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Habiter les beaux quartiers à Santiago du Chili

 | 
Line Henry

Chapitre 3. Options résidentielles pour l’élite économique dans une commune privilégiée de Santiago : habitat collectif, pour qui, pour quoi ?

Texte intégral

1Le moment est venu, après avoir présenté et expliqué le contexte résidentiel à Santiago du Chili, de nous intéresser spécifiquement aux choix résidentiels des classes aisées, objet de la présente étude.

2Pour cela, je considérerai un secteur privilégié de la capitale qu’est la commune de Las Condes. Je l’ai déjà évoquée comme étant traditionnellement destinée à l’élite économique : elle constitue de fait un cadre approprié à la présente étude sur les « beaux quartiers ». Son choix relève en outre d’un attrait pour un secteur atypique de la capitale, qui ne manque pas de rappeler les centres animés des grandes villes européennes ou nord-américaines – répondant en cela à une aspiration manifeste de la part des aménageurs et des résidents – mais qui demeure néanmoins fortement inscrit dans son contexte latino-américain. S’y côtoient quotidiennement une foule d’individus disparates, ceux qui y résident, ceux qui y travaillent ou étudient, ceux qui profitent des commerces, services et équipements de qualité, ceux qui s’y promènent et ceux qui le traversent, en un ballet sans cesse renouvelé et incroyablement dynamique, lequel s’interrompt subitement chaque soir vers 20 heures. Seules demeurent alors, dans la plupart des rues, les silhouettes des immeubles corporatifs dont les bureaux restent éclairés, les trottoirs désertés, les restaurants et cafés fermés. Une autre vie, faite de calme et de discrétion, prend alors place dans des maisons et appartements consciencieusement clos.

3Après une rapide définition historique, géographique, économique et urbanistique de la commune, je m’attacherai à en présenter les habitants en effectuant un parallèle constant avec leur type de logement, collectif ou individuel. Ce sera l’occasion de définir quatre catégories distinctes de résidents de la commune. En troisième lieu, je présenterai l’offre résidentielle à Las Condes, afin de donner un aperçu des options qui sont proposées aux classes aisées, en matière de type de logement, de surfaces, de prix et de statuts d’occupation. J’évoquerai également dans cette partie les critères possibles du choix résidentiel et leur hiérarchisation par chacun des quatre groupes précédemment évoqués, cela afin d’aboutir à une meilleure compréhension des composantes du choix résidentiel de l’élite socio-économique de Santiago en faveur de l’habitat collectif vertical.

  • 1 Cette classification démographique utilise les catégories du NRS Social Grade développé au Royaume‑ (...)

4J’utiliserai pour ces différentes étapes les données disponibles, relatives conjointement à l’habitat et au profil familial et socio‑professionnel. Je rappelle à ce propos que je m’intéresse à l’élite économique de Santiago en tant qu’objet d’étude pertinent pour une bonne compréhension des préférences résidentielles mais paradoxalement très peu exploité au Chili. Plusieurs termes me serviront à qualifier cet échelon supérieur dans la hiérarchie sociale, et notamment : « personnes à hauts revenus », « classes aisées » et « classe haute » (en référence au terme castillan de « clase alta »). Ces expressions permettent volontairement d’éviter toute référence à une bourgeoisie chilienne dont il n’est pas aujourd’hui certain qu’elle constitue encore la catégorie supérieure, car probablement rejointe – voire remplacée ? – par le groupe des cadres supérieurs et des étrangers hautement qualifiés. La classification nationale des secteurs sociaux-économiques, souvent utilisée dans l’immobilier pour qualifier le destinataire d’un bien, nomme ce segment de population : ABC11.

Las Condes : prestige, richesse et attractivité

Un espace historiquement privilégié

  • 2 Municipalidad De Las Condes, « Historia », información comunal, 2011, [en ligne] http://www.lascond (...)
  • 3 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

5La commune de Las Condes fut officiellement créée le 26 août 1901. Elle était alors tout à fait rurale et comptait seulement 6 300 habitants2. Progressivement, à partir des années 1920, apparurent des maisons entre les champs : première étape de l’étalement de la ville vers l’est. Comme l’indique Juan Ignacio Jaramillo, directeur du service d’urbanisme de la municipalité de Las Condes, il s’agit alors, d’une part, de petites maisons sur de petits terrains construites par des coopératives (entreprises, de travailleurs publics, etc.) et, d’autre part, de grandes demeures tenant lieu de résidences secondaires pour la bourgeoisie de Santiago, construites sur des terrains de 5 000 à 10 000 m² 3.

6Peu de temps après apparut la ville : de vastes terrains furent nivelés, des avenues ouvertes et on installa l’eau, l’éclairage public et privé, ainsi que le gaz. De grands architectes, tel Alberto Cruz Eyzaguirre, furent sollicités pour la construction de maisons élégantes4 ce qui entraîna dans les années 1940, nous l’avons vu, le départ définitif du centre de Santiago de la « classe haute » chilienne. On inaugura le sélect club de golf Los Leones en 1937, puis l’École militaire en 1940.

  • 5 Municipalidad De Las Condes, « Historia », información comunal, 2011, [en ligne] http://www.lascond (...)
  • 6 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

7En 1949, débuta la construction du premier lotissement de grande ampleur, « Villa Los Dominicos », sur le terrain de la ferme d’Apoquindo, vendu par les moines dominicains et divisé en 2 094 lots5. Dans les années 1950, s’installèrent de nombreux collèges privés tels le Verbo Divino et le Villa María Academy qui permirent à l’urbanisation de s’étendre encore, et à Las Condes d’être rattaché à la capitale du Chili. Mais la commune était très étendue, aussi fut‑il décidé en 1992 de la diviser en trois par la création de deux secteurs nouveaux : Vitacura au nord‑ouest et Lo Barnechea au nord-est. L’actuelle commune de Las Condes garda la superficie la plus importante6.

  • 7 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

8Aujourd’hui, Las Condes se veut un « centre de développement, d’innovation et de commerce », une commune dynamique et attractive7.

Un ancrage prestigieux à double sens

  • 8 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y (...)
  • 9 Federico Arenas, 2007, « Re-configuración espacial y adaptación institucional : un reajuste pendien (...)
  • 10 Rodrigo Hidalgo, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
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  • 13 Francisco Sabatini, « Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile : efectos sobre los preci (...)
  • 14 Montserrat Palmer, « La Comuna de Providencia y la ciudad-jardín », 1984, in Carlos De Mattos, Osca (...)
  • 15 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La T (...)
  • 16 Pablo Trivelli, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 17 Adriano Rovira, Miguel Contreras, Federico Luebert, Leopoldo Stuardo, Paulina Schiappacasse, Vladim (...)
  • 18 Carlos de Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos, « Presentación », in Carlos de Mattos (...)
  • 19 Camilo Arriagada Luco, Daniela Simioni, Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana (...)
  • 20 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y (...)
  • 21 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad d (...)

9La commune de Las Condes s’inscrit dans un secteur que l’on appelle tantôt « cône, ou bassin, des hauts salaires »8, « triangle doré »9, « triangle de commerce de luxe »10, « triangle oriental de hauts revenus »11, « quartier haut »12 ou plus sobrement « secteur Est ». C’est la zone traditionnellement réservée aux personnes ayant des revenus élevés13 : l’élite socio-économique s’y installe dès le début des années 194014 sur un terrain acquis en 1907 par Ricardo Lyon et où l’architecte Eduardo Lewellyn-Jones construit les nouvelles résidences pour l’aristocratie nationale15. Selon le facteur que l’on choisit de considérer – indice de pauvreté, niveau d’éducation, revenu des foyers, etc. –, ce secteur ou « quartier haut » comprend un nombre variable de communes. Sont toutefois habituellement considérées, en plus de Las Condes, Providencia, Lo Barnechea, Vitacura, La Reina et Ñuñoa, six communes qui totalisent en 2002, 12 % de la population de la capitale (selon les données du recensement INE). Cette « zone Est » offre prestige, services et équipements16, bref – d’après une étude du PNUD (en 1998) considérant la santé, l’éducation et le revenu des individus – une qualité de vie supérieure à celle du reste de la métropole17. C’est pour De Mattos et al. le secteur de la capitale où se trouvent le plus de cadres supérieurs18, pour Arriagada Luco et Simioni celui où le prix du terrain est le plus élevé et où l’indice de pauvreté est le plus faible (moins de 5 % en 1998 ; passé à seulement 1,38 % en 2009 [Enquête Casen])19, pour Hidalgo le secteur où on trouve le plus de lotissements et de résidences fermés20, enfin, pour Contreras et Figueroa c’est simplement le secteur le plus puissant de la ville21.

  • 22 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La T (...)

10Ainsi, Las Condes s’inscrit dans un ensemble de communes destinées aux classes aisées de la capitale. Elle est aussi, à son tour, le cadre principal de l’apparition d’un secteur spécifique, que ma réflexion sur la polycentralité de la métropole me permet d’identifier comme un « sous-centre urbain » de la catégorie « centre des affaires ». Ce secteur doit à son importante « verticalité » le surnom de « Sanhattan », suite à un article paru dans le journal La Nación de Santiago du 2 juin 1995 et intitulé « Sanhattan, le Manhattan de Santiago »22. L’expression – au départ ironique – de l’éditeur de la revue, Luis Alberto Ganderats, est depuis lors progressivement passée dans le langage courant.

11Ce secteur, dont les communes voisines de Vitacura et Providencia se revendiquent pour une part, quoique nettement moindre, constitue véritablement aujourd’hui le centre névralgique de Las Condes.

  • 23 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La T (...)

12Il apparaît au début des années 1990, tandis que les promoteurs immobiliers perçoivent le potentiel du terrain, faisant rapidement de lui le plus cher du Chili, une plus-value qui n’a depuis lors cessé de croître23. Dès 1988 Eduardo Fernández León élève une première tour de bureaux dans le secteur El Golf, et en 1991 ASL Sencorp annonce la construction d’un ensemble d’édifices. L’architecte, Abraham Senerman affirme :

  • 24 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La T (...)

« Il existait alors une demande en bureaux de qualité et hors du centre, lequel était déjà en voie de saturation. Notre force a été d’identifier cette nécessité alors même que Santiago commençait à se convertir en pôle de développement. »24

13La présence dans cette zone des bureaux des plus grandes entreprises chiliennes, de gratte-ciel prestigieux (et notamment des tours Titanium, Gran Costanera et World Trade Center déjà mentionnées) a définitivement converti Sanhattan en centre commercial et financier le plus important de la capitale.

Une économie basée sur les grandes firmes chiliennes

14De fait, Las Condes fait partie des cinq communes du Chili les plus riches (sur un total de 346), avec Santiago, Providencia, Vitacura – trois communes du Grand Santiago – et Viña del Mar, station balnéaire proche de la capitale.

  • 25 Carlos Orrego Acuña, El Impuesto A la Propiedad en Chile, Gobierno de Chile, Ministerio de Hacienda (...)
  • 26 Servicio de Impuestos Internos, « impuesto territorial », Descripción de Impuestos, 2010, [en ligne (...)
  • 27 Servicio de Impuestos Internos, « estadísticas de bienes raíces no agrícolas », Estadísticas, 2011, (...)

15La richesse d’une commune au Chili provient intégralement des impôts qu’elle perçoit. On en compte quatre : l’impôt sur la propriété ou impôt territorial, le permis de conduire, la patente commerciale et professionnelle et le transfert de véhicules anciens. En 2004, et sur la moyenne des communes du pays, l’impôt territorial était le principal revenu des municipalités avec une participation de 42 % contre 28 % pour les permis de conduire, 23 % pour les patentes commerciales et professionnelles et 7 % pour le transfert de véhicules25. D’une manière générale, l’impôt territorial est considéré comme le principal revenu des communes du Chili26. Et sur les cinq communes de Santiago qui ont perçu au second semestre de 2010 l’impôt territorial le plus élevé, vient en première place Las Condes (44 000 milliards de dollars), loin devant Santiago (26 000 milliards de dollars), Providencia (17 000 milliards de dollars), Vitacura (16 000 milliards de dollars) et Lo Barnechea (15 000 milliards de dollars)27.

  • 28 Carlos de Mattos, Luis Riffo Pérez, « Globalización, redes, nodos y dinámica metropolitana : El Gra (...)
  • 29 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.
  • 30 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

16Et pourtant, l’économie de la commune de Las Condes dépendrait davantage, selon M. Jaramillo, directeur du service d’urbanisme de la mairie, de la patente commerciale et professionnelle. En effet, il s’avère que cet impôt est payable par l’entreprise dans la commune de son siège corporatif. Or aujourd’hui une grande partie des sièges des 49 plus grandes entreprises chiliennes et étrangères comprises dans le rang des 500 entreprises latino‑américaines les plus importantes (d’après le classement de la revue América Economía) se trouvent à Vitacura et à Las Condes28. Ainsi, certaines des grandes mines de cuivre, d’iode et de nitrate naturel de la région d’Antofagasta paient-elles leurs impôts non dans le nord du pays mais bien à la commune de Las Condes29. D’un point de vue économique, on comprendra donc que ce sont les entreprises que la Municipalité cherche en priorité à attirer dans sa commune30.

Une commune résidentielle attractive

  • 31 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.
  • 32 Camilo Arriagada Luco, Daniela Simioni, Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana (...)
  • 33 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.
  • 34 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.
  • 35 Jacques Donzelot, « La ville à trois vitesses : relégation, périurbanisation, gentrification », Esp (...)
  • 36 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad d (...)
  • 37 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad d (...)
  • 38 Severino Escolano, Jorge Ortiz, « Patrones espaciales de movilidad de la población : algunos efecto (...)
  • 39 Jorge Rodríguez, « Paradojas y contrapuntos de dinámica demográfica metropolitana : algunas respues (...)
  • 40 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

17Néanmoins, le directeur du service d’urbanisme de la commune évoque le choix de la Municipalité de conserver et d’encourager la mixité des usages à petite échelle et réfute l’idée d’un centre des affaires trop dense. L’usage résidentiel représente en effet une priorité, non en raison de son apport aux finances de la commune, comme nous venons de le voir, mais pour éviter les « dérives que connaissent habituellement les secteurs qui se vident à la nuit tombée : squat, drogue, prostitution »31. Il est donc décisif de parvenir à attirer les résidents, et pour ce faire la commune travaille à offrir sur son territoire l’essentiel des services afin de limiter les déplacements quotidiens et ainsi améliorer la qualité de vie. Or, une municipalité bénéficiant de revenus élevés a une plus grande capacité à proposer des infrastructures de qualité32. On peut ainsi à Las Condes « étudier, se faire soigner, faire du sport, s’approvisionner en tout, sortir, etc. »33. L’un des slogans de la commune, comme le souligne le directeur du service d’urbanisme, est tout à fait clair : « Las Condes, comuna ciudad » (« Las Condes, commune ville ») qui sonne presque exactement comme « Las Condes, como una ciudad » (« Las Condes, comme une ville »). Et si l’objectif affiché est d’éviter autant que possible aux résidents d’avoir à sortir de la commune, il est également important pour le service d’urbanisme de limiter l’entrée dans la commune aux personnes extérieures. En effet, en minimisant les flux quotidiens, par exemple en localisant les centres commerciaux et autres malls en périphérie de la commune, on réduit les embouteillages et on désengorge les transports en commun, limitant ainsi les nuisances qui s’y associent, et améliorant la qualité de vie des résidents34. En outre, une telle stratégie permet a priori aux habitants de la commune d’être aussi peu souvent que possible confrontés à des personnes de catégorie sociale inférieure, la recherche de l’« entre soi » étant un facteur généralement admis du choix résidentiel35. L’encourager permet donc à la commune de capter une demande résidentielle de personnes dont les revenus sont similaires à celui existant36. Le succès de cette opération fait aujourd’hui de Las Condes un véritable « pôle d’attraction »37, une « commune polarisante », « réceptrice », qui capte les changements de résidences des communes voisines, dites « tributaires » : Lo Barnechea, Vitacura, La Reina et Ñuñoa38. En outre, le dernier recensement (2002) a montré que la commune possède un taux de croissance démographique supérieur au taux moyen de la capitale mais sans que l’immigration intra-métropolitaine suffise à l’expliquer. Pour Rodríguez, Las Condes est donc également réceptrice de migration extra‑métropolitaine, y compris internationales39. En 2009, selon les chiffres de l’enquête Casen, 31 % des résidents de Las Condes sont nés dans la commune même, 63 % dans une autre commune parmi lesquels 59 % viennent de la région métropolitaine de Santiago, et 4 % des habitants sont nés dans un autre pays. Ce taux de seulement 31 % de personnes nées dans la commune démontre par ailleurs que Las Condes ne fait pas l’objet d’« attaches géographiques » de la part de l’élite socio-économique de Santiago comme on peut par exemple le percevoir à Paris dans les « beaux quartiers »40, ce qui rejoint bien l’idée d’une commune « polarisante ». Cela semble en outre justifier ma réserve quant à l’appartenance des actuelles classes aisées à la bourgeoisie chilienne, qui présenterait a priori une forme d’attaches géographiques, à l’instar de la bourgeoisie parisienne.

