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L’enseignement supérieur dans la mondialisation libérale

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Sylvie Mazzella

Études

Adaptation économique et redéploiement culturel dans les médinas marocaines

Anne-Claire Kurzac-Souali

Texte intégral

  • 1 Gentrification : processus de transformation sociale et économique des centres villes lié à la réh (...)
  • 2 Requalification : processus global de remise à niveau d’un tissu urbain par son embellissement et (...)

1Les médinas marocaines connaissent, depuis une décennie, des transformations paysagères sans précédent par le jeu d’acteurs privés (mécènes et investisseurs) et d’acteurs publics (ministères, institutions locales) qui valorisent ces centres historiques, notamment par leur « mise en tourisme ». Ces dynamiques urbaines, perceptibles à Marrakech, Essaouira, Rabat, Fès et, plus récemment, Tanger, correspondent le plus souvent à une gentrification1 exogène puisque les étrangers sont fortement impliqués dans les investissements les plus importants. En général, ce « retour » constaté d’une population plus aisée que les anciens habitants est moins le fait des descendants d’anciens notables urbains que celui d’étrangers à la ville et même au Maroc. Les acteurs de cette « reconquête » des tissus urbains anciens et de leurs logements transforment désormais en profondeur certains quartiers, parmi les plus accessibles et dont la valeur patrimoniale et touristique est la plus grande. Plus ou moins engagé au début de la décennie 1990, ce processus de requalification2 en fait aujourd’hui des lieux convoités et transformés, alors qu’ils avaient été sous-utilisés et dévitalisés depuis le protectorat (1912). La médina n’est plus en marge de la ville marocaine, promise à une taudification, à une paupérisation inéluctable, au développement de l’économie souterraine et des petits métiers de la pauvreté. Son renouveau montre, depuis peu, qu’elle est un espace économique, social et culturel à reconsidérer tant il est créatif et évolutif.

2Les tissus anciens sont en effet envisagés comme autant de ressources dont la dimension patrimoniale est mise en avant. Leur adaptation économique et leur redéploiement culturel justifient même l’idée que, loin d’être surannés ou déqualifiés, ces lieux constituent parfois des espaces-moteurs (Marrakech, Essaouira) ou des espaces en devenir (Rabat, Tanger) dans la ville. Leur utilisation actuelle, leur repositionnement dans les agglomérations et leur représentation plus positive sont également amenés à jouer un rôle certain dans la configuration contemporaine des grandes villes marocaines. Toutefois, les transformations faites par des étrangers à la médina supposent des modes d’utilisation et de gestion de l’espace différents de ceux pratiqués par les précédents occupants, et par ceux dont ils sont aujourd’hui les voisins.

3Nous étudierons deux volets de l’économie locale qui montrent la revitalisation des anciens quartiers en insistant sur le rôle moteur des acteurs économiques (notamment étrangers) et sur les transformations susceptibles de modifier les activités traditionnelles. Nous présenterons tout d’abord un bilan de l’évolution du marché de l’immobilier dans les médinas dont l’analyse rend compte des dynamiques urbaines les plus récentes (gentrification ramifiée, valorisation foncière, nouvelles fonctions du bâti), et de leurs conséquences sur les quartiers résidentiels et sur les activités économiques liées au marché de l’habitat (rénovation urbaine, embellissement, réhabilitation). Nous verrons ensuite comment, grâce au renouveau des activités traditionnelles, des métiers de l’habitat et à la valorisation plus générale des logements traditionnels, ces tissus anciens deviennent des espaces de création renouvelés où œuvrent ensemble maîtres-artisans (maâlmin), investisseurs, nouveaux résidents et touristes. Loin de se perdre dans les travers de la folklorisation ou de la « bazardisation », l’artisanat, mais aussi les expressions culturelles (peinture, musique) et la gastronomie connaissent un renouvellement dont l’impact ne se limite pas aux seules médinas. Ces deux aspects permettront de mieux cerner les adaptions des villes historiques aux nouveaux enjeux économiques, notamment ceux qui s’inscrivent dans un espace mondialisé des flux d’hommes, de marchandises et de capitaux.

Marché de l’immobilier et dynamiques urbaines en médina

  • 3 Entretiens réalisés en décembre 2005, à Marrakech, auprès des agences Marrakech Riads et Marrakech (...)
  • 4 À ce sujet, les travaux de F. Choay sont très précieux, notamment ses recherches sur l’Allégorie d (...)
  • 5 D’anciens palais avec des patios végétalisés ou des jardins (riadh) et de plus simples maisons à c (...)

4La requalification immobilière des médinas de Marrakech, d’Essaouira, de Fès et des casbahs de Tanger et de Rabat a été engagée par certains investisseurs immobiliers et par de nouveaux résidents, pour la plupart européens et francophones (Français, Belges et Suisses), mais les Français qui constituent environ les trois cinquièmes de ces étrangers, forment le groupe le plus important. Depuis 2004 cependant, selon deux agences immobilières spécialisées dans la vente en médina3, les Anglais seraient de plus en plus acheteurs (et touristes), après la campagne de promotion du Maroc en Grande-Bretagne faite par l’Office national marocain du tourisme (Onmt). Investisseurs et nouveaux résidents restent les moteurs de la requalification, par le poids de leurs investissements dans certains quartiers, par leurs actions sur le bâti, par leurs attentes et leurs exigences en tant qu’habitants et entrepreneurs. Ils sont, en particulier, attirés par à la position centrale de la médina dans les domaines culturels, patrimoniaux et touristiques - plus que par sa centralité géographique ou économique révolue. À l’opposé, dans les centres anciens des villes américaines et européennes, les acteurs de la gentrification étaient revenus investir en raison de cette position centrale, face aux désavantages des banlieues et suburbs périphériques. Dans le cas des villes du Maroc, les nouveaux propriétaires sont sensibles au cachet du patrimoine urbain, cet élément étant le principal facteur de leur investissement en médina4. La distance sociale qu’ils ont en tant qu’étrangers souvent - et étrangers à la médina pour les investisseurs marocains - leur permet de considérer cet espace ancien comme un patrimoine à valoriser car ils en ont une image positive. De ce fait, ils sont capables d’induire une nouvelle manière de le penser et de le représenter (A. Bourdin, 1984, 12). Acheter une maison à patio (dar) ou une maison traditionnelle dotée d’un jardin (appelée riad5 au Maroc), traduit une conscience, non seulement de leur valeur historique, mais aussi de leur potentiel économique.

5Comme les profils de ces nouveaux acteurs de la ville, leurs modes d’investissement sont variés et répondent à des logiques multiples. Soit leur démarche est réalisée à titre privé, pour faire d’une maison de la médina une résidence principale ou secondaire. Soit elle est commerciale. Dans ce cas l’achat a pour but de transformer ce dar ou ce riad en un lieu d’hébergement touristique (ou de restauration), en boutique ou en bazar. Mais les deux premières démarches peuvent se conjuguer en une troisième : l’achat est fait à titre personnel mais il est rentabilisé, dans un premier temps, par une utilisation commerciale du bâti (maison d’hôtes). Ces différents types d’investissement entraînent un changement d’usage de l’espace résidentiel, du sol ou du logement en médina.

6Le phénomène des riad-s à Marrakech et à Essaouira, le rachat de maisons dans la partie la plus ancienne d’Asilah ou dans la casbah de Tanger, ou encore la présence ancienne d’étrangers dans la casbah des Oudayas à Rabat (qu’ils soient locataires ou propriétaires) participent de cette régénération urbaine. Les travaux de réaménagement (par apport de capitaux) que suppose leur installation, à des fins domestiques ou dans une logique entrepreneuriale, améliorent les conditions du bâti et contribuent à la requalification sociale du quartier. Neil Smith soulignait, dès 1987, au sujet de New-York que l’apport en capital dans les centres anciens était réalisé par une consommation individuelle, par un achat de logement (résidence secondaire ou principale), aussi par une consommation productive (achat pour la location ou la revente du bien immobilier, création de commerces porteurs d’emplois, etc.). De la même façon, l’arrivée d’investisseurs tend à revitaliser les centres historiques des villes touristiques marocaines. Leur installation en médina transforme également la fonctionnalité des lieux, en faisant évoluer une structure résidentielle en un espace commercial, appuyant de la sorte la « mise en tourisme » du patrimoine domestique.

7Ces investisseurs ciblent des lieux bien délimités, et la pression qu’ils y exercent, par leur demande, a des incidences sur l’ensemble du marché de l’immobilier (location, vente) en médina. Ils relancent ainsi le secteur de l’immobilier dans les tissus anciens et favorisent la spéculation sur le foncier.

Une structure de plus en plus professionnelle du marché de l’immobilier

  • 6 Le simsar (ou selon les transcriptions samsar) est un intermédiaire commercial reconnu par la comm (...)

8Les sollicitations vives d’une demande de résidences ont fortement bousculé l’organisation du marché immobilier en médina, devenu plus complexe et professionnel, plus dense et ramifié. Auparavant, y louer ou y acheter se faisait quasiment par le porte à porte. Selon une longue tradition, comme dans le reste de la ville, le recours aux connaissances ou les services d’un courtier (simsar6) s’avéraient utiles. Le simsar de chaque quartier, qui a connaissance du stock de logements disponibles, reste une source d’informations essentielle, en l’échange d’un pourcentage sur le montant de la transaction réalisée. Les rares agences immobilières, à proprement parler, étaient sommaires et consistaient en un local avec un dépositaire de clefs, sans descriptif précis sur les produits immobiliers à la vente ou à la location. Les épiciers pouvaient également jouer ce rôle de « gardien des clefs » en accrochant au mur de leurs échoppes, au milieu des marchandises courantes, les clefs des logements et des locaux vacants. De telles pratiques existent encore, notamment dans les médinas les moins touchées par la revalorisation de leur espace bâti ou dans celles dont les fonctions sont exclusivement résidentielles (casbah des Oudayas, médina d’Azemmour, quartiers résidentiels des plus grandes médinas). Avec la forte demande en maisons traditionnelles, et les bénéfices à tirer d’un tel engouement, le marché de l’immobilier s’est donc fortement structuré par la multiplication des acteurs économiques, des modes de gestion du secteur et la diversification des services proposés.

