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Lotes sin dueño

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 8. Otras alternativas jurídicas

Texto completo

1Reiteramos que nuestra cuestión es resolver la situación que genera la presencia de un inmueble urbano, sin un propietario que se ocupe y preocupe del mismo.

2Cualquier justificación o sustento que pretenda realizarse sobre la propiedad privada descuenta, necesariamente, que existe un propietario, el que mediante su dedicación mejora y multiplica la propiedad. En este sentido, es suficientemente gráfica la descripción referida a la tragedia de los bienes comunes sin regulación.

3Los bienes comunes no regulados, es decir aquellos bienes a los que cualquier persona puede acceder sin ningún tipo de limitación, son una extraordinaria fórmula para la sobreexplotación. Así, el que conserva se hace cargo de los costos de hacerlo, sin que pueda acceder a los beneficios que esto conlleva. Por el contrario, aquellos que consumen en exceso estos bienes obtienen el beneficio del hacerlo, sin pagar los costos. Es decir que los bienes comunes no regulados son una invitación para el exceso, no para conservar y multiplicar el surtido de bienes y productos.

4En esta idea, podemos detenernos en analizar qué ocurriría con un bosque que todos puedan explotar (extraer madera, leña, frutos y demás) sin ningún tipo de limitación. Lo más razonable es concluir que, al poco tiempo de esta sobreexplotación, el recurso se degrade hasta hacerlo inútil a su fin. También, es muy probable que si no pusiéramos límite prohibiendo la pesca con gancho de las truchas que suben a desovar, en muy pocas temporadas nos quedaríamos sin peces.

5La realidad demuestra que la factibilidad de los bienes comunes no regulados se encuentra en su adecuación a la capacidad de uso del recurso. Así, si el bien es explotado por un conjunto de personas sin llegar a afectar su natural reproducción, no hay daño. El sistema puede mantenerse hasta que la presión por el uso y explotación lo hagan inviable. Ante esta situación, las diversas sociedades lo resolvieron mediante el mecanismo de la exclusión. Así, cuando hablamos de la propiedad privada, de su defensa, de sus aportes al desarrollo común, tenemos siempre en cuenta la existencia y actuación en primerísimo plano del propietario. En nuestro caso, queremos profundizar el análisis y observar qué pasa cuando existe la propiedad privada sin propietario.

6Esta es la paradoja que nos interesa resolver en términos de justicia. Lo que intentamos poner de manifiesto es que, aún desde la defensa a ultranza y más acérrima de la propiedad privada, esta no puede comprenderse ni justificarse frente a la carencia de un titular de dominio concreto.

7La pregunta entonces es: ¿cómo debe resolver esta cuestión la comunidad? Ya que mantener la ficción de la propiedad privada genera costos que se distribuyen inicuamente entre la totalidad de los vecinos. Mientras tanto, estos ignoran que con su mayor aporte a las cargas comunes (que se manifiestan en más impuestos y tasas o menos servicios) mantienen la ficción jurídica de defensa de la propiedad privada. Todo esto, sin que exista un propietario que se beneficie de esa defensa. Ni siquiera podemos afirmar que el instituto jurídico de la propiedad privada se consolide con esta situación. Por el contrario, la existencia de bienes abandonados genera detractores más que algún tipo de apoyo. Además, es fuente de otras inequidades y compromete la consecución de derechos. Un ejemplo es el derecho a la vivienda y al hábitat digno, al generar restricciones en la oferta de suelo disponible para la habitación.

8Además, esta contradicción insalvable, como es la existencia de la propiedad sin propietario, genera infinidad de inconvenientes en el desarrollo urbano, tales como vacíos que desarticulan y desagregan la trama urbana, que afectan la planificación de la ciudad, la consolidación de redes de infraestructura e incrementan el costo de los servicios.

9Así, esta especie de fuego fatuo carente de ulteriores consecuencias, forja en las ciudades graves anormalidades, de manera tal que corresponde empeñar toda la fuerza intelectual posible a fin de que la ficción jurídica no se enseñoree por sobre la realidad jurídica.

10Diversas son las posibilidades que nuestro orden jurídico tiene previsto a los efectos apuntados, pero que por los motivos que señalamos a continuación no dan una resolución satisfactoria a la problemática. Entre otras, por tres razones: primero, por no comprender ni representar una solución integral; segundo, porque su aplicación requiere de interpretaciones forzadas; y, finalmente, por el costo y exagerado esfuerzo que implica su implementación.