18Ainsi, la commune de Las Condes est attractive, pour de grandes firmes à la recherche de services de qualité et d’une localisation prestigieuse comme pour les résidents en quête du même prestige mais aussi d’une qualité de vie élevée.

Quel profil d’habitants pour quel type d’habitats ?

Généralités sur les résidents de Las Condes dans le collectif et dans le pavillonnaire

  • 41 Pour plus d’explications sur la constitution de cette enquête, voir l’Introduction.

19Les données utilisées relatives aux habitants de Las Condes sont issues principalement de l’« enquête de Caractérisation Socio‑économique Nationale » ou « enquête Casen » de 2009, à partir d’un échantillon de 521 personnes41. Je rappelle que cette enquête permet une définition non seulement récente mais précise du profil des résidents de la commune grâce à sa transversalité et à la diversité de ses points d’analyse. Elle propose en outre, élément capital pour cette étude, une distinction entre résidents d’immeubles et de maisons.

20Notons en premier lieu que 69 % des habitants de Las Condes considérés dans l’enquête Casen vivent dans une maison et 31 % dans un immeuble.

21L’âge moyen dans la commune est de 39 ans et la répartition des différentes tranches d’âge est relativement homogène. D’autre part, les personnes de plus de 65 ans (12,3 %) sont moins nombreuses que celles de moins de 15 ans (15,2 %), indices d’une population rajeunissante. Les résidents des maisons sont globalement plus jeunes que ceux des immeubles : la moyenne d’âge des premiers est en effet de 37,9 ans contre 41,2 pour les seconds. Les individus de 30 à 60 ans vivent aussi fréquemment dans l’habitat collectif qu’individuel, des personnes plus jeunes favorisent l’individuel, les plus âgées, le collectif.

22Parmi la population des plus de 18 ans, soit un échantillon de 429 sondés, il apparaît qu’il y a presque autant de résidents de Las Condes actuellement en couple (mariés ou concubins : 50,6 %) que seuls sur le plan marital (célibataires, séparés, divorcés ou veufs : 49,4 %). Ce taux de personnes célibataires est plus élevé dans les appartements (63,6 %) que dans les maisons (57,2 %). Néanmoins, seul 3,6 % de la population totale de la commune réside effectivement seule dans un logement, contre 80,6 % à trois ou plus. La moyenne du nombre de résidents par foyer est de 4. Ainsi la population de la commune est relativement jeune et le regroupement en familles y est fréquent, y compris pour la majorité des adultes seuls sur le plan marital. Il est en effet possible d’exclure la possibilité de logements partagés par des personnes sans relation familiale étant donné que 99 % des sondés dans le cadre de l’enquête Casen ont répondu vivre avec des membres de leur famille au premier ou second degré. Les individus seuls sur le plan marital résident donc a priori soit auprès de leurs parents, notamment s’agissant des jeunes adultes, soit de leurs enfants, dans des situations de divorce, séparation ou veuvage. Âge et état civil indiquent en outre que les appartements correspondent davantage aux personnes vivant seules : soit les célibataires sans enfant, soit ceux, plus âgés, dont les enfants ont quitté le domicile.

  • 42 D’après les taux de conversion au 3 mai 2011.

23Considérant l’emploi, l’enquête ne s’intéresse qu’aux individus de plus de 15 ans, soit 446 sondés, habitat collectif et individuel confondu, à Las Condes. Parmi eux, 59,4 % travaillent ou étudient, 5,8 % sont en recherche d’emploi et plus d’un tiers – 34,8 % – ne sont pas actifs. Je constate en outre que la part des actifs est de presque dix points supérieure dans les appartements (65 %) par rapport aux maisons (56 %). Malgré ce fort taux moyen d’inactifs, les revenus monétaires des ménages présentent à Las Condes l’une des plus hautes moyennes rencontrées à Santiago (avec Vitacura et Providencia), soit plus de 3 millions de pesos chiliens mensuels (4 400 euros, 6 500 dollars US42).

24En ce qui concerne la catégorie de profession, 40,2 % des actifs de la commune (échantillon de 265 individus) ont des professions scientifiques et intellectuelles, 15,8 % ont des professions techniques et de niveau moyen, et 15,4 % sont membres du pouvoir exécutif et des corps législatifs.

25Pour ce qui est du statut professionnel, plus de la moitié des actifs de Las Condes est employé ou ouvrier dans une entreprise privée, près de 15 % sont des travailleurs indépendants et près de 10 % des patrons ou employeurs. Le secteur public regroupe 15,4 % de la population active. Enfin, le service domestique occupe 6 % des sondés, parmi lesquels 82 % résident dans le foyer où ils travaillent : soit en réalité seulement 1,1 % d’employés du service domestique dans la population résidant dans la commune d’après un choix résidentiel et non par obligation professionnelle. Il n’est en effet pas rare de proposer dans les logements de standing une chambre, souvent attenante à la cuisine et à la buanderie, destinée au « personnel de maison ».

26Ce sont 41,4 % des actifs qui travaillent dans le domaine des services communaux sociaux, 19,5 % pour des établissements bancaires et d’assurances et 17,7 % pour des commerces, restaurants ou hôtels. Les emplois dans l’industrie, la construction, l’agriculture ou l’exploitation minière ne totalisent que 14,3 % des actifs de la commune.

27D’autre part, 85 % des sondés bénéficient d’un contrat permanent et 10 % de contrats occasionnels. Le temps moyen de travail pour les résidents de la commune est de 41,7 heures par semaine et près de la moitié des actifs (48 %) déclarent travailler entre 45 et 60 heures. Si les résidents en habitat collectif et individuel possèdent sensiblement le même type de professions et de contrats, dans les maisons on travaille en moyenne deux heures hebdomadaires de plus (42,1 contre 40,2 dans les immeubles).

28Enfin, près de la moitié (44 %) des actifs de Las Condes travaille ou étudie dans une autre commune, 31 % à Las Condes-même et un quart (25 %) a répondu travailler dans un pays différent. Je reviendrai ultérieurement sur ce point, que je peux d’ores et déjà imaginer rattacher à la présence dans la commune de nombreux sièges corporatifs d’entreprises étrangères ainsi qu’à celle de plusieurs ambassades.

29Ainsi la population active de Las Condes occupe globalement des emplois stables bien rémunérés, comportant des responsabilités et se situant principalement dans le secteur tertiaire privé. Les résidents des immeubles sont globalement plus actifs que ceux des maisons, mais il n’existe pas de différence majeure dans leurs profils professionnels.

30Pour finir, j’ai sélectionné trois catégories d’informations complémentaires proposées par l’enquête Casen (2009), que je présente ici comme simples éléments d’éclairage sur le mode de vie des habitants de la commune.

31J’ai évoqué précédemment le service domestique. Treize personnes ayant répondu à l’enquête Casen à Las Condes occupent cette activité au sein même du foyer de leur employeur. Cela représente 2 % de la population sondée. Il n’existe pas par ailleurs d’information relative au taux de recours au service domestique sans résidence dans le foyer, pratique nettement plus courante. Ainsi, le service domestique est-il très fréquent auprès de la population de la commune. L’observation, grandement facilitée par la tenue professionnelle souvent imposée (tablier ou robe‑tablier), permet d’identifier, hors du domicile, diverses tâches couramment assignées telles que la garde des enfants ou celle des personnes âgées, le soin des animaux domestiques, les achats quotidiens, etc.

32Un second élément du mode de vie des résidents est l’usage très répandu des moyens de communication modernes. Ainsi, 70,6 % de la population possède au moins un ordinateur personnel à domicile et 95,4 % bénéficie d’une connexion Internet. En outre, 85,4 % des individus sondés sont propriétaires d’un téléphone portable personnel. Ces faits sont sans doute à relier à l’activité professionnelle des individus et aux revenus moyens des foyers. Ils renseignent particulièrement sur la connectivité des ménages, et rappellent l’idée selon laquelle la polycentralité est renforcée, voire encouragée, par les moyens modernes de communication.

33En définitive, il m’a semblé significatif de considérer le taux de participation aux activités non professionnelles. L’enquête Casen prend en effet en compte les engagements personnels dans le cadre de collectifs de voisins divers tels que des clubs sportifs ou de loisir, des groupes d’étudiants, des jeunes, des personnes âgées, des parents d’élèves ou encore des organisations humanitaires et caritatives, des confréries, des syndicats, des partis politiques, des groupes religieux, des collectifs de femmes et des rassemblements culturels ou artistiques. Or, 83 % de la population de plus de 12 ans à Las‑Condes affirme ne participer à aucune des activités mentionnées. Faut-il y voir un manque de temps en raison de l’importante activité professionnelle (bien qu’une partie de la population ne soit pas active) ou une nouvelle fois la recherche d’un « entre soi » exacerbé, voire simplement la quête d’une tranquillité par l’isolement ? Quoi qu’il en soit il semble que cet élément est à considérer pour l’étude des intérêts et attentes résidentielles de la population de Las Condes. Notons, en outre, que ce taux de participation est légèrement plus élevé pour les résidents de maisons (19 %) que d’immeubles (15 %), ce qui peut éventuellement s’expliquer par le taux d’individus non actifs professionnellement plus élevé dans les maisons (37 % contre 31 %).

34En résumé, les résidents de la commune se regroupent principalement en familles. Environ un tiers d’entre eux n’est pas actif sur le plan professionnel, tandis que la population active occupe surtout des emplois qualifiés et prestigieux, permettant une moyenne mensuelle des revenus très élevée par rapport au reste de la capitale. Les habitants de Las‑Condes ont souvent recours au service domestique, possèdent un excellent accès à l’information et à la communication et font globalement peu montre d’engagements personnels, sociaux, politiques ou religieux. Les résidents d’immeubles sont en moyenne légèrement plus âgés, plus seuls sur le plan marital et plus actifs professionnellement que ceux des maisons. À partir de ces premiers éléments, je propose de préciser cette approche en m’intéressant uniquement aux résidents de l’habitat collectif dans la commune, afin d’établir précisément le ou les secteur(s) de la population concerné(s) par ce « mode d’habitat » vertical et dense.

Définition de quatre profils de résidents de la commune

35Les quatre groupes, que je vais présenter successivement, sont les étrangers, les « jeunes » de 15 à 30 ans, les seniors de 60 ans et plus, et les familles, qui regroupent les enfants (0‑15 ans) et les adultes (30‑60 ans). Ainsi, pour cette partie de l’étude, je fais le choix de définir trois des quatre groupes d’individus par l’âge. Une alternative serait le nombre de personnes par foyer mais celle-ci est trop peu fiable : deux personnes vivant ensemble peuvent être un couple de jeunes, d’adultes ou de personnes âgées, un frère et une sœur, un enfant et un parent, etc. Je rappelle à ce propos que les individus vivant dans un même foyer sont à 99 % issus d’une même famille, au premier ou second degré de parenté (enquête Casen 2009) ce qui exclut toute hypothèse relative à des colocations, par exemple. Il convient en outre de faire le postulat d’une certaine constance générationnelle : les données actuelles concernant les individus d’une tranche d’âge sont considérées comme applicables à la tranche d’âge précédente, et réciproquement. Il n’est en effet pas possible de prendre en considération dans cette étude les différences culturelles et sociales qui apparaissent d’une génération à l’autre.

36À présent, je vais présenter chacun de ces quatre groupes par rapport à ses habitudes résidentielles, utilisant principalement comme outils d’analyse les données relatives au nombre de personnes qui partagent le logement, à sa surface et à son statut d’occupation. Ces éléments renseignent en effet sur la situation familiale et économique des individus de chaque catégorie, et dans une certaine mesure aussi sur leurs projets résidentiels, permettant à terme d’identifier la place intrinsèque qu’occupe l’immeuble dans les choix résidentiels des Santiaguinos de hauts revenus, selon l’étape de leur vie.

37Pour l’étude de la catégorie des étrangers, je considère les individus nés hors du Chili, d’après les données de l’enquête Casen 2009, partant ainsi du principe que les personnes nées à l’étranger ne sont pas chiliennes, et que toutes celles nées au Chili sont chiliennes. Je rappelle que 4 % des individus vivant à Las Condes sont considérés comme étrangers (enquête Casen 2009). En outre, selon la même enquête, 25 % des habitants de la commune travaillent dans un autre pays. Or, dans la zone d’étude, prestigieuse et attractive, se trouve justement un très grand nombre d’ambassades, auxquelles s’ajoutent les firmes internationales de « Sanhattan ».

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Carte 3 : Les ambassades situées dans et à proximité de la zone d’étude

Carte 3 : Les ambassades situées dans et à proximité de la zone d’étude

Source : Municipalité de Las Condes et observation personnelle.
Crédit : Line Henry.

39Ainsi, les entretiens avec les gardiens d’immeubles ont permis d’identifier quatre édifices hauts – sur les vingt-deux considérés dans l’étude de terrain – occupés principalement par des étrangers « qui travaillent dans les ambassades » (information apportée par les quatre gardiens des immeubles en question). Cela représente 18 % des immeubles visités mais 38 % du nombre total de logements dans les vingt-deux immeubles ce qui place les étrangers parmi les plus fréquents occupants de ce type d’habitat. Et en effet, l’enquête Casen indique que seuls 33 % des étrangers résident dans une maison contre 67 % dans un appartement. Elle ne me permet toutefois pas d’en savoir davantage sur la configuration, la taille, le statut d’occupation ou le prix des logements étant donné le très faible échantillon considéré (seulement six réponses). Néanmoins, sur les vingt-deux immeubles considérés dans le travail de terrain, il est possible de constater que ces bâtiments occupés en majorité par des étrangers, sont ceux qui présentent la moyenne d’appartements par étage la plus importante, soit six, signe de logements d’une moins grande surface. En outre, d’après les gardiens d’immeubles, la majorité des résidents de ces édifices sont locataires et ne restent que pour des périodes de un à trois ans environ. Deux éléments qui corroborent l’idée selon laquelle la présence des étrangers à Las Condes se justifie par des motifs principalement professionnels.

40Pour finir, l’âge moyen des personnes nées en dehors du Chili et vivant à Las Condes est de 47,1 ans soit bien supérieur à la moyenne communale. En outre, d’après les données de l’Enquête Casen, il n’y a aucun enfant dans cette catégorie, ce que l’on peut interpréter comme une nouvelle confirmation de la raison professionnelle quant à leur présence au Chili. Je souhaite toutefois souligner que, notamment pour les 15‑30 ans mais aussi certains 30‑60 ans, la situation politique du Chili à partir des années 1970, à l’origine de nombreux exils, est à même de justifier un certain nombre de naissances de Chiliens en dehors du pays, lesquels ne seraient donc pas à proprement parler des étrangers.

41En résumé, les personnes nées à l’étranger et vivant à Las Condes travaillent souvent à proximité de leur lieu de résidence, dans les ambassades ou firmes internationales présentes dans la commune. Leur séjour est généralement temporaire ce qui entraîne une préférence pour des logements de petite surface, dont ils sont, pour beaucoup, locataires.

42Les 15‑30 sont les jeunes, encore étudiants ou déjà professionnels. La limite de 30 ans est choisie en considérant que 64 % des résidents de Las Condes ont suivi ou suivent un cursus à l’université (données pour la population de plus de 20 ans, d’après l’enquête Casen 2009) ce qui repousse a priori l’âge de l’arrivée sur le marché professionnel et celui de la constitution d’une famille.

43Les 15‑30 ans représentent 26,5 % de la population de Las Condes née au Chili (Casen 2009). Une part de 76 % d’entre eux résident dans des foyers de plus de quatre personnes (d’après un échantillon de 133 individus). Étant donné qu’il s’agit avec certitude, je le rappelle, de leur cellule familiale propre, ces individus vivent soit encore avec leurs parents (notamment pour les individus les plus jeunes de cette catégorie) soit déjà avec leurs enfants. Sur l’échantillon considéré par l’enquête Casen, aucun jeune ne vit seul et peu résident à deux.

