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Quatre ans de recherche urbaine 2001-2004. Volume I

 | 
Émilie Bajolet
, 
Marie-Flore Mattéi
, 
Jean-Marc Rennes

I. Formes urbaines, cultures et modes de vie

Prix hédoniques de caractéristiques de l’environnement urbain, écart entre perception et réalité de l’environnement

Bertrand Lemennicier

Texte intégral

  • 1 Professeur agrégé de droit et sciences économiques, Université de Paris II Panthéon Assas, directe (...)

1Note portant sur l’auteur1

2Utiliser la méthode des prix hédoniques pour mesurer la valeur que donnent les acheteurs d’immobilier à leur environnement, notamment à deux caractéristiques perçues de façon très contrastée, la densité et la végétation.

PROBLÉMATIQUE

3Dans les discours électoraux et médiatiques, la densité est considérée comme un mal et la verdure comme un bien. Toutes les associations se battent pour plus d’espaces verts dans les projets urbains, au point que la surface construite de l’immense majorité d’entre eux est revue à la baisse. Mais dès qu’il s’agit de réhabiliter, c’est en général en densifiant qu’on améliore la qualité des tissus urbains. Il semble donc que les gens aiment la densité quand ils paient pour un logement, bien qu’ils disent ne pas l’aimer en parole.

4Les citadins savent-ils apprécier la densité et la quantité de couverture végétale de leur quartier ?

5Que cachent les mots des discours ? De quelle densité ont-ils peur : la densité en habitants ou en surface construite (le COS, perçu négativement comme une quantité de « béton »), et quelle végétation souhaitent-ils : le « vert » en surface (mesuré dans le cadastre vert) ou en volume (mesuré par un COS végétal, au sens de V. Fouchier) ?

6Subsidiairement, quelles conséquences tirer pour une gestion appréciée des communes de banlieue ?

7Peut-on envisager une gestion urbaine par le marché ?

8Qui tire parti, politiquement, de ces discours décalés par rapport à la réalité ?

TERRAIN

9Département des Hauts-de-Seine, le plus urbanisé de France après Paris, assez homogène, et où la problématique des espaces verts et de la densité est la plus présente dans les discours.

10Unité géographique : IRIS2000 de l’INSEE, ensemble homogène de plusieurs îlots, de 2 000 à 5 000 habitants, créé pour le recensement de 1999 et destiné à être pérenne. Hauts-de-Seine : 607 IRIS2000.

MÉTHODOLOGIE

11La valeur attachée à l’environnement se manifeste essentiellement dans le prix de l’immobilier, c’est-à-dire du logement, bien le plus important dans le budget des ménages, déterminant pour une grande part le statut de ses occupants.

12Comme tout bien, sa valeur dépend des services, donc des satisfactions, qu’il peut apporter, et le fait d’être « un bien situé » (P. Chemetov) fait que les satisfactions qu’il procure viennent de ses qualités intrinsèques (l’intérieur), comme de celles de son environnement (l’extérieur). Le logement cumule la valeur d’un objet à celle d’un site.

13Une recherche sur son prix hédonique permet donc de connaître la valeur attachée à l’environnement par les propriétaires.

14Les données sur les prix au mètre carré des logements et la perception des caractéristiques de l’environnement (sûr, vert, bruyant, avec vue, pourcentage de logements HLM, de pavillons) ont été collectées par enquêtes d’étudiants auprès d’agents immobiliers, considérés comme représentatifs de ce que pensent les acheteurs (ils les entendent et les influencent).

15Diverses caractéristiques de l’environnement ont été obtenues lors de la même enquête (accessibilité, commerces, voisinage de grandes cités HLM, collège et lycée de rattachement), complétées par des données INSEE (pourcentage collectif/pavillonnaire, HLM/propriété privée), des mesures de distances et surfaces sur carte, des résultats électoraux et enfin par le cadastre vert des Hauts-de-Seine, seul département à avoir mesuré par photographie aérienne un taux de végétation par IRIS2000 ou autre unité géographique proche.

16Nous n’avons pas pu collecter les données sur le niveau des collèges et des lycées, ni un nombre suffisant de données sur la sûreté.

17La comparaison entre perception et réalité est obtenue par la courbe de tendance réalisée sous Excel. La régression par la méthode des moindres carrés (logiciel E-views) permet de déterminer les corrélations entre le prix et d’autres variables, et donc de déterminer la part du prix due aux diverses caractéristiques de l’environnement.

RÉSULTATS

COMPARAISON ENTRE PERCEPTION ET RÉALITÉ

18Les courbes de tendance nous montrent que les impressions (IRIS sûr, vert, bruyant, avec vue, pourcentages de collectif et pavillons, de HLM et propriétés individuelles) des agents immobiliers, sont très peu corrélées avec la réalité lorsque celle-ci est mesurable. Puisqu’elles sont mal évaluées par les acheteurs, les caractéristiques objectives de l’environnement (autres que la sûreté et le niveau d’enseignement, qui n’ont pas été mesurées) ne devraient pas compter beaucoup dans les choix de localisation de l’habitat.

PRIX QUE LES ACHETEURS SONT PRÊTS À PAYER POUR UN ENVIRONNEMENT VERT ET SÛR

19Une régression linéaire indique que les caractéristiques subjectives de l’environnement, sûreté et verdure, expliquent à elles seules 32 % de la dispersion des prix des logements.

