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Le logement en Égypte

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Milad Hanna

Documents de travail

Campagne égyptienne et problème du logement

Texte intégral

Le courrier reçu attire mon attention sur ce problème. - Le régime locatif: inconnu en zone rurale. - Code civil et protection du locataire. - Évolution du mode de vie rural. - Le béton envahit les villages. - La loi "fissure" la société.

1Il y a encore quelques années, la campagne égyptienne était à l'abri des crises et du problème du logement : la plupart des habitations, en briques crues, n'avaient qu'un seul étage. En général, les habitants les avaient eux-mêmes construites, avec la collaboration des voisins et des cousins, et aussi celle du mouallem al-bina (maître de la construction) du village. Le caractère architectural des villages égyptiens n'avait guère changé au fil des siècles.

2La législation en matière de logement était fort stable : la plupart des constructions et des logements appartenaient à ceux qui les occupaient. Ils en héritaient et se partageaient alors la propriété. Le ghafir (gardien) et les fellahs sans terre avaient droit à un logement modeste, procuré par leur employeur, propriétaire de la terre. Ils utilisaient ce logement tant qu'ils restaient à son service.

3L'offre égalait, à peu de choses près, la demande. Pas de problèmes entre locataires et propriétaires : le contrat de location était rare et s'expliquait en général par la présence d'un fonctionnaire non-originaire du village. D'ailleurs, même dans ce cas de figure, le contrat n'existait pas forcément : la possession d'un logement par un fonctionnaire était plutôt régie par les us et coutumes.

4Dans la seconde moitié des années 70, les demandeurs de logement se virent pratiquement forcés de se tourner vers la campagne. En ville, le logement était rare, le loyer élevé, et d'ailleurs le régime de la vente commençait à prédominer. Pour la première fois, le mode locatif apparut dans les villages, et ce à une grande échelle, pour atteindre 212 450 locations, en 1986. On louait une chambre, une vieille maison, un appartement. La valeur locative était déterminée par contrats, en fonction de l'offre et de la demande, conformément aux dispositions du Code civil (la loi sur le gel des loyers ne s'appliquant qu'aux villes).

5Les années 70 furent celles de l'émigration vers les pays arabes, celles de l'enrichissement de certains, disposant de liquidités, celles de la disparition du limon et donc des bâtiments en briques crues. Ces facteurs, s'ajoutant bien sûr à une très forte croissance de la demande de logements, sont à l'origine d'investissements privés dans les villages dans le secteur de la construction. Des immeubles, de deux à quatre étages, furent construits. Les matériaux furent donc les briques rouges mais aussi le béton armé pour les plafonds. Les techniques de construction utilisées étaient similaires à celles qui dominent dans les quartiers d'habitat informel.

6Les années 70 virent également la naissance de nouvelles couches rurales en Egypte : l'agriculture cessa d'être l'unique activité rurale. Artisans, ouvriers firent leur apparition, et leurs revenus furent énormes. Proliférèrent également les petits commerçants, dans tous les secteurs d'activités, proposant toute gamme de biens de consommation, y compris les objets de luxe importés. Enfin, l'instruction a achevé de modifier le visage du village, en augmentant le nombre d'ambitieux... et celui des fonctionnaires.

7La naissance de nouvelles couches rurales fut accompagnée d'un important flux de demandeurs de logement en provenance de la ville.

1.- La loi fissure la société

8Dès la naissance de la crise du logement urbain, après la seconde guerre mondiale, une législation gelant les loyers et interdisant au propriétaire l'expulsion du locataire à l'expiration du contrat fut promulguée pour protéger la population urbaine. Cette législation, complétée et remaniée par un arsenal de lois dans le même sens, est encore en vigueur aujourd'hui... pour ce qui concerne les villes.

9Or, l'article 1 de la loi 49/1977, qui protège les locataires en ville, stipule que : "Le ministre du logement a le droit de décréter l'application des dispositions de cette loi, ou de certaines d'entre elles, à des régions non-couvertes par la loi sur les collectivités locales à laquelle le préambule a fait allusion".

10Le ministre décrète cette application, sur une suggestion du conseil régional du gouvernement concerné. Un tel décret n'a aucun effet sur les valeurs locatives prévues par des contrats précédant sa promulgation.

11Cet article a scindé en deux la société égyptienne : les habitants des villes et ceux des villages :

  • Les citadins - riches et pauvres - jouissent des équipements, de l'infrastructure urbaine, de la proximités des centres culturels. De surcroît, ils sont protégés par une législation gelant les loyers et interdisant l'expulsion du locataire.
  • Les habitants des campagnes - pauvres pour la plupart - ont à lutter pour obtenir l'implantation des équipements dans les villages. De surcroît, ils sont exposés aux abus des propriétaires de leurs logements : ceux-ci pouvant modifier à volonté la valeur locative du logement, les expulser à l'expiration du contrat. Les citadins ont réussi à exporter leurs problèmes vers la campagne et à déplacer la crise. Cela dit, dans de nombreux cas, concernant tous de gros villages, les pressions exercées par les locataires ont incité les collectivités locales à demander et obtenir l'application du décret ministériel prévu par la loi 49/1977. Les locataires se trouvant dans de petits villages, ou dans les izbas à proximité des villes, n'ont pas réussi à obtenir cette protection ; les collectivités locales sont soit inexistantes, soit aux mains des propriétaires d'immeubles, ou d'autres personnes intéressées.

