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Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

La question du logement en Égypte. Une vision critique

Chapitre IV. De la hiérarchie des logements

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Texte intégral

Panorama de l’habitat, de Tokyo à Pékin. - Façades et réalités socio-politiques. - Enseignes et affiches chinoises à San Francisco. - Dis-moi ton adresse, je te dirai ta classe sociale. - Statistiques : 1976-1979. - Construire davantage de logements pour... détruire le pays. - La moitié des investissements vont aux logements haut de gamme. - Nouvelles normes, nouveaux critères, nouvelle hiérarchie.

De ville en ville

1• J’ai visité le Japon et me suis promené, conformément au programme établi, pour observer comment les choses se déroulent là-bas. J’ai pris conscience de l’existence d’une immense disparité de revenus. Je n’ai pas eu à entrer à l’intérieur des habitations, il a suffi de les contempler de l’extérieur : certains logements ressemblent à des palais, entourés de jardins. En premier lieu, le palais impérial, dont les jardins couvrent d’immenses surfaces au coeur de la ville. A l’autre extrémité, d’autres quartiers regroupent des logements ordinaires, des immeubles à plusieurs étages, d’une faible superficie (20 m2 seulement pour certains). Des Japonais comparent leurs logements aux cages à lapins, pour rendre compte de leur étroitesse. Je n’ai toutefois pas constaté l’existence de zones d’habitat informel.

2Dans la campagne japonaise, l’apparence des logements laisse imaginer une certaine égalité, les bâtiments sont relativement similaires : maisons indépendantes, d’un ou de deux étages, petite surface, maigres et dérisoires jardins.

3Les rues, à l’intérieur du tissu urbain, que ce soit à la ville ou à la campagne, sont très étroites, peu faites pour la circulation des voitures américaines. C’est également vrai pour les quartiers résidentiels de Tokyo.

4En quelques heures, au terme d’une brève visite, j’ai été en mesure d’appréhender rapidement la structure sociale urbaine japonaise, prenant bientôt conscience de l’importante disparité existante. Au sommet, la couche des magnats des affaires et des PDG des monopoles gigantesques qui contrôlent l’économie japonaise et le Parti libéral démocratique, au pouvoir depuis la fin de la seconde guerre mondiale. Puis la classe moyenne, c’est-à-dire la majorité de la population : les fonctionnaires, la classe ouvrière industrielle, les artisans, etc. A la campagne, au contraire, les disparités économiques et sociales sont nettement moins flagrantes.

5Tant en ville qu’à la campagne, l’utilisation de la terre - extrêmement rare - ne se fait qu’avec une très grande prudence. 85 % de la superficie japonaise est constituée de montagnes sauvages, accidentées, difficilement cultivables et peu propices à l’habitat. Les prix du foncier ont connu une hausse astronomique, jamais vue ailleurs. Dans certains quartiers de Tokyo, le m2 de terrain atteint 50 000 $.

6La différence entre Tokyo et Pékin m’a beaucoup frappé. A Pékin, tous les logements, ou presque, sont populaires, d’architecture et de superficie similaires. Toutes les villes chinoises sont immenses, les maisons et immeubles sont séparés par des espaces : le planificateur et l’architecte savent que la terre appartient à l’État, et qu’elle n’est donc pas incluse dans le coût de la construction. Pékin est de ce fait une des capitales les moins denses du monde, n’excédant pas les 100 habitants au km2, contre 28 500 au Caire par exemple.

7A Pékin, comme dans la plupart des villes chinoises, les bâtiments ne sont pas très élevés, à l’exception de quelques hôtels, construits récemment dans le cadre des projets de libéralisation. Les rues, contrairement à celles de Tokyo, sont prodigieusement vastes. J’ai visité un grand nombre de capitales : jamais, et nulle part, je n’ai vu de place aussi vaste que la place Tian-Hin, devant le Parlement, le tombeau de Mao, le musée de la révolution, en plein coeur de Pékin. Tout ceci est, incontestablement, le reflet d’une idéologie qui affirme l’égalité de tous dans la propriété des moyens de production : terres agricoles et terrains à construire comme le reste.

8On ne peut que souligner combien les logements et bâtiments sont, en général, un fidèle reflet de la réalité sociale et économique, combien ils témoignent de l’évolution de l’organisation politique de la société, du réel où ils se situent et sont inscrits, eux et leurs habitants.

9• En Europe occidentale, également, les disparités économiques reflétées par les logements ne sont pas immenses. Il faut, bien sûr, nuancer. Les pays Scandinaves (Suède, Norvège et Danemark) présentent des logements qui laissent croire que les valeurs et idéaux sociaux démocrates sont aujourd’hui acquis au sein de la société. La qualité des différents types de logement ne diffère pas sensiblement de l’un à l’autre. Une attention particulière est accordée à l’existence des services essentiels. Un chauffeur de taxi m’a affirmé, avec fierté, que son logement était supérieur à celui du premier ministre. Ayant rendu visite à ce dernier, je peux confirmer la véracité de cette déclaration.

10• Aux États-Unis, les choses sont différentes : les disparités des revenus sont énormes, à l’échelle du pays ; les us et coutumes, comme les températures, varient d’un État à l’autre. En ce qui concerne le niveau de vie, je crois que le summum est atteint à Beverly Hills (Los Angeles). Les logements sont tous de superbes résidences indépendantes les unes des autres. Verdure et jardins envahissent les rues et achèvent de faire de ce quartier un véritable paradis terrestre. Telle résidence appartient à telle star de cinéma, telle autre au président d’une multi-nationale, ou encore à un millionnaire célèbre. On a vraiment l’impression que toute la richesse du monde s’est concentrée là dans cet étonnant quartier.

