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Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

La question du logement en Égypte. Une vision critique

Chapitre V. Homo hierarchicus

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Texte intégral

Déterminer la structure des revenus en Égypte : Une gageure ! - Le niveau des revenus en zone urbaine : une fois et demi supérieur à celui de la campagne. - Le riche s’enrichit, le pauvre s’appauvrit. - 10 % des plus pauvres reçoivent 2,3 % du revenu total. - 5 % des plus riches (zone urbaine) reçoivent 28,7 % du revenu total. - 20 % des plus riches (zone urbaine) reçoivent 50 % du revenu total. - Le phénomène de la pauvreté en Égypte.

1Qui dit logement, dit logement et habitant. Il s’agit maintenant de présenter l’homme égyptien, avant d’examiner les diverses solutions au problème du logement. Il faut se pencher sur ses conditions de vie, ses besoins en matière de logement et ses capacités d’épargne pour l’acquisition d’un logement, etc.

2Une distinction zone urbaine/zone rurale est, dans ce contexte, inévitable. Elle est imposée en Égypte, par la nature du travail et du revenu comme par le type de logement. La plupart des pays du Tiers-monde connaissent la même situation.

3Depuis le début de l’infitah, la carte socio-économique égyptienne a subi de profondes modifications. Les recherches qui tentent de suivre cette évolution se succèdent.

  • 1 Cf. mon ouvrage intitulé Je voudrais un logement.

4Dans une précédente étude1, je me suis intéressé à la répartition du revenu national dans les différentes régions urbaines de l’Égypte, exploitant les recherches d’une équipe égypto-américaine, effectuées en 1975, qui avait établi un classement des revenus, en zone urbaine, selon trois catégories :

  • Les couches supérieures de la société : soit 15 % du nombre des ménages, disposant d’un revenu annuel supérieur à 1 200 LE. Tous ceux qui ont des revenus élevés en font partie, hommes d’affaires, commerçants, présidents de sociétés, de banques, importateurs, hauts fonctionnaires de l’État, sous-secrétaires d’État, présidents des sociétés nationalisées, professeurs d’universités, médecins, ingénieurs, comptables, avocats. Les recherches ne précisent pas le plafond de ces revenus.

  • Les couches moyennes : dont le revenu annuel oscille entre 300 et 1 200 LE, soit 35 % du nombre des ménages. Il s’agit là d’un amalgame rassemblant fonctionnaires de l’Etat, artisans, ouvriers qualifiés, etc. Ces couches moyennes sont, grosso-modo, productives et efficaces, véritable poumon de la ville. Leur influence politique est redoutée par tous les gouvernements.

  • Les couches inférieures : soit 50 % des ménages, dont le revenu est inférieur à 300 LE. Cette classe regroupe ouvriers, petits artisans, petits fonctionnaires, plantons, marchands ambulants, domestiques, vendeurs de journaux, la majorité des chauffeurs de taxi, de calèches, apprentis, petits vendeurs, petits employés du secteur tertiaire, ouvriers des industries légères, agents de la circulation, forces de sécurité, et constitue une énorme masse humaine, fourmillant dans les villes d’Égypte et du Tiers-monde. Masse difficile à cerner, à identifier, à définir : la société urbaine connaît beaucoup d’individus marginalisés, presqu’à la rue, changeant fréquemment d’emploi au gré des circonstances.

5En 1987, cette image, ces chiffres ne sont plus pertinents. En douze ans, la société s’est transformée. Des chercheurs représentant différentes écoles de pensée et plusieurs disciplines se sont attaqués au problème des niveaux de revenus en Égypte. Un consensus s’est dégagé : dans un pays comme l’Égypte, c’est une véritable gageure !

De la répartition des revenus

  • 2 Menée à bien sous la direction du professeur Ouda Abd al-Khaliq, à l'université du Caire, faculté d (...)

6J’exposerai ici les conclusions de la thèse de doctorat en sciences économiques, soutenue en 1985, par M. Ahmed Hamadallah al-Saman, intitulée : Répartition des revenus en Égypte, 1952/1981-822.

