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La Circulation des biens à Venise

 | 
Jean-François Chauvard

Deuxième partie. L’économie de l’immobilier

Chapitre V. Les ressorts du marché : l’intérêt ou la contrainte ?

Texte intégral

1Si le mouvement des ventes à l’encan se superpose, peu ou prou, à la chronologie des engagements militaires et des énormes besoins financiers qu’ils impliquent, l’offre qui alimente le marché ordinaire résiste à toute forme d’explication univoque. Elle ne saurait relever d’une seule cause, dans la mesure où elle puise son origine dans des choix individuels, parfois impénétrables, toujours irréductibles les uns aux autres. Ce constat ne doit pas, pour autant, conduire à renoncer à la recherche de mécanismes généraux, d’une série de facteurs, qui, au-delà des particularités individuelles, peuvent favoriser l’offre. L’enjeu est, ici, de répondre à une question née de l’observation de l’activité du marché : pourquoi les propriétaires vendent-ils davantage dans le troisième quart du xviie siècle ? Qu’est-ce qui les pousse à vendre ? Existe-t-il derrière la diversité des choix personnels des ressorts communs à tous les vendeurs ? Il me semble pertinent de fonder le questionnement sur l’offre car la décision appartient en dernier ressort, faut-il rappeler l’évidence, au vendeur. Les motifs qui poussent à acheter, aussi importants soient-ils, sont seconds dans le fonctionnement du marché car la demande se porte toujours à la rencontre de l’offre.

2Parmi les facteurs qui peuvent avoir une incidence sur le comportement des acteurs, il importe, d’abord, d’attirer l’attention sur le rôle que jouent des investissements concurrents. Il faut alors sortir du champ clos de l’immobilier pour replacer celui-ci dans le cadre plus ample de l’économie de la rente à défaut de pouvoir le comparer à l’ensemble des types de placements. Le premier objectif, en faisant porter l’observation sur l’offre, vise à évaluer si la variation de rentabilité d’un placement à l’autre a pu conduire certains propriétaires à réorienter leur capitaux ; le second, qui scrute au contraire la demande, tente de dessiner la palette de choix qui se présentent aux investisseurs afin de mesurer la pression qui s’exerce sur le marché immobilier. Le questionnaire exige, au préalable, la constitution d’indices sur la rentabilité nette de la pierre et sur celle d’autres secteurs de l’économie de la rente.

A–À LA RECHERCHE DU PROFIT

1) L’évolution des prix et la faiblesse de la demande

Groupe 29
ESTIMATION DU PRIX MOYEN ET MÉDIAN SELON LES TYPES DE VENTES

Groupe 29ESTIMATION DU PRIX MOYEN ET MÉDIAN SELON LES TYPES DE VENTES

3Le taux de capitalisation offre, par extrapolation, la possibilité d’évaluer le prix moyen ou médian des différents types de ventes et de suivre leur évolution au cours du siècle. Si l’exercice demeure théorique en l’absence du montant réel des transactions, il permet d’observer si la mise sur le marché, de manière autoritaire, de maisons, au milieu du siècle, a une répercussion sur le niveau des prix du marché ordinaire.

  • 1 Le même constat peut être formulé en observant le volume des flux sur chacun des marchés. Tout comm (...)

4L’écart des prix entre les ventes aux enchères et les ventes ordinaires ne saurait surprendre. Il trahit des différences relatives au nombre et à la qualité des biens qui les composent et est accentué par les décalages de prix qui se font jour, à égalité de contenu, entre les deux types de ventes. L’effet conjugué de la modestie des biens cédés aux enchères et de la dépréciation des prix que cette forme de vente ne manque pas de provoquer accentue l’écart avec les transactions ordinaires qui se négocient en moyenne à un prix trois fois supérieur. L’écart est autrement plus important que ne le suggérait la seule comparaison des structures internes des ventes ou des taux de capitalisation1.

5La hausse des taux de rendement, au milieu du siècle, trahit une baisse générale des prix qui peut conduire à une diminution de moitié de leur valeur. La chronologie et l’intensité de la baisse sont cependant variables d’un type de vente à l’autre.

  • 2 Le sondage réalisé en 1610 atteste déjà un volume et des prix particulièrement bas à un moment où l (...)

6Les ventes en faveur du fisc présentent les prix les plus stables. Si le prix médian est, en 1610, inférieur de moitié à celui de 1585-87, il évolue peu par la suite, oscillant entre 160 et 180 ducats. Il faut attendre 1670 pour que s’amorce une légère remontée qui n’est vraiment significative qu’en 1690 où les prix restent inférieurs de 20 % au niveau de la fin du siècle précédent2. Le tassement des prix enregistré au milieu du siècle apparaît avec plus d’évidence si l’on compare la proportion des transactions inférieures à 200 ducats. En 1585, elle correspond à 30 % des ventes ; en 1630, elle atteint 56 % d’entre elles et, en 1650, dans les années d’intense activité du marché forcé, elle s’élève à 63 %. Puis elle redescend progressivement dans la seconde moitié du siècle pour passer en dessous du seuil de 50 % dès les années 1690. La tendance est accentuée par la plus forte proportion de ventes de contenu modeste que l’on observe au milieu du siècle. A l’opposé, les transactions les plus onéreuses, celles qui se négocient au dessus de 800 ducats, sont particulièrement peu nombreuses en 1630 et 1650 (entre 1,5 et 4 %), alors qu’elles sont un peu plus fréquentes à partir de 1670 (6 %). Si l’on excepte les hauts prix pratiqués à la fin du xvie siècle, les ventes aux enchères présentent un profil bas, qui est aggravé par l’augmentation des séquestres. Mais si celle-ci concourt à déprécier les prix pendant le deuxième tiers du siècle, elle accentue une tendance dépressionnaire qui a cependant commencé avant elle et se prolonge bien au-delà.

7Le marché ordinaire présente un profil sensiblement différent. Après une phase de hausse jusqu’au début des années 1630 qui porte le prix à plus de 25 % de sa valeur de 1585, il entre dans une longue période de baisse jusqu’au début du xviiie siècle. Ce mouvement contraste avec la stabilité du taux de profit qui oscille, après 1670, entre 5 et 6 %. La baisse continue des prix serait donc à mettre sur le compte d’un changement du type de biens mis en vente au profit des plus modestes. Le marché ordinaire présente, par ailleurs, une originalité : hausse du nombre des ventes et baisse des prix se trouvent dissociées dans le temps. La hausse significative du nombre des ventes intervient bien après la baisse des prix, déjà bien visible entre 1630 et 1650. Cette distorsion pose, une nouvelle fois, la question de l’incidence des ventes aux enchères sur le marché ordinaire.

8S’il y a lieu de douter de leur effet sur l’activité du marché, comme il a été suggéré dans le chapitre III, il existe de fortes présomptions pour que le niveau des prix s’en soit ressenti. La baisse des prix sur le marché ordinaire correspond, précisément, à la période où, entre 1650 et 1670, des centaines de maisons ont été mises en vente de manière autoritaire. À moins d’une coïncidence chronologique, il semble que le marché ordinaire ait souffert de cette brusque concurrence et que les prix aient été entraînés à la baisse. Alors qu’il avait enregistré, depuis la fin du xvie siècle, un renchérissement des prix qui ne prédisposait pas à l’achat, le marché cède brusquement le pas sous l’effet de ventes aux enchères massives.

9Pour qui dispose de liquidités immédiatement mobilisables, pour qui fait de l’achat de maisons un élément de sa stratégie patrimoniale, ou pour qui veut se prémunir contre l’instabilité du temps en fixant dans la pierre ses avoirs, cette période est particulièrement faste, à condition, surtout, d’acheter aux enchères. La baisse des prix sur le marché ordinaire n’accroît que très légèrement la rentabilité qui passe de 3-4 à 4-5 %. Or cette baisse semble indiquer que la demande n’a pas augmenté dans les mêmes proportions que l’offre. De même, la répercussion sur la structure des ventes ordinaires de la mise aux enchères, au plus fort de l’activité, de petits lots ou d’un type de biens particuliers ne peut se comprendre que dans un contexte où la demande est faible, stable et relativement peu flexible.

10Pourquoi donc la demande ne suit-elle pas l’offre ? Faute de disposer d’éléments de réponse tout à fait satisfaisants, il importe d’esquisser au moins une réflexion générale sur la nature de la demande, sans la cantonner aux frontières du marché immobilier. Le problème est de comprendre pourquoi la pression de la demande n’est pas plus forte, notamment dans le secteur des ventes aux enchères, alors que les perspectives en termes de rentabilité sont particulièrement attrayantes.

11Un autre constat soulève des interrogations : malgré la moindre concurrence des ventes forcées, les prix sur le marché ordinaire restent à un bas niveau dans la seconde moitié du xviie siècle. Si l’on se place du point de vue de l’offre, les conditions pour vendre sont infiniment moins favorables durant cette période. Or les ventes ordinaires n’ont jamais été aussi nombreuses qu’entre 1650 et 1670. Pourquoi ?

12On peut espérer trouver quelques éléments de réponse, en replaçant l’immobilier dans le contexte plus ample de l’économie de la rente, qui permettent, au moins, d’établir si la recherche du meilleur profit – si telle est bien la motivation – conduit la demande et l’offre à délaisser les biens urbains au bénéfice d’autres types d’investissements. Si l’on opte pour cette voie, il importe d’évaluer les charges qui grèvent le revenu d’une maison, pour évaluer l’écart qui sépare la rente brute de la rente nette.

2) Fiscalité et frais de mutation

13Qu’il s’agisse de la pression fiscale ou des charges fixes, les divers placements vers lesquels peuvent se porter les capitaux occupent des positions inégales. La rente publique est ainsi exempte de toute forme d’imposition et n’entraîne, par essence, aucune dépense d’entretien. Quant aux prêts privés, ils sont soumis au paiement de la decima à partir de 1627, mais ils sont affranchis de toute charge car l’entretien du bien servant de garantie incombe au preneur. Seule la rente provenant de biens immeubles, ruraux ou urbains, est grevée à la fois par l’impôt et le coût des travaux de maintenance. Cette hiérarchie se superpose assez fidèlement à celle des risques qui menacent la perception des revenus et la conservation du capital. Pour ces raisons, une comparaison de l’immobilier avec d’autres placements serait faussée sans la prise en compte, dans la mesure du possible, de la rente nette.

14Le prélèvement fiscal est, en théorie, le plus facile à évaluer puisque les revenus des biens fonciers et urbains et les livelli sont soumis à un seul impôt, la decima, dont le montant s’élève au dixième de la rente. Pour ce qui concerne la rente urbaine, l’assiette est calculée, jusqu’en 1661, en fonction de la totalité du revenu. Après cette date, elle repose sur les neuf dixièmes. L’abattement n’est pas réservé, en vérité, à la rente urbaine, mais concerne également les revenus en nature perçus en Terre Ferme qui sont imposés à hauteur de 75 % de leur valeur tandis que la totalité de la rente foncière en argent continue d’être prise en compte.

  • 3 L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia, vol. vii, La Venezia barocca, Rome, 1997, p. 41 (...)

15Le montant de l’impôt réellement acquitté chaque année est irrégulier, variant en fonction des besoins financiers de l’État (tableau 14). Alors que 4 decime sont levées entre 1641-1645, leur nombre est de 6,5 entre 1646 et 1650, après le déclenchement de la Guerre de Candie, se maintient au même niveau entre 1651 et 1655 et grimpe jusqu’à 9 entre 1656 et 16603. Cela signifie qu’au plus fort du conflit le prélèvement est deux fois plus lourd que d’ordinaire. Qui plus est, il n’est pas supporté de manière uniforme selon les types de revenus qui y sont assujettis. Il introduit une discrimination en faveur du revenu des livelli, qui sont imposés peu fréquemment, et de la rente publique qui y échappe entièrement et qui offre, du même coup, une rémunération plus attractive.

16Il convient de réserver un traitement spécifique aux frais de mutation qui grèvent de manière occasionnelle les revenus. Comme ils sont par nature irréguliers, il importe moins de les soustraire à la rente brute que d’évaluer leur montant en vue de savoir s’ils peuvent constituer un frein aux échanges. D’ordinaire à la charge de l’acheteur, sauf clauses particulières dans le contrat, ils sont au nombre de trois.

17Le premier, dénommé impositione d’instrumenti e testamenti, varie selon la fourchette de prix dans laquelle se situe la transaction. À la lumière des certificats de paiement retrouvés dans les polices de vente, la progression s’effectue selon les tranches suivantes :

Ventes inférieures à 100 ducats 3 lires et 14 sous
ventes entre 100 et 500 ducats 7 lires et 5 sous
ventes entre 500 et 1 000 ducats 12 lires ou 18 sous
ventes supérieures à 1 000 ducats 22 lires et 7 sous

  • 4 ASV, Governatori dell’Intrate. Polizze d’incanto e vendite, B. 269, polizze n°173 et 62.
  • 5 Ibid., polizze n°128 et 206.

18On rencontre, toutefois, des ventes d’un montant de 550 ducats soumises à une impositione de 18 lires, alors qu’une transaction de 1 000 ducats est assujettie à un prélèvement de 12 lires4. Si l’impôt augmente en fonction de l’importance de la vente, il ne suit cependant pas la même progression. À mesure que le prix augmente, la charge fiscale se fait moins lourde. Pour une portion de maison, située à San Tomà et vendue 53 ducats en 1710, celle-ci se monte à 1 % du prix (3 lires et 14 sous) alors qu’elle s’élève à 0,3 % du montant de la vente (985 ducats) d’une portion de maison cédée à Santa Maria del Giglio5. Soit un rapport de un à trois. L’avantage fiscal concédé aux plus grosses ventes a cours également pour les deux autres impositions.

  • 6 G. Boerio, « Messetaria », dans Id., Dizionario del dialetto veneziano, Venise, 1856, p. 413 : « Ta (...)
  • 7 ASV, Governatori dell’Intrate. Polizze d’incanto e vendite, B. 269, polizza n°63.
  • 8 Ibid., polizza n°173.

19Parmi elles, figure le datio della messetaria tre per cento, l’une des plus anciennes taxes portant sur les marchandises et les contrats conclus entre Vénitiens6. Il constitue le principal impôt sur les mutations. Contrairement à ce que le nom pourrait laisser entendre, le taux d’imposition n’est pas uniforme quel que soit le montant de la transaction. La progression se fait une nouvelle fois à la défaveur des petites ventes. En 1706, l’achat d’une casetta à San Martin au prix de 80 ducats, s’accompagne du versement de 3 ducats et 6 gros, soit 4 %, au titre de la messetaria7. Mieux située dans l’échelle des prix, la vente d’une portion d’habitation à San Boldo atteint 1 000 ducats qui exigent le versement de 32 ducats et 13 gros, soit une valeur équivalente à 3,2 % du prix8.

20Enfin, les transactions sont soumises à un dernier impôt, l’imposition de grammatici, destiné à rétribuer les professeurs de grammaire de l’Université de Padoue. La dégressivité du prélèvement en fonction du prix est beaucoup moins prononcée que dans les cas précédents. Le taux qui s’applique aux plus petites transactions est de l’ordre de 1,5 % alors que les plus importantes sont soumises à un taux de 1,45 %.

  • 9 Ibid., polizza n°132.
  • 10 Ibid., polizza n°117.
  • 11 Ibid., B. 260, polizza n°2701.

21Le nombre de taxes qui pèsent sur les mutations et la variation de leur taux en fonction du montant de la rente rendent aléatoire une estimation rigoureuse du coût de l’imposition. Tout au plus pouvons-nous esquisser les bornes extrêmes entre lesquelles celle-ci peut osciller. Au bas de l’échelle, 6,5 % environ est prélevé sur le montant de la vente. Une casetta, située calle della Batta, à San Cassiano, en apporte l’exemple : louée 12 ducats à l’année, elle est vendue aux enchères en 1710 pour 120 ducats. L’acheteur est tenu d’acquitter les droits suivants : 4 ducats et 14 gros au titre de la messetaria (3,9 %), 11 lires et 4 sous (1,5 %) pour le grammatici et 7 lire et 5 sous (1 %) pour l’imposition d’instrumenti9. Au milieu de l’échelle, le coût des frais de mutation s’abaisse en dessous de 5 %. C’est le cas, en 1708, pour l’achat d’une maison située à San Felice. Outre les 400 ducats de la transaction, l’acheteur verse 12 ducats et 15 gros au titre de la messetaria (3,15 %), 36 lires et 8 sous pour le grammatici (1,46 %) et 7 lires et 5 sous pour l’imposition di instrumenti (0,3 %)10. De manière générale, le poids de l’impôt est inversement proportionnel au prix de vente. Il s’abaisse jusqu’à 3,5 % comme le montre l’achat d’une maison à San Zuanne in Bragora, en 1671, d’un montant de 700 ducats. La messetaria ne représente plus que 2,2 % du prix d’ensemble11. Selon le montant de l’achat, les frais de mutation absorbent entre le tiers et la moitié des revenus annuels que procurent les biens achetés. Comme les mêmes proportions s’appliquent aux ventes ordinaires, nettement moins rémunératrices, les loyers perçus dans l’année qui suit la transaction sont destinés à acquitter les impôts sur les mutations.

