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Médinas immuables?

 | 
Elsa Coslado
, 
Justin McGuinness
, 
Catherine Miller

Première partie : la gentrification au Maroc en débat

2. Les médinas marocaines, un nouveau type de gentrification ?

Anne-Claire Kurzac-Souali

Texte intégral

Introduction

1Au cours du XXe siècle, les villes arabes ont subi la dépréciation de leurs centres anciens. Leur paupérisation et l’urbanisation massive ont entraîné un processus d’abandon de ces vieux quartiers considérés comme désuets et vétustes au profit des périphéries aux constructions plus modernes et aérées. Des géographes, des historiens et des sociologues comme E. Wirth, D. Chevalier, A. Raymond, J. Hensens, etc. se sont ainsi penchés dans leurs travaux bien connus sur la structure spécifique de ces villes traditionnelles pour ensuite analyser leur longue et irrévocable taudification. Pourtant, depuis une quinzaine d’années, de nombreuses médinas du Maroc sont en chantier et font l’objet de nombreuses transactions immobilières qui permettent de soutenir l’idée que, loin des hypothèses envisagées auparavant, les médinas ne sont pas vouées à devenir des espaces-musées sous cloche et ne sont pas non plus et de façon inéluctable les espaces résidentiels des populations marginalisées. Le dynamisme actuel peut même permettre d’envisager ces tissus urbains anciens et originaux comme des espaces sociaux et économiques fondateurs qui s’adaptent aux changements en offrant des qualités architecturales et urbaines redécouvertes, promesses d’une requalification de leurs bâtis. L’objectif central de cet article vise à poser les enjeux de ces nouvelles dynamiques urbaines.

2En partant du constat que les médinas marocaines sont passées d’un statut d’espaces délaissés à celui d’espaces convoités, nous envisagerons le processus de gentrification qui nous semble au cœur de cette renaissance urbaine. Il s’agira ainsi de justifier comment le processus de gentrification étudié dans les grandes villes des pays du Nord semble transposé à Marrakech, Fès, Essaouira, Tanger ou Rabat, notamment par le rôle que jouent les investisseurs étrangers dans cette requalification des tissus urbains anciens. Enfin, dans un dernier point, nous tenterons de cerner les contours de cette gentrification en montrant que le phénomène est spontané et le fait d’acteurs privés. Le processus général se décline de plusieurs façons selon les acteurs et les villes, mais la requalification semble sélective à toutes les échelles géographiques.

Les nouvelles dynamiques urbaines en médina

3Bien que préservées dans leur structure pendant le Protectorat, à l’inverse de la médina de Tunis ou de la kasbah d’Alger, les médinas marocaines ont néanmoins subi de profondes transformations de leur bâti, dans leur composition sociale et dans leurs pratiques selon un long processus de dégradation généralisée. Pourtant, dans les années 80, à la suite des premières prises de conscience et des premières actions de l’État, de l’Unesco et des ONG (associations culturelles locales) pour la promotion du patrimoine monumental puis les efforts d’équipement plus tardifs des collectivités locales (au milieu des années 90), les médinas font l’objet d’une remise à niveau de leurs quartiers les plus touristiques. Aujourd’hui, le regard porté sur ces villes anciennes est plus positif, elles ne sont pas seulement l’espace du pauvre ou d’un modèle de vie suranné. En effet, l’effort d’embellissement mais surtout l’arrivée de nouveaux investisseurs inattendus montrent que les médinas sont perçues autrement, à savoir comme des espaces urbains attractifs où la qualité et l’originalité du bâti permettent de les considérer comme des patrimoines-ressources. Ce déclic, cette rupture de perception offrent ainsi de nouvelles possibilités à ces espaces urbains dont la valeur marchande est encore faible à ce moment de prise de conscience (milieu des années 90).

