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Les quartiers irréguliers de Beyrouth

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Valérie Clerc-Huybrechts

Introduction

Texte intégral

1Au début des années 2000, environ 20 % de la population de Beyrouth habite des quartiers irréguliers (Fawaz et Peillen 2002). L’urbanisation du Liban est de manière générale peu contrôlée par l’État (Bakhos 2005) ; cependant, en plusieurs lieux, des quartiers entiers sont sortis des normes. De nombreux facteurs sont à l’origine de l’apparition et du développement de ces quartiers. Les premiers bidonvilles sont constitués dès les années 1920 et 1930 par les camps et les zones d’habitat des réfugiés arméniens et syriaques à Beyrouth (Quarantaine, Bourj Hammoud). La plupart des quartiers irréguliers apparaissent toutefois au cours des années 1950, avec le développement économique de la capitale, l’exode rural et l’arrivée des réfugiés palestiniens. On distingue alors d’une part les camps de réfugiés et leurs extensions, d’autre part des quartiers situés sur des terrains objets de conflits fonciers au sud de la ville (Ouzaï et Raml), enfin des lotissements irréguliers situés en banlieue est (Roueissat, Zaatriyyeh) et en banlieue sud-est (Hay el-Selloum).

2L’occupation illégale s’est ensuite massivement développée pendant la guerre civile entre 1975 et 1990. Elle s’est principalement localisée en banlieue sud de Beyrouth qui, à cette époque, était incluse dans Beyrouth-Ouest. Dès le début de la guerre, ces quartiers ont accueilli les déplacés des camps et des quartiers irréguliers de la banlieue est, assiégés, évacués et détruits. Principalement de confession chiite, des déplacés venus de Beyrouth-Est, d’autres fuyant l’invasion israélienne du Sud-Liban et des migrants ruraux de la vallée de la Bekaa sont venus grossir le nombre d’habitants de ces quartiers. Les combattants palestiniens et les milices chiites d’opposition Amal, puis Hezbollah, qui avaient fait leur fief de la banlieue sud, participaient activement à ce processus d’installation. Ils dominaient et équipaient ce territoire dont les habitants constituaient leur clientèle politique.

3Ces quartiers irréguliers de la banlieue sud de Beyrouth constituent aujourd’hui la quasi-totalité des quartiers irréguliers au Liban.

4Leur croissance, du moins en extension, a été très largement interrompue au début des années 1990 avec la fin de la guerre et les politiques de régularisation et de retour des déplacés. Leur stabilisation est également le fait de la mise en place du projet de réaménagement de la banlieue sud-ouest Élyssar. Ce projet a été lancé en 1995 après trois ans de négociations entre le gouvernement de Rafic Hariri, qui cherchait à reprendre pied en banlieue sud, et les partis chiites Amal et Hezbollah, qui dominaient encore ce territoire. L’accord politique autour du projet a permis d’enrayer l’extension de ces quartiers et a autorisé l’État à intervenir en banlieue sud, en contrepartie de la reconnaissance d’un droit au relogement et à l’indemnisation consenti aux habitants et aux propriétaires des constructions. Les différents projets de réaménagement de l’État (routes, autoroutes, équipements, Élyssar) conjugués avec les actions des associations communautaires, des ONG, des partis chiites et, dans une moindre mesure, des municipalités locales expliquent une amélioration partielle des conditions de vie dans ces quartiers. Ils restent cependant encore les zones d’habitat les plus pauvres et les moins bien construites et équipées de la capitale.

5Cet arrêt de la croissance urbaine des quartiers irréguliers ne s’accompagne toutefois pas de la stabilité de leur population, qui se diversifie et continue d’augmenter. Bien que quelques déplacés de la guerre soient retournés dans leurs localités d’origine, ces quartiers se densifient encore aujourd’hui. L’habitat locatif s’y développe et offre un accès au logement pour de nouvelles populations démunies (nomades et travailleurs étrangers irréguliers).

