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La société des voisins

 | 
Bernard Haumont
, 
Alain Morel

V. L’appropriation des espaces communs : transgressions, conflits et négociation

Cohabiter malgré tout

Deux copropriétés résidentielles fragiles (Nîmes)

Annie Honnorat

Texte intégral

1L’enquête dont il est question ici a été menée sur deux copropriétés résidentielles nîmoises voisines, construites dans les années 1960. Copropriétés paisibles à l’origine, ayant accueilli les classes moyennes en accession à la propriété puis les rapatriés d’Algérie, elles ont au fil des années basculé dans la catégorie étiquetée « cité » et sont aujourd’hui considérées comme des copropriétés fragiles. Un diagnostic officiel, établi en 1997 dans le cadre de la politique de la ville, par la senim, pointait l’état de grande fragilité structurelle des deux copropriétés Jonquilles et Stella. Les Jonquilles se trouvaient dans une situation aggravée en raison des cas d’insalubrité et de suroccupation de logements ainsi que des pratiques illégales d’hébergement dans les caves. A vue d’œil, on ne décèle pas nécessairement la catégorie d’habitat à laquelle appartient l’immeuble : parc privé ou parc social. En raison d’une image négative qui colle au quartier et de dysfonctionnements urbains et sociaux constatés, les habitants eux-mêmes admettent qu’une analogie soit faite avec les ensembles relevant de l’habitat social : « En fait, même si ça ne se voit pas, ce sont des copropriétés privées. Au départ, c’était un cadre résidentiel. Maintenant c’est la zone, c’est pareil qu’à la zup Nord. » De fait, un parc fragilisé, marqué par des dégradations du bâti, avec une minorité de propriétaires occupants, et plus des deux tiers de locataires qui pourraient avoir droit au parc hlm, induit un effet de brouillage entre ces copropriétés résidentielles fragiles et l’habitat social.

2A partir des années 1980, les mutations de la composition habitante des copropriétés prennent de l’ampleur. Aux résidents propriétaires occupants succèdent majoritairement des locataires d’origine étrangère, en l’occurrence des résidents d’origine principalement marocaine puis algérienne. Bien que les familles fragilisées d’un point de vue socio-économique dominent, une minorité a pu devenir à son tour propriétaire du logement occupé.

3Ces deux copropriétés, distinctes et séparées, fonctionnent au regard de leurs interactions mutuelles, sur un modèle particulier : le binôme. Des liens forts et continus, visibles dans les pratiques quotidiennes et en particulier dans les espaces intermédiaires respectifs, unissent les deux ensembles résidentiels : va-et-vient entre elles, activités communes – pratiques sportives, fête de quartier –, transferts de l’une à l’autre des voitures-ventouses qui stationnent de façon prolongée sur leurs parkings respectifs, lieux partagés – jardins ouvriers, gymnase (haut lieu d’enjeux d’identité territoriale), « Algeco » tenant lieu de maison de quartier.

4Des actions se mènent conjointement sur les deux copropriétés : celles des animateurs de quartier, des responsables d’associations, des grands frères… Les Jonquilles attirent les jeunes du Stella qui viennent régulièrement retrouver leurs copains à un lieu de rendez-vous, un pied d’immeuble, point de passage obligé avant d’aller en ville ou n’importe où ailleurs. Les déplacements des filles se limitent aux seuls commerces du quartier, l’épicerie et la boucherie halal. A cette densité de relations s’ajoute la gestion des deux copropriétés, effectuée par le même organisme gestionnaire immobilier, représenté par un ancien militaire réputé pour son caractère autoritaire, apprécié dans une copropriété et contesté dans l’autre. Pourtant, en dépit de leurs similitudes et des liens au jour le jour qui les relient, ces deux copropriétés ont eu une évolution et une histoire différentes. Le statut d’occupation des logements s’est révélé être un facteur déterminant pour expliquer cette distinction. L’étude a montré une plus forte propension des habitants locataires à déjouer le règlement de la copropriété.