Prescripción adquisitiva

11Ya hemos dicho que la usucapión requiere la posesión pública, pacífica ininterrumpida y a título de dueño de un inmueble durante más de veinte años. Asimismo, esa posesión produce, por el mero transcurso del tiempo y de pleno derecho, la extinción del dominio del titular anterior y la adquisición del dominio por parte del poseedor.

12Ahora bien, para que la extinción y adquisición del dominio ocurra en la realidad, se requiere una sentencia judicial que así lo disponga. Siempre mediante el libramiento del respectivo oficio al registro de la propiedad inmueble que corresponda. Esta es una medida procesal que surge de la sentencia dictada en el juicio de prescripción adquisitiva. Entonces, observamos que si bien la extinción y nueva adquisición del dominio se producen de pleno derecho y por el mero transcurso de los plazos legales establecidos, estos extremos deben acreditarse en sede judicial y en el ámbito de un proceso.

  • 1 La integración de la litis es un concepto del derecho procesal que se refiere al encuentro o reuni (...)

13De allí surgen las primeras limitaciones: en general, un proceso judicial implica un costo monetario muy alto. A este, deben sumarse las dificultades de la notificación a una persona que virtualmente resulta inexistente. Imaginemos un caso concreto: del titular registral solo tenemos su nombre, en algunas oportunidades también su número de documento y, como mínimo, hace muchos años que en el lugar nada se sabe de él. Para una correcta integración de la litis1, el juzgado ordenará librar oficios a distintos organismos para que informen el domicilio del demandado. Así, puede ocurrir que algún organismo responda que el último domicilio se encuentra en un lugar distante del asiento del juzgado. Se debe intentar notificar a ese domicilio. Luego, si la notificación es negativa, se librarán oficios al registro de juicios universales. Si nuestro demandado ha fallecido y se hizo su sucesión, habrá que buscarla e intentar ubicar a los herederos, que pueden tener domicilios dispersos y remotos. Para finalizar, y luego de algunos años de tratar de trabar la litis y la inversión de una suma importante de dinero y esfuerzos, terminará representando a nuestro demandado el defensor de ausentes.

14Con esta descripción queremos poner de manifiesto el costo y el tiempo que insume intentar resolver la situación de regularizar la propiedad que detenta el poseedor veinteñal, animus domini. Tiempo y costo que impide a muchas personas consolidar el dominio que detentan por derecho.

15Para resolver esta situación, en 1994 se sancionó la Ley 24 374, que pretende simplificar los trámites para adquisición de dominio por prescripción, para los sectores populares, que intentan regularizar la vivienda única y permanente del grupo familiar. Esta ley ha sido utilizada, con particular éxito en la provincia de Buenos Aires.

16A este fin, la actuación se realiza en sede administrativa y allí se acreditan los extremos que hacen a la factibilidad de la acción, mediante las constancias del expediente que se labra al efecto. Por último, frente a hechos o actos que impliquen la violación del derecho de propiedad, queda expedita para el propietario afectado la acción de expropiación inversa.

17Esta norma resultó un instrumento esencial para la resolución de este conflicto orientado a los sectores más humildes de los grandes conglomerados urbanos. En consecuencia, su utilización se circunscribe a inmuebles urbanos poseídos por personas de escasos recursos. Esto es así ya que expresamente requiere que el beneficiario de la operatoria no posea otros inmuebles y que, sobre el que se aplica la ley, sea la vivienda única y permanente del solicitante.

18Ahora, nos interesa detenernos en aquellos inmuebles que se encuentran abandonados y no fueron apropiados por terceros. En estas circunstancias se grafica «el drama del abandono», es decir la existencia de un inmueble apto para la satisfacción de diversas necesidades individuales y comunes (las que van desde la resolución del derecho de habitar de los particulares, hasta la actividad industrial o comercial, y también en la consolidación del espacio público, etcétera). Para comprender el drama a que hacemos referencia debemos tener en cuenta que los bienes que integran el fenómeno urbano no son producto del esfuerzo individual, sino que son el resultado de la suma de innumerables esfuerzos particulares e intergeneracionales que, una vez sumados, culminan en dotar a ciertos bienes de aptitud para la satisfacción de las necesidades urbanas.