1.- Répartition des revenus en zone rurale

7Les économistes ne sont pas d’accord sur les estimations relatives au pourcentage de la population rurale ne travaillant pas la terre. Il est possible d’affirmer, d’après la tendance dominante, que, pendant les décennies 50 et 60, 15 % des ménages ne travaillaient pas la terre, et que ce taux est passé à 20-25 % pendant la décennie 70. Un classement a été ainsi établi concernant les paysans travaillant la terre :

  • paysans totalement dépourvus

  • paysans pauvres

  • petits paysans

  • paysans moyens

  • paysans riches

8L’analyse du tableau ci-après met en évidence que :

  • 10 % des familles rurales vivent encore au-dessous du seuil de pauvreté, avec un revenu annuel moyen inférieur à 100 LE, pour l’année 1974-75, soit 8,3 LE par mois, et à 150 LE pour l’année 1981-82, soit 12,5 LE par mois. Cette couche compte essentiellement sur l’assistance financée par le ministère des Affaires et des Assurances sociales, et sur ce qu’on appelle la « retraite Sadate ». Nous examinerons le cas plus précisément.

  • La moitié de la population rurale vit encore, en 1981-82, avec un revenu mensuel inférieur à 25 LE. Il est probable que cette catégorie est constituée de paysans dépourvus, de petits paysans, qui essayent d’émigrer en ville, d’abandonner l’agriculture et de devenir ouvriers du bâtiment, ou de pratiquer des métiers marginaux, voire vendeurs ambulants. Ils contribuent ainsi à l’aggravation du problème du logement et à la baisse de la production agricole. Pourtant il eut été possible de les inciter à rester à la campagne. L’État pouvait définir et élaborer un programme d’amélioration de la qualité de leur logement, en introduisant quelques modifications dans les habitations locales faites de briques de terre crue : peinture à l’intérieur ou à l’extérieur, sols dallés et autres mesures susceptibles de rendre la vie au foyer plus supportable. Il eut, également, été possible d’améliorer les conditions de vie à la campagne en installant certains services, des latrines, des lavoirs, etc. (Cf. Doc. de travail n° V).

9Il faut savoir, par ailleurs, que les zones rurales du Delta, comptent 1 405 879 bâtiments en briques crues, ou à base de boue, contre 1 292 679 en Haute-Égypte. Les villes de Haute-Égypte abritent encore quelques 315 746 bâtiments de ce type. Le recensement de 1986, à l’origine de ces données, fait état d’un total de 3 millions de bâtiments.

Tableau 9. Evolution des revenus en zone rurale

Tableau 9. Evolution des revenus en zone rurale

10Source : Thèse de doctorat, Ahmed Hamadallah Al-Saman, université du Caire, faculté des sciences politiques et économiques, 1989.

  • 3 C'est-à-dire "logement de fonction".

11Cependant, la campagne égyptienne évolue rapidement, avec la progression du taux d’instruction, la présence des titulaires de diplômes universitaires, l’introduction de l’électricité, de la télévision et des divers moyens éducatifs. En ce sens, l’État doit encourager ses fonctionnaires à résider à la campagne, en fournissant des logements à ceux qui y travaillent3, notamment à ceux dont la fonction est importante : substituts du parquet, instituteurs, médecins, ingénieurs d’irrigation, agronomes, etc.

12Il apparaît nécessaire de prévoir la constitution d’un organisme de planification, chargé de concevoir des plans pour les villages égyptiens, d’établir un cadastre des villages actuels, d’améliorer la communication, en modifiant le tracé des routes et en en construisant d’autres, et enfin de définir, pour l’avenir, le mode d’expansion verticale et horizontale.

13Cet organisme aura pour objectif l’amélioration des conditions de vie à la campagne. Il devra progressivement introduire à la campagne le régime des permis de construire, avec une procédure simplifiée. Les critères, normes et règlements de construction, devront être appropriés à l’environnement et différer en conséquence de ceux en vigueur en ville (Cf. Chapitre VI).

2.- Répartition des revenus en zone urbaine

14Les chiffres présentés dans le tableau ci-après recoupent d’assez près - pour ce qui est des années 1974-75 - mon ouvrage intitulé Je voudrais un logement... Mais une recherche plus affinée, permettant de distinguer la répartition des revenus familiaux dans le grand Caire d’abord, au Caire et à Alexandrie ensemble ensuite - car il est évident que les écarts entre les moyennes sont très importants - serait la bienvenue.