9L’apparition et l’organisation d’un marché immobilier structuré tendent non seulement à répondre à la demande, mais encore à la susciter ou à l’anticiper. Il s’agit, dans le cas des médinas, de biens immobiliers historiques appartenant à des espaces patrimoniaux restreints en superficie, et dont les bâtiments les plus anciens et de qualité sont également comptés. Or, depuis le siècle dernier, ils sont en nette diminution dans le tissu médinal, sous l’effet conjoint de la pression démographique, de la densification, puis des processus de dégradation, d’abandon ou de reconstruction. Les plus-values des investisseurs engendrent la spéculation, mais elles sont aussi un facteur de croissance et d’évolution de l’espace urbain.

10En premier lieu, la vente et la location aux particuliers ont été modifiées pour une visibilité accrue des offres et des acteurs du secteur. Dès le milieu des années 1990, il n’était pas rare de trouver des pancartes sommaires sur lesquelles on pouvait lire : « vente de riads », avec un numéro de téléphone portable. Elles étaient accrochées dans les rues et sur des boutiques. Des pancartes ou des écriteaux indiquaient directement les maisons à vendre dans le but d’attirer des acheteurs, parmi le flot des touristes déambulant. À cette publicité sommaire et pionnière, s’est greffée depuis celle des agences immobilières, apparues dans et hors la médina, proposant des riad-s et des dar-s à la vente. D’une part, les anciennes agences immobilières ont fait un effort pour rendre plus fonctionnelles leurs enseignes, par l’emploi de descriptifs des produits accompagnés de photographies. D’autre part, de nouvelles agences ont été créées sur des critères modernes : notamment, l’utilisation d’Internet pour la mise en ligne des annonces démontre l’apparition sur le marché d’une clientèle internationale et d’une promotion plus agressive. Le fait que les agences, en ville moderne, proposent pareillement, et c’est récent, des produits en médina illustre le dynamisme de ce marché et la revalorisation du centre traditionnel intra-muros, dans l’agglomération.

Illustration n° 1. Un espace de loisir en médina de Marrakech

Illustration n° 1. Un espace de loisir en médina de Marrakech

Source : Publicité pour le café Arabe.

Le café Arabe est installé dans une ancienne maison ; on y pratique une cuisine maroco-italienne dans un décor métissé et d’influences méditerranéennes.

  • 7 Ces informations sont ressorties des enquêtes auprès des acheteurs par la réponse qu’ils ont appor (...)

11À côté de ces nouveaux modes de transactions, persiste celui du simsar qui reste une source d’information et de mise en relation importante entre acheteurs (particuliers ou agences) et vendeurs. Face à une forte demande, ce simple courtier peut se transformer en véritable prospecteur ou chasseur de riad-s auprès des habitants les plus vulnérables. De plus, son profil est de moins en moins déterminé. Outre le « jeune qui se débrouille » ou le simsarattitré du quartier qui en a fait son métier, un panel d’individus exerce cette fonction afin de tirer profit de l’afflux des capitaux en médina : il peut s’agir, non seulement d’un concierge d’immeuble, d’un gardien de parking ou d’un jeune sans emploi, mais aussi d’un agent d’autorité de base (moqadem) parfaitement au courant des mouvements dans son quartier, d’un bazariste ou commerçant et, plus inattendu encore, d’un étranger installé sur place, jouant l’entremetteur entre celui qui désire vendre et un acheteur (lui-même souvent étranger). Ce dernier cas de figure se rencontre, en particulier, parmi les patrons de maisons d’hôtes. Ils mettent en relation leurs propres clients - venus en repérage dans leurs riad-s ou subjugués par leur découverte - avec d’éventuels vendeurs marocains ou des propriétaires étrangers qui remettent en vente leurs maisons rénovées. Ils peuvent aussi les mettre en relation avec des agences, des notaires, des entrepreneurs de restauration, avec lesquels ils ont eu affaire. Ce moyen de réaliser des profits est connu des jeunes couples ou des retraités étrangers qui ont investi en médina, mais dont les remboursements de crédits auprès des banques sont lourds7.

  • 8 Les maisons traditionnelles en médina n’étaient pas toutes titrées et relevaient du droit coutumie (...)

12Enfin, le secteur de l’immobilier est également animé par des agences spécialisées nouvellement créées et pouvant avoir des services étendus qui répondent aux besoins de ces nouveaux acheteurs. Elles se sont donc orientées vers la vente ou la location (mise en gérance) de maisons en médina. Elles offrent les services d’une agence classique, mais elles étoffent aussi leurs prestations. Certaines proposent, en amont et en aval de l’achat, de libérer leurs clients des contraintes matérielles qu’engendre l’acquisition de ce type de maisons. Par exemple, les clients étrangers leur délèguent les démarches administratives à réaliser. Il s’agit ainsi, en amont, de rechercher l’immeuble en fonction des critères retenus et avec l’aide de prospecteurs rattachés à l’agence ; puis de réaliser le titrage8 et la gestion notariale par le biais de l’agence. En aval, elles proposent des services annuels de restauration et d’entretien du bâti, en tant que maître d’ouvrage délégué, avec en option la mise en gérance du bien nouvellement acquis, pour le faire fructifier par une location. Les mêmes agences se sont tournées rapidement vers des services « clefs en main », de la recherche d’une maison à son aménagement intérieur. Ces opérations très rentables ont correspondu à l’arrivée d’une deuxième vague d’acheteurs « moins aventuriers » que les pionniers, plus pressés d’investir et désirant éviter, le plus souvent, les tracasseries administratives et la lourde gestion des travaux de réhabilitation.

13Le parcours de Marrakech 3 000 permet de cerner les tendances actuelles du marché et son dynamisme. Son apparition est récente dans le secteur de l’immobilier à Marrakech. Dès sa création en 2000, cette société à capitaux mixtes (deux Italiens et un Marocain) réunit tous les services d’une agence immobilière classique. Elle propose ses riad-s, en plus de ceux des particuliers, et les prestations d’une entreprise de rénovation et de construction en lien avec des architectes, des notaires et des banques en France (le Crédit foncier) et au Maroc (la banque Attijariwafa-Immobilier). Son investissement en médina dépasse le strict secteur immobilier, puisque Marrakech 3 000 possède aussi deux cafés dans le quartier Mouassine depuis 2002 - le café Bougainville et le café Arabe (ill. n° 1) - et des maisons d’hôtes. Sa dernière acquisition, en 2005, est une pizzeria, Le Porto Fino, située en face de la Koutoubia et tenue par un chef italien.

14Un entretien avec la responsable de l’agence immobilière située à Bab Doukkala nous a conforté dans l’idée que le phénomène des riad-s, bien plus qu’une mode, reste une valeur sûre, pour ces professionnels : en novembre 2005, cinq d’entre eux avaient été vendus par l’agence, dont une majorité de riad-s de deuxième main, rénovés. Notre informatrice nous a signalé, en effet, l’apparition d’un second marché en médina, celui de la revente des riad-s restaurés, acquis auparavant par des investisseurs ou par des particuliers lassés. Ils trouvent acquéreurs parmi d’autres étrangers -notamment des Anglais, arrivés tardivement à Marrakech, mais avec un plus fort pouvoir d’achat que les précédents. Il convient de souligner le rôle prépondérant des étrangers -dont la demande est de plus en plus exigeante et spécifique en biens traditionnels - dans la professionnalisation du secteur, l’extension des prestations et l’internationalisation de la clientèle. Ils sont acteurs, à double titre, de requalification immobilière des médinas, parce qu’ils y habitent ou y ont habité, et par leur appartenance à des sociétés dynamiques qui agissent sur la réhabilitation urbaine. Ils sont acheteurs mais aussi investisseurs et revendeurs de maisons traditionnelles, parfois simsar-s. Ils ont été, dans ce domaine, des précurseurs intéressés par le développement d’un nouveau marché et de nouveaux produits, reliés à l’économie mondiale. Et, à l’instar des patrons de maisons d’hôtes étrangers, ils ont ciblé rapidement une clientèle étrangère dont ils connaissaient, de fait, les attentes en matières d’exotisme, de dépaysement, d’authenticité et de patrimoine (fig. 1).

Figure n° 1. Evolution du marché de l’immobilier en médina : des acteurs en plus grand nombre et des prestations élargies

Figure n° 1. Evolution du marché de l’immobilier en médina : des acteurs en plus grand nombre et des prestations élargies

Source : A.-C. Kurzac-Souali, 2006, 207.

15Les marchés de Marrakech et d’Essaouira, pionniers, se consolident par les ventes de seconde main et celles, « clefs en main », des agences. Toutefois, la spéculation actuelle incite ces agents économiques à mettre en place des stratégies de contournement vers d’autres médinas ou d’autres quartiers. Les premières médinas qui avaient été visées par les premiers acheteurs sont devenues trop chères du fait de leur revalorisation foncière.

La valorisation foncière du petit patrimoine

16La réévaluation très sensible de l’habitat traditionnel sur le marché immobilier a ainsi été soutenue par une demande soudaine et massive d’investisseurs étrangers, dotés de moyens financiers importants au regard du pouvoir d’achat marocain. Le foisonnement des transactions a également transformé le statut foncier de nombreuses maisons anciennes : afin de sécuriser leurs biens, les nouveaux propriétaires ont largement opté pour l’achat devant notaire et l’enregistrement cadastral.

  • 9 Cette idée de « différentiels de loyers » à atteindre, par rapport aux capitaux engagés au départ (...)
  • 10 Cette personnalité locale a su par ses propos générer des « fantasmes », à savoir créer auprès du (...)
  • 11 Soit 30 000 euros, 10 dirhams équivalant à 1 euro environ.
  • 12 L’Économiste du 26 octobre 2001.
  • 13 Entretiens avec des responsables d’agences immobilières sur Marrakech et Essaouira (décembre 2004, (...)