  • 12 ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, quaderno 63, conto della commissaria Marzer all (...)
  • 13 Ibid., fol. 39v : « Ottobre 1638 dal Signore Cividal ebreo per nome della Stela relita del quodam S (...)

22Sur les prélèvements fiscaux se greffent des frais liés à l’enregistrement des mutations. Dans le cas des ventes à l’encan, il appartient à l’acheteur de rétribuer la magistrature qui a dirigé et validé la vente. Costantino Piazza, en charge de la gestion de la commissaria dite Marzer « alla luna », se fait l’écho en juillet 1638, dans son livre de comptes, des dépenses occasionnées par l’achat auprès des Governatori dell’Intrate de trois logements, situés au Ghetto et à Santa Marina12. Il note le paiement de 120 lires et 8 sous au titre de la messetaria et des autres impôts et les versements effectués à l’Office des Governatori afin de couvrir le traitement du comandador qui a conduit la vente, le relevé des confins des maisons, et les dépenses de fonctionnement de la magistrature pour un montant de 124 lires et 11 sous. Il ne fait pas mention du montant de la transaction puisqu’il semble curieusement l’avoir acquittée en cédant une autre maison et en versant un complément de 74 lires et 10 sous. Costantino Piazza indique, cependant, les loyers que lui procurent les habitations nouvellement acquises : la casetta, située corte della Malvasia à Santa Marina, est louée à Francesco Furlan 84 lires par an et les deux maisonnettes sises au Ghetto le sont respectivement pour 55 lires 16 sous et 37 lires 4 sous13. Soit l’ensemble pour un total de 177 lires par an. Au total, les frais d’enregistrement absorbent 70 % des revenus d’une année, qui ne suffisent pas à couvrir la totalité des frais de mutation (244 lires 18 sous).

  • 14 ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, fol. 19 : « 31 maggio 1624, comprada di caratti (...)

23Les frais de mutation liées aux ventes ordinaires pèsent du même poids malgré une répartition différente des dépenses. En qualité de tutrice de ses enfants, Marina, Francesco et Franceschina, Virginia gère le patrimoine laissé par son mari, Marcantonio Bindoni14. En mai 1624, elle achète neuf carats d’une maison, située dans la paroisse Santa Croce, pour un montant de 220 ducats qu’elle verse à l’ancien propriétaire, un parent, Girolamo Bindoni. Les dépenses occasionnées par l’acquisition font l’objet d’un relevé minutieux dans le livre de compte qu’elle tient jour après jour. Elle ne fait mention que d’une taxe, la Messetaria, qui s’élève à 54 lires 19 sous (soit 4 % de la valeur de la vente conformément à l’évaluation que nous avons donnée ci-dessus). Elle note, enfin, le montant des frais d’enregistrement qu’elle a dû acquitter au notaire, Costantino Zopino (31 lires), auprès des Quattro Ministeriali del Palazzo, chargés de notifier les aliénations de propriété (2 lires 3 sous) et auprès des Giudici del’Esaminador auxquels est dévolu l’enregistrement de tous les contrats (19 lires 10 sous). Les 53 lires 13 sous qu’elle doit finalement débourser, représentent près de 4 % du montant de la vente. Le loyer nous est inconnu, mais les données dont on dispose pour la même période laissent entendre que le taux moyen de rentabilité annuelle est relativement faible, oscillant autour de 4 à 5 %. Comme dans le cas précédent, les revenus d’une année ne parviennent pas à rembourser les frais de mutation.

24Au total, le montant des droits de mutation et les frais de notaires s’élèvent au mieux à une année de loyer dans le cas des ventes aux enchères et à environ une année et demi pour ce qui concerne les ventes ordinaires. La dépense semble trop faible pour entraver les achats ; mais elle est suffisamment lourde pour favoriser, au moins à moyen terme, la conservation du bien si l’acquéreur veut rentabiliser son investissement.

3) Le coût de l’entretien du bâti. Problèmes et hypothèses

  • 15 Les sources relatives à la restauration du bâti sont si nombreuses et si dispersées qu’elles n’ont (...)

25Parmi les dépenses qui viennent grever le revenu d’une habitation urbaine, le coût des restaurations, est, certainement, le plus important, mais aussi le plus difficile à évaluer. Les obstacles sont si nombreux que l’analyse risque, à chaque instant, de tourner court. Ce n’est, pourtant, pas faute de disposer de sources : les magistratures chargées de l’entretien du patrimoine public, les institutions religieuses et laïques en possession d’immeubles, les commissarie gérées par les Procurateurs de Saint-Marc ou encore des livres de compte privés abondent, en apparence, de documents sur l’économie de la construction15. Mais il est rare que la documentation présente des indications complètes sur un chantier, précisant les intentions des commanditaires, le coût des travaux, l’approvisionnement des matériaux, l’organisation du chantier et la rétribution des ouvriers.

  • 16 Sur le vocabulaire de la construction, voir le très utile livre de E. Concina, Pietre Parole Storia (...)
  • 17 Les études consacrées à l’économie du bâti, en particulier au coût de la construction, sont peu nom (...)

26Le caractère incomplet et épars de la documentation rend difficile l’évaluation de l’ampleur et de la nature des travaux. Le constat est vrai quand il s’agit de constructions nouvelles pour lesquelles les sources, constituées de livre de comptes ou de factures, sont rédigées de manière lapidaire à partir d’expressions stéréotypées qui se contentent de préciser, à côté du prix, le corps de métier qui est intervenu ou le type de matériau qui a été employé16. L’absence très fréquente des dimensions de l’édifice et, parfois, la disparition de ce lui-ci empêchent d’interpréter le coût de la construction que l’on parvient à calculer, faute d’une reconstitution précise de l’importance des travaux17.

  • 18 Il en est ainsi de Felice Grifalconi qui a acheté aux enchères 500 ducats, en 1690, une petite mais (...)
  • 19 Les frères Chiesa acquièrent ainsi, en 1696 à San Geremia, deux logements « inabitabili per esser q (...)

27La difficulté redouble quand il s’agit d’évaluer l’ampleur des travaux effectués sur le bâti existant. Il est délicat de distinguer ce qui relève des charges fixes, comme le curage des fosses d’aisance (svodar la fossa) qui, parfois, est à charge du locataire, de menues interventions destinées à remplacer des éléments dégradés, des travaux de réfection d’une pièce de la maison ou d’un plan de restauration de plus grande ampleur. Certes, il existe des cas où le doute n’est pas permis car le coût est si élevé qu’il traduit des travaux de structure18. Mais la difficulté redouble quand on songe au fait que des travaux sont entrepris, non pour maintenir l’édifice en l’état, mais pour le transformer en profondeur : surélévation, fractionnement interne, agrandissement, voire reconstruction viennent radicalement changer la physionomie du bâti et, du même coup, sa valeur. La dépense exceptionnelle n’a plus rien de commun avec les frais de l’entretien quotidien, mais s’apparente à un investissement car elle offre à terme des perspectives de rentrées supplémentaires19. La difficulté posée par l’identification des types d’intervention rend aléatoire l’idée même d’un coût d’entretien ou de restauration qui s’individualiserait fortement des dépenses de structure, tant le bâti subit, à différentes échelles, un remodelage permanent.

  • 20 6 livres de compte ont été examinés : dans ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, le n(...)
  • 21 Dans sa déclaration fiscale en date de 1661, Donada Barbarigo veuve de Francesco se lamente de la d (...)

28En outre, l’estimation du coût d’entretien risque d’être une pure illusion statistique dans la mesure où les travaux sur une maison ne sauraient être requis, d’une année sur l’autre, au même rythme et selon la même ampleur. On cerne là un obstacle qui explique pourquoi une bonne part des évaluations chiffrées est inexploitable. Si l’on observe les dépenses relatives aux biens urbains, consignées dans des livres de compte tenus, parfois sur plusieurs années, par le tuteur légal des pupilles, et conservées dans le fonds des Giudici di Petizion20, on note de très fortes différences de coût entre les maisons. Les dépenses relatives aux propriétés de la commissaria de Giovanni Morosini, entre fin février 1649 et septembre 1650 (tableau 32), se répartissent de manière inégale : l’habitation de San Cassiano fait l’objet de travaux qui excèdent six fois le loyer perçu durant ces huit mois alors que les dépenses pour les maisons de San Silvestro et Sant’Aponal représentent un dixième du revenu. Certaines maisons n’entraînent même aucune dépense. De très fortes différences de traitement s’observent également à l’examen de la commissaria Marzer « alla luna ». Si le nombre d’habitations qu’elle possède reste incertain (une douzaine), on sait, grâce au livre de compte tenu par Costantino Piazza, entre 1631 et 1639, qu’elles ont apporté un revenu de 1 423 ducats et que les travaux qui ont été réalisés s’élevaient à 289 ducats, soit un coût moyen équivalent à 20 % du loyer. Mais l’observation plus précise de quelques habitations révèle une très forte dispersion autour de cette valeur pivot, à l’exemple des travaux réalisés dans une maison de San Cassiano qui absorbent la moitié du loyer ou, à l’opposé, de ceux effectués à Santa Marina qui n’amputent que 10 % du revenu immobilier (tableaux 30 et 31). A utiliser exclusivement des livres de compte limités dans le temps, on court le risque d’obtenir des estimations qui reflètent des travaux d’ampleur très différente. Ce type de document est cependant d’un grand secours pour comprendre le rythme des travaux : à de rares exceptions près, les habitations font l’objet de soins réguliers, qui dépassent le simple entretien ordinaire, comme le ramonage, mais qui visent à remplacer les parties défectueuses (là une fenêtre, ici un muret), comme si ces interventions continues, qui touchent plus les structures que le décor, avaient pour but de maintenir le capital. Toute la difficulté est de mesurer la périodicité des gros travaux qui viennent dévorer plusieurs années de loyers21.

Tableau 30
DÉPENSES RELATIVES À LA MAISON SITUÉE À SANTA MARINA APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA « MARZER ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO, ORFÈVRE (1631-1639)

Tableau 30DÉPENSES RELATIVES À LA MAISON SITUÉE À SANTA MARINA APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA « MARZER ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO, ORFÈVRE (1631-1639)

Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973 (cahier non numeroté).

Le loyer entre 1631 et 1639 s’élève à 2436 lires et 12 sous.

Tableau 31
DÉPENSES RELATIVES À DEUX MAISONS SITUÉES À SAN CANCIANO APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA MARZER « ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO (1631-1639)

Tableau 31DÉPENSES RELATIVES À DEUX MAISONS SITUÉES À SAN CANCIANO APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA MARZER « ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO (1631-1639)

Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973 (cahier non numeroté).

Le loyer entre 1631 et 1639 s’élève à 570 lires 17 sous.

  • 22 Ainsi Pietro Pisani, en possession de 16 biens, ne cherche pas à valoriser son patrimoine urbain qu (...)

29Par ailleurs, l’attention portée au bâti est loin d’être uniforme, ne serait-ce que parce que certains propriétaires sont dans l’incapacité de mobiliser des ressources pour entretenir des biens qu’ils laissent alors dépérir. Paradoxalement, si le capital est, à terme, hypothéqué par la grande dégradation physique de l’édifice, les loyers, tant que la maison est encore habitable, sont affranchis de dépenses d’entretien. D’autres propriétaires opèrent des choix, qui ne sont pas seulement commandés par des raisons pécuniaires, mais qui relèvent de l’ordre d’importance dans lequel il classe les biens composant leur patrimoine22. L’inégalité de traitement d’une maison à l’autre est attestée par le soin apporté à l’entretien de la résidence. Les travaux de la commissaria de Giovanni Morosini, effectués entre février 1650 et septembre 1650 pour la résidence familiale (casa dominicale) située à Santa Giustina, en sont un bon indice : ils constituent le plus gros poste de dépenses (20 %) et mobilisent, après le chantier de San Cassiano, le plus grand nombre d’artisans : le menuisier, le marchand de bois, le ferronnier, le maçon, le tailleur de pierre y reviennent à plusieurs reprises (tableau 32). Certes, le temps d’observation est trop bref pour écarter complètement l’idée selon laquelle la dépense est engendrée par des travaux supérieurs à la normale. Mais elle ne semble pas exceptionnelle si on la compare avec celle entraînée par des travaux réalisés dans les maisons de rapport. Il y a tout lieu de croire que la répartition des ressources destinées à l’entretien a davantage bénéficié à la résidence pour laquelle le propriétaire, dans la limite de ses moyens, consent un effort particulier car celle-ci participe du statut social et contribue à l’image de soi. En revanche, les sources, faute de s’étendre sur une longue période, ne permettent pas de mettre en évidence des variations dans les dépenses d’entretien des maisons mises en location. Au sein d’un même patrimoine, les écarts qui se font jour d’une maison à l’autre, ne semblent commandés par aucune logique visible, qu’il s’agisse de la localisation du bien, de sa valeur ou de la qualité de ses occupants.

30Alors que l’on voudrait théoriquement classer et différencier sur une échelle les dépenses liées au bâti en fonction de leur importance et de leur rythme, l’accumulation des obstacles mis à l’identification du type de travaux réalisés rend incertaine la recherche d’un coût moyen.

  • 23 Le Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi della venerenda Scola di San Giovanni Evangelista e de (...)

31La cause est cependant loin d’être perdue si l’on s’appuie sur les données que comporte le grand livre de compte (Catastico, Bilanci delle rendite e aggravi) réalisé par la Scuola di San Giovanni Evangelista dans la décennie 173023. Ce document unique mentionne, entre autres, la rente immobilière des 200 unités locatives que gère la Scuola et le montant des dépenses d’entretien (concieri) qu’elles nécessitent. Il présente, surtout, l’énorme avantage de compenser les incertitudes qui naissent d’une coupe annuelle dans laquelle de petites interventions ou de gros travaux peuvent être surreprésentés, puisque la comptabilité de chaque commissaria gomme la variation de dépenses qui peut apparaître entre les maisons. Enfin, il autorise une comparaison du coût des travaux supporté par chaque commissaria afin d’observer si les dépenses tendent à converger.

Tableau 32
REVENU ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES DE LA COMMISSARIA DE GIOVANNI MOROSINI Q. SILVESTRO (FÉVRIER 1649 A MORE VENETO – SEPTEMBRE 1650)

Tableau 32REVENU ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES DE LA COMMISSARIA DE GIOVANNI MOROSINI Q. SILVESTRO (FÉVRIER 1649 A MORE VENETO – SEPTEMBRE 1650)

Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti conti, B. 975, (cahier non numéroté).

32Le rapport entre le coût des travaux et la rente urbaine a été calculé pour quinze commissarie et pour les biens propres de la Scuola, soit au total 201 habitations (tableau 33). Le tableau fait apparaître une très forte convergence du taux autour de 10-11 %. La dispersion autour de cette valeur médiane est particulièrement faible puisque la moitié est comprise entre 9 et 12 %. Aucun taux n’est inférieur à 8 % et trois seulement excèdent 17 %. Nombreux sont les éléments qui rendent vraisemblable le résultat. Les commissarie les plus grandes, pour lesquelles la méthode de calcul est la plus pertinente, car les différences de travaux d’une maison à l’autre sont nivelées par l’effet de nombre, sont aussi celles qui présentent un taux moyen, autour de 10-11 %. Il en est ainsi de la commissaria de Giacomo Pin qui comporte 33 habitations et pour laquelle les travaux se montent à 8,7 % du revenu, ou encore du Monte di Novizze, fonds créé pour marier les filles des confrères, qui consacre 11,8 % des entrées immobilières aux travaux d’entretien de 38 habitations. La Scuola elle-même consacre 12 % du revenu procuré par 43 maisons pour pourvoir à leur entretien.

  • 24 Sur les habitations louées pro amore Dei, voir B. Pullan, « Abitazioni al servizio dei poveri nella (...)
  • 25 ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, B. 387, Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi..(...)

33Un examen attentif prouve même que les dépenses particulièrement coûteuses ne remettent pas en cause l’existence d’un coût moyen. La commissaria de Giacomo Cataneo consacre 59,5 % de ses ressources urbaines aux travaux, mais elle possède seulement deux maisons qui apportent un loyer de 42 ducats. Le faible nombre de biens biaise le résultat statistique puisque des travaux importants ont pu être entrepris l’année de l’enquête. Et si les commissarie de Filippo Morosini et d’Andrea Marcello présentent des taux de 33,3 % et 31,2 %, c’est à cause de l’originalité de leur mode de gestion : selon les vœux du testateur, la majeure partie des maisons est destinée à être louée à titre gratuit, pro amore Dei, à des pauvres choisis pour leur bonne réputation24. La part restante, louée moyennant finance, a pour fonction de couvrir les dépenses de l’ensemble du patrimoine légué. La commissaria d’Andrea Marcello compte ainsi 8 habitations payantes destinées à entretenir 17 autres logements cédés gratuitement. Quant à la commissaria de Filippo Morosini, elle dispose de quatorze petites habitations, louées à titre onéreux, mais à un niveau inférieur (d’un tiers) à celui pratiqué sur le marché « libre »25. Dans ces conditions, les travaux apparaissent plus coûteux que la moyenne car ils concernent des biens volontairement sous-évalués ou un patrimoine plus étendu que celui qui est vraiment rémunérateur. À la lumière de ces explications, les taux les plus élevés n’entrent pas en contradiction avec l’idée d’un coût moyen des travaux puisqu’ils reposent sur un calcul en partie biaisé.

