale reste problématique. « Don au territoire », telle est la volonté de l’OCP pour reprendre la communication officielle. La question de l’inclusion semble donc d’importance. Mais comment le territoire réagit-il ?

11Sur fond d’émeutes qui ont alerté le roi en 2011 et 2012 à Khouribga (situé à 120 kilomètres de Casablanca) et dans les villages phosphatiers environnants (un autre site d’exploitation de l’OCP), la problématique de l’intégration est âprement discutée entre l’Office, l’Agence urbaine de Benguérir, le gouverneur du Rehamna et le wali de la région de Marrakech. Les entretiens montrent que le projet « ville verte » est plutôt bien accepté localement : les responsables locaux semblent certains que le projet va créer des emplois, à défaut d’offrir des logements pour les plus démunis. Des avancées sont notables : deux comités (l’un technique, l’autre politique, sous la présidence du gouverneur de la province pour la mise en cohérence entre la ville existante et la ville verte) concrétisent la gouvernance du projet. Le gouverneur avalise le projet à condition que l’OCP fasse un peu de mixité pour le logement. Et, sans attendre les premières réalisations de l’OCP, des actions de mise à niveau des quartiers existants étaient déjà en phase opérationnelle en 2012, pour éviter le trop grand écart de richesse entre la ville verte à venir et le reste. Conduite en grande partie par Al Omrane (opérateur para-public sous la tutelle ministérielle), une visite sur le terrain nous a permis de mesurer la forte importance des travaux de restructuration de quartiers précaires (voirie, placettes, façades repeintes, espaces dédiés aux marchands, marchés). Les services techniques de la ville avaient également lancé la réalisation d’une station d’épuration commune (à la ville et à l’OCP), en chantier lors de notre mission. Au niveau du paysage et du « verdissement », l’OCP et l’Agence urbaine ont commandé chacun une étude et « chacun a commenté l’autre pour aboutir à une “coulée verte” commune » (entretien avec la responsable urbanisme de l’Agence urbaine, 7 juillet 2012). Enfin, le projet de ville verte a servi à alimenter la gestation d’autres projets portés par le gouverneur de la province et le maire de Benguérir, à l’ouest immédiat du territoire de l’OCP : zone industrielle, parc des expositions, agro-pôle, parc logistique, le tout organisé autour d’une nouvelle gare. Cette surenchère de projets, tous inscrits dans le nouveau plan d’urbanisme de la ville (dont certains nous ont paru extrêmement incertains), semble alimenter une méfiance de l’OCP quant à la capacité des autorités locales à mettre en œuvre leurs projets annoncés. Le projet « ville verte » illustre bien la lente acculturation au projet « partagé », chacun faisant dans son périmètre au lieu de construire un réel partenariat.

La difficulté d’ajuster la « ville durable » au Maroc

12Le Maroc est une terre de projets « royaux », et en cela à l’instar de Benguérir, les éco-projets sont souvent très suivis par Mohammed VI en personne, comme le sont une bonne partie d’autres grands projets avec ou sans approche écologique particulière. Ajoutons que le roi « porte » en effet les questions de développement durable en personne, par le biais de différents canaux : Charte royale et nationale du développement durable en 2009 (Idllalène, 2010), fondations (notamment la Fondation Mohammed VI pour la protection de l’environnement), activisme autour d’actions labellisées durables (sauvegarde de la palmeraie de Marrakech, protection du littoral, éducation à l’environnement et éco-projets, comme à Benslimane). Le développement durable sert à ce titre, pour le roi, de « parapluie » pour rassembler de façon extensive les enjeux de lutte contre la pauvreté, de changement climatique, de développement d’énergies et de transports durables, de résorption / démolition de l’habitat informel, etc. (Barthel, Clerc, Philifert, 2013). Cependant, le soutien royal ne suffit pas à la réussite d’un projet sur le terrain, et les aménageurs sont de plus en plus conscients que la réussite de leur projet passe par une négociation avec les acteurs locaux (gouverneur, wali et ville). Toutefois, la tentation du repli (un aménageur qui fait un beau projet en le liant le moins possible au reste du territoire) est toujours alimentée par la méfiance des développeurs pour les autorités locales qui pourtant, à l’instar de Benguérir, se sont structurées et renforcées dans leurs capacités au fil des années 2000 (appuyées par de récentes lois sur la décentralisation et la récente nouvelle Constitution du Royaume). Des avancées sont ainsi notables au Maroc, avec des maires qui commencent à « porter » les projets et qui viennent y défendre les intérêts de leur ville, même dans le cadre d’opérations d’aménagement imposées « d’en haut » (Barthel, Planel, 2011).

