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Quatre ans de recherche urbaine 2001-2004. Volume I

 | 
Émilie Bajolet
, 
Marie-Flore Mattéi
, 
Jean-Marc Rennes

I. Formes urbaines, cultures et modes de vie

Les gated communities aux États-Unis, morceaux de villes ou territoires à part entière ?1

Renaud Le Goix

Texte intégral

  • 1 Thèse de doctorat de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, UFR de Géographie, sous la direction (...)
  • 2 Maître de conférences en géographie, Université Paris I Panthéon-Sorbonne, UMR 8504 Géographie-cit (...)

1Note portant sur l’auteur2

2Les gated communities sont des quartiers résidentiels dont l’accès est contrôlé et interdit aux non-résidants, et dans lesquels l’espace public (rues, trottoirs, parcs, terrains de jeu…) est privatisé. Ce phénomène immobilier s’est développé massivement depuis les années 1970, devenant un symbole de l’éclatement social de la ville américaine.

3Un discours social a pris corps à propos de ces quartiers. Symptômes de la pénétration d’idéologies sécuritaires portées par les acteurs politiques et économiques, les gated communities sont présentées comme une logique d’exclusion sociale contribuant à accentuer la ségrégation. De plus, la rétractation des espaces publics est présentée comme une « sécession » de la part d’une élite qui à la fois doute du bien-fondé de l’autorité publique, et s’oppose aux logiques de redistribution de richesses. Or, l’ampleur du débat va de pair avec la rareté des études empiriques étayant de tels arguments.

4Notre démarche comporte trois volets. De qui ou de quoi se protège-t-on derrière ces nouvelles enceintes ? Dans quelle mesure ces quartiers fermés et sécurisés sont-ils originaux, et diffèrent-ils des autres développements résidentiels? S’ils sont dotés de quelque originalité, quels impacts spécifiques auraient ces quartiers fermés sur l’évolution des aires urbaines et sur les formes de la vie urbaine ?

5Aux États-Unis, foyer communément reconnu de la diffusion des gated communities, la région urbaine de Los Angeles offre un cadre d’étude privilégié de ce phénomène immobilier.

LES GATED COMMUNITIES, PRODUITS DE CONSOMMATION ET CADRES RÉSIDENTIELS

6Le premier axe vise à définir le produit gated community, à identifier ce qui en fait un produit spécifique dans l’offre immobilière globale. Ces quartiers ne se limitent en effet pas aux ghettos dorés enclos développés dès la première moitié du xixe siècle, empreints d’un idéal anti-urbain et communautariste inspiré par l’idéalisme social et réformateur. Ils s’en inspirent pourtant, sous la forme de produits de consommation de masse à destination des classes moyennes et moyennes supérieures.

7Il s’agit de copropriétés administrées par une association de propriétaires (Property Owners Association). Celle-ci gère les parties communes, les équipements de sécurité, conçoit et applique des règlements de copropriété (Covenants, Conditions and Restrictions) qui fixent la nature architecturale des propriétés, ainsi que d’éventuelles règles d’exclusion (interdiction aux moins de 55 ans notamment). Ce mode de gestion vise à substituer au gouvernement public un mode de gouvernance privé qui doit garantir l’homogénéité sociale et la valeur immobilière.

8La constitution d’une base de données sur 219 gated communities à Los Angeles est au cœur de la démarche. Elle permet d’évaluer la part de ces quartiers sur le marché (12 % du neuf en moyenne), et la taille de ces développements (200 logements en moyenne, jusqu’à 19 500 habitants pour la plus grande). On met ainsi en évidence les stratégies de localisation de ces quartiers, cherchant à accumuler les avantages de la rente de site (littoral, collines) et de situation (proximité des axes de transport).

9Bien que présentes également dans d’anciens quartiers résidentiels qui ont tardivement érigé des barrières, elles sont surtout l’apanage du front d’urbanisation (jusqu’à 50 % du marché). Certes, ces développements répondent aux préoccupations sécuritaires, et aux besoins en matière d’équipements de loisirs et d’infrastructures, tout en faisant porter les coûts sur le secteur privé. Ce développement est donc soutenu par des collectivités locales qui cherchent à attirer le développement résidentiel, pourvoyeur de ressources fiscales, tout en reportant l’ensemble des coûts d’une urbanisation rapide sur des acteurs privés.