Tableau 33
REVENUS ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES GÉRÉES PAR LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA DURANT UNE ANNÉE.
(DÉCENNIE 1730)

Tableau 33REVENUS ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES GÉRÉES PAR LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA DURANT UNE ANNÉE.(DÉCENNIE 1730)
  • * Participation des commissarie aux dépenses occasionnées par les causes civiles auprès des Cours du (...)

Note*

Sources : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi della Veneranda Scola di SanGiovanni Evangelista e delle sue commisarie, B. 387, fo 56r-149r (le document est non daté).

  • 26 Le chiffre concorde avec celui proposé par J.-P. Bardet qui évalue entre 10 et 20 % le montant du l (...)

34On peut donc raisonnablement affirmer que chaque année, un dixième du loyer environ est affecté à l’entretien ou à la restauration de l’habitation26. Dans les faits, pour chaque maison, les dépenses sont infiniment plus irrégulières, à cause de la succession de phases longues d’inactivité ou d’entretien et de périodes brèves de grands travaux, selon un rythme imposé par les choix et les ressources du propriétaire. Le modèle ne saurait rendre compte de la diversité des situations individuelles ; il offre cependant une évaluation théorique, une sorte d’étalon qui a été construit en faisant abstraction des différents types de travaux qui peuvent toucher le bâti, et qui, dans le même temps, est particulièrement opératoire pour juger, face à une situation concrète, s’il s’agit d’une dépense ordinaire ou exceptionnelle (tableau 35).

35La mise en évidence d’un coût moyen permet, par exemple, de situer sur une échelle les dépenses réalisées, en 1755, par la Scuola di San Giovanni Evangelista. Le nombre d’édifices affectés par des travaux laissait envisager une campagne de restauration de grande envergure. Le niveau des dépenses vient le confirmer puisque, pour les douze ensembles immobiliers appartenant directement à la Scuola, il excède dans un tiers des cas le loyer annuel.

Tableau 34
RÉCAPITULATIF DES DÉPENSES RÉALISÉES EN 1755 PAR LA SCUOLA GRANDE DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA

Tableau 34RÉCAPITULATIF DES DÉPENSES RÉALISÉES EN 1755 PAR LA SCUOLA GRANDE DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA

Deux maisons situées Rio Marin (fol. 6, fol. 7) et une maison située à San Marcuola (fol. 12) se sont pas mentionnées dans le tableau car la liste des dépenses est incomplète.

Sources : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, B. 429, Registro Stabili e sue affittanze della Scuola e commissarie, 1755.

  • 27 J.-F. Chauvard, « Rendita, diritto e morale. Proprietari e inquilini in età moderna », Quaderni sto (...)

36Si l’on fait la somme du prélèvement fiscal et des frais d’entretien, les charges fixes s’élèvent à environ 20 % du revenu annuel. Ce chiffre représente le seuil minimum. Il faudrait le majorer si l’on voulait tenir compte de l’intensité de la pression fiscale, de l’achat du bien et des droits de mutation qui l’accompagnent, et surtout des travaux d’importance qui se distinguent de la maintenance ordinaire. On se place, par ailleurs, dans la situation théorique où le propriétaire reçoit la totalité du loyer qui lui est dû. Or on sait combien l’acquittement partiel du loyer et les paiements différés étaient monnaies courantes à cause de l’insolvabilité chronique d’une bonne partie de la population et de d’obligation morale qui était faite au propriétaire de prendre en compte la condition de son locataire27.

37Il y a donc fort à parier que le loyer effectivement reçu soit inférieur à celui escompté.

38La calcul du rendement, parce qu’il est théorique et normatif, entend seulement proposer un ordre de grandeur qui offre raisonnablement la possibilité de confronter l’immobilier avec d’autres placements sur la base du revenu net.

Tableau 35
ESTIMATION DU RENDEMENT NET APRÈS IMPÔT ET FRAIS D’ENTRETIEN

Tableau 35ESTIMATION DU RENDEMENT NET APRÈS IMPÔT ET FRAIS D’ENTRETIEN

B–L’IMMOBILIER ET L’ÉCONOMIE DE LA RENTE

1) La pétrification de la richesse, la rente et le marché immobilier

  • 28 Sur l’interprétation de la crise italienne : C. M. Cipolla, Storia dell’economia italiana. Introduz (...)
  • 29 F. C. Lane, « Andrea Barbarigo, mercante di Venezia, 1418-49 », dans Id., I mercanti di Venezia, Tu (...)
  • 30 R. T. Rapp, « Real Estate and Rational Investment in Early Modern Venice », Journal of European Eco (...)

39La propriété immobilière occupe une place originale dans l’économie de la rente qui triomphe à la faveur des changements intervenus dans le comportement économique du patriciat vénitien. Ces changements, qui ne sont, au demeurant, pas propres à Venise puisqu’ils concernent toutes les classes dirigeantes des grandes villes de l’Italie du nord, sont jugés en partie responsables du déclin de l’économie italienne ou de son moindre dynamisme au xviie siècle. Sans entrer dans les détails du débat historiographique, rappelons que le patriciat marchand qui employait, jusqu’à la fin du Moyen Âge, l’essentiel de ses capitaux dans le commerce maritime, les activités manufacturières, l’armement naval, la finance, les investit, par la suite, de préférence, dans des secteurs réputés plus sûrs : la terre, la pierre, la rente publique, les prêts privés28. Certes, les achats de propriétés foncières et immobilières avaient déjà cours au Moyen Âge, mais aux temps héroïques du commerce maritime ils étaient le signe tangible d’une richesse acquise sur les mers et constituaient un investissement de sécurité pour se prémunir contre les risques des équipées lointaines. À l’époque moderne, la propriété foncière change de nature car elle devient la composante essentielle du patrimoine à des degrés différents selon les familles. Sur deux ou trois générations, le marchand s’est transformé en rentier conformément au parcours devenu emblématique de la famille Barbarigo étudiée par Frederic C. Lane29ou d’Alberto Gozzi, riche marchand de la première moitié du xviie siècle qui se retourna vers des investissements immobiliers et financiers à mesure que déclinait le rendement de son activité commerciale30.

  • 31 U. Tucci, « La psicologia del mercante veneziano nel Cinquecento », dans Id, Mercanti, navi, monete (...)
  • 32 P. Burke, Venise et Amsterdam : étude des élites urbaines au xviie siècle, Saint-Pierre-de-Salerne, (...)
  • 33 La pétrification de l’argent se manifeste, d’abord, par la construction d’une trentaine de nouveaux (...)

40Les avancées de l’économie de la rente s’expliquent par deux ordres de causes, à la fois distincts et complémentaires. L’un relève clairement de l’évolution économique : la réduction de l’aire d’influence commerciale vénitienne au Levant et la contraction des opportunités qui en découlent ont poussé ceux qui disposaient de capitaux à se tourner vers des placements alternatifs plus sûrs, notamment la terre qui présentait de surcroît l’avantage d’être particulièrement lucrative à cause de la hausse du prix du grain. L’autre cause que l’on peut convoquer est d’ordre culturel, car la peur du risque, la recherche de la sûreté ou l’attrait pour des investissements lucratifs ne constituent pas à eux seuls des raisons suffisantes pour expliquer un processus aussi profond qui se prolonge jusqu’au xviiie siècle. Sans doute faut-il voir dans l’abandon du commerce et dans l’engouement pour la rente le signe d’une évolution des mentalités, d’un changement d’ordre psychologique31. L’adoption progressive d’un nouveau système de valeurs qui englobe la sphère économique, mais la déborde, transforme la rente en un idéal communément partagé bien au-delà du cercle des noblesses italiennes et européennes32. Le fondement culturel de ces transformations se mesure également à l’importance des capitaux immobilisés, tant à la ville qu’à la campagne, dans des constructions somptuaires (palais, église, villa) qui flattent l’image du commanditaire33.

  • 34 La façade de l’église de Santa Maria del Giglio, érigée entre 1675 et 1683 par Giuseppe Sardi, sert (...)
  • 35 Le débat historiographique porte sur le fait de savoir si la pétrification de la richesse a eu de f (...)

41Or parmi ces transformations de grande ampleur, l’économie de l’immobilier occupe une position ambiguë. Incontestablement, elle a bénéficié de l’attention portée à la résidence par les élites urbaines. La construction ou la reconstruction de palais a mobilisé, au xvie comme au xviie siècle, des sommes énormes auxquelles il faut ajouter les dépenses liées aux aménagements intérieurs, au mobilier, à la décoration qui accroissent le volume des capitaux investis dans des demeures qui servent de résidence à la famille, participent à l’affirmation de ses fonctions politiques et sociales, confèrent du prestige, bref inscrivent dans la pierre la richesse, le statut ou la renommée. Il n’est donc pas étonnant que ce soient les nouvelles familles agrégées au patriciat vénitien, issues du monde marchand, qui aient donné le plus de visibilité au titre si chèrement acquis, au prix d’investissements considérables. Pour prendre pleinement la mesure des dépenses que certaines familles sont prêtes à consentir, il faut aussi prendre en compte les dons destinés à reconstruire des églises, élever des façades et des monuments funéraires qui exaltent la personne du commanditaire, comme Santa Maria del Giglio et San Moisè en offrent l’édifiant exemple34. L’immobilisation des capitaux à des fins somptuaires paraît incontestable. Les effets ne sont pas pour autant négatifs sur l’économie urbaine35. Il est même probable qu’elle ait eu une fonction redistributive sur l’activité, ne serait-ce que par le soutien direct au secteur du bâtiment et de l’artisanat du luxe.

  • 36 Ce type d’édifices a fait l’objet d’une étude fouillée de la part de G. Gianighian et P. Pavanini d (...)

42L’économie liée au bâti a également bénéficié de la masse d’argent investi dans des immeubles de rapport36. Mais ces constructions nouvelles sont inséparables de la phase de croissance urbaine. Au xvie siècle, voire au début du xviie siècle, des capitaux à l’affût de placements sûrs ont pu se porter sur la construction d’édifices de rapport parce que le territoire urbain poursuivait son développement. Par la suite, ils ne disposent plus des mêmes opportunités car le bâti s’est stabilisé. À la différence de ce qui se produit dans d’autres métropoles en pleine expansion, comme Turin, Rome ou Naples, l’investissement dans la pierre est tourné, à Venise, vers l’achat des immeubles existants, bien plus qu’il ne prend la forme d’opérations immobilières. Les logiques sont donc très différentes.

43Il présente de ce fait une importante originalité vis-à-vis d’autres placements : contrairement à la terre qui offre un terrain de conquête presque infini à l’appétit des acheteurs ou aux titres de la rente publique proposés sans limitation, le stock immobilier susceptible de faire l’objet de transactions est stable. L’immobilier est, par ailleurs, un très mauvais indicateur pour mesurer les avancées de l’économie de la rente car le bâti est déjà entre des mains vénitiennes. Il est seulement permis de se demander comment il s’agence avec des placements concurrents, en comparant l’évolution des taux de profit et en mettant à jour les reclassements qui s’opèrent au cours du xviie siècle. Mais il ne faut pas attendre de cette démarche comparative plus qu’elle ne peut apporter. Elle ne saurait suffire à elle seule à expliquer les mouvements d’investissements parce que les choix et les arbitrages ne sont pas exclusivement fondés sur des critères de rentabilité.

  • 37 Les lignes qui suivent tirent profit des données reccueillies par L. Pezzolo, « L’economia », dans (...)

44Les éléments disponibles en vue d’une étude comparative sont peu nombreux, fragmentaires et difficilement juxtaposables faute de concordance chronologique37. Ils ont cependant l’avantage de provenir d’un siècle qui se caractérise par une grande stabilité des prix, à l’exception des toutes premières années. L’inflation ne vient pas gonfler artificiellement les taux de rémunération.

2) La terre

  • 38 À titre d’exemple extrême, le domaine agricole de Gian Andrea Doria procure, dans les années 1587-8 (...)
  • 39 La baisse de la rente agraire est interprétée comme l’une des causes du déclin de certaines villes (...)
  • 40 A. Moioli, « Una grande azienda del Bergamasco durante i secoli xvii e xviii », dans G. Coppola, Ag (...)
  • 41 Mais du même coup, les écarts d’une exploitation à l’autre ont tendance à être plus marqués. Le dom (...)

45Dans la seconde moitié du xvie siècle, les investissements se portent sur la terre non seulement par peur du risque ou par goût de la sûreté, mais aussi parce que la hausse du prix du grain fait d’elle un placement très lucratif. Les quelques études dont nous disposons pour l’Italie du Nord font état de taux de rentabilité qui oscillent entre 5 et 8 %, à la fin du xvie siècle (tableau 36)38. Ils se maintiennent encore approximativement à ce niveau dans le premier quart du xviie siècle. Ils sont, par contre, durablement entraînés à la baisse après l’épidémie de peste de 1630, suivant la tendance générale qui affecte, selon une chronologie différente, d’autres régions d’Italie ou d’Europe et qui est imputable à la chute des prix agricoles et à l’alourdissement de la pression fiscale39. Il est donc courant de rencontrer, après 1630 et ce jusqu’à la fin du siècle, des taux toujours inférieurs à 5 %, souvent proches de 3 à 4 % l’an. L’exemple le mieux documenté pour la Vénétie concerne un domaine du Bergamasque dont le rendement brut oscille autour de 3 % dans la seconde moitié du xviie siècle40. Il s’améliore ensuite, dans le cours du xviiie siècle, grâce aux progrès des techniques agricoles et à la mise en place d’exploitations de type capitaliste41.

  • 42 G. Gullino, « Quando il mercante costruì la villa : le proprietà dei Veneziani nella Terraferma », (...)
  • 43 D. Beltrami, La penetrazione economica dei veneziani in Terraferma. Forze di lavoro e proprietà fon (...)
  • 44 En observant la superficie des terres passées entre les mains de Vénitiens durant 4 années successi (...)

46La pénétration des Vénitiens dans l’arrière-pays a indéniablement été stimulée dans la seconde moitié du xvie siècle par le rendement attractif que procurait la terre. Sur la base des déclarations fiscales des propriétaires des sestieri de San Marco, Santa Croce et Cannaregio, on sait que la propriété foncière des Vénitiens a cru de 150 % entre 1537 et 1661, passant de 119 116 campi à 297 313 (un campo trévisan valant 5 204 m2)42. Si la recherche du profit a pu stimuler l’investissement dans la seconde moitié du xvie et au début du xviie siècle, il ne saurait à lui seul commander le mouvement d’acquisitions, car ce dernier se poursuit alors que la terre est un investissement infiniment moins lucratif. À partir, cette fois, des déclarations fiscales des Vénitiens assujettis au campatico, on estime que l’étendue des terres entre les mains de Vénitiens s’élevait, en 1722, à 16 % de la superficie cultivable de Terre Ferme alors qu’elle représentait 12 % en 163643. Il est cependant abusif de nier l’incidence du profit car il existe une correspondance, parfois ténue, entre le volume des achats de terre et les variations du prix du grain dans la seconde moitié du siècle44.

  • 45 D. Beltrami, op. cit., p. 67 ; M. Pitteri, « I beni comunali nella Terraferma veneta », Annali vene (...)
  • 46 D. Beltrami, op. cit., p. 77-78.

47Mais d’autres facteurs ont sans doute joué un rôle plus décisif que le niveau de profit dans la poursuite du mouvement d’acquisition. L’abondance de l’offre a contribué au cours du xviie siècle à maintenir le volume des achats à un haut niveau. À partir de 1647, la République, pour faire face aux dépenses occasionnées par la guerre contre les Turcs, a mis en vente une partie des biens communaux qui étaient concédés aux communautés mais qui étaient propriétés de l’État45. Selon le recensement réalisé en 1637, ceux-ci couvraient 209 000 hectares (à l’exception de la Carnia, du Cadore et de la zone au-delà du Mincio), soit 12 % de la superficie agricole totale. De 1647 à 1727, 40 % des 89 088 hectares mis en vente furent acquis par des patriciens vénitiens46. Le prix de faveur qui était pratiqué (80 ducats l’hectare alors que la valeur moyenne oscillait entre 200 et 250 ducats) rendait l’investissement particulièrement attractif.