15En règle générale, le niveau moyen des revenus en ville est une fois et demie supérieur à celui de la campagne. Certes, les énormes disparités d’avant 1952 ont en grande partie disparu. Peut-être se dirige-t-on vers l’égalité complète entre la ville et la campagne, si on exclut Le Caire et Alexandrie, aux importants revenus.

16• Les revenus nominaux de 1981-82 ont augmenté par rapport à ceux de 1974, et ce pour toutes les couches sociales, mais dans des proportions différentes. Les couches moyennes, soit 30 %, voient leur revenu progresser de 27,8 % seulement, pourcentage considérablement inférieur à la moyenne. Une couche un peu plus riche, 10 % des familles, voit son revenu augmenter de 60 % et une couche encore plus riche, 5 % des familles, enregistre une progression de 84 %. Ce qui revient à dire que le riche devient plus riche, le pauvre plus pauvre ; c’est là le fait dominant de la politique d’ouverture. L’Egypte est submergée par les devises d’origines diverses : virements des émigrés, canal de Suez, pétrole, tourisme, aide arabe, européenne et américaine, ce qui rend possible une nette amélioration du niveau des revenus. Mais il semble bien que d’énormes capitaux aient trouvé refuge dans les banques étrangères.

17• A la période d’infïtah correspond de profondes modifications économiques et sociales caractérisées par l’apparition de nouvelles classes, riches et s’enrichissant, et la stagnation de la condition des plus pauvres. En effet, la couche des familles les plus défavorisées n’obtient que 2,3 % du revenu total, ce taux ne changeant pas entre 1976 et 1981-82. Par contre, les plus riches voient leur part passer de 21,7 % à 28,7 % en 1981-82. Les répercussions de cet état de choses sur la demande en logements de luxe et sur l’usure de l’économie nationale, ont été examinées dans les chapitres II et III.

18• Les 10 % les plus défavorisés mènent une existence misérable, avec un revenu mensuel moyen de 12 LE en 1974, de 16,5 LE en 1981-82. Revenu dérisoire, qui les oblige à renoncer à tout logement, qu’il soit loué ou acheté, à l’exception des chambres indépendantes aux anciens loyers, les cahutes, les kiosques, les refuges, bref, ce que les experts appellent « logements possibles » (Cf. Chapitre IV).

19Le recensement de 1976 donne 34 381 familles rurales et 52 762 familles urbaines logées dans des conditions d’habitat défiguré (Cf. Doc. de travail n° II). Ces chiffres représentent 10 % des familles des villes et des campagnes. Le recensement de 1986 dénombre 144 000 « bâtiments possibles », mais n’indique pas le nombre de familles ou d’individus correspondant.

  • 4 J'ai donc proposé d'assurer des logements, modestes et subventionnés, offrant un minimum (Cf. secon (...)

20On peut donc affirmer que la couche sociale la plus défavorisée vit dans des logements indignes de toute civilisation4.

Tableau 10. Evolution des revenus en zone urbaine

Tableau 10. Evolution des revenus en zone urbaine

21Source : Thèse de doctorat, Ahmed Hamadallah Al-Saman, université du Caire, faculté des sciences politiques et économiques, 1989.

22• La moitié de la société urbaine (50 % aux revenus modestes) vit avec un revenu mensuel de 25 LE en 1974 et de 34 LE en 1981-82. Il lui est donc impossible de trouver un logement, sauf si le loyer de celui-ci est gelé, ou si elle opte pour des logements populaires. Le recensement de 1976 donne 550 000 familles (2 millions et 1/4 d’individus) logeant dans une seule pièce, soit 37 % des familles de cette couche sociale.

23• Une des conséquences des ambitions de la classe riche en ascension et de la construction de milliers de logements luxueux, de bâtiments administratifs, de complexes touristiques, etc., est la hausse considérable des revenus de certains catégories d’ouvriers du bâtiment spécialisés : les ouvriers spécialisés dans la céramique, la peinture en bâtiment, les travaux en plomberie, la pose des moquettes, des papiers peints, l’électricité, ont pu se procurer des logements de meilleure qualité. En revanche, le logement des jeunes intellectuels, membres de l’intelligentsia, cadres, fonctionnaires, s’est détérioré de manière catastrophique, leurs salaires (n’ayant que dérisoirement augmenté) s’avérant incapables d’affronter l’inflation.