11L’est des États-Unis ne présente pas la même image et notamment les quartiers populaires de New York où l’on ne s’aventure pas la nuit tombée. Comment ne pas s’étonner de l’ampleur du fossé séparant ces univers. S’agit-il vraiment d’un même pays, dirigé par un même homme, régi par un même droit réservant le même traitement à chacun... Ici, les différences de logements reflètent non seulement des différences économiques et sociales, mais aussi ethniques...

12Les disparités les plus grandes, les contradictions les plus profondes, les plus visibles sont le fait du Tiers-monde. La campagne, en règle générale, est sous-développée par rapport à la ville. Les bâtiments sont construits avec des matériaux peu coûteux, peu fiables et les services - eau, égouts, électricité - sont en général inexistants. La ville présente quelques résidences somptueuses, expression d’une richesse indécente ; mais plus largement des quartiers informels, indicateurs d’un niveau de vie au-dessous du seuil de pauvreté.

13• Quant aux villes égyptiennes, la plupart contiennent des quartiers résidentiels, des quartiers riches. Le Caire illustre la règle : Zamalek, Garden City, Maadi, quelques quartiers d’Héliopolis. De même Alexandrie : certaines parties de la ligne al-Raml, Rushdi Pacha, Zizinia, al-Saray, quelques quartiers à l’est du centre ville (al-Azarita). Palais et villas ont été construits au début du siècle, pour les étrangers (exportateurs et commerçants de coton et d’oignons), britanniques, français, italiens, grecs. De riches Égyptiens ou Syro- libanais ont tenté d’imiter ces étrangers et ont construit des logements similaires, ou racheté des logements construits par eux.

14La Révolution de 1952 a saisi les biens de la famille royale, a promulgué en 1956 les décrets d’égyptianisation, a adopté en 1961 des mesures de nationalisation. Des millionnaires, propriétaires de palais dans les quartiers résidentiels, se sont alors décidés à émigrer. Les ambassades étrangères ont par la suite acheté ces résidences pour une bouchée de pain et n’ont, en règle générale, rien remanié, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Elles témoignent encore du goût français ou italien.

15Il y a, par ailleurs, des quartiers regroupant les différentes couches de la classe moyenne : Chubra, Daher, plusieurs quartiers d’Héliopolis et de Helwan, pour Le Caire ; Ibrahimiyya, Moharram Bey, Anfouchi, pour Alexandrie... Dans toutes les villes d’Égypte, des quartiers similaires existent.

16Le mode dominant de logement des classes moyennes reste l’immeuble à plusieurs étages. En général, au départ, le bâtiment n’a qu’un étage ; quatre ou cinq viennent se surimposer par la suite. On trouve par étage, une, deux à trois unités de logement. Dans nombre de quartiers, le propriétaire et sa famille occupent une ou plusieurs unités, mettant en location le reste du bâtiment. Il rehausse ainsi son statut social, en étant propriétaire foncier.

17De la même façon, chaque ville a ses quartiers plus populaires, peuplés par des habitants aux revenus moindres : al-Azhar, Gamaliyya, Bab al-Cha’riyya, Muski, Bulaq, et, plus récemment, Tora, Charabiyya, Sahel, Qulali, pour Le Caire ; Werdian, al-Mex, al-Gumrok, Gheit al-Enab pour Alexandrie.

18Les rues de ces quartiers populaires (hâra, zuqaq) sont étroites. Les bâtiments sont anciens et peuvent être centenaires. Alignés et collés les uns aux autres, ils font penser aux humains qui les habitent et symbolisent le soutien que ceux-ci s’apportent mutuellement. Les habitants se connaissent tous et forment ensemble une seule et grande famille. C’est ce trait qui donne à ces quartiers l’atmosphère égyptienne, si fidèlement rapportée et décrite dans la célèbre trilogie du grand écrivain Naguib Mahfouz.

19Chaque ville a aussi ses « bas-fonds », constitués de logements de fortune d’une qualité déplorable. Reste aussi les tombeaux... « les cités des morts »...

Le logement en Égypte

1.- Quelques chiffres significatifs

  • 1 Central Agency for Public Mobilization and Statistics

20En 1978, le CAPMAS1 a publié un important rapport, intitulé Recensement des bâtiments et des unités de logement dans les villes (Référence 92.15112-1978). Par ailleurs, les premiers résultats du recensement de 1986 ont également été rendus publics ; les chiffres avancés ici et là sont significatifs à plus d’un titre :

21a.- En 1978, le nombre total de bâtiments, dans l’ensemble des villes égyptiennes, s’élève à 1,5 million (1 580 172 bâtiments) ; le rapport entend par bâtiment toute construction existante, fixée sur terre ou sur eau, de façon permanente, qu’elle serve de logement ou à toute autre activité (villa, immeuble, maison, cahute). 86 % des bâtiments sont consacrés uniquement au logement, 8 % uniquement au travail (usine, école, hôpital, administration gouvernementale, etc.), le reste servant aux deux fins en même temps. En 1986, le nombre global atteint 2 311 843 bâtiments.