L’ENCEINTE DANS LA VILLE

10À l’interface entre la gated community, les quartiers et les collectivités voisines, se dresse la frontière entre le droit (et le financement) public et le privé. Les effets de la fermeture et de l’exclusivité s’opèrent notamment au détriment des voisins de ces quartiers. La fermeture contribuerait à reporter la délinquance sur le voisinage, qui tend à se fermer à son tour. Mais on observe dans ces espaces clos relevant du droit privé une limitation des droits constitutionnels des résidants (liberté d’expression, inviolabilité de la propriété privée).

11La frontière entre la gestion publique et la gestion privée se brouille. Ainsi, des gated communities ont été tentées par l’aventure municipale. En Californie du Sud, cinq d’entre-elles ont fondé ex–nihilo leur propre municipalité, et d’autres furent des acteurs locaux décisifs de créations municipales.

12Dans de tels processus, la motivation essentielle est l’acquisition d’un statut politique en tant qu’instance publique, ce qui est contradictoire avec la démarche de privatisation propre à ces quartiers. Contradiction contournée puisque ces municipalisations permettent de financer avec des fonds publics des équipements et des infrastructures destinés à l’usage privatif. En effet, ces entités municipales récupèrent ainsi l’impôt foncier, la TVA, et les subventions de l’État, au détriment des principes de péréquation fiscale entre quartiers riches et quartiers pauvres.

13Cette intégration politique n’est donc pas une « attitude sécessionniste », mais une attitude prédatrice de ressources publiques au profit d’enclaves privées.

ENCEINTES ET DISCONTINUITÉS :L’IMPACT DES GATED COMMUNITIES DANS LEUR VOISINAGE

14On interprète l’enceinte comme une frontière produisant une discontinuité territoriale. Une comparaison systématique du quartier et de son plus proche voisin, de leurs ressemblances et de leurs dissemblances, permet d’apprécier les facteurs de différenciation repérables au niveau de l’enceinte.

15On analyse d’une part les valeurs immobilières afin de saisir les gated communities pour ce qu’elles sont, des produits immobiliers, et d’autre part les données socio-économiques (recensement 2000).

16La présence d’une clôture conduit à une surévaluation des prix dans la gated community au déterminent du voisinage. Il est très net que l’enceinte protège l’investissement immobilier dans le temps. Toutefois, la présence d’une enceinte joue à la marge : les prix dans la gated community sont surtout plus homogènes que ceux du voisinage.

17Les effets les plus nets résident dans l’aggravation relative des ségrégations socio-spatiales. Pourtant situées à l’échelon de l’agglomération dans des lieux dont elles partagent les grands traits ethniques et socioéconomiques, elles fondent leur spécificité à l’échelon local sur les seuls critères du statut social ou de l’âge.

18Les espaces d’appartenance se construisent alors à l’échelon municipal et protègent par une zone tampon ces lotissements à l’abri de contacts interethniques trop brutaux. L’intégration territoriale que produit l’enceinte est un processus qui s’apparente à la construction de territoires qui s’interprètent à différentes échelles.

CONCLUSION

19Ces problématiques de fragmentation politique, de sécurisation et de radicalisation des ségrégations résidentielles sont communes à la plupart des grandes métropoles dans le monde.

20Ce sont ces enjeux qu’il s’agit d’éclairer avec le succès commercial d’un phénomène résidentiel voulu par la promotion immobilière et soutenu par les autorités locales, et dont les externalités et les effets négatifs sur la collectivité apparaissent nettement : impact sur les prix immobiliers, aggravation relative de la ségrégation sociale, prédation de ressources publiques au profit de domaines privés.

VALORISATION

Publications

21Le Goix R., (2001), « Les communautés fermées aux États-Unis, les aspects géographiques d’une sécession », L’Espace Géographique, vol. 30, n° 1, pp. 81-93.

22Le Goix R., (2002), « Les gated communities à Los Angeles, place et enjeu d’un produit immobilier pas tout à fait comme les autres », L’Espace Géographique, vol. 31, n° 4, pp. 328-344.