Des espaces délaissés et souvent marginalisés dans la ville marocaine

4Les centres anciens ont été fragilisés par deux processus géographiques de grande ampleur qui ont profondément transformé la configuration du Maroc : l’urbanisation et la littoralisation (c’est-à-dire le développement urbain sur le cordon littoral). La croissance urbaine très forte sur le territoire marocain à partir des années 50 est soutenue par une croissance démographique impressionnante (surtout entre 1960 et 1985, avec une population qui double presque en une génération). La pression consécutive génère des conflits d’usage de l’espace urbain, une densification du bâti et un étalement périphérique important. Les médinas, vidées d’une partie de leur population d’origine – partie pour les périphéries – deviennent des espaces-refuges pour les populations issues de l’exode rural. La littoralisation des hommes et des activités durant le Protectorat avec la mise en valeur du littoral moyen atlantique de Kenitra à El Jadida déstabilise l’armature urbaine traditionnelle du royaume qui prend appui sur le rôle fondateur des villes impériales situées dans les plaines intérieures. Ainsi Fès, Meknès et Marrakech subissent les contrecoups de ces deux processus qui se traduisent par une fragilisation de leur structure sous la pression démographique, une marginalisation fonctionnelle de leur espace au profit notamment de Casablanca qui récupère les élites et un ennoiement des tissus anciens dans des agglomérations éclatées. Les médinas connaissent ainsi un long processus de déqualification économique et sociale commencée avec le Protectorat et la création de la ville moderne. Les notables partis, les médinas deviennent des poches de pauvreté dans les villes, délaissées, taudifiées et marginalisées. La centralité historique est ainsi remise en question, même si la médina reste le lieu privilégié pour certains achats spécifiques et liés aux traditions. Paradoxalement, la médina est tout à la fois le lieu mythique garant des traditions et de l’identité marocaine (discours d'Hassan II du 21 juillet 1980, en vue du classement de la médina de Fès par l’Unesco) et un espace vécu comme stigmatisant pour ses populations habitantes. La dégradation du parc immobilier par la pression démographique, le faible niveau de vie des populations et la forte mobilité résidentielle sont autant de facteurs qui vont contribuer à l’arrivée d’investisseurs pionniers. La centralité des lieux et leur faible valeur marchande sont assurément des critères nécessaires à l’arrivée des premiers gentrifieurs.

La médina réinvestie et attractive

5Les investissements culturels en médina marquent le premier temps de la patrimonialisation. Ils ont fortement contribué à la valorisation symbolique de l’espace de la médina, en ce sens que le regard mais aussi les discours sur les tissus anciens s’avèrent changés selon des jugements positifs. Les propos accordent à la médina un prix (inestimable) et une utilité en tant qu’héritage. Ainsi, comme le souligne G. Bachelard, « Dès qu’un espace est une valeur (…) il grandit » (Bachelard, 1957, p. 153). Les fondations privées à la fin des années 90 font le choix d’investir dans la restauration d’édifices monumentaux significatifs de l’histoire prestigieuse des médinas. Ces actions ciblées et affectives de mécènes – tels que l’ont été Omar Benjelloun pour le quartier Ben Youssef de Marrakech et Karim Lamrini pour le complexe Nejjarine à Fès – contribuent grandement à la médiatisation positive des médinas et à la requalification de certains quartiers à haute valeur patrimoniale et très dégradés. Ces interventions témoignent d’un changement de regard porté sur les centres anciens, d’un investissement financier nouveau et de la mise en marche d’une valorisation de l’espace bâti envisagé comme un patrimoine-ressource, puisque ces deux projets ont conduit à l’ouverture de deux musées privés aujourd’hui incontournables dans les circuits touristiques (Kurzac-Souali, 2010). Peu à peu, l’intérêt grandit pour les villes traditionnelles. Elles forment un espace attractif pour des investisseurs variés qui réalisent une sélection sur le bâti en fonction de ses qualités architecturales. En possédant un bien immobilier en médina, en investissant de l’argent et du temps et en faisant commerce des acquisitions pour certains, ces nouveaux propriétaires participent à une construction sociale en marche où les médinas sont perçues comme des espaces résidentiels et patrimoniaux attractifs et vivants.