22b.- Les statistiques révèlent une progression et une augmentation constantes et dangereuses du nombre d’unités de logement restant inoccupées. Selon le recensement de 1976, sur l’ensemble des villes égyptiennes, 86 108 appartements et 34 882 chambres indépendantes sont vides d’occupants, soit un total de 120 990 unités ; dont 50 % au Caire et à Giza (41 861 appartements et 20 022 chambres indépendantes). Alexandrie suit, avec 17 198 appartements et 6 527 chambres indépendantes inoccupés. Les deux capitales représentent 70 % du phénomène avec 85 608 unités inoccupées. En d’autres termes, ce phénomène leur est propre. Plus exactement, leur était propre, d’après le recensement de 1976. Depuis, il semble, en effet, s’être répandu sur l’ensemble du territoire national.

23c.- Les résultats du recensement de 1986, publiés en mai 1987, révèlent que le nombre d’unités inoccupées a presque atteint, en région urbaine, le million (en fait 997 526 unités), dont 251 000 au Caire, 100 000 à Alexandrie, 121 000 à Giza.

24d.- Le décompte d’unités de logement inoccupées en zone rurale a été effectué pour la première fois en 1986. Le nombre s’élève à 792 372 unités, soit presque 800 000. Ce phénomène présente une autre surprise de taille : le taux d’unités inoccupées dépasse les 20 % dans plusieurs gouvernorats : Damiette, Assiout, Sohag, Qena. Deux commissions d’enquête, parlementaire et gouvernementale, vont tenter d’identifier les causes de ce dangereux phénomène.

25e.- Le CAPMAS a enrichi notre terminologie en inventant le terme « construction potentielle », expression désignant les logements ou les bâtiments auxquels on attribue ce titre mais qui ne le méritent pas. Peut-être veut-on également sous-entendre qu’habiter là devrait être interdit.

26f.- Quoi qu’il en soit, les « constructions potentielles » sont « les bâtiments a-normaux » : kiosques, tentes, cahutes, etc. Ils représentent 2,56 % du total des bâtiments, soit environ 40 000 unités, ou tentes, ou kiosques. Personnellement, je crois fermement que les logements de ce type (logements défigurés) ont vu leur nombre doubler, voire tripler ou quadrupler, ces dix dernières années, et ce dans l’ensemble des villes égyptiennes. A cette date, les résultats du recensement de 1986, qui donnent 144 000 « constructions potentielles », contre 40 000 en 1976, n’avaient pas encore été publiés.

27g.- Le nombre de bâtiments reliés au réseau d’eau potable atteint, selon le recensement de 1976, 718 510, soit seulement 48,41 % du total.

Tableau 4. Classement des principales villes en fonction des bâtiments relies au réseau d’eau potable

Tableau 4. Classement des principales villes en fonction des bâtiments relies au réseau d’eau potable

28h.- L’évacuation des eaux usées : Les résultats du recensement de 1986 n’ont pas été publiés à ce jour. Cependant, en 1976, la situation, en général, n’est pas brillante. Le nombre de bâtiments reliés à un réseau sanitaire public est de 434 681, soit 29,29 % du total des bâtiments urbains. Le classement des villes s’établit ainsi :

  • Port Saïd : 74,47 %

  • Damiette : 63,83 %

  • Alexandrie : 58,38 %

  • Le Caire : 58,31 %

29Les chiffres permettent de réaliser l’ampleur du problème à Alexandrie : 76 % des bâtiments sont reliés au réseau d’eau potable, mais les services sanitaires ne concernent que 58 % des bâtiments. Alexandrie flotte donc sur une mer d’eaux usées...

30i.- Le réseau d’électricité : Dans ce domaine, la situation générale est nettement meilleure. Le décompte des bâtiments disposant de l’électricité fournie par un réseau public, d’après le recensement de 1976, s’élève à 914 939 bâtiments, soit 61,65 % de la totalité.

Tableau 5. Classement des gouvernorats en fonction du nombre de bâtiments relies au réseau d’électricité

Tableau 5. Classement des gouvernorats en fonction du nombre de bâtiments relies au réseau d’électricité

31j.- Conclusion : En matière d’équipement et de services, Port Saïd vient donc en tête des villes égyptiennes. Il ressort également de ces chiffres qu’Alexandrie précède et dépasse Le Caire. Mais la grosse surprise est l’irruption, dans le « club des grands centres urbains d’Égypte », du gouvernorat de Damiette. Je suis convaincu qu’avec l’entrée en service du port de Damiette et l’extension des zones industrielles et commerciales entourant la ville, cette région va devenir un des principaux centres du pays. D’autant que, politiquement, Damiette n’est pas sans importance, puisque grand nombre de responsables politiques et de dirigeants sont originaires de cette ville. Les gouvernorats de la Haute-Egypte font piètre figure en ce qui concerne les équipements et services. Il est donc nécessaire, pour en faire des zones d’attraction, de donner la priorité à ce domaine dans la répartition des investissements.

32k.- La propriété privée et la propriété familiale restent encore le mode dominant dans le secteur foncier. Il semble bien que cet état de choses soit fait pour durer. Les chiffres de 1976 donnent certaines indications sur les modes de propriété :

  • Secteur privé ou propriété en communauté (avec les unités d’appropriation) : 94,569 %

  • Gouvernement et appareils étatiques : 4,057 %

  • Secteur public : 1,255 %

  • Étrangers : 0,096 %

  • Divers : 0,023 %

33Selon les indications du recensement de 1976, confirmées par celui de 1986, Le Caire, Giza et Alexandrie rassemblent un nombre extraordinaire d’unités de logements, nombre de surcroît en forte progression :

Tableau 6. Nombre d’unités de logement

Tableau 6. Nombre d’unités de logement

34Les chiffres globaux représentent environ 54,5 % du total des unités de logement dans les villes d’Égypte, taux qui se maintient en 1976 et en 1986. Il s’agit là d’un état de fait dangereux, déstabilisant, voire effrayant : nous y reviendrons...