44Pourtant, les entretiens avec les gardiens des immeubles de l’étude de terrain ont permis d’identifier dans la zone ouest de la commune deux édifices habités principalement par des jeunes « seuls ou en couple sans enfant », représentant 12 % du total des appartements considérés. Cinq autres immeubles de la zone possèdent, toujours aux dires des gardiens, une population mixte constituée en partie de jeunes. En outre, les agents immobiliers consultés ont confirmé l’existence de produits immobiliers prévus pour les individus de moins de 30 ans vivant seuls ou à deux, et ce principalement en immeubles. Les sept immeubles évoqués présentent une moyenne de cinq appartements par étage, ce qui indique des logements de petite taille. Et en effet, en considérant la répartition des jeunes entre maisons et immeubles selon le nombre de personnes dans le foyer il apparaît que près du quart des 15‑30 ans vivant en immeubles résident en couple, mais qu’ils sont seulement 3 % à partager un foyer de six personnes et plus. À l’inverse, seuls 3 % des résidents des maisons vivent en couple pour plus du quart à six personnes et plus. Bilan : les 15‑30 ans qui résident avec leur famille sont dans des maisons, ceux qui ont quitté le foyer parental mais n’ont pas encore fondé de famille sont dans des appartements. Certains de ces deniers sont décrits par les gardiens comme des « étudiants ou jeunes professionnels » qui pour beaucoup sont « originaires d’autres villes du Chili ». Venus pour suivre une formation universitaire de qualité ou bénéficier d’expériences professionnelles valorisantes, ils auraient recours à l’aide financière de leurs parents pour profiter d’un « logement de qualité, sûr et bien situé à Santiago ».

45Corroborant l’idée selon laquelle les jeunes en appartement vivent dans des ménages de plus petite taille que les jeunes dans les maisons, une analyse des données de l’Enquête Casen indique que la surface des appartements en question est en moyenne plus petite que celle des maisons et ce de façon plus marquée qu’en considérant la moyenne pour l’ensemble des catégories d’âges. Ainsi, pour les logements de 40 à 60 m² rencontre-t-on plus de 25 % des appartements pour seulement 5 % des maisons alors que, lorsque la surface excède les 150 m², il n’y a que 3 % des appartements contre plus du quart des maisons.

46Le statut d’occupation des logements est également un indicateur utile, notamment pour cette classe d’âge où la stabilité résidentielle et les revenus financiers sont relativement faibles : 60 % des 15‑30 ans vivant dans un appartement sont locataires, et le tiers de ces derniers vivent à deux. Ainsi les jeunes ayant quitté le foyer parental et qui choisissent de résider dans un appartement préfèrent-ils le statut de locataire, en particulier s’ils vivent en couple. Une hypothèse explicative : un jeune couple envisage la possibilité d’avoir des enfants et donc de changer de type de logement au profit de la maison.

47Les seniors sont les plus de 60 ans. Cet âge a été choisi en suivant les critères de la limite précédente : les enfants des soixantenaires sont a priori de jeunes professionnels ou des étudiants à leur tour, et, pour beaucoup, ont quitté le domicile de leurs parents.

48Ce groupe représente 21,7 % de la population totale de la commune de Las Condes née au Chili (enquête Casen 2009). Près de la moitié d’entre eux (47 %) vivent seuls ou à deux, possiblement en couple, et d’après les données de l’enquête Casen, privilégient alors l’habitat collectif. L’autre moitié de ce groupe réside avec d’autres membres de la famille, et alors il ne semble pas exister de cohérence dans les choix résidentiels : les maisons sont favorisées pour les plus de 60 ans vivant à deux, quatre, cinq ou sept mais les appartements sont statistiquement plus répandus pour ceux qui résident à trois ou six.

49D’après les informations fournies par les gardiens d’immeubles, neuf tours sur les vingt-deux considérées sont occupées majoritairement par des personnes âgées, faisant de cette dernière classe la plus fréquente dans mon étude de terrain. Pourtant elle n’accapare que 17 % de la totalité des logements : en effet les édifices occupés par les plus de 60 ans sont les moins denses, avec une moyenne de deux appartements par étage seulement. En termes de surfaces des logements, les seniors sont plus nombreux dans des maisons de 100 à 150 m² et dans des appartements de 60 à 100 m². Cela correspond tout à fait aux constats pour l’ensemble des résidents de la commune. En revanche, ce qui diffère nettement est l’absence des plus de 60 ans dans les maisons de plus de 150 m², qui abritent pourtant 13 % de la totalité des occupants de maisons. À l’inverse, les appartements de plus de 150 m² sont occupés pour partie par les seniors, les autres résidents étant uniquement des jeunes (15‑30 ans). Ainsi, il est possible d’imaginer que les 15‑30 ans et les plus de 60 ans partagent ces appartements de très grande taille, ce qui indiquerait que 60 ans n’est pas l’âge auquel les seniors voient leurs enfants quitter le domicile familial.

50Un autre élément important est le taux de seniors propriétaires de leur appartement, qui s’élève à 63 %, soit bien supérieur à la moyenne pour toutes les catégories d’âge (46 %, Casen, 2009). Cela peut avoir plusieurs explications dont la bonne situation financière et la subséquente capacité d’investissement dont jouissent les 60 ans et plus (ce qui implique souvent que l’appartement ne soit pas le seul bien immobilier) ou encore une grande stabilité résidentielle liée à la décision de ne plus déménager.

51Enfin, intéressons-nous aux familles, sujet très intéressant pour mon étude. En effet, je rappelle que la présence de familles nombreuses dans les immeubles est contraire aux statistiques pour la commune de Las Condes, qui illustrent nettement le désir de la majorité des individus de résider dans une maison afin d’élever leurs enfants dans un cadre universellement jugé plus approprié. Les familles représentent donc a priori une étape de passage de l’immeuble vers la maison.

52Je considère ici comme familles les « adultes » (30‑60 ans) et leurs enfants (0‑15 ans), excluant volontairement les jeunes (15‑30 ans), intermédiaires et considérés séparément. Le premier groupe représente près de 37 % de la population de Las Condes d’après l’enquête Casen 2009 et le second 15,4 %. Les familles les plus nombreuses sur l’échantillon de 511 personnes sont constituées de sept individus. Cependant, 39 % des enfants vivent dans des familles de cinq personnes. Naturellement, aucun enfant ne vit seul, mais ils ne sont pas plus nombreux à vivre avec un seul autre individu : il est donc possible, sur l’échantillon de l’enquête, d’exclure le cas de figure de la famille monoparentale avec un seul enfant.

  • 43 Jean-Yves Authier, Jean-Pierre Lévy, « Rester ou partir ? La construction sociale des choix résiden (...)
  • 44 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

53La répartition dans les appartements – sur les cinquante‑cinq adultes considérés par l’enquête Casen vivant en appartement et cent trente en maison – est très similaire à celle de la moyenne pour tous les résidents de la commune avec toutefois une plus grande part de résidence en appartements pour des familles peu nombreuses et en maison pour des familles plus nombreuses. Néanmoins, pour les 30‑60 ans, ce sont les couples (deux individus vivant ensemble étant nécessairement, comme nous venons de le voir, un couple d’adultes) qui sont les plus nombreux en appartement, contre les familles de trois pour la moyenne des résidents de toutes les catégories d’âge. À l’inverse, dans les maisons, les 30‑60 ans vivent plus fréquemment à quatre qu’à cinq comme pour la moyenne générale. Enfin, aucun « adulte » ne vit seul dans une maison. Cela semble signifier que l’appartement est nettement privilégié par les 30‑60 ans qui vivent dans des petits ménages d’une à trois personnes, et que la maison est plus courante pour cette catégorie dès que le ménage est de quatre individus et plus. Ainsi, l’arrivée du second enfant causerait dans la majorité des cas le déménagement de l’habitat collectif vers le pavillonnaire, bien que dès le premier enfant (familles de trois personnes) le taux de résidents en appartement commence légèrement à décroître. Comme le soulignent Authier et Lévy, c’est en effet souvent un changement dans la taille du ménage qui entraîne le déménagement, mais ce « choix de partir ou de rester » est « beaucoup moins étudié que celui qui détermine le logement, sa localisation ou son statut d’occupation »43. Ainsi, on peut noter que 18 % des 30‑60 ans demeurent dans un appartement alors que le ménage est de cinq ou six personnes. Pour l’agent immobilier de la société P&G Larrain Propiedades, ce sont tout simplement « des familles avec des enfants en bas âge, qui finalement décident de rester ». L’enquête Casen indique en outre que la surface moyenne des logements des 30‑60 ans à Las Condes est plus importante dans le cas des maisons (66,5 % font plus de 100 m²) que dans celui des appartements (72,8 % font moins de 100 m²). Il existe pourtant de grands appartements à Las Condes, un « produit immobilier spécifiquement conçu à destination des familles nombreuses »44 peut-être pour essayer d’infléchir la tendance évoquée. Ainsi, sur les deux immeubles de la zone d’étude décrits par leurs gardiens comme spécifiquement occupés par des familles, la moyenne des logements par étages et de 2,6 soit nettement inférieure aux bâtiments à destination de jeunes ou d’étrangers. Néanmoins, aucun appartement de l’enquête Casen ne mesure plus de 150 m², contrairement à certaines maisons. Cela correspond aux constats sur la totalité des classes d’âge et semble cohérent avec les conclusions précédentes : moins d’individus par ménage implique une surface moindre.

54Pour finir, il est utile de noter que 50 % des 30‑60 ans vivant dans l’habitat collectif sont propriétaires de leur logement, soit légèrement plus que la moyenne, tous âges confondus. Cela peut provenir, d’une part, d’une certaine stabilité professionnelle et économique, et, d’autre part, d’une plus grande volonté de demeurer dans le logement, notamment dans le cas où la famille est déjà constituée et où le départ vers le pavillon n’est pas envisagé.

Impact du cycle de vie sur les choix résidentiels

55Une analyse supplémentaire de la répartition du nombre de résidents par foyer suivant le type de logement à Las Condes, cumulée à ces précédents constats par groupe d’individus, me permet d’aboutir à un résultat suivant. Il apparaît en effet que les appartements sont principalement occupés par deux ou trois individus, tandis que les occupants des maisons sont plus souvent quatre ou cinq : pour trois personnes et moins, le collectif est le logement le plus fréquent, pour quatre et plus c’est l’individuel. Le nombre moyen d’individus partageant le foyer est de 4,26 dans une maison contre 3,39 dans un appartement de Las Condes (enquête Casen 2009).

  • 45 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.
    Alexis Hardessen, Gabriela C (...)

56Ces informations me permettent de conclure que le profil des résidents des appartements ou des maisons est lié à leur cycle de vie. Résumons : dans les appartements, une grande part des individus sont seuls ou en couple, éventuellement avec un enfant, mais ce sont plus rarement des familles. Ils peuvent être des jeunes, étudiants ou professionnels : pour Tomas Riedel, architecte de la Direction des études de la chambre chilienne de la construction, c’est pour eux qu’a été créée la gamme d’appartements de petites tailles, d’une ou deux chambres, qui constitue aujourd’hui « l’offre immobilière la plus courante dans la partie ancienne de la commune »45. Ils peuvent également être des « adultes » et personnes âgées dont les enfants auraient quitté le domicile. Certains sont membres d’une famille décomposée. Mais le mode de résidence privilégié des familles demeure la maison, idéal du bonheur et d’une vie saine déjà évoqué. L’agent immobilier de la société P&G Larrain Propiedades résume ces conclusions :

« Les niveaux sociaux les plus hauts achètent une maison, de plus de 500 m². Ensuite, quand les enfants s’en vont, ils prennent un appartement, plus petit, moins cher et plus récent […]. Les jeunes quittent les appartements au profit des maisons quand ils ont des enfants » (agent immobilier P&G Larrain Propiedades).

57Il y a à Las Condes quatre catégories de résidents : les jeunes, les familles, les seniors et les étrangers. À l’exception de ces derniers qui obéissent à un schéma distinct, chaque groupe semble choisir son type de logement selon le nombre d’individus qui le partagent, à une période donnée : c’est la raison pour laquelle j’invoque l’impact du cycle de vie, ou cycle familial. En effet, divers critères culturels ou pratiques sont simultanément considérés dans le choix résidentiel et l’importance relative qui leur est attribuée dépend de l’âge et du profil familial de l’individu. Ainsi, à une phase de la vie donnée correspondent sans doute des priorités et attentes sociales, culturelles, professionnelles et personnelles qui, ensemble, déterminent un type de logement et un environnement résidentiel. L’association de différents critères spécifiques justifie sans doute le paradoxe souligné à propos des familles nombreuses, minoritaires (18 %), qui n’obéissent pas au désir qualifié d’« universel », de vivre dans un pavillon en banlieue de la métropole et ne déménagent pas comme leurs pairs à l’arrivée du premier ou plus souvent du second enfant. Pour comprendre ce choix inattendu – mais aussi pour définir les composantes de celui qui correspond au schéma classique, et ce faisant établir la place exacte qu’occupe l’immeuble dans les préférences résidentielles – je vais à présent essayer de décrire une série d’éléments du choix résidentiel puis d’en établir une hiérarchie relative à chaque groupe.

Élire domicile à Las Condes

58Dans un premier temps, j’évoquerai les caractéristiques principales des logements de la commune de Las Condes, dans l’habitat collectif et pavillonnaire, au regard notamment du reste de la métropole. Après quoi, je passerai en revue plusieurs critères du choix résidentiel à Las Condes pour ensuite en établir une hiérarchisation, faisant appel à diverses sources de l’étude, afin d’associer ces critères à un type d’habitat en particulier, et, le cas échéant, pour un groupe d’individus précis. C’est ainsi que sera obtenue une meilleure compréhension de la présence d’individus de l’élite économique et social dans l’habitat collectif dense à Las Condes.

Généralités sur le logement à Las Condes, place respective du collectif et du pavillonnaire

59La commune est polarisante, elle est occupée principalement par des personnes à hauts revenus, elle est proche du centre et héberge les bureaux de grandes entreprises. Il n’est pas nécessaire d’en dire davantage pour justifier que le prix du terrain soit particulièrement élevé à Las Condes. Or, je l’ai évoqué plus tôt, ce prix du terrain cumulé à l’attractivité de la commune et à l’existence de nombreux immeubles de bureaux entraîne la densification de certaines zones par la construction d’immeubles résidentiels. Résultat : en 2002, les appartements représentent 59 % de la totalité des logements de la commune.

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60Durant les vingt dernières années s’est en effet produit un « processus de rénovation urbaine dans plusieurs zones de la commune de Las Condes, générant un grand dynamisme du point de vue immobilier » : c’est la commune qui offre aujourd’hui le plus d’appartements neufs en vente, notamment dans le secteur ouest46, soit en 2002 près de 48 000, devant Santiago (45 000), Providencia (41 000) et Ñuñoa (31 000). En étudiant les données de la Chambre chilienne de la construction entre 1989 et 2009, pour le Grand Santiago, on constate que la construction de logements dans des immeubles de neuf étages et plus a considérablement augmenté à partir de 2003 et que ce type de bâtiment constitue depuis lors une part très importante de la totalité des constructions de logements dans la capitale. En considérant ces mêmes données relativement à la commune de Las Condes, on constate que la part de la construction des immeubles hauts sur la totalité des logements construits est très importante, soit entre 80 % et 97 % du total des logements, et parmi eux de ceux de plus de neuf étages : entre 52 % et 90 % du total. Ces chiffres proviennent de données datant de 1989 à ce jour, et malheureusement l’absence de données plus anciennes ne permet pas d’estimer la date d’apparition du phénomène. Il présente néanmoins, de toute évidence, une nette antériorité à Las Condes par rapport au reste de la capitale47. Cela peut vraisemblablement s’expliquer par l’épuisement de la réserve de terrains vierges constructibles dans la commune, laquelle, étant donné son attractivité, se doit pourtant d’augmenter continuellement son parc de logements. Ainsi ce phénomène de « verticalisation » se poursuit-il actuellement. L’observateur constatera en effet la forte proportion de maisons basses utilisées désormais comme commerces ou restaurants et non plus à des fins résidentielles. L’étape suivante est l’achat de ces locaux commerciaux ou de services par des entreprises immobilières pour construire, une fois ces parcelles regroupées, des logements ou bureaux en hauteur (voir photographie 7)48. En outre, les immeubles d’habitation, notamment ceux situés sur l’avenue Apoquindo ou proches, font l’objet d’une pression immobilière en faveur de la construction d’immeubles de bureaux ou éventuellement de logements de plus haut standing. C’est particulièrement le cas lorsque l’immeuble existe depuis plus de vingt ans, comme l’explique le gardien de la résidence d’Apoquindo 4163 où la vente progressive des appartements par leurs propriétaires est déjà largement amorcée. L’importante plus-value du sol cumulée à la forte pression immobilière sont directement responsables de cette forme de développement urbain de Las Condes. C’est en particulier le cas à proximité du secteur attractif de « Sanhattan ».