Le patrimoine, élément central des nouvelles dynamiques

6Les intervenants investissent dans le patrimoine immobilier et domestique, soit à titre individuel par l’achat d’une maison en médina, soit à titre commercial en faisant de ces espaces d’habitation des commerces : cafés, restaurants, boutiques, galeries d’art et le plus souvent maisons d’hôtes. Ils ont parié, dans cette décennie 90, sur les bénéfices à tirer d’un investissement en médina où la reconnaissance de la valeur patrimoniale n’avait pas encore modifié sa faible valeur immobilière mais avait déjà attiré des touristes. Ces nouveaux investisseurs ne se contentent pas d’utiliser les murs pour leur commerce. Ils utilisent aussi l’ambiance du bâti, la charge émotionnelle des murs et vendent par leurs produits « une médina à vivre » ne faisant pas uniquement référence à un espace de vie passée : vivre dans un riad, dîner dans un patio d’une dar, prendre un verre dans le lounge-bar d’un fondouk au cœur de la médina, apprécier une exposition de photographies à thème dans les alcôves d’une maison restaurée… Cette utilisation mercantile du mode d’habiter en médina et ses réappropriations, le plus souvent conçues par des investisseurs étrangers, participent à sa reconnaissance et à sa valorisation en plus de son exploitation. Le commerce récent de « l’art de vivre en médina » – les étrangers qui ont fait le choix d’y vivre ou d’y séjourner et les résidents de passage (vacanciers) – encourage dans une certaine mesure la patrimonialisation échafaudée par les habitants, fondée sur le vécu et non sur le monumental. Cette attitude face au patrimoine souligne l’importance du rôle de nouveaux acteurs dans le processus de patrimonialisation et notamment celui des acteurs du tourisme, véritables « prescripteurs » de la patrimonialisation d’éléments susceptibles d’intéresser ce marché (Gravari-Barbas & Guichard-Anguis, 2003, p. 309). Ils innovent dans un espace ancien, identitaire et intrinsèquement figé dans son évolution historique par le Protectorat, l’Etat indépendant et les élites. Cette tendance à la réappropriation du patrimoine ordinaire en médina montre le rapport entre l’émergence de pratiques et de discours liés au patrimoine et le développement touristique dans un cadre mondialisé. Elle dégage aussi la teneur de l’instrumentalisation du patrimoine par des élites économiques qui tendent à remplacer de plus en plus les élites intellectuelles, dans une démarche patrimoniale de plus en plus utilitariste, voire commerciale.

Une renaissance urbaine portée par un processus de gentrification exogène

7La remise à niveau des infrastructures de base (pavage et revêtement, réseaux d’eau et d’électricité), l’embellissement du paysage (restauration des remparts, éclairage, pavoisement), la prise en compte du patrimoine par les divers acteurs et le processus de réhabilitation du bâti domestique par de nouveaux occupants souvent propriétaires projettent les villes traditionnelles marocaines les plus connues dans une forme de « renaissance urbaine » qui semble se consolider depuis une dizaine d’années. La revitalisation des fonctions culturelles, résidentielles, touristiques et commerciales permet ainsi d’enrayer les longs processus de dégradation et de marginalisation de ces tissus anciens. Cette renaissance et les transformations des quartiers anciens qui en témoignent sont essentiellement portées par une gentrification résidentielle et d’investissement dont les acteurs sont le plus souvent étrangers et occidentaux. Les modalités de reconquête des tissus anciens des villes européennes semblent ainsi se transposer dans les villes traditionnelles du Maroc devenues très attractives dans un contexte général de mondialisation des échanges et de développement d’une forte mobilité résidentielle transnationale.

Des logiques de gentrification transposées

  • 1 Les vecindades, anciennes grandes demeures privées des centres des villes mexicaines, ont connu un (...)

