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OpenEdition Books

Lotes sin dueño

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Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 1. Introducción

Texto completo

1Este trabajo tiene como objetivo principal hacer una reconstrucción histórica de las razones de la existencia del lote abandonado. Abordando este como un problema urbano que aqueja a diferentes ciudades de nuestro país, se intentará proponer una posible solución en el marco del ordenamiento jurídico actual. En este sentido, si bien su objetivo es académico, al abordar una problemática y desentrañar sus determinantes, también avanza en una propuesta concreta para darle solución desde el ámbito de la gestión pública.

2En trabajos previos (Paolinelli, Guevara y Oglietti, 2014) hemos analizado la conveniencia de generar una herramienta que quede a disposición de la autoridad de planeamiento de la ciudad, para que le permita presionar sobre la especulación con respecto a los bienes urbanos ociosos (ibuo), también expresados como lote baldío o de construcción sin uso o abandonada. Es así que surge la propuesta de la creación de un impuesto especial y progresivo sobre los inmuebles urbanos ociosos, cuya idea central es la de constituirse en un instrumento que permita actuar e influir sobre las conductas humanas. ¿De qué manera? Orientando el desarrollo del fenómeno urbano hacia ciertos objetivos fijados por la autoridad política de la ciudad, por intermedio de los órganos de planificación municipal.

3Resulta necesario que, si pretendemos influir en la conducta de los propietarios de inmuebles urbanos baldíos, estos propietarios existan. Si un inmueble se encuentra abandonado, es decir carente de titular, es evidente que el instrumento fiscal propuesto no logra su objetivo. Para estos casos el proyecto del ibuo establece la posibilidad de abrir alternativas expropiatorias mediante las cuales el Estado municipal adquiera el dominio de estos inmuebles y les dé –en su calidad de propietario– el destino urbano que establezca el planeamiento.

4Si bien esta alternativa es razonable, debemos concluir que la expropiación de los inmuebles abandonados por sus propietarios resulta, por un lado, la solución más simple y menos conflictiva con relación a nuestro ordenamiento jurídico. Pero, por otro lado, se observa claramente que la vía expropiatoria resulta ser un camino muy ineficiente. Esto es así, ya que está cargado de forzadas interpretaciones legales que finalmente hacen a la actuación de los órganos del Estado muy engorrosa, burocrática y limitada. Todo ello sin que encuentre una justificación razonable en la garantía de respeto a los derechos de los particulares.

5En consecuencia, obligar al Estado municipal a expropiar los inmuebles abandonados existentes en su ejido, cuya situación de abandono estorba y obstaculiza un razonable proceso de urbanización, implica una solución muy ineficiente por tres razones.

6En primer lugar, la expropiación involucra la existencia indispensable de un proceso judicial en el que se debe notificar la demanda a un propietario que no se sabe dónde está, si vive o si se mudó al extranjero. Las posibilidades son múltiples. Ante la inviabilidad de notificar, el demandado es representado por el defensor de ausentes quien, según su oficio, lo va a defender y, en consecuencia, intentará obtener el mayor monto posible en concepto de indemnización.

7El órgano jurisdiccional también está orientado y formado para garantizar a las personas sus derechos frente al potencial o eventual ejercicio abusivo de los derechos de aquellos que se encuentran en una situación de poder. Entre estos, se encuentra claramente destacado el Estado (obsérvese que uno de los principios centrales de la teoría constitucional es precisamente la limitación del poder del Estado). En última instancia, esta situación de representación del demandado ausente terminaría coadyuvando a que, mediante el juego inconsciente de estos principios internalizados y para garantizar plenamente los derechos de las personas frente al Estado, la indemnización expropiatoria sea la más integral posible y, en consecuencia, la más alta también.

8Téngase en cuenta que estamos tratando sobre expropiar a un propietario inexistente o que, en el mejor de los casos, se ha desentendido de su propiedad y, en consecuencia, la ha desatendido. De manera que estas sumas de dinero determinadas en el proceso expropiatorio deberían depositarse en una cuenta que al efecto se abre en el banco, a nombre del juzgado y pertenecientes a estos autos, a la espera que alguna vez alguien se presente y las reclame.

9En segundo lugar, este proceso expropiatorio realizado contra nadie, más allá de su identificación individual mediante los datos proporcionados por el Registro de la Propiedad Inmueble, implica un enorme dispendio de energía y recursos sin que encuentre justificación por el lado de la garantía de los derechos individuales. Además, fundamentalmente se sustenta en cierta convicción jurídica que surge de nuestro Código Civil y Comercial (ccc) y que establece que la extinción de dominio por abandono, cuando se trata de inmuebles, no solo no se presume sino que requiere de la expresa manifestación de voluntad de aquel que abandona. Esto, más allá de lo dispuesto por el artículo 1942 del ccc, resulta esencialmente un absurdo ya que quien abandona un bien lo hace por diversas circunstancias, pero jamás dejando una expresa manifestación de su voluntad de derrelinquir.

10En tercer lugar, esta posición jurídica responde simplemente a cierta técnica o forma de organización, expresión y alcance de la atribución de derechos. En nuestro caso, del derecho real de dominio. Sin embargo, esta perspectiva no se sustenta en una clara distinción entre lo justo y lo injusto; ni constituye el paradigma de solución del conflicto. Entonces, no es lógico inferir que un enfoque contrario encierre, a su vez, una posición injusta.

11En resumen, el objeto del presente trabajo es intentar encontrar y armonizar las distintas experiencias de los últimos tiempos en torno a este tema y hallar una solución eficiente, razonable, justa y económica a la problemática que presenta la existencia de inmuebles urbanos abandonados.