48La logique économique ne saurait tout expliquer car la recherche de la terre s’inscrit dans le cadre plus ample de l’évolution de la sensibilité de la classe dirigeante, pour qui la terre prend place au centre d’un nouveau système de valeurs, non seulement parce qu’elle permet de vivre de ses rentes, mais parce qu’elle sert de support à un mode de vie qui intègre la villégiature à la campagne dans la culture citadine.

Tableau 36
RENDEMENT DE QUELQUES DOMAINES FONCIERS D’ITALIE DU NORD

Tableau 36RENDEMENT DE QUELQUES DOMAINES FONCIERS D’ITALIE DU NORD
  • * Rendement brut

Note*

  • * * Années 1700-1704

Note**

Sources : L. Pezzolo, « Elogio della rendita. Sul debito pubblico degli Stati italiani nel Cinque e Seicento », Rivista di storia economica, XII, 1995, tableau 3, p. 310.

3) Le crédit

  • 47 Sur les petits crédits, voir les contributions de G. Béaur, G. Delille, L. Fontaine, V. Pfister, P. (...)
  • 48 G. Corazzol, Livelli stipulati a Venezia nel 1591. Studio storico, Pise, 1986, p. 62.

49Le marché du crédit englobe à la fois les prêts contractés entre particuliers et les emprunts publics. Au sein du système de crédit privé, seuls les livelli, c’est-à-dire les prêts garantis sur un bien immeuble, ont retenu l’attention dans la mesure où les petits prêts sur gages ou les avances à la consommation, qui irriguent toute une société en manque de numéraire, ne constituent pas des investissements d’ordre patrimonial47. La diffusion sociale des livelli et des emprunts publics n’en demeure pas moins considérable car ils constituent un placement providentiel pour ceux qui disposent de quelque liquidité. Le système de la dette publique, qui offre plus de sécurité encore que les prêts privés, remplit une fonction analogue, en jouant un rôle actif de soutien à la famille, notamment aux veuves et aux pupilles qui cherchent à employer, sans risque, l’argent reçu au titre de la restitution de dot ou de l’héritage48. Pour les gros investisseurs, le marché du crédit public n’est pas circonscrit à la Zecca vénitienne, mais intègre les autres grandes places italiennes (Gênes, Rome, Naples, Ancône).

  • 49 Une présentation limpide du système de crédit public vénitien est proposée par L. Pezzolo, « L’econ (...)

50Depuis l’abandon des prêts forcés au début du xvie siècle, le crédit public est soumis aux règles du marché qui jouent dans la fixation du niveau de l’intérêt et dans la confiance que le pouvoir inspire aux souscripteurs. Le système de la dette publique mis en place à Venise compte parmi les plus élaborés du monde au début du xviie siècle. Il s’ordonne autour de deux catégories de dépôts : les émissions remboursables à moyen ou long terme sur lesquels l’État verse un intérêt et les dépôts à vie (vitalizzati) non remboursés dont le rendement, payé jusqu’à la mort du souscripteur et dans certaines conditions à ses héritiers, est plus élevé49.

  • 50 L. Pezzolo, « Elogio della rendita. Sul debito pubblico degli Stati italiani nel Cinque e Seicento  (...)
  • 51 Ibid., p. 297.

51Le rendement des émissions ordinaires de la Zecca est largement dépendant de l’urgence de la demande en argent de la part des pouvoirs publics. De la fin du xvie siècle jusqu’à 1670 environ, il se caractérise par un taux élevé, toujours supérieur à 5 %, qui culmine même à 8 % durant la Guerre de Chypre en 1570, et autour de 7 % au moment de la Guerre de Candie50. La durée des conflits où est engagée la République explique le niveau soutenu du taux d’intérêt afin de draîner l’argent privé dans les caisses de l’État. En proposant un rendement élevé, les titres offerts par la Zecca ont toujours trouvé preneur dans des délais extrêmement brefs. Après la chute de Candie, le taux de rémunération passe sous le seuil de 5 %, puis se fixe autour de 2 à 3 % dans la décennie 1670. Les chiffres manquent pour la fin du siècle, mais on peut émettre l’hypothèse, sans grand risque d’erreur, qu’il demeure à un niveau très bas. Quant aux titres émis à vie (vitalizzati), ils présentent un rendement supérieur qui oscille entre 10 et 12 % jusqu’en 1645, et grimpe entre 12 et 14 %, durant la Guerre de Candie. Si le taux offert sur la place de Venise a fluctué en fonction des besoins militaires, il s’inscrit aussi dans un mouvement long de réduction du loyer de l’argent qui touche tous les grands États italiens. Comme l’intérêt rétribue le risque que prend le créancier en prêtant de l’argent à l’État, il est probable que la tendance à la baisse traduise la diminution du risque de banqueroute, surtout de la part du gouvernement vénitien qui, parmi les États de la péninsule, est celui qui, avec le Saint-Siège, inspire le plus confiance51. Il est probable aussi que le volume croissant de capitaux à la recherche de placements sûrs entraîne, par le jeu de l’offre et de la demande, une baisse continue des taux d’intérêt.

  • 52 À ce sujet, voir L. Allegra, La città verticale. Usurai, mercanti e tessitori nella Chieri del Cinq (...)
  • 53 ASV, SD, Giornale di traslati, B. 1256, fol. 193 v, 196 v ; R. 1257, fol. 53 r, 74 r, 98r.
  • 54 A. Menniti Ippolito, Fortuna e sfortune di una famiglia veneziana nel Seicento. Gli Ottoboni al tem (...)
  • 55 A. De Maddalena, « Pecunia pecuniam parit : anche nella Milano del Seicento. Debiti monetari e tass (...)
  • 56 M. Cattini, « Problemi di liquidità e prestito ad interesse nelle campagne emiliane, secoli xvi-xvi (...)
  • 57 L. Faccini, La Lombardia fra ’600 et ’700. Riconversione economica e muta-menti sociali, Milan, 198 (...)

52Le niveau de rémunération du crédit privé est plus difficile à appréhender. Le prêt repose sur des mécanismes infiniment complexes où s’entrecroisent des considérations économiques et sociales. Il s’insère dans des réseaux de clientèles, venant renforcer des liens de dépendance, mais aussi consolider des formes d’assistance qui le rendent irréductible à la seule sphère économique. La relation sociale dans laquelle chaque contrat est enchâssé peut altérer les termes de l’échange et introduire des variations par rapport au taux de référence52. Dans un marché financier « feuilleté » en plusieurs niveaux, local et régional, urbain et rural, public et privé, il est possible que l’indication d’un taux moyen ne soit pas conforme à la diversité de la réalité. Ceci dit, les données partielles dont on dispose permettent de dessiner à larges traits le rendement des livelli, c’est-à-dire des prêts garantis sur un bien immeuble. Dans la première moitié du siècle, ils font jeu égal avec la rente publique, proposant un taux d’intérêt net de l’ordre de 6 %, comme l’attestent les chiffres relevés en 1610 et par la suite53. Pendant la Guerre de Candie, qui provoque une raréfaction de l’argent en circulation, il est difficile d’emprunter en dessous de 7 à 8 %. À la fin du conflit, les taux suivant le mouvement général sont entraînés à la baisse pour se fixer autour de 4 à 5 %, niveau auquel ils resteront jusqu’au milieu du xviiie siècle54. La stabilité et le maintien à un bon niveau de rentabilité sont confirmés par les indications trouvées dans d’autres régions de l’Italie du nord, en Lombardie notamment55. La tendance qui se dessine donne l’avantage au crédit privé sur la rente publique et agraire dans la seconde moitié du xviie siècle. En Émilie, le rendement du capital foncier rapporte 2,5 à 3,5 % quand le prêt d’argent offre une rémunération deux à trois fois plus élevée (6 à 8 %)56. Le rapport est le même en Lombardie, en Calabre ou en France57.

4) L’esquisse comparative et ses limites

53Par un effet de miroir, l’évolution de la rentabilité de ces investissements scande les métamorphoses de l’économie vénitienne. À la fin du xvie siècle, la terre l’emporte sur le commerce, devenu plus risqué et moins rémunérateur à cause de la concurrence des pays d’Europe du nord. Au milieu du xviie siècle, la terre, frappée par l’effondrement des prix agricoles, s’efface devant le prêt à intérêt déposé auprès de la Zecca ou le crédit aux particuliers. Dans le dernier quart du siècle, c’est au tour de la rente publique, victime de la confiance qu’elle inspire, de s’incliner devant le prêt livellaire. Comment la pierre s’insère-t-elle dans cette évolution ?

  • 58 Ces données concordent avec celles, citées par B. Pullan, relatives aux revenus du banquier Andrea (...)

54Jusqu’en 1630, l’immobilier présente un rendement de 3 %, inférieur à ceux de la rente publique et du profit agricole58. Après la peste de 1630, la baisse des bénéfices fonciers ouvre des perspectives à l’immobilier et aux prêts publics qui demeurent à un haut niveau, compte tenu des besoins financiers de la République. Après 1670, s’amorce une troisième période où il rejoint le rendement que propose le prêt à intérêt privé en oscillant autour de 4 à 5 %. Le marché des ventes d’immeubles en faveur du fisc offre des perspectives de profit infiniment supérieures, constituant une étrangeté tant vis-à-vis du reste du marché immobilier que des autres formes d’investissements : en procurant, du milieu du xviie siècle jusqu’au début du xviiie siècle, un intérêt de 10 %, il est sans rival. À l’échelle du siècle, l’immobilier change donc de statut. Alors qu’il fait figure d’investissement en retrait au début du siècle, il bénéficie à partir du milieu du siècle de l’effacement de ses principaux concurrents sans toutefois égaler le crédit privé.

  • 59 Le fait que les écarts de taux de profit ne rendent pas toujours compte des déplacements entre le s (...)

55Il va de soi qu’une classification de ce genre doit être soumise à de sévères critiques. D’abord, parce que les différences d’un secteur à l’autre sont ténues et que la diversité des situations particulières peut aisément venir la contredire. Ensuite, parce qu’il serait erroné de croire que l’argent se déplace massivement d’un placement à l’autre selon la rentabilité qu’il propose : les écarts sont en vérité fort minces et difficiles à appréhender. Et quand bien même il serait possible de choisir en parfaite connaissance de cause, la conduite des acheteurs ne serait pas forcément dictée par la recherche immédiate du plus haut rendement59. D’autres formes de rationalité interviennent : le souci de diversifier, la prise en compte de la nature du patrimoine hérité, le poids des contraintes matrimoniales. On risque donc de verser dans l’anachronisme en tentant d’établir un classement des placements en fonction de l’évolution de leur rentabilité.

  • 60 D. Beltrami, La penetrazione economica dei Veneziani in Terraferma... cit., p. 77-78.

56En prétendant que la rente l’a emporté sur le commerce dans le deuxième tiers du xviie siècle ou que les titres publics ont pris le pas sur la propriété foncière, on oublie qu’ils peuvent être prisés simultanément par les mêmes personnes. De même, le fléchissement de la rentabilité de la rente foncière après 1630 n’empêche pas les Vénitiens de poursuivre leurs achats en Terre Ferme et de se porter acquéreurs des biens communaux vendus à grande échelle dans la seconde moitié du siècle60. Le cours des titres de la Zecca présente, au milieu du siècle, des perspectives de rentabilité supérieures à la terre sans entraîner un désintérêt pour la propriété foncière. Ces exemples viennent mettre en garde contre une interprétation excessivement contemporaine des taux de rendement pour éclairer le comportement des acteurs économiques devant une gamme d’investissements.

57Le mouvement du marché immobilier conduit, d’ailleurs, à formuler la même remarque. La demande est faible, au milieu du siècle, bien que les prix soient attractifs et la concurrence en retrait. L’offre est importante sur le marché ordinaire, entre 1660 et 1680, alors que la rentabilité de la pierre compte parmi les plus élevées.

58La faiblesse de la demande, dont la baisse des prix est le symptôme au milieu du siècle, prouve que les acteurs ne sont pas prêts à intervenir sur le marché aussitôt que l’offre leur est faite. Ils peuvent avoir en tête d’autres modèles de répartition des investissements. Dans le cas présent, la faiblesse de la demande ne peut être expliquée par la réorientation des capitaux vers des placements plus lucratifs. À cette date, seul l’emprunt public est en mesure d’offrir de meilleures perspectives. On ne peut négliger son incidence sur d’autres secteurs d’investissement à un moment où l’État, à l’affût de nouvelles ressources, draine une bonne partie de l’épargne en proposant un haut rendement. Sans doute faut-il aussi tenir compte de l’arbitrage entre d’autres postes de dépenses, de stratégies d’investissements qui s’inscrivent à court ou long terme et de la variation dans le temps des ressources. Faute de disposer d’éléments de réponse, je me contenterai de formuler deux remarques.

  • 61 Voir G. Levi, « Comportements, ressources, procès : avant la “révolution” de la consommation », dan (...)

59D’abord, la demande connaît des phases cycliques en fonction de l’augmentation ou de la baisse des disponibilités. Dans un contexte de tensions économiques, causées par l’accroissement de la pression fiscale, les pertubations liées à la guerre et les effets de la concurrence internationale, c’est la seconde éventualité qui a prévalu. Elle a sans doute provoqué une variation des inégalités de revenus qui a eu des effets sur les comportements d’investissement. Non seulement parce que certains ne disposaient plus de suffisamment de liquidités pour investir, mais aussi parce que le changement de distribution des revenus se répercute, par un effet d’entraînement, sur ceux qui calquaient leur comportement de consommation et d’investissement sur un groupe de référence qui n’est plus en mesure de déployer la même activité61.

  • 62 Ibid., p. 201.
  • 63 Sur le rôle des représentations culturelles dans l’usage des ressources : M. A. Visceglia, « I cons (...)

60Le second élément sur lequel je voudrais attirer l’attention concerne la diversité des arbitrages que les acteurs sont amenés à réaliser, non seulement entre des placements qui appartiennent à l’économie de la rente, mais aussi entre des biens meubles : des pierres précieuses, des bijoux, des étoffes qui n’ont pas seulement une valeur d’usage, sans quoi on ne comprendrait pas leur présence dans des milieux peu fortunés, mais qui constituent de véritables investissements, une sorte de fonds de garantie, que l’on s’est constitué en période d’abondance et dont on se dessaisit dans le besoin62. L’achat d’une ou deux maisons de rapport par une veuve à l’occasion de la restitution de sa dot remplit la même fonction de protection, même si l’investissement est plus coûteux. Ces formes de gestion des ressources qui ont davantage cours dans des milieux intermédiaires que parmi les plus fortunés, suggèrent que les arbitrages intègrent la sphère des biens immeubles, mais la débordent aussi pour concerner des biens de consommation de grande valeur. La logique des dépenses, qui est déterminée tout à la fois par des référents culturels (les pratiques de consommation), économiques (les oscillations cycliques des divers marchés) et patrimoniaux (le niveau de ressource et la composition de la fortune), peut peser sur la demande d’un type de produits ou de biens63.

61Ces remarques tournent court faute de pouvoir reconstituer les formes d’arbitrage qui scandent la gestion des ressources. Mais elles valent la peine d’être formulées au moins pour prendre conscience que la demande de biens immobiliers est insérée dans des logiques de dépenses qui ne concernent pas seulement les investissements patrimoniaux.

62Si l’on se place maintenant du point de vue de l’offre, l’intérêt économique ne permet pas non plus d’expliquer la poussée des ventes dans le troisième quart du xviie siècle. À un moment où l’immobilier constitue, à l’achat, l’un des investissements du secteur de la rente les plus rentables, on voit mal quel autre placement pourrait pousser des propriétaires à vendre plus que d’ordinaire. La reconversion du patrimoine est, de toute façon, une entreprise longue et coûteuse, ne serait-ce qu’à cause des frais de mutation. Elle n’a de sens que lorsqu’il s’agit de se désengager d’activités commerciales jugées moins rémunératrices et à risque ; elle en a beaucoup moins quand les alternatives se ressemblent toutes du point de vue de la rentabilité. Quand bien même certains vendraient un bien urbain pour racheter autre chose, parce que la gestion patrimoniale obéit à des logiques qui ne sont pas réductibles à l’intérêt immédiat, cela ne suffirait pas à expliquer la poussée des ventes pendant près de 20 ans.

63Rappelons que si la rentabilité entre en ligne de compte dans le choix des acteurs, elle n’a de sens que pour ceux qui achètent ou bien pour ceux qui vendent pour réinvestir. Pour l’immense majorité des propriétaires, qui se contentent de gérer les biens reçus en héritage, l’important ce n’est pas la rentabilité à l’achat ou la dépréciation du capital, mais la rente locative en elle-même. Il reste donc à examiner si son évolution au cours du xviie siècle est susceptible d’expliquer les oscillations de l’offre.