8Pour le Maroc tel qu’il est étudié, il est aisé de constater – comme l’avait fait R. Glass dès 1963 pour la ville de Londres – une transformation de la composition sociale de certains quartiers anciens en médina, à travers le remplacement des couches populaires par des couches plus aisées. Pour replacer les villes marocaines dans un contexte urbain plus large, elles seraient proches d’une situation américaine, et surtout sud-américaine. Contrairement aux grandes villes européennes, qui ont gardé en leur centre des quartiers aisés, les médinas marocaines ont été entièrement dépossédées de leurs élites pour devenir des entités urbaines pauvres et populaires, comme ce fut le cas dans les centres anciens des villes latino-américaines, Mexico, Buenos Aires, Puebla et São Paulo (voir Coslado & McGuinness, article 1, ce volume). La distanciation physique et mentale entre l’espace des périphéries résidentielles – ou suburbs – et celui des espaces urbains anciens délaissés et pauvres1 est par ailleurs analogue. Les villes marocaines pourraient ainsi se trouver dans une situation hybride. Le phénomène de sub-urbanisation y est très marqué, à l’instar des villes anglo-saxonnes ou américaines. En revanche, les centres historiques sont plus anciens et à plus forte valeur patrimoniale, à l’image des quartiers centraux des villes européennes et des cœurs historiques des villes d’Amérique latine. En occupant un stock de logements souvent dégradés, les investisseurs ont, dans l’ensemble, grandement contribué depuis la fin des années 90 à renverser le déclin physique de la médina. Le retournement de fortune des quartiers et des bâtiments historiques de Marrakech, de Fès, de Rabat, de Tanger et d’Essaouira, d’une lente et profonde dépréciation vers l’appréciation et la convoitise, s’apparente à la « gentrification » des centres des villes capitalistes par les mécanismes de redécouverte et d’appropriation des quartiers historiques et centraux. Le processus de « retour » vers les centres historiques des villes marocaines accessibles et touristiques participe à ce mouvement global de reconquête des centres anciens des grandes villes, en dépassant le strict cadre des grandes métropoles occidentales. Il s’agirait même, au regard des acteurs qui investissent, de justifier dès à présent du redéploiement d’un tel type d’investissement hors des frontières occidentales dans les cadres d’un capitalisme et d’une économie mondialisés. L’étude de la revitalisation des médinas et de la restructuration de leurs espaces urbains s’inscrit donc dans un processus singulier, selon un autre contexte et avec d’autres variantes que les centres anciens gentrifiés connus et étudiés jusqu’à présent. Le glissement d’espaces délaissés et dévalorisés dans un mouvement de revitalisation permet déjà d’établir un lien avec ce qui a été analysé dans le cas des grandes villes américaines et européennes, de même que la situation récente de « renaissance urbaine » dont parlait Neil Smith s’avère applicable aux médinas dont on va évoquer brièvement les modalités (Smith, 1982, p. 141).

