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Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

Documents de travail

Document de travail IV. « Ma carte maîtresse » : pour une politique d’auto-financement de l’habitat

Texte intégral

Stockage des appartements, unités de logement non-utilisées : deux phénomènes provocateurs. - Exemption fiscale pour les petits logements. - Impôts progressifs, en fonction du temps de non-occupation du logement. - Emigrés et locations d’été. - Les constructions inachevées.

1Dans notre pays, un grand nombre d’unités de logement ne sont pas, ou sont mal utilisées. Leurs propriétaires, ou ceux qui les ont en leur possession, les retirent du marché pour diverses raisons. Trois cas de figure se présentent :

  • Appartements fermés, non-occupés : ce sont des appartements propres à l’habitation, qui ont été antérieurement occupés, mais qui sont aujourd’hui, pour une raison ou une autre, fermés pour de longues périodes, jusqu’à plusieurs années.

  • Appartements stockés : nous désignons par là le cas de figure où une même famille possède plusieurs unités de logement, soit en tant que locataire, soit en tant que propriétaire. Cette famille peut utiliser telle ou telle unité, selon les périodes, ou bien n’en utiliser qu’une, fermer les autres, en prévision des besoins futurs ou par esprit de spéculation.

  • Appartements dont la construction reste inachevée : ce sont des appartements dont les travaux de construction ont été commencés, mais que les propriétaires ont négligé de mener à bien, de nombreuses années durant, excédant les délais de réalisation acceptables.

2Les premier et deuxième cas de figures interfèrent : en effet, de nombreux appartements demeurent fermés parce qu’une même famille partage sa vie entre plusieurs logements. Mais en règle générale, ceux qui sont fermés sont situés dans des immeubles anciens : le loyer dérisoire qui est le leur incite à la fermeture, à les garder en possession. Avec pour conséquence, la lente dégradation du logement. Il devient source de problèmes, pouvant nécessiter le cas échéant l’intervention de la police.

  • 1 J'ignorais, en rédigeant ce document de travail, qu'il y avait en Égypte 1,8 millions d'unités de l (...)

3Les appartements fermés1 pendant de longues années ne représentent pas simplement un lourd fardeau économique, un capital inutilisé alors que s’allonge la file de ceux qui désespèrent de pouvoir se loger. Ils représentent aussi une source d’usure et de gaspillage de la fortune foncière : l’état du bâtiment se détériore et il en va de même pour les équipements et les services.

4Il est donc nécessaire d’adopter une législation visant à réduire le nombre d’unités de logement fermées, en exerçant des pressions sur les possesseurs pour qu’ils les cèdent aux propriétaires, pour qu’ils les louent, quel que soit le régime retenu, bref, pour qu’ils les utilisent et les exploitent d’une manière ou d’une autre.

5On peut citer, à titre d’exemples, parmi les possesseurs de logements non-occupés :

  • les familles vivant dans un nouveau logement et qui conservent l’ancien comme garde-meubles,

  • les fonctionnaires transférés qui ont droit à un nouveau logement et qui ne se séparent pas de leur logement d’origine,

    • 2 Reconstruites il y a maintenant plus de dix ans.

    de nombreuses familles habitant les villes du Canal2, qui ont conservé un logement dans les villes où elles s’étaient réfugiées à la suite de l’agression de juin 1967.

  • 3 Si les travaux ne s'arrêtent pas complètement, ils se poursuivent très lentement et avec une mauvai (...)

6Quant au troisième cas de figure - celui des constructions inachevées - il doit retenir particulièrement notre attention : en effet, le nombre de bâtiments en cours de construction est passé de 55 733 en 1976 à 433 379 en 1986, soit un rapport de 1 à 8 en dix années3.

7L’importance de ce phénomène inquiète aujourd’hui l’opinion publique égyptienne, qui y voit un abus inadmissible, un problème qui doit être résolu. Peu compatible avec la notion de paix sociale, il est par ailleurs en contradiction avec l’article 32 de la Constitution qui stipule que : « La propriété privée est représentée par le capital non-exploiteur. La loi organise l’exécution de sa fonction sociale, dans les limites de l’économie nationale et dans le cadre du plan pour le développement, sans abus ni exploitation. Son utilisation ne doit pas être en contradiction avec le bien commun du peuple. »

  • 4 Le secteur du logement doit, autant que possible, s'auto-financer.