C–LE MARCHÉ COMME SYMPTÔME

1) Le mouvement des loyers

  • 64 Prenons comme exemple la paroisse centrale de San Polo dans laquelle on recense, en 1537 et 1582, r (...)
  • 65 Sur la hausse des loyers urbains au xvie siècle, voir H. Kamen, Il secolo di ferro 1550-1660, Bari, (...)

64Le xviie siècle succède à une longue période d’augmentation des loyers qui a été stimulée par la croissance de la population et du bâti et amplifiée par la hausse des prix64. Comme dans d’autres grandes villes italiennes en expansion, le montant des loyers a crû, au xvie siècle, à un rythme plus soutenu que d’autres prix, notamment celui des céréales, entraînant une consolidation de la rente en faveur des propriétaires65. Le mouvement marque le pas au xviie siècle. Le contexte économique est désormais à la stagnation, voire à la baisse pour ce qui concerne les prix agricoles, et l’environnement urbain et démographique ne connaît plus de phases de transformation de grande ampleur. Le mouvement des loyers reflète ce renversement de conjoncture. Tous les indicateurs que l’on peut mobiliser offrent l’image de la stabilité.

  • 66 Les registres suivants ont été examinés : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Affittanz (...)
  • 67 La Scuola possède, à côté du Rio Marin, 9 habitations qui ont été reconstruites en 1608 avec 13 864 (...)
  • 68 Les données pour la corte di San Rocco sont fournies par R. T. Rapp, Industria e decandenza economi (...)

65Les biens urbains gérés par la Scuola Grande di San Giovanni Evangelista ont servi d’observatoire. L’institution charitable possédait en son nom propre ou gérait au nom de commissarie un patrimoine de rapport destiné à financer ses activités caritatives. Si les locataires faisaient l’objet d’un choix minutieux, le montant des loyers était fixé selon les mêmes critères que sur le marché ordinaire, à l’exception d’une catégorie particulière de biens, proposés gratuitement, pro amore Dei, ou sous-évalués qui remplissaient une fonction d’assistance auprès des plus pauvres. Ce type de biens a donc été systématiquement écarté. Les registres de baux tenus par le chapitre de la Scuola a fait l’objet d’une double exploitation66. La première a consisté à établir la moyenne, sur chaque décennie du siècle, des nouveaux loyers demandés lors du renouvellement du bail relatif à des habitations situées à San Daniel, San Barnaba, San Stin, San Giacomo et Rio Marin67. À cause de la durée variable de l’occupation des logements, il arrive que la même habitation soit louée plusieurs fois dans la décennie et que d’autres n’apparaissent pas dans les registres. La moyenne des loyers n’est donc pas élaborée à partir du même nombre, ni du même type de biens d’une décennie à l’autre, ce qui explique l’existence de faibles oscillations. Mais à long terme, la stabilité est incontestable. Elle est également attestée par d’autres études consacrées aux loyers de quelques habitations de la Scuola di San Rocco, situées dans la cour homonyme à l’Anzolo Raffael et par ceux de quelques biens immobiliers de la famille Pisani Moretta68.

  • 69 L’oscillation des loyers et les difficultés d’interprétation qu’elle comporte sont soulignées par P (...)

66L’autre mode d’exploitation a consisté à suivre, dans la durée, les loyers de 56 habitations, de tailles très différentes, pour lesquelles on dispose de plusieurs renouvellements de bail (tableau 38). Si la chaîne est loin d’être complète, elle est assez fournie pour permettre de retracer, sur le long terme, le cours des loyers. Cette fois encore, la stabilité ne fait aucun doute. Mais elle ne se traduit pas pour autant par un immobilisme des loyers. Dans la plupart des cas, ces derniers connaissent, dans la durée, de faibles oscillations dans un sens comme dans l’autre, qui dessinent une chronologie propre à chaque habitation, à son état de conservation ou à l’identité des occupants successifs, plus qu’elles ne s’inscrivent dans une mouvement général d’ordre conjoncturel69.

  • 70 Sur le renchérissement de la main d’œuvre après la peste, voir R. T. Rapp, Industria e decadenza ec (...)
  • 71 Notre constat va à l’encontre de la plupart des auteurs qui considèrent que les loyers sont un indi (...)
  • 72 J’avance ici une hypothèse qui peut s’inscrire dans le cadre d’une théorie de la formation des prix (...)

67Il est ainsi impossible de repérer une inflexion significative des loyers après la peste de 1630. Comme la chute de la population a entraîné un renchérissement passager de la main d’œuvre, on pouvait s’attendre à ce que le niveau des loyers se ressentît de la perte de près d’un quart de la population de la ville70. En vérité, il n’en est rien. Le vide démographique a assurément eu des effets sur la densité d’occupation des logements et sur la pratique de la sous-location, mais a épargné les loyers. Un tel constat conduit à relativiser l’idée selon laquelle leur niveau est le produit d’un équilibre entre l’ensemble du stock immobilier et la pression démographique71. Si à long terme le marché locatif fonctionne selon cette règle, comme tend à prouver la conjoncture du xvie siècle, il semble que la relation, sur une plus courte durée, ne soit pas aussi mécanique. À la fois parce que la catastrophe démographique est un événement aux effets limités dans le temps dès lors que se reconstitue, fût-ce lentement, la population et parce qu’elle a surtout entraîné une baisse du nombre des occupants plus qu’elle n’a vidé complètement les logements. Ceux qui ont été privés de leurs habitants ont manifestement retrouvé preneur, à terme, sur la base du loyer antérieur qui a servi de référence. La stabilité du loyer en période ordinaire est si forte qu’elle convainc propriétaires comme locataires que le montant résulte de la nature intrinsèque du bien, qu’il est contenu dans l’objet matériel, qu’il peut dès lors évoluer en fonction de son état, mais qu’il est, quoi qu’il en soit, étranger au jeu compliqué du marché72. Une telle conception renforce, par un effet circulaire, la stabilité des loyers qui a favorisé son émergence.

  • 73 À partir de 1665, les contribuables vénitiens pouvaient acquitter une partie de la decima en cédant (...)
  • 74 L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia... cit., p. 384, graphiques 2 et 3 à partir des (...)

68Il serait erroné d’interpréter négativement la stagnation de la rente urbaine au cours du xviie siècle. Elle présente au moins l’avantage de se maintenir au même niveau alors que la rente foncière enregistre après 1630 un net fléchissement, qui n’est pas compensé par les achats de grains, à un prix de faveur, de la part de l’État vénitien73. Mieux encore, elle ne cause pas de perte de pouvoir d’achat dans la mesure où les prix, sur le long terme, sont stables, voire entraînés à la baisse. Si l’on excepte les variations conjoncturelles, le prix des céréales, que l’on peut considérer comme un bon indicateur du goût de la vie, augmente de près de 50 % entre la décennie 1610 et 1630. Après la peste de 1630, il décline durablement pour se situer dans la décennie 1670 à un niveau inférieur à celui du début du siècle. Le redressement se produit surtout après 169074. Qui jouit d’une rente immobilière, est donc assuré de conserver son revenu en valeur réelle. Si jamais l’intérêt guide ses choix, ce n’est pas la moindre rentabilité des loyers qui peut le pousser à vendre.

69Il faut donc se rendre à l’évidence : la poussée des ventes, dans le deuxième quart, du siècle n’est pas déterminée par des considérations liées à la rentabilité et à d’hypothétiques stratégies de reconversion économique. Quand un propriétaire vend alors qu’il n’a aucun intérêt à le faire, c’est qu’il y est contraint.

Tableau 37
MOYENNE DÉCENNALE DES LOYERS DE GROUPES DE LOGEMENTS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)

Tableau 37MOYENNE DÉCENNALE DES LOYERS DE GROUPES DE LOGEMENTS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)
  • * Moyenne calculée à partir d’un nombre de loyers inférieur à 5.

Note*

Sources : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Affittanze, B. 113, 114, 115, 122, 123.

  • 75 Nous avons tenu compte pour la représentation des groupes de maisons pour lesquels on dispose du ma (...)

Fig. 17 – Évolution des loyers des habitations situées à San Daniel, San Domenico (Castello), San Giacomo dall’Orio et Rio Marin (moyenne décennale)75.

2) Nécessité fait loi : l’offre contrainte

70Il faut se rendre à l’évidence, les ventes ne sont pas commandées, d’ordinaire, par la volonté de se tourner vers un autre investissement car la pierre procure des avantages inégalés : la garantie de préserver le capital, l’assurance de disposer d’un revenu stable qui, au cours de la seconde moitié du xviie siècle, ouvre des perspectives plus lucratives que la terre ou l’emprunt d’État et au moins aussi rentables que les prêts livellaires.

  • 76 ASV, Notarile Atti, Francesco Ciola, B. 3514, fol. 1143r-1145v, 3 février 1666.

71Dans un contexte où tout porte à conserver le patrimoine, la vente est donc un acte auquel on ne se résout que par nécessité. Il est rare qu’elle résulte d’une démarche volontaire en vue de remodeler le patrimoine ou de dégager des liquidités pour réaliser d’autres types d’investissements. Au mieux, elle trahit un manque d’argent pour faire face aux dépenses exigées par les obligations sociales auxquelles on ne peut pas se soustraire. Alvise Federici, noble de Trévise, offre l’exemple de ces propriétaires qui ont un besoin pressant de numéraire pour constituer la dot de leur fille en argent. Il vend, en février 1666, une boutique sur la fondamenta dei Frari à Giuseppe Cassetti, qui, selon les clauses de l’acte, est tenu de verser le montant de la vente à l’époux, Bernardo Busi, une fois le mariage célébré76. Au pire, la vente est destinée à rembourser des dettes. Le phénomène déborde très largement les ventes forcées réalisées par le Sopragastaldo, car bon nombre de litiges se règlent à l’amiable hors de la sphère judiciaire ou avant le terme de la procédure. Les difficultés de remboursement sont à la mesure du système de crédit dont les ramifications s’étendent à la société toute entière à cause de l’insolvabilité chronique. Quand toutes les solutions alternatives ont été épuisées, l’aliénation volontaire du patrimoine est, pour les plus fortunés, le seul recours possible pour acquitter les dettes.

  • 77 J.-F. Chauvard, « Pour une histoire dynamique de la propriété vénitienne. L’exemple de la paroisse (...)
  • 78 ASV, Notarile Atti, Andrea Calzavara, B. 3003, fol. 630v-632v, 12 septembre 1667.
  • 79 ASV, Notarile Atti, Domenico Garzoni Paulini, B. 3567, fol. 317v-318v, 21 février 1687 : « (Terzi) (...)

72Pour se convaincre du rôle de l’endettement, il suffit d’examiner, dans l’acte de vente, les conditions de paiement qui suivent généralement l’énoncé du prix. Sur la quarantaine de contrats devant notaire concernant des habitations de la paroisse de San Polo entre 1661 et 1740, plus du tiers indique explicitement que celui-ci est la cause de l’aliénation77. Il est courant que l’acheteur soit le créancier quand la vente vise à annuler une seule et unique dette. Le Révérend Giovanni Pesenti entre ainsi, en septembre 1667, en possession d’une maison, située à San Polo dans la calle della Malvasia, en remboursement du prêt de 600 ducats qu’il avait consenti deux ans plus tôt à Santo Vinazza, le défunt mari de l’actuelle propriétaire78. Les frères Antonio et Pietro Masserini se trouvent dans le même cas de figure en 1687. Ils acquièrent une maison située à Sant’Aponal, au pied du ponte Storto, pour une valeur de 1 095 ducats. L’ancien propriétaire, Alessandro Terzi, ne reçoit, en vérité, que 50 ducats car la majeure partie du montant de la vente sert à éteindre trois emprunts d’un montant de 1 000 ducats contractés en 1684 et à payer les arriérés des intérêts79.

  • 80 Ibid., B. 3563, fol. 59v-63r, 8 mai 1683. 1 881 ducats doivent être déposés à la Zecca pour couvrir (...)
  • 81 ASV, Notarile Atti, Pietro Venier, B. 13922, fol. 221v-223r, 27 février 1675 : « [...] 83 ducati gr (...)

73L’acheteur est plus rarement le créancier quand la vente vise à rembourser plusieurs dettes. L’acte précise alors les noms de ceux à qui le montant de la transaction doit être versé directement. Marino Zorzi q. Marino se porte acquéreur, en mai 1683, d’une casa da statio située dans la calle dei Saoneri et des trois boutiques qui se trouvent au rez-de-chaussée. Les 9 500 ducats qu’il débourse sont intégralement employés pour rembourser les prêts consentis à Gugliemo Nicolai, qui a cédé l’année précédente à son oncle ses biens et ses dettes80. Il arrive également qu’une partie du montant de la vente soit affecté au remboursement de celui qui s’est offert de payer les impôts à la place du propriétaire81.

74Pour prendre toute la mesure du phénomène, il faudrait ajouter une bonne partie des ventes dont les motivations sont passées sous silence dans l’acte, parce que le propriétaire n’est pas aux prises avec des créanciers menaçant de porter l’affaire devant la justice, mais qui s’imposent par nécessité, quand sont épuisées les solutions alternatives et lorsque le crédit est perçu comme un pis-aller provisoire. Les facteurs qui poussent à la vente augmentent, même à une époque où la pression fiscale et le ralentissement de l’activité économique tendent à diminuer les ressources.

75Le fait que les ventes soient, dans la plupart des cas, contraintes et non la conséquence d’un calcul délibéré explique les traits structurels des transactions que nous avons mis en évidence : le volume modeste des contrats qui portent essentiellement sur un seul bien, l’importance des ventes concernant des fractions de maisons, la faible valeur locative des habitations échangées. Tous ces indices témoignent de la résistance des propriétaires qui ne dispersent leur patrimoine que par étape et sous la contrainte. Vendre est un acte contre nature.

3) Les acteurs du marché

76La poussée des ventes ordinaires, entre 1660 et 1680, a lieu à un moment où les propriétaires n’ont aucun intérêt à se dessaisir de leurs biens : les prix sont bas et les autres investissements peu attractifs. Il faut donc interpréter la hausse des ventes comme le symptôme des difficultés financières de certaines familles.

77L’examen de l’appartenance sociale des vendeurs et des acheteurs conforte cette thèse. Les critères de classification des propriétaires employés ne sont pas pleinement convaincants. Il est ainsi peu satisfaisant de mêler dans la même catégorie les popolani et les cittadini (les citoyens de la deuxième classe) faute de distinction explicite dans les sources, comme il est regrettable de ne pas faire apparaître les contrastes ou les lignes de fracture internes à chacun des groupes. Toutefois, une classification de ce type permet de dessiner, à large trait, de grandes lignes d’évolution.

  • 82 E. Concina, Venezia nell’età moderna... cit., p. 19-33 et 215-218.
  • 83 Sur la vente des biens communaux : D. Beltrami, La penetrazione economica... cit., p. 67 ; M. Pitte (...)

78Observons, d’abord, les vendeurs (tableau 39 et figure 18). La majorité des ventes est réalisée par des popolani et des cittadini dont la présence ne cessent de s’affirmer au cours du xviie siècle : ils représentent la moitié des vendeurs en 1610, 60 % en 1630, les deux tiers en 1670 et les trois quarts en 1710. La part qui revient aux patriciens est inférieure et diminue de manière continue, passant de 40 % en 1610 à 30 % en 1650 et à 20 % en 1710. Il est important de faire remarquer que le poids de chacun de ces deux groupes est inversement proportionnel à leur présence dans les structures de la propriété. Rappelons que les patriciens étendent leur contrôle sur les deux tiers du bâti en 1582, sur la moitié en 1661 et 1712, alors que les cittadini et les popolani possèdent environ un quart des unités locatives82. La faible présence de la propriété ecclésiastique et des scuole s’explique aisément dans la mesure où elle bénéficie d’une continuité institutionnelle qui la préserve des aléas de la conjoncture. Sans surprise, enfin, les ventes de biens domaniaux ont lieu, au milieu du siècle, quand l’État est à cours de moyens pour défendre Candie83.

79Si l’on porte, maintenant, l’attention sur les acheteurs, on note que les popolani et les cittadini sont, de loin, les plus actifs sur le marché, apparaissant dans les deux tiers et les trois quarts des transactions. Dans la première moitié du siècle, il semble même qu’ils achètent plus qu’ils ne vendent. Par la suite, le nombre d’acheteurs fait jeu égal avec celui des vendeurs. Quant aux patriciens, ils sont en net retrait, ne dépassant jamais le tiers des acheteurs. On constate qu’ils vendent davantage qu’ils n’achètent durant la première moitié du xviie siècle et que leurs achats prennent le dessus sur les ventes dans la seconde moitié du siècle. Les institutions ecclésiastiques et les scuole sont très peu présentes sur le marché.

80Les différences entre les patriciens et les autres sont encore plus prononcées quand on tient compte des types de transactions. Dès le début du xviie siècle, les séquestres et les ventes en faveur du fisc sont dirigées dans deux cas sur trois contre des propriétaires popolani. De manière disproportionnée par rapport à leur place dans les structures de la propriété, ce sont eux les premières victimes de la répression fiscale, parce que ce sont eux aussi qui rencontrent le plus de difficultés à disposer de ressources régulières. Les ventes en faveur de créanciers privés, pour lesquelles on possède le moins de données, présentent la même répartition entre les deux groupes.

