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De Rivoli à Bercy

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Guy Delorme

Chapitre X. Le krach du Point du jour et la fiscalité immobilière

Texte intégral

1Deux réformes importantes concernant la fiscalité immobilière ont été adoptées en 1963, l'une sous le coup de l'émotion causée par le krach immobilier du Point du jour, l'autre dans le cadre du plan de stabilisation du 15 septembre.

2Pour vendre des appartements neufs, les promoteurs utilisaient un montage juridique complexe : une société civile immobilière (SCI), constituée pour chaque programme, servait de base à l'ensemble de l'opération : achat du terrain, construction de l'immeuble. Le client achetait des parts de la SCI, qui donnaient droit à l'attribution d'un appartement lors de l'achèvement des travaux. La SCI était dissoute après la fin des opérations.

  • 1 Cette lacune, qui concernait surtout les plus-values boursières, a été comblée par la loi de 1997, (...)

3Ce montage avait une conséquence fiscale très importante : la vente portait non pas sur un appartement construit par une entreprise, mais sur des actions de société ; par suite, le bénéfice réalisé par le promoteur était, du point de vue fiscal, une plus-value sur valeur mobilière, et il échappait à tout impôt. En effet, malgré un article du code qui aurait permis de taxer les plus-values réalisées de façon habituelle, l'administration fiscale ne réussissait pas à les imposer en raison d'une jurisprudence restrictive du Conseil d'État1.

4Pour les acquéreurs des appartements, ce montage n'était pas sans danger. En effet, du fait de la grave crise du logement, les achats portaient, le plus souvent, sur des appartements non encore construits ; on parlait d'immeubles en l'état futur d'achèvement. Cela permettait au promoteur de se procurer la plus grande partie du financement dès le lancement du programme, puisque les souscripteurs des parts de la SCI versaient les fonds avant même le début des travaux. Tout se passait bien si, comme cela était heureusement le cas général, le promoteur menait ses opérations avec sérieux. Il n'en était pas de même si le promoteur commettait des imprudences financières ou, pire, des détournements : dans ce cas, la SCI déposait son bilan avant la fin des travaux et les candidats-acquéreurs d'un appartement perdaient leur mise de fonds. Tel fut le cas fin 1962 pour une grande opération située à Boulogne, connue sous le nom du Point du Jour, dont l'architecte était un professionnel célèbre, M. Pouillon. L'émotion politique causée par ce krach, qui touchait des centaines d'acquéreurs, fut très vive. Le promoteur et l'architecte furent inculpés et même incarcérés.

5Il y eut d'ailleurs bientôt une réaction en sens inverse en faveur de M. Pouillon, l'opinion publique considérant qu'une détention préventive était injustifiée. Il fut donc remis en liberté mais, le même jour, le percepteur de Versailles auquel cet architecte devait des impôts depuis longtemps le fit réincarcérer (la prison pour dette existait encore !). Ce fut un beau tollé et le ministre me chargea de trouver une solution, que j'obtins à grand-peine du comptable public en fin d'après-midi ; ce percepteur mettait en avant, avec quelque raison, sa responsabilité pécuniaire personnelle qui se trouvait engagée si ce contribuable ne payait pas ses impôts.

6Nous avons tiré les conséquences de ces événements pour remettre de l'ordre dans la fiscalité des promoteurs, avec un double objectif :

  • d'une part sécuriser l'acquéreur de logement « en l'état futur d'achèvement » ;

  • d'autre part soumettre à l'impôt les revenus des professionnels de la construction.

Nous avons aussi profité de ces circonstances pour tenter, et réussir, une réforme d'envergure de la fiscalité indirecte applicable à la construction et à la vente d'un logement neuf, en utilisant la TVA.

7Le système adopté, qui a fait la preuve de son efficacité, repose sur trois idées simples :

  • d'abord, éviter les accidents financiers. Pour cela, le promoteur doit, désormais, obtenir la garantie de bonne fin de son chantier auprès d'une banque. Les banques ont aussitôt mis au point les schémas juridiques et comptables correspondants. En pratique, le prix payé par l'acheteur de parts de SCI est versé directement à la banque, qui en est le séquestre. Et la banque paye elle-même les factures des maîtres d'œuvre, après s'être assurée que les travaux sont bien réalisés. Ce dispositif a mis un terme aux abus ;