9Les mécanismes d’un « retour » en médina sur le marché de l’immobilier sont très visibles et permettent d’envisager en quoi et dans quelle mesure la médina deviendrait un espace gentrifié dans la ville marocaine. Toutefois, il faut souligner que le retour constaté en médina d’une population plus aisée ne correspond pas, en général, au retour des enfants des anciens notables de ces centres anciens, mais plutôt à des acteurs sociaux étrangers à la ville et même au Maroc. Le rachat de logements en médina est un phénomène récent. Même s’il contribue à une grande mobilité résidentielle déjà constatée dans les centres anciens, cette dernière se fait par une accession à la propriété. Elle ne se fait plus par des locations et sous-locations, facteur d’intégration des populations pauvres dans l’espace résidentiel des noyaux anciens des grandes villes marocaines. De plus, l’accession à la propriété en médina est réalisée par des acheteurs plus solvables que les habitants originels. Le retour d’une population aisée dans les médinas semble un mystère pour la théorie économique de localisation résidentielle (Bidou-Zachariasen, 2003, p. 11). Le mouvement centripète actuel témoigne d’une stratégie récente de nouveaux acteurs qui agissent plutôt de façon individuelle. Il confirme leur attirance pour les modes de vie spécifiques aux médinas. Il est aussi justifié par les enjeux structurels de cette démarche qui consiste à récupérer le produit économique de la promotion immobilière réalisée par l’achat de biens à haute valeur patrimoniale et historique, et de faible coût sur le marché immobilier. Ce phénomène implique non seulement un changement social à l’échelle des quartiers mais aussi un changement économique sur les marchés foncier et immobilier (Hamnet, 1995, p. 16). Par la demande qu’il suppose, le « retour » favorise, depuis une quinzaine d’années, la mise en place et la structuration d’un marché immobilier complexe et spécifique avant que la saturation des marchés pionniers ne facilite la diffusion des investissements sur une aire géographique plus vaste. Le processus par lequel d’anciens bâtiments résidentiels, qui « dormaient » sur le marché immobilier régulier pour cause de désuétude ou de panne économique, se trouvent réhabilités suite à leur « redécouverte » par des nouveaux acteurs économiques (Ross, 2004, p. 35) s’apparente au destin de quartiers anciens centraux des villes capitalistes comme Greenwich village ou UpperWest Side à New York. Tout du moins, les conséquences sur le marché immobilier sont similaires, du fait de l’achat de biens immobiliers par des particuliers intéressés ou des investisseurs et des promoteurs en appétit. Ces opérations menées à titre individuel et privé se sont avérées très rentables pour les acheteurs pionniers. Le mouvement, lancé au début des années 90 et renforcé à partir de 1998-2000 (émission de télévision Capital) et en 2001 (en prévision du passage à l’euro dans la zone européenne) a abouti à une réévaluation foncière exceptionnelle des espaces convoités en médina. Celle-ci reste cependant fortement variable en fonction de la demande des acheteurs ou des loueurs et des atouts des villes et des quartiers demandés. L’opportunité d’investissements dans les médinas marocaines puis la réussite des placements financiers dans leur patrimoine domestique s’intègrent dans une synergie de facteurs en développement qui place le Maroc au sein d’un espace économique mondialisé. La reconquête des médinas est liée à un processus économique plus vaste que celui du marché classique de l’immobilier. Elle appartient au développement de la création de nouveaux marchés au Maroc pour une clientèle occidentale. Elle offre en plus de nouveaux produits, à savoir un nouvel espace d’hébergement, un nouveau mode de vie urbain, une nouvelle image urbaine et de nouveaux types de consommation (Bidou-Zachariasen, 2003, p. 12). Ces produits relèvent de l’architecture spécifique aux médinas, transformée en produit de consommation, comme le souligne E. Ross (Ross, 2004, p. 36). Ce sont les espaces de vie, le tracé de la trame urbaine dans les espaces extérieurs des médinas comme les grandes dimensions et la configuration des espaces intérieurs – la hauteur des plafonds, la polyvalence des pièces d’habitation – qui confèrent à l’ancienne architecture une valeur nouvelle sur le marché de l’immobilier (entretien avec des entrepreneurs de la restauration à Marrakech et à Essaouira en 2005). « Le cachet historique et esthétique des anciens bâtiments et des quartiers tout entiers contribue également à leur valeur ajoutée. » (Ross, 2004, p. 36). En cela, le processus en médina rejoint ceux analysés dans les espaces centraux gentrifiés des villes occidentales. Pour appuyer les propos de C. Hancock (2003, p. 396), les nouveaux venus ne sont pas seulement sensibles aux avantages d’une position centrale, mais aussi souvent – et sûrement plus encore dans ce cas précis que dans les villes occidentales – au caractère historique des bâtiments qu’ils réinvestissent. La réévaluation de la valeur sociale, culturelle et économique du patrimoine architectural n’est pas étrangère au processus. Ce fut le cas pour des quartiers victoriens de Londres, réhabilités dans les années 60, ou l’ancien quartier industriel de Soho ou encore celui de Manhattan, devenu très chic dans les années 70. Cette sensibilité à la valeur architecturale s’inscrit, là encore, dans un contexte mondialisé de l’économie et des échanges, dans l’essor du tourisme international, la diffusion des savoirs culturels et la multiplication des espaces de vie. En effet, le processus analysé dans le cadre des médinas marocaines ne s’identifie pas exactement à ce que les géographes ont appelé classiquement la gentrification, telle qu’elle a été définie dans les centres-villes occidentaux, car les acteurs les plus nombreux du processus, mais aussi leurs objectifs, sont quelque peu différents : ils ne viennent pas des périphéries des grandes villes réinvesties mais de grandes métropoles situées au Nord, et le retour dans le centre ancien dégradé par l’achat d’un bien immobilier a eu lieu dans les villes marocaines. Il semble pour autant que la combinaison des changements sociaux, physiques et économiques fasse du processus de reconquête de certaines médinas marocaines un nouveau type de gentrification, où la sensibilité au patrimoine et à l’urbanité de ces tissus anciens serait décisive.

Le rôle prépondérant des investisseurs étrangers

  • 2 Les aménités urbaines correspondent aux services mis à la disposition de la population (services ad (...)