5Le Stella, composé de vingt immeubles implantés en barre et de quatre tours de sept étages, aux façades réhabilitées en 1998, apparaît globalement propre avec des espaces communs « lisses ». Ce lissage, dû à l’action de quelques copropriétaires occupants qui s’en enorgueillissent, concerne également les parties communes du sous-sol, zones souterraines habituellement interdites d’accès aux visiteurs. Les sols d’un local à poubelles sont entièrement carrelés de céramiques. Certains paliers sont personnalisés, voire privatisés par des ajouts décoratifs, une image accrochée au mur, des plantes sur l’escalier, un petit portail sur le dernier palier. En extérieur, quelques habitants, dévoués à la copropriété et sensibles à son image, consacrent une partie de leur temps à l’entretien des espaces verts collectifs. Un petit noyau de propriétaires occupants prennent bénévolement en charge l’entretien des parties communes afin « d’alléger les dépenses générales de la copropriété et d’œuvrer pour le collectif des copropriétaires » (source : le représentant du syndic). On constate en 1998, après une réduction de 20 % du nombre de propriétaires bailleurs, une chute importante du contentieux des charges impayées. Le remplacement des locataires par des propriétaires occupants a représenté une nouvelle donne pour le fonctionnement de la copropriété.

6Les Jonquilles, composées de 167 logements répartis dans des barres, se donnent à voir sous un autre jour : tout d’abord, les immeubles semblent « sales » avec des murs malpropres et des papiers au sol. De plus, des voitures stationnent en double file. Autoradios en marche, des jeunes se groupent. Les espaces communs sont « très habités », depuis les espaces extérieurs jusque dans les profondeurs des caves où sont entassés des matelas occupés la nuit, selon la rumeur, par des clandestins, désignés par la lettre « Z », parce que communément appelés « Zouffris », les ouvriers.

7Les jeunes se disent eux-mêmes : « “rebroussiers”, des empêcheurs de tourner en rond, un monde à part » (source : fils de rapatrié). Autre manière de s’afficher rebelles, les habitants, par des pratiques et des usages, ont inversé les plans imaginés par les aménageurs. Les entrées, côté caves et poubelles, prévues à l’origine comme sorties annexes, sont devenues les entrées principales, alors que celles prévues à cet effet, côté jardin, ne sont utilisées qu’exceptionnellement. Dans les pratiques et les usages, l’arrière des bâtiments est devenu l’avant et l’avant est devenu l’arrière. Par ces transformations d’usages, la vie des Jonquilles est désormais tournée vers l’arrière des immeubles. Pour les Jonquilles, ce verlan architectural, c’est un peu une façon de faire un pied de nez au Stella : « Montrer ce qu’on devrait dissimuler et dissimuler ce qu’on aurait dû mettre en avant » (source : un des premiers arrivants des Jonquilles).

8Le ravalement des façades, pour lequel au fil des ans plusieurs dossiers ont été montés par l’un des copropriétaires actifs, est toujours différé. L’entretien des espaces verts est confié aux seuls soins du jardinier employé par la copropriété. La gestion de celle-ci doit faire face à de nombreux impayés qui ont conduit le syndic à assigner une soixantaine de propriétaires devant le tribunal. La proportion de propriétaires bailleurs est croissante.

Les particularités de l’enquête

9En l’absence d’un local mis à disposition pour les rencontres entre gestionnaire et copropriétaires, le syndic d’origine avait initié, sur un mode de proximité, des réunions itinérantes tenues sur les espaces communs, extérieurs et intérieurs. Pour le traitement des sujets à l’ordre du jour, les dossiers étaient posés et consultés sur le transformateur edf, exposés quelquefois aux rafales du vent, puis le comité de copropriétaires empruntait la passerelle du périphérique, traversait de long en large la copropriété pour faire l’inspection des bâtiments. Ce dispositif de gestion de la copropriété sur le terrain, jugé efficace aussi bien par le gestionnaire que par les copropriétaires du Stella, a été conservé puis appliqué aux Jonquilles. « Pour les réunions, il y a une coordination sur le terrain et ça se passe mieux qu’avec un conseil syndical entier. Il y a le syndic, le président du conseil syndical et un copropriétaire : toujours eux trois. Quelquefois d’autres propriétaires, dont le nombre varie d’une fois sur l’autre, se joignent. Ils naviguent dans toute la copropriété. Ils passent en revue tous les bâtiments, les cages d’escaliers et jusqu’aux caves. Récemment, ils ont passé une journée entière dans tous les bâtiments, à faire une fiche par bâtiment de tout ce qui n’allait pas » (source : une copropriétaire du Stella).