Photographie 7 : Maison à Escuela Militar désormais utilisée comme magasin de robes de mariées

Photographie 7 : Maison à Escuela Militar désormais utilisée comme magasin de robes de mariées

Crédit : Line Henry.

61La surface des logements de Las Condes est en moyenne identique à celle des autres communes du « quartier haut », mais bien supérieure à la majorité des communes de la capitale. Ainsi, il n’existe à Las Condes aucun logement de surface inférieure à 30 m² tandis que la moitié d’entre eux possède une superficie de plus de 100 m². Or, le nombre moyen de personnes par foyer, de seulement 3,15 à Las Condes pour 3,4 dans l’ensemble de la métropole (données Casen 2009), indique l’importance du confort et du prestige qu’autorisent les revenus élevés, en infirmant l’hypothèse selon laquelle le nombre de personnes qui partagent les logements à Las Condes en justifierait la taille. Par ailleurs, les immeubles offrent une surface globalement inférieure à celle des maisons : les logements plus petits que 100 m² sont surtout en appartements, tandis que pour une surface supérieure les maisons sont plus nombreuses.

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62J’ai évoqué l’attractivité de la commune et la pression foncière qu’elle connaît. Ces deux éléments confèrent naturellement aux logements un coût élevé au mètre carré au regard d’autres communes de la métropole. On constate, en s’intéressant aux différents secteurs de la commune de Las Condes, que le prix du mètre carré des appartements est globalement plus élevé à l’ouest – « Sanhattan » et ses alentours – que dans le reste de la commune (à l’exception du secteur de San Damian). Or les appartements du secteur ouest de Las Condes, s’ils présentent une surface moyenne relativement élevée, ont également une grande diversité dans leurs surfaces. Une étude approfondie sur l’organisation des différents logements montre que ceux ne comportant qu’une chambre et une salle de bain ont un prix au mètre carré supérieur49. Mais quoi qu’il en soit, d’après une étude des offres immobilières proposées en janvier 2011 dans la commune de Las Condes, le coût moyen du mètre carré demeure inférieur pour un appartement (51 « Unidades de Fomento » (UF)50, soit 1 790 €511) par rapport à une maison (55 UF, soit 1930 €). Les données de cette étude sont toutefois à nuancer car elles reposent sur peu de données, et il n’existe malheureusement pas d’autres sources proposant cette information, bien qu’il demeure couramment admis que l’appartement est moins cher à l’acquisition que la maison52.

63Pour finir, il semble intéressant de noter que seuls 66 % des habitants de la commune sont propriétaires de leur logement contre 71 % dans toute la capitale : à Las Condes près d’un tiers des habitants sont locataires (31 %) pour moins d’un quart (22 %) dans la métropole entière (données issues du recensement INE 2002). Puisque les revenus des résidents de la commune sont élevés, le facteur économique ne justifie donc a priori pas cet état de fait. En outre, il est avéré, au vu des fortes spéculations et de la pression immobilière, que l’investissement financier dans la commune est sûr, en témoigne le fait que près d’un tiers (31,5 %) des propriétaires à Las Condes possèdent au moins un autre bien immobilier (enquête Casen 2009). Une étude des différences entre maisons et immeubles fournit des éléments d’analyse : la forte présence des appartements dans la commune justifie le taux moyen de location supérieur à celui de la capitale. En effet, un appartement à Las Condes est loué dans 48 % des cas, contre moins de 17 % pour une maison. Mais, d’autre part, les propriétaires d’appartements sont plus nombreux en ce qu’ils sont 40 % à posséder un autre bien immobilier. Ces deux faits s’expliquent peut-être par des caractéristiques culturelles : j’ai mentionné la maison comme étape nécessaire à la réussite personnelle et professionnelle. Or son acquisition peut éventuellement, notamment à Las Condes où le prix du mètre carré est élevé, entraîner l’incapacité financière à investir dans un autre bien. En outre, la maison en tant qu’aboutissement n’appelle pas nécessairement une autre acquisition. En revanche, l’appartement, particulièrement dans la zone dense de « Sanhattan », représente un investissement financier sûr tout en ne possédant pas les qualités culturellement associées à la maison. Se rajoute donc logiquement la possession d’autres biens, que la résidence soit effective ou non dans chacun des logements.

64Les résidents des immeubles de Las Condes occupent des logements en moyenne plus petits et moins chers que leurs voisins en pavillons, en outre, ils en sont plus souvent locataires. Au regard de ces données, l’appartement semble donc être un bien immobilier d’importance mineure. Pour vérifier – ou infirmer – cette hypothèse, je vais à présent évaluer les avantages et les inconvénients propres à ces deux types d’habitat en établissant une liste des critères du choix résidentiel des habitants de mon secteur d’étude. Dans un second temps, je hiérarchiserai les éléments de cette liste, puis les associerai, dans la mesure du possible, à chacun des quatre groupes d’habitants de la commune, afin de permettre une meilleure compréhension globale des choix résidentiels de la classe aisée de Santiago.

Dix critères de choix résidentiels

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65Les choix résidentiels résultent « d’arbitrages complexes qui engagent différentes dimensions de l’existence et de la vie sociale des individus et des ménages » et ne sont ni le fruit du hasard ni le « produit mécanique des logiques du marché ou des politiques des pouvoirs publics »53. L’individu ou le ménage choisit – « élit » – son domicile en établissant une hiérarchie entre les différentes caractéristiques du bien immobilier. Il en conforte certaines et il renonce à d’autres54, selon des critères sociaux et culturels, son vécu, sa trajectoire résidentielle, ses priorités et ses attentes, mais aussi selon « le contexte institutionnel et culturel de chaque pays »55. En outre, le choix n’est pas absolu : « un certain nombre de contraintes pèsent sur les ménages et limitent leurs marges de décision et d’action »56. Dans le cas de la présente étude, je considère volontairement l’absence de toute restriction financière des individus et ménages. Il n’en demeure pas moins que d’autres contraintes, relevant notamment de la situation familiale, imposent d’aménager les priorités et limitent la marge de décision57. C’est le cas lorsqu’une cellule familiale s’agrandit ou se divise. En outre, y compris en considérant l’absence de contrainte, le choix résidentiel est amené à évoluer, comme le sont les priorités et les attentes des individus et ménages : « les enjeux qui [leur] importent sont définis par référence à différentes échelles de temps » et « les décisions prises à un moment donné s’inscrivent dans un enchaînement de séquences biographiques »58. Nous venons en effet de voir que le choix résidentiel entre habitat collectif et individuel pavillonnaire semble fortement lié à l’âge et à la situation familiale : des familles avec enfants choisiront plus fréquemment une maison, tandis que des jeunes ou des personnes âgées préféreront souvent l’appartement. De nombreuses études ont montré l’effet de la structure familiale sur la mobilité résidentielle59, mais pour autant celle-ci n’« introduit pas une linéarité dans les parcours résidentiels »60.

  • 61 Catherine Bonvalet, « Les logiques des choix résidentiels des Franciliens », in Jean-Yves Authier, (...)

66À présent qu’est établie la dimension composite du choix résidentiel, il est temps de procéder à son étude à partir des données recueillies sur le terrain, en particulier à l’aide du questionnaire, bref et anonyme, déposé à l’attention des résidents eux-mêmes. Il s’agit en fait de décrire « les différentes hiérarchies que les ménages établissent pour prendre les décisions »61 et pour cela il convient en premier lieu de définir les critères choisis et leur importance relative entre appartement et maison. Dix éléments sont considérés dans cette étude afin de comparer les attentes en matière d’appartements dans un immeuble haut à Escuela Militar et de pavillons dans la périphérie de la commune, aussi s’appliquent-ils non seulement au type de logement, mais également à sa localisation, son environnement, etc. C’est donc pour garantir un maximum de clarté et une précision optimale dans l’analyse des critères du choix résidentiel que je vais les présenter en trois groupes distincts : ceux qui définissent seulement le type de logement (collectif ou pavillonnaire), ceux qui conditionnent à la fois le type et l’environnement du logement, et enfin ceux sur lesquels seul l’environnement influe.

  • 62 D’après la compilation de trois sites Internet d’offres immobilières, « portalinmobiliario.com », « (...)
  • 63 Alexis Hardessen, Gabriela Cárdenas, « Departamentos en la comuna de Las Condes », Informe de Activ (...)
  • 64 D’après la publicité pour l’immeuble résidentiel prestigieux « H99 » actuellement en vente à Marsei (...)

67Pour comparer l’habitat collectif et l’habitat individuel prestigieux, la résidence en condominium vertical et horizontal, quatre critères me semblent pertinents : la gamme de possibilités dans les surfaces, les équipements proposés aux résidents, le caractère modern ou design du bâtiment et la vue éventuelle qu’il propose. J’ai évoqué précédemment les très grandes surfaces que proposent en général les logements de la commune de Las Condes, et indiqué que celles-ci sont légèrement inférieures dans l’habitat collectif par rapport au pavillonnaire. Mais c’est en s’intéressant aux variations que proposent ces deux types d’habitat dans leurs volumes et leurs agencements, que l’on peut discerner une éventuelle divergence dans les usages : en effet, l’appartement offre une gamme de tailles beaucoup plus variées que le pavillon. D’après une étude sur les surfaces minimum et maximum des logements en vente à Las Condes en janvier 201162, l’écart entre la plus petite et la plus grande surface dans les maisons est de seulement 207 mètres², contre 510 mètres² dans les appartements. En outre, ces derniers offrent une grande variété dans le nombre de pièces, d’une seule à plus de six chambres63, ce que l’on ne saurait trouver dans l’habitat pavillonnaire de la commune. Et, si surface du logement et nombre de pièces peuvent sembler intrinsèquement liés, la visite d’appartements témoins – ces appartements meublés et décorés par le promoteur immobilier pour encourager les potentiels acheteurs à se projeter dans le logement64 – révèle également d’importantes variations. Ainsi, d’un appartement à l’autre, une chambre peut offrir une très petite surface et présenter un ameublement qui permette son utilisation optimale – lits superposés et nombreux placards muraux, par exemple –, ou posséder une très vaste surface et un ameublement proportionnellement plus décoratif et prestigieux que fonctionnel (lits à baldaquins, canapés et fauteuils, consoles, bibliothèques, secrétaires, guéridons ornés de vasques fleuries et tapis d’Orient – voir photographies 8 et 9). Ainsi, l’habitat collectif et ses grandes diversités de volumes et d’agencements – rendues possibles par la division d’un étage de l’édifice en un nombre variable de logements – permettent de satisfaire un panel très large d’individus dans leurs recherches résidentielles spécifiques.

Photographie 8 : Chambre d’enfants dans un appartement témoin à Las Condes

Photographie 8 : Chambre d’enfants dans un appartement témoin à Las Condes

Crédit : Line Henry, immeuble Los Conquistadores (P&G Larrain Propiedades).

Photographie 9 : Chambre d’adultes dans un appartement témoin à Las Condes

Photographie 9 : Chambre d’adultes dans un appartement témoin à Las Condes

Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.

  • 65 Rodrigo Hidalgo, « Postsuburbia ou posturbia ? Les mégaprojets résidentiels dans la périphérie de S (...)

68D’autre part, les quartiers sécurisés, qu’ils présentent la forme de tours d’habitation ou de lotissements pavillonnaires, offrent une vaste gamme d’équipements communautaires à leurs résidents. Promesse d’une vie confortable, ils constituent également des arguments de vente : en étudiant les textes promotionnels des offres immobilières sur la commune en janvier 2011, j’ai pu identifier les différents équipements et leurs proportions respectives. Ainsi, sur les annonces immobilières qui mentionnent des équipements communautaires, plus de la moitié font référence à une ou plusieurs piscine(s) et plus de 40 % à un jardin et une salle de sport. On note aussi la présence, en proportion décroissante, de salles de réceptions ou salles lounge, de salles de jeux pour enfants, de laveries, de salles informatiques, d’espaces pour barbecues, de spas, saunas ou solariums, de terrasses partagées, de salles de cinéma, de club-houses, de terrains de tennis, de garages à vélos ou encore d’infirmeries. On constate, pour l’habitat pavillonnaire et donc en lotissements « horizontaux », la présence de terrains de tennis et de club-houses, tandis que terrasses communes, laveries et garages à vélos ne se trouvent que dans les immeubles. Mais malgré cette profusion d’équipements de loisirs et de détente, des sondages montrent que les infrastructures communautaires – surtout celles des quartiers fermés pour les groupes plus aisés de la société – ne sont pratiquement pas utilisées : « peut-être parce que [l’] esprit élitiste [des résidents] est incompatible avec ce qui est collectif »65. Une discussion avec des gardiens d’immeubles de Las Condes m’apprend ainsi que l’une des principales sources de plainte de la part des résidents est en effet relative à ces équipements : que cela concerne le partage de ces activités et services, qui souvent nécessite une réservation donc de l’anticipation, ou leur important impact sur les charges mensuelles. Pour cette raison, d’après Ana Patricia Aravena, agent immobilier de la société Credea Gestion, les immeubles construits ces dernières années proposent très nettement moins de piscines, équipement cher et au partage difficile. Il est aussi à noter que sur ma zone d’étude huit appartements sur les vingt-deux considérés ne possèdent aucun équipement : ils font partie des plus anciens de la commune (plus de vingt ans) et hébergent une population de personnes principalement âgées qui, d’après les gardiens, n’en auraient « de toute façon pas l’usage ». Enfin, pour ce qui est de la différence sur ce point entre habitat collectif et individuel, elle n’est pas très nette : cinq résidents de la zone d’étude sur dix‑sept ont répondu au questionnaire que les équipements donnaient plus de satisfaction en appartement, 3 qu’ils en donnaient moins, 4 autant et 4 ne se sont pas prononcés. Autrement dit, les équipements communautaires ne semblent pas jouer en faveur du choix résidentiel entre maison et appartement ; s’ils sont peu appréciés à terme par les résidents, ils représentent, dans les deux cas, des arguments de vente pour les compagnies immobilières.

69La modernité du lieu de résidence est à n’en pas douter un facteur du choix résidentiel. Elle est tout d’abord un gage de qualité, de confort et de sécurité : un logement récent bénéficie de l’apport des technologies les plus avancées en matière de construction, d’isolation, de surveillance et d’équipements divers. Elle implique d’ailleurs la durabilité des matériaux et des installations et donc l’absence supposée de dépenses en travaux à court, voire à moyen terme. Elle est enfin un gage de prestige à travers l’apparence extérieure et intérieure de l’édifice. Ainsi, la modernité se mesure aussi aux styles architecturaux, aux décorations et aux œuvres d’art dans les parties communes des immeubles, ainsi que, dans une certaine mesure, dans les quelques espaces « publics » au sein des lotissements, aménagés par la compagnie immobilière en amont du choix résidentiel. Huit des seize résidents ayant répondu à cette question jugent la modernité et le design plus importants dans un immeuble que dans une maison, et quatre identiques dans les deux types de logements.

  • 66 Felipe Avila Ubilla, Edificio Residencial de Alta Densidad, Torre Patios Flotantes, Santiago, Ponti (...)

70Enfin, pour l’architecte chilien Avila Ubilla66, la vue est le premier critère à considérer dans la construction d’un immeuble : elle est « la plus grande qualité que présente le terrain ». C’est en tout cas un avantage incontestable de l’habitation en hauteur, particulièrement à Santiago où de nombreux sites bénéficient de vues imprenables sur la cordillère des Andes. Les appartements « de standing » utilisent fréquemment cet aspect et proposent des logements avec des vues très dégagées (voir photographies 10 et 11). Treize résidents sur les dix-sept qui ont répondu au questionnaire estiment mieux profiter de la vue depuis un appartement plutôt qu’une maison.

Photographie 10 : Vue depuis la terrasse d’un appartement témoin à Las Condes

Photographie 10 : Vue depuis la terrasse d’un appartement témoin à Las Condes

Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.

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Photographie 11 : Vue depuis le salon d’un appartement témoin à Las Condes

Photographie 11 : Vue depuis le salon d’un appartement témoin à Las Condes

Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.