35De façon générale, les bâtiments en Égypte sont peu élevés et comportent peu d’étages (moyenne nationale = 1,85 ; selon les indications du recensement de 1976). Le classement des gouvernorats ayant une moyenne supérieure à la nationale s’établit ainsi :

  • Le Caire : 2,42 étages

  • Port-Saïd : 2,37

  • Alexandrie : 2,32

  • Giza : 1,98

  • Damiette : 1,87

36Variation sur un thème déjà étudié : les bâtiments les plus élevés se trouvent au Caire, à Alexandrie et à Giza. Néanmoins, Port-Saïd et Damiette les suivent de près.

37Une augmentation du nombre d’étages par bâtiment est cependant prévisible et les résultats du recensement de 1986 devraient la mettre en évidence. L’envolée des prix des terrains ne peut que favoriser la construction de grands immeubles, tels ceux de la corniche du Caire et d’Alexandrie.

2.- La production de logements en Égypte

38Selon les données disponibles à l’heure actuelle, il y a, en Égypte, 11 210 000 unités de logement : 5,45 millions à la campagne, 5,86 en zone urbaine. Telles sont les indications du recensement de 1986. Mais un décompte des unités de logement qui n’est pas accompagné d’une classification de ces unités en fonction de leur superficie ne fournit pas une image fidèle de la réalité : la villa à escalier intérieur, le « palais » sont comptabilisés comme une unité de logement, tant qu’ils n’ont qu’une porte et qu’ils sont occupés par les membres d’une même famille. La chambre indépendante, située sur le toit d’un immeuble, ou sous l’escalier, est comptabilisée de même. J’ai donc tenté, dans cet ouvrage, de mettre au point une classification des unités de logement selon leur catégorie, en établissant une hiérarchie de ceux-ci.

39Il serait souhaitable d’avoir en main certaines données, telles notamment que l’âge des unités de logement, comme nous en disposons sur l’âge de la population. Mais la collecte de données sur les logements reste encore une pratique récente en Égypte, et les bâtiments existants n’ont pas de « certificat de naissance ».

40Il serait également nécessaire que l’administration concernée dispose - sur chaque immeuble - d’un dossier donnant des indications sur son état à la fin des travaux de construction, sur les modifications apportées, les étages ajoutés, sur les décrets et verdicts de construction de l’immeuble, etc.

41Toutes ces données globales servent aussi de guide de travail pour définir le problème du logement dans sa réalité. Si nous supposons qu’entre 1980 et 1986, environ 1 million d’unités de logement ont été construites, si les statistiques indiquent, qu’entre 1960 et 1979, 2 millions et demi d’unités de logement ont été construites, nous pouvons estimer le nombres d’unités construites entre 1945 et 1960 à plus d’1 million. Par conséquent, le nombre d’unités de logement anciennes, construites avant 1945, doit se situer autour d’1 million (le recensement de 1986 fait état de 2 millions de bâtiments en Égypte : 348 000 construits avant 1940, 403 000 entre 1940 et 1959, 880 000 entre 1960 et 1979, 394 000 de 1980 à 1986).

  • 2 On trouvera, en annexes, les données publiées par le ministère de l'Habitat relatives au nombre d'u (...)

42Les chercheurs et les experts auront toutefois à affronter un sérieux problème : il existe des différences notables entre les chiffres fournis par le CAPMAS, qui effectue un recensement tous les dix ans, et les données publiées par le ministère de l’Habitat, qui sont annuelles, et qui portent sur le nombre d’unités construites au courant de l’année précédente. Les chiffres fournis par le CAPMAS sont pour moi incontestablement plus précis, rendant mieux compte des réalités. Le recensement comptabilise les immeubles, un à un, en fonction de définitions que le CAPMAS pose lui-même. Les appareils du ministère de l’Habitat se fondent, eux, sur les rapports des gouvernorats, sur le nombre d’autorisations accordées, peut-être même sur les plaintes déposées aux commissions d’estimation des loyers, etc. Par conséquent, leurs données relatives aux logements construits d’une année à l’autre, ne peuvent être qu’imprécises2.

43A l’occasion d’une nouvelle session parlementaire, le ministère de la Construction et du Logement, soucieux de mettre en valeur ses réalisations pour la période de 1980 à 1984, a publié un rapport où figuraient les chiffres ci-après.

44Ces chiffres mettent en évidence que « la moyenne annuelle de cette dernière période est approximativement quatre fois supérieure à celle des vingt années l’ayant précédée », puisqu’ils permettent de calculer une moyenne annuelle de 38 941 unités pour la période 60-61/79-80 et de 156 288 unités pour la période de 80-81/83-84.

Tableau 7. Production d’unites de logements en region urbaine en Egypte

Tableau 7. Production d’unites de logements en region urbaine en Egypte

45Et pourtant la crise se fait de plus en plus durement sentir : il y a donc un problème de planification, clairement mis en relief, notamment par l’abondance des appartements et logements haut de gamme et la rareté des logements populaires. Il apparaît donc nécessaire, pour comprendre l’origine du problème, d’étudier de plus près les orientations et objectifs du plan, les déclarations des ministres successifs concernés, relatives aux divers types de logement, ainsi que la traduction de tout ceci - chiffres, pourcentages, taux - dans le cadre du premier plan quinquennal.

Entre les faits et les rêves...