10Le mode opératoire des séances est systématiquement reconduit sur le même protocole, fractionné en deux étapes. La première consiste en une présentation par le responsable du syndic du programme des travaux dernièrement réalisés et de ceux engagés, avec présentation des montants. Elle est suivie de la lecture des doléances préalablement collectées par un copropriétaire porte-parole. Puis les copropriétaires énoncent à tour de rôle les problèmes concernant les espaces communs : amas d’ordures devant l’entrée d’un bâtiment, dépôt de bric-à-brac sur un balcon, traces d’incendie sur une façade, taille des bosquets, stationnement abusif de véhicules ou d’épaves, etc. La seconde étape consiste à effectuer un parcours exploratoire, en groupe, pour constater de visu et collectivement les problèmes exposés à l’ordre du jour, ainsi que ceux qui n’avaient pas encore fait l’objet de doléances et vérifier la bonne exécution des interventions dernièrement réalisées. Observations in situ, évaluations, communications constituent les instruments de ce dispositif empirique de gestion.

11Ce dispositif transposé aux Jonquilles n’a pas produit les mêmes effets. Après trois années d’expérimentation suivies assidûment par un noyau de copropriétaires envieux de la remontée en flèche du Stella, « Ici, ça ne marche pas. M. le syndic est trop autoritaire. Il a des façons de faire qui ne nous conviennent pas. Il est trop autoritaire avec nous copropriétaires et pas suffisamment auprès de certains locataires, ceux qui entreposent par exemple des sommiers dans les caves et à qui il n’ose rien dire » (source : une copropriétaire des Jonquilles).

Les parties communes

12La distinction propriétaires/locataires renvoie-t-elle à des différences comportementales en ce qui concerne les biens collectifs ? Les habitants se regroupent-ils ou se divisent-ils en fonction du statut d’occupation des logements ? Quel sens les uns et les autres accordent-ils à ce qu’on appelle espaces communs ?

13Parmi les rares propriétaires résidents des Jonquilles, quelques-uns ont décidé d’essayer de rallier à leur cause les locataires. Ils estiment que les problèmes des espaces communs ne devraient pas être seulement l’affaire des copropriétaires, mais relèvent d’une responsabilité partagée entre locataires et propriétaires. Poser ce principe c’est faire de la qualité d’habitant la valeur première du statut d’occupant. La différence de statut entre copropriétaires et locataires compte moins que l’habiter : « Locataires ou propriétaires : peu importe, j’habite avec d’autres un ensemble. Être habitant, c’est la seule logique qui compte. Il ne doit pas y avoir de distinguo entre locataires et propriétaires. Nous devrions tous nous soumettre à une règle commune, au règlement de copropriété » (source : une copropriétaire). A l’origine de ce positionnement, on trouve deux phénomènes conjugués : d’une part, le manque de motivation des locataires pour entretenir un bien qui ne leur appartient pas et, d’autre part, le désintérêt massif des trop nombreux copropriétaires bailleurs qui ont cessé de se rendre aux assemblées générales depuis plus d’une dizaine d’années. Cette absence a provoqué une scission entre copropriétaires occupants et non occupants. « Ici, les différences entre copropriétaires sont trop sociales. » D’un côté, les propriétaires occupants : « Nous qui sommes, ici, dans la merde » et de l’autre, sur une rive éloignée des Jonquilles : « Eux, ceux qui n’habitent pas ici. Les bailleurs, ceux qui ne pensent qu’à se faire du fric et rien d’autre. » Les avis des copropriétaires et les appréciations des membres du bureau convergent vers un même constat : « Notre drame, c’est le naufrage de la copropriété. C’est le résultat de l’état d’esprit des propriétaires bailleurs qui ne pensent qu’à la spéculation. Aux assemblées générales, il n’y a que des gens qui s’en foutent. Les Jonquilles, ça sert à spéculer, c’est bien pour faire de la spéculation, pas pour habiter. » Pour élargir le cercle des propositions via les mises en délibéré au conseil syndical, les copropriétaires invitent les locataires à les rejoindre dans une association d’habitants : « L’association des résidents ». Un pacte propriétaires-locataires autour des représentations d’espaces communs et interstitiels est officiellement instauré. Si la composition du bureau de l’association des résidents reste calquée sur celle du conseil syndical, la parole y est donnée aux habitants. L’objectif visé est la revalorisation des espaces communs trop disqualifiés, négligés ou maltraités par une fraction d’usagers. L’implication des locataires peut en donner les moyens. Les enjeux portent sur des orientations de décisions pour un mieux-vivre ensemble et une meilleure définition et qualification des parties communes. La diversité des demandes, la prise en compte des attentes individuelles des uns et des autres, la réflexion partagée marquent les étapes nécessaires à l’élaboration de nouvelles propositions. Dans ce dispositif les habitants locataires prennent du poids. Ils sont reconnus comme aptes à émettre des avis, à faire des suggestions, lesquelles seront examinées en conseil syndical. Ce dispositif est en place depuis trois ans. Un membre du bureau rapporte : « On a créé cette association d’habitants pour faire cohésion, tous ensemble, Maghrébins et Français. On souhaitait l’intervention de tous pour lister les problèmes. C’est pour cela qu’à la tête, on a mis un Maghrébin. Mais, ça ne marche pas. Entre eux, ils ne se donnent pas. Ils ne se disent pas, il faut faire ça et comme ça…Aussi, c’était peut-être une bonne idée au départ, mais ça n’a pas marché comme on l’aurait voulu… »