12Une étude du courrier reçu permet de croire que le problème est aigu, notamment dans le Delta, autour du Caire et des grandes villes de la Basse-Égypte. Moins grave au sud du Caire, il semble pratiquement être inconnu dans le sud de la Haute-Égypte.

• Eléments du problème :

  1. L'absence de normes limitant la valeur locative n'est pas sans conséquence : les loyers ont connu une hausse périodique à la campagne et les logements y sont désormais inaccessibles pour les couches les plus défavorisées : de 1 à 10 LE de loyer mensuel pour une chambre étroite aux murs de briques crues, de 10 et 80 LE pour un modeste appartement, et la hausse continue...
  2. La valeur locative prévue par le contrat peut être considérablement augmentée - de 50 à 200 % - à l'expiration de celui-ci ! Plus la crise s'aggrave en ville, plus l'État lutte contre la construction d'immeubles sur les terrains agricoles, plus les exigences des propriétaires sont excessives.
  3. Le propriétaire a le droit d'expulser le locataire à l'expiration du contrat : les tribunaux examinent à l'heure actuelle des milliers de demandes d'expulsion du locataire. La législation étant ce qu'elle est, en ce qui concerne la campagne (ne portant ni gel des loyers, ni reconduction des contrats de location), le Code civil régit alors les relations locatives à la campagne et les tribunaux donnent raison au propriétaire réclamant l'expulsion du locataire à l'expiration du contrat.

• Pas de remède miracle !

13A première vue, la solution est simple : il faut étendre à la campagne la législation relative au logement urbain... A cette fin, il suffit de supprimer l'article 1 de la loi 49/1977 et de le remplacer par une disposition stipulant que la loi s'applique à l'ensemble du territoire national.

14Cependant, une telle solution est à éviter : elle est de nature à amener de nouvelles crises, semblables à celles provoquées par la législation protégeant les locataires dans les zones urbaines, qui a fait naître d'inextricables difficultés (Cf. Documents de travail I, II, III, IV). Elle est par ailleurs susceptible de provoquer à terme l'atrophie du secteur de la construction et du bâtiment dans les zones rurales. Il faut savoir, enfin, qu'elle serait insuffisante : geler les loyers à leur niveau actuel impliquerait un renoncement au rétablissement de la justice sociale et instaurerait l'anarchie et la méfiance dans les relations individuelles.

2.- En matière de logement en zone rurale, j'avancerai les quelques propositions fondamentales ci-dessous :

15L'exécutif et le législatif doivent, de toute urgence, promulguer une loi ou un décret limitant l'application de l'article 563 du Code civil qui fonde l'expulsion du locataire à l'expiration du contrat. Une telle mesure est essentielle pour limiter les abus de certains propriétaires et protéger les citoyens en passe d'être privés de logement. Elle serait temporaire (1 à 2 annés d'application), le temps de la mise en œuvre d'une nouvelle législation relative au logement rural.

16Une étude relative aux loyers à la campagne (par rapport à la dernière décennie par exemple) doit être engagée pour aboutir à une évaluation équitable des loyers en zone rurale. Elle devrait permettre l'élaboration d'une loi portant évaluation des loyers en milieu rural. Il faudrait en ce sens distinguer deux cas de figure :

  • les logements antérieurs à la promulgation de la loi
  • les logements ultérieurs.

17Dans le premier cas, la valeur locative du logement est alors celle prévue par le contrat en 1975, ou au début de celui-ci (prise en compte de la date la plus récente). Une augmentation annuelle de 10 % est autorisée pour la période de 1975-1986.

  • 1 Il devrait prendre la forme d'un comité populaire d'ingénieurs, avec des représentants des parties (...)

18Chacune des deux parties a le droit d'introduire un recours contestant cette évaluation. Un comité d'évaluation des loyers1 examinera celui-ci.

19Les ministères concernés (Logement, Collectivités locales) auront la charge d'élaborer l'organisation de ce comité et ses moyens d'action et de prévoir un mode d'évaluation de la valeur locative, compte tenu du type de bâtiment, de l'âge de celui-ci, des matériaux de construction utilisés, des équipements du bâtiment, de son emplacement géographique, de la surperficie de l'unité de logement, etc.

20Dans le second cas, le comité pour l'évaluation de la valeur locative sera chargé d'examiner les bâtiments et les unités de logement.

21Dans ce cas de figure, il reviendrait aux seuls conseils et administrations régionaux de construire des unités de logement destinés à la vente ou au régime de location meublée.

22Quant au financement de la construction, une Banque pour le développement de la campagne pourrait être créée, offrant des facilités de crédit. L'Etat pourrait également accorder des prêts avec facilités, aux mêmes fins, dans certaines régions, afin d'y renforcer le secteur de la construction. On peut de même envisager des incitations d'ordre fiscal pour la construction d'unités de logement populaire à la campagne. Par ailleurs, l'Etat se devrait d'œuvrer à la répartition démographique en région rurale en favorisant notamment les futures zones d'attraction.

Notes

1 Il devrait prendre la forme d'un comité populaire d'ingénieurs, avec des représentants des parties politiques, afin de garantir son intégrité et sa neutralité.

© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

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