17Comme cela a pu être constaté dans les « retours » vers les centres des grandes villes occidentales, au Maroc, les acheteurs ont été attirés par la faiblesse des prix du marché de l’immobilier dans des logements anciens en médina, et par un « différentiel de loyer » (rent gap9) réalisable rapidement, grâce à la promotion des quartiers réinvestis. Les opportunités d’investissement - décelées par des pionniers en médina de Marrakech, dans la casbah des Oudayas (Rabat) et à Essaouira jusqu’au début des années 1990 et, plus tardivement, à Fès ou dans les autres petites médinas - ont été vite connues. La journaliste Catherine Simon (2005) l’a souligné : c’est Omar El-Jazouli (l’actuel président du Conseil de la ville) qui, en août 1998, lors de l’émission télévisée « Capital », sur la chaîne M6, avait fait « fantasmer »10 les téléspectateurs en jurant que tout un chacun « pouvait s’offrir un palais oriental pour 300 000 dirham11 » ; propos qu’aujourd’hui, il « ne regrette pas, au contraire ! ». Il est vrai qu’à cette date, l’achat d’un bien immobilier en médina pouvait encore se faire pour des sommes relativement modiques. À titre d’exemple, dans les Oudayas, le loyer mensuel d’une maison de 90 m2 au sol qui s’élevait à 2 800 dirhams en 1985, a été réévalué à 4 260 dirhams par les propriétaires pour les même occupants. Or, en 2004, les logements de quatre pièces (environ 100 m2) se louaient entre 6 000 et 7 000 dirhams, en fonction du panorama. Compte tenu de sa superficie et de sa valeur patrimoniale, la casbah des Oudayas est devenue un des quartiers anciens où la réévaluation foncière est la plus forte, au même titre que certains quartiers de la médina de Marrakech (Mouassine, Bab Doukkala). Dans Mouassine, la location d’une maison de 150 m2 au sol, à patio et sur deux étages, est aujourd’hui de 10 000 dirhams par mois, alors qu’elle était inférieure à 2 000 dirhams au début des années 1990. Par rapport aux prix payés par les premiers acheteurs, la valeur des biens immobiliers a parfois plus que décuplé, puis elle a souvent doublé ou triplé pour les investisseurs suivants. Les spécialistes de l’immobilier parlent d’une hausse annuelle de 15 %12, avec un pic de 30 % entre 2001 et 200313.

18Des exemples de ventes dans différentes médinas illustre cette spéculation immobilière (tab. 1). Les prix sont fonction de l’emplacement du bien immobilier (front de mer pour les médinas littorales), de son accessibilité (à pied, en voiture) et de son panorama (vue sur l’Atlas à Marrakech), de l’âge du bâti, de son état, aussi du coût des réparations envisagées. Enfin, les prix de vente fluctuent suivant les villes et les quartiers. En moyenne, les réparations et les travaux de restauration et d’aménagement correspondent à la valeur investie dans l’achat du bien immobilier ou, au plus, au deux tiers de l’investissement total. Au début, les maisons traditionnelles achetées en état « dégradé à très dégradé » valaient effectivement, après réparation, le prix d’un petit appartement parisien. Mais les prix ont rapidement augmenté, plus encore à Essaouira qu’à Marrakech et aux Oudayas où le phénomène était plus ancien. De fait, la réévaluation foncière va de pair avec une plus grande rareté des offres de qualité (vieux bâti, situation intéressante), alors que se multiplient les biens réhabilités et remis sur le marché (par des particuliers ou par des professionnels), après avoir dégager de fortes plus-values. En 2001 à Marrakech, le prix au mètre carré d’un riad rénové était de 10 000 dirhams contre 2 000 dirhams pour un bien à rénover. À la même date, le mètre carré dans les zones de villas au Gueliz (ville nouvelle) valait de 1 500 à 2 000 dirhams, et 8 000 dirhams dans la zone des immeubles du centre ville moderne (J.-P. Tagornet, 2001). En 2005, le prix du mètre carré rénové dépasse les 12 00015 000 dirhams, celui du non rénové est estimé à près de 8 000 dirhams en agence.

Tableau n° 1. Exemples de réévaluation foncière des biens immobiliers dans trois médinas marocaines

Tableau n° 1. Exemples de réévaluation foncière des biens immobiliers dans trois médinas marocaines

Source : enquêtes auprès des acquéreurs et d’agences immobilières (Marrakech 3000, Vernet Immobilier et, à Essaouira, Karimo Immobilier et Bab Ménara Immobilier).

  • 14 Entretien avec le délégué ministériel à l’Habitat et à l’Urbanisme détaché à Essaouira, le 23 janv (...)

19Les conséquences d’une telle promotion immobilière en médina sont à géométrie variable. Les répercussions sur l’ensemble du marché de la ville sont visibles à Marrakech et à Essaouira où l’engouement pour les médinas s’est étendu à l’ensemble des aires urbaines, favorisant ainsi la spéculation sur les terrains nus ou construits. Les prix s’envolent face à une demande forte. Dans les quartiers périphériques de Marrakech, en 2004, les prix du foncier ont atteint 7 000 DH/m2 construit et, dans les quartiers intermédiaires, 10 000 DH/m2 pour les appartements. À Essaouira, pareillement, le mètre carré construit a pu atteindre 5 000 dirhams en janvier 200614. Depuis l’arrivée des investisseurs, les prix ont atteint des valeurs considérables, d’abord en médina puis dans la ville et sa région. À l’échelle de la médina, les investissements effectués par des particuliers et des opérateurs immobiliers vendant leurs biens réalisent des rentabilités internes allant de 20 % à 40 % sur une durée de dix ans (A. Driouchi, 2002).

L’extension des zones de « reconquête » dans les tissus urbains

20“Every house in the medina is for sale. Every riad is for sale”, s’étonne un acheteur européen devant la valse des ventes dans les médinas de Marrakech et d’Essaouira (A. Escher, 2000, 221). Pourtant, la hausse des prix et la raréfaction de l’offre de qualité laissent peu de marge de manœuvre à une grande majorité d’acheteurs étrangers appartenant à la classe moyenne (retraités de la fonction publique). Leurs moyens deviennent trop justes pour investir dans ces centres historiques marocains. On constate donc une stratégie de contournement ou de redéploiement de ces acteurs économiques vers d’autres produits, vers d’autres quartiers et vers d’autres espaces traditionnels. Ils ouvrent ainsi de nouveaux marchés et offrent des exemples différents de « reconquête » à l’échelon national, à l’échelle de la médina et au niveau local, notamment celui du quartier. À l’instar de ce qui s’est produit dans les centres historiques des villes américaines (Usa ou Québec), la ramification géographique du processus et sa croissance semblent bien présenter un mouvement ordonné qui n’apparaît plus comme une simple « anomalie locale », mais comme « une stratégie urbaine concertée et globale » (N. Smith, 2003, 21).

21Les premiers acquéreurs avaient investi dans des palais et dans des grands riad-s de la médina de Marrakech, dans les grandes demeures et les maisons ayant le plus beau panorama d’Essaouira ou des Oudayas. Avec la raréfaction des biens intéressants et l’explosion des prix, les comportements ont changé, les investisseurs étant contraints de se satisfaire de produits plus communs et de moindre valeur historique. Dans les quartiers anciens les plus convoités, le marché affecte aujourd’hui des biens immobiliers plus ordinaires qui trouvent preneurs, car l’idée de posséder une maison en médina dépasse les critères patrimoniaux objectifs. Les acheteurs qui veulent disposer d’une ambiance, acceptent de ne pas acquérir un réel palais ou un riad ancien, pourvu que les aménagements et la décoration de la maison lui en donnent l’apparence.

  • 15 Impasse dans la médina.

22Les rachats concernent, en premier lieu, des bâtiments anciens, puis des immeubles de plus en plus récents et édifiés avec des matériaux modernes. Ces maisons sont, par conséquent, de moindre valeur historique et, parfois, de médiocre qualité pour des prix élevés. Dans les quartiers les plus prisés de Mouassine, Laksour, Casbah ou Bab Doukkala à Marrakech, il n’est pas rare qu’en l’absence de belles demeures, déjà vendues, des propriétaires rachètent plusieurs petites maisons voisines pour les réunir après des travaux conséquents (carte 1). Dans le quartier Laksour, en septembre 2004, sur les soixante-neuf nouveaux occupants recensés par le moqadem, cinq possèdent des maisons jointives. L’un d’entre eux a réuni quatre maisons et dispose d’entrées dans deux derbs15 distincts (Derb Kadous et Derb Maada). Ensuite, lorsque les quartiers les plus appréciés sont investis pleinement et que, quasiment, seules des ventes de seconde main et chères sont encore possibles, les nouveaux investisseurs se tournent vers des quartiers moins prisés, et dont l’offre de maisons est à des prix plus accessibles. Le phénomène de rachat s’étend ainsi, dans les médinas, au-delà des quartiers initialement ciblés. Par exemple, la partie haute de la casbah des Oudayas, sur la gauche de la rue Jemâa, est concernée par des rachats, sectorisés en front de mer. Autrefois, les premiers investissements étaient réalisés dans la partie basse de la casbah, en surplomb de l’oued Bou-Regreg et, généralement, dans la longue rue Bazzo, en contrebas des remparts et à l’abri des influences marines. Le cas de Marrakech, le plus abouti et le plus étendu, montre une extension des investissements en médina, autour des axes touristiques et commerciaux (Jemâa el-Fna, place des Ferblantiers, Bahia, souk) et une diffusion vers les quartiers juxtaposés aux premiers ciblés (de Azbet à Ben Salah et de Riad Laarous à Hart Essoura et Assouel, à l’est du premier). Les investissements touchent aussi, avec la raréfaction de l’offre, des quartiers strictement résidentiels et d’édification plus récente ou de moindre qualité environnementale (Sidi Mimoun, Bab Aylen ou Sidi Ahmed Soussi) comme le montre la cartographie des maisons d’hôtes (carte 2). Ce glissement forcé des investissements, par la hausse des prix et l’ampleur du processus, s’effectue à Marrakech selon deux logiques géographiques :

  • d’ouest en est : le mouvement est enclenché vers des espaces marginalisés de la médina, situés plus à l’est de l’ancienne ville, traditionnellement plus pauvres, mais relativement accessibles, comme « les quartiers de porte » (Bab Aylen, Kaa el-Machraa, Berrima)16 ;
  • des espaces centraux historiques et économiques (quartiers de notables comme Mouassine, Laksour, Ben Youssef, la Casbah) vers les espaces périphériques de la médina, plus récents, plus densifiés et de moindre grande valeur architecturale.