14Au Stella, la formule est différente. Un cloisonnement entre propriétaires et locataires est revendiqué. Un ancien membre du conseil syndical du Stella, habitant la copropriété depuis vingt-neuf ans et passé au statut de locataire, est à l’origine de la récente Amicale des locataires du Stella. Elle s’est donné pour mission d’identifier des problèmes dans la copropriété et de faire des propositions auprès du conseil syndical. Pour dénoncer les regroupements de jeunes, les passages de non-résidents, les manques d’éclairage, l’inefficacité du jardinier, elle envoie des courriers recommandés au gestionnaire et au poste de police de proximité.

Les caves

15Les dynamiques relationnelles dont les caves et les parties communes des caves sont l’objet ont constitué une entrée privilégiée pour comprendre les rapports qu’entretiennent les habitants à ces parties communes et notamment pour saisir leurs conceptions, partagées et/ou divergentes, du bien commun. Les réaffectations – légales ou illicites – des caves qui, autrefois, servaient à entreposer des objets personnels usuels tels que vélos, cyclomoteurs et poussettes traduisent des conceptions différentes de l’utilisation des espaces communs ordinaires. Les usages varient d’une cave à l’autre : abri pour clandestins, dépotoir à déchets inertes et à ordures ménagères, placard de rangement très soigné pour conteneurs et matériel de jardinage, espace de débats pour le conseil syndical et salle de prières… La cave située à l’abri des regards, lieu d’opacité, devient au grand jour lieu de troubles et objet de désaccords de la copropriété. C’est le lieu où se matérialisent l’opposition entre univers culturels, entre locataires et propriétaires, entre copropriétaires et syndic. Les caves, bien que souterraines, constituent paradoxalement une vitrine de la copropriété. Parce qu’elles mettent en évidence les comportements des habitants, elles servent de référence pour en établir la fiche identitaire. C’est pour cette raison en particulier que, à l’occasion de l’enquête de terrain, les invitations à visiter les caves, faites principalement par les copropriétaires habitants désireux de faire constater les bonnes et les mauvaises conduites, furent systématiquement proposées au chercheur.

16Côté Jonquilles, une cave commune dotée d’un mobilier très sommaire, une table et quelques chaises, est utilisée comme salle de réunion depuis quarante ans. Le conseil syndical y a élaboré des plans d’avenir pour la copropriété. Côté Stella, c’est aussi dans une partie commune des caves, entretenue par une figure emblématique du bénévolat, qui veille sur la copropriété comme sur un bien personnel, qu’ont été tenues durant des années, à l’abri de la pluie, les réunions syndic-copropriétaires. Mais parallèlement à ces usages officiels ancrés dans l’histoire des copropriétés, d’autres pratiques bravent les interdits. Aux Jonquilles, alors qu’un écriteau sur le mur stipule l’« Interdiction de déposer des objets dans les parties communes », cela n’empêche nullement le dépôt de carcasses d’objets encombrants et de sacs d’ordures ménagères éventrés. Les caves sont transformées en décharge. Certains habitants, par leurs actes, montrent qu’ils refusent de se soumettre au règlement collectif. On pourrait y voir une provocation. Qu’en est-il de la conception du droit de propriété et de jouissance exclusive de la partie privative ? La notion de parties communes a-t-elle même encore un sens ? La loi précise : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. » Certains habitants interprètent cette loi à leur convenance. On s’aperçoit, de plus, que les parties communes des caves et les caves individuelles semblent se confondre. Les portes sont absentes. Aucune frontière n’est perceptible entre les deux. Pour les copropriétaires habitants, une telle utilisation des caves risque de faire sombrer la copropriété. Ces souillures qui encombrent les parties communes des caves sont pour eux le signe et le symptôme d’un état de pourrissement général. Plus qu’un risque sanitaire, elles matérialisent une contamination symbolique. Plus que des agressions strictement personnelles, elles touchent et concernent l’ensemble du système de référence : la copropriété. Elles sanctionnent le parcours résidentiel et social des copropriétaires habitants ainsi que des locataires.