24Le revenu réel et le pouvoir d’achat de cette couche, moyenne et active, a donc baissé. D’où sa résistance déterminée et son opposition farouche à toute hausse des loyers gelés des anciens logements, d’où également son attachement à ceux-ci, malgré les risques d’une catastrophe : effondrement ou décret d’expulsion.

25Cette couche sociale importante (à l’exception des habitants des cahutes et des logements défigurés, qui constituent un cas à part) ne peut donc obtenir de logement que s’il y a subvention. Seul le régime locatif est à sa portée : son épargne étant modeste et limitée, pour ne pas dire inexistante, il est impossible d’envisager qu’elle soit en mesure de supporter l’achat d’un logement. Elle n’a pas accès aux logements moyens, construits par le secteur privé, ou par l’État, les gouvernorats, les coopératives, d’un point de vue économique et financier. On touche ici du doigt l’un des aspects cruciaux de la crise, et le gouvernement n’a pas de politique définie à cet égard.

26Ajoutons qu’elle représente la moitié de la population urbaine et ne reçoit que le quart du total des revenus familiaux. Elle a donc des droits aux subventions. Il faut que l’État et la société lui donne les moyens légaux d’accéder au logement sous peine de voir la paix sociale gravement compromise.

27• Même les couches moyennes - 30 % des familles disposant de revenus moyens, soit 50 LE par mois en 1974 et 64 LE en 1981-82 - vivent au jour le jour dans les logements construits avant 1975, au loyer oscillant entre 2 et 10 LE par mois.

28En règle générale, cette couche sociale préfère le régime locatif, si elle se trouve obligée de changer de logement. Rares sont celles qui disposent d’économies permettant de couvrir les frais des avances à verser pour acheter un logement et payer les tranches suivantes. Elle a donc également besoin d’une sorte de subvention, pour pouvoir accéder au logement.

29• Les couches supérieures de la société (les 20 % disposant de revenus élevés) reçoivent 50 % du total des revenus, et la moyenne de leur revenu mensuel est passée de 125 LE en 1974 à 180 LE en 1981-82. Or, ce revenu lui-même ne permet pas de payer le loyer « libre » d’un nouveau logement approprié ; les mécanismes du marché ayant provoqué une hausse considérable des loyers (Cf. supra).

Le phénomène de la pauvreté en Égypte

30La thèse dont nous venons d’exposer quelques extraits brosse un tableau global de la répartition des revenus en 1981-82 qui n’impressionne peut-être pas outre mesure. Mais il faut avoir conscience de la spécificité de la situation des couches sociales situées à l’extrémité inférieure de l’échelle. La plupart des décideurs ne sont pas suffisamment conscients de cette réalité. Beaucoup sont marqués par leur environnement, à savoir les couches supérieures habitant les quartiers de Garden City, de Maadi et de Muhandessine. Certes, ils ont un contact quotidien avec les fonctionnaires, les plantons, dont ils écoutent les plaintes. Plus rarement, ils perçoivent, derrière les vitres fumées de leurs voitures dotées d’un téléphone, ce qui se passe dans les zones populaires entourant le quartier des administrations (Dawawin), près du siège du Conseil des Ministres et du Parlement. Ils peuvent n’avoir que des « impressions » sur la situation dans les quartiers tels Sayyida Zeinab, Al-Gamaliyya, etc.

31Certaines familles vivent des aides versées par le ministère des Affaires sociales et constituent le bas de l’échelle sociale. La loi 116/1950 leur accordait une aide mensuelle d’une valeur oscillant entre 1 et 2 LE. Elle a été amendée par la loi 30/1977, portant l’aide mensuelle accordée à 7 LE. Un demi-million de personnes profitent, à l’heure actuelle, de cette aide, qui est destinée aux personnes incapables de gagner leur vie : orphelins, veuves et répudiées, ainsi qu’à ceux qui souffrent d’une paralysie partielle ou totale et les prisonniers...

32La loi 112/1980 a étendu ces subsides à ceux qui en étaient auparavant privés, tant en ville qu’à la campagne : les ouvriers tarahil, les ouvriers agricoles, ne trouvant d’emploi que temporaire, les pêcheurs, les vendeurs de journaux, les munadi de voitures, les marchands ambulants, les cireurs de chaussures, etc. Il faut aussi mentionner ce que l’argot désigne par arzuki, c’est-à-dire qui n’a pas d’emploi, qui ne survit que par la grâce de Dieu au jour le jour.