20L’impression de sûreté est valorisée à 3 696 F/m2 (intervalle de confiance : 2 771-4 671 F). La verdure semble moins valorisée puisque les individus ne sont prêts à payer qu’un supplément de 1 657 F/m2 pour un logement situé dans un IRIS donnant l’impression d’être vert.

21L’impression de sûreté et de verdure est probablement influencée par la richesse. À surface verte égale, celui-ci aura une impression plus forte pour un quartier pavillonnaire cossu bien entretenu que pour une pelouse de HLM jonchée de détritus. Plutôt que la simple surface verte, sans doute faudrait-il introduire une variable du volume de végétation (le COS végétal).

22Parce qu’il influence les impressions, le prix devient une variable d’environnement comme les autres. On recherche un quartier autant parce qu’il est perçu comme « vert » ou « calme » que parce que les prix y sont élevés. L’impression, même si elle est non fondée au départ, risque fort de le devenir avec le temps. La richesse fait monter le prix du foncier, qui attire des résidants plus riches, des immeubles mieux entretenus, des jardins pavillonnaires plus grands et mieux tenus et d’avoir une population moins délinquante. Le prix attire la sûreté et le « vert ».

23Il y a rémanence des prix, parce que le prix est une variable majeure de l’environnement et qu’elle recouvre une réalité de l’environnement, qui est l’environnement social. La géographie a pu expliquer les prix lors des premières constructions, mais aujourd’hui, c’est l’Histoire qui explique les prix. Mais il n’est pas possible de créer une variable « Histoire » !

PRIX QUE LES ACHETEURS SONT PRÊTS À PAYER POUR SE RAPPROCHER DE LA GARE

24Sachant que le temps d’accès moyen à la gare est de 10 minutes, on peut calculer le prix que chacun est prêt à payer en moyenne pour être à : 1 mn : 1 501 F ; 2 mn : 1 034 F ; 3 mn : 767 F ; 4 mn : 580 F ; 5 mn : 437 F ; 6 mn : 320,88 ; 7 mn : 223 F ; 8 mn : 139 F ; 9 mn : 65 F.

EXPLICATION DES VOTES ÉCOLOGISTES

25Les régressions linéaires effectuées avec les résultats des votes aux élections municipales de 2001 et présidentielles de 2002 font ressortir une augmentation des votes écologistes avec la surface verte par habitant, la proportion de pavillons et de propriétaires et la non-densité (variables liées), la distance à la gare et au Triangle d’or parisien (l’éloignement des zones centrales). Les IRIS votant « Vert » sont, de plus, jugés « sûrs » et « verts » et le prix du m2 y est inférieur au prix médian.

26Le vote « Vert » semble s’établir plutôt chez les petits propriétaires des banlieues pavillonnaires de la première couronne, comme si cela traduisait un désir d’environnement vert, là où celui-ci est partiellement, mais sans doute insuffisamment réalisé.

27Ce type d’application, prometteur, pourrait permettre aux partis de se positionner avec une meilleure connaissance des attentes de leur électorat.

DIFFICULTÉS

28Coût d’une enquête collectant des données nombreuses et représentatives sur les impressions.

29Insuffisance des données, incohérence des unités géographiques de base : l’IRIS2000 de l’INSEE n’est pas utilisé pour le cadastre (calcul des densités), ni pour les bureaux de vote. Le cadastre vert, pas toujours fondé sur l’IRIS, ne donne pas les volumes végétaux et n’est réalisé que dans les Hauts-de-Seine.

30Faiblesse de l’information sur la délinquance, qui ne pourra être améliorée qu’avec un accès libre du public à ces données.

31Lycées et collèges : mesure sérieuse des résultats au bac, relativisés par rapport au niveau d’entrée en seconde des élèves. Mais données non exhaustives et dispersées.

32Seul le bruit est mesuré de façon assez objective à la suite des revendications des riverains d’aéroports, mais l’unité géographique pertinente n’est plus l’IRIS, mais la rue (bruit routier et ferré) ou la commune (avions).

33La méthode des prix hédoniques a fait preuve de son efficacité, mais également de ses limites dans la difficulté de définir et mesurer les variables de l’environnement urbain. L’étude n’a pu atteindre tous ses objectifs, puisque la qualité du cadre de vie (notamment la densité et la végétation) n’a pu être suffisamment mesurée et valorisée.

VALORISATION

34Egal Yves, Franck Raphaël, (2002), « Prix hédoniques de diverses caractéristiques de l’environnement urbain ; quelques explications sur l’écart entre perception et réalité de l’environnement et sur le vote écologiste », Colloque WEA (Western Economic Association), Seattle, 29 juin-3 juillet 2002.

35mailto:bertrand.lemennicier@wanadoo.fr
LEP (Laboratoire d’Économie Publique)

Université Paris II
1, rue d’Ulm
75005 Paris
Tél. : 01 44 41 89 98

Notes

1 Professeur agrégé de droit et sciences économiques, Université de Paris II Panthéon Assas, directeur du Laboratoire d’Économie Publique/3DI.

Auteur

Responsable scientifique

Équipe : Yves Egal, Raphaël Franck, Nicolas Gertchev, Bertrand Lemennicier, Nicolas Vaillant.

© Presses universitaires François-Rabelais, 2006

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