23La ramification et l’extension géographique du processus de « reconquête » des tissus urbains anciens par de nouveaux investisseurs ont également été relevées sur l’ensemble du pays. D’autres types de médina sont touchés, d’autres espaces anciens, d’autres modes de rachat sont lancés. Ayant débuté dans des quartiers appréciés des étrangers, comme la casbah de Tanger (pendant le statut international) et celle de Rabat (dès le Protectorat), le processus s’est généralisé en médina de Marrakech (dès 1995) puis dans celle d’Essaouira (après 1998), fortement médiatisée pour assurer sa renaissance touristique. Le mouvement se diffuse sur le territoire marocain, dans ses autres sites urbains anciens, parallèlement à la hausse des prix dans les médinas précitées, ainsi qu’à l’ouverture du Maroc à l’investissement étranger et au tourisme. Les anciens comptoirs d’Asilah et d’Azemmour offrent des résidences de villégiature plus abordables, respectivement, pour les Espagnols ou quelques Casablancais, charmés par leurs sites. Depuis le début de la décennie 2000, les médinas de Tanger ou de Fès font également l’objet d’investissements ; elles sont pourtant actuellement délaissées par les acheteurs potentiels, car stigmatisées par une image négative liée à la délinquance, la pauvreté et la saleté.

Carte n° 1. La médina de Marrakech : une extension des espaces réinvestis et requalifiés

Carte n° 1. La médina de Marrakech : une extension des espaces réinvestis et requalifiés

Source : Anne-Claire Kurzac-Souali, réalisation F. Bonnaud, Université Paris-Sorbonne, 2006.

Carte n° 2. Les maisons d’hôtes à Marrakech, diffusion spatiale d’un nouveau mode d’hébergement (ouest-est/centre-périphéries)

Carte n° 2. Les maisons d’hôtes à Marrakech, diffusion spatiale d’un nouveau mode d’hébergement (ouest-est/centre-périphéries)

Source : Anne-Claire Kurzac-Souali, réalisation F. Bonnaud, Université Paris-Sorbonne, 2006.

24Les investisseurs semblent donc anticiper sur l’avenir économique et touristique d’autres tissus urbains traditionnels, en profitant d’un marché de l’immobilier dont les prix sont bien inférieurs à ceux pratiqués à Marrakech ou à Essaouira. Alors qu’en 2001, L’Économiste marocain (J.-P. Tagornet, 2001) et Le Nouvel Observateur (N. Tatu, 2001) parlaient d’une simple « mode des riads » dans les médinas de Marrakech et d’Essaouira (installation sporadique de quelques artistes et architectes-décorateurs amoureux des médinas), il semble que l’on assiste, depuis 2002, à un ancrage du processus sur le territoire : dans les premiers quartiers convoités, dans d’autres quartiers, dans d’autres médinas et dans les périphéries des villes les plus appréciées. Cet ancrage s’accompagnant d’une diversification des modes d’implantation, des acteurs et des lieux choisis, justifie une requalification qui s’inscrit dans un contexte plus large de mondialisation des échanges, des espaces vécus et du patrimoine (cartes 1 et 2).

25L’étude des dynamiques spatiales de la gentrification spontanée, associée à une requalification partielle, a montré à quel point les acteurs privés et le cadre de l’économie mondialisée (le tourisme, la mobilité) ont été des éléments déclencheurs de la mise en valeur du foncier et du patrimoine domestique des médinas (A.-C. Kurzac-Souali, 2006). L’ampleur du processus ne peut néanmoins être envisagée sans s’interroger sur les conséquences de ces « retours » en centre ancien. Les effets induits et leurs modalités spatiales s’étendent à de larges domaines qui dépassent le strict phénomène démographique de remplacement de résidents pauvres par une population d’un niveau socio-économique plus élevé, sur lequel les chercheurs ont centré habituellement leurs analyses (N. Smith, 2003). Ils vont dans le sens d’une mutation spatiale et fonctionnelle partielle, voire d’un renouveau complet.

26En somme, l’installation en médina d’une population plus aisée que les anciens habitants a permis une réévaluation de la valeur économique des espaces bâtis des villes traditionnelles marocaines. Par la demande qu’il suppose, il favorise, depuis une quinzaine d’années, la mise en place et la structuration d’un marché immobilier complexe et spécifique. De plus, la saturation des marchés pionniers facilite la diffusion des investissements sur une aire géographique plus vaste, aux rangs local et national.

  • 17 Les conséquences les moins réjouissantes de la gentrification sont également à souligner, même s’i (...)

27Le processus par lequel d’anciens bâtiments résidentiels qui « dormaient » sur le marché immobilier pour cause de désuétude ou de panne économique, se trouvent réhabilités suite à leur « redécouverte » par des nouveaux acteurs économiques (E. S. Ross, 2004, 35), s’apparente au destin de certains quartiers anciens centraux des villes capitalistes comme Greenwich Village ou UpperWest Side à New-York. Tout au moins, les conséquences sur le marché immobilier sont similaires, du fait de l’intérêt des particuliers, surtout des investisseurs et promoteurs, pour l’achat de biens immobiliers. Au Maroc, ces opérations se sont avérées très rentables pour les premiers acheteurs. Le mouvement, lancé au début des années 1990 et renforcé à partir de 1998-2000, a abouti à une réévaluation foncière exceptionnelle du patrimoine domestique17.

  • 18 Entretiens avec des entrepreneurs de restauration du bâti ancien à Marrakech et à Essaouira, réali (...)

28L’opportunité d’investir, comme la réussite des placements financiers, s’intègre dans une synergie de facteurs qui renforce, en particulier, la place du Maroc au sein d’un espace touristique mondialisé. Cette réévaluation foncière est liée, en effet, à un processus économique plus vaste que celui du marché classique de l’immobilier. Elle offre, notamment aux clients étrangers, en plus de nouveaux types d’hébergement et de consommation, un nouveau mode de vie urbain et une nouvelle image de la ville. Ces différents produits relèvent de l’architecture spécifique aux centres anciens, transformés en produit de consommation, comme le souligne Eric S. Ross (id., 36). C’est autant la trame urbaine des espaces extérieurs que les grandes dimensions et la configuration des espaces intérieurs, la hauteur des plafonds, la polyvalence des pièces d’habitation qui confèrent aux médinas et à leur architecture une valeur nouvelle sur le marché de l’immobilier18. « Le cachet historique et esthétique des anciens bâtiments, et des quartiers tout entiers, contribue également à leur valeur ajoutée » (id.). En cela, le processus en médina rejoint ceux analysés dans les centres « gentrifiés » des villes occidentales. Cette sensibilité à la valeur architecturale s’inscrit, plus largement, dans un contexte mondialisé de l’économie et des échanges, caractérisé, non seulement par l’essor du tourisme international, mais aussi par la diffusion de savoirs culturels et la multiplication des lieux de vie.

Les médinas : des espaces de création renouvelés

29Alors que l’économie en médina est visiblement relancée par l’action des investisseurs et celle de ses nouveaux occupants, la dynamique de réévaluation du tissu économique se traduit également par le renouvellement de l’artisanat et, plus récemment, l’essor des créations culturelles. La « mise en culture » de la médina s’inscrit, plus globalement, dans une patrimonialisation élargie de l’espace médinal qui entraîne sa reconnaissance en tant que lieu de référence. Aussi devient-elle un support privilégié de création, économique et culturelle.

Le secteur de l’artisanat : tradition, création et métissage

30En dépit d’une transformation de l’artisanat, selon les attentes des touristes de plus en plus nombreux, et d’une spatialisation des commerces conditionnée par les flux touristiques, une simple visite sur les axes commerciaux, dans les souks et dans les ateliers artisanaux, montre une évolution des produits proposés, depuis moins d’une dizaine d’années. L’engouement des étrangers pour les riad-s - devenus des vitrines de l’artisanat marocain à l’étranger - a transformé le rapport des artisans à leur métier. La revalorisation de la production traditionnelle et son adaptation aux modes impulsées par les étrangers les éloignent, semble-t-il, du folklore des années 1980 pour les élever au rang des créations artistiques.

31Toutefois, il demeure incontestable que les produits les plus demandés par les touristes, « dirigés » et en groupe, ont subi une perte de qualité en termes de matériau, de couleur et de motif. Cette dégradation est aussi relative à la prédominance, sur le marché, des bazaristes dont le positionnement, sur les circuits de la commercialisation, s’est fait au détriment des artisans, notamment dans la vieille ville de Fès. Le bazariste cible le marché du « souvenir » standard et fait ainsi pression sur la production de l’artisan. Certains auteurs ont même parlé de « bâtardisation » du produit artisanal (M. Lagdim-Soussi, 2002, 87), en plus de la « bazardisation » des souks. Cette idée communément répandue parmi les intellectuels marocains fige, encore aujourd’hui, l’artisanat dans un double système de représentation fondé sur la dévalorisation de l’existant et une nostalgie du passé.

32Pourtant, depuis une dizaine d’années, l’évolution des pratiques touristiques a bousculé les attentes en matière d’artisanat et de perspectives culturelles. Le tourisme individuel a changé le rapport au souk et aux marchands et, même si la présence des bazaristes et de leurs produits standardisés est encore bien marquée, les nombreux étrangers qui s’éloignent des sentiers battus brouillent le rapport établi entre l’artisanat et le tourisme. Une nouvelle catégorie de touristes, à la recherche d’authenticité, favorise la mise en valeur d’un artisanat plus « ethnique » et moins standardisé, même si la forte demande et la réussite de ces récents produits sur les marchés commerciaux peuvent entraîner, de fait, une standardisation de ce deuxième type d’artisanat. Les lampes triangulaires en peau tendue, peintes au henné et montées sur du fer forgé en sont une parfaite illustration. Il n’empêche que la gamme des produits proposés dans les souks est bien plus importante en termes de modèles et de réappropriation du savoir-faire ancien. Malgré les regrets de certains, l’artisanat au caractère moins traditionnel et conventionnel n’en garde pas moins sa vitalité et une vraie reconnaissance internationale. L’artisanat marocain est vivant et non folklorisé. D’une part, les arts et les métiers traditionnels sont des vecteurs culturels, touristiques et économiques d’un poids réel, dans un contexte de globalisation. D’autre part, ils connotent de façon très positive la médina, en lui donnant vie et en affirmant son identité.