72Ainsi, possibilités dans les surfaces, vue et modernité sont des arguments en faveur de l’appartement dans le choix résidentiel des Santiaguinos ; en revanche, les équipements communautaires ne sont pas plus spécifiques à l’habitat en hauteur qu’au pavillon.

73Je vais à présent m’intéresser aux critères relatifs à l’appartement dans le secteur d’« Escuela Militar » et au pavillon dans la périphérie, faisant appel conjointement au type de logement et à sa localisation. Les critères considérés dans ce cadre sont la sécurité, le prestige, les caractéristiques économiques, la tranquillité et le cadre naturel.

  • 67 Rodrigo Hidalgo, « La vivienda social en Santiago de Chile en la segunda mitad del siglo xx : Actor (...)
  • 68 Francisco Sabatini, « Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile : efectos sobre los preci (...)
  • 69 Carlos De Mattos, « Santiago de Chile, globalización y expansión metropolitana : lo que existía sig (...)

74La sécurité est, je l’ai déjà évoqué, un thème primordial au Chili. Ainsi, dès l’instauration du capitalisme et du néolibéralisme par le gouvernement du général Pinochet, en 1979, et la subséquente apparition de l’important secteur immobilier privé, on constate que la construction de logements à destination des classes moyennes et aisées s’oriente exclusivement vers des lotissements fermés ou condominium67. Plus tard, le retour à la démocratie aurait, pour Sabatini, engendré une nouvelle vague d’inquiétude alors que « la droite et une partie de la presse » commentent constamment l’augmentation des délits, en la liant opportunément à « l’éloignement des militaires du pouvoir »68. Pour De Mattos, si Santiago est devenue une « ville de grilles, de surveillance et de peur », c’est aussi en raison de la forte ségrégation et du très grand écart de richesses qui suggère à la classe aisée qu’elle a besoin de vivre dans un isolement artificiel69.

  • 70 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Carlos De Mattos, entret (...)
  • 71 Federico Arenas, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 72 Informations recueillies auprès des commerces, agents immobiliers et gardiens d’immeubles.
  • 73 Informations provenant de la brochure de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique commercia (...)

75Pourtant pour Johannes Rehner, Carlos de Mattos et Oscar Figueroa, l’insécurité à Santiago serait un thème « surévalué », un « faux sujet », en raison du niveau relativement faible et globalement constant de crimes et de délits dans la capitale chilienne70. Federico Arenas lie quant à lui cet état de fait à l’impact sur l’opinion publique du discours de l’opposition politique pendant les vingt dernières années ; il se demande si, celle-ci étant désormais au pouvoir et le discours se réajustant, la sensation d’insécurité ne diminuerait pas71. Mais dans l’affirmative, un retour vers un habitat moins protégé est-il vraiment envisageable ? Actuellement le niveau de sécurisation apporté pour le logement, en particulier pour la « classe haute », est en effet extrêmement élevé. Preuve en est, une brochure promotionnelle pour un lotissement fermé qui – plutôt que de montrer la villa luxueuse à laquelle l’acheteur pourra prétendre – choisit d’illustrer son produit par une vue de l’entrée du lotissement, dûment protégée par un haut mur et des barrières de contrôle que l’on devine sous la surveillance d’un agent présent en permanence. C’est en effet à ce prix que la sécurité serait obtenue, et c’est bien ainsi qu’elle devient l’argument de vente principal de cet ensemble résidentiel horizontal, dont le slogan est « Par sécurité, j’ai choisi un quartier privé » (voir illustration 1). Pourtant, il est couramment admis qu’un niveau de sécurité supérieur est obtenu dans les immeubles, ou « condominium verticaux ». Cela s’explique de plusieurs façons. Tout d’abord, le quartier est souvent plus central ce qui garantit un moindre isolement par rapport à la périphérie. Dans le cas de la zone d’étude à Escuela Militar, les résidents et usagers associent le secteur à un haut niveau de sécurité et de tranquillité, invoquant les « très rares attaques subies la nuit par des personnes seules »72. Deuxièmement, le bâtiment entier est placé sous le contrôle du gardien d’immeuble connu de tous et qui, je le rappelle, fait aussi office de concierge. Installé dans le hall de l’immeuble face à la porte d’entrée, il autorise manuellement l’ouverture de la grille entre la rue et l’immeuble, vérifie l’identité et la raison de la présence de toute personne extérieure et autorise ou non l’accès aux ascenseurs, que par ailleurs il contrôle. Le gardien dispose, en outre, d’écrans de surveillance reliés à de nombreuses caméras dans l’édifice et est remplacé la nuit par un veilleur, assurant la continuité du service de contrôle. Dans certaines résidences luxueuses on trouve, en plus de ce gardien, une salle de contrôle occupée par un agent de sécurité. Ces postes permanents de surveillance et l’impossibilité de pénétrer dans le bâtiment par un autre accès que la porte principale confèrent à l’immeuble un degré de sécurité supérieur par rapport au lotissement, quand bien même ce dernier est cerné de grilles ou de murs. Et si les risques liés aux incendies ou aux séismes sont souvent invoqués à propos des édifices en hauteur, des mesures proportionnellement plus strictes de construction et de contrôle y sont instaurées. Ainsi, les édifices les plus hauts, qui ne peuvent garantir l’accès des pompiers jusqu’aux derniers étages, sont-ils équipés d’« héliports d’évacuation ». Enfin, la sécurité du logement lui-même est optimale dans ces immeubles prestigieux : système de communication avec le gardien « indépendant du réseau électrique », alarme incendie et alarme – distincte – pour rapporter une agression, système infrarouge d’avertissement en cas d’ouverture non autorisée de la porte d’entrée, etc.73.

Illustration 1 : Promotion pour le lotissement fermé Santuario Los Dominicos à Las Condes

Illustration 1 : Promotion pour le lotissement fermé Santuario Los Dominicos à Las Condes
  • 74 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 75 Isabelle Taboada Leonetti, Les immigrés des beaux quartiers : la communauté espagnole dans le XVIe, (...)
  • 76 Le mote con huesillos est une boisson rafraîchissante chilienne, élaborée à partir de blé cuit et d (...)
  • 77 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.
  • 78 Montserrat Palmer, « La Comuna de Providencia y la ciudad-jardín », 1984, in Carlos de Mattos, Osca (...)
  • 79 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

76« Dites-leur où vous vivez et ils sauront qui vous êtes », « L’exclusivité que vous recherchez », « Célébrez l’apogée de vos efforts » : autant de slogans promotionnels qui renseignent sur le prestige que les ensembles résidentiels visent à apporter à leurs habitants. Pour Johannes Rehner, l’adresse est en effet très importante dans la vie personnelle et professionnelle des Chiliens, et résider à Las Condes est généralement « bien évalué »74. Il souligne toutefois que la zone autour d’Escuela Militar n’est pas la plus prestigieuse ni la plus « exclusive » de la commune mais qu’elle est au contraire relativement accessible, ce qui justifie notamment la présence de personnes jeunes ou d’étrangers. En effet, il ne s’agit pas, par définition, d’un « quartier résidentiel » : terme valorisant pour désigner « les quartiers aisés ou bourgeois », par un glissement sémantique lié à l’usage presque exclusivement résidentiel du lieu75. Mais de fait la variété des usages dans cette zone lui permet de bénéficier d’une forme distincte de prestige qu’occasionne la présence des édifices des grandes compagnies chiliennes et internationales de « Sanhattan », des ambassades, et de plusieurs grands hôtels (Marriott, Hilton et Ritz‑Carlton). Cela confère au secteur certains « signes de prestige » inhabituels dans le reste de la capitale, tel par exemple ce vendeur de mote con huesillos76 à une sortie du métro Escuela Militar portant costume et cravate derrière son stand. En outre, le prix élevé des logements incite à conclure que les individus qui y résident ont « choisi de payer le prix fort et que résider où ils résident représente pour elles un enjeu appréciable, voire essentiel »77. Peut-être un autre « idéal clair et standard avec lequel mesurer [sa] propre réussite »78 ? La réputation attachée au lieu de résidence permettrait en effet de « construire une part de l’identité sociale » : résider dans des quartiers « prestigieux » « ne peut être sans effet valorisant sur l’image de soi construite pour soi-même et pour les autres »79. Mais le prestige ne se limite pas à l’adresse ou au quartier, il doit également être visible dans le logement – par sa surface notamment, ainsi que par son contenu et sa décoration qui sont quant à eux du ressort du résident uniquement. Enfin, il doit s’afficher dans l’édifice. Ainsi, les parties communes, hall d’entrée, ascenseurs et couloirs, se doivent d’être remarquables par leur volume et leur décoration. On y rivalise de matériaux précieux – marbres, bois exotiques, tapis, tentures – et d’œuvres d’art judicieusement exposées de façon à être visibles depuis la rue (voir photographie 12). Le prestige de l’adresse et celui qu’offre le bâtiment et le logement sont donc deux éléments importants du choix résidentiel (voir photographie 13). Or neuf des dix-sept résidents de ma zone d’étude ayant répondu au questionnaire le jugent plus important dans un immeuble de Las Condes que dans une maison en périphérie.

Photographie 12 : Hall d’entrée de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique

Photographie 12 : Hall d’entrée de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique

Crédit : Brochure promotionnelle / P&G Larrain Propiedades.

Photographie 13 : Couloir de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique

Photographie 13 : Couloir de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique

Crédit : Brochure promotionnelle / P&G Larrain Propiedades.

  • 80 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.
  • 81 Thierry Paquot, « El regreso de las torres », Urbanismo, arquitectura y globalización, Santiago, Le (...)
  • 82 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

77Si le coût du bien immobilier ne définit pas à lui seul l’élection résidentielle – à plus forte raison dès lors que l’on considère des individus sans restriction financière –, il ne peut néanmoins être négligé : il est en effet des conséquences d’ordre économique qui doivent être prises en considération, tels par exemple la qualité de l’investissement que représente le bien et les risques que celui-ci peut encourir. À Las Condes, la valeur commerciale moyenne d’une maison est largement supérieure à celle d’un appartement dont les caractéristiques sont similaires (superficie, localisation, nombre de chambres, etc.)80. Il est toutefois important de remarquer que le coût d’achat de l’appartement n’est pas la seule dépense, car comme l’exprime Paquot, « [dans un immeuble] les charges représentent un second loyer »81. Pourtant, les frais d’entretien d’une maison sont généralement jugés plus importants82 : le propriétaire est alors seul responsable des parties extérieures de son logement (murs et toit), de son jardin et des éventuels équipements (piscine personnelle, jeux pour enfants, etc.), de son système de sécurité (grilles, portail, alarmes, etc.) et de la gestion de ses contrats (d’eau, d’électricité, de gaz, d’assurance, etc.). En outre, beaucoup de lotissements pavillonnaires fermés possèdent, comme dans les tours, des équipements communs dont les charges sont partagées entre les propriétaires.

  • 83 Servicio De Impuestos Internos, « estadísticas de bienes raíces no agrícolas », Estadísticas, 2011, (...)

78Preuve que l’argument économique pèse un certain poids, la brochure promotionnelle de l’immeuble Parque Manquehue à Las Condes affirme que chacun de ses appartements « se convertira en un investissement sûr et fiable ». Rappelez-vous, j’ai évoqué précédemment l’importance de l’immobilier comme objet d’investissement, à propos, d’une part, des administrateurs de fonds de pension, et d’autre part, de Santiago centre où les logements neufs se vendent bien mais où la population totale ne cesse pourtant de décroître. À Las Condes, la part des appartements vides est de 10,1 % et celle d’appartements occupés par des personnes absentes de 3,5 %, soit moindre qu’à Santiago (5,3 %) et Providencia (4,5 %) mais bien supérieure au reste de la capitale (INE 2002). J’ai en effet souligné la grande valeur du terrain dans la commune, que son attractivité ne saurait amoindrir. Et notons aussi que l’impôt territorial total, perçu pour chaque logement selon sa valeur fiscale propre (« avalúo »), est le plus élevé à Las Condes avec 44 000 milliards de dollars, loin devant Santiago (26 000 milliards de dollars), Providencia (17 000 milliards de dollars), Vitacura (16 000 milliards de dollars) et Lo Barnechea (15 000 milliards de dollars)83. Ainsi, tout individu qui possède la capacité d’investir à Las Condes se verra-t-il soutenu par la banque de son choix, et ce quel que soit le type de bien convoité. On n’effectue en effet aucune différence en matière d’investissement entre une maison ou un appartement. Pour les banques, la différence réside simplement dans le prix au mètre carré – supérieur pour une maison à Las Condes – et dans celui de l’assurance obligatoire qu’il convient de contracter auprès de la banque ou d’un assureur indépendant. Cette assurance s’avère plus chère dans le cas d’un appartement, dont 100 % de la surface doit être assurée, tandis que pour une maison seuls 75 et 80 % (selon les banques et les assureurs) de la surface totale acquise sont assurés, en raison de l’existence d’un jardin, quelles que soient ses proportions.

  • 84 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

79Aussi, l’investissement dans un bien à Las Condes est courant chez les classes aisées, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un immeuble, la différence entre les deux types se faisant selon les capacités financières de l’acquéreur et bien sûr selon ses désirs de résidence, une grande partie des investisseurs vivant au moins une partie du temps dans leur bien (seuls 3,5 % des appartements sont occupés par des personnes absentes et sur les dix-sept questionnaires aux résidents dix-sept ont répondu avoir leur résidence principale dans l’immeuble). Pour finir, il est important de prendre en considération les risques qu’encourt l’investissement dans chaque type de logement. Ainsi, l’achat d’un appartement dans un immeuble haut est souvent source d’inquiétude pour les Chiliens en raison de l’importante activité sismique dans le pays. Si l’architecture de ces édifices bénéficie de technologies de pointe et si les accidents de cet ordre sont excessivement rares, il n’en demeure pas moins que les banques requièrent la souscription d’une assurance supplémentaire, spécifiquement pour ce cas de figure. En effet, comme l’indique Johannes Rehner, en cas de chute de l’immeuble le propriétaire d’un appartement ne possède plus que « du vide », « un trou dans le ciel », et une portion minime du terrain84. En revanche si une maison est détruite, le propriétaire possède toujours, seul, la totalité du terrain. Cependant, le chercheur souligne que le risque financier dans l’acquisition d’un pavillon en périphérie peut parfois être supérieur. Il prend pour cela l’exemple d’un quartier résidentiel de luxe construit sur le piémont andin il y a quelques années et qui n’est desservi que par une seule route. La construction, entre ce quartier et la capitale, d’un secteur résidentiel pour revenus nettement plus modestes a entraîné à la fois l’arrivée d’une mixité sociale et une forte congestion automobile, avec pour conséquence la dévaluation immédiate des premières maisons.

  • 85 Thierry Paquot, « El regreso de las torres », in Urbanismo, arquitectura y globalización, Santiago, (...)
  • 86 Paul Virilio, Ville panique : ailleurs commence ici, Paris, Galilée 2004.
  • 87 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

80Parlons à présent de la « tranquillité » que confère respectivement chacun des types d’habitat, comme critère éventuel du choix résidentiel. Dans l’Edificio 5, à Las Condes, faites confiance à la brochure et vous vivrez « loin du bruit et de l’incessante agitation de la ville qui ne dort jamais ». Paquot évoque à propos des tours résidentielles « l’isolement de la ville “réelle”85 » et cite Paul Virilio qui qualifie ces édifices d’« impasse[s] en hauteur »86. Mais l’immeuble est-il vraiment plus « tranquille » que la maison ? À la question posée aux gardiens d’immeubles « les résidents sont-ils satisfaits du quartier ? » plusieurs répondent spontanément qu’il est en effet « très tranquille », mais en ce qui concerne les logements onze entretiens sur les vingt-deux ont permis de souligner les désagréments que cause « le bruit des voisins », plainte la plus couramment reçue par les gardiens, en particulier lorsque l’immeuble héberge une population mixte parmi lesquels il y a des individus jeunes (les gardiens parlent alors de « fêtes » et de « musique »). Dans certains immeubles, le calme est obtenu par les « organisations de voisins » au prix de nombreuses interdictions, ainsi il est rare que les animaux domestiques soient tolérés dans les immeubles de Las Condes. Au final, il semble que la tranquillité, si elle peut être l’apanage de ma zone d’étude n’est en tout cas pas celle de l’habitat collectif. Johannes Rehner souligne cependant une forme différente de « tranquillité » à considérer : le possesseur d’un appartement n’est pas en charge de l’entretien de son jardin, de sa piscine, etc.87 Ces éléments ont un coût déjà évoqué, mais ils nécessitent aussi un investissement en temps et en énergie, sur lesquels l’usager de la piscine et du jardin de l’immeuble est souvent satisfait de pouvoir faire l’impasse et d’ainsi bénéficier d’un gain de « tranquillité ».