10Pourtant, certaines spécificités dans les médinas marocaines nous obligent à souligner qu’il s’agit d’un type de gentrification résidentielle particulier, comprenant des variantes de poids qui semblent découler de l’originalité de l’espace étudié, des origines et des stratégies des investisseurs. Tout d’abord, le retour spontané dans les centres historiques est réalisé par des individus n’appartenant pas à la banlieue des villes concernées mais à une zone de départ plus éloignée, une autre ville parfois (Casablanca), voire le plus souvent un autre pays, puisque les investisseurs en médina sont souvent étrangers (à plus de 70 %) (voir Escher & Petermann, articles 3 & 6, ce volume). Trois paramètres sont ainsi à prendre en compte. En premier, les acteurs de la reconquête sont étrangers à la ville ; ils n’ont souvent, au départ, aucun lien affectif (social) ou physique (territorial) avec la médina. Le deuxième paramètre s’appuie sur un mouvement centripète des individus et un mode d’investissement des centres anciens, caractéristiques des pays dont sont originaires les acteurs de la gentrification. Ils transposent ce déplacement initialement intra-urbain vers les médinas du Maroc qui constituent un nouvel espace urbain ancien à investir. Enfin, les acteurs de ce « retour » dans les villes traditionnelles marocaines sont soit des résidents secondaires (de 25 % à 50 %) qui viennent y vivre à temps partiel, soit des investisseurs qui créent leurs emplois en médina. Il s’agit bien, après l’énumération de ces critères, de considérer le processus analysé dans les médinas comme un type de gentrification qualifié d’« exogène ». Les aboutissants sont également spécifiques du fait des profils et de la diversité des acteurs, de la perception qu’ils ont de ces espaces qui leur sont a priori étrangers et aussi du choix de ces quartiers, non pas nécessairement pour leur caractère central ou leurs aménités urbaines2, mais plutôt pour leur dimension culturelle, patrimoniale et touristique. Enfin, comme tous ceux qui ont traité de la gentrification, il nous faut replacer le processus de reconquête en médina dans le contexte d’évolution des formes familiales et de l’individualisation des modes de vie. A la suite d’un entretien avec un entrepreneur en restauration de riads, il est évident que la grande différence entre les investisseurs étrangers venus s’installer en médina et les Marocains relève d’une architecture familiale (liens, interrelations) qui ne répond pas aux même codes. A l’image d’autres familles marocaines, il nous a exposé les raisons d’un retour improbable de sa famille en médina, écoutant en cela l’avis du groupe (la famille, les enfants, l’épouse) qui ne désirait pas y revivre pour des raisons de commodité (accès difficile, manque d’aménités, poids des traditions et manque d’anonymat). A l’inverse, les nouveaux résidents étrangers avaient dans l’ensemble privilégié davantage l’individu et ses projets. Leurs situations familiales sont aussi souvent différentes. Les Occidentaux qui viennent s’installer à l’étranger et en médina sont souvent célibataires, divorcés ou remis en couple avec comme projet individuel ou commun de repartir pour autre chose, en médina. Si ce n’est pas le cas, ils sont jeunes ou constituent de jeunes couples et n’envisagent pas, en priorité, d’orienter leur vie en fonction de leurs enfants, qu’ils ont très rarement au moment de leur installation en médina. Enfin, ils sont également retraités, leurs enfants sont adultes et installés, et leur choix de vie ne se fait plus en fonction de la famille. A l’inverse des nationaux, les étrangers qui deviennent résidents – à temps partiel ou à plein temps – ont opté radicalement pour une vie en dehors de leur cadre spatial de référence. Ils témoignent d’un enracinement moins grand des populations à leur territoire d’origine et d’une certaine perméabilité entre les territoires vécus, lorsque la mobilité prend la forme d’une migration. Ces résidents font partie de ce que R. Knafou a appelé la « planète nomade », où les mobilités géographiques sont fortes et deviennent une initiation à l’altérité et où la relation à l’autre est aussi considérée à travers la relation au territoire (Knafou, 1998, p. 9).

Une gentrification spontanée dans le cadre d’un espace mondialisé

11La requalification en cours relève d’un mouvement d’acteurs pionniers, à l’origine spontanée et sporadique, avant que la diffusion du phénomène ne s’étende à quelque chose de plus généralisé dans les tissus anciens, comme dans les cas des médinas de Marrakech, d’Essaouira, de la kasbah des Oudayas à Rabat et, plus récemment, de la ville ancienne de Fès. Selon Neil Smith (2003), la première vague concerne une « gentrification sporadique » avec l’arrivée de pionniers, d’artistes, d’intellectuels, de membres de la jet-set. Ce phénomène (de 1980 à 1990-1995), peu important numériquement, était largement masqué par la situation figée ou dégradée des médinas. La deuxième vague (à partir de 1995-1998) montre « l’ancrage du processus » ainsi que la diffusion médiatique de ses grands traits à travers la presse, les émissions télévisées et internet. Elle est définie, en suivant les propos de N. Smith, par un (ré)investissement plus massif (classe moyenne occidentale, retraités), selon les opportunités offertes, dans un contexte d’ouverture global du Maroc vers l’étranger. Cette période correspond également à une extension du phénomène en densité au-delà des premiers quartiers concernés en touchant de nouveaux quartiers et de nouvelles médinas. La troisième vague de la « gentrification généralisée » – annoncée dans le cas de New York par N. Smith –est, en revanche, loin d’être atteinte puisque la reconquête et la requalification sont sélectives et partielles, comme nous le montrerons plus loin. Pour revenir enfin sur les motivations des acquéreurs en médina – les « gentrifieurs » – il semble qu’ils se rapprochent des options connues. Dans les villes du Nord, le retour dans les quartiers anciens centraux correspond à une stratégie des acteurs, individuellement ou collectivement, répondant à une attirance pour des modes de vie et de consommation qu’autorise l’habitat en centre-ville par la richesse des services, des produits, des emplois proposés et la proximité avec le lieu de résidence. Les nouveaux résidents en médina, interrogés sur leur choix d’installation, ont relevé aussi les qualités et les modes de vie que permettaient ces quartiers anciens et vivants, qui fonctionnent comme des espaces autosuffisants. La médina est assimilée à un « tout urbain » représenté par des formes caractéristiques d’urbanité et de centralité, perçues et pas nécessairement réelles.