33Les modifications de la production artisanale marocaine sont en partie liées à son internationalisation, grâce à une diffusion commerciale qui s’est sensiblement élargie en quelques années. Cette réussite a dépendu de ses modes de diffusion, de sa médiatisation à l’échelle mondiale, mais aussi des investisseurs et acheteurs étrangers qui ont poussé à la modernisation et à l’adaptation des produits auprès d’un public plus large que celui des touristes en « immersion minutée » dans les souks. Les points de vente se sont multipliés en Europe, notamment là où les commerçants maghrébins ou ceux d’origine marocaine ont ouvert leurs boutiques. En France, en particulier, la mode de l’artisanat marocain, « très tendance », a vite dépassé les frontières des beaux quartiers parisiens (1995) pour se diffuser dans tout le pays. Il est aujourd’hui commercialisé dans les petites boutiques de décoration des centres-villes français et dans les rayons à thèmes des grandes chaînes de distribution. Cette frénésie pour l’artisanat marocain provient, en priorité, d’une inclinaison pour un orientalisme ravivé et ce qui peut l’évoquer. Elle s’explique également par la grande diversité et le renouvellement des produits (passementerie, dinanderie, tissage, broderie, verroterie, travail du cuir, du bois, du fer blanc, etc.). La diffusion de l’artisanat s’est faite également par la médiatisation du phénomène des riad-s qui a mis en scène l’architecture et la décoration supposées des maisons traditionnelles. À l’heure de la globalisation, l’art du quotidien des artisans marocains acquiert une nouvelle dimension en appartenant au world art. La valorisation de l’artisanat vient donc, en grande partie, du regard extérieur par le biais du tourisme, et de son utilisation comme un élément avéré de la décoration d’intérieur ou de la tenue vestimentaire des Occidentaux durant ces dernières années. Le journal Couleurs-Marrakech (février 2005, 98) souligne, avec justesse, cet engouement :

Les artisans héritiers d’une très ancienne tradition savent [...] puiser leur inspiration dans d’autres cultures, faisant ainsi évoluer leur savoir-faire et renouvelant leur vision esthétique sans pourtant jamais renier leur héritage. On voit aujourd’hui des Européens faire installer chez eux des salles de bain en tadelakt, des New-Yorkaises se promener en babouches, des Parisiennes adopter le caftan comme robe de soirée.

34Parallèlement à cette demande internationale, les modifications se sont accélérées en fonction de la demande des nouveaux investisseurs, souvent occidentaux (artisans, décorateurs, architectes, patrons de maisons d’hôtes, simples habitants). Présents en médina, y résidant ou y effectuant une activité, ils sont assez proches des ateliers de fabrication pour amener des changements en profondeur dans les formes et les matériaux des objets artisanaux. L’évolution de l’artisanat dépend donc également d’une relation d’échanges entre les artisans et des acheteurs plus impliqués et qui participent à la création, directement par leurs entreprises ou indirectement par leurs commandes. Plus que les touristes, les investisseurs étrangers ou marocains jouent un rôle direct et décisif dans la transformation de l’artisanat local. Les acteurs sont multiples et plus ou moins impliqués dans le secteur. Les artisans, les architectes, les décorateurs et les designers qui ont investi dans des ateliers ou dans des chantiers locaux, agissent pleinement sur la production en apportant leur savoir-faire et leur exigence sur les procédés. Un artisanat hybride est ainsi apparu depuis quelques années. Les commerçants étrangers viennent choisir et souvent traiter avec les artisans pour acheter des produits adaptés aux goûts de leur clientèle. Ils sont souvent à l’origine de créations nouvelles dont les procédés s’étendent, par mimétisme, aux autres ateliers de production. Enfin, les nouveaux propriétaires des maisons traditionnelles investissent considérablement dans la décoration et les produits artisanaux, pour leur usage personnel ou pour leur commerce (restauration, hébergement). Leurs commandes ont aussi élargi le champ des possibilités, là encore, selon des perceptions mixtes et concertées entre les objets traditionnels marocains et ceux que ces clients attendent. Dans tous les cas, les réalisations actuelles, parfois métissées, montrent une réelle adaptation des artisans aux changements et aux attentes des acheteurs, étrangers vivant hors du Maroc ou y résidant.

35Cet artisanat modernisé et aux lignes plus actuelles (poterie, maroquinerie, ameublement, ferronnerie) satisfait aussi de nombreux Marocains. Par exemple, le renouveau du vêtement traditionnel (y compris chez les jeunes) montre un regain d’intérêt pour des traits culturels qui leur sont spécifiques et dont ils sont fiers. Le caftan modernisé dans sa coupe et sa matière est de nouveau prisé pour les fêtes. Les babouches concurrencent encore les chaussures importées de type occidental parce qu’elles ont su répondre aux attentes des consommateurs, marocains et étrangers. Dès l’instant où cet artisanat est investi par la population locale, il dépasse le statut « d’objet d’aéroport ». L’adaptation des procédés et des modèles garantit une réelle pérennité à l’artisanat ; elle permet de redéfinir l’usage des produits artisanaux, plus contemporain et loin du folklore. Ainsi, par ces transformations, l’artisanat reste une activité vivante, basée essentiellement en médina.

36Cependant, son adaptation aux nouveaux besoins n’a été rendue possible que grâce aux mutations des structures d’organisation du secteur. Traditionnellement, les corporations encadraient plus fortement les artisans et, surtout, limitaient la concurrence à travers un système de régulation interne basée sur l’homogénéité des modèles et des modes de fabrication. La dislocation des corporations à l’époque du protectorat (tentative d’institution de coopérative), puis après l’indépendance, a entraîné un affaiblissement du secteur et une perte de qualité des produits artisanaux. Dans le cadre d’un espace économique mondialisé, l’arrivée de nouveaux acheteurs et une demande de produits « authentiques » ont encouragé les individualités parmi les artisans. L’encadrement moins contraignant leur permet de travailler sur un mode plus personnel. La marge de créativité est bien plus large pour ceux qui savent rebondir devant l’accroissement des demandes. Mais, d’une certaine façon, la restructuration du secteur est plus disqualifiante, par la marginalisation des artisans les moins créatifs, les plus vieux, les moins intégrés aux circuits de la redistribution des marchandises. Elle permet cependant de laisser émerger des tendances nouvelles, dont se réjouissent les professionnels du secteur et ceux du tourisme. Si l’artisanat perd sûrement en tradition, il vit et, le plus souvent, sans excès de folklore. Cela limite une certaine muséification de la production artisanale. Son dynamisme est d’ailleurs une des images les plus marquantes pour le touriste, et la médina reste le cadre privilégié de la découverte du savoir-faire des artisans.

37L’évolution de certains savoir-faire artisanaux, nouveaux ou réinventés, permet de se rendre compte des changements apportés dans le secteur par les effets conjoints d’une demande exigeante et renouvelée et d’une inventivité sollicitée et amendée par les artisans. En premier lieu, les modifications viennent de créateurs étrangers ou marocains qui passent des commandes nouvelles dans les ateliers. Ils contribuent à la diffusion de nouveaux modèles et de nouveaux procédés de fabrication. L’entreprise de Brigitte Perkins dans le secteur du tissage est une illustration de l’apport créatif des étrangers. Installée à Marrakech, cet artisan d’art d’origine anglaise a modifié les procédés traditionnels du tissage en les renouvelant par de nouveaux motifs, de nouvelles matières et de nouvelles couleurs. La réussite de ses créations qui se vendent dans le monde entier, touche également, par effet d’entraînement, toute la branche. Fort de ce succès, de nombreux ateliers de tissage à Marrakech, Rabat ou Fès ont ainsi modifié leurs techniques de production en profitant des nouveaux modèles qui trouvent preneurs auprès des touristes et des commerçants. Les étalages des souks regorgent aujourd’hui d’écharpes et de plaids en sabra (soie végétale) de couleurs chatoyantes. L’utilisation de nouvelles matières, parfois associées, a élargi également la gamme des pièces tissées : chenille de velours, laine et soie mélangées, fils dorés ou argentés enrichissent les tissages traditionnels.

38En deuxième lieu, les modifications sont directement apportées par des maîtres-artisans qui inventent des modèles en étant parfois influencés par les créateurs et les couturiers. Le métier du feutre semble particulièrement éclairant sur le sujet (ill. 2 et 3). Il était déclinant il y a encore une décennie, quand les tarbouches (couvre-chefs) avaient presque disparu de la tenue vestimentaire et que les tapis de prière réalisés en matières synthétiques étaient apparus. Aujourd’hui, on remarque dans les souks de Marrakech, sur les étalages, de nombreux objets en feutre multicolore : des tarbouches mais aussi des sacs, des chapeaux et même des colliers. Le feutre vit une véritable résurrection. Le souk Lebbadine à Marrakech, qui porte le nom du métier, comptait jusqu’à une soixantaine de boutiques qui ne produisaient que du feutre. Petit à petit, elles ont été fermées et remplacées par des bazars. Il ne reste plus que deux boutiques spécialisées près du souk des Teinturiers. Cependant, même si la spécialisation des boutiques est définitivement remise en cause, les accessoires en feutre sont présents dans nombre de boutiques aux marchandises hétéroclites. Surtout, le métier du feutre a été sauvé de la disparition. Depuis 2000, la redécouverte de cette matière naturelle en Europe a relancé ce type d’artisanat, par la fabrication de sacs de formes innovantes (ronde, carrée, triangulaire, trapézoïdale) de couleurs vives et aux motifs parfois originaux (coccinelle rouge et noir). Destinés à l’exportation surtout, les produits sont également présents dans les souks et dans les boutiques chic des quartiers aisés de Casablanca ou de Marrakech.

  • 19 Notamment auprès du maître-artisan (maâlem) Omar El-Beghiti qui a maintenu l’ancienne lignée famil (...)

39Les témoignages d’artisans19 nous ont confirmé cette renaissance puisqu’ils n’arrivent pas à suivre l’élan. Ils manquent de main-d’œuvre pour honorer des commandes diversifiées (sacs, pantoufles, tapis, etc.). Les commandes relancent également des métiers en amont ; comme le traitement de la laine cardée à l’aide de peignes à clous (orchal), toujours fabriqués artisanalement dans le quartier du Mellah à Marrakech. Ce travail, exclusivement féminin, consiste à nettoyer, assouplir et alléger la laine. Cela donne du travail aux teinturiers également, qui fixent les couleurs à l’aide du savon noir dans le souk des Teinturiers. Des teintes naturelles (et non polluantes), du rouge et du vert, couleurs du drapeau marocain, sont traditionnellement utilisées pour la confection. Sont apparues depuis quelques années des couleurs plus variées et mélangées (pourpre, fuchsia, orange, bleu, etc.).