  • 3 Cf. première partie du premier volume du Plan de développement économique et social, publié par le (...)
  • 4 Ibidem

46Les suggestions et les recommandations de la commission nationale, publiées dans divers rapports, à la fin de l’année 1979, ont naturellement été suivies d’effet, avec leur adoption par le premier plan quinquennal 82-83/86-873. Ce plan s’est fixé comme objectif « la construction, dans les régions urbaines, d’environ 800 000 unités de logements, avec des investissements globaux estimés à 4 600 millions de livres, répartis ainsi par quota : logement populaire 55 %, moyen 37 %, aisé 8 % »4. La pierre d’angle sur laquelle repose le plan et ses objectifs est la prise en charge, par le secteur privé, du rôle principal : en effet, celui-ci, doit mener à bien la construction de 93 % du total des unités de logement prévues... « Il est nécessaire de rappeler que le rôle du secteur privé, en ce qui concerne les logements populaires, est celui d’un exécutant... L’État fournit les crédits avec facilités de paiement aux gouvernorats, aux coopératives, qui lancent des adjudications, que le secteur privé mènera à bien ».

47Quelles qu’aient été les intentions du plan et du planificateur, les quotas impartis aux différentes catégories de logements, il reste que l’étude des réalisations concrètes et des chiffres publiés par le ministère de l’Habitat - relatifs aux unités effectivement construites - révèlent une réalité fondamentalement éloignée des prévisions. Consultons, à titre d’exemple, les données publiées par ce ministère, relatives aux unités effectivement construites pendant la période allant du 1/7/83 au 30/6/1984 (Cf. tableau I en annexe) soit 160 000 : 124 000 par le secteur privé, 36 000 par le secteur public. Les unités construites par le secteur privé se répartissent ainsi :

  • luxueux : 7 359 unités

  • aisé : 17 276

  • moyen : 33 939

  • économique : 65 326

  • total : 123 900 unités.

  • 5 Peu nombreuses au Caire, rares à Giza, à Damiette et à Charkiyya, inexistantes - pas une seule unit (...)

48On est frappé, en consultant ces chiffres, par le nombre d’unités de logement luxueux5. Le secteur privé, semble-t-il, préfère présenter des demandes d’autorisation de construction pour logement « moyen » ou « aisé », notamment pour jouir de certaines facilités : moins de taxes sur les autorisations, possibilités d’échapper à l’obligation d’acheter des titres de « logements », etc.

49Si l’on suppose que l’ensemble des unités construites par le secteur public appartient à la catégorie « logement économique pour classes défavorisées », on obtient la répartition suivante :

  • logements luxueux : 4,6 %

  • logements aisés : 10,8 %

  • logements moyens : 21,2 %

  • logements économiques : 63,4 %

50(40,8 % des logements construits par le secteur privé, 22,6 % par le secteur public)

51Il s’avère donc que le logement haut de gamme et le logement aisé représentent environ 15 % des unités construites (nous nous contentons de l’aspect quantitatif fourni par le recensement des autorisations de construction) soit près du double des prévisions du plan.

52Considérons maintenant le montant des investissements dans les différentes catégories de logement (nous supposons toujours exactes les données relatives à l’année 83/84). Le coût d’un appartement de luxe, on s’y attend, est de loin supérieur à celui d’un appartement économique populaire. Compte tenu des cours du marché en 1987, et en supposant une surface moyenne propre à chaque catégorie de logement, il est possible d’estimer les sommes investies dans les différentes catégories. Pour ce faire, il est nécessaire de calculer le coût moyen d’une unité de logement par catégorie (hors prix du terrain) :

Tableau 8. Coût d’une unité de logement par catégorie

Tableau 8. Coût d’une unité de logement par catégorie

53En effectuant quelques calculs simples, et en considérant le tableau relatif aux unités de logement pour l’année 83-84 (Cf. tableau I en annexe), auquel il a déjà été fait allusion, il apparaît clairement - et contre toute attente - que la répartition des investissements s’effectue ainsi :

  • Logement économique : 25 %

  • Logement moyen : 20 %

  • Logement aisé et luxe : 55 %

54Il y a donc déséquilibre dans la répartition des investissements entre les logements populaires et moyens, d’une part, de luxe et aisés de l’autre, au profit de ces derniers, qui engloutissent plus de la moitié des investissements. Ce qui renforce la vérité de notre assertion ainsi formulée : « Le problème du logement a créé un déséquilibre économique en faveur des classes en ascension », avec pour conséquence une offre excédant la demande, en matière de logement luxueux ; des logements et immeubles haut de gamme ont été construits, mais n’ont pas été achevés, les propriétaires attendant « le moment favorable » pour le faire.

55Ce moment favorable, c’est peut-être avril 1986, avec la promulgation trop hâtive d’une loi autorisant la vente d’appartements aux étrangers, sous prétexte de « resserrer l’étau de la crise économique en Egypte ». Il s’agissait, en fait, de resserrer l’étau des crises frappant les capitaux paralysés volontairement par leurs propriétaires, sous forme d’appartements inoccupés ou de constructions inachevées.