19La existencia de un bien urbano abandonado denota un despilfarro intolerable ya que mediante el mecanismo de la prescripción adquisitiva, volverlo a incorporar al mercado requiere como mínimo el plazo de prescripción, es decir, veinte años.

20Existen innumerables ejemplos en donde esta posesión no se da y esto no modifica la situación de abandono en la que se encuentra el inmueble en cuestión, con las inequidades y cargas que ello implica para la comunidad en su conjunto. Por el contrario, cuando el inmueble es poseído cuanto menos se encuentra utilizado, explotado y cuidado, de manera tal que no responde a la caracterización descripta de inmueble abandonado.

Prescripción administrativa

21De la misma manera, la prescripción administrativa tampoco resulta adecuada para la materia que tratamos. Esta implica la posesión por parte del Estado, sea nacional, provincial o municipal durante el plazo de prescripción.

22Este instituto permite que el Estado pueda acreditar ante sí la posesión que detenta. En consecuencia, y mediante el dictado del correspondiente acto administrativo, pueda inscribir el dominio a su favor.

23Su utilización está orientada fundamentalmente para la corrección de errores en la realización de obras de infraestructura o equipamiento. Si, por ejemplo, por algún error u omisión en los cálculos y mensura de la obra, el Estado terminó tomando posesión de un inmueble privado. También cuando por un error en la mensura de una calle, esta se haya construido invadiendo un dominio particular.

24Pero, fuera de estos casos (el corrimiento en una calle que se trazó sobre parte del dominio privado, la construcción de una escuela sobre un inmueble privado, con conocimiento o por error) difícilmente se pueda plantear que el Estado tome posesión de manera sistemática de los inmuebles en situación de abandono.

25Esta afirmación se sustenta en la imposibilidad material que tiene el Estado de apropiarse de un número más o menos importante de inmuebles. Esto, además, de que la mantenga durante el lapso requerido para inscribir el dominio a su nombre mediante la aplicación de la Ley 24 320. En la provincia de Córdoba, se utilizó con éxito el mecanismo previsto por esta ley para regularizar el dominio sobre el terreno de un barrio. Conforme a la nota periodística que se transcribe:

Si bien reconoció que posiblemente exista una «vía más idónea» para sanear los títulos de propiedad cuya inscripción registral se debatió en la causa, la Cámara 7ª Civil y Comercial de Córdoba, por mayoría, convalidó el procedimiento por el cual le fueron cedidos a la Municipalidad de Juárez Celman los derechos posesorios sobre lotes donde se asientan las viviendas de 400 familias carenciadas, para que la comuna adquiera por prescripción administrativa (Ley 24 320) de dichos bienes y luego los escriture a favor de cedentes. El fallo estableció que en el caso se verificó una «simulación lícita no reprobada» por el ordenamiento jurídico y ponderó que la solución prioriza «la protección integral de la familia y el acceso a una vivienda digna (artículo 14 bis, Constitución Nacional –cn–)».

La citada Ley 24 320 permite al Estado adquirir inmuebles por vía administrativa; es decir, lo exime de recurrir a un proceso judicial para usucapir bienes raíces y, en virtud de ello, el municipio mencionado celebró las referidas cesiones y posteriores escrituras a favor de los cedentes, habitantes de los barrios Almirante Brown y Villa Pastora de esa jurisdicción de condiciones humildes, que ejercieron la posesión de tales tierras por alrededor de 35 años.

Sin embargo, el Registro General de la Provincia denegó la inscripción de los actos escrituratorios celebrados en tales condiciones, resaltando que la municipalidad jamás ejerció por derecho propio la posesión de los lotes en cuestión. El escribano que celebró las escrituras, Gustavo Boccolini, apeló la resolución del Registro y en función de ello la Cámara –merced a la mayoría integrada por Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal–revocó lo decidido y ordenó la inscripción de las transferencias de dominio.