33Moyennant 30 piastres par mois, la loi permet d’obtenir une retraite mensuelle de 12 LE, à partir de 65 ans. La loi a accordé à ceux qui n’avaient pas payé de cotisations l’accès à cette retraite (nommée « retraite Sadate »), à condition d’en soustraire mensuellement 2 LE, comme contre-partie aux cotisations non payées. Les nouveaux bénéficiaires de cette retraite représentent environ un demi-million de personnes.

34Quatre autres millions de personnes environ, versent effectivement 30 piastres par mois, dans l’espoir d’avoir droit, à 65 ans, à une retraite mensuelle de 12 LE. En général, ils meurent longtemps avant...

35Il y a donc en Égypte plusieurs millions de personnes vivant de revenus marginaux pouvant ne pas dépasser les 7 LE par mois (12 LE ou un peu plus dans le meilleur des cas), mais qui préfèrent, en fin de compte, la sécurité apportée par ces lois. On peut, peut-être, supposer qu’une partie de ces familles sont capables d’augmenter leurs revenus, de façon informelle, jusqu’à 20 à 40 LE par mois ou même 50. Mais il reste qu’un nombre important de personnes ne vivent qu’avec un revenu mensuel d’environ 10 LE.

36Notons, dans ce contexte, que le ministère des Affaires et des Assurances sociales, augmente, à intervalles réguliers, le montant des retraites des ministres, des sous-secrétaires d’État, des directeurs d’administrations gouvernementales, des cadres de la fonction publique, qui font partie des couches gouvernantes et doivent affronter l’inflation et la hausse des prix ...! Les couches les plus défavorisées, elles, qui n’ont qu’une retraite mensuelle de 10 livres, sont négligées.

37On donne à ceux qui ont, on prend à ceux qui n’ont rien... L’explication réside peut-être dans le fait que les couches les plus pauvres sont, en Égypte, atomisées et inorganisées : sans syndicat, sans organisation, opprimés et humiliés au fond d’eux-mêmes, les citoyens les plus démunis n’ont pas accès à la scène politique, sauf lors des émeutes, des explosions populaires. Ils sont alors qualifiés de « lie de la société », et leur protestation devient « l’émeute des voleurs ».

  • 5 Effectuée de mai à août 1978, sous la direction du professeur Adel Azer.

38Le C.N.R.S.C. (Centre National de Recherches Sociologiques et Criminologiques) a publié, en 1981, une recherche intitulée L’aide sociale en Égypte - Une expérience contre la pauvreté. Une enquête sur le terrain5, portant sur un échantillon aléatoire, a étudié les conditions de vie des couches bénéficiant de l’aide sociale étatique et de l’assurance sociale « globale » (les retraites).

  • 6 Les économistes américains ont estimé, en 1965, le seuil de pauvreté aux Etats-Unis à 3 000 $ par a (...)

39L’étude a porté sur un échantillon de 607 cas : 386 vieillards, 158 répudiées, 97 veuves, 58 paralytiques. Si elle indique que les chercheurs ne s’accordent pas sur une définition du seuil de pauvreté6, elle met en revanche en évidence l’incapacité du pauvre à satisfaire ses besoins essentiels en matière de nourriture, d’eau potable, etc.

40La première étude effectuée en Égypte, relative à cette question, remonte à 1938. Elle avait estimé le seuil de pauvreté à 5 LE par mois pour les familles de cinq personnes. 90 % des familles égyptiennes vivaient au-dessous de ce seuil (Cf. ’UWAYS Sayyid, Naissance de la profession d’assistant social en Égypte, Dar al-Tïbâ’a al-Hadîtha, p. 100-101).