  • 88 Felipe Avila Ubilla, Edificio Residencial de Alta Densidad, Torre Patios Flotantes, Santiago, Ponti (...)
  • 89 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

81Dernier critère qui qualifie conjointement type d’habitat et localisation, le « cadre naturel » d’un logement est par excellence son jardin, donc l’apanage du pavillon individuel. Certes, l’habitat collectif propose lui aussi un jardin (mis en avant dans l’offre immobilière dans plus de 40 % des cas), mais il n’est pas privatif. Ce partage nécessaire défend en général de l’utiliser selon sa volonté : son existence est avant tout liée à des considérations esthétiques ou vise à répondre aux exigences du plan régulateur de la commune (notamment pour ce qui est du jardin qui jouxte la rue). Beaucoup considèrent que l’absence de jardin privatif est un inconvénient majeur de l’immeuble : plusieurs gardiens interrogés sur leur propre souhait de vivre dans la tour où ils travaillent ont répondu préférer une maison grâce à son jardin, dans lequel il est possible de « laisser ses enfants sans surveillance » et de « faire tout ce que l’on désire ». Une alternative est toutefois proposée aux résidents des immeubles : la terrasse. L’architecte Avilla Ubilla suggère en effet de la concevoir « comme si elle était un jardin » afin de proposer aux résidents une vie identique à celle d’un pavillon « mais avec les bénéfices de la vie en hauteur »88. Le slogan de l’immeuble de vingt-quatre étages Las Araucarias de Gertrudis Echenique est d’ailleurs : « Le privilège de vivre entouré de nature ». Et sur les cinquante-huit offres de vente d’immeubles à Las Condes en janvier 2011, toutes proposent une terrasse. Sa surface varie de 7 à 180 m², et offre une taille moyenne de 22,77 % de la surface de l’appartement. Aussi, la terrasse est ouvertement proposée pour pallier le manque de jardin. Or l’observation depuis les rues de ma zone d’étude permet de constater que l’appropriation de cet espace et son usage en qualité de jardin varient considérablement d’un immeuble à l’autre : certaines terrasses sont couvertes de végétation et sont soigneusement entretenues par leurs propriétaires, tandis que d’autres servent à entreposer séchoirs à linge et vélos. Mais si la terrasse est globalement moins satisfaisante que le jardin et que les individus concernés sont financièrement capables de choisir leur lieu de résidence, faut-il en conclure que cet élément n’a pas d’importance pour eux ? Un autre élément est conjointement apporté par les gardiens d’immeubles, les agents immobiliers et les réponses aux questionnaires : si la majorité des résidents des immeubles de la zone d’étude y ont leur résidence principale, presque tous possèdent d’autres biens immobiliers, « à la mer ou à la campagne ». Aussi bénéficient‑ils de la possibilité de profiter de la nature dans ces autres circonstances, en fin de semaine ou durant les vacances. En outre, le « cadre naturel » n’est pas uniquement représenté par le jardin ou la terrasse : c’est aussi le quartier, l’entourage de l’édifice89. Ainsi, parcs et espaces verts à proximité d’un immeuble en vente sont utilisés comme arguments par les agents immobiliers dans 10 % des cas. J’ai constaté qu’il existe dans le secteur de nombreux espaces verts : parcs ou promenades, équipés de jeux pour enfants, d’instruments de musculation ou simplement de sentiers fréquemment entretenus. S’ajoutent les très nombreux arbres d’alignement dont bénéficient une grande partie des rues du quartier, et les arbres plantés devant les immeubles pour répondre aux exigences du plan régulateur et pour embellir le produit immobilier (voir photographies 14 à 16).

Photographie 14 : Arbres plantés devant un immeuble côté rue (dans la zone de retrait obligatoire de 7 m)

Photographie 14 : Arbres plantés devant un immeuble côté rue (dans la zone de retrait obligatoire de 7 m)

Crédit : Line Henry.

Photographie 15 : Parc public avec des jeux pour enfants

Photographie 15 : Parc public avec des jeux pour enfants

Crédit : Line Henry.

Photographie 16 : Rue plantée d’arbres d’alignements

Photographie 16 : Rue plantée d’arbres d’alignements

Crédit : Line Henry.

82Ainsi, le cadre naturel et le calme du secteur d’Escuela Militar sont valorisés par ses habitants, même si l’absence de jardin et le peu de tranquillité de l’appartement ne les satisfont pas toujours. Ils apprécient toutefois de bénéficier d’une grande sécurité et d’un certain prestige, lié au quartier comme au type de logement. Enfin, l’appartement à Las Condes représente un achat moins onéreux qu’une maison, et en même temps un investissement plus fiable qu’un bien situé dans la périphérie.

  • 90 Jean Pelletier, Charles Delfante, Villes et Urbanisme dans le monde, Paris, Masson, 2e éd., 1994.
  • 91 Francisco Sabatini, « Precios del suelo y edificación de viviendas (4 conclusiones sobre Santiago r (...)
  • 92 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.
  • 93 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.
  • 94 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili. Alejandro Salazar (...)
  • 95 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 96 Alejandro Salazar, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 97 Alejandro Salazar, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

83Dans un dernier temps, je vous propose de considérer un ultime critère du choix résidentiel : la localisation du bien. Sur celle-ci, le type de logement ne saurait influer, mais elle varie en revanche considérablement entre périphérie et proximité de « Sanhattan ». La question de la localisation comme critère du choix résidentiel est double : d’une part il est intéressant de considérer les services, commerces et infrastructures à proximité immédiate du lieu de résidence, et, d’autre part, l’existence des transports, en commun ou non, qui conditionnent la connexion au reste de la capitale. « À un pas de tout… plus de temps pour vous » dit le slogan promotionnel de l’immeuble Vida Nueva. L’image montre un jeune couple sortant en riant d’un grand immeuble au pied duquel se trouve une station de métro ; ils partent à pied dans une autre direction, enlacés. Pelletier et Delfante définissent le rôle de la distance et de la proximité comme « le plus évident dans la structure urbaine ». Pour eux « les gains de temps pour se rendre dans les lieux d’activités sont décisifs »90. Sabatini expose quant à lui l’importance de la localisation dans la différenciation entre produits immobiliers91. Et en effet, la valorisation du quartier autour d’Escuela Militar proviendrait en partie de la grande concentration de pôles d’emploi (« Sanhattan » notamment), de services publics et d’équipements de tous types : santé, éducation, sport, commerce, culture92. Ainsi, le secteur présente une importante concentration, dans et à proximité de la zone étudiée, de sites d’éducation, de la crèche à l’université (voir carte 4). Or, en observant la sortie d’une école maternelle on constate que 80 % des enfants et de leurs accompagnateurs (principalement des « nanas », personnel domestique facile à identifier par le tablier ou la robe-tablier) partent à pied vers le domicile, ce qui indique que ces établissements scolaires sont fréquentés par des résidents du quartier. En outre, à proximité de la station Escuela Militar, se trouvent plusieurs instituts de langues étrangères ou de castillan que l’on peut imaginer destinés non seulement à des résidents mais aussi à des employés des entreprises de « Sanhattan ». De la même manière, le secteur compte un grand nombre de services et commerces, particulièrement sur l’axe formé par l’avenue Apoquindo, qui bénéficient sans doute aux résidents comme aux entreprises de la zone, notamment pour ce qui est des bureaux de poste, banques et restaurants (voir carte 5). Dans les supermarchés et pharmacies on rencontre beaucoup de « nanas », indice là encore que les commerces et services sont fréquentés par les résidents du quartier, mais dans la plupart des cafés à proximité d’Apoquindo la clientèle est exclusivement vêtue d’uniformes professionnels, la télévision diffuse le cours de la bourse et les seuls journaux à disposition sont « El Mercurio Economia y Negocios » et « El Diario Financiero ». En outre, le travail de terrain a permis de constater que seuls deux bars ou restaurants de la zone d’étude sur les huit considérés demeurent ouverts après minuit et que quatre ferment avant 21 heures. Ainsi il est évident qu’une partie de l’offre en services de restauration est destinée aux employés des entreprises, mais qu’il existe néanmoins une offre pour les résidents du quartier (rappelons que l’objectif annoncé par le service d’urbanisme de la mairie est de créer une commune vivante y compris la nuit et particulièrement aux alentours de la zone commerciale et entrepreneuriale de « Sanhattan »93). De la même façon, les salles de sport ou instituts de beauté situés dans la zone accueillent principalement des employés tout en ayant une clientèle de résidents. Enfin, se trouvent aussi de nombreux établissements de santé, de culture, de culte et de divertissement, qui sont quant à eux à destination principale des résidents du secteur. Ainsi, j’ai pu constater l’existence d’une grande concentration de services, commerces, infrastructures mais également équipements dans une zone pourtant restreinte (voir cartes 4, 5 et 6). C’est là une conséquence conjointe de son attractivité et de la richesse de la municipalité, et un indice que la localisation pourrait bel et bien représenter un critère fort du choix résidentiel. Pour quatorze des résidents de la zone ayant rempli le questionnaire (= 17), leur appartement leur offre en effet plus de proximité aux services, commerces et équipements qu’une maison dans la périphérie de la capitale. Je mentionnerai pour finir un élément – plus difficilement quantifiable – qui entre en considération dans l’élection d’un quartier ou d’un secteur de la ville : le réseau social de l’individu. Pour Jaramillo, Salazar, Rehner et Contreras, la vie sociale est en effet aujourd’hui de plus en plus importante dans les critères du choix résidentiel94. La relative proximité géographique entre amis permet un regroupement plus rapide et aisé et le faible éloignement des centres autorise l’usage de la marche à pied ou du taxi95. En outre, la vie sociale active s’associe bien souvent à la vie culturelle, elle-même plus intense dans les centres urbains. Alejandro Salazar définit les résidents des immeubles de Las Condes comme « très urbains, qui aiment la culture » et qui « accordent un prix à la vie sociale, à la proximité des gens qu’ils connaissent et à la possibilité de sortir sans voiture »96. Il insiste en outre sur le fait que « dans la périphérie, on constate souvent qu’il y a peu de relations de voisinage ». Par ailleurs, une certaine forme de vie sociale concerne les membres de la famille : ceux-ci représentent en effet un élément important du choix résidentiel. À ce sujet, Alejandro Salazar évoque le fait que les familles ont tendance à se rapprocher géographiquement du lieu de résidence de la grand-mère maternelle des enfants97.

Carte 4 : Établissements d’enseignement et d’éducation de la zone d’étude proche d’Escular Militar

Carte 4 : Établissements d’enseignement et d’éducation de la zone d’étude proche d’Escular Militar

Source : Municipalité de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Métro de Santiago, observation personnelle.
Crédit : Line Henry.

Carte 5 : Commerces et services de la zone d’étude proche d’Escuela Militar

Carte 5 : Commerces et services de la zone d’étude proche d’Escuela Militar

Source : Municipalité de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Métro de Santiago, observation personnelle de l’auteur.
Crédit : Line Henry.

Carte 6 : Services médicaux, sportifs, culturels et religieux dans la zone d’étude

Carte 6 : Services médicaux, sportifs, culturels et religieux dans la zone d’étude

Source : Municipalité de Las Condes, Mapcity.cl, www.800.cl, amarillas.cl, observation personnelle de l’auteur.
Crédit : Line Henry.

  • 98 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.
  • 99 Observatorio Movilidad Urbana – Caf, Santiago, 2010, [en ligne] http://omu.caf. com/ciudades/santia (...)
  • 100 Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili. Johannes Rehner, entretie (...)
  • 101 Carlos de Mattos, entretien avec l’auteur le 08.03.2011, Santiago du Chili.
  • 102 Carlos de Mattos, entretien avec l’auteur le 08.03.2011, Santiago du Chili.
  • 103 Pablo Trivelli, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 104 Observatorio Movilidad Urbana – Caf, Santiago, 2010, [en ligne] http://omu.caf. com/ciudades/santia (...)

84Pour Riedel, si la proximité et la densité de services et équipements est capitale dans le choix résidentiel en faveur de la partie ouest de Las Condes, son accessibilité est également un élément majeur98. En effet, la zone accueille non seulement la ligne 1 du métro de Santiago mais aussi un vaste terminal de bus et deux axes routiers majeurs : l’avenue Apoquindo, d’est en ouest, et l’avenue Américo Vespucio, du nord au sud. Dans la capitale, le transport collectif représente 35 % des voyages quotidiens, les transports individuels (automobile, moto, taxi ou vélo) 26 % et la marche à pied 35 %. En revanche, 58 % des déplacements motorisés sont effectués en transports en commun : 76 % en bus et 24 % en métro (source OMU‑CAF99). Or la ligne 1 du métro de Santiago, inaugurée en septembre 1975, est la plus ancienne et surtout la plus parcourue de la capitale avec 49 % du total des voyages (source INE). Dès août 1980, elle atteint Escuela Militar, son terminus jusqu’en 2010, date à laquelle elle est prolongée de 4 kilomètres vers l’est jusqu’à l’arrêt Los Domínicos au cœur de Las Condes. La ligne 1 est la seule du réseau à parcourir un axe est-ouest, reliant ainsi les centres des affaires, les centres commerciaux, les ministères, le palais de La Moneda et les trois principales universités de Santiago. Son succès est également dû à son image de marque : sécurité et clientèle aisée. Il n’est en effet pas rare de voir des hommes et femmes d’affaires utiliser ce mode de transport. Pourtant, la popularité de la ligne 1 auprès de la classe aisée est particulièrement altérée, lorsqu’en 2007 la connexion avec la ligne 4 est réalisée au niveau de l’arrêt Tobalaba, à seulement trois stations d’Escuela Militar en direction du centre. Des phénomènes de congestion et de mixité accrue résultent de cette connexion, car la ligne 4 dessert six communes avant Las Condes et notamment certains secteurs très populaires de Puente Alto, Macul et Peñalolén100. Aussi, pour Carlos de Mattos101, les personnes de revenus les plus élevés de Las Condes n’utiliseraient plus que très peu, aujourd’hui, les transports en commun. Dans le but de pallier les répercussions de cette nouvelle connexion à Tobalaba, la municipalité aurait étudié un projet de lignes de bus privées « de luxe » comme il en existe au Brésil, avec climatisation et télévision. Le projet aurait toutefois été rejeté en raison de l’absence de clientèle, laquelle finalement préfère les déplacements individuels en voiture102. En outre, pour Pablo Trivelli les routes de Las Condes, comme les services et infrastructures, bénéficient directement des ressources de la commune et se révèlent d’excellente qualité103. En effet, l’étude « Origine – Destination » menée par le Secrétariat de la Planification des Transports (données SINTIA – EOD 2004) montre que les foyers de Las Condes possèdent en moyenne 1,2 voiture et que ce chiffre est constant depuis 1991. Il est toutefois inférieur à la moyenne pour Vitacura (1,5) et Lo Barnechea (1,3), communes que ne desservent aucun métro et peu de bus, contrairement à Providencia qui bénéficie de trois lignes de métro et de plusieurs terminaux et n’affiche que 0,7 voiture par ménage (données SINTIA – EOD 2004). Le nombre moyen de trajets quotidiens par foyer de Las Condes en 2004 est de 8,31 parmi lesquels 7,15 sont motorisés (données SINTIA – EOD 2004). Considérant cette importante part du transport motorisé et le peu de popularité des transports en commun, il résulte que le transport en véhicules individuels représente une grande part des déplacements des résidents de Las Condes. L’observation montre d’ailleurs que ces véhicules sont souvent prestigieux, par la marque et le modèle, et que la plupart ne comportent souvent qu’un passager. Une partie importante de ces déplacements a pour origine et destination le lieu de travail, or rappelons que 31 % des résidents de la commune y travaille et que 44 % exerce ou étudie dans une autre commune et parmi ceux-ci 96 % dans la région métropolitaine de Santiago : 37 % à Santiago centre et 62 % dans une commune limitrophe de Las Condes, soit Providencia (39 %), Vitacura (12 %), Lo Barnechea (7 %) et La Reina (3 %) (données issues de l’enquête Casen 2009). Aussi, les déplacements des résidents de Las Condes sont-ils en grande partie motorisés alors même que le secteur offre une majorité des services et équipements nécessaires et que les emplois sont pour la plupart situés dans la commune même, au centre – non loin –, ou dans les communes limitrophes. L’observation permet toutefois aussi de constater la présence de nombreux piétons dans la zone d’étude, ainsi que celle de cyclistes. En effet, bien que les vélos représentent seulement 2 % du total des voyages et 7 % des déplacements individuels104, leur proportion va croissant en particulier dans les secteurs de revenus hauts. Ainsi, sur l’avenue Apoquindo à 8 h 30 de nombreux cyclistes portent, en plus du casque de rigueur, costume et cravate. Le métro de Santiago propose en outre depuis 2008 un service baptisé « BiciMetro » : un local sécurisé où déposer le vélo avant d’utiliser les transports en commun. Ce service est pour l’instant disponible dans seulement neuf stations du réseau, dont celle d’Escuela Militar.