81Sur le marché ordinaire, la répartition entre vendeurs patriciens et popolani reproduit fidèlement la tendance mis en lumière à partir de l’ensemble des ventes, mais elle en accentue les écarts. Les vendeurs popolani ne cessent d’affirmer leur présence au cours du siècle, représentant la moitié des vendeurs en 1610 et les trois quarts en 1690, tandis que la position des patriciens recule de 45 % à 20 %. Les données recueillies pour les années 1670-72 marquent un saut dans la mesure où l’écart entre les deux principaux groupes s’est nettement creusé : il était du simple au double en 1650, il passe du simple au triple.

82Si l’on compare maintenant, de manière synchronique, la part respective des ventes ordinaires et des ventes forcées pour les deux grandes catégories de vendeurs, on note de sensibles écarts. Parmi les transactions où les popolani apparaissent comme vendeurs, la proportion des ventes ordinaires est toujours supérieure à la proportion du même type de ventes que l’on observe dans les transactions réalisées par des patriciens. L’inverse prévaut pour les ventes aux enchères. Cela signifie que les patriciens, qui vendent très peu, se dessaisissent surtout de leurs biens, contraints et forcés, quand le fisc ou le Sopragastaldo opèrent une saisie pour dette impayée. Pris collectivement, le patriciat a moins besoin de vendre que d’autres groupes sociaux et quand il s’y résout, c’est que la vente lui est imposée par la loi ou par la nécessité.

83Le fait que les popolani se séparent davantage de leurs biens sans y être acculés par la puissance publique, tend à prouver paradoxalement qu’ils disposent d’une moindre capacité de résistance que le patriciat. Que les propriétaires popolani et cittadini soient sur-représentés sur le marché quand ils apparaissent à la fois comme vendeurs ou acheteurs, n’est en rien contradictoire. Cette catégorie regroupe en effet des individus de niveau social, de statut, de fortune et de métier extrêmement hétérogènes. Il n’est donc pas étonnant de trouver parmi eux des personnes en mesure d’acheter et d’autres contraintes à la vente. Dans les deux cas, la surreprésentation par rapport au patriciat appelle un commentaire. Il ne fait aucun doute que la propriété populaire est plus exposée à circuler : c’est elle qui constitue les gros bataillons des ventes aux enchères et plus encore c’est elle qui alimente le marché ordinaire. Comparée à la propriété patricienne omniprésente dans le bâti et discrète sur le marché, elle est plus fragile et plus volatile. Si, au niveau collectif, elle est capable de se maintenir, voire de progresser, elle est moins assurée, au niveau individuel, d’échapper au marché et de passer sans incident d’une génération à l’autre. Sa faiblesse structurelle paraît d’autant plus forte qu’elle a face à elle une propriété patricienne qui témoigne d’une exceptionnelle capacité de résistance à long terme dans la mesure où la classe dirigeante a érigé la conservation du patrimoine en système, par l’intermédiaire de mécanismes juridiques, d’alliances matrimoniales endogamiques et de la détention collective du pouvoir qui est le garant de sa survie.

Fig. 18 – Identité des acheteurs et des vendeurs.

  • 84 Le comportement du patriciat peut être rapproché de celui de la noblesse en milieu rural observé pa (...)

84Dans le même temps, d’autres popolani et cittadini témoignent d’un remarquable dynamisme puisqu’ils sont présents en qualité d’acheteurs dans les deux tiers, voire les trois quarts des ventes. Comment l’interpréter ? Il est possible que le caractère massif des ventes de la part de popolani ait eu une incidence sur l’origine sociale des acheteurs, en favorisant les échanges au sein des mêmes cercles. Il se peut également que les popolani se soient montrés particulièrement actifs sur le marché des biens urbains parce que les patriciens n’ont pas jugé bon y investir davantage à cause de la position dominante qu’ils n’ont jamais cessé d’occuper, préférant les terres que l’arrière-pays offre à leur convoitise84. Le modeste engagement des patriciens sur le marché immobilier permet également de mieux cerner les raisons de la faiblesse de la demande que la baisse des prix, au milieu du siècle, a révélée. On voit mal en effet comment l’effacement des plus gros investisseurs pourrait ne pas avoir d’incidence sur le niveau de la demande.

  • 85 Sur les investissements de la famille Labia, voir E. Concina, op. cit., p. 218.

85On ne saurait trop redire tout ce qu’une interprétation de ce genre comporte d’artificiel puisqu’elle gomme la diversité des situations individuelles, la variété des stratégies de gestion patrimoniale et les lignes de fracture qui divisent un groupe qui n’a rien d’homogène. On entrevoit cette diversité quand on prend soin de séparer les nouvelles familles, agrégées au patriciat entre 1646 et 1716, des anciens lignages. Le regain d’activité des patriciens à partir du milieu du siècle est lu alors sous un angle nouveau. Si le patriciat, collectivement, achète plus qu’il ne vend, c’est, en vérité, à cause de l’activité de certaines nouvelles familles qui engagent une massive politique d’achats85. Le patriciat récupère, entre 1661 et 1740, une partie du terrain perdu pendant la première moitié du xviie siècle, au prix d’une redistribution de la propriété au sein de la classe dirigeante elle-même. Les anciennes familles continuent tout au long de la période de vendre plus qu’elles n’achètent.

***

86Offre forcée et contrainte ; demande faible et contenue ; rente élevée et constante. Sans craindre le paradoxe, c’est en ces termes que se définit le marché immobilier. Vendre est un acte que tout propriétaire réprouve. Il est mis devant le fait accompli par la puissance publique dans le deuxième tiers du siècle, quand le durcissement de la pression fiscale se traduit par des saisies et des ventes à l’encan massives. Il s’y résout de mauvais gré, en temps ordinaire, quand toutes les solutions alternatives sont épuisées. Dans un cas comme dans l’autre, le manque de liquidités est le facteur décisif. Selon l’identité du créancier, public ou privé, l’ampleur de la dette et les formes de compromis possibles, l’insolvabilité débouche ou non sur une action judiciaire.

87On ne saurait, bien sûr, ramener les ventes à une seule cause, tant interviennent des paramètres propres à chaque situation particulière. Mais force est de reconnaître que l’endettement ou le besoin impératif d’argent jouent un rôle fondamental. Aucun autre facteur explicatif n’emporte l’adhésion. On voit mal pourquoi les propriétaires s’ingénieraient à vendre dans la deuxième moitié du siècle : la rente urbaine se maintient à un niveau stable alors que la rente foncière souffre de la baisse des prix agricoles ; la rentabilité de l’immobilier à l’achat en fait un des placements du secteur de la rente les plus lucratifs et suffit à dissuader les propriétaires de réorienter leurs investissements si tant est qu’ils en aient la volonté.

88Assurément, vendre est bien un choix imposé par les circonstances. Or celles-ci sont rudes dans le troisième quart du siècle : la pression fiscale et le ralentissement de l’activité dû à la guerre, mais aussi à la crise du système économique vénitien, conjuguent leurs effets pour accélérer les recompositions sociales. Des propriétaires sont acculés à vendre. Ils appartiennent pour l’essentiel au monde des popolani qui occupe une position minoritaire dans les structures de la propriété, mais qui est omniprésent sur le marché, tant en qualité de vendeur que d’acheteur. Ce groupe composite présente, de manière générale, des patrimoines plus fragiles, plus exposés aux cycles de la conjoncture, moins assurés de durer et de se transmettre intacts au fil des générations. Mais certains de ses représentants sont aussi très actifs sur le marché à la fois car le bien immobilier satisfait leurs attentes (de logement, d’outil de travail ou d’investissement de proximité) et parce que le terrain est laissé relativement libre par le patriciat qui se contente de gérer les situations acquises.

89Ce dernier n’est pas non plus épargné par le mouvement de redistribution de la propriété. En vérité, la reconquête progressive du sol urbain par le patriciat dans la seconde moitié du siècle n’est qu’un leurre. Sans le secours de quelques nouvelles familles admises dans ses rangs, qui ont engagé une active politique d’acquisitions, la propriété noble aurait continué de se déliter. Le contraste n’en demeure pas moins frappant entre une propriété patricienne dominante et soustraite pour l’essentiel aux échanges, même si elle manifeste des signes d’effritement et de recomposition interne, et un marché où s’activent ceux qui possèdent le moins.

90À l’énoncé de ces conclusions, on mesure combien l’étude de la circulation de la propriété ne peut se limiter à une approche quantitative du marché. Celle-ci permet de mesurer, à l’échelle de toute la ville, l’intensité et le type d’échanges, en dévoilant les mécanismes généraux qui poussent à vendre et en individualisant grossièrement les acteurs. Elle exige d’être éclairée par une approche attentive aux effets du marché sur la topographie de la propriété.

ANNEXE III

Tableau 38
ÉVOLUTION DES LOYERS DE QUELQUES HABITATIONS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)

Tableau 38ÉVOLUTION DES LOYERS DE QUELQUES HABITATIONS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)

Sources : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Affittanze, B. 113, 114, 115, 122, 123.

Tableau 39
IDENTITÉ DES ACHETEURS ET DES VENDEURS

Tableau 39IDENTITÉ DES ACHETEURS ET DES VENDEURS

Notes

1 Le même constat peut être formulé en observant le volume des flux sur chacun des marchés. Tout comme les prix, le calcul des flux repose sur une estimation réalisée à partir du taux de capitalisation le plus courant et de la valeur locative de toutes les transactions ; il offre cependant des ordres de grandeur. On note ainsi que le volume des ventes à l’encan culmine, au plus fort de l’activité, entre 1650 et 1652, à 63 000 ducats. Or, au même moment, le marché ordinaire engendre des mouvements de capitaux bien supérieurs (217 000 ducats). L’écart qui va de soi quand le marché ordinaire règne sans partage, s’observe également dans des périodes où le nombre de ventes aux enchères domine. Le rapport est à l’avantage du marché ordinaire dans des proportions considérables : au début du siècle, alors que les ventes à l’encan sont peu nombreuses, il peut aller de 1 à 10, voire de 1 à 20. Au milieu du siècle, le rapport est encore de 1 à 4. La suprématie en valeur du marché ordinaire s’explique par des transactions aux contenus différents et des prix plus élevés à bien égal.

2 Le sondage réalisé en 1610 atteste déjà un volume et des prix particulièrement bas à un moment où le nombre des ventes de ce type est fort modeste. Ces deux paramètres ne sont pas pas forcément la traduction d’une dépréciation de la valeur de la transaction. Ils peuvent être provoqués par un changement de la catégorie de maisons mises en vente au profit de plus modestes. C’est le cas ici. Les chiffres pourraient laisser croire que le taux de capitalisation est le même en 1610 et en 1630 alors qu’il est de deux points inférieur.

3 L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia, vol. vii, La Venezia barocca, Rome, 1997, p. 411, tableau 19.

4 ASV, Governatori dell’Intrate. Polizze d’incanto e vendite, B. 269, polizze n°173 et 62.

5 Ibid., polizze n°128 et 206.

6 G. Boerio, « Messetaria », dans Id., Dizionario del dialetto veneziano, Venise, 1856, p. 413 : « Tasso del Governo ex Veneto. Uno de’ più antichi dazii imposti alle merci e dai contratti de’ Veneziani è quello della Messetaria, per l’esazione del quale, nel secolo xiii, fu instituito il Magistrato di tal nome, che durò sino al cadere della Repubblica. Viene questa parola da Messeti o Misseti, antichi termini vernacoli che valgono sensali o mezzani de’ contratti ».

7 ASV, Governatori dell’Intrate. Polizze d’incanto e vendite, B. 269, polizza n°63.

8 Ibid., polizza n°173.

9 Ibid., polizza n°132.

10 Ibid., polizza n°117.

11 Ibid., B. 260, polizza n°2701.

12 ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, quaderno 63, conto della commissaria Marzer alla luna, fol. 39rv : « 19 luglio 1638 detto noto qui il speso de le spese si è fatto per comprarli 2 overo logi in Ghetto et una casetta a Santa Marina per le Governatori dele Intrade in cambio de la casa in Biri il detto officio ne dette per spese
ordinante del officio lire 96:4
per confini a Santa Marina lire 6:4
per confini in Ghetto lire 12:8
per comandaor a sintentar lire 9:6
per donatto mio lire 74:10
per messetaria et altro lire 120:8
per far traslatar li logi lire 4
lire 325:7 ».

13 Ibid., fol. 39v : « Ottobre 1638 dal Signore Cividal ebreo per nome della Stela relita del quodam Sanson Chepiatto fitto : lire 27 : 18 casetta acquistata ai Signori Illustrissimi dele entrade [...] mesi 6 avanti tratto principiato di 1 zugno 1638 ». Ibid, fol. 42v : « Isac Seradio q. Simon per la possession de botega che era da Ca’ Querini che fu ora a pagatto al illustrissimo ser Antonio Capello et ora aquistada de noi dalli Governatori dell’Intrade chome apar instrumento per ratta dal 24 maggio 1639 al 24 novembre 1639 lire 18 :12 [...]. Francesco Furlan portador da Vin fitto di casetta a Santa Marina de mesi tre da 12 maggio 1639 lire 21 ».

14 ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, fol. 19 : « 31 maggio 1624, comprada di caratti nove di una casa posta in contrà di la Crosse di Venetia da d. Girolamo Bindoni come per instrumento apar nelli atti di d. Costantin Zopino sotto di 31 magio 1624 d. 220
per contadi al nodaro per sue mercede lire 31
per le mesettarie conrenti lire lire 54:19
Primo zugno
per le stride di detta comprada al Esaminador lire 18:19
Al Ministerial per il Boletino dele Stride lire –:19
Al detto per il registro sotto instrument
di dette stride e clamorii lire 1:1
5 luglio
al cogittor che le coppie lire –:8
Per le Fede di le Stride quiette al nodaro
del Esaminador lire 1:11
lire 108:12 ».

15 Les sources relatives à la restauration du bâti sont si nombreuses et si dispersées qu’elles n’ont jamais fait l’objet d’un recensement exhaustif. Les archives des Scuole grandi et des monastères en possession d’un patrimoine urbain présentent des registres intitulés « Fabbriche e restauri », « Spese » ou encore des délibérations où sont mentionnées les intentions des commenditaires : des extraits pour la Scuola Grande di San Rocco et les monastères de San Zaccaria, de San Sepulcro, des Santi Cosimo e Damiano ont été édités par G. Gianighian, « Appunti per una storia del cantiere a Venezia (secoli xvi-xviii) », dans G. Caniato et M. Dal Borgo (dir.), Le arti edili a Venezia, Rome, 1990, p. 237-256. Certaines commissarie des Procurateurs de Saint-Marc ont rendu possible des études extrêmement précises sur la gestion patrimoniale, la construction et l’entretien du bâti : citons pour la Ca’ d’Oro, le travail de R. J. Goy, The House of Gold : the Contarini and the Ca’ d’Oro – Building a Palace in Medieval Venice (1420-1440), Cambridge, 1993, repris en italien dans l’article « La fabbrica della Ca’ d’Oro », dans Ricerche Venete, 2, Dal Medioevo al tardo Rinascimento. Ricerche di storia del costruire a Venezia, Venise, 1993, p. 93-158 ; sur la commissaria da Brolo, propriétaire du sol du Ghetto Novo, E. Concina, « Parva Jerusalem », dans La Città degli Ebrei. Il Ghetto di Venezia : Architettura e urbanistica, Venise, 1991, p. 40-92 ; enfin sur la commissaria di Cristoforo Moro en possession de terrains à San Giobbe, S. Piasentini, « La corte di Ca’ Moro a San Giobbe. Dallo squero alle case per i poveri marinai, ai Macellai (1471-1719) », dans Punta San Giobbe. Storia e cronaca di un lembo di Venezia, Venise, 1997, p. 35-49.

16 Sur le vocabulaire de la construction, voir le très utile livre de E. Concina, Pietre Parole Storia. Glossario della costruzione nelle fonti veneziane (secoli xvxviii), Venise, 1988.

17 Les études consacrées à l’économie du bâti, en particulier au coût de la construction, sont peu nombreuses. Citons celles de A. Wirobisz, « L’attività edilizia a Venezia nel xiv e xv secolo », Studi veneziani, VII, 1965, p. 307-43 ; S. Connell, The Employment of Sculptors and Stonesmasons in Venice in the Fifteenth Century, New York & Londres, 1988 ; G. Gianighian, « Nuove dalla Venezia minore », dans H.-B. Von Busse, V. Slapeta, M. Venturi (dir.), Venezia. Internationale Sommerakademie, Venise, 1996, p. 58-75 ; et l’article de R. J. Goy précédemment cité, sur la Ca’ d’Oro. Citons encore P. Pavanini, « I Terreni Nuovi de Santa Maria Mazor », dans G. Gianighian et P. Pavanini, Dietro i palazzi. Tre secoli di architettura minore a Venezia (1492-1803), Venise, 1984, p. 45-57 ; Id., « Venezia verso la pianificazione ? Bonifiche urbane nel xvi secolo a Venezia », dans D’une ville à l’autre. Structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (xiiie-xvie siècle), Rome, 1989 (Collection de l’École Française de Rome, 122), p. 485-507. Il manque, malgré tout, pour Venise une étude systématique sur le modèle de celle réalisée sur Florence par R. Goldthwaite, The Building of Renaissance Florence, Baltimore, 1980.