«Mantener la negativa de la inscripción, parece conducir a una salida que ignora el impacto que el decisorio tendría en la comunidad, aspecto que la propia Corte Suprema de Justicia de la Nación ha advertido, afirmando que los Jueces, son ‘servidores de la Justicia», se determinó. Tras considerar suficientemente resguardados los derechos de quienes figuran como propietarios de las tierras en los asientos registrales en razón de que, previo al procedimiento seguido, se los citó y se publicaron edictos sin resultado positivo, el Tribunal de Alzada valoró que, «si durante más de 35 años los titulares dominiales no se preocuparon de ejercitar su derecho, no parece que dicha circunstancia pueda erigirse en escollo insalvable, para acceder a la inscripción de que se trata, priorizando el bienestar, el desarrollo humano y el acceso a la vivienda digna de 400 familias de humilde condición socio-económica, en cumplimiento de postulados constitucionales imperiosos y en protección integral de la familia».

A su vez, el decisorio expuso que «podría existir una vía que sea considerada más idónea que la elegida por el Municipio, mas la realidad indica que se ha intentado esta, y las dilaciones en la consolidación del dominio solo redundan en perjuicio de las personas de escasos recursos, quienes son los primeros destinatarios, beneficiarios y protegidos en la legislación mencionada», al tiempo que «los derechos humanos y sociales en juego exigen que se analice la normativa aplicable con menor rigor formal».

Disidencia.

Por su parte, Jorge Miguel Flores votó en disidencia, tras predicar que «hay un claro caso de “simulación” donde los poseedores siguen siendo los habitantes de las viviendas precarias que “teóricamente” han “cedido” su posesión a la Municipalidad para que esta, prevaliéndose del trámite previsto en la Ley 24 320, inscriba la escritura de dominio […] pero este negocio simulado (‘triangulación’ al decir del señor fiscal de Cámara) no puede reputarse lícito […], ni buscarse en las “buenas intenciones” de los gobernantes o en la “buena fe” de las partes intervinientes en el negocio jurídico, una razón para justificar el errado camino seguido en pos del saneamiento de los títulos».

26En esta cita se puede observar con nitidez cómo las municipalidades buscan forzar las interpretaciones de las normas, con el loable objeto de dar soluciones a las diversas situaciones complejas de la realidad cotidiana. En el caso citado, la municipalidad trabajó sobre dos barrios de su ejido, muy antiguos; la nota habla de treinta y cinco años de ocupación. Para sanear los títulos, el gobierno municipal propuso a los vecinos ceder los derechos y acciones posesorias que tienen y detentan sobre esos inmuebles a su favor. De esta forma, se inscribieron los dominios a su nombre por medio del procedimiento previsto en la Ley 24 320. Una vez hecho, se transfirieron nuevamente a cada una de las familias poseedoras de los lotes.

27El mecanismo es interesante. De cualquier manera, no puede negarse que desde el primer momento existe una simulación. Mediante esta, se oculta el verdadero propósito del negocio jurídico: fingir entre un particular y el Estado una situación inexistente que permita la utilización de un procedimiento de excepción al caso concreto. Lo que en última instancia produce un marco de dudas sobre la licitud de la simulación.

28Además, y desde otro punto de vista, jamás la actuación del Estado puede justificarse en la buena intención del funcionario de turno. Esta debe legitimarse en la búsqueda constante de la promoción y realización del bienestar general, dentro del ejercicio del marco de la legalidad en la atribución de su propia competencia.

29Por último, no se comprende por qué razón no se utilizó el procedimiento previsto en la Ley 24 374, de regularización dominial. Esto, dado que precisamente está orientada a la regularización dominial y saneamiento de los títulos para situaciones como estas. Quizá pretendían evitar el lapso de espera previsto en el artículo 8 o fuera una forma de abaratar costos en favor de las familias de bajos recursos. Insistimos, más allá de la evidente buena voluntad de los funcionarios actuantes, debemos detenernos en que se fuerza un instituto jurídico como la prescripción administrativa. Sin embargo, en realidad estamos frente a bienes abandonados por sus titulares y en consecuencia, a criterio nuestro, se ha producido la extinción de la propiedad de su titular. Por lo tanto, también la adquisición de la misma a favor del Estado local, en virtud del dominio eminente que detenta.

30En estos casos, si bien los bienes no se encuentran en estado de abandono, en razón que se hallan poseídos en forma pública, pacífica y a título de dueño por personas distintas al titular registral; en la medida que ellos no opongan al ejercicio del dominio eminente del Estado, los derechos adquiridos por la posesión que detentan, nada impide a la inscripción del dominio a favor del Estado municipal de los bienes abandonados, y como consecuencia integrarlos a su dominio privado. Así, a partir de la declaración administrativa de vacancia de los bienes y la inscripción posterior de los mismos a favor de la municipalidad, esta puede transmitir la propiedad adquirida, a los ocupantes, de la manera que crea más conveniente.

