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Les quartiers irréguliers de Beyrouth

 | 
Valérie Clerc-Huybrechts

III. Stratégies de propriétaires face à l’occupation illégale

Chapitre VII - Stratégies de défense des propriétaires contre l’occupation illégale

Entrées d'index

Mots clés :

banlieue, droit, urbanisme

Géographique :

Beyrouth, Liban

Texte intégral

1Les stratégies des propriétaires des terrains non occupés pour les défendre contre les tentatives d’occupation sont diverses. Elles dépendent des moyens qu’ils peuvent mettre en œuvre, compte tenu de l’enjeu que constitue pour eux le terrain. Quand la puissance publique ne peut le faire, défendre un terrain est un investissement, en termes personnels, financiers et de sécurité physique. La décision de s’engager dans un tel combat est le fruit d’un équilibre chaque fois différent : pour chaque terrain, chaque propriétaire – et dans le cas où le propriétaire est une institution, le ou les individus ayant un rôle déterminant dans l’institution – choisit les investissements qu’il est prêt à faire au vu des bénéfices qu’il escompte, les investissements nécessaires étant d’autant plus importants que le terrain subit plus fortement les pressions de l’occupation.

Différents équilibres entre investissements et bénéfices

2La stratégie de défense dépend d’abord des ressources qu’un propriétaire peut mobiliser : sa fortune, sa position vis-à-vis – ou son intégration dans – des réseaux proches des organisateurs de l’occupation, ses alliances lui permettant de faire garder le terrain à moindre coût, sa capacité à mettre en œuvre une défense du terrain et à mobiliser des gens en armes, son éventuelle capacité à outrepasser les règlements, mais également sa motivation ou au contraire sa démotivation (par les événements, du fait de son éloignement du pays, etc.).

3La stratégie de défense d’un propriétaire dépend ensuite des bénéfices qu’il attend de la défense de son terrain. Ceux-ci dépendent du propriétaire lui-même, dans la mesure où le terrain à défendre a pour lui une valeur relative : la place du terrain dans sa fortune, sa valeur économique par rapport à d’autres terrains ou au regard de l’ensemble de son patrimoine et éventuellement la valeur affective que le bien représente pour lui. Ils dépendent surtout du terrain lui-même, car sa situation et ses caractéristiques déterminent sa valeur sur le marché et par conséquent participent à la détermination de sa valeur relative.

Des bénéfices attendus : le rôle indirect des politiques urbaines et foncières

4C’est pour le calcul des bénéfices d’une telle lutte qu’interviennent les caractéristiques des terrains, déterminées par leur histoire foncière ou les politiques publiques dont ils ont fait l’objet. Cette correspondance a été en partie mise en évidence plus haut pour des ensembles de terrains (à Horch Tabet et Horch al-Qatil, voir chapitre ii). Les politiques publiques (remembrements, plans d’urbanisme, codes, réglementation), à travers les caractéristiques spatiales qu’elles induisent – la taille des terrains (en particulier les grands terrains), la forme de la propriété (en particulier l’indivision) ou la constructibilité (en particulier la création de zones non ædificandi) , sont des facteurs importants pour le choix de l’emplacement de l’occupation illégale.

5La correspondance entre l’espace objet de politiques foncières et  urbanis-tiques et l’espace occupé illégalement s’effectue à travers les propriétaires. À travers leur impact sur le marché foncier, ces politiques jouent un rôle, certes indirect et partiel, mais réel, dans l’élaboration des stratégies des propriétaires face à la pression de l’occupation illégale. Par les situations qu’elles créent (taille et forme de propriété des parcelles) ou la valeur qu’elles donnent aux terrains (proximité des grandes infrastructures, qualité des infrastructures de desserte, constructibilité, coefficient d’exploitation et coefficient d’occupation du sol…), ces politiques publiques ne jouent un rôle que dans la détermination de la valeur financière du bien, mais c’est un critère déterminant. Lorsque les terrains ont une valeur réduite en raison d’une constructibilité faible ou nulle, le bénéfice potentiel diminue. Et si on a le choix, certains terrains sont moins intéressants à conserver que d’autres. Ce choix se manifeste particulièrement dans le cas de Horch al-Qatil et Horch Tabet, où il avait été question de surcroît de mettre en place une société foncière pour la mise en valeur des terrains dans les années 1960. Un propriétaire explique ainsi le délaissement de ses terrains à Horch al-Qatil :

« À Horch al-Qatil, les propriétaires devaient se regrouper en société, mais il n’y a pas eu de décret. Personne n’avait assez de motivation et d’intérêt… On risque sa vie ! »