  • ensuite, imposer les profits des promoteurs. La loi a décidé que les profits réalisés par un professionnel lors de la vente de parts de SCI seront assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux et imposés comme tels. Tout est ainsi rentré dans l'ordre, même si nous avons eu, parfois, quelques difficultés pour démasquer un professionnel de l'immobilier qui, pour échapper à l'impôt, faisait réaliser les transactions par sa secrétaire, servant alors de prête-nom : n'étant pas un « professionnel », elle échappait à la taxation ;

  • enfin soumettre l'ensemble des opérations de construction à une fiscalité adaptée : la TVA. Afin de soutenir les efforts engagés par des professionnels dynamiques pour moderniser ce processus, la loi a soumis à la TVA toutes les opérations, depuis l'achat du terrain et son aménagement jusqu'à la vente du logement neuf à son premier occupant, comme s'il s'agissait d'une activité industrielle. La suppression des droits d'enregistrement et l'utilisation d'une TVA neutre ne pouvaient avoir que des aspects positifs, notamment sur les coûts et sur les délais.

***

8Pour encourager la construction d'immeubles locatifs, la même loi du 15 mars 1963 a fixé le régime fiscal des sociétés immobilières d'investissement (SII).

9Ce régime, à l'origine qualifié de transparence fiscale, n'était pas nouveau, puisqu'il avait été inventé en 1945 pour les sociétés mobilières d'investissement, dont la société nationale d'investissement (SNI) était la plus connue.

10La transparence fiscale repose sur l'idée suivante : si plusieurs personnes physiques se réunissent pour réaliser, en commun, une opération que chacune d'entre elles aurait pu faire isolément, il ne faut pas que le fisc pénalise cette coopération. Ce raisonnement trouvait à s'appliquer dans le cas de la construction de logements destinés à la location.

11Chacun peut faire construire un logement pour le louer. Dans ce cas, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Si, au lieu d'agir isolément, ces personnes se réunissent pour construire, ensemble, plusieurs logements, avec une société comme support de leurs activités communes, la situation fiscale va changer de tout au tout : les loyers, encaissés par la société, seront des bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés, au taux de 50 % à l'époque. Et, lorsque ces produits seront versés aux actionnaires, ils seront imposés une seconde fois, comme des dividendes.

12À cette double imposition s'ajoutait la perte de divers avantages que le législateur avait consentis pour encourager la construction de logement, notamment l'exonération des droits de mutation à titre gratuit lors de la première mutation.

13Ces handicaps fiscaux rendaient impossible toute initiative collective importante dans le secteur du logement locatif. Certes, quelques premiers projets avaient été engagés en utilisant le statut des sociétés conventionnées. Mais il fallait aller plus loin et rendre « transparente » la société servant de support pour cet investissement. Tel fut l'objet de la loi du 15 mars 1963.

14La conséquence fiscale de cette transparence était simple : la société immobilière d'investissement (SH) était exonérée de l'impôt sur les sociétés et ses actionnaires étaient considérés par le fisc comme s'ils avaient été les propriétaires des appartements donnés en location ; par suite, les revenus distribués étaient imposés comme des revenus fonciers. Et toutes les mesures fiscales favorables à ces investissements étaient applicables aux actions des SH. Ainsi, les actions étaient exonérées de droits de succession lors de la première mutation.

15Cette réforme comportait, cependant, un risque sérieux pour le fisc : le raisonnement servant de base à la création des SH était, au fond, la condamnation de l'impôt sur les sociétés. Les actionnaires de Peugeot pouvaient nous dire : « Nous aussi, nous nous sommes réunis pour mener à bien un projet commun ; nous voulons bénéficier de la transparence fiscale ».

16Pour lutter contre ce risque de contagion, nous avons insisté sur le fait que la construction d'un logement pour le louer était un investissement à la portée d'une personne physique ; au contraire, on imagine mal même un bricoleur de génie en train de fabriquer une voiture dans son garage.

17Mais ce raisonnement, juste dans son principe, fut bientôt affaibli par les entorses aux principes que nous avons dû consentir. Certes, pour éviter les dérapages, la loi avait réservé le statut de SH aux sociétés qui avaient pour objet exclusif l'investissement dans des immeubles d'habitation à usage locatif. Cet adjectif « exclusif » était très important.

18Mais il fallut admettre quelques exceptions, que le bon sens justifiait. Par exemple, dans un grand ensemble d'immeubles locatifs, il faut prévoir un centre commercial et des garages : on a donc accepté une entorse, limitée en pourcentage, au caractère exclusif de l'objet social. Quelques années plus tard, lorsqu'une ordonnance de 1967 dota les sociétés d'investissement pour le commerce et l'industrie (SICOMI) du même régime, on abandonna presque toute référence à une initiative privée réalisée en commun.