Ejecución fiscal

31El procedimiento ejecutivo es un proceso rápido que encuentra muy limitadas las posibilidades de debate y prueba. Se utiliza para la ejecución de sentencias, para el cobro de ciertos títulos circulatorios (cheques, pagarés), la ejecución de hipotecas, las deudas por impuestos, otros. Para llevar adelante este tipo de acción se requiere en términos generales:

  • que la obligación conste en un título;
  • que este título sea de los que trae aparejada la ejecución;
  • que la deuda sea exigible;
  • que no haya prescripto.

32Este proceso está previsto en todos los códigos de procedimientos de las provincias. Recordemos que si bien los códigos de fondo son materia delegada al Congreso Federal, no ocurre lo mismo con el procedimiento. De esta manera, cada provincia establece el propio, para llevar adelante procesos ejecutivos. Entre estos, se encuentran las ejecuciones fiscales. Así, por ejemplo, en la provincia de Río Negro, el procedimiento ejecutivo tiene estructura monitoria y, por su parte, las normas procesales federales (actuación ante la Justicia Federal) prevén para algunos casos y para ciertos organismos la figura del agente fiscal.

33Las ejecuciones fiscales están orientadas al cobro compulsivo de las deudas que los particulares tienen con el Fisco o el Estado. Excede el marco del presente trabajo, el estudio y análisis de la naturaleza de las deudas que el Estado puede reclamar por esta vía, por lo que nos vamos a detener exclusivamente en las deudas de naturaleza tributaria.

34Así, la deuda de impuestos trae aparejado el procedimiento ejecutivo para su cobro, ya que reúne todos los requisitos esenciales que permiten la habilitación de la instancia ejecutiva. El certificado de deuda emitido por el órgano recaudador hace las veces de título apto para la ejecución.

35El juicio de ejecución fiscal federal está regulado por la Ley 11 683 de Procedimiento Tributario (año 1978), modificado en sus artículos 92 y siguientes por la Ley 25 239 de Reforma Tributaria (año 2000). Está orientado a hacer de efectivo cumplimiento un crédito fiscal en virtud de una obligación documentada en títulos a los cuales se les atribuye certeza (Ratti, 2005).

36El actor demandante es el fisco y el demandado, un contribuyente, sujeto pasivo de las obligaciones tributarias o alguien sancionado mediante un acto administrativo. La reforma del año 2000 introdujo un mecanismo más ágil y veloz en el cobro judicial de deudas tributarias para acrecentar las posibilidades del cobro. Ante la negativa de pago, el fisco puede decretar el embargo de bienes muebles e inmuebles y la posterior ejecución de la deuda, y enajenarlos mediante subasta o concurso público, saldando la deuda con lo producido. En estos casos, el dominio del bien embargado no se transfiere al Estado, sino al comprador resultante de la subasta o concurso público.

37Al no haber propietario, no existe el contribuyente, en consecuencia, con la ejecución fiscal lo único que se logra es la percepción de los tributos adeudados. Sin que su actuación trascienda esta mera cuestión recaudatoria, que permita la realización de ciertas políticas públicas orientadas a la garantía del derecho humano y elemental de habitar y a la consolidación del planeamiento urbano.

38Asimismo, los créditos resultantes de la subasta o concurso público, que excedan el monto de la deuda, se deberán mantener en una cuenta a cargo del Poder Judicial. Quedan allí hasta tanto aparezca el titular, si es que en algún momento aparece, por lo que termina siendo un mecanismo gravoso para el Estado.

39El único mérito que para nuestro tema logra este procedimiento es que pone nuevamente el bien en el comercio. Todo ello sin utilizarlo para otros fines, como por ejemplo espacios verdes, equipamiento urbano o lotes de interés social.

40Para resumir, la ejecución fiscal por la falta de pago de tasas e impuestos es un mecanismo adecuado para el cobro de las deudas tributarias. Por el contrario, resulta un procedimiento no útil para resolver el problema que acarrea la existencia de un inmueble urbano abandonado. Esto es así, porque solo permite incorporar el inmueble inmediatamente al comercio, sin posibilitar que el Estado adquiera la propiedad del mismo, y a partir de allí, afectarlo a fines específicos.