41La recherche menée par le CNRSC s’intéresse aux conditions de vie de ceux qui bénéficient de l’aide sociale étatique, ou de la retraite de 12 LE. Elle relève plusieurs faits dignes d’être notés et notamment que :

42• Le mariage est une pratique plus fréquente pour cette catégorie sociale que pour d’autres. L’épouse aide à subvenir aux besoins de la vie quotidienne : elle ne se contente pas de s’occuper des tâches domestiques familiales, elle travaille également pour contribuer à l’amélioration des conditions de vie familiale. Le mariage satisfait aussi d’autres besoins et représente un des rares plaisirs dans l’existence qu’ils ont à mener. La moyenne d’âge, au mariage, oscille entre 19 et 25 ans. La dot varie de 20 à 40 LE. La polygamie est rare : la moitié des mariages sont uniques ; environ un quart des hommes se marie deux fois.

43• Les mentalités sont fatalistes : beaucoup expliquent leurs conditions de vie par la fatalité : « c’est notre destin », est une réponse fréquente. Cette couche représente donc naturellement une zone de prédilection pour le développement des courants religieux extrémistes. Les chiffres sont les mêmes au Caire, à la campagne, en villes, dans le Delta, en Haute-Égypte. Il est donc nécessaire d’adopter des mesures précises, lors de la distribution des unités de logements étatiques aux membres de cette catégorie sociale, conformément au système de points préconisé par le document de travail numéro un (Cf. deuxième partie). Ces mesures doivent prendre en considération à la fois le problème du logement et celui de l’explosion démographique (Cf. supra et infra).

  • 7 Plus de 30 % des familles cairotes ont quatre enfants ou plus.

44• Un fort pourcentage de familles a, à un moment donné, perdu des enfants : c’est le cas de 65 % des familles au Caire7, 75 % à la campagne. La moyenne des enfants morts par famille (2,2 à 2,9) est sensiblement la même, quelle que soit la région considérée. Il y a donc, au sein de cette couche sociale, une forte mortalité infantile : c’était prévisible en dépit du montant des aides étrangères investies dans les campagne d’information visant à généraliser le recours aux vaccins, aux sérums, et à mettre en garde contre le choléra. La véritable solution doit passer par une hausse du niveau de vie et des revenus. La situation s’améliorera automatiquement.

45• Le mode dominant de résidence, pour les nouveaux mariés, est le logement indépendant : c’est celui de 60 % des couples. 30 % des couples s’installent au domicile du père du mari, 5 % chez le père de la femme. Dans la plupart des cas, les enfants ne résident pas avec leurs parents après le mariage. Les parents n’accueillent en général qu’un seul couple. Par contre, dans bon nombre de cas, un cousin ou un parent quelconque réside avec le couple. Dans des cas très rares, une famille nucléaire peut héberger plusieurs parents et cousins, jusqu’à une dizaine... L’émigration de la campagne vers la ville se poursuit. C’est essentiellement cette couche qui l’alimente.

46• Il y a, en général, de 3 à 6 personnes par famille, résidant dans d’étroits logements, d’une ou de deux pièces (moyenne 1,8), entassées, s’encombrant mutuellement. La densité par pièce est de 2 à 3 personnes. Il apparaît donc nécessaire de déterminer un minimum de surface habitable par personne (Cf. Doc. de travail n° II).

47• Les émigrés ruraux découvrent que le marché urbain du travail exige des qualifications et un savoir-faire qu’ils n’ont pas. Ils ne peuvent donc se livrer qu’à des activités marginales, aux revenus insuffisants. C’est le début de la paupérisation.

48Dans l’échantillon retenu la principale trajectoire d’émigration rurale, ne va pas de la campagne vers les gouvernorats du Delta et de la Haute-Égypte puisque 40 % des familles se dirigent vers Le Caire. 25 % des familles les plus pauvres se dirigent d’abord vers les villes moyennes de leur région, première étape d’un périple qui doit les mener vers « la mère du monde », la « victorieuse Le Caire ».

49Quant à l’origine professionnelle des membres de l’échantillon, l’étude indique que 50 % environ étaient « sans profession », 15 % arzuki, et 25 % ouvriers agricoles.

50• Les raisons évoquées par les émigrés ruraux pour expliquer l’abandon de la terre sont essentiellement de trois ordres :

  • la recherche d’emploi : 40,78 %

  • le destin : 28,16 %

  • l’émigration enfantine tenant à celle des parents : 10,68 %

51• Quelques vieux métiers sont menacés de disparition. D’autres ne requièrent pas de savoir-faire particulier. Ces deux catégories n’offrent que des salaires dérisoires. Ceux qui les exercent passent la majeure partie de leur existence à la recherche d’un emploi. Le mode de vie au Caire permet d’employer une partie de ces personnes à des tâches marginales : vendeurs ambulants, par exemple. Cela suffit à inciter un nombre sans cesse grandissant de personnes à tenter l’aventure de l’émigration au Caire : certains échouent, d’autres réussissent.