Illustrations n° 2 et n° 3. Le feutre : de l’usage traditionnel aux créations modernes

Illustrations n° 2 et n° 3. Le feutre : de l’usage traditionnel aux créations modernes

Source : médina de Marrakech : un chapeau en feutre un sac à main orné de passementerie. Photographies A.-C. Kurzac-Souali.

40Le secteur des babouches a également été fortement modifié par des attentes simultanées des étrangers et de la population marocaine. De la babouche fassie, jaune et pointue, ou berbère, au devant arrondi, se déclinent désormais des rayons très fournis de chaussures traditionnelles et réinventées (ill. 4). La diversité des formes (classique, pointue recourbée, avec talons, avec semelles résistantes) et des couleurs (moins classiques, bigarrées) répond à celle des matières (cuir, tissu, plastique, raphia, perlé). Les artisans ont enrichi la gamme des babouches pour satisfaire des clientèles étrangère et marocaine exigeantes en qualité et aussi en nouveauté. Ainsi, chaque année des nouveaux modèles sont fabriqués et tenus secret avant d’être lancés sur le marché. La concurrence et l’imitation sont devenues virulentes, mais stimulantes pour le secteur. Les babouches traditionnelles en cuir et en daim sont encore très largement répandues, d’autant plus que les Marocains de tous âges continuent à les porter. Les babouches qui sont redevenues des accessoires de mode pour les femmes, suivent les tendances : en jean, en tissus chinois, perlées, en sabra, zébrées. En outre, de nouveaux modèles sont créés et diffusés en fonction des ventes en médina et à l’étranger. Les chaussures en raphia sous la forme de babouches ou de sandales sont des modèles relancés par l’extension des gammes produites, depuis 1998-2000. Les chaussures en raphia étaient réalisées dans les prisons, notamment celle d’Essaouira, avant que leurs ventes par des commerçants en médina auprès des touristes ne valorisent ce produit. Depuis, de nombreux artisans se sont appropriés le modèle, dans les médinas de Rabat (et de Salé), d’Essaouira et de Marrakech. Le produit a également été amélioré en qualité et en diversité avec l’emploi d’un raphia plus souple importé de Madagascar, de couleurs plus diversifiées et de perles.

Illustrations n° 4. Les babouches : des modèles variés et renouvelés

Illustrations n° 4. Les babouches : des modèles variés et renouvelés

Source : souk des babouches en médina de Marrakech. Photographies A.-C. Kurzac-Souali.

  • 20 L’artisanat en médina a été malmené par les changements socio-spatiaux et la désintégration de la (...)
  • 21 Entretien au souk de Marrakech avec Brahim Cheikh et Abdessamad Chegra, fabricants de babouches (n (...)

41Cette recherche de la qualité pour proposer des produits à plus forte valeur marchande vient contredire l’idée répandue que la qualité de l’artisanat marocain serait totalement dépréciée20. De père en fils, des artisans ont ainsi renouvelé leur création en s’adaptant à la demande des marchés intérieur et étranger. ils ont contribué à faire de la babouche un accessoire de mode international. S’ils continuent à vendre en médina de Marrakech, à des autochtones ou à des touristes, ils exportent désormais une partie importante de leur production : jusqu’à trois cents paires par jour21.

42Le développement récent de l’artisanat d’art et d’exportation - plus que d’aéroport - a renforcé le rôle des artisans les plus créatifs et qui ont su s’intégrer à un système global de production et de commercialisation tourné vers l’extérieur. Si le centre ancien reste un conservatoire des savoir-faire traditionnels et le vecteur d’une identité marocaine patrimonialisée, perceptible à l’étranger, il n’en demeure pas moins que l’engagement des étrangers dans la production, comme créateurs ou importateurs, a modifié considérablement le secteur de l’artisanat. L’exigence de qualité et de diversité a élargi la gamme de la production artisanale et a permis de dépasser la « bazardisation » des années 1980. Par ailleurs, l’artisanat est perçu comme un vecteur de la culture et un facteur de développement du tourisme culturel par les patrons de maisons d’hôtes, les résidents souvent étrangers et les pouvoirs publics.

Un commerce de la culture et du loisir de plus en plus présent

43Le développement de la culture et des loisirs est un autre trait du dynamisme social et économique en médina. L’organisation d’événements culturels et artistiques dans les médinas des grandes villes renforce la fonction culturelle des anciens centres, réappropriés à cet effet. Les pouvoirs publics, les instances internationales, les artistes, les entrepreneurs et quelques mécènes utilisent également la médina comme lieu de festivités. Enfin, l’ouverture constante d’espaces d’exposition, de création et de loisir en fait un endroit privilégié de transmission culturelle, y compris dans le domaine de la gastronomie.

44La conservation des plus anciens édifices de l’histoire des médinas, par l’action des Ong et des mécènes, qui s’est inscrite dans une démarche patrimoniale, dès les années 1980, a encouragé leur réappropriation, d’abord à des fins touristiques (fondouk Nejjarine, complexe Ben Youssef, musée Batha, musée des Ouadayas). Ces édifices sont devenus par la suite des lieux de manifestations culturelles, avec des expositions permanentes et temporaires. il est à rappeler le rôle de décor que jouent ainsi traditionnellement les remparts, les grandes places, les palais et les jardins dans le cadre de la création de musées ou de festivals. La mise en scène de la médina par les organisateurs des festivals valorise au mieux le cadre bâti. Notons ainsi l’utilisation du site des Oudayas et de son jardin andalou comme scène des festivals de jazz et de musiques du monde (Mawazin) à Rabat (jusqu’en 2004), Bab Makina, ou encore celles de la place Boujloud pour le Festival des musiques sacrées de Fès, du palais Badi pour le Festival du folklore de Marrakech et des rues de la médina d’Essaouira qui, chaque année, se transforment en lieux de concert pour le Festival des Gnaouas. Parfois, d’anciennes maisons sont également utilisées comme des espaces de concert ou de rencontre dans le cadre des festivals : Dar Mrini pour le festival Mawazin de Rabat, Dar Batha pour les rencontres à thème, « Culture et mondialisation » dans le cadre du Festival des musiques sacrées à Fès. Des maisons d’hôtes servent aussi de supports pour le Festival de jazz de Fès. Les anciens bâtiments du consulat d’Essaouira constituent des lieux de représentation pour le Festival de musique classique des Alizés.

45Les murs des médinas font également l’objet d’une utilisation artistique. Ainsi, le festival d’Asilah a favorisé, depuis les années 1980, la création de fresques plus ou moins éphémères sur les murs peints à la chaux, en transformant la totalité de cette petite médina en un espace de création. Azemmour a depuis repris cette idée, sur initiative de quelques peintres casablancais. Enfin, l’utilisation de la grande place Jemâa el-Fna pour des manifestations de grande envergure (concerts et écran géant pour le festival international du film) confirme une tendance désormais claire des pouvoirs publics locaux et du ministère de la Culture à utiliser au mieux les atouts urbanistiques des vieux centres urbains.

46À cette utilisation de la médina comme le théâtre de manifestations culturelles prestigieuses, vient s’ajouter la multiplication de lieux d’exposition et de manifestations culturelles, à l’instigation d’instituts culturels étrangers, d’entrepreneurs et d’artistes indépendants. Ainsi, le commerce de la culture s’étend grâce à l’ouverture de résidences d’artistes (institut culturel français), de centres culturels (l’Alliance franco-marocaine d’Essaouira), de cafés littéraires, de galeries d’art, d’espaces d’exposition et de concerts (galerie, maisons d’hôtes). Les galeries de peinture sont, à ce titre, de bons exemples de l’aspect commercial du milieu artistique qui se développe en médina. À Essaouira par exemple, qui a focalisé son image sur le loisir (culture et sport de glisse), se multiplie depuis une quinzaine d’années, des galeries et des espaces d’exposition mettant en scène la peinture et la sculpture souiries. Financées par des étrangers et des locaux, ces galeries encouragent les créations en donnant plus de visibilité aux artistes et profitent de la fréquentation touristique de la ville. En janvier 2006, la médina d’Essaouira compte sept galeries et lieux d’exposition permanents, sans compter les espaces d’exposition des associations culturelles : galerie Bab Sbaa, galerie Bouinane, galerie Damgard, galerie Mare Arte, Espace Othello, l’espace de la place Moulay Hassan et le café Le Taros. Les galeries sont essentiellement situées dans la nouvelle Casbah, dont les anciens entrepôts constituent des espaces propices à une fonction culturelle, compte tenu de leur dimension et de leurs spécificités architecturales (hauts plafonds, arcades de pierre et plafonds voûtés). À Marrakech, les centres d’exposition sont moins concentrés dans l’espace et souvent inclus dans des endroits plus hétéroclites, comme des fondations (Belarj), des musées et des cafés littéraires (Dar Cherifa, ill. 5).

47Quant aux maisons d’hôtes, elles servent parfois de lieux d’exposition de peintres contemporains, marocains ou étrangers.

48Enfin, la médina attire des artistes qui vivent et exposent dans leurs maisons-ateliers. Ces galeries peuvent être considérées comme un élément commercial du milieu artistique de la médina (A. Escher, 2000, 230). Par exemple, la galerie du peintre Miloudi Nouiga aux Oudayas (Rabat) et celle du peintre Aziz Lkhattaf à Dar Youraziz (quartier Riad Mokha, Marrakech), sont des lieux d’exposition pour leurs peintures et pour celles d’autres artistes invités. Investies autrement, ces maisons constituent des lieux de rencontres privilégiés, particulièrement lors des vernissages (design, peinture, etc.), entre élites marocaines et étrangères. En somme, l’image de la médina envisagée comme un cadre propice à l’activité artistique et à la création, traditionnellement véhiculée par les écrivains et les peintres orientalistes, perdure.