8Ce potentiel - s’il intègre le marché - sera de nature à atténuer l’ampleur de la crise du logement. Il représente en outre une source de financement pour les Fonds pour l’habitat modeste et subventionné, pour les logements populaires, pour la subvention des valeurs locatives des nouveaux logements...4. Il soumet les logements non-utilisés ou non-achevés à l’impôt : « Le fondement de l’économie de la République Arabe d’Égypte est le régime social-démocrate, qui assure abondance et justice, rendant impossible l’exploitation, et garantissant l’équité dans la répartition des charges et coûts publics », stipule l’article 4 de la Constitution.

9Le régime fiscal apparaît comme un instrument efficace pour la réalisation de ces objectifs puisqu’il « se fonde sur la justice sociale », précise l’article 38.

10Une nouvelle législation s’avère donc nécessaire pour faire face à ces phénomènes, intégrant les principes généraux exposés ci-dessous :

  • 5 La famille est composée des deux époux, des enfants mineurs, jusqu'à leur majorité, ou, pour les fi (...)

11• Toute famille vivant en Égypte ne peut posséder qu’une seule unité de logement, quels qu’en soient le nombre de pièces et la surface, et tant qu’elle respecte la législation en vigueur. Ce logement est enregistré dans la carte d’identité familiale5 du chef de famille, dans les cartes d’identité des membres adultes de la famille, ainsi que dans la carte de logement dont nous avons proposé l’établissement (Cf. supra.).

  • 6 Si l'impôt proposé est fonction, non de la valeur locative actuelle du logement, mais de sa superfi (...)

12• Un impôt est prélevé sur les appartements fermés, ou sur les appartements supplémentaires. Il est fonction de leur superficie6:

  • 10 LE/mois pour une superficie comprise entre 75 et 150 m2

  • 20 LE/mois, entre 150 et 250 m2

  • 50 LE/mois, entre 250 et 350 m2

  • 100 LE/mois supérieure à 350 m2

  • 1 LE/m2 pour les unités de logement ou les bâtiments non-destinés à l’habitat, et qui sont difficilement divisibles en unités de logement.

  • 7 Même s'il lui arrive de résider en Égypte et d'utiliser son logement, celui-ci étant considéré comm (...)

13Tout émigré - qu’il ait quitté le pays temporairement ou définitivement - a le droit de conserver une unité de logement, en étant exonéré de cet impôt, s’il présente des preuves établissant une résidence en Égypte et une utilisation du logement au rythme minimum d’un mois tous les deux ans. Ce droit s’étend sur une durée de six ans, à compter de la date d’émigration, durée au-delà de laquelle il devra s’acquitter de l’impôt pour pouvoir conserver son logement en Egypte7.

14La perception de l’impôt s’effectue auprès du propriétaire de l’immeuble, ou de l’union des propriétaires, ou de l’union des occupants. La charge de la collecte de l’impôt donne droit à 25 % des recettes enregistrées. L’impôt est payé avec les impôts fonciers, à la même date, et la règlementation relative au non-paiement est la même que celle régissant les impôts fonciers. Le prélèvement est du ressort de l’administration des impôts fonciers. Les recettes sont ensuite rassemblées et versées au Fonds pour le logement populaire du gouvernorat, qui les utilise pour financer la construction de logements modestes et subventionnés.

  • 8 Afin d'éviter tout échappatoire aux possesseurs de logements fermés ou supplémentaires.

15• Les unités de logement utilisées à d’autres fins que l’habitation usuelle, c’est-à-dire, par exemple, les unités de logement fonctionnant sous le régime de la « location meublée », ou de la « location administrative » (bureaux, cliniques, ateliers d’artisans ; unités de logement abritant pensions, ou logements d’étudiants ; « cabines » au bord de la mer appartenant aux municipalités, etc.) sont également soumises aux impôts prévus par la présente loi8.

16Il faut, par contre, clairement préciser qu’il n’y a pas double imposition fiscale : le logement soumis à l’impôt relatif aux locations meublées, ou à tout autre impôt, sera exempté de l’impôt prévu par ce projet de loi.

17• Le montant de l’impôt augmente progressivement si le logement est fermé pendant une période de plus de trois ans :

  • 200 % du montant prévu par la proposition 2, lors des 4e et 5e années

  • 300 %, lors des 6e et 7e années

  • 400 %, lors des 8e et 9e années

  • 500 % lors de la 10e année.