19La transparence fiscale avait un corollaire : la transparence financière, c'est-à-dire l'obligation pour la SH de distribuer, chaque année, la quasi-totalité (80 %) de son bénéfice. En effet, la transparence fiscale permettait d'éviter une double imposition ; elle aurait eu pour conséquence l'absence de toute imposition si la SH avait mis ses bénéfices en réserve.

  • 2 Cf. chapitre XIX.

20Ce même régime fut appliqué, quelques années plus tard, pour les sociétés mobilières à capital variable, les SICAV. Mais il a perdu sa logique à la fin des années 1980, lorsque la transparence financière a été abandonnée2.

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  • 3 Loi de finances pour 1964 du 19.12.1963, article 3. La même loi a imposé la plus-value dite « spécu (...)

21À la fin de 1963, le Parlement a comblé une autre lacune fiscale, concernant les plus-values réalisées sur la vente d'un terrain à bâtir3.

22La vente d'un terrain à bâtir était, fréquemment, l'occasion pour le propriétaire de réaliser une forte plus-value, due à des événements dans lesquels il n'avait pris aucune part. À titre d'exemple, l'urbanisation d'une zone située en bordure d'une ville, avec la construction des voies d'accès et du réseau de transport public, entraînait, automatiquement, une importante majoration de la valeur des terrains.

23Mais, dans ce cas aussi, le fisc était impuissant car l'article du code sur lequel une taxation aurait pu être basée exigeait la répétition des opérations. Or, dans la généralité des cas, le propriétaire du terrain faisait une seule opération : son activité de vendeur de terrain n'avait pas un caractère habituel, et la plus-value n'était pas imposable.

24Il y avait là une grave injustice, qu'il fallait corriger. Valéry Giscard d'Estaing s'y employa avec beaucoup d'énergie, en inscrivant cette réforme dans le cadre du plan de stabilisation de septembre 1963.

25Sur le plan conceptuel, le ministre adopta une approche habile, et d'ailleurs non dénuée de valeur : il démontra que cette plus-value s'apparentait à un revenu ; ainsi, la nouvelle taxation n'était pas un impôt sur le capital, mais une variante de l'impôt sur le revenu. Cette analyse évitait aussi de se référer à l'intention, spéculative ou non, du vendeur.

26La plus-value imposable était définie comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ou d'acquisition dans le cas d'un terrain reçu dans une succession, majoré de 25 % pour les frais.

27Une disposition particulière permettait de tenir compte de la durée de détention du terrain par le vendeur : le prix d'achat était majoré de 3 % pour chaque année écoulée depuis l'entrée du bien dans le patrimoine du vendeur. Ainsi, la plus-value imposable était d'autant plus forte que le terrain était resté peu de temps entre les mains du vendeur.

28Enfin, pour ne pas imposer des plus-values monétaires, dues seulement à l'inflation, le prix d'achat était réévalué en utilisant les coefficients prévus pour la révision des bilans.

29Naturellement, le dispositif s'appliquait quel que soit le mode de cession : vente ou expropriation.

30Ce projet souleva des débats passionnés, et pas seulement au Parlement. J'en fis l'expérience dans ma propre famille. Une propriété, qui était dans notre famille depuis 1802 fut expropriée à cette époque ; l'imposition de la plus-value heurtait beaucoup mon père, qui ne se considérait pas comme un spéculateur. Je réussis à le convaincre en comparant cette plus-value au revenu qu'il tirait de son activité professionnelle : dans ce dernier cas, il admettait volontiers le principe d'une imposition sur ses revenus, correspondant à un travail parfois très absorbant ; comment alors contester l'imposition d'un gain résultant d'un coup de chance et qui d'ailleurs trouvait son origine dans des investissements publics d'urbanisme ? Ce raisonnement emporta son adhésion.

  • 4 Cf. chapitre XV.

31Ce régime, qui avait pour lui la logique et l'équité, dura jusqu'en 1976, où il fut remplacé par le mauvais système encore aujourd'hui en vigueur. Je raconterai dans quelles malheureuses circonstances cette nouvelle réforme fut adoptée4.

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Notes

1 Cette lacune, qui concernait surtout les plus-values boursières, a été comblée par la loi de 1997, cf. ci-après chapitre XV

2 Cf. chapitre XIX.

3 Loi de finances pour 1964 du 19.12.1963, article 3. La même loi a imposé la plus-value dite « spéculative », procurée par la vente, moins de 5 ans après son acquisition (article 4), d'un immeuble bâti.

4 Cf. chapitre XV.

© Institut de la gestion publique et du développement économique, 2000

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