52L’ancienne génération est analphabète et n’a pratiquement pas reçu d’instruction : elle ne compte que 20 % d’instruits. La génération qui suit, en revanche, comprend 50 % d’instruits au Caire, et 60 % dans les villes de la Haute-Égypte : la Révolution de Juillet a effectivement réussi à modifier les données de l’existence pour cette couche.

53Les recherches de l’équipe du CNRSC mettent en évidence que le mode de logement, pour les pauvres du Caire et des villes principales, est celui de type locatif : c’est le cas de 90 % des pauvres du Caire, les 10 % restant « logent avec d’autres personnes ». Dans les autres centres urbains, c’est également le cas pour 75 % des personnes, 15 % seulement habitent dans un logement leur appartenant.

54A la campagne, en revanche, la majorité des habitants sont propriétaires du logement occupé : c’est un mode qu’on retrouve tant dans le Delta (60 % des cas) qu’en Haute-Égypte (70 % des cas).

55Les données fournies par l’échantillon précisent que 70 % des Cairotes habitent un logement constitué de briques renforcées, 25 % un logement de pierres, le reste se répartissant entre logement de bois, de briques crues, de ferraille. Il y a au Caire, à cette date, 390 000 bâtiments : 136 000 sont dotés d’une ossature en béton (toits et colonnes), 132 000 ont un toit en béton armé, 8 000 en briques crues, 100 000 d’autres types de toits et 2 000 en préfabriqué. Ces données sont celles du recensement de 1986.

56Dans le Delta, 80 % des personnes de cette catégorie habitent des logements en briques renforcées, 13 % des logements en briques crues, 6 % des logements en bois, ou construits avec d’autres matériaux.

  • 8 Bon isolant, contre la chaleur et l'humidité notamment.

57En Haute-Égypte, un mode spécifique de construction est prédominant, celui en briques crues8: 43 % des personnes habitent des bâtiments en briques crues, 36 % des logements en briques armées, 15 % des logements en pierres, le reste résidant dans des logements en bois.

58Le mobilier est très modeste (parfois moins que le strict nécessaire) : 88 % disposent d’un lit, 57 % d’une armoire.

59Au Caire, 78 % des familles pauvres ont matelas et canapés, substituts du lit. De façon générale, les éléments essentiels du mobilier sont là (primus, lampe à gaz) tant en ville qu’à la campagne mais celui-ci demeure très pauvre, souvent en-dessous du « seuil minimum des exigences du logement modeste ».

6060 % des familles payent un loyer oscillant entre 1 et 2,5 LE par mois. Le gel des anciens loyers est donc, très clairement, un instrument primordial, garantissant un minimum de stabilité pour cette couche sociale, la plus défavorisée.

L’équilibre revenus-loyers

61Au centre de la question du logement, à l’heure actuelle, figure le bouleversement de l’économie du logement : en effet, les loyers libres existant sont, par rapport aux nouveaux revenus, disproportionnés.

62Le peuple égyptien peut, inter alia, être classé en deux catégories :

  • Les ménages disposant effectivement d’un logement et qui peuvent profiter de la loi autorisant le transfert de la possession du logement d’une personne à une autre par le biais des liens de parenté (héritages et successions des appartements). Or la majorité des membres de cette couche sociale ont d’ores et déjà un ou plusieurs logements. Celle-ci est donc à l’aise et ne connait actuellement aucun problème de logement.

  • Les ménages, jeunes pour la plupart, d’origine modeste ou ne disposant que de maigres ressources, n’ayant aucune possibilité de trouver un logement dont le loyer soit gelé. Leurs revenus et leur épargne ne leur permettent pas d’acquérir un logement neuf, les loyers non-gelés étant fort élevés et l’achat étant exclu. Cette catégorie constitue l’écrasante majorité de la population. Le problème du logement est le plus formidable obstacle se dressant devant eux.

63La tendance est donc, aujourd’hui, à la diminution des surfaces de logement, pour réduire les coûts de construction et abaisser les loyers « libres et non-gelés ».