Déclarations des ministères de l’Habitat successifs

56La politique visant à différencier les catégories de logements date de 1976 et se précise avec les différentes déclarations des ministres de l’Habitat qui se sont succédés. Première en date, celle de l’ingénieur Uthman Ahmed Uthman, devant l’Assemblée du Peuple, en février 1976, dans laquelle il déclare :

Je crois qu’une solution radicale à la crise du logement doit se fonder sur les efforts de l’État, du secteur public, qui doivent être essentiellement orientés vers le logement économique (la crise n’a pas encore été « radicalement résolue », quoiqu’elle ait déjà dix ans. En Europe, un gouvernement, quel qu’il soit, aurait déjà perdu toute crédibilité dans un tel contexte). Le logement moyen doit être pris en charge essentiellement par Je secteur privé. Le logement luxueux - je crois que vous m’approuvez - c’est au secteur privé, de s’y lancer libéré de toutes les entraves.

57Cette conception a été adoptée par tous les documents officiels, même ceux publiés par des organismes dirigés par des ministres plus proches des masses populaires. J’ai été étonné par la franchise du document intitulé « Programme exécutif de la politique nationale pour le logement », où on peut lire notamment « le rôle de l’État, en ce qui concerne le logement, doit être reconsidéré. Il faut que le secteur privé assume l’essentiel de la tâche, qu’il est d’ailleurs davantage capable de mener à bien que l’État et le secteur public. L’État doit se contenter de lui faciliter la tâche, de lui fournir les moyens nécessaires, d’éliminer les entraves ».

58Cette conception est aujourd’hui dominante, véritable poumon de la politique gouvernementale (quel que soit le nom du chef du gouvernement), adoptée par la majorité des dirigeants et responsables. On l’entend souvent au Parlement : « C’est la pierre d’angle de la problématique qui nous a coulés ».

59On aura compris la nécessité - pour avoir une vision d’ensemble du problème - d’étudier, de manière détaillée, les différentes catégories de logement.

Logement de luxe, logement populaire

60Définitions officielles :

61Le décret 327/1977 du ministre de l’Habitat fournit une définition « technique » des différentes catégories de logements. Ce décret était, rappelle-t-on, le règlement d’application de la loi 106/1976, organisant et orientant les travaux de construction, définissant les normes de surface et de finition (peinture, sanitaire, plancher, etc.).

  • 6 Est ainsi désigné, semble-t-il, le logement populaire ; ce qui me paraît inapproprié…

62Le logement économique6 doit offrir une surface n’excédant pas 60 m2, ainsi qu’une finition simple.

63Le logement moyen oscille entre 50 m2 (une chambre à coucher et un living room) et 90 m2 (living room, chambre à coucher principale, deux pièces secondaires, cuisine, salle de bains, WC indépendant, balcon principal, balcon secondaire pour y étendre la lessive). La finition est un peu plus soignée que celle des logements populaires.

64La surface du logement aisé varie entre 75 m2 (living room, chambre à coucher principale, chambre secondaire, et annexes) et 125 m2 (living room, chambre à coucher principale, cuisine, deux salles de bains, WC indépendant, balcon principal, balcon secondaire).

65Et le logement de luxe ? Le décret se contente d’affirmer que « la surface, les normes et la finition sont supérieures à celles des logements aisés ». D n’y a donc pas de limite maximale pour quoi que ce soit.

66La formulation de ce décret révèle à quel point les ingénieurs, ayant participé à leur élaboration, sont, en dignes représentants des mentalités de la classe moyenne, marqués par des concepts purement techniques. Ils sont dans l’incapacité d’appréhender la réalité sociale. Ils n’ont aucunement cherché à légaliser les pratiques existantes en matière de logement populaire qu’elles soient relatives à la surface des logements ou à leur finition. Conséquence, ces décrets, règlements, organisations et autorisations sont restés lettre morte pour les masses qui ont construit leurs propres logements, à leur manière, selon leur conception, en fonction de leurs besoins et de leurs capacités.

  • 7 Cf. Doc. de travail n° II.

67Le phénomène du « logement informel » est né ainsi. Les Américains sont les premiers à avoir publié des études affirmant que des quartiers entiers ont été construits sans autorisation, sans permis de construction7.

68Il est donc urgent de poser différemment le problème des « catégories de logements », qu’il est possible d’évaluer en fonction de normes et de critères précis. Il ne faut pas se contenter de la surface et de la qualité de la finition, mais de tous les critères qui définissent la qualité d’un logement, leur accorder des points, des coefficients, et déterminer la catégorie en fonction des résultats de l’addition de ces points, total résultant effectivement d’un ensemble de critères définis préalablement.

Pluralité des critères de définition du logement

69Le point faible de la classification actuelle tient donc au fait qu’elle repose exclusivement sur deux variables : surface du logement et qualité de la finition. Ces normes sont conformes à la mentalité et aux besoins des administrations qui délivrent les permis de construire pour les nouveaux logements. Mais la réalité ne peut se limiter à ces deux critères puisqu’il existe côte à côte, villa, cahute, palais, kiosque, etc. Les différences, les inégalités sont énormes. Il faut donc élaborer des définitions scientifiques et pratiques, susceptibles de permettre l’adoption, par la législation, d’une classification plus précise.

3.- Les grandes lignes d’une classification « affinée »

70Les deux variables retenues jusqu’ici sont effectivement importantes, mais elles sont insuffisantes. Il est nécessaire de mettre l’accent sur d’autres éléments tels l’emplacement et l’âge du bâtiment, l’état du dit bâtiment, les services présents, sa conformité aux normes de l’hygiène publique, etc.

71Il est possible, en fonction des spécificités de chaque région ou quartier, de déterminer les variables permettant de classer leurs logements ; mais il est nécessaire d’introduire des éléments et des normes précises, couvrant l’ensemble des logements, des plus luxueux aux plus pauvres.