  • 3 Que ce soit les Français qui résident dans les riads ou les kasbahs du Sud du Maroc, les Hollandais (...)

12Le phénomène analysé dans certaines médinas marocaines s’apparente donc à l’ensemble des processus de type social, économique et spatial de la gentrification. Cet ensemble de processus semble être exporté par les acteurs de ce retour, venus des pays occidentaux ; ils ont ainsi modifié par leur expérience du patrimoine, leur mobilité et leurs modes de vie, les aspects des médinas marocaines les plus connues. Par les investissements, la mobilité et l’implication dans le tourisme de ces acteurs économiques et sociaux nouveaux et exogènes, la médina entérine son rattachement à un capitalisme mondialisé qui sert une nouvelle économie mondiale. Les médinas de Marrakech et d’Essaouira sont des villes internationales, où les enjeux économiques dépassent le strict cadre national, notamment par l’industrie du tourisme et le renforcement des échanges entre le Maroc et l’Europe. Cette situation, où les médinas deviennent des espaces mondialisés et convoités sur la scène internationale, illustre encore une fois le lien étroit entre les formes de gentrification et le développement d’un capitalisme mondialisé, notamment par l’industrie touristique dont les médinas, comme les Caraïbes ou Majorque (Duhamel, 1997), sont des illustrations bien réelles de l’utilisation du patrimoine domestique à des fins touristiques (hôtels, maisons d’hôtes, hôtels de charme). Les acteurs de la restructuration de l’espace urbain en médina répondent à des besoins supranationaux. Leurs investissements répondent à des logiques individualistes et libérales. Ils sont les moteurs de nouveaux marchés (riads). Parfois, les médinas sont uniquement des relais d’investissement pour les « gentrifieurs professionnels » qui anticipent la demande à l’échelle internationale. En définitive, ce phénomène s’est épanoui dans un contexte où le patrimoine est consommable et achetable à moindre prix au Maroc, alors qu’en Occident, sa reconnaissance le rend désormais inaccessible (sauvegarde, rareté et coût du patrimoine privé). La mobilité résidentielle vers les quartiers anciens à l’étranger montre également les pratiques de nouvelles couches sociales occidentales aux modes d’investissement, d’utilisation et de représentation du patrimoine similaires3.

Une requalification sélective et polymorphe

Des stratégies d’acteur très variées

13Comme les profils d’acteur, des pionniers aux investisseurs dans le domaine du tourisme, les modes d’investissement sont variés et répondent à des logiques multiples. La démarche peut être réalisée pour soi, en faisant d’une maison traditionnelle en médina une résidence principale ou secondaire. La logique est commerciale dans le cas d’un achat pour en faire un lieu d’hébergement touristique (le cas le plus répandu) ou en lien avec la restauration ou encore pour ouvrir une boutique ou un bazar. Enfin, la démarche est parfois double, à titre personnel, mais rentabilisée dans un premier temps par une utilisation commerciale du bâti. Tous ces types d’investissement entraînent un changement d’usage du sol ou du logement. Cette démarche double est aussi le fait de personnes de conditions plus modestes, obligées de s’assurer une protection pour cet investissement.