13Le projet de l’OCP révèle également les difficultés à ajuster une démarche d’urbanisme durable adaptée à un territoire et une société donnés. La construction d’une démarche vertueuse au plan du développement durable gagnerait à partir du territoire de Benguérir, de ses potentiels et ressources, pour ajuster la conception d’un projet urbain durable en privilégiant, encore plus que cela n’est fait, la continuité entre le territoire à aménager et la ville existante, via un plan de déplacements commun aux deux composantes, la formalisation d’une stratégie croisée de logements (afin d’éviter le standing du côté du projet « ville verte » et la basse et moyenne gammes du côté de la ville existante), une stratégie globale sur l’eau, les déchets et l’assainissement (au-delà de la nouvelle station d’épuration des eaux usées qui est en construction). Il ressort une difficulté importante de réglage entre les projets urbains eux-mêmes et les politiques publiques locales. Plus préoccupant encore, le ciblage social n’est pas explicite dans les discours de l’OCP, mais le niveau de la performance environnementale visée invite à penser que le projet est destiné aux classes aisées.

14Enfin, les choix faits par l’Office, évoqués plus haut, notamment le « 100 % LEED », traduisent une volonté louable d’expérimenter, mais par un mode d’appropriation précipité de recettes et bonnes pratiques qui apparaît sujet à questionnements. Comme évoqué précédemment, ce choix ne conduit-il pas à viser une offre urbaine de standing avant toute chose ? Une approche pourrait d’ailleurs être de réserver l’éco-label LEED à quelques opérations emblématiques (l’université Mohammed VI, par exemple, qui sera une « locomotive » pour la ville verte) pour faire une démonstration, puis, pour le reste des opérations, de privilégier la recherche de l’engagement contractuel des promoteurs sur des objectifs partagés avec l’OCP (bons matériaux, conception architecturale en phase avec l’ensoleillement, préservation de l’intimité tout en visant une densité proche ou supérieure à celle des constructions existantes). Le recours aux labels n’est pas spécifique au projet, d’ailleurs. On retrouve cette appétence pour les labels ou les démarches venus de l’étranger dans le projet Rabat Al Boustane, sur lequel est expérimentée une « Approche environnementale de l’urbanisme » (AEU, outil de l’Agence française de l’environnement et de maîtrise de l’énergie), ou encore l’expérience de villas « HQE » (label français de qualité environnementale dans la construction) sur une opération de la ville nouvelle de Tamesna.

15Pour prolonger la réflexion, il est intéressant de constater que l’agenda des bailleurs internationaux s’adresse depuis peu aux aménageurs directement (prêts sans la garantie du Royaume, dits « non souverains »). Ainsi, l’Agence française de développement soutient le projet de Zénata, nommé en 2012 « Eco-cité », et a prêté 50 millions d’euros en première tranche, en 2009, à la holding Al Omrane pour deux opérations-pilotes : l’une de type HQE et l’autre de type AEU. Et le prêt vise aussi à payer des études pour la remise pour la filiale Al Omrane Chrafate d’un Plan de gestion environnemental et social, sur la base des normes internationales ISO 14001 et ISO 26000 qui permettent d’intégrer les dimensions environnementales et sociales. Enfin, un FASEP (fonds d’aide au secteur privé) du ministère français des Finances sert, toujours pour Al Omrane Chrafate, à financer une étude de faisabilité énergétique visant une ville nouvelle « zéro énergie ». Ce rôle accru joué par les bailleurs et la coopération bilatérale vise à soutenir « l’innovation » sur les questions d’énergie et d’éco-construction pour des logements sociaux ou moyen standing. Cette action est évidemment une piste intéressante augurant d’un changement d’approche de la coopération par les bailleurs. Ces labels d’éco-certification, les normes ISO ou bien la ville « zéro énergie », qui font partie d’une vision internationale de la ville durable, sont-ils toutefois des priorités pour des projets marocains comme Chrafate ou Benguérir ? La ville nouvelle peut ainsi être souhaitée énergétiquement positive, là où sa localisation en rase campagne, loin de tout, n’est pas remise en question, ni son plan d’aménagement général. La course aux financements étrangers signe-t-elle au final un suivisme des aménageurs marocains envers une ville durable conforme au langage international ? Et cette action occulte-t-elle la réflexion sur un urbanisme durable plus alternatif, passant par d’autres canaux et ordre de priorités moins en prise avec l’agenda international, mais davantage adaptés aux capacités et « savoir-habiter » des ménages ?

Un agenda de recherche à ouvrir ?

16Cette nouvelle génération de projets urbains durables est déjà, pour une partie d’entre eux, un laboratoire d’expérimentation de nouvelles manières de faire de l’urbanisme, se préoccupant davantage d’intégration urbaine, d’inclusion sociale et de qualité environnementale. Toutefois la rupture n’est pas encore nette par rapport aux projets d’avant, et de nombreuses limites apparaissent : problème de réglage entre projets et politiques urbaines, déficit de coordination et confiance entre élus locaux et aménageurs, recours excessif aux normes et labels, suivisme des aménageurs sur une ville durable conforme au langage international et conditionné par l’agenda des bailleurs. Enfin, ces éco-projets semblent privilégier une élite sensible à un marketing territorial éco-vertueux. Autrement dit, la cible sociale demeurerait alors la même que dans les autres grands projets classiques. Ces éco-projets ouvrent aussi un nouvel agenda de recherche qui restera confidentiel si cette forme d’affichage passe de mode, ou bien prendra de l’ampleur si les parties prenantes et l’expertise mobilisée viennent nourrir de nouvelles idéologies, justifications à l’action et manières de faire la ville.