Un équilibre différent pour chaque terrain

6Sur des terrains dont la défense a été efficace (ils n’ont pas été occupés, malgré des tentatives), les ressources énoncées plus haut ont été diversement mobilisées. Les ressources utilisées ont parfois été avant tout politiques. Plusieurs témoignages signalent le cas d’un terrain situé au sud-est du quartier de Hay el-Zahra dont le propriétaire, un responsable syrien influent, aurait pu empêcher les occupants, contrôlés par les milices alliées, de s’introduire sur son terrain. D’autres propriétaires ont utilisé d’importants moyens financiers. Ainsi, l’un de ses propriétaires raconte qu’un terrain, situé au nord-ouest du quartier de Hay el-Zahra, a été préservé parce qu’il a fait construire un mur et qu’il a armé, pendant toute la durée de la guerre, une quarantaine de gardes : ceux-ci, habitant le quartier illégal de l’autre coté du mur, repoussaient chaque jour les nouveaux arrivants et détruisaient leurs baraques de tôle construites pendant la nuit. Ce même propriétaire a dépensé suffisamment d’argent pour avoir été considéré comme l’unique détenteur des terrains défendus, alors qu’il n’en était qu’un des copropriétaires, et pour avoir fait l’objet d’un enlèvement avec demande de rançon, au vu de sa richesse supposée. Le cas n’est pas isolé : plusieurs témoins relatent cette pratique, citant par exemple le cas d’un terrain, situé en bordure est du quartier de Horch al-Qatil, également gardé jour et nuit par des gens armés. Ce dernier terrain avait cependant plusieurs caractéristiques qui auraient pu inciter leurs propriétaires à ne pas les défendre plus que d’autres contre l’occupation : un coefficient de constructibilité moins important qu’ailleurs, le remembrement dont il dépendait qui avait peine à être terminé, une détention en indivision (quelques propriétaires même ne se sont pas encore fait connaître aujourd’hui). Mais le terrain était situé loin du noyau initial, dans la partie du quartier de Horch al-Qatil qui a été occupée le plus tard : la pression n’était pas aussi forte qu’à d’autres endroits du même quartier.

7Les propriétaires procèdent à des arbitrages. Les stratégies dépassent le cadre de la seule parcelle considérée. Certains propriétaires, n’ayant pas les ressources nécessaires pour défendre tous leurs terrains, disent avoir fait des choix à l’intérieur de leur patrimoine entre les terrains qu’ils allaient défendre et ceux qu’ils allaient « laisser ». Ainsi, un promoteur détenant plusieurs biens en banlieue sud a vendu au début des événements certains de ses terrains, au cœur de la banlieue sud : il ne pensait plus pouvoir les défendre contre l’occupation illégale. Il a concentré ses moyens sur d’autres terrains plus proches de Beyrouth qu’il pensait pouvoir préserver. Un autre propriétaire de parts de terrains, à Horch al-Qatil, n’aurait pas cherché à les défendre, car ils ne représentaient qu’une petite partie de son patrimoine immobilier et qu’ils n’étaient pas aussi bien situés que d’autres.

8Enfin, cas particulier, la défense de la propriété à l’intérieur du grand terrain 3908 à Ouzaï a plusieurs fois combiné la mobilisation de ressources financières et politiques avec l’emploi de moyens en contravention avec la réglementation, en l’occurrence la réservation d’une surface à l’intérieur du terrain et la construction d’un mur la délimitant. En effet, il est interdit au propriétaire de parts dans un terrain en indivision de matérialiser celles-ci, puisqu’il détient des parts d’une indivision et non une partie du terrain. Ne pouvant faire construire, comme dans les terrains de plus petite taille, un mur autour du terrain, ces propriétaires ont fait construire un mur autour d’une portion de la parcelle, au cœur de celle-ci, se mettant en contravention avec la loi pour tenter de lutter contre le squat.

Figure 3-10. La préservation des terrains clos à Ouzaï.

Figure 3-10. La préservation des terrains clos à Ouzaï.

Des parties de la parcelle 3908 à Ouzaï ont été gardées, ont été clôturées par des murs et ont été préservées de l’occupation. Certaines servent de terrain de sport.

Photo V. Clerc 1998.

9C’est le cas par exemple du Conseil supérieur chiite (CSC). Ayant acheté des parts de la parcelle 3908 en 1984, alors que le terrain avait déjà largement été occupé, l’institution a réservé une partie du terrain correspondant au nombre de ses parts, l’a entourée de murs et l’a fait garder par des gens armés et intégrés dans les réseaux des organisateurs de l’occupation. Un proche des dirigeants de l’institution insiste sur la nécessité du recours à une double protection, matérielle et humaine. « Le Conseil a fait une muraille, un mur pour la protéger parce que beaucoup de gens ont pu construire des maisons ou d’autres choses là-bas. Beaucoup de gens ont essayé de saisir la chose, comme on dit, d’installer des équipements, construire des maisons, des magasins. Le Conseil a été obligé de construire un mur pour la protéger. Mais ça n’a pas aidé beaucoup, on avait toujours besoin d’envoyer quelqu’un pour repousser les gens. »