41Por el contrario, el remate judicial de inmuebles por deudas impositivas aparece como fuente de ilegítimos privilegios a favor de aquellos que adquieren su propiedad, en pública subasta y muy por debajo del valor real de los bienes. Como corolario final, esta práctica determina la existencia de organizaciones inmobiliarias que lucran con la adquisición de inmuebles subastados por el Estado, a los que multiplican su valor cuando los ingresan al mercado. Ello, en última instancia, implica una ilógica e injusta transferencia de la renta extraordinaria que se obtiene al incorporar al comercio estos inmuebles abandonados a favor de particulares

42Desde otro punto de vista, puede observarse que la realización de una subasta sobre un inmueble por deudas tributarias es una prueba incontrastable de la existencia de bienes inmuebles abandonados por su titular. Resulta absolutamente ilógico considerar que existe la remota posibilidad de que alguien pierda la propiedad de un bien por una deuda sustancialmente menor al valor en la subasta.

Abandono calificado por sentencia judicial

43Ya nos hemos detenido en determinar las complejas consecuencias que derivan del artículo 2510 del c. c. (en el nuevo código, este principio está contenido en el artículo 1942), que considera al derecho real de dominio perpetuo. Muchos autores –sobre la base de este artículo– consideran que el abandono no resulta una circunstancia jurídicamente válida para que por sí mismo produzca la extinción de la propiedad.

44En punto al aspecto procedimental, a continuación se sugieren los pasos a seguir por el municipio ante un inmueble presumiblemente vacante:

  • Pedido de informes al Registro de la Propiedad, en procura de verificar la situación dominial del bien en cuestión, en especial las ultimas transmisiones de dominio e inscripciones constitutivas de derechos reales.
  • Solicitud de informes a la Dirección Provincial de Rentas, a efectos de establecer el cumplimiento en el pago de los tributos provinciales.
  • Mismo trámite que respecto al punto anterior deberá seguirse con relación a las tasas o contribuciones cuya recaudación sea por cuenta del municipio.
  • Constataciones por parte del personal municipal, en la zona y linderos del bien que se trate, verificando la eventual presencia de ocupantes y el conocimiento que se tenga respecto del titular dominial.
  • Delimitar y cercar el lote que se presume abandonado, en orden a evitar eventuales intrusiones.
  • 2 Asesoría de Gobierno Buenos Aires, Revista Nro. 59. 4055-617/98 Dictamen Nº 86959 – Gobierno. Secre (...)

45Si los elementos de juicio así aportados permiten tener por configurado el abandono, la municipalidad no adquiere el dominio en forma automática, sino que conforme lo tiene dicho la Jurisprudencia, se exige la comprobación o acreditación de tal abandono mediante una declaración judicial que así lo determine, asegurando el debido ejercicio del derecho de defensa en juicio.2

46Sobre esta cuestión Moisset de Espanés (2001) afirma:

El carácter de perpetuidad del dominio constituye el principal impedimento para establecer un adecuado régimen de saneamiento de títulos, pues deja como única excepción a la conservación automática del dominio por su propietario, los supuestos de usucapión; es decir cuando un tercero ocupe el inmueble y lo posea durante los veinte años previstos en el artículo 4015 y 4016 del Código Civil. Este es pues el único caso en que la pasividad del propietario le acarreará una consecuencia negativa sancionada en los preceptos normativos. Sin embargo, desde que el artículo 2342 inc. 1 y 3. refiere a bienes de nadie, vacantes o mostrencos, debemos deducir que el legislador da por sentada la existencia de bienes inmuebles que carecen de dueños o han sido abandonados por estos, constituyendo solo un impedimento a su utilización a los fines del saneamiento, el dispositivo que prevé la perpetuidad del dominio en el artículo 2 510. Esta norma, sin una limitación o exigencia particular, no hace más que proteger a presuntos herederos de viejas mercedes reales que reclaman la titularidad de extensas superficies provocando toda clase de problemas a quienes realmente las poseen y prestan un servicio al país, haciéndolas productivas. [El énfasis es de los autores]

47En distintos foros se plantearon alternativas a esta aparente contradicción entre el abandono como causal de extinción del dominio y la perpetuidad prevista en el artículo 2510.