85La localisation est un facteur important du choix résidentiel. Elle se rapporte aux emplois, services, infrastructures et équipements de toutes sortes et à la possibilité de mener aisément une vie sociale et culturelle active. Ces différents éléments sont rendus accessibles par la proximité géographique, la présence de transports en commun ainsi que des infrastructures routières de qualité. Or à Las Condes, ces conditions semblent parfaitement remplies. Pour preuve, les offres immobilières dans la commune en janvier 2011 utilisent dans plus de 70 % des cas l’argument de la localisation et de la proximité des services et équipements : arrivent en tête les commerces et les transports, avec une mention dans près d’un tiers des annonces, suivis des établissements scolaires, des services tels que banques et restaurants, des établissements de santé, des parcs et espaces verts, des lieux de culture et de divertissement, des lieux de culte et finalement, dans une moindre mesure, des centres des affaires et de conventions.

Hiérarchisation des critères en lien avec le cycle de vie

86J’ai successivement présenté dix critères possibles du choix résidentiel et leur déclinaison entre appartement à Escuela Militar et pavillon dans la périphérie de la commune de Las Condes. L’objectif majeur de cette démarche est de comprendre les composantes du choix résidentiel de la « classe haute » chilienne, afin de statuer sur l’éventuelle apparition d’un « idéal » en faveur du logement en hauteur dans les beaux quartiers. Je vais à présent procéder au classement des critères choisis, d’après la littérature, les entretiens, les réponses aux questionnaires et l’étude des offres immobilières. J’essayerai enfin de décliner cette hiérarchisation pour chacune des quatre catégories de résidents dont les motivations, priorités et attentes en matière de type de logement varient nécessairement.

  • 105 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y (...)
  • 106 Gonzales, 2004 cité par Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las ur (...)
  • 107 Andrés Sagner, Determinantes del precio de viviendas en Chile, Documento de Trabajo n° 549, Banco C (...)

87Pour chacune des sources considérées, la sécurité et la localisation sont citées parmi les trois premiers critères, définis comme des éléments majeurs. Corroborant ce résultat, des analyses menées au Chili sur la question des motivations résidentielles en faveur des quartiers fermés ont montré que ce n’est pas seulement « pour s’éloigner du reste de la société ou se protéger du crime » que le choix du lotissement clos est fait105, mais bien aussi pour profiter de la localisation et de « ses attributs paysagers » ainsi que de la commodité que représentent « les services qu’offrent ces regroupements de logements »106. Une étude sur les éléments déterminants des prix du foncier menée par Andrés Sagner pour la banque centrale du Chili révèle, elle aussi, l’importance de la localisation : « la distance entre le logement et les espaces verts, cliniques, hôpitaux et collèges […] possède un effet positif sur le prix du bien »107. Admettre que sécurité et proximité des services sont les critères principaux du choix résidentiel à Las Condes implique un premier constat important : ni l’un ni l’autre ne justifie une préférence pour la résidence dans un appartement plutôt que dans une maison mais ils rendent ce type résidentiel véritablement nécessaire, car pour allier sécurité et localisation il n’existe guère d’alternative. Pourra-t-on dès lors encore parler d’un nouvel idéal résidentiel ?

  • 108 Jean‑Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Ca (...)

88En outre, si ces deux caractéristiques sont des éléments majeurs en faveur du logement collectif vertical à Las Condes, s’y ajoutent le prestige, la vue, la gamme des possibilités en matière de superficies et les avantages économiques ; à l’inverse, les critères du « cadre naturel » et de la « tranquillité » jouent, eux, en faveur du pavillon dans la périphérie : le choix résidentiel repose en effet sur l’ensemble des différentes caractéristiques du bien immobilier108.

89Je souhaite à présent souligner l’importance majeure du caractère polycentralisé de la capitale du Chili sur ces résultats, et donc sur la place non négligeable qu’occupe l’habitat collectif dans le marché du logement à Las Condes. En effet, parmi les critères en faveur de l’immeuble, la sécurité et le prestige sont dus pour une part au secteur dans lequel se situe le logement et à l’entourage de l’immeuble. La proximité des services, équipements, commerces, espaces verts, transports, emplois, etc. est quant à elle définie seulement par le quartier. Or, pour que la sécurité et le prestige soient optimaux et que la qualité des services de proximité soit élevée, le logement doit nécessairement être situé dans l’un des « nouveaux centres » que présente la capitale. En effet la commune centrale de Santiago ne dispose en aucune manière de capacités financières identiques à celles d’une commune périphérique du secteur Est et ne présente pas davantage le schéma de ségrégation valorisé par les plus riches, qui permet entre autres le sentiment de sécurité et le confort de l’« entre soi ». Elle ne bénéficie en outre pas de l’image positive, de l’attractivité d’une commune du secteur « de hauts revenus ». D’autre part, si la sécurité peut être jugée excellente dans de nombreux complexes résidentiels dans les périphéries de la capitale, la proximité des services, transports et commerces n’est possible, bien entendu, que dans un centre urbain. Aussi, ni le centre « ancien » de Santiago ni la périphérie de la capitale ne sont susceptibles de réunir les éléments du choix résidentiel en faveur de l’immeuble haut comme le fait le secteur Escuela Militar. Cela sous-entend que le modèle résidentiel que nous étudions ici est intrinsèquement lié au phénomène de polycentralité de la ville et ne saurait exister en son absence. Le centre des affaires de l’avenue Apoquindo est ainsi responsable de la création d’un ensemble urbain dense, complet et attractif, conclusion heureuse du projet de la municipalité de Las Condes de créer une « commune ville » autosuffisante.

90Pour finir, il est à présent possible d’associer à chaque étape du cycle de vie précédemment établi, donc à chacun des groupes de résidents de Las Condes identifiés, les critères qui expliquent son propre choix résidentiel en fonction de ses aspirations et de ses capacités.

  • 109 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

91Les étrangers vivant à Las Condes travaillent pour beaucoup dans les ambassades ou les entreprises internationales de « Sanhattan ». Il semble néanmoins que le choix de résider dans la zone d’étude ne puisse être imputé à la seule proximité des lieux de travail. Pour Johannes Rehner il est en effet admis que les étrangers préfèrent vivre à proximité des centres urbains où ils sont mieux connectés à leurs pairs et où la vie sociale et culturelle est plus intense109. Aussi vivent-ils dans une zone centrale bien desservie comme celle d’Escuela Militar. Et si l’immeuble y est le type de logement le plus accessible et le plus courant, l’agent immobilier de la société FFV ajoute que « les familles qui voyagent vivent souvent dans des appartements, pour la sécurité ». La première catégorie de résidents que j’ai identifiée semble donc valoriser spécifiquement la localisation et la sécurité comme critères du choix résidentiel.

  • 110 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Oscar Figueroa, entretie (...)
  • 111 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
  • 112 Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili. Rodrigo Hidalgo, entretie (...)

92Pour Rehner et Figueroa, les 15‑30 ans indépendants sont attirés par un mode de vie « plus actif et moins casanier » que leurs aînés110. Ils valorisent la vie sociale et culturelle ainsi que la facilité de déplacement : la possibilité de sortir à pied, à vélo ou en métro pour « profiter des soirées »111 voire de faire appel à un taxi à un tarif raisonnable. De telles habitudes de transport nécessitent que le quartier soit sûr à toute heure du jour et de la nuit, aussi apprécient-ils la sécurité qu’offre Las Condes. Les jeunes, vivant généralement seuls, en couple ou avec un enfant, n’ont en outre pas l’usage de très grandes surfaces et préfèrent souvent un logement moins onéreux pour lequel ils apprécient la possibilité d’être locataires, trois éléments en faveur de l’appartement. Les éléments du choix résidentiel des 15‑30 ans sont donc plus variés : localisation et sécurité mais aussi vaste gamme de possibilités dans les surfaces et caractéristiques économiques. Les familles qui vivent dans l’habitat collectif à Las Condes n’obéissent pas au schéma classique que rappellent les agents immobiliers des sociétés Green propiedades et FFV : « pour une famille c’est mieux d’être dans une maison, pour le jardin », « les jeunes partent vers les maisons en périphérie quand ils ont des enfants ». Plusieurs explications à ce phénomène existent. Ainsi dans les cas des familles monoparentales on préférera la vie proche des centres et des transports car la garde alternée s’en trouve facilitée112. De plus, certaines familles valorisent la vie sociale et culturelle davantage que le jardin et le pavillon. Je rappelle aussi qu’une partie des résidents des immeubles de Las Condes possèdent d’autres biens immobiliers qu’ils occupent régulièrement et préfèrent ainsi, dans la capitale, bénéficier de la centralité, d’un cadre vraiment urbain. Enfin, Ana Patricia Aravena, agent immobilier de la société Credea Gestion explique que « l’appartement est bien pour les familles parce que bien situé, moderne et sûr ». Car la sécurité est bien entendu un critère particulièrement important pour elles. Aussi, sécurité et localisation seraient, là encore, les éléments majeurs du choix résidentiel des familles. Mais je rappelle aussi que posséder une adresse dans la commune est prestigieux et valorisé sur le plan personnel comme professionnel et qu’il est plus aisé d’y acquérir ou louer un appartement qu’une maison.

  • 113 Sébastien Lord, « Vieillir en banlieue pavillonnaire au Québec : entre choix et contraintes », in J (...)

93Enfin, j’ai pu constater que beaucoup de seniors vivent dans les immeubles de la zone étudiée. Le schéma courant identifié est le suivant : quand la maison familiale est devenue trop vaste, trop chère, trop fatigante à entretenir ou trop peu sûre pour les parents dont les enfants ont quitté le domicile, l’appartement est la meilleure solution. Il permet en outre de ne plus être dépendant des déplacements automobiles, quand la conduite devient difficile. En effet, les quartiers résidentiels en périphérie sont généralement « structurés par et pour l’automobile. On y trouve peu de services de proximité, et les déplacements à pied ainsi que les conditions d’attente du transport en commun sont peu adaptés aux besoins d’une personne dont l’autonomie est fragilisée »113. En outre, les entretiens et travaux réguliers que nécessite la maison ne sont souvent plus adaptés aux seniors, alors que les résidents d’un immeuble sont entièrement déchargés de sa gestion et de ses équipements. D’autre part, certains seniors obéissent aussi au désir de se rapprocher des membres de la famille et d’être eux-mêmes plus accessibles. Ainsi, dans plusieurs immeubles de la zone d’étude, les plus de 60 ans sont propriétaires d’appartements de plus de 200 m² comportant quatre chambres et salles de bain « pour pouvoir accueillir les enfants et les petits-enfants ». Ce fait est souligné par les gardiens des immeubles et les agents immobiliers des sociétés FFV, P&G Larrain Propiedades, Credea Gestion, Green Propiedades et confirmé par une résidente de l’immeuble d’Asturias 217, interrogée lors d’un entretien direct :

« Mon mari et moi sommes originaires de Concepción. À l’arrivée nous croyions recevoir beaucoup de visites ici, alors nous avons pris un appartement où nous pouvons loger six personnes confortablement, en plus de nous. Mais en réalité nous n’avons jamais eu plus de trois visiteurs en même temps, et dans certaines circonstances on peut aussi faire dormir quelqu’un sur le canapé du salon, n’est-ce pas ? Cet appartement est trop grand pour nous, il me demande beaucoup de travail, d’entretien… […] Mais nous ne prévoyons pas de déménager car notre fille et sa famille vivent juste de l’autre côté de la rue et qu’auprès d’eux nous sommes utiles. Nous partirons quand ils partiront. »

94Pour finir, les seniors sont les plus fréquents possesseurs d’autres biens immobiliers, leur permettant à loisir de bénéficier de cadres résidentiels plus naturels et moins urbains. Ainsi, apprécient-ils la localisation et la sécurité qu’offrent les appartements de Las Condes mais aussi la gamme de possibilités dans les surfaces et le moindre entretien que requiert ce type de logement.

95Il apparaît donc que si toutes les catégories de résidents identifiées valorisent en premier lieu la sécurité et la localisation de leur logement, arguments en faveur de l’appartement dans un immeuble haut, les autres éléments du choix résidentiel demeurent significatifs et varient selon le mode de vie caractéristique de chacun des groupes. C’est pourquoi une définition précise de la hiérarchie des dix éléments du choix résidentiel pour chaque groupe constituerait un apport considérable à cette étude. Malheureusement, le peu de réponses au questionnaire déposé dans les immeubles à destination des résidents n’autorise pas une telle approche.

* * *

96Las Condes est une commune privilégiée, attractive pour les grandes firmes internationales qui contribuent à son économie florissante, mais aussi pour l’élite socio-économique de la capitale à la recherche d’une solution résidentielle aussi satisfaisante que prestigieuse. C’est en étudiant le profil des habitants qui y font le choix du collectif vertical « de standing » et l’offre précise que constitue ce type de logement, puis en les confrontant à une réflexion sur dix critères du choix résidentiel, que j’ai identifié l’importance du cycle de vie dans le choix d’un type de logement dans la commune. Ainsi, les familles de deux enfants et plus favorisent volontiers le pavillon. Le temps passe et les enfants grandissent : devenus étudiants ou jeunes professionnels ceux‑ci choisissent de quitter la maison familiale pour un appartement, qu’ils quitteront une fois devenus parents à leur tour. En parallèle, leurs parents, désormais seniors, délaissent le pavillon qu’ils occupaient, au profit d’un appartement central. Comme tous les schémas, celui-ci connaît des exceptions, la plus notoire pour cette étude étant la présence de plusieurs familles nombreuses dans des appartements proches des centres urbains. Au regard de ces éléments relatifs au choix résidentiel de la classe aisée chilienne, est-il désormais possible d’identifier – ou non – l’apparition d’un « idéal » en faveur du logement en hauteur dans les beaux quartiers, objectif de cette étude ?

Notes

1 Cette classification démographique utilise les catégories du NRS Social Grade développé au Royaume‑Uni dans les années 1960 et depuis utilisée pour la plupart des études de marché dans le monde. L’association des groupes « A », « B » et « C1 » se justifie à Santiago par le faible nombre de représentants des deux premiers : moins de 2,5 % de la population totale en 2009, contre 10 % en ajoutant le groupe « C1 ».

2 Municipalidad De Las Condes, « Historia », información comunal, 2011, [en ligne] http://www.lascondes.cl/ [dernière consultation : 14.02.2011].

3 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

4 Municipalidad De Las Condes, « Historia », información comunal, 2011, [en ligne] http://www.lascondes.cl/ [dernière consultation : 14.02.2011].

5 Municipalidad De Las Condes, « Historia », información comunal, 2011, [en ligne] http://www.lascondes.cl/ [dernière consultation : 14.02.2011].

6 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

7 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

8 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y la nueva geografía social en Santiago de Chile (1990-2000) », EURE, vol. 30 n° 91, 2004a, p. 29-52, [en ligne] http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612004009100003&script=sci_arttext [dernière consultation : 15.03.2011].

9 Federico Arenas, 2007, « Re-configuración espacial y adaptación institucional : un reajuste pendiente en el caso de los espacios metropolitanos chilenos », in Carlos de Mattos, Rodrigo Hidalgo (dir.), Santiago de Chile : Movilidad Espacial y Reconfiguración Metropolitana, Santiago, Serie GEOLibros, n° 8, 2007, p. 177-188.

10 Rodrigo Hidalgo, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

11 Rodrigo Cattaneo Pineda, « La privatisation de l’enseignement supérieur et la restructuration métropolitaine de Santiago du Chili », 123 -Amérique latine : nouvelle géopolitique, Hérodote, 4e trimestre 2006, [en ligne] http://www.herodote.org/spip.php?article253 [dernière consultation : 14.05.2011].

12 Francisco Sabatini, « Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile : efectos sobre los precios de la tierra y la segregación residencial », 2000, in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970-2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 401-440.