10D’autres propriétaires se sont mis dans l’illégalité en transgressant les règlements par la construction de tels murs pour protéger leurs biens. C’est le cas d’une surface, peut-être deux, parmi les terrains détenus en indivision à Horch al-Qatil et d’au moins deux autres grandes surfaces dans la parcelle 3908 à Ouzaï : celle réservée par le Golf Club pour son extension et celle, jouxtant l’aéroport, sur laquelle se trouvait encore récemment un camp militaire syrien et où l’association philanthropique islamique des Makassed pensait réaliser un cimetière, étant donné le caractère longtemps inconstructible de cette zone. Cette irrégularité est consciente et volontaire. Le directeur des Makassed explique ainsi que l’institution s’est accordée pour  cela avec la municipalité : « On a pris l’initiative de mettre un mur, mais ce n’est pas très légal ; on a arrangé ça avec la municipalité de Bourj el-Barajneh. » Le Golf Club a réalisé tous ses aménagements dans la partie occupée de façon irrégulière. Mais la construction du mur et des aménagements extérieurs sont pour les autres la seule infraction aux règlements de la construction. Comme le précise un proche du Conseil supérieur chiite : « On peut construire mais ça ne sera pas légal […]. Et ce n’est pas quelque chose de bon pour la crédibilité du Conseil et sa position. Ce serait quelque chose de bizarre : le Conseil qui défendait, qui défend toujours le concept de l’État, la présence de l’État… »

Terrains en indivision et terrains détenus par des institutions

11La détention en indivision et la détention par des institutions sont deux situations qui influencent fortement la stratégie des propriétaires. Ces critères prennent parfois un poids prépondérant dans l’équilibre qui prévaut sur le terrain. Un urbaniste dit ainsi : « Les terrains privés en propriété multiple […], ce sont des terrains faciles à occuper, parce qu’il n’y a pas quelqu’un qui a des limites bien définies qui peut dire : voilà, ça, c’est mon terrain, allez vous-en ». Toutefois, ces situations ont parfois été surmontées.

Figure 3-11. Des terrains préservés de l’occupation illégale à Hay el-Zahra.

Figure 3-11. Des terrains préservés de l’occupation illégale à Hay el-Zahra.

À côté du quartier de Hay el-Zahra (à gauche sur la photo), les terrains vides (au centre de la photo) ont été préservés de l’occupation par des gardes armés.
À droite de la photo, le récent développement du quartier de standing au sud de la rue Adnan el-Hakim, près du BHV, atteint aujourd’hui la bordure du quartier illégal, depuis que des immeubles ont récemment été construits sur ces terrains vides (comme celui au centre de la photo).

Photo V. Clerc 1999

12Généralement, les grands terrains détenus en indivision n’ont effectivement pas été défendus contre l’occupation. Leur défense est plus difficile à décider et à mettre en œuvre : dans une indivision, personne n’est seul à posséder le terrain. Un propriétaire en copropriété n’agit pas de la même manière qu’un propriétaire unique. La personne amenée à agir n’a pas forcément les mêmes marges de manœuvre dans la décision et la mise en œuvre des ressources mobilisables que s’il était seul. Lorsque les propriétaires en indivision sont nombreux (« là où personne ne pouvait dire : c’est à moi » comme dit un professionnel de l’urbanisme), ou s’ils ne se connaissent pas, ou ne s’entendent pas, la défense est difficile à mettre en œuvre, et ce d’autant plus que le terrain est grand et que la défense est coûteuse ou compliquée.

13À Horch al-Qatil, le fait que la puissance publique ait décidé de créer de très grands terrains – par le biais du décret de réglementation de la zone G3 ou du décret de remembrement – a mis les propriétaires de ces terrains dans une situation difficile (voir chapitre ii). Le remembrement de 1983 a réuni les propriétaires des très nombreuses petites parcelles, qui avaient été dessinées lors des remembrements de 1955 et 1957 (terminés en 1959), dans quelques grands terrains qu’ils possèdent donc en indivision. Il leur était devenu difficile de défendre leur terrain contre une occupation : les terrains ne sont pas bornés, les propriétaires de chaque terrain sont nombreux et ils ne sont pas tous présents dans le pays en ces temps de guerre. Il en est de même pour certains terrains de Horch Tabet et de la parcelle 3908 à Ouzaï. Nous allons voir plus loin le cas de la parcelle 190, pour laquelle l’indivision est à l’origine de l’occupation illégale.

14Mais ce n’est pas toujours le cas et certains terrains en indivision ont été protégés de l’occupation, comme nous l’avons évoqué ci-dessus. Soit partiellement, dans le cas où des co-indivisaires ont physiquement délimité, pour les défendre, des parties de terrains – même s’il s’agissait de surfaces importantes – à Ouzaï et à Horch al-Qatil. Soit dans le cas où les terrains, tenus en indivision, sont de dimensions plus réduites et ont été protégés par quelques-uns, voir par un seul, des co-indivisaires.