La propuesta que tiene Habitar Argentina es, precisamente, marcar un hito, poner un punto en la acción declarativa de vacancia. O sea que el Estado le pueda efectuar, a través de una acción, con celeridad, una suerte de diligencia preliminar para resolver un estado de incertidumbre, que permita precisamente incorporar a nuestro Código que el derecho real se extingue por abandono, mediando la declaración judicial de vacancia. De esa manera, la mayoría de nuestros doctrinarios no van a plantear el componente volitivo, porque es parte, si se quiere, de un realismo mágico lo que todos plantean, a excepción de Spotta, quien sostiene que la única manera de subordinar y hacer grande a un país es, precisamente, que toda la función social de la propiedad esté por encima de la privada.

Como política complementaria a la usucapión se propone la institución de presunción de abandono de inmuebles. A diferencia de la prescripción el foco de este instrumento no es probar la posesión durante un tiempo del poseedor, sino probar que el propietario no ejerció su posesión durante un tiempo, para justificar la transferencia del dominio a favor del Estado. Uno de los obstáculos para esta institución es el carácter perpetuo del dominio, propio de una concepción absolutista del derecho a la propiedad, que no se compadece con la concepción social de este derecho que consagra el nuevo régimen constitucional con la incorporación de los tratados de derechos humanos (Un techo para mi hermano, 2012).

  • 3 Sentencia djba 151, 82 de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 28 de Mayo de 1996 (caso M (...)

Si no se demuestra la existencia del elemento moral o intelectual de abandonar el dominio, este se mantiene, conforme a lo dispuesto por el artículo 2510 del Código Civil, pese al abandono material. Puede deducirse sin esfuerzo de lo expuesto, que la norma mencionada impide que el simple abandono material del inmueble traiga aparejada la titularidad del Estado prevista en el inc. 3.º del artículo 2342 del Código Civil.3

48Las citas transcriptas circunscriben adecuadamente el conflicto; unas basan sus argumentos en la necesidad de acreditar el elemento intencional (animus), para tener por producido el abandono del bien y habilitar la extinción del dominio. Este planteo es calificado, por las otras, como una especie de realismo mágico sustentado en un animismo arcaico.

49Por esta razón (la necesidad de acreditar el animus del abandono), es que plantean que el abandono debe ser calificado mediante una acción judicial que acredite su existencia.

50Esta necesidad de calificar la conducta de quien derrelinque se encuentra en contradicción con las presunciones legales establecidas, en cuanto a la acreditación del animus, a favor del poseedor, cuando se trata de la adquisición del dominio por vía de la prescripción. Esta contradicción no puede superarse cuando se trata, como hemos visto, de las mismas conductas, salvo que en un caso están puestas como acción y en el otro como omisión.

51Por nuestra parte reiteramos lo dicho anteriormente, en el sentido de que en sede administrativa puede acreditarse la voluntad de abandonar (animus) la propiedad de un inmueble, de la misma manera que en sede administrativa se acredita, por ejemplo, el animus domini en la aplicación de la Ley de Regularización Dominial 24 374.

52En fin, la norma establecida en el artículo 1942 del nuevo código que expresa que el dominio es perpetuo, no se contradice con la posibilidad de considerar extinguido el dominio por abandono del propietario mediante el procedimiento administrativo expuesto en nuestra propuesta. Ya que el derecho de propiedad es perpetuo hasta que ocurra alguna de las circunstancias previstas en el artículo 2510 y 2607 del viejo código o 1942 y 1907, en su nueva redacción. Así, sin perjuicio que el derecho de propiedad es perpetuo, este se extingue si se destruye la cosa, si se prescribe a favor de un tercero, y finalmente si se abandona.

53La interpretación contraria implica negarles a las personas la posibilidad de renunciar a los derechos que puedan detentar y obligarlos a continuar como titulares de un dominio que no les interesa mantener.

54Es por ello que consideramos que a los efectos de tener por extinguida la propiedad en virtud del abandono, no se requiere una previa calificación por parte del órgano jurisdiccional.