13 Francisco Sabatini, « Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile : efectos sobre los precios de la tierra y la segregación residencial », 2000, in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970‑2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 401-440.

14 Montserrat Palmer, « La Comuna de Providencia y la ciudad-jardín », 1984, in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970-2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 189-214.
Armando De Ramón,
Santiago de Chile (1541 – 1991), Historia de una sociedad urbana, Santiago, éd. MAPFRE, coll. « Ciudades de Iberoamérica », 1992.

15 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La Tercera, 2010, [en ligne] http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html, [dernière consultation : 05.04.2011].

16 Pablo Trivelli, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

17 Adriano Rovira, Miguel Contreras, Federico Luebert, Leopoldo Stuardo, Paulina Schiappacasse, Vladimir Hermosilla, Renée Saa, « Elementos para la planificación territorial de la Región Metropolitana de Santiago », in Rodrigo Hidalgo, Ricardo Trumper, Axel Borsdorf (dir.), Transformaciones urbanas y procesos territoriales, lecturas del nuevo dibujo de la ciudad latinoamericana, Santiago, Serie GEOLibros, 2005, p. 211-218.

18 Carlos de Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos, « Presentación », in Carlos de Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970-2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 11-17.

19 Camilo Arriagada Luco, Daniela Simioni, Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana del Gran Santiago y desafíos del financiamiento urbano, Santiago, CEPAL -Serie Medio Ambiente y Desarrollo n° 44, 2001.

20 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y la nueva geografía social en Santiago de Chile (1990-2000) », EURE, vol. 30 n° 91, 2004a, p. 29-52, [en ligne] http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612004009100003&script=sci_arttext [dernière consultation : 15.03.2011].

21 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad de Santiago », X Seminario Red Iberoamericana de Investigadores sobre globalización y territorio, México, 2008.

22 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La Tercera, 2010, [en ligne] http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html, [dernière consultation : 05.04.2011].

23 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La Tercera, 2010, [en ligne] http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html, [dernière consultation : 05.04.2011].

24 Marcos Moraga, « El año en que se consolidó el barrio más influyente », Especial Anuario 2010, La Tercera, 2010, [en ligne] http://especiales.latercera.cl/especiales/2010/anuario2010/santiago/santiago.html, [dernière consultation : 05.04.2011].

25 Carlos Orrego Acuña, El Impuesto A la Propiedad en Chile, Gobierno de Chile, Ministerio de Hacienda, Servicio de Impuestos Internos, 2006, [en ligne] http://www.catastrolatino.org/documentos/Cartagena/PONENCIAS/Orrego_Chile.pdf [dernière consultation : 03.02.2011].

26 Servicio de Impuestos Internos, « impuesto territorial », Descripción de Impuestos, 2010, [en ligne], http://www.sii.cl/aprenda_sobre_impuestos/impuestos/otros_impuestos.htm [dernière consultation : 12.03.2011].
Camilo Arriagada Luco, Daniela Simioni,
Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana del Gran Santiago y desafíos del financiamiento urbano, Santiago, CEPAL -Serie Medio Ambiente y Desarrollo n° 44, 2001.

27 Servicio de Impuestos Internos, « estadísticas de bienes raíces no agrícolas », Estadísticas, 2011, [en ligne], http://www.sii.cl/avaluaciones/estadisticas/estadisticas_bbrr.htm, [dernière consultation : 14.03.2011].

28 Carlos de Mattos, Luis Riffo Pérez, « Globalización, redes, nodos y dinámica metropolitana : El Gran Santiago en los noventa », in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Rafael Gimenez, Arturo Orellana, Gloria Yánez (dir.), Gobernanza, Competitividad y Redes : La gestión en las ciudades del siglo XXI, Santiago, EURE-Libros, coll. « Rideal », 2005, p. 31-61.

29 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

30 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

31 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

32 Camilo Arriagada Luco, Daniela Simioni, Dinámica de valorización del suelo en el área metropolitana del Gran Santiago y desafíos del financiamiento urbano, Santiago, CEPAL ‑Serie Medio Ambiente y Desarrollo n° 44, 2001.

33 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

34 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

35 Jacques Donzelot, « La ville à trois vitesses : relégation, périurbanisation, gentrification », Esprit, mars-avril 2004, p. 14-39.
Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

36 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad de Santiago », X Seminario Red Iberoamericana de Investigadores sobre globalización y territorio, México, 2008.

37 Yasna Contreras, Oscar Figueroa, « Los patrones de movilidad residencial y cotidiana en la ciudad de Santiago », X Seminario Red Iberoamericana de Investigadores sobre globalización y territorio, México, 2008.

38 Severino Escolano, Jorge Ortiz, « Patrones espaciales de movilidad de la población : algunos efectos en la socio geografía del gran Santiago », in Carlos De Mattos, Rodrigo Hidalgo (dir.), Santiago de Chile : Movilidad Espacial y Reconfiguración Metropolitana, Santiago, Serie GEOLibros n° 8, 2007, p. 53-68.

39 Jorge Rodríguez, « Paradojas y contrapuntos de dinámica demográfica metropolitana : algunas respuestas basadas en la explotación intensiva de microdatos censales », in Carlos de Mattos, Rodrigo Hidalgo (dir.), Santiago de Chile : Movilidad Espacial y Reconfiguración Metropolitana, Santiago, Serie GEOLibros, n° 8, 2007, p. 19-52.

40 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

41 Pour plus d’explications sur la constitution de cette enquête, voir l’Introduction.

42 D’après les taux de conversion au 3 mai 2011.

43 Jean-Yves Authier, Jean-Pierre Lévy, « Rester ou partir ? La construction sociale des choix résidentiels des habitants des quartiers anciens centraux, en France », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 77-96.

44 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

45 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.
Alexis Hardessen, Gabriela Cárdenas, « Departamentos en la comuna de Las Condes », Informe de Actividad Inmobiliaria, vol. 11, n° 3, DECON UC et portalinmobiliario. com, 2010.

46 Alexis Hardessen, Gabriela Cárdenas, « Departamentos en la comuna de Las Condes », Informe de Actividad Inmobiliaria, vol. 11, n° 3, DECON UC et portalinmobiliario.com, 2010.
Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

47 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili. Rodrigo Cattaneo Pineda, entretien avec l’auteur le 03.02.2011, Paris.

48 Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

49 Alexis Hardessen, Gabriela Cárdenas, « Departamentos en la comuna de Las Condes », Informe de Actividad Inmobiliaria, vol. 11, n° 3, DECON UC et portalinmobiliario.com, 2010.

50 L’Unidad de Fomento, est une unité de mesure chilienne créée en 1967. Sa valeur est quotidiennement ajustée en fonction de l’inflation afin d’assurer sa stabilité.

51 D’après les données de la Banco de Chile pour le mois de janvier 2011, 1 UF vaut 35,10 €.

52 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

53 Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

54 Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

55 Jim Ogg, « mobilité et choix résidentiels en Grande-Bretagne », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 77-96.

56 Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

57 Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.
Catherine Bonvalet, « Les logiques des choix résidentiels des Franciliens », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 55-76.

58 Yves Grafmeyer, « Approches sociologiques des choix résidentiels », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 35-52.

59 Jim Ogg, « Mobilité et choix résidentiels en Grande-Bretagne », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 77-96.
Catherine Bonvalet, « Les logiques des choix résidentiels des Franciliens », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 55-76.
Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

60 Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

61 Catherine Bonvalet, « Les logiques des choix résidentiels des Franciliens », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 55-76.

62 D’après la compilation de trois sites Internet d’offres immobilières, « portalinmobiliario.com », « Pabellón de la Construcción » et « EMOL.propiedades ».

63 Alexis Hardessen, Gabriela Cárdenas, « Departamentos en la comuna de Las Condes », Informe de Actividad Inmobiliaria, vol. 11, n° 3, DECON UC et portalinmobiliario.com, 2010.

64 D’après la publicité pour l’immeuble résidentiel prestigieux « H99 » actuellement en vente à Marseille, on pourrait aussi parler de « showrooms ». Je préférerais toutefois ici la francisation du terme chilien de « pilotos ».

65 Rodrigo Hidalgo, « Postsuburbia ou posturbia ? Les mégaprojets résidentiels dans la périphérie de Santiago du Chili », Revue Géographique de l’Est, vol. 45 / 3-4, 2005, p. 209-217.

66 Felipe Avila Ubilla, Edificio Residencial de Alta Densidad, Torre Patios Flotantes, Santiago, Pontificia Universidad Católica de Chile -Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos, 2010.

67 Rodrigo Hidalgo, « La vivienda social en Santiago de Chile en la segunda mitad del siglo xx : Actores relevantes y tendencias espaciales », in Carlos de Mattos, María Elena Ducci, Alfredo Rodríguez, Gloria Yánez Warner (edit.), Santiago en la Globalización ¿una nueva ciudad ?, Santiago, SUR, 2004b, p. 219‑241, [en ligne] http://www.sitiosur.cl/publicacionescatalogodetalle.php?PID=2818&doc=&lib=Y&rev=Y&art=Y&doc1=Y&vid=Y&autor=&coleccion=&tipo=ALL&nunico=20081 [dernière consultation : 23.02.2011].

68 Francisco Sabatini, « Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile : efectos sobre los precios de la tierra y la segregación residencial », 2000, in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970-2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 401-440.

69 Carlos De Mattos, « Santiago de Chile, globalización y expansión metropolitana : lo que existía sigue existiendo », 1999, in Carlos De Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970-2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 507-545.

70 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Carlos De Mattos, entretien avec l’auteur le 08.03.2011, Santiago du Chili. Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

71 Federico Arenas, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

72 Informations recueillies auprès des commerces, agents immobiliers et gardiens d’immeubles.

73 Informations provenant de la brochure de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique commercialisé par la société P&G Larrain Propiedades.

74 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

75 Isabelle Taboada Leonetti, Les immigrés des beaux quartiers : la communauté espagnole dans le XVIe, Paris, Éditions l’Harmattan, 1987.

76 Le mote con huesillos est une boisson rafraîchissante chilienne, élaborée à partir de blé cuit et de pêche séchée.

77 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

78 Montserrat Palmer, « La Comuna de Providencia y la ciudad-jardín », 1984, in Carlos de Mattos, Oscar Figueroa, Pedro Bannen, Diego Campos (edit.), Santiago en EURE : Huellas de una metamorfosis metropolitana. 1970‑2000, Santiago, EURE Libros, 2006, p. 189-214.

79 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

80 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

81 Thierry Paquot, « El regreso de las torres », Urbanismo, arquitectura y globalización, Santiago, Le Monde diplomatique – edición chilena, décembre 2008.

82 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

83 Servicio De Impuestos Internos, « estadísticas de bienes raíces no agrícolas », Estadísticas, 2011, [en ligne], http://www.sii.cl/avaluaciones/estadisticas/estad_bbrr_ noagric_metropolitana.htm, [dernière consultation : 14.03.2011].

84 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

85 Thierry Paquot, « El regreso de las torres », in Urbanismo, arquitectura y globalización, Santiago, Le Monde diplomatique – edición chilena, décembre 2008.

86 Paul Virilio, Ville panique : ailleurs commence ici, Paris, Galilée 2004.

87 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

88 Felipe Avila Ubilla, Edificio Residencial de Alta Densidad, Torre Patios Flotantes, Santiago, Pontificia Universidad Católica de Chile -Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos, 2010.

89 Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Dans les beaux quartiers, Paris, Éditions du Seuil, 1989.

90 Jean Pelletier, Charles Delfante, Villes et Urbanisme dans le monde, Paris, Masson, 2e éd., 1994.

91 Francisco Sabatini, « Precios del suelo y edificación de viviendas (4 conclusiones sobre Santiago relevantes para políticas urbanas) », EURE, vol. 16, n° 49, 1990, p. 63-72.

92 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

93 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili.

94 Juan Ignacio Jaramillo, entretien avec l’auteur le 16.03.2011, Santiago du Chili. Alejandro Salazar, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.
Yasna Contreras, entretien avec l’auteur le 29.03.2011, Santiago du Chili.

95 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

96 Alejandro Salazar, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

97 Alejandro Salazar, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

98 Tomas Riedel, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

99 Observatorio Movilidad Urbana – Caf, Santiago, 2010, [en ligne] http://omu.caf. com/ciudades/santiago.aspx [dernière consultation : 12.03.2011].

100 Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili. Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

101 Carlos de Mattos, entretien avec l’auteur le 08.03.2011, Santiago du Chili.

102 Carlos de Mattos, entretien avec l’auteur le 08.03.2011, Santiago du Chili.

103 Pablo Trivelli, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

104 Observatorio Movilidad Urbana – Caf, Santiago, 2010, [en ligne] http://omu.caf. com/ciudades/santiago.aspx [dernière consultation : 12.03.2011].

105 Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y la nueva geografía social en Santiago de Chile (1990-2000) », EURE, vol. 30 n° 91, 2004a, p. 29-52, [en ligne] http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612004009100003&script=sci_arttext [dernière consultation : 15.03.2011].

106 Gonzales, 2004 cité par Rodrigo Hidalgo, « De los pequeños condominios a la ciudad vallada : las urbanizaciones cerradas y la nueva geografía social en Santiago de Chile (1990-2000) », EURE, vol. 30 n° 91, 2004a, p. 29-52, [en ligne] http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612004009100003&script=sci_arttext [dernière consultation : 15.03.2011].

107 Andrés Sagner, Determinantes del precio de viviendas en Chile, Documento de Trabajo n° 549, Banco Central de Chile, 2009.

108 Jean‑Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy, « Introduction », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 7-11.

109 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

110 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili. Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili.

111 Johannes Rehner, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

112 Oscar Figueroa, entretien avec l’auteur le 10.03.2011, Santiago du Chili. Rodrigo Hidalgo, entretien avec l’auteur le 15.03.2011, Santiago du Chili.

113 Sébastien Lord, « Vieillir en banlieue pavillonnaire au Québec : entre choix et contraintes », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile, La construction sociale des choix résidentiels, Lyon, Presses universitaires de Lyon, 2010, p. 249-270.

Table des illustrations

Titre Carte 3 : Les ambassades situées dans et à proximité de la zone d’étude
Crédits Source : Municipalité de Las Condes et observation personnelle.Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 176k
Titre Photographie 7 : Maison à Escuela Militar désormais utilisée comme magasin de robes de mariées
Crédits Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 188k
Titre Photographie 8 : Chambre d’enfants dans un appartement témoin à Las Condes
Crédits Crédit : Line Henry, immeuble Los Conquistadores (P&G Larrain Propiedades).
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 52k
Titre Photographie 9 : Chambre d’adultes dans un appartement témoin à Las Condes
Crédits Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 92k
Titre Photographie 10 : Vue depuis la terrasse d’un appartement témoin à Las Condes
Crédits Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 148k
Titre Photographie 11 : Vue depuis le salon d’un appartement témoin à Las Condes
Crédits Crédit : Gertrudis Echeñique / P&G Larrain Propiedades.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-6.jpg
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Titre Illustration 1 : Promotion pour le lotissement fermé Santuario Los Dominicos à Las Condes
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-7.jpg
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Titre Photographie 12 : Hall d’entrée de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique
Crédits Crédit : Brochure promotionnelle / P&G Larrain Propiedades.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 140k
Titre Photographie 13 : Couloir de l’immeuble Las Araucarias de Gertrudis Echeñique
Crédits Crédit : Brochure promotionnelle / P&G Larrain Propiedades.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 188k
Titre Photographie 14 : Arbres plantés devant un immeuble côté rue (dans la zone de retrait obligatoire de 7 m)
Crédits Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 392k
Titre Photographie 15 : Parc public avec des jeux pour enfants
Crédits Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 308k
Titre Photographie 16 : Rue plantée d’arbres d’alignements
Crédits Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 308k
Titre Carte 4 : Établissements d’enseignement et d’éducation de la zone d’étude proche d’Escular Militar
Crédits Source : Municipalité de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Métro de Santiago, observation personnelle.Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 196k
Titre Carte 5 : Commerces et services de la zone d’étude proche d’Escuela Militar
Crédits Source : Municipalité de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Métro de Santiago, observation personnelle de l’auteur.Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-14.jpg
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Titre Carte 6 : Services médicaux, sportifs, culturels et religieux dans la zone d’étude
Crédits Source : Municipalité de Las Condes, Mapcity.cl, www.800.cl, amarillas.cl, observation personnelle de l’auteur.Crédit : Line Henry.
URL http://books.openedition.org/iheal/docannexe/image/3029/img-15.jpg
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© Éditions de l’IHEAL, 2014

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