6Aujourd’hui, ces quartiers sont reconnaissables morphologiquement à la sinuosité de leurs rues, à l’irrégularité formelle des emprises des « parcelles », à la faiblesse relative des hauteurs de leurs bâtiments et à la qualité généralement très médiocre de leurs constructions. Légalement, ils sont en infraction avec les lois sur la propriété, le lotissement et/ou la construction. Par leur forme et vis-à-vis de la loi, ils forment des poches à part, bien délimitées, dans le tissu urbain de la périphérie.

7Le propos de cet ouvrage est de mieux comprendre les logiques de constitution et en particulier de localisation de ces quartiers irréguliers. Pourquoi se sont-ils développés sur certains terrains et non sur d’autres ? Comment ceux qui les ont investis ont-ils pu s’installer sur certaines parcelles, alors qu’ils en ont été empêchés ailleurs ? De nombreux facteurs sociaux et politiques sont à l’origine de leur formation. Mais des conditions spatiales n’ont-elles pas déterminé les lieux de leur inscription ? Des conditions attachées aux espaces sur lesquels ils se sont développés, à son histoire, à ses caractéristiques ? On pose ici la question de la compréhension de la formation de ces quartiers : non pas du côté de la « demande » de terrains qui la motive, mais de celui de « l’offre » spatiale qui a permis leur implantation.

8En premier lieu, il convient de resituer les liens entre l’irrégularité urbaine et l’espace dans lequel cette irrégularité s’inscrit. L’urbanisme est à la croisée de ces liens. La question de l’irrégularité dans la ville est un thème récurrent de l’urbanisme, dont la loi, la règle et la norme sont les outils principaux. D’une part, l’organisation de la ville est fondée sur les droits fonciers, aux premiers rangs desquels se situe de droit de la propriété foncière et immobilière. D’autre part, les règles et normes d’urbanisme sont imposées à la population par l’urbanisme réglementaire ou directement appliquées dans les projets de l’urbanisme opérationnel. Parler de l’irrégularité ou de l’illégalité des quartiers, c’est aborder directement la manifestation des difficultés de l’application de l’urbanisme.

9Si la régularité est déterminée positivement et pleinement (toutes les règles sont respectées), il est préférable de définir l’irrégularité négativement et a minima (une règle au moins n’est pas respectée). En effet, la définir par la somme des irrégularités rencontrées se heurte à la multiplicité des cas de figure (Razzaz 1991). Par ailleurs, une telle définition mènerait à établir des catégories et des degrés d’irrégularité en fonction de la nature, du nombre et de l’importance des règles enfreintes. Or, dans de nombreux cas, la régularité au regard de certaines règles et l’irrégularité vis-à-vis d’autres sont simultanées. Par ailleurs, certaines infractions sont parfois tolérées ou, du moins, non sanctionnées dans les faits. La limite entre légalité et illégalité urbaine et, par suite, la normalité (conformité à la norme) s’en trouvent en certains cas difficiles à appréhender. De surcroît, le non-respect des règles formelles se double souvent de la conformité à des règles informelles (Razzaz 1996) et la dérogation à la règle est parfois si répandue qu’elle remet en cause la pertinence de cette dernière et participe d’un processus de régulation qui la fait évoluer (Reynaud 1997 : 19, Signoles 1999 : 38). La pertinence de catégoriser les différentes formes d’irrégularités trouve ici des limites.

10Par ailleurs, l’urbanisme organise l’espace principalement à travers des règlements (d’urbanisme, de la construction, de lotissement…). Ceux-ci édictent des normes pour l’organisation spatiale, son fonctionnement et sa qualité (directives sur les formes, dimensions, espacements, tracés, distances, qualité, raccordements, localisation des fonctions…). L’urbanisme dicte les formes qu’impose la règle. L’irrégularité est dès lors bien souvent définie par les urbanistes autant en des termes légaux (irrégularité, au sens d’illégalité) qu’en des termes formels (irrégularité, au sens de désordre).