55Otro argumento contundente a favor de nuestra propuesta viene de la obligación del Estado local de planificar y gestionar adecuadamente el espacio urbano para el desarrollo de la vida en la ciudad. Los institutos de la prescripción adquisitiva, de la prescripción administrativa y de la regularización dominial (Ley 24 374) se encuentran orientadas a resolver situaciones de hecho que tienen muchos años. Por su parte, la utilización del instituto del abandono permite al Estado orientar el desarrollo de la ciudad de manera planificada ya que puede darles un destino apropiado a los inmuebles vacantes tanto para la habitación como para el equipamiento.

56Lo que afirmamos no es nuevo; por el contrario, ya se planteó en diversas oportunidades. Por ejemplo, en el Primer Congreso Nacional de Derecho Civil, organizado por la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Córdoba (celebrado entre el 21 y el 26 de mayo de 1927). Allí se expuso:

Hace dos años tuve el honor de presentar al Congreso Universitario reunido en esta misma ciudad, una- ponencia análoga, que fue sancionada en definitiva. En términos más concretos y todavía más enérgicos, se declaraba que el art. 2510 sobre la perpetuidad del dominio debía ser derogado. Para la ley vigente, este derecho continúa en toda su amplitud, a pesar de la falta de ejercicio, aunque su titular prescinda de toda cooperación colectiva. Esto es fundamental porque caracteriza aquella institución como un privilegio de los particulares y suprime los deberes que comporta, frente a la comunidad, verdadera hipertrofia, que apenas se concibe dentro de la exageración reinante en la época de ser elaborado nuestro Código, el cual —como es sabido— no vaciló en consagrar expresamente hasta el poder de destruir la cosa (art. 2513). Lejos estoy de contarme entre los adversarios de la propiedad privada; pero es evidente que ella, como todas las instituciones deben amoldarse a las exigencias económicas y sociales, so pena de perecer. El egoísmo erigido en regla, ofrece entre otros peligros, el de suministrar cómodos argumentos a los extremistas. La tesis de Duguit –que hace un instante recordaba el Dr. Orgaz– contiene una parte de verdad, por cuanto sin dejar de englobar un conjunto de facultades –el mayor de los conocidos– el dominio abarca igualmente una serie de obligaciones, que en forma lenta, pero segura, son hoy aceptadas por las leyes positivas, entre ellas la constitución alemana de 1919.

Cuanto acabamos de decir puede hacerse extensivo a los fundos urbanos, y así resulta tan antisocial o tan dañino a la sociedad, como el terrateniente anterior, el que conserva solar baldío o casas ruinosas, negándose a vender o edificar por puro egoísmo. Además, cuando se realiza cualquier negocio, industria o explotación, no solo se beneficia el dueño o empresario, sino una cantidad de asalariados aparte de otras personas que mantienen relaciones menos inmediatas. Fundado en los antecedentes que acabo de relacionar y teniendo en consideración que cuando un bien permanece abandonado, sin servir a nadie ni para nada, pudiendo constituir un óbice al progreso general, si se quiere el adelanto edilicio o simplemente estético, me atrevería a formular la siguiente teoría relativa a la extensión del derecho de propiedad: a mayor abandono mayor restricción. De suerte que si aquel llegara a ser completo –para lo cual la ley establecería el plazo y demás condiciones– esta llegaría a ser absoluta y consistiría, naturalmente, en la pérdida total del derecho.

57Todas estas ideas, elaboradas desde las primeras décadas del siglo xx, manifiestan un avance sobre la vieja regulación. No solo tienden a ordenar, regular y formalizar situaciones de hecho existentes, sino que además permiten incorporar a la trama urbana inmuebles sobre los que se construye la absurda paradoja de la existencia de la propiedad, sin propietario.

Notas

1 La integración de la litis es un concepto del derecho procesal que se refiere al encuentro o reunión de todos los extremos que hacen posible la existencia del litigio, particularmente referido a las partes del proceso judicial, es decir al actor y al demandado. El ejemplo que desarrollamos se refiere a la situación que se genera si no sabemos dónde citar a nuestro demandado, es decir cómo sigo el proceso si desconozco el domicilio del propietario registral del inmueble que pretendo usucapir.

2 Asesoría de Gobierno Buenos Aires, Revista Nro. 59. 4055-617/98 Dictamen Nº 86959 – Gobierno. Secretaría Letrada iii.

3 Sentencia djba 151, 82 de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 28 de Mayo de 1996 (caso Municipalidad de Merlo c/Langune, Julián y otro s/adquisición de dominio por abandono).