15Lorsque le propriétaire est une institution, tout dépend de l’implication du représentant légal (voire d’un autre membre) de l’institution et de ses capacités à agir en fonction de la position qu’occupe l’institution dans la société du moment. Un certain nombre de terrains appartenant à des institutions ont été squattés, leurs représentants n’ayant pas la motivation, les capacités ou la légitimité pour les défendre. Ainsi en est-il pour des terrains en bordure ouest du quartier de Horch al-Qatil : ils ont été squattés très peu de temps après avoir été achetés, entre 1976 et 1978, par des institutions (ambassade, chambre de commerce…) à un propriétaire qui avait choisi de les « laisser », alors qu’il avait réussi jusque-là à les défendre contre l’occupation illégale (selon son témoignage). Les terrains du domaine public sont également des proies faciles quand l’État est faible, la puissance publique absente ou n’étant pas à même de les défendre. C’est le cas, dit-on, de la petite bande de plage ou de rocher du domaine public située entre les parcelles littorales de Jnah et la mer, et qui a été occupée quand les terrains adjacents l’ont été (les plans cadastraux montrent, en réalité, que cette bande est très étroite et que rares sont les endroits où des constructions se sont installées entre les parcelles et la mer). Mais d’autres terrains appartenant à des institutions n’ont pas été squattés, lorsque leurs représentants ou leurs présidents avaient la motivation et les ressources nécessaires, pour un bénéfice qui ne leur revenait qu’au travers de l’institution qu’ils défendaient. Nous avons vu quelques exemples plus haut, nous allons voir celui du Golf Club dans la section suivante.

16Enfin, dernier cas, à part, les terrains mouchaa à Hay el-Zahra entrent de façon toute particulière dans la catégorie des biens dont l’occupation est liée à l’attitude de ses propriétaires. Il ne s’agit plus ici de défense ou d’absence de défense : ce sont les représentants des propriétaires eux-mêmes qui ont organisé l’occupation. Il s’agit ici de terrains détenus par les municipalités de Haret Hreik, Chiah et Ghobeiry. L’une d’elles, la municipalité de Ghobeiry, dans les limites municipales de laquelle se situe le groupe de terrains, a été contrôlée par les organisateurs de l’occupation, liés aux milices chiites Amal, qui ont détourné le terrain de sa destination d’intérêt public pour la distribuer à des fins d’habitat, tandis que les autres municipalités propriétaires n’avaient pas sur place de représentant capable de les défendre. Nous développons également ce cas plus loin, au chapitre viii.

Un terrain institutionnel défendu contre le squat : le Golf Club

17Le terrain du Golf Club de Beyrouth a été défendu contre l’occupation illégale et a été presque entièrement préservé des occupations illégales (seule une très petite partie du terrain, à l’extrémité ouest, est occupée par quelques maisons, voir fig. 2-22). Ce terrain a un statut foncier particulier : une partie du terrain fait partie du domaine public et est louée au Golf Club ; l’autre partie est un morceau de la parcelle 3908 que le Golf Club occupe illégalement (le club est propriétaire de parts dans cette parcelle, mais le fait de posséder des parts ne l’autorise pas à s’attribuer une surface, à l’aménager ou à la construire). L’histoire de cet équipement montre à quel point il n’a dépendu, depuis son installation en 1964 et jusqu’à récemment, que du seul président de l’association. Celui-ci n’avait à partager avec personne la décision de le protéger et sa motivation et son investissement personnel, politique et financier expliquent sans doute qu’il ait réussi à le préserver de l’occupation en dépit des fortes pressions qu’il a subies.

  • 1 Il aurait acquis (acheté ?) la propriété en 1924 et en 1930, suite à une action en justice. Source  (...)
  • 2 République libanaise, ministère des Travaux publics, Aéroport international de Beyrouth, plan de ma (...)
  • 3 Le décret d’expropriation date du 03/11/1959. Le plan du cadastre enregistrant ces « expropriations (...)
  • 4 Un ancien directeur national du Cadastre donne une explication : « Il y a une erreur, ils n’ont pas (...)