18Si l’appartement reste fermé plus de dix ans (même s’il est périodiquement et brièvement utilisé, mais moins d’un an au total), les personnes intéressées ont le droit de demander son évacuation.

19• Le montant de l’impôt augmente progressivement si une même famille possède plusieurs logements :

  • conformément aux dispositions de la proposition 2, pour les 2e et 3e logements

  • 200 % pour les 3e et 4e logements

  • 300 % pour les 5e et 6e

  • 400 % pour les 7e et 8e

  • 500 % pour les 9e et 10e.

20Le chef de famille détermine lui-même l’ordre de priorité des appartements en sa possession, s’il a plus de deux appartements. Si une seule famille possède plus de dix logements, les personnes intéressées ont le droit de demander l’évacuation.

  • Les unités de logement utilisées dans les stations estivales sont soumises à cet impôt - puisque considérées comme étant des unités de logement supplémentaires -, mais à concurrence de la moitié du montant prévu par la proposition 2. Il n’y a pas prescription du droit d’usufruit, quel que soit le nombre d’années passées. Ces unités ne figurent pas dans le décompte des appartements supplémentaires.

    • 9 1. Si la mutation dure plus de six ans, il doit choisir entre les deux logements, et en laisser un (...)

    Le fonctionnaire obtenant un logement de fonction, en vertu de sa fonction (logements liés aux centres de production, comme ceux des ingénieurs d’irrigation et fonctionnaires assimilés) ou bénéficiant, lors d’une mutation, d’un logement ou de l’usufruit d’un logement étatique, ou encore d’un logement appartenant au secteur public, peut conserver son logement d’origine, sous réserve de s’acquitter d’une somme de 50 % du montant de l’impôt, tel que déterminé par les propositions 2 et 69.

  • Il n’y a pas double imposition sur un même logement : celui-ci est soit fermé, soit supplémentaire, soit inachevé. L’impôt est versé par l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire.

21Dans sa seconde partie, ce document de travail étudiait en détail des projets de lois susceptibles de résoudre le problème des bâtiments volontairement inachevés. Ces projets, d’un esprit voisin, déterminaient des délais plus que suffisants pour l’achèvement des travaux, avant de procéder à la collecte d’impôts progressifs, augmentant en fonction du retard dans l’achèvement.

Notes

1 J'ignorais, en rédigeant ce document de travail, qu'il y avait en Égypte 1,8 millions d'unités de logement non-occupées, chiffre du recensement de 1986.

2 Reconstruites il y a maintenant plus de dix ans.

3 Si les travaux ne s'arrêtent pas complètement, ils se poursuivent très lentement et avec une mauvaise volonté évidente. La construction dure alors plusieurs années.

4 Le secteur du logement doit, autant que possible, s'auto-financer.

5 La famille est composée des deux époux, des enfants mineurs, jusqu'à leur majorité, ou, pour les filles, jusqu'à leur mariage, si celui-ci intervient avant leur majorité.

6 Si l'impôt proposé est fonction, non de la valeur locative actuelle du logement, mais de sa superficie, c'est que bien souvent, rappelons-le, les appartements fermés sont ceux dont la valeur locative est dérisoire.
Cet impôt augmente progressivement, en fonction du nombre d'années de fermeture de l'appartement, comme l'indique la proposition 6 ; il augmente également en fonction du nombre d'appartements en possession d'une seule famille, comme l'indique la proposition 7.
L'unité de logement qui revêt la forme d'un appartement, ou d'une pièce indépendante, et dont la superficie est inférieure à 75 m2, est exemptée d'impôts : pour permettre à ceux qui sont désireux d'utiliser ces unités comme entrepôts de le faire, pour aider les petits logements populaires, pour ne pas disperser les efforts de collecte des impôts, enfin, pour inciter à la construction de petites unités.

7 Même s'il lui arrive de résider en Égypte et d'utiliser son logement, celui-ci étant considéré comme fermé.

8 Afin d'éviter tout échappatoire aux possesseurs de logements fermés ou supplémentaires.

9 1. Si la mutation dure plus de six ans, il doit choisir entre les deux logements, et en laisser un au propriétaire originel.

© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

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