18 Il en est ainsi de Felice Grifalconi qui a acheté aux enchères 500 ducats, en 1690, une petite maison d’un étage dotée d’un jardin, située dans la calle della Testa dans la paroisse de Santa Marina, et qui appartenait à des cousins d’un autre rameau de la famille Grifalconi. L’expert (proto) des Governatori dell’Intrate, qui a pour charge de l’estimer et de la décrire brièvement dans un rapport circonstancié, l’évoque en des termes empreints de désolation : « dico si di muraglie travadure coperti scalla di legno che sono il già nominatto tutto ruinosso et cadente vi sono poi un pezzo di terren [...] in capo vi sono un piciolo coredor con un balcon che varda sopra il Rio di San Giovanni et Paollo nel detto cortil sopra detto Rio vi sono la sua Riva con sue muralgie di pietra ma tutta massa il coridoretto sono tutto cadente [...] ». Cf. ASV, Governatori delle Pubbliche Intrate, Polizze d’incanto, B. 266, polizza n°4196. Vu le mauvais état de la bâtisse, le susdit Grifalconi entreprend, dans la foulée de l’acquisition, des travaux d’importance si l’on en juge par le nombre de corps de métier qui interviennent sur le chantier (murer, calciner, marangon, fabbro, tagliapiera, teracer, fenester...) et par le coût de l’opération : 2 000 lires et 2 sous, (322 ducats et 6 gros) qui correspondent aux deux tiers du prix d’achat.

19 Les frères Chiesa acquièrent ainsi, en 1696 à San Geremia, deux logements « inabitabili per esser quasi rovinosi », qui s’ajoutent à l’édifice qu’ils possédaient déjà. Ils entreprennent, dans tout le bâtiment, des travaux, d’un coût de 600 ducats, qualifiés de miglioramenti dans un acte notarié postérieur, qui portent le loyer des deux logements de 5 à 12 ducats : ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 272, cond. 12437, 5 février 1697 ; Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 285v, 27 janvier 1703.

20 6 livres de compte ont été examinés : dans ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973, le n°63, comptes de la commissaria Marzer « alla luna » ; le cahier non numéroté de la commissaria de Giovanni Morosini ; le fascicule n°14, comptes de la commissaria de Pietro Memo q. Niccolò ; le fascicule n°42, comptes d’Elisabetta et Laura q. Moderante Scaranelli ; fascicule n°13, comptes de Leonardo Mocenigo ; Ibid., B. 973, fascicule n°19, comptes des enfants d’Antonio Bindoni ; fascicule n°36, comptes de la commissaria de Francesco Trevisan. Je remercie Giovanni Levi de m’avoir conseillé leur usage.

21 Dans sa déclaration fiscale en date de 1661, Donada Barbarigo veuve de Francesco se lamente de la dépense qu’occasionnent onze casette, situées à Castello dans la corte di Ca’ Bianco, à cause de leur très mauvais état : « Queste case per essere rovinose che mi è convenuto farle portelar, stano la magior parte vode et quello pocho che cavo mi vano in concieri come si può vedere, onde batudo li concieri, cavo pochissimo » (ASV, SD, Condizioni di decima, 1661, B. 223, cond. 81).

22 Ainsi Pietro Pisani, en possession de 16 biens, ne cherche pas à valoriser son patrimoine urbain qui constitue une source de revenu accessoire. En 1736, il consacre 0,85 % du revenu des loyers (1 298 ducats :6) à l’entretien. Cf. G. Gullino, I Pisani dal Banco e Moretta. Storia di due famiglie veneziane in età moderna e delle loro vicende patrimoniali tra 1705 e 1836, Rome, 1984, p. 91-92.

23 Le Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi della venerenda Scola di San Giovanni Evangelista e delle sue commissarie (ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, B. 387) a été réalisé sans que la date nous soit précisément connue, dans la décennie 1730, si l’on en juge par l’âge auquel les Inquisitori e revisori sopra le scuole grandi, qui l’ont exigé, accèdent à cette charge. Outre des indications sur la provenance des biens immobiliers, le registre comporte la mention des revenus et des charges qui grèvent le patrimoine de la Scuola et de chaque commissaria. Deux autres registres ont attiré l’attention : Registro Stabili e sue affittanze delle scuole e commissarie, 1755 (Ibid., B. 429) où sont mentionnées les dépenses occasionnées par les restaurations qui semblent toucher, en 1755, l’ensemble du patrimoine immobilier et le Libro delle spese di fabbriche, 1704 (Ibid., B. 82) qui, à la différence du précédent, n’indique pas le revenu des maisons. Il a donc nécessité l’emploi du livre de compte de la Scuola de l’année 1704 (Ibid., Giornale Cassier, B. 464).

24 Sur les habitations louées pro amore Dei, voir B. Pullan, « Abitazioni al servizio dei poveri nella Repubblica di Venezia », dans G. Gianighian et P. Pavanini, Dietro i palazzi... cit., p. 39-44 ; Id., La politica sociale della Repubblica di Venezia, 1500-1620, vol. I, Rome, 1982, p. 382-83 ; P. Pavanini, « Abitazioni popolari e borghesi nella Venezia cinquecentesca », Studi veneziani, 1981, p. 63126 ; E. Concina, Venezia nell’età moderna. Struttura e funzioni, Venise, 1989, p. 209-10.

25 ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, B. 387, Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi... cit., fol. 111r-112r, la notice regardant la commissaria de ser Filippo Morosini cite le testament de ce dernier en date du 17 octobre 1527 : « lascia alla Scola di San Zuanne due sue rughe di case a pepiano et in solaro poste in contrà di San Nicolò solite affittarsi ducati 3 all’anno per cadauna e di quelle in solaro ducati 5 all’anno, quali in perpetuo il Guardian e compagni di detta scuola diano in perpetuo ad abitar a persone povere di buona condicion, così che quelli alli quali si concederanno dette case ad abitare paghino alla detta scola ducati 2 per cadauna appepiano, e ducati 3 di quelle in solaro, delli qualli dennari sieno tenute esse case in corzo e in colmo e si satisfacciano le pubbliche gravezze ».

26 Le chiffre concorde avec celui proposé par J.-P. Bardet qui évalue entre 10 et 20 % le montant du loyer destiné à l’entretien (Id., « La maison rouennaise aux xviie et xviiie siècles », dans J.-P. Bardet, P. Chaunu, G. Désert, P. Goulier, H. Neveux, Le bâtiment, enquête d’histoire économique 14e-19e siècles, Paris, 1971, p. 368). Par contre, l’évaluation de P. Chaunu, selon laquelle les frais d’entretien s’élèvent à 0,2 % de la valeur vénale, me semble considérablement sous-estimée (P. Chaunu, « Le bâtiment de l’économie traditionnelle », dans op. cit., p. 24).

27 J.-F. Chauvard, « Rendita, diritto e morale. Proprietari e inquilini in età moderna », Quaderni storici, 113, 2003, p. 312-315.

28 Sur l’interprétation de la crise italienne : C. M. Cipolla, Storia dell’economia italiana. Introduzione, Turin, 1959, p. 19 ; Id., « Il declino economico dell’Italia », dans Id., Saggi di storia economica e sociale, Bologne, 1988, p. 69-86 ; M. Ay mard, « La fragilità di un’economia avanzata », dans Storia dell’economia italiana, vol. II, L’età moderna : verso la crisi, Turin, 1991, p. 9-13. Sur Venise en particulier : F. Braudel, P. Jeannin, J. Meuvret, R. Romano, « Le déclin de Venise au xviie siècle », dans Aspetti e cause della decadenza economica veneziana nel secolo xvii, Venise-Rome, 1961, p. 23-86 ; S. J. Woolf, « Venice and the Terraferma : Problems of the Change from Commercial to Landed Activities », dans B. Pullan (dir.), Crisis and Change in the Venetian Economy in the 16th and 17th Centuries, Londres, 1968, p. 175-203.

29 F. C. Lane, « Andrea Barbarigo, mercante di Venezia, 1418-49 », dans Id., I mercanti di Venezia, Turin, 1996, p. 3-121(1èreéd., Andrea Barbarigo, Merchant of Venice, Baltimore, 1944). Citons aussi, parmi tant d’autres, l’exemple de la famille comasque des Odescalchi, qui cherche à investir en « beni stabili » : G. Mira, Vicende economiche d’una famiglia italiana del xiv al xvii secolo, Milan, 1940, p. 230.

30 R. T. Rapp, « Real Estate and Rational Investment in Early Modern Venice », Journal of European Economic History, 8, 1979, p. 269-290.

31 U. Tucci, « La psicologia del mercante veneziano nel Cinquecento », dans Id, Mercanti, navi, monete nel Cinquecento veneziano, Bologne, 1981, p. 43-94.

32 P. Burke, Venise et Amsterdam : étude des élites urbaines au xviie siècle, Saint-Pierre-de-Salerne, 1992.

33 La pétrification de l’argent se manifeste, d’abord, par la construction d’une trentaine de nouveaux palais dans le cours du xviie siècle, sur commande, dans la plupart des cas, de nouveaux patriciens. Sur les palais Flangini et Ferro à San Moisè, voir E. Bassi, « Ca’ Flangini e Ca’ Morosini sul Canal Grande a San Moisè », dans Palazzo Ferro-Fini. La storia, l’architettura, il restauro, Venise, 1989, p. 25-81.

34 La façade de l’église de Santa Maria del Giglio, érigée entre 1675 et 1683 par Giuseppe Sardi, sert d’écrin à la glorification personnelle d’Antonio Barbaro et de ses frères (M. Brunetti, Santa Maria del Giglio volgo Zobenigo nell’arte e nella storia, Venise, 1952). Girolamo Fini lègue, entre 1668 et 1689, 90 000 ducats pour la décoration de la façade de S. Moisè (R. Sabbadini, L’acquisto della tradizione. Tradizione aristocratica e nuova nobiltà a Venezia (sec. xvii-xviii), Udine, 1995, p. 152-153). Alvise II Mocenigo a légué 20 000 ducats pour la reconstruction de la façade de l’église de San Stae (A. Da Mosto, I dogi di Venezia nella vita pubblica e privata, Florence, 1977, p. 458). Il convient de ne pas oublier non plus les donations testamentaires de doges en vue d’élever des grandioses monuments funéraires : celui de Francesco Erizzo a demandé 2 500 ducats ; celui de Giovanni Pesaro, dans la basilique des Frari, 12 000 ducats ; celui de Francesco Morosini, dans l’église de Santo Stefano, 7 000 ducats ; celui de Silvestro Valier aux Santi Giovanni e Paolo près de 20 000 ducats (A. Da Mosto, op. cit., p. 376, 399, 438, 449).
L’énumération des constructions ou de reconstructions de palais et d’églises au xviiie siècle est produite par J. Georgelin, Venise au siècle des Lumières, Paris-La Haye, 1978, p. 441-447. Cf. également F. Haskell, Mécènes et peintres. L’art et la société au temps du baroque italien, Paris, 1991, p. 456-458 (éd. anglaise 1980).

35 Le débat historiographique porte sur le fait de savoir si la pétrification de la richesse a eu de fâcheuses conséquences économiques en limitant la disponibilité de liquidités nécessaires pour affronter la conjoncture difficile du deuxième tiers du xviie siècle (cette thèse est soutenue par exemple pour Gênes par G. Do-ria, « Investimenti della nobiltà genovese nell’edilizia di prestigio (1530-1630) », Studi storici, 27, 1986, p. 5-55) ou si elle a eu, comme on le soutient davantage aujourd’hui, un effet redistributif sur l’économie, en contribuant à soutenir la demande dans une période de crise. Cette thèse a la faveur de M. A. Visceglia, « I consumi in Italia in età moderna », dans R. Romano (éd.), Storia dell’economia italiana, II, Turin, 1991, p. 213 et R. A. Goldthwaite, Wealth and the Demand for Art in Italy, 1300-1600, Baltimore, 1993.

36 Ce type d’édifices a fait l’objet d’une étude fouillée de la part de G. Gianighian et P. Pavanini dans l’ouvrage Dietro i palazzi.... cit.

37 Les lignes qui suivent tirent profit des données reccueillies par L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia... cit., p. 413-425.

38 À titre d’exemple extrême, le domaine agricole de Gian Andrea Doria procure, dans les années 1587-88, un rendement de 19 % par rapport au capital investi : S. Zotta, « Rapporti di produzione e cicli produttivi in regime di autoconsumo e di produzione speculativa. La vicende agrarie dello « stato » di Melfi nel lungo periodo (1530-1730) », dans A. Massafra (dir.), Problemi di storia delle campagne meridionali nell’età moderna e contemporanea, Bari, 1981, p. 249. Cité par L. Pezzolo, op. cit., p. 310.

39 La baisse de la rente agraire est interprétée comme l’une des causes du déclin de certaines villes européennes dans la mesure où elle aurait eu des répercussions sur les capacités économiques des classes dirigeantes citadines dont les ressources dépendaient de plus en plus des campagnes. La thèse s’applique assez bien au cas vénitien. Cf. P. M. Hohenberg et L. H. Lees, « Urban Declin and Regional Economics : Brabant, Castile and Lombardy 1550-1750, Comparative studies », Society and history, 31, 1989, p. 450-455.

40 A. Moioli, « Una grande azienda del Bergamasco durante i secoli xvii e xviii », dans G. Coppola, Agricultura e aziende agrarie nell’Italia centro-settentrionale (secoli xvi-xix), Milan, 1983, p. 599-724.

41 Mais du même coup, les écarts d’une exploitation à l’autre ont tendance à être plus marqués. Le domaine de 500 hectares, à Anguillara près de Rovigo, que la famille Tron gère sur un mode capitaliste procure un profit exceptionnel, estimé en 1750 à 28 %, alors que l’année est considérée comme mauvaise. Il est cependant rare de rencontrer des bénéfices fonciers de cette ampleur, qui relèvent plus du placement spéculatif que de la rente. Cf. J. Georgelin, « Une grande propriété en Vénétie au xviiie siècle : Anguillara », Annales E.S.C., 3, 1968, p. 486-487.

42 G. Gullino, « Quando il mercante costruì la villa : le proprietà dei Veneziani nella Terraferma », dans Storia di Venezia, vol. vi, Dal Rinascimento al Barocco, Rome, 1994, p. 898 et 922.

43 D. Beltrami, La penetrazione economica dei veneziani in Terraferma. Forze di lavoro e proprietà fondaria nelle campagne venete dei secoli xvii e xviii, Ve-nise-Rome, 1956, p. 60 et 103. Les possessions vénitiennes s’étendent en 1636 sur 223 893 ha ; en 1665 sur 247 630 ha ; en 1682 sur 283 133 ha ; en 1722 sur 306 363 ha.

44 En observant la superficie des terres passées entre les mains de Vénitiens durant 4 années successives et ce à partir du milieu du xviie siècle, on note que les achats n’ont jamais été aussi importants qu’entre 1698 et 1700 (4 774 campi). Or, la hausse suit une phase d’augmentation du prix du grain. Cf. L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia... cit., p. 515, tableau 22.

45 D. Beltrami, op. cit., p. 67 ; M. Pitteri, « I beni comunali nella Terraferma veneta », Annali veneti, I, 1984, p. 133-138 ; Id. « La politica veneziana dei beni comunali (1496-1797) », Studi veneziani, 10, p. 57-80.

46 D. Beltrami, op. cit., p. 77-78.

47 Sur les petits crédits, voir les contributions de G. Béaur, G. Delille, L. Fontaine, V. Pfister, P. Servais, P. Spufford dans « Les réseaux de crédit en Europe, xvie-xviiie siècles », Annales H.S.S., 6, 1994, p. 1335-1442.

48 G. Corazzol, Livelli stipulati a Venezia nel 1591. Studio storico, Pise, 1986, p. 62.

49 Une présentation limpide du système de crédit public vénitien est proposée par L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia... cit., p. 417-424. L’auteur mentionne les autres instruments dont disposait l’État : les dépôts hors de la Zecca dont l’intérêt était versé par les offices qui géraient les droits de douane (dazi) ; les dépôts auprès des scuole ou des arti qui garantissaient le crédit aux souscripteurs et versaient l’argent dans les caisses de l’État à un moment, le début du xviiie siècle, où la confiance que celui-ci inspire s’érode ; le banco giro qui jouait le rôle de banque publique et qui permettait aux fournisseurs de l’État de recevoir des titres de crédit.