18Au moment du cadastre de la zone en 1934, la parcelle Chiah 227, dont le terrain du Golf est issu en large part, appartenait à un descendant de la famille Rifaï1. À partir de 1933, cette parcelle a commencé à être vendue et lotie, progressivement, comme l’ensemble de cette zone(voir l’évolution de la parcelle 227, fig. 3-12). Parmi les premières parcelles créées, la parcelle 1878 (10,5 hectares) a été achetée en 1934 par Radio Orient. Mais en 1951, cette même parcelle était « déjà expropriée »2 (d’autres doivent également être expropriées autour d’elle) pour la réalisation d’un centre de réception pour l’Aéroport international de Beyrouth. Pour finir, ce centre de réception ne sera pas situé à cet emplacement et la parcelle 1878 accueillera les « baraques » de la caserne Henri Chéhab. En 1959 (la procédure sera terminée au cadastre en 1962)3, d’autres terrains sont expropriés – une partie de la parcelle voisine (2471), la suivante (179) et un morceau du terrain 3908 nouvellement créé à la suite de l’affaire des sables – pour créer une nouvelle parcelle, d’une surface plus importante, afin de recevoir le centre de réception de l’aéroport. Curieusement et comme c’est le cas également pour l’Aéroport international de Beyrouth, les parcelles sont inscrites comme domaine public (DP) et non au domaine privé de l’État4. Des antennes sont installées sur tout le terrain (les pylônes sont encore visibles aujourd’hui).

Figure 3-12. Évolution de la parcelle 227, de laquelle est issu le Golf, entre 1930 et aujourd’hui : lotissements et fusions.

Figure 3-12. Évolution de la parcelle 227, de laquelle est issu le Golf, entre 1930 et aujourd’hui : lotissements et fusions.

Sources : Cadastre de Baabda, procès-verbaux de délimitation, notamment celui de la parcelle 227 et divers plans de la Direction générale de l’urbanisme.

  • 5 Entretien avec Mme Maha Salam, veuve de Sélim Salam. Ces paragraphes s’appuient sur son témoignage. (...)
  • 6 Le contrat de location, renouvelable, a été d’une durée de 15, puis de 20 ans. La rémunération est (...)
  • 7 Sélim Salam, cité dans Magazine du 13 juin 1997.

19Dans le même temps, M. Sélim Salam, travaillant à la compagnie aérienne nationale Middle East Airways (MEA) – sa famille a fondé la compagnie et il en sera le président du conseil d’administration ultérieurement, entre 1982 et 1992 – et grand amateur de golf, avait l’ambition de recréer un terrain de golf dans la région. Le précédent golf, situé depuis 1922 sur des terrains privés derrière ce qui est aujourd’hui l’American Life Insurance, devait être récupéré par ses propriétaires5. Le club n’avait pas les moyens d’acheter un terrain. Avisant la parcelle que l’aviation civile envisage d’utiliser pour son centre de réception (sur lequel il y a quelques bureaux et des pylônes), M. Salam propose au gouvernement de la lui louer pour une somme symbolique6 en échange de quoi il plantera le terrain sableux et instable (« ainsi les équipements de l’Aviation civile ne seront plus endommagés par les mouvements des sables7 ») et il fera un club de golf, non pour lui, mais « pour le Liban ».

  • 8 Le terrain aurait été exproprié pour 7 milliards de LL.
  • 9 L’action a été renouvelée en 1973 et 1985.

20Cet homme est proche du pouvoir : il est membre de la famille du plusieurs fois Premier ministre M. Saeb Salam et est à l’époque vice-ministre du Tourisme. Il obtient en 1964 un décret qui lui permet d’installer sur ce terrain les neuf trous du nouveau Golf Club, une association à but non lucratif dont il est le fondateur et le président. Certes, des voix se sont alors élevées pour dénoncer l’utilisation par une personne privée d’un terrain exproprié pour cause d’utilité publique et, dès l’ouverture du Golf en 1966, les propriétaires des terrains expropriés intentent une action en justice contre l’État pour demander l’annulation du décret d’expropriation (bien que le paiement des indemnités ait déjà eu lieu8). Mais cette action n’aboutira pas et, en 19949, le Conseil d’État a finalement rejeté la demande, estimant que la loi sur l’expropriation n’avait pas été violée et que l’État était habilité pour redéfinir la cause de l’expropriation (Mallat 1994 : 207).

  • 10 Pepsi Cola aurait financé le squash, par exemple.

21Le golf est progressivement aménagé (tennis, squash, piscine…), au commencement grâce à une avance de fonds par des membres, puis par sponsoring10 et réinvestissement des bénéfices de l’association. Mais le président en fait aussi une affaire personnelle et il utilise ses réseaux et sa position pour améliorer le Golf, avec l’accord de l’aviation civile, pour ce qu’il considère être l’intérêt public (d’un point de vue touristique et sportif) et qui est sa passion. Il profite ainsi, par exemple, lors de ses voyages, au moment où il est directeur de l’international à la MEA, de la possibilité de ne pas payer de suppléments de bagages et de l’exemption de taxes aux douanes (au motif qu’il agissait « pour le Liban ») pour ramener des équipements et des milliers d’arbres de l’étranger et les planter sur le Golf (de cette façon, trois cents arbres auraient par exemple été rapportés du Kenya).