72Chaque critère doit se voir accorder un coefficient, un certain nombre de points, en fonction de son importance et de son poids relatif dans l’évaluation du logement. L’addition des points permet un classement définitif.

73Le principe étant admis, je voudrais proposer à titre d’exemple, un modèle opératoire pour les logements du Caire - susceptible peut-être de s’adapter à l’Égypte dans son ensemble - mais probablement à reconsidérer dans d’autres régions du monde.

Variable 1 : Emplacement du logement

74Évaluer le niveau d’un logement, c’est commencer par voir dans quel quartier il se situe. Les cartes du cadastre doivent désigner des zones résidentielles de première, de seconde, de troisième catégorie, etc. Cette pratique est en vigueur dans plusieurs pays avancés : les cartes des villes définissent l’occupation du sol, certaines surfaces étant destinées exclusivement aux usines, d’autres devant devenir des espaces verts, d’autres encore devant être consacrées aux diverses catégories de logement. Dans telle région, la construction de logement ne doit se faire que sur 30 % de la surface, les immeubles ne doivent pas avoir plus de deux étages... D’autres zones sont réservées aux immeubles ordinaires, d’autres encore aux immeubles élevés. Ce processus s’appelle « zonage ». Les plans d’Héliopolis, de Maadi, du Moqattam, de Muhandessine, de Smuha, ont été établis ainsi. Ce critère n’est pas à négliger : la surface et la finition d’un logement peuvent être modestes (50/60 m2, finition médiocre), mais celui-ci, se trouvant dans une zone résidentielle de première catégorie (Zamalek ou Garden City), voit ainsi sa valeur rehaussée. Le cas de figure contraire est possible : villa ou même palais, avec une superficie très importante, une finition soignée, mais se situant dans un quartier s’étant appauvri (al-Helmeyya al-Gedida, Gamaliyya, Bab al-Cha’riyya). Pour évaluer et noter ce critère – qu’il faut quantifier – un maximum de dix points lui sera attribué :

  • 10 points pour les emplacements « privilégiés », (1re catégorie selon le plan)

  • 8 points pour les emplacements « bons », (2e catégorie)

  • 6 points pour les emplacements « moyens », (3e catégorie)

  • 4 points pour les emplacements « éloignés » ou périphériques, (non prévus dans le plan, éloignés des moyens de transport)

  • 2 points pour le logement informel.

75Si une amélioration d’un emplacement survient - introduction des équipements et services, d’une nouvelle rue, amélioration d’une zone informelle, etc. - il est nécessaire évidemment de reconsidérer le nombre de points initialement donnés.

Variable 2 : Surface du logement

76La surface du logement est, à juste titre, un critère essentiel, qui contribue grandement à la détermination du niveau et de la catégorie de l’unité de logement. Il est donc logique que cette variable bénéficie d’un coefficient important (coefficient 4), avec un maximum de quarante points.

  1. Les catégories privilégiés (plus de 200 m2) :

  • 40 points (maximum, pour le plus haut niveau) : pour une surface de plus de 350 m2

  • 35 points : surface comprise entre 300 et 350 m2

  • 30 points: 250 et 300m2

  • 25 points: 200 et 250m2

  1. Les catégories moyennes (de 100 à 200 m2) :

  • 20 points: 160 et 200 m2

  • 16 points: 140 et 160 m2

  • 14 points : 120 et 140 m2

  • 10 points : 100 et 120 m2

  1. Les catégories populaires (moins de 100 m2) :

  • 8 points: 80 et 100 m2.

  • 6 points: 60 et 80m2

  • 4 points : 40 et 60 m2

  • 3 points : chambre indépendante ou logement dont la surface est inférieure à 40 m2.

Variable 3 : La finition

77Ce critère tient compte de la peinture, de la qualité des planchers, des sanitaires, etc. Il a été l’objet d’une attention particulière de la part des ingénieurs, qui tentent de mettre en valeur leurs talents dans ce domaine technique. Il bénéficie d’un coefficient 3, soit un maximum de 30 points.

  • 30 points : finition « super-luxe ».

  • 25 points : finition « luxueuse ».

  • 20 points : finition « aisée ».

  • 15 points : finition « moyenne »

  • -10 points : finition « populaire ».

  • 5 points : finition « sous-populaire ».

Variable 4 : L’âge du bâtiment

78Pour définir des normes applicables à toutes les catégories de logement - afin de diminuer l’ampleur des inégalités entre classes sociales, et des disparités entre les divers loyers - l’âge du bâtiment est un critère qu’il faut prendre en considération : coefficient 1, avec un maximum de 10 points.

  • 10 points : bâtiment récemment construit (moins de 5 ans).

  • 8 points : bâtiment ayant entre 5 et 8 ans.

  • 6 points : 10 et 20 ans.

  • 4 points : 20 et 30 ans.

  • 3 points : 30 et 50 ans.

  • 0 points : plus de 50 ans.