50 L. Pezzolo, « Elogio della rendita. Sul debito pubblico degli Stati italiani nel Cinque e Seicento », Rivista di storia economica, XII, 1995, tableau 2, p. 296 :
Période Taux d’intérêt
1570-73 8%
1616-25 5
1630-45 5-6
1645-65 5-7
1672-80 2-3

51 Ibid., p. 297.

52 À ce sujet, voir L. Allegra, La città verticale. Usurai, mercanti e tessitori nella Chieri del Cinquecento, Milan, 1987, p. 25 et sq. ; G. Corazzol, Fitti e livelli a grano. Un aspetto del credito rurale nel Veneto del ’500, Milan, 1979.

53 ASV, SD, Giornale di traslati, B. 1256, fol. 193 v, 196 v ; R. 1257, fol. 53 r, 74 r, 98r.

54 A. Menniti Ippolito, Fortuna e sfortune di una famiglia veneziana nel Seicento. Gli Ottoboni al tempo dell’aggregazione al patriziato, Venise, 1996, p. 31, 59, 116, 127, 151, 152, 157 ; G. Gullino, I Pisani... cit., p. 212-214.

55 A. De Maddalena, « Pecunia pecuniam parit : anche nella Milano del Seicento. Debiti monetari e tassi d’interesse (1620-1720) », dans Id., Dalla città al borgo. Avvio di una metamorfosi economica e sociale nella Lombardia spagnola, Milan, 1982, p. 199-250.

56 M. Cattini, « Problemi di liquidità e prestito ad interesse nelle campagne emiliane, secoli xvi-xviii », Studi storici Luigi Simeoni, 33, 1983, p. 127-28.

57 L. Faccini, La Lombardia fra ’600 et ’700. Riconversione economica e muta-menti sociali, Milan, 1988, p. 83 ; G. Galasso, Economia e società nella Calabria del Cinquecento, Milan, 1975, p. 371 ; P. Goubert, Beauvais et le Beauvaisis de 1600 à 1730. Contribution à l’histoire sociale de la France du xviie siècle, Paris, 1960, p. 542-43 ; W. Abel, Congiuntura agraria e crisi agrarie. Storia dell’agricoltura e della produzione alimentare nell’Europa centrale dal xiii secolo all’età industriale, Turin, p. 230-32, 244 et sq.

58 Ces données concordent avec celles, citées par B. Pullan, relatives aux revenus du banquier Andrea Dolfin q. Giovanni en 1570. Les livelli sont basés sur un intérêt de 6,4 % ; les emprunts d’État sur un intérêt de 6,8 % ; les propriétés immobilières de 3,1 % et les biens ruraux de 4 % (ASV, Senato Terra, F. 55, 9 août 1570). Cf. B. Pullan, « The Occupations and Investments of the Venetian Nobility in the Middle and Late Sixteenth Century », dans J. R. Hale (éd.), Renaissance Venice, Londres, 1973, p. 391.

59 Le fait que les écarts de taux de profit ne rendent pas toujours compte des déplacements entre le secteur du bâtiment et les autres secteurs est mis en évidence dans la discussion entre J.-P. Bardet, M. Roncayolo, J.-C. Perrot, D. Roche, « Une nouvelle histoire des villes », Annales E. S. C., 6, 1977, p. 1240, au sujet du livre de J.-C. Perrot, Genèse d’une ville moderne : Caen au xviiie siècle, Paris, 1975.

60 D. Beltrami, La penetrazione economica dei Veneziani in Terraferma... cit., p. 77-78.

61 Voir G. Levi, « Comportements, ressources, procès : avant la “révolution” de la consommation », dans J. Revel (dir.), Jeux d’échelles. La micro-analyse à l’expérience, Paris, 1997, p. 192-196.

62 Ibid., p. 201.

63 Sur le rôle des représentations culturelles dans l’usage des ressources : M. A. Visceglia, « I consumi in Italia in età moderna », dans R. Romano (éd.), Storia dell’economia italiana... cit., p. 211-241.

64 Prenons comme exemple la paroisse centrale de San Polo dans laquelle on recense, en 1537 et 1582, respectivement 209 et 298 unités locatives dont on connaît le montant du loyer : le loyer moyen est de 19,2 ducats dans le premier cas et de 30,2 ducats dans le second. La hausse est proche de 60 % (Données provenant de l’enquête de l’Unesco réalisée à partir des déclarations fiscales du fonds des Dieci Savi alle decime).

65 Sur la hausse des loyers urbains au xvie siècle, voir H. Kamen, Il secolo di ferro 1550-1660, Bari, 1975, p. 95-96 ; sur l’augmentation à Bologne et à Rome ; R. Fregna, La pietrificazione del denaro. Studi sulla proprietà urbana tra xvi e xvii secolo, Bologne, 1990, p. 77-79 et p. 192. Pour Paris, voir E. Le Roy Ladurie et P. Couperie, « Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au xviiie siècle », Annales E.S.C., juillet-août 1970, p. 1002-1023.

66 Les registres suivants ont été examinés : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Affittanze, R. 113 (1593-1605), R. 114 (1605-1629), R. 115 (16291663), R. 122 (1661-1694), R. 123 (1702-1742).

67 La Scuola possède, à côté du Rio Marin, 9 habitations qui ont été reconstruites en 1608 avec 13 864 ducats provenant du remboursement d’emprunts publics (monti) (ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Catastico Bilanci delle Rendite e Aggravi, B. 387, fol. 33rv) ; à San Barnaba 22 habitations ; à San Giacomo 29 habitations appartenant à la commissaria de Giacomo Pin, 6 habitations de la commissaria Andrea Badoer et 4 habitations de la commissaria de Giovanni et Girolamo Vendramin, louées pro amore Dei (Ibid., fol. 82r et fol. 216v) ; à San Daniel dans la paroisse de Castello, 19 habitations du Monte di Novizze, 2 de la commissaria de Giacomo Cataneo et une de la commissaria de Niccolò Bianco ; à San Stin, 8 habitations du Monte di Novizze (Ibid., fol. 254 et sq.).

68 Les données pour la corte di San Rocco sont fournies par R. T. Rapp, Industria e decandenza economica a Venezia nel xvii secolo, Rome, 1986, p. 170 ; pour la famille Pisani, par G. Gullino, I Pisani... cit., p. 89. De manière plus générale, D. Beltrami (Storia della popolazione di Venezia, Padoue, 1954, p. 219 et 220) ne constate pas d’augmentation significative des loyers entre 1661 et 1740 : le loyer moyen des habitations est de 32 ducats en 1661, 32,5 ducats en 1712 et 30,4 ducats en 1740.

69 L’oscillation des loyers et les difficultés d’interprétation qu’elle comporte sont soulignées par P. Goubert, Beauvais... cit., p. 533.

70 Sur le renchérissement de la main d’œuvre après la peste, voir R. T. Rapp, Industria e decadenza economica a Venezia nel xvii secolo, Rome, 1986, p. 186 ; B. Pullan, « Wage-Earners and the Venetian Economy, 1550-1630 », dans Id. (dir.), Crisis and Change... cit., p. 174-174.

71 Notre constat va à l’encontre de la plupart des auteurs qui considèrent que les loyers sont un indicateur de la conjoncture, en tant qu’ils sont le point d’interférence de l’offre et de la demande. Cf. P. Chaunu, « Le bâtiment dans l’économie traditionnelle », dans Le bâtiment... cit., p. 12-20 et E. Le Roy Ladurie et P. Couperie, « Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen-Âge au xviiie siècle », Annales E.S.C., 4, 1970, p. 1003.

72 J’avance ici une hypothèse qui peut s’inscrire dans le cadre d’une théorie de la formation des prix basée sur les principes de la théologie morale. La justice y est partagée entre deux figures : la justice distributive qui gère les rapports entre la communauté et chacun de ses membres et la justice commutative qui règle le rapport des individus entre eux. Les prix sont soumis à ce second type de justice. Selon Thomas d’Aquin, pour que le prix soit juste, il faut qu’il corresponde à la valeur de la chose vendue, valeur qui dépend des qualités intrinsèques de la chose. Le principe s’applique parfaitement au loyer. Il n’est pas incompatible avec celui de la justice distributive qui tient compte de la condition des personnes dans la hiérarchie sociale. Elle justifie ainsi l’existence de plusieurs prix pour le même bien. En matière de loyer, ce principe explique les tarifs de faveur pratiqués à l’égard de pauvres qui bénéficient d’un logement, pro amore Dei. Sur ces thèmes fondamentaux, voir : A. Sapori, « Il giusto prezzo nella dottrina di San Tommaso e nella pratica del suo tempo », Studi di storia economica, Florence, 1955, p. 265-303 ; K. Pribram, A History of Economic Reasoning, vol. I, The Development of Economics into an Independent Discipline, thirteenth through Eighteenth Centuries, Baltimore-Londres, 1983 ; R. Ago, Economia barocca. Mercato e istituzioni nella Roma del Seicento, Rome, 1998, p. xv-xvii ; M. Martinat, « Le blé du pape : système annonaire et logiques économiques à Rome à l’époque moderne », Annales H.S.S., 1, 1999, p. 221-229.

73 À partir de 1665, les contribuables vénitiens pouvaient acquitter une partie de la decima en cédant à l’État des céréales. Cf. G. Gullino, « Nobili di Terraferma e patrizi veneziani di fronte al sistema fiscale della campagna, nell’ultimo secolo della Repubblica », dans A. Tagliaferri (dir.), Venezia e la Terraferma attraverso le relazioni dei Rettori, Milan, 1981, p. 209-210.

74 L. Pezzolo, « L’economia », dans Storia di Venezia... cit., p. 384, graphiques 2 et 3 à partir des données de I. Mattozzi, F. Bolelli, C. Chiasera, D. Sabbioni, « Il politico e il pane (1570-1650). Calmieri e governo della sussistenza », Società e storia, 6, 1983, p. 303 et G. Toaldo, Giornale astro-meteorologico per l’anno 1784, Venise, 1784, p. 63-68. G. Lombardini, Pane e denaro a Bassano. Prezzi del grano e politica dell’approvigionamento dei cereali tra il 1501 e il 1799, Vicence, 1963, p. 58-61.

75 Nous avons tenu compte pour la représentation des groupes de maisons pour lesquels on dispose du maximun de données. Il faut savoir qu’une partie des maisons situées à San Domenico sont louées pro amore Dei. La hausse des loyers des logements du Rio Marin au début du siècle est due à la reconstruction de l’édifice entre 1603 et 1608.

76 ASV, Notarile Atti, Francesco Ciola, B. 3514, fol. 1143r-1145v, 3 février 1666.

77 J.-F. Chauvard, « Pour une histoire dynamique de la propriété vénitienne. L’exemple de la paroisse de San Polo (xviie-xviiie siècle) », MEFRIM, 111, 1999-1, p. 138-140.

78 ASV, Notarile Atti, Andrea Calzavara, B. 3003, fol. 630v-632v, 12 septembre 1667.

79 ASV, Notarile Atti, Domenico Garzoni Paulini, B. 3567, fol. 317v-318v, 21 février 1687 : « (Terzi) rilascia ad essi signori compratori ducati millequanratacinque cioè ducati mille per estintione pagamento et affrancatione del capitale di simile somma [...] et li altri quarantacinque per pagamento et sodisfatione di rate delli sudetti livelli ».

80 Ibid., B. 3563, fol. 59v-63r, 8 mai 1683. 1 881 ducats doivent être déposés à la Zecca pour couvrir le crédit livellaire assis sur une partie de la maison au bénéfice de Pietro et Giacomo Fabrici q. Marino ; 1 200 ducats doivent être versés à Bortolo Faustini pour acquitter un prêt de 1 000 ducats consenti en avril 1675 ; 1 000 ducats à Giovanni Vincenti pour un prêt remontant à octobre 1675 ; 1 000 ducats à Michele Pianton en vue de l’extinction d’un prêt consenti à l’actuel propriétaire, Giambattista Tavernier, en janvier 1675 ; et 4 500 ducats à Benigno Andrea Bentio pour rembourser sept prêts contractés par Nicolai entre 1677 et 1680.

81 ASV, Notarile Atti, Pietro Venier, B. 13922, fol. 221v-223r, 27 février 1675 : « [...] 83 ducati grossi 6 per sbrosare al signore Bortolo Sanzonio spicier in calle longa a Santa Maria Formosa per altra tanta summa sborsata nel magistrato di Governatori dell’Intrate per pagamento di publiche gravezze ».

82 E. Concina, Venezia nell’età moderna... cit., p. 19-33 et 215-218.

83 Sur la vente des biens communaux : D. Beltrami, La penetrazione economica... cit., p. 67 ; M. Pitteri, op. cit. Sur la vente de boutiques situées sur la place Saint-Marc par la République durant la Guerre de Morée, en 1717, voir G. Gullino, I Pisani... cit., p. 89 et G. Dolcetti, Le bische e il gioco d’azzardo a Venezia (1172-1807), Venise, 1903, p. 234.

84 Le comportement du patriciat peut être rapproché de celui de la noblesse en milieu rural observé par G. Béaur. Les contextes sont bien sûr très différents, mais les ressorts qui guident le comportement à l’égard du marché sont similaires : en Beauce, la noblesse qui concentre la majeure partie des terres entre ses mains se manifeste peu en qualité de vendeur car elle n’a pas de raisons de vendre, de même qu’elle est peu portée à acheter car elle est attirée par d’autres placements et dédaigne les petites parcelles qui forment la masse du marché. Cf. G. Béaur, Le marché foncier à la veille de la Révolution. Les mouvements de propriété beaucerons dans les régions de Maintenon et de Janville de 1761 à 1790, Paris, 1984, p. 154.

85 Sur les investissements de la famille Labia, voir E. Concina, op. cit., p. 218.

Notes de fin

* Participation des commissarie aux dépenses occasionnées par les causes civiles auprès des Cours du Palais dans lesquelles la Scuola est engagée.

* Rendement brut

* * Années 1700-1704

* Moyenne calculée à partir d’un nombre de loyers inférieur à 5.

Table des illustrations

Titre Groupe 29ESTIMATION DU PRIX MOYEN ET MÉDIAN SELON LES TYPES DE VENTES
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Titre Tableau 30DÉPENSES RELATIVES À LA MAISON SITUÉE À SANTA MARINA APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA « MARZER ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO, ORFÈVRE (1631-1639)
Légende Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973 (cahier non numeroté).
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Titre Tableau 31DÉPENSES RELATIVES À DEUX MAISONS SITUÉES À SAN CANCIANO APPARTENANT ÀLA COMMISSARIA MARZER « ALLA LUNA » GÉRÉE PAR COSTANTINO PIAZZA LONGO (1631-1639)
Légende Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti Conti, B. 973 (cahier non numeroté).
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Titre Tableau 32REVENU ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES DE LA COMMISSARIA DE GIOVANNI MOROSINI Q. SILVESTRO (FÉVRIER 1649 A MORE VENETO – SEPTEMBRE 1650)
Légende Sources : ASV, Giudici di Petizion, Rendimenti conti, B. 975, (cahier non numéroté).
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Titre Tableau 33REVENUS ET DÉPENSES RELATIFS AUX PROPRIÉTÉS URBAINES GÉRÉES PAR LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA DURANT UNE ANNÉE.(DÉCENNIE 1730)
Légende Note*
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Titre Tableau 34RÉCAPITULATIF DES DÉPENSES RÉALISÉES EN 1755 PAR LA SCUOLA GRANDE DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA
Légende Deux maisons situées Rio Marin (fol. 6, fol. 7) et une maison située à San Marcuola (fol. 12) se sont pas mentionnées dans le tableau car la liste des dépenses est incomplète.
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Titre Tableau 35ESTIMATION DU RENDEMENT NET APRÈS IMPÔT ET FRAIS D’ENTRETIEN
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Titre Tableau 36RENDEMENT DE QUELQUES DOMAINES FONCIERS D’ITALIE DU NORD
Légende Note*
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Titre Tableau 37MOYENNE DÉCENNALE DES LOYERS DE GROUPES DE LOGEMENTS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)
Légende Note*
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Légende Fig. 17 – Évolution des loyers des habitations situées à San Daniel, San Domenico (Castello), San Giacomo dall’Orio et Rio Marin (moyenne décennale)75.
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Légende Fig. 18 – Identité des acheteurs et des vendeurs.
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Titre Tableau 38ÉVOLUTION DES LOYERS DE QUELQUES HABITATIONS APPARTENANT À LA SCUOLA DI SAN GIOVANNI EVANGELISTA (EN DUCATS)
Légende Sources : ASV, Scuola Grande di San Giovanni Evangelista, Affittanze, B. 113, 114, 115, 122, 123.
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Titre Tableau 39IDENTITÉ DES ACHETEURS ET DES VENDEURS
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© Publications de l’École française de Rome, 2005

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