22Ces investissements personnels (en temps, en énergie, en mobilisation de réseaux et de ressources…) pour une association et sur un terrain loué, pendant les années qui ont précédé la guerre, permettent de comprendre la motivation de celui qui s’est ensuite investi pour défendre le terrain contre de nombreuses tentatives d’occupation. Le président du Golf y utilise en effet des moyens financiers, des constructions de défenses et la mobilisation de réseaux de connaissances.

23Pendant la guerre, on a essayé de construire sur le terrain. La parcelle est située en plein milieu de la partie de la banlieue sud soumise aux développements de l’occupation illégale : au nord-est, l’extrémité de l’ancienne parcelle 227 est occupée dès le début de la guerre par les constructions illégales de Bir Hassan et Horch al-Qatil ; au sud, le golf jouxte la parcelle 3908 occupée illégalement depuis les années 1950. Ces tentatives de construction ont été empêchées. Pour construire, les occupants devaient avoir l’accord des responsables locaux, principalement, sur cette parcelle, celui de M. Nasser, qui monnayait son autorisation. Les Salam finançaient la protection du terrain au travers de l’homme qui gérait le golf. Celui-ci pouvait agir car, habitant d’Ouzaï, installé sur la parcelle 3908 depuis une date antérieure à son inscription au cadastre, occupant illégal (quoique propriétaire de parts de propriété de la parcelle), il était membre ou proche des réseaux des organisateurs de l’occupation illégale. Des employés du golf auraient également joué un rôle dans cette défense, certains d’entre eux étant eux-mêmes occupants irréguliers et ayant plusieurs logements en location dans les quartiers occupés.

24Le golf a été particulièrement exposé au développement des installations illégales en 1983. En effet, peu auparavant, lors de l’invasion israélienne de 1982, le terrain avait été ravagé, les pavillons détruits, les arbres déracinés par des bulldozers, et ce à un moment où l’argent manquait et où les membres du club ne venaient plus. Par ailleurs, d’après l’un d’eux, ce serait depuis cette époque que les pylônes répartis sur l’ensemble du terrain ne seraient plus utilisés pour la transmission par l’aéroport qui aurait alors rénové ses installations. Bien que les pylônes aient été conservés en place jusqu’à aujourd’hui, la plus grande partie du terrain ne sert plus alors qu’au golf (aujourd’hui, le système de transmission est rénové, et seule une grande antenne, en bordure du terrain, est utilisée).

Figure 3-13. Le Golf Club entouré de constructions illégales.

Figure 3-13. Le Golf Club entouré de constructions illégales.

En haut, la partie du Golf Club de Beyrouth développée sur l’espace qu’il s’est approprié sur la parcelle 3908 détenue en indivision. Un mur a été bâti pour établir les limites entre le golf et les constructions illégales de 1983, à gauche au premier plan sur la photo. Au fond, les constructions illégales plus anciennes d’Ouzaï bénéficient d’une vue plongeante sur cet espace vert.
En bas, la partie du golf construite sur les terrains de l’État. Au loin, les anciennes antennes du centre de réception de l’aéroport.

Photo V. Clerc 2000.

  • 11 Source : cadastre de Baabda.

25Le réaménagement reprend alors « à zéro » et le golf en profite pour s’agrandir. Il le fait de façon illégale. En 1973, il avait acheté des parts du terrain 390811, sans doute déjà dans l’idée de s’agrandir. En 1983, au moment où une nouvelle vague d’occupants investit la partie non encore construite de la parcelle 3908 et entoure de murs les espaces occupés, le Golf Club s’attribue lui aussi une surface, correspondant au nombre d’actions possédées, et aménage neuf trous supplémentaires. Cette délimitation a lieu l’année même de la poursuite du développement d’Ouzaï par la construction irrégulière d’un quartier d’ateliers et de magasins, par Hussein Ali Nasser, alors président du Conseil municipal, le long de la route d’accès est-ouest, c’est-à-dire juste au sud du Golf. En raison de cette proximité, un mur est construit pour établir les nouvelles limites et renforcer la protection de l’agrandissement du Golf contre l’extension éventuelle du nouveau quartier en sa direction. Cette extension du Golf sera ouverte au public en 1987.

26La surface prise sur la parcelle 3908 recouvre en particulier une partie non réalisée du remembrement décrété en 1983 (décret 292) pour la zone G3 – les parties est et nord-ouest de ce remembrement ont été terminées en 1987 (voir les fig. 1-18 en première partie et 3-12, point 13). Des hauts fonctionnaires auraient suggéré, à l’époque, de légaliser la situation et de créer une nouvelle parcelle en provoquant le lotissement de la parcelle 3908. Il était difficile de procéder à une formalité technique qui aurait nécessité l’accord de tous les propriétaires ; cependant, il aurait été possible de demander par la voie judiciaire à être séparé de l’indivision, même si cela prenait un peu plus de temps. Cela n’a finalement pas été fait. Cette partie du Golf Club est aujourd’hui encore irrégulière. Le projet Élyssar doit apurer la situation.