Variable 5 : Les équipements et les signes de prospérité

79Pour élaborer un système d’évaluation des logements quels qu’ils soient, il est nécessaire d’accorder des points à l’existence des équipements, d’une part, mais aussi, de l’autre, aux « signes de prospérité » dans leur diversité. À chaque équipement, à chaque « signe de prospérité », un nombre de points approprié est ajouté à la « performance » du bâtiment. Ci-dessous, quelques exemples d’équipements et signes, et l’évaluation correspondante :

  • 3 points : arrivée de l’eau potable au sein du logement

  • 7 points : équipements sanitaires reliés au réseau public principal

  • 3 points : équipements sanitaires s’effectuant par tranche

  • 2 points : équipement électrique

  • 5 points : présence d’une baignoire et de céramique

  • 5 points : salle de bains auxiliaire (aux côtés de la salle de bains principale)

  • 5 points : présence du téléphone (5 points par appareil)

  • 2 points : présence de climatiseurs (2 points par appareil)

Variable 6 : Conformité du logement avec les règles d’hygiène

80Des bouches d’aération appropriées, ensoleillement et lumière naturelle, etc., sont des aspects importants, auxquels seront consacrés 10 points, de la manière suivante :

  • 10 points : logement assurant une bonne hygiène

  • 7 points : logement assurant une hygiène moyenne

  • 4 points : logement contraire aux règles d’hygiène

  • 0 points : logement où, pour des raisons d’hygiène, il est impossible d’habiter.

Variable 7 : Sécurité des constructions

81Tous les bâtiments sont censés être sûrs. Mais la crise perdurant et l’État ne définissant pas de normes ou de critères d’entretien, l’état des bâtiments s’est détérioré. A ce critère sont accordés 10 points, de la manière suivante :

  • -10 points : logements correctement construits et bien entretenus

  • 7 points : logements anciens, correctement construits, mais non entretenus

  • 4 points : logements anciens, présentant des fissures peu dangereuses

  • 0 points : logements hors d’usage, ou ayant fait l’objet d’un décret d’éviction.

82En adoptant ces critères, en les notant en fonction de la qualité des logements, une « macro-norme » du logement peut-être élaborée permettant de poser les règles, principes et systèmes, définissant un loyer équitable« , un  »loyer économique", etc. ; et de sortir de l’impasse du gel des loyers, de subventionner ceux qui en ont besoin et seulement ceux-ci, et ainsi de suite...

83Une hiérarchie des logements peut être établie d’après le total des points de la manière suivante :

  • plus de 101 points : logement de première catégorie

  • de 81 à 100 points : seconde catégorie

  • de 61 à 80 points : troisième catégorie

  • de 41 à 60 points : quatrième catégorie

  • de 21 à 40 points : cinquième catégorie

  • moins de 21 points : sixième catégorie

Exemple 1

84Appartement à vendre – sur la Corniche du Nil au Caire - 280 m², finition luxueuse – bâtiment ayant 8 ans d’âge – 3 climatiseurs – 1 téléphone – 3 salles de bains avec baignoire –céramique en couleur.

85Dans ce cas, nous verrons qu’il est possible d’augmenter le loyer si celui-ci est un ancien loyer, ou encore de le soumettre à l’impôt, en cas de vente.

Exemple 2

86Appartement de 125 m2 à Chubra ou Anfouchi – dans un bâtiment construit il y a 42 ans – présence de fissures qui peuvent être réparées – finition moyenne – équipements ordinaires (eau potable, égouts, électricité) – téléphone – conformité à l’hygiène publique : moyenne.

87Ce logement est donc un logement de 3e catégorie. Il est possible d’augmenter le loyer, en veillant à ne pas dépasser un certain pourcentage de hausse, pour obtenir un loyer équitable (Cf. Chap. VI)

Exemple 3

88Appartement situé à al-Zawya al-Hamra (Caire) - ou à Gheit al-Enab (Alexandrie) – ou à Hadka (Fayyoum) – surface de 65m² – construit il y a 4 ans – dispose d’une arrivée d’eau potable, de l’électricité – les équipements sanitaires se font par tranche – conformité aux règles de l’hygiène publique : faible.

89Ce logement appartient à la 4e catégorie. Le loyer de cette unité sera-t-il subventionné ? Tout dépend de la densité démographique au sein de l’unité (Cf. Chap. VI).

Exemple 4

90Une cahute en carton – dans une rue étroite privée de services et d’équipement (logement défiguré – dû à la brusque promulgation d’un décret d’éviction).

91Ce logement est un logement de 6e catégorie. Il est nécessaire de fournir immédiatement un logement à ces habitants, si l’État est décidé à enrayer la prolifération des logements de 6e catégorie (Cf. Doc. de travail n° II).

Notes

1 Central Agency for Public Mobilization and Statistics

2 On trouvera, en annexes, les données publiées par le ministère de l'Habitat relatives au nombre d'unités de logement construites par les secteurs public et privé dans les zones urbaines, pour la période s'étendant du 1/7/1960 au 30/6/1982, d'une part ; la production de logements pour l'année 83-84, avec la répartition de cette production par différents gouvernorats ainsi que le quota de chaque catégorie de logement : populaire, moyen, aisé, de grand luxe, de l'autre.

3 Cf. première partie du premier volume du Plan de développement économique et social, publié par le ministère du Plan en mars 1984, p. 311.

4 Ibidem

5 Peu nombreuses au Caire, rares à Giza, à Damiette et à Charkiyya, inexistantes - pas une seule unité enregistrée - dans les autres gouvernorats, Alexandrie compris !

6 Est ainsi désigné, semble-t-il, le logement populaire ; ce qui me paraît inapproprié…

7 Cf. Doc. de travail n° II.

Table des illustrations

Titre Tableau 4. Classement des principales villes en fonction des bâtiments relies au réseau d’eau potable
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Titre Tableau 5. Classement des gouvernorats en fonction du nombre de bâtiments relies au réseau d’électricité
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Titre Tableau 6. Nombre d’unités de logement
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Titre Tableau 7. Production d’unites de logements en region urbaine en Egypte
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Titre Tableau 8. Coût d’une unité de logement par catégorie
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© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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