Du snack à la haute gastronomie : une « gentrification » de la fréquentation

49L’extension des « métiers de bouche », vient renforcer cette tendance à la « gentrification » de la fréquentation des médinas. Au même titre que les anciens restaurants, renouvelés et porteurs de la tradition culinaire marocaine, des restaurants de cuisine internationale, offrant une gastronomie métissée et fine, constituent autant de nouveaux lieux culturels et commerciaux. Les premiers restaurants et les snacks sont le plus souvent tenus par des Marocains et visent une clientèle touristique en groupe ou en individuel. Les seconds, en expansion, sont des établissements créés dans des maisons anciennes par des nouveaux propriétaires et investisseurs. Ces derniers ciblent plus une clientèle fortunée. Le restaurant gastronomique offre des produits et un décor marocain lorsqu’il vise une clientèle touristique, mais la création de nombreux restaurants de cuisine métissée marque un changement dans les options des investisseurs, qui répondent ainsi à une évolution des goûts de la clientèle marocaine et étrangère résidente. Trois tables haut de gamme montrent cette évolution vers la diversité et le renouvellement de la restauration à Marrakech. Il s’agit de La Maison Arabe, premier restaurant en médina tenu par des étrangers, de Casa Lalla, table d’hôtes située à Riad Zitoun Lakdim et du Cosy-Bar, restaurant-lounge bar dominant la place des Ferblantiers et tenu par une grande famille d’entrepreneurs marocains.

50Dans les années 1940, Sébillon-Larochette, mère et fille, propriétaires de brasseries parisiennes décident d’ouvrir un restaurant en médina après un séjour à Marrakech. La Maison Arabe est installée dans deux maisons jointives et réunies. Avec l’autorisation du pacha El-Glaoui, leur table devient une halte incontournable pour les voyageurs venus du monde entier, Winston Churchill, la reine Ingrid du Danemark, Ernest Hemingway, Paul Bowles, etc. Le restaurant ferma ses portes au début des années 1990, avant d’être repris, en 1999, par Fabrizio Ruspoli, un esthète italien marqué par ses nombreux voyages d’enfance au Maroc auprès de sa grand-mère égyptologue établie à Tanger. Le restaurant a été agrandi et doté d’un bar d’inspiration africaine. La Maison Arabe offre également des chambres d’hôtes, depuis le rachat de cinq autres maisons dont un riad. La cuisine, dirigée par une dada (une femme d’expérience en tradition culinaire marocaine) s’inscrit dans la continuité de la restauration typiquement marocaine offerte depuis longtemps en médina, mais sur un registre gastronomique haut de gamme. Casa Lalla, située à proximité de la place Jemâa el-Fna, a été reprise par un couple franco-anglais, venu au départ en touristes. Richard Neat, un jeune chef cuisinier anglais s’y est installé avec sa femme en 2003, après avoir géré un restaurant à Cannes. Il décide de créer une table d’hôtes gastronomique, devenue un haut lieu de la restauration à Marrakech. Les élites urbaines de passage ou résidentes permettent à ce type d’activité de luxe de se développer.

Illustration n° 5. Dar cherifa, quartier Mouassine en médina de Marrakech

Illustration n° 5. Dar cherifa, quartier Mouassine en médina de Marrakech

Source : photographie A.-C. Kurzac-Souali.

Dar Chérifa est un ancien dar (xvie siècle) qui appartient aux Habbous. Il a été restauré pour en faire un espace culturel. Au premier plan, le patio est décoré par des lampes de la place des Ferblantiers et un carré de marbre au sol où sont déposés des pétales de roses (non visibles). La grande corde permet de faire couler le trop-plein d’eau de la bâche qui recouvre le patio en cas de pluie, il permet aussi de laisser s’écouler l’eau dans un bruit de fontaine. Au dernier plan, l’alcôve avec une des affiches de l’exposition sur le cinéma égyptien à travers les affiches des années 1950-1970. Les couloirs autour du patio comme les alcôves servent d’espace d’exposition pour les créations artistiques. Le patio, les alcôves et la terrasse sont également des espaces de rencontre, de détente pour lire et prendre une boisson.

  • 22 Les médinas d’Essaouira et Marrakech se démarquent franchement dans l’apparition de ces services, (...)

51Le Cosy-Bar, quant à lui, symbolise un troisième type de restaurant ouvert récemment en médina de Marrakech. Il a été ouvert, en décembre 2004, par Lahbil Zniber - un membre de la famille propriétaire des celliers de Meknès - sur la place des Ferblantiers embellie et revalorisée. Cet établissement s’est installé dans l’ancienne résidence d’une famille juive aisée, vendue à la mort du père horloger du roi Hassan II. La structure et la décoration typique de la bâtisse ont été conservées et utilisées comme telles pour faire des petites salles de restauration. Le bar occupe le patio central, un grand lustre baroque meuble son espace aérien, la terrasse surplombant la place est utilisée pour le service. L’établissement offre une cuisine mixte (marocaine, internationale et japonaise) avec une spécialité renommée en sushi. Toute l’élite de Marrakech (y compris étrangère) de passage ou résidente s’y retrouve déjà depuis un an. Ce restaurant contribue, par son implantation en marge du quartier du Mellah, à la revalorisation de son environnement proche. Il s’inscrit, notamment, dans un processus plus complet de revitalisation de la place des Ferblantiers. Il contribue, comme les autres restaurants de gastronomie et de cuisine métissée (cuisine marocaine et thaï, italienne, française, etc.) et les lounge-bars22, à renforcer la vocation de détente et de loisir des médinas.

52En somme, les Arts (y compris culinaires), au même titre que les métiers traditionnels, sont des vecteurs culturels, touristiques et économiques qui placent la médina en position centrale à l’échelle de l’agglomération, principalement dans celles de Marrakech et d’Essaouira. Non seulement les médinas restent des espaces de création traditionnelle de première importance, mais elles sont aussi des pôles de création contemporaine et de manifestations culturelles parfois de dimension mondiale (Festival des gnaouas d’Essaouira). Ici encore, le rôle des résidents étrangers, comme investisseurs et consommateurs, est indéniable. Ils contribuent à la consolidation de cette vocation culturelle. La médina qui était le siège du savoir religieux (Qarawiyine à Fès el-Bali) et du savoir-faire artisanal devient un espace de création et d’innovation artistique de portée internationale. Sa fonction culturelle et de loisir actuellement plus étoffée, sa capacité d’invention et le modèle urbain qu’elle représente sont des critères valorisés et reconnus.

Conclusion

53En deux décennies, la médina marocaine est devenue un cadre résidentiel à la mode, un concept de vie et de raffinement, sous l’influence décisive d’une communauté étrangère qui ne cesse de s’agrandir. Cette installation des étrangers s’inscrit dans un processus plus large de mondialisation des espaces de vie et des espaces de travail (bi-résidences, travail à distance par Internet, mobilité accentuée par des moyens de communication rapides et de moins en moins chères). Le tissu urbain ancien retrouve une légitimité économique et culturelle au sein des grandes agglomérations marocaines. D’un modèle d’habitat considéré et représenté comme archaïque et obsolète, il s’est transformé en un espace de référence sublimé et un espace résidentiel, économique et de création artisanale dynamique.

  • 23 Centre de remise en forme et espace de détente et de bien-être par les soins du corps.

54Les changements les plus perceptibles relèvent des domaines de l’immobilier, de l’artisanat, du loisir et de la culture. Ces secteurs se sont particulièrement développés dans les médinas des grandes villes historiques, au point que les centres anciens prétendent à une centralité partagée dans ces domaines, à l’échelle des agglomérations. Les fonctions résidentielle, commerciale et de détente semblent se renforcer depuis qu’un effort d’embellissement du paysage urbain profite aux habitants comme aux touristes. Avec la réhabilitation de nombreuses maisons et l’entretien plus soutenu des quartiers réinvestis, les ruelles de la casbah des Oudayas (Rabat), les grandes rues commerçantes des médinas de Tanger et de Marrakech, les fronts de mer d’Asilah ou d’Essaouira sont des lieux prisés par les promeneurs. Les activités du bien-être, artistique et culturel, s’y déploient également. Elles renforcent la fonction de loisir qu’offre la médina (shopping) grâce, notamment, à l’ouverture de lieux de culture (galerie, café littéraire, espaces d’exposition et de concert) et de détente (restaurant, lounge-bar, ou encore Spa23).

55Cette double dynamique économique et sociale témoigne de la renaissance urbaine de nombreuses médinas marocaines. Loin d’être des espaces figés, certaines d’entre elles (en particulier celles de Marrakech et d’Essaouira) évoluent dans le sens d’un renouveau de leur charpente urbaine, de leurs fonctions, de leur population et du rôle qu’elles tiennent aujourd’hui dans les villes marocaines. Un dynamisme économique, porté par le tourisme culturel, des nouveaux services et les activités traditionnelles réhabilitées et renouvelées, facilite la réintégration de la médina dans le tissu économique et social de la ville. La médina tend à retrouver une centralité partielle dans les domaines de la culture et du patrimoine, de la gastronomie haut de gamme et, plus généralement, des loisirs. L’engouement récent ou ravivé pour ces tissus urbains anciens s’appuie sur la mise en tourisme de leur valeur historique, sous des formes diversifiées. Il s’appuie surtout sur la centralité symbolique que lui confèrent de nouvelles élites, marocaines et étrangères, qui envisagent ces espaces comme autant de patrimoines-ressources.

Articles de presse

56De Graincourt Mehdi et Duboy Abdallah, « Riads, l’irrésistible attrait », Médina, Maroc, n° 9, 71-84.

57Plichta Mariusz, 2002, « Marrakech ruée sur les riads », Le Monde, 14 novembre, 28-29.

58Simon Catherine, « Marrakech, ville ouverte », Le Monde, 28 janvier 2005.

59Tagornet Jean-Pierre, 2001, « Marrakech, les ryads, une mode à double tranchant », L’Économiste, Maroc, 28 mars.

60Tatu Natacha, 2001, « Marrakech, les mille et une nuits de la jet-set » ; « Essaouira, le chant des alizés » ; « La vie de riad », Le Nouvel Observateur, Paris, 26 avril-2 mai, n° 1903.