17A l’opposé, la cave d’un des immeubles du Stella fait figure de « site incontournable à ne pas manquer » parce que le sol y est carrelé, facile d’entretien et les murs régulièrement repeints par quelques bénévoles. Elle reflète les qualités morales supposées de ses habitants.

18Depuis plus d’une année, un nouveau sujet de conflit agite la copropriété des Jonquilles. Au rythme des cinq prières quotidiennes, une cave, transformée en lieu de pratiques religieuses, draine des flux de personnes. Début 2003, le président de l’association des résidents, porte-parole de la délégation au conseil syndical, demande la délibération d’une résolution additive à l’assemblée générale de 2002. Cet additif énonçait simplement : « Nous avons envisagé l’utilisation de locaux secondaires et communs pour un usage associatif et bénévole, ceci après avoir reçu l’avis favorable des occupants de l’immeuble. » L’évolution de la cave en une salle de prières était tue. Mais la résolution n’a pas obtenu la majorité. Il lui a été opposé des problèmes de normes sanitaires et de sécurité. Cependant, malgré le résultat du vote, la cave a bel et bien été transformée pour faire office de lieu de culte. Pour les copropriétaires non maghrébins et les opposants, depuis un an, c’est l’incompréhension. La contestation s’est manifestée par des courriers adressés au syndic avec accusé de réception.

Je suis insurgé de l’additif à l’ordre du jour concernant la résolution 35, émise par M. X. Pourquoi avoir attendu le départ de la grande majorité des « non concernés » pour parler de cette résolution, en occultant la vraie raison ? Les personnes qui sont parties avant la fin mesuraient-elles l’importance de leur vote, à cet ajout de dernière minute ? Si je m’appropriais une salle des communs pour en faire un atelier bénévole de réparations de vélos ou de mobylettes, comment réagiriez-vous ? J’aurais rapidement une lettre recommandée de votre part me demandant d’évacuer un commun, ce qui serait normal. Pour ce qui est de l’utilisation des communs pour en faire un lieu convivial remplaçant l’ambiance chaleureuse d’un bistrot de quartier (sic), qui devient, sans jamais le dire, un espace cultuel, c’est-à-dire une mosquée, nous devrions avoir notre mot à dire. Au-delà de cet aveu d’impuissance qui devient règle commune dans ce pays, il y a en toile de fond une immense hypocrisie. D’un côté les pouvoirs publics disent : c’est un lieu privé qui n’est pas déclaré et qui n’a donc pas d’existence officielle, même si les Renseignements généraux le savent, même si nous signons chaque année l’autorisation d’intervention de la police, nationale, municipale ou de la gendarmerie. A force de bafouer ce qui doit être la règle commune à laquelle vous semblez très attaché, on en vient à des aberrations des municipalités qui aménagent des horaires spéciaux de piscine pour les femmes voilées, des cantines à la carte avec des menus hallal.

19Après un an d’existence de la salle de prières, la majorité des opposants a basculé dans la résignation :

Finalement, ça nous gêne pas vraiment cette salle de prières : synagogue ou mosquée ! Dans la prière, il n’y a pas de violence. Le problème principal ici, c’est plutôt la question des encombrants et de toutes les salissures. Lillo, le balayeur des escaliers, il est d’un calme parfait. Avec tout ce que les gens peuvent jeter n’importe où, tout le temps, il est d’un calme parfait. Le vrai problème qui fait qu’on ne s’entend pas, c’est les ordures et aussi toutes ces voitures qui stationnent au milieu de la rue ou devant votre garage et qui vous empêchent de passer alors que vous partez travailler.

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