11En revanche, on peut distingue trois types principaux d’irrégularités fon-cières et immobilières dans les espaces construits au Liban : 1) les irrégularités vis-à-vis des règles de la construction, 2) les irrégularités vis-à-vis des règles de l’urbanisme, en particulier les règles concernant les lotissements, et 3) les illégalités vis-à-vis du droit de la propriété (squat d’appartement ou de terrains). Le plus souvent, ces irrégularités se cumulent.

12La localisation de l’irrégularité des espaces bâtis au Liban fait apparaître deux grands ensembles : d’une part, les irrégularités présentes de façon diffuse dans pratiquement toutes les agglomérations libanaises et, d’autre part, les irrégularités localisées.

13Dans le premier ensemble, les contraventions des bâtiments aux règles de la construction et de l’urbanisme (particulièrement pour ce qui est des coefficients d’occupation au sol et des hauteurs) sont omniprésentes au Liban, malgré des politiques de régularisation tous les dix ans environ (Mallat 1997 : 65-66). Ces infractions restent cependant contenues : les règles de la construction et de l’urbanisme commandent fortement la forme de la ville au Liban (El-Achkar 1998). On range aussi dans cet ensemble les « squats » de logements, développés pour la plupart pendant la guerre dans les appartements et les espaces bâtis désertés en raison des conflits et aujourd’hui en cours de résorption, bien qu’ils soient plus fréquents dans certaines zones, par exemple dans le quartier de Nabaa ou sur l’ancienne ligne de démarcation (Huybrechts 1999).

14Dans un second ensemble, les irrégularités sont localisées dans des quartiers bien identifiés, appelés habituellement au Liban « bidonvilles », « quartiers irréguliers », « quartiers informels », « quartiers non réglementaires » ou « quartiers illégaux ».

  • 1 United Nations Relief and Work Agency, organisme des Nations unies chargé, depuis 1950, d’apporter (...)

15Dans certains d’entre eux, comme le quartier Hay el-Selloum en banlieue sud-est de Beyrouth, les contraventions aux règles de construction se combinent avec des irrégularités dans les procédures de lotissement et de division des terrains (Fawaz 2004). Ce type d’irrégularité, généralement appelé lotissements irréguliers, a la particularité de souvent provoquer des tracés de voiries non conformes à la planification et ses normes, ce qui rend ces établissements repérables morphologiquement. Les camps palestiniens, dans leurs limites définies par l’UNRWA1, ressortissent à la même combinaison d’irrégularités. Ils ne sont pas irréguliers d’un point de vue foncier (contrairement à leurs extensions). Le droit de la construction et de l’urbanisme, en particulier les règles de lotissement, ne s’y est en revanche pas appliqué et l’on y trouve de très fortes densités et un tissu de formes irrégulières.

16Enfin, dans certains quartiers, comme celui d’Ouzaï par exemple, communément appelés « illégaux » (nous utilisons ce terme en ce sens), ces irrégularités de l’urbanisme et de la construction se combinent avec l’infraction foncière : l’occupation des terrains par d’autres personnes que leurs propriétaires, sans l’accord de ces derniers. Le terme de squat de terrain y est couramment utilisé. Les terrains illégalement occupés par des privés sur le domaine public du littoral à des fins balnéaires sont également de ce type.

17La plupart de ces quartiers illégaux sont situés en banlieue sud-ouest de Beyrouth et sont presque tous inclus dans le périmètre de l’opération d’urbanisme Élyssar. Plus encore que les précédents, ce sont des quartiers ou des lieux très précisément circonscrits, c’est-à-dire que les irrégularités qui leur sont propres sont très localisées, à l’échelle de la parcelle.  

  • 2 La recherche présentée ici fait partie d’un travail plus large, qui a fait l’objet de la thèse de d (...)

18Cette recherche a été focalisée sur les quartiers de la banlieue sud-ouest de Beyrouth, où se situe la quasi-totalité des quartiers irréguliers au Liban2. Ce sont tous des terrains dits illégaux, c’est-à-dire que la plupart de leurs occupants n’en sont pas les propriétaires légaux. Dans ce périmètre, les quartiers illégaux présentent une diversité maximale de situations irrégulières, puisqu’ils cumulent l’occupation du bien d’autrui et le non-respect des règles d’urbanisme, de lotissement et de construction.