27Le terrain du Golf Club est donc détenu par deux institutions : l’État pour la partie nord, l’association du Golf Club pour la partie sud. Ce n’est donc pas le propriétaire qui a défendu le terrain, mais celui qui en avait l’usage et la responsabilité : son locataire, pour l’État, son président, pour l’association. Il y a trouvé un intérêt et a disposé des ressources nécessaires. L’État a donc bénéficié de l’implication et des investissements de son locataire. Pour la partie du terrain détenue – par actions – directement par le Golf Club, l’association a bénéficié de l’implication de son président.

Un grand terrain en indivision non défendu : la parcelle 190

  • 12 Le 29/12/1935 d’après un plan du 28/08/1969 détenu au cadastre dans le dossier de cette parcelle. (...)

28L’occupation de la parcelle 190 à Jnah est sans doute liée à la grande taille du terrain (221 000 m2) et à la présence d’un nombre important de propriétaires en indivision. Le procès-verbal de délimitation de cette parcelle a été perdu au cadastre, il n’est donc pas possible de savoir combien de propriétaires possédaient cette parcelle au moment où elle a été cadastrée en 193512. D’après les chiffres du cadastre, ils sont 215 à la fin de 1996. Mais ils étaient déjà suffisamment nombreux avant la guerre pour que les propriétaires en confient la gestion à une entreprise chargée de l’exploiter. Un investisseur foncier en banlieue sud explique que : « Les gens qui sont ici ont loué le terrain et ont fait de l’industrie. Avant la guerre, les propriétaires étaient nombreux, il y avait une société qui avait la gérance de ce terrain et qui louait aux industriels et à la plage. Elle louait pour cinquante ans. Des gens achetaient des actions dans ce lot, ça leur faisait des revenus annuels. »

Figure 3-14. La parcelle 190, un espace double.

Figure 3-14. La parcelle 190, un espace double.

La parcelle 190 formait avant la guerre, avec la petite parcelle 191, un ensemble double : sur la mer, des établissements de bain et des chalets d’été et, à l’arrière, de l’autre côté de la route, des espaces cultivés, industriels ou artisanaux. L’ensemble de la parcelle est aujourd’hui occupé de façon illégale. Plan de situation sur fond de plan 1991 et sur photo aérienne 1973.

29La partie triangulaire du terrain située à l’est du boulevard d’Ouzaï était louée à des entreprises, tandis que la partie ouest, au bord de la mer, était louée à des plagistes et des hôteliers qui y avaient bâti des bungalows et des chalets d’été. Quelques petites maisons d’été y avaient également été construites. Avec la guerre, l’exploitant aurait disparu, cessant de gérer le terrain. De ce fait, les locataires se seraient retrouvés occupants irréguliers, sans que les propriétaires aient les capacités de se réunir pour réagir. Cette situation persiste aujourd’hui sur la partie est. Sur les plages, avec l’occupation des installations balnéaires dès le début de la guerre suite au premier grand mouvement d’occupation de 1976 pour reloger les déplacés kurdes, palestiniens et chiites de la banlieue est (voir chapitre précédent), ce ne sont pas seulement les propriétaires de la parcelle dont les biens ont été occupés, mais également les hôteliers eux-mêmes, gérants des chalets, qui ont vu leurs installations occupées.

30Une fois les terrains occupés illégalement, les propriétaires auraient estimé qu’il n’était plus de leur ressort ni de leur capacité de résoudre le problème que leur posait cette occupation. Ils considèrent que c’était à l’État d’agir, la question dépassant largement celle de leur terrain. Ils pensent que la justice ne pourrait, seule, leur rendre leur bien. « Les propriétaires ne font pas de procès, car ça va leur coûter cher pendant trente ans sans résultats », observe un juriste. Certains plagistes et propriétaires se disent prêts à payer pour récupérer leur concession ou leur propriété. Les uns et les autres attendent aujourd’hui, comme les propriétaires des autres terrains occupés, qu’Élyssar libère leur terrain.

Figure 3-15. La parcelle 190, une zone d’activité artisanale et industrielle.

Figure 3-15. La parcelle 190, une zone d’activité artisanale et industrielle.

La partie triangulaire est de la parcelle 190 est occupée à des fins artisanales, industrielles et d’entrepôt, sur de grands espaces. Ici, un grand espace est occupé par un ferrailleur.

Photo V. Clerc 1999.

Notes

1 Il aurait acquis (acheté ?) la propriété en 1924 et en 1930, suite à une action en justice. Source : procès-verbal de délimitation de la parcelle Chiah 227.

2 République libanaise, ministère des Travaux publics, Aéroport international de Beyrouth, plan de masse et de situation du centre de réception, 1/2 000, daté en arabe à la main sur le tampon de réception au cadastre de Baabda : 19/09/1951. Légende : parcelle « déjà expropriée » ; parcelles « à exproprier de nouveau ».