23Le Goix R., (2004), « Gated communities and municipal governance in the US », dans Glasze G., Webster C., Frantz K., Private Neighbourhoods : Global and local perspectives, Routledge – Taylor and Francis.

24Le Goix R., (2004), « Gated communities sprawl in Southern California and social segregation », Housing Studies.

25Communications

26Le Goix R., (2000), « Gated Communities in Southern California : Geographical Aspects of an Urban Secession », Design History Workshop, University of Southern California, le 30 novembre 2000, à l’invitation du Pr. T. Banerjee.

27Le Goix R., (2001), « Les Gated Communities à Los Angeles : un produit immobilier pas tout à fait comme les autres », Séminaire Morphologie Sociale/Morphologie Spatiale, Institut de Géographie, Paris, 17 janvier 2001.

28Le Goix R., (2002), « Exclusivité, enceinte et autonomie dans les gated communities. Quelles menaces pour l’intérêt général, quels risques pour la gouvernance urbaine ? », Séminaire Ville Anglo-Américaine et mondialisation, ENS d’Ulm, Paris, septembre 2002.

29Le Goix R., (2002), « Gated communities in Southern California : Assessing the Geographical Aspects of an Urban Secession », International Conference on Urban Governance, Université de Mayence (All.), 5-9 juin 2002 (Résumés sur http://www.gated-communities.de).

30Le Goix R., (2002), « Les gated communities aux États-Unis, morceaux de villes ou territoires à part entière », Salon Géomatique du Festival International de Géographie de Saint-Dié (FIG), septembre 2002, (http://xxi.acreims.fr/​fig-st-die/​actes/​actes_2002/​legoix/​article.htm).

31Le Goix R., (2003), « Do gated communities increase segregation ? », 13th European Colloquium of Theoretical and Quantitative Geography, Lucca(Italie), 5-9 septembre 2003. (Actes soumis pour publication à la revue Cybergeo).Le Goix R., (2003), « La dimension territoriale de la ségrégation sociale dans les “gated communities” en Californie du Sud », 39e colloque de l’ASRDLF, Lyon, 1-3 septembre 2003.(Actes disponibles : http://asrdlf2003.entpe.fr/​pdfpapiers/​A1/​110.pdf).

32Le Goix R., (2003), « La dimension territoriale des gated communities aux États-Unis : La clôture par contrat », Colloque de l’Association Française des Études Américaines (AFÉA), 30 mai – 1er juin 2003, Université de Rouen.(Soumis et accepté sous réserves de corrections pour publication dans la revue Cercles).

Valorisation de la recherche et vulgarisation

33Carzon D., (2002), « La grille à Douai, un refus de la mixité sociale. Entretien avec Renaud Le Goix, enseignant-chercheur et spécialiste des communautés fermées », 20 minutes (quotidien), 22 août 2002.

34Entretien sur Radio Canada, le 22 janvier 2004 avec Joël Lebigot, journaliste, diffusé le 25 janvier 2004 à 10h30.

35Le Goix R., (2001), « Un samedi après-midi dans une Gated Community »,Labyrinthe. Revue d’études pluridisciplinaires, n° 10.

36Le Goix R., (2003), « The Suburban Paradise or the Parceling of Cities ? An analysis of discourses, fears and facts about the sprawl of gated communities in Southern California », UCLA International Institute (site Internet),(http://www.isop.ucla.edu/​article.asp?parentid=4664).

37Participation à l’émission Métropolitains sur les villes privées, France Culture,14 février 2004, à l’invitation de Thierry Paquot (Prof. Université Paris XII).

38mailto:rlg@parisgeo.cnrs.fr
http://rlg.free.fr
UMR Géographie-Cités 8504

13, rue du Four
75006 Paris
Tél. : 01 40 46 40 00

Bibliographie

RÉFÉRENCES

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Notes

1 Thèse de doctorat de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, UFR de Géographie, sous la direction de Thérèse Saint-Julien, professeur, Université Paris 1, soutenue le 19 mai 2003.

2 Maître de conférences en géographie, Université Paris I Panthéon-Sorbonne, UMR 8504 Géographie-cités.

Auteur

Allocataire de recherche

© Presses universitaires François-Rabelais, 2006

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