64L’article 4 de la loi 49/1977 stipule que le loyer d’un bâtiment dont la date du permis de construction est ultérieure au 9/9/1977 (date d’entrée en vigueur de la loi) doit être estimé sur les bases suivantes :

  • le revenu net de l’investissement dans l’immeuble, au taux de 7 % de la valeur du terrain et des bâtiments,

  • la contre-partie à l’usure du capital, aux dépenses d’entretien, de gestion, de réparations, soit 3 % de la valeur des bâtiments.

65L’article 1 de la loi 136/1981 a abaissé les taux, en stipulant qu’ « à l’exception des logements luxueux, la valeur locative annuelle des lieux qu’il est permis de construire à des fins de logement ne doit pas excéder 7 % de la valeur du terrain et des bâtiments, la surface louée à ces fins ne devant pas être inférieure aux deux tiers de la surface des bâtiments de l’immeuble ».

66La disparition du mode locatif et son remplacement par la vente pure et simple est donc chose évidente. Une solution économique de nature à favoriser le retour au mode locatif réclame de trouver des formules économiques incitant le secteur privé national à investir ses capitaux dans le logement. Il est inévitable d’admettre le principe de la rentabilité économique du loyer et d’accorder au capital investi dans ce secteur un revenu proche de ceux provenant d’autres investissements.

  • 9 N.d.t. = 12 % en 1990.
  • 10 N.d.t. = 17 % en 1990.

67De longues années durant, la situation économique en Égypte a été telle que les taux d’intérêt des caisses d’épargne s’élevaient à 10 %9, ceux des divers bons (émis par la Banque centrale ou par les banques du secteur public) oscillaient entre 11 et 14 %10. Il est donc inévitable d’accorder au capital privé investi dans le logement un revenu acceptable, soit 12 % du capital (pouvant varier en fonction des catégories de logement, pour atteindre 15 % pour les logements populaires), la valeur locative étant susceptible d’être reconsidérée toutes les années, ou tous les deux ans, pour tenir compte des taux d’inflation officiellement avoués.

68Livrons-nous à un calcul simple - et simplifié. Reconnaissons le taux de 12 % annuel comme revenu raisonnable. La valeur locative annuelle d’un logement destiné à une famille modeste de 4 personnes, d’une superficie de 50 m2 (12 m2/personne), et qui a coûté (prix du terrain dans les régions populaires compris) environ 7 500 LE (120 LE /m2 de bâtiment + 30 LE/m2 de terrain, c’est ce que chaque étage prend en charge, comme contribution partielle, au prix du terrain), s’élève à 900 LE (7 500 x 12 %), ce qui représente un loyer mensuel de 79 LE. Considérant que le loyer ne doit pas dépasser 25 % du revenu des locataires, une famille dont le revenu est inférieur à 300 LE par mois ne sera donc pas en mesure de prendre en charge le loyer d’un tel appartement.

69Il apparaît alors clairement, qu’il n’y a qu’une seule solution au problème du logement : la subvention étatique à laquelle nous consacrons un chapitre.

Notes

1 Cf. mon ouvrage intitulé Je voudrais un logement.

2 Menée à bien sous la direction du professeur Ouda Abd al-Khaliq, à l'université du Caire, faculté de sciences politiques et économiques.

3 C'est-à-dire "logement de fonction".

4 J'ai donc proposé d'assurer des logements, modestes et subventionnés, offrant un minimum (Cf. seconde partie de cet ouvrage).

5 Effectuée de mai à août 1978, sous la direction du professeur Adel Azer.

6 Les économistes américains ont estimé, en 1965, le seuil de pauvreté aux Etats-Unis à 3 000 $ par an et par famille. N'importe quelle famille ayant un revenu inférieur à ce seuil, devant être considérée comme "pauvre".

7 Plus de 30 % des familles cairotes ont quatre enfants ou plus.

8 Bon isolant, contre la chaleur et l'humidité notamment.

9 N.d.t. = 12 % en 1990.

10 N.d.t. = 17 % en 1990.

Table des illustrations

Titre Tableau 9. Evolution des revenus en zone rurale
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Titre Tableau 10. Evolution des revenus en zone urbaine
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/909/img-2.png
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© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

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