Bibliographie

Bibliographie

Bidou-Zachariasen Catherine, 2004, « Gentrification, le tabou français », in Catherine Bidou-Zachariasen (dir.), « La ville à trois vitesses : gentrification, relégation, péri-urbanisation », Esprit, n° 3-4, avril, 62-64.

Bidou-Zachariasen Catherine (dir.), 2003, Retours en ville. Des processus de « gentrification » urbaine aux politiques de « revitalisation » des centres, Paris, Descartes et Cie, (Les urbanités), 267 p.

Bourdin Alain, 1984, Le patrimoine réinventé, Paris, Puf, 227 p.

Choay Françoise, 1996, L’allégorie du patrimoine, Paris, Le Seuil, 270 p.

Dorier-Appril Elisabeth, 2001, Le vocabulaire de la ville, notions et références, Éditions du Temps, 191 p.

Driouchi Ahmed, 2002, Essaouira : Economics and Impacts of Tourisme, Ifrane, Publications de l’Université Al Akhawayn.

Escher Anton, 2000, « Le bradage de la médina de Marrakech ? », in Mohammed Berriane et Andreas Kagermeier (dir.), Le Maroc à la veille du troisième millénaire. Défis chances et risques d’un développement durable, Rabat, Faculté des Lettres et des Sciences Humaines de Rabat, (Colloques et Séminaires. 93), 217232.

Escher Anton, Petermann Sandra et Clos Birgit, 1999, "Gentrification in der Medina von Marrakech", Geographische Rundschau, vol53, n° 6, 24-31.

Kurzac-Souali Anne-Claire, 2004, « La requalification sociale des médinas (reconquête et gentrification). L’exemple du Maroc », La lettre du Centre Jacques-Berque, n° 5-6, Rabat, CJB, 44-48.

Kurzac-Souali Anne-Claire, 2005a, « La revalorisation de la médina dans l’espace urbain au Maroc, un espace urbain revisité par les élites et le tourisme », in Nadir Boumaza (dir.), La fabrication urbaine au Maghreb, Rabat : Paris, Centre Jacques-Berque : Maisonneuve & Larose, 377-390.

Kurzac-Souali Anne-Claire, 2005b, « Ces riads qui vendent du rêve, patrimonialisation et ségrégation en médina », in Maria Gravari-Barbas (dir.), Habiter le patrimoine. Enjeux, approches, vécu, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 467-478.

Kurzac-Souali Anne-Claire, 2006, Les médinas marocaines : une requalification sélective. Élites, patrimoine et mondialisation au Maroc, thèse de troisième cycle, Université Paris IV-Sorbonne, Paris, 483 p.

Kurzac-Souali Anne-Claire, 2007, « Rumeurs et cohabitation en médina de Marrakech : l’étranger où on ne l’attendait pas », Revue de géographie et de géopolitique Hérodote, Paris, La Découverte, n° 127, 64-88.

Lagdim-Soussi, Mohamed, 2002, « La médina et les impacts du tourisme à Marrakech » in Revue de la Flsh, Université Cadi Ayyad, Marrakech, n° 16-17, 83-122.

Ross Eric S., 2004, « La « gentrification » d’Essaouira sauvera-t-elle la médina ? », in Architecture du Maroc, Casablanca, n° 17, 3537.

Smith Neil, 1987, “Gentrification and the rent gap”, Annals of the American Geographers, vol. 77, 462-478.

Smith Neil, 2003, « La gentrification généralisée : d’une anomalie locale à la régénération urbaine comme stratégie urbaine globale », in Catherine Bidou-Zachariasen (dir.), Retours en ville. Des processus de « gentrification » urbaine aux politiques de « revitalisation » des centres, Paris, Descartes et Cie, 267 p.

Notes

1 Gentrification : processus de transformation sociale et économique des centres villes lié à la réhabilitation ou à la rénovation de leurs parties taudifiées et leur occupation par des classes aisées et moyennes revenues des banlieues (E. Dorier-Appril, 2001, 191).

2 Requalification : processus global de remise à niveau d’un tissu urbain par son embellissement et l’implantation de nouveaux services, de nouvelles fonctions, de nouvelles populations.

3 Entretiens réalisés en décembre 2005, à Marrakech, auprès des agences Marrakech Riads et Marrakech 3000, dans le cadre d’une recherche doctorale soutenue en 2006.

4 À ce sujet, les travaux de F. Choay sont très précieux, notamment ses recherches sur l’Allégorie du patrimoine (1996).

5 D’anciens palais avec des patios végétalisés ou des jardins (riadh) et de plus simples maisons à cours fermées (dar).

6 Le simsar (ou selon les transcriptions samsar) est un intermédiaire commercial reconnu par la communauté locale, une forme de courtier.

7 Ces informations sont ressorties des enquêtes auprès des acheteurs par la réponse qu’ils ont apportée à la question suivante : « Quelles sont les démarches que vous avez faites pour trouver une maison en médina ? ». Le recoupement, également, entre des acheteurs et des patrons de maisons d’hôtes ayant joué ce rôle de simsar, pendant des entretiens, a permis de confirmer la diffusion d’une telle pratique.

8 Les maisons traditionnelles en médina n’étaient pas toutes titrées et relevaient du droit coutumier. Elles sont, au moment de l’achat, titrées par un acte adulaire (notarié), après recherche des héritiers. L’acte se fait de plus en plus chez un notaire et donc, il est enregistré au cadastre pour clarifier le statut juridique de l’immeuble.

9 Cette idée de « différentiels de loyers » à atteindre, par rapport aux capitaux engagés au départ et la plus-value réalisée par la suite, a largement été développée par N. Smith (1987). Elle est un des moteurs de la gentrification analysée par les auteurs avec une stratégie des acteurs correspondant à une attirance pour les modes de vie qu’autorise l’habitat en centre-ville (C. Bidou-Zachariasen, dir., 2003, 11).

10 Cette personnalité locale a su par ses propos générer des « fantasmes », à savoir créer auprès du public de l’émission un ensemble de représentations imagées mettant en scène les « riads » en fonction des déformations des désirs inconscients de ceux qui les élaborent (désir d’Orient, fascination pour les palais, accès au patrimoine, exotisme, etc.), cf. Grand Dictionnaire Hachette, Paris, 1993.

11 Soit 30 000 euros, 10 dirhams équivalant à 1 euro environ.

12 L’Économiste du 26 octobre 2001.

13 Entretiens avec des responsables d’agences immobilières sur Marrakech et Essaouira (décembre 2004, janvier 2005).

14 Entretien avec le délégué ministériel à l’Habitat et à l’Urbanisme détaché à Essaouira, le 23 janvier 2006.

15 Impasse dans la médina.

16 Le quartier de Bab Marrakech à Essaouira.

17 Les conséquences les moins réjouissantes de la gentrification sont également à souligner, même s’ils ne font pas l’objet d’une analyse plus poussée dans cet article : spéculation immobilière, blanchiment d’argent, éviction des populations locales, ségrégation socio-spatiale, sur-restauration du bâti ancien, attitude parfois « néocoloniale » de certains acheteurs étrangers et crispations identitaires des populations locales (A.-C. Kurzac-Souali, 2004, 2005a, 2005b et 2007).

18 Entretiens avec des entrepreneurs de restauration du bâti ancien à Marrakech et à Essaouira, réalisés en 2005.

19 Notamment auprès du maître-artisan (maâlem) Omar El-Beghiti qui a maintenu l’ancienne lignée familiale puisque son grand-père était déjà feutrier : « Je suis heureux de voir revivre cette matière noble qui se prête à de nombreux usages contemporains : poufs, coussins [...] du plus bel effet dans un salon de style marocain ou européen. Je les agrémente de passementeries, de galons, et de pompons. Le feutre à un bel avenir devant lui ! » (novembre 2005).

20 L’artisanat en médina a été malmené par les changements socio-spatiaux et la désintégration de la structure corporative, l’éclatement et l’éparpillement des ateliers de productions et les changements techniques, notamment l’introduction de nouveaux produits chimiques.

21 Entretien au souk de Marrakech avec Brahim Cheikh et Abdessamad Chegra, fabricants de babouches (novembre 2005).

22 Les médinas d’Essaouira et Marrakech se démarquent franchement dans l’apparition de ces services, on peut noter ainsi, également, la réussite du café Le Taros à Essaouira.

23 Centre de remise en forme et espace de détente et de bien-être par les soins du corps.

Table des illustrations

Titre Illustration n° 1. Un espace de loisir en médina de Marrakech
Légende Source : Publicité pour le café Arabe.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 134k
Titre Figure n° 1. Evolution du marché de l’immobilier en médina : des acteurs en plus grand nombre et des prestations élargies
Légende Source : A.-C. Kurzac-Souali, 2006, 207.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 110k
Titre Tableau n° 1. Exemples de réévaluation foncière des biens immobiliers dans trois médinas marocaines
Légende Source : enquêtes auprès des acquéreurs et d’agences immobilières (Marrakech 3000, Vernet Immobilier et, à Essaouira, Karimo Immobilier et Bab Ménara Immobilier).
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 151k
Titre Carte n° 1. La médina de Marrakech : une extension des espaces réinvestis et requalifiés
Légende Source : Anne-Claire Kurzac-Souali, réalisation F. Bonnaud, Université Paris-Sorbonne, 2006.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 545k
Titre Carte n° 2. Les maisons d’hôtes à Marrakech, diffusion spatiale d’un nouveau mode d’hébergement (ouest-est/centre-périphéries)
Légende Source : Anne-Claire Kurzac-Souali, réalisation F. Bonnaud, Université Paris-Sorbonne, 2006.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 383k
Titre Illustrations n° 2 et n° 3. Le feutre : de l’usage traditionnel aux créations modernes
Légende Source : médina de Marrakech : un chapeau en feutre un sac à main orné de passementerie. Photographies A.-C. Kurzac-Souali.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 100k
Titre Illustrations n° 4. Les babouches : des modèles variés et renouvelés
Légende Source : souk des babouches en médina de Marrakech. Photographies A.-C. Kurzac-Souali.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 160k
Titre Illustration n° 5. Dar cherifa, quartier Mouassine en médina de Marrakech
Légende Source : photographie A.-C. Kurzac-Souali.
URL http://books.openedition.org/irmc/docannexe/image/760/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 74k

© Institut de recherche sur le Maghreb contemporain, 2007

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