3 Le décret d’expropriation date du 03/11/1959. Le plan du cadastre enregistrant ces « expropriations pour l’aéroport » pour la parcelle 2471 date du 27/05/1962 (numéro de plan 26/22, dossier 6775, enregistré à Baabda sous le numéro 1445 du 29/10/1962).

4 Un ancien directeur national du Cadastre donne une explication : « Il y a une erreur, ils n’ont pas numéroté. On dit que c’est DP, comme l’aéroport. C’est erroné, ce n’est pas du DP, c’est du domaine privé de l’État. L’aéroport aussi devrait être domaine privé de l’État, sous surveillance de la tutelle du ministère des Transports. Maintenant, il y a des immeubles construits dans l’aéroport : sur quel numéro de parcelle ? Les baraques [de la caserne Henri Chéhab], c’est bien un domaine privé de l’État, sous la tutelle du ministère de la Défense. C’est bien fait. Une des réponses, c’est comment ils ont pris le Golf Club. Avec les DP, il n’y a pas de taxes… »

5 Entretien avec Mme Maha Salam, veuve de Sélim Salam. Ces paragraphes s’appuient sur son témoignage. L’histoire des tout premiers Golf clubs au Liban est également évoquée dans Magazine du 13/06/1997.

6 Le contrat de location, renouvelable, a été d’une durée de 15, puis de 20 ans. La rémunération est annuelle (elle était à l’origine de 1 100 livres libanaises). Le terrain doit revenir théoriquement à l’État à la fin du contrat.

7 Sélim Salam, cité dans Magazine du 13 juin 1997.

8 Le terrain aurait été exproprié pour 7 milliards de LL.

9 L’action a été renouvelée en 1973 et 1985.

10 Pepsi Cola aurait financé le squash, par exemple.

11 Source : cadastre de Baabda.

12 Le 29/12/1935 d’après un plan du 28/08/1969 détenu au cadastre dans le dossier de cette parcelle.

Table des illustrations

Titre Figure 3-10. La préservation des terrains clos à Ouzaï.
Légende Des parties de la parcelle 3908 à Ouzaï ont été gardées, ont été clôturées par des murs et ont été préservées de l’occupation. Certaines servent de terrain de sport.
Crédits Photo V. Clerc 1998.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 160k
Titre Figure 3-11. Des terrains préservés de l’occupation illégale à Hay el-Zahra.
Légende À côté du quartier de Hay el-Zahra (à gauche sur la photo), les terrains vides (au centre de la photo) ont été préservés de l’occupation par des gardes armés.À droite de la photo, le récent développement du quartier de standing au sud de la rue Adnan el-Hakim, près du BHV, atteint aujourd’hui la bordure du quartier illégal, depuis que des immeubles ont récemment été construits sur ces terrains vides (comme celui au centre de la photo).
Crédits Photo V. Clerc 1999
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 68k
Titre Figure 3-12. Évolution de la parcelle 227, de laquelle est issu le Golf, entre 1930 et aujourd’hui : lotissements et fusions.
Crédits Sources : Cadastre de Baabda, procès-verbaux de délimitation, notamment celui de la parcelle 227 et divers plans de la Direction générale de l’urbanisme.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-3.png
Fichier image/png, 111k
Titre Figure 3-13. Le Golf Club entouré de constructions illégales.
Légende En haut, la partie du Golf Club de Beyrouth développée sur l’espace qu’il s’est approprié sur la parcelle 3908 détenue en indivision. Un mur a été bâti pour établir les limites entre le golf et les constructions illégales de 1983, à gauche au premier plan sur la photo. Au fond, les constructions illégales plus anciennes d’Ouzaï bénéficient d’une vue plongeante sur cet espace vert.En bas, la partie du golf construite sur les terrains de l’État. Au loin, les anciennes antennes du centre de réception de l’aéroport.
Crédits Photo V. Clerc 2000.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 128k
Titre Figure 3-14. La parcelle 190, un espace double.
Légende La parcelle 190 formait avant la guerre, avec la petite parcelle 191, un ensemble double : sur la mer, des établissements de bain et des chalets d’été et, à l’arrière, de l’autre côté de la route, des espaces cultivés, industriels ou artisanaux. L’ensemble de la parcelle est aujourd’hui occupé de façon illégale. Plan de situation sur fond de plan 1991 et sur photo aérienne 1973.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-5.png
Fichier image/png, 324k
Titre Figure 3-15. La parcelle 190, une zone d’activité artisanale et industrielle.
Légende La partie triangulaire est de la parcelle 190 est occupée à des fins artisanales, industrielles et d’entrepôt, sur de grands espaces. Ici, un grand espace est occupé par un ferrailleur.
Crédits Photo V. Clerc 1999.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/78/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 67k

© Presses de l’Ifpo, 2008

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