19L’hypothèse principale de cet ouvrage est que le rôle de l’histoire foncière et urbanistique est primordial dans la localisation de ces quartiers. Trois principaux éléments déterminent l’emplacement des quartiers irréguliers de Beyrouth : l’histoire urbanistique des terrains, l’histoire et la structure foncières des quartiers et l’attitude des propriétaires des parcelles. Toutes les occupations irrégulières de la banlieue sud-ouest de Beyrouth les font ressortir, mais certaines sont manifestement plus marquées par l’un ou l’autre d’entre eux. Le rôle de l’histoire urbanistique sur le développement des quartiers irréguliers est remarquable dans le cas des quartiers de Horch al-Qatil et Horch Tabet (première partie). La banlieue sud-ouest est célèbre pour la complexité, les heurts et les contradictions de son histoire foncière et les procès retentissants qui ont porté sur ses espaces. L’impact de l’histoire foncière est particulièrement fort dans la formation des quartiers de Ouzaï et de Raml (deuxième partie). Enfin, les stratégies des propriétaires face à l’occupation de leur terrain, en particulier lors de l’afflux des migrants dans les situations de crise de l’État durant la guerre civile, sont déterminantes. Elles dépendent en partie des deux facteurs précédents. Elles sont plus particulièrement visibles dans la formation des quartiers de Hay el-Zahra, de Jnah et de Hay Gharbeh à Chatila (troisième partie).

  • 3 Les principaux fonds utilisés ont été, à Beyrouth, les fonds bibliographiques et la cartothèque du (...)

20Les sources mobilisées dans cette recherche sont variées : archives cadastrales, jugements du tribunal foncier, décrets de remembrement, de lotissement, d’expropriation, de planification et de réglementation urbaine, projets et plans d’urbanisme antérieurs ou contemporains du développement des quartiers irréguliers, rapports et notes de bureaux d’études et cartes de différentes dates ont permis de mettre en évidence les superpositions, les contradictions, les convergences et les continuités des histoires foncières et urbanistiques sur les espaces considérés. Des entretiens réalisés auprès de décideurs, concepteurs, techniciens, habitants ou propriétaires ont fourni un précieux matériau pour compléter ces sources. Appliquées à la situation locale, enfin, des informations tirées de sources bibliographiques historiques générales ont fourni les compléments nécessaires à la compréhension des phénomènes observés3.

Beyrouth

Beyrouth

V. Clerc 2008.

Notes

1 United Nations Relief and Work Agency, organisme des Nations unies chargé, depuis 1950, d’apporter aide et développement aux réfugiés palestiniens.

2 La recherche présentée ici fait partie d’un travail plus large, qui a fait l’objet de la thèse de doctorat en urbanisme de l’auteur, sur les principes d’action de l’urbanisme lorsque celui-ci fait face à la question des quartiers irréguliers (Clerc-Huybrechts 2002). Cette thèse a analysé les stratégies, les motifs et les justifications de l’action des participants au projet Élyssar à Beyrouth, projet qui cherche à apporter une solution à la question des quartiers irréguliers là où elle est la plus aiguë, à savoir en banlieue sud-ouest de la capitale.

3 Les principaux fonds utilisés ont été, à Beyrouth, les fonds bibliographiques et la cartothèque du Centre d’études et de recherches sur le Moyen-Orient contemporain (Cermoc), devenu Institut français du Proche-Orient (IFPO), les fonds documentaires de l’Université Saint-Joseph, les archives du cadastre de Baabda et celles de la Direction générale de l’urbanisme.

Table des illustrations

Titre Beyrouth
Crédits V. Clerc 2008.
URL http://books.openedition.org/ifpo/docannexe/image/68/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 393k

© Presses de l’Ifpo, 2008

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