14L’investissement immobilier à finalité résidentielle est majoritaire dans l’ensemble des médinas, et notamment dans la kasbah des Oudayas (Rabat) ou les médinas d’Asilah, d’Essaouira ou d’Azemmour. Les acheteurs acquièrent souvent une maison ancienne, transformée en résidence secondaire, et ceci dans les médinas des zones touristiques et balnéaires. Les achats de maisons en médina pour en faire des résidences secondaires sont le plus souvent le fait de retraités ou de futurs retraités (50 ans et plus). Ils peuvent également concerner de plus jeunes acheteurs qui exercent une profession libérale qui leur permet de moduler leurs engagements professionnels à leur gré ou de travailler à distance (ingénieurs, consultants, avocats, architectes, artistes, créateurs, journalistes, employés de compagnie aérienne). Ils viennent aussi travailler de façon ponctuelle au Maroc.

15Le deuxième type d’investissement personnel correspond à l’achat d’une maison traditionnelle en médina pour en faire son lieu de résidence principal. Il est réalisé par des personnes résidant et travaillant au Maroc (étrangers et Marocains). Ils ont fait le choix de s’installer en médina pour des raisons pratiques, à proximité de leur lieu de travail et souvent plutôt comme un choix de vie. La part des résidences principales varie d’un quartier à l’autre, en fonction de l’emplacement du quartier en médina et de l’activité professionnelle des propriétaires. Les nouveaux habitants à plein temps en médina sont des commerçants, des professeurs des organismes étrangers d’enseignement, des restaurateurs, des architectes travaillant généralement en ville nouvelle. Les retraités sont également fortement représentés parmi ces nouveaux occupants. Le nombre de résidences principales est plus élevé dans la kasbah des Oudayas (Rabat) que dans les autres sites, à hauteur de 60 % environ (de 20 à 30 % pour les autres médinas), car Rabat, pour les étrangers, représente davantage un pôle d’emplois qu’un pôle touristique. Le nombre de professionnels expatriés y est plus important, car il s’agit de la capitale, qui concentre diplomates, employés d’ONG internationales, enseignants et autres professions en lien avec une ville assez extravertie. Il y a également plus de locataires et une plus grande rotation des habitants étrangers, du fait de contrats à durée limitée au Maroc et à Rabat, pour une grande majorité d’entre eux.

  • 4 Moqaddem : chef de quartier.

16Les investissements à but commercial sont globalement moins nombreux que ceux réalisés à titre privé, mais ils sont beaucoup plus visibles dans le paysage urbain. Ils sont aussi plus connus des habitants de la médina, car ils engagent un changement fonctionnel du bâti acheté (du local et le plus souvent du logement) en transformant d’anciens espaces résidentiels en espaces commerciaux : maisons d’hôtes, mais aussi restaurants, cafés, lounge-bars et, plus rarement, boutique ou galerie d’exposition. A Essaouira, les implantations à vocation commerciale sont sur-représentées, notamment par rapport aux médinas de villégiature (Asilah, Tanger) ou de résidence (kasbah des Oudayas, médina de Rabat), mais aussi par rapport à celle de Marrakech. A partir du recensement effectué, en janvier 2006, avec le moqaddem4 du quartier de la kasbah à Essaouira, les investissements de type économique s’élèvent à 94,7 % avec respectivement 48,7 % dans la mise en activité de formules d’hébergement (maisons d’hôtes, hôtels, appartements en location saisonnière), 32,5 % dans la restauration et 13,5 % dans d’autres commerces. Ce quartier est, à notre connaissance, le seul investi à ce point par des nouveaux occupants à des fins économiques dans une médina. Le quartier de la kasbah garde ainsi une vieille tradition d’affaires, puisqu’au XIXe siècle, il concentrait les consulats étrangers et les activités marchandes les plus lucratives de la ville, et ce dans un cadre déjà cosmopolite.

17Pour terminer ce panorama, il existe deux formes de mise en fonction : à titre privé et à titre commercial. Il s’agit des résidences principales ou secondaires servant aussi de maisons d’hôtes. Le système d’emploi mixte de la maison permet aux propriétaires de couvrir leurs investissements immobiliers et les travaux de restauration et puis de rentabiliser leur capital à l’étranger (voir Escher & Petermann, article 6, ce volume).

Une requalification sélective à toutes les échelles

18La localisation des biens immobiliers investis par les nouveaux résidents répond pour les premières vagues d’investisseurs à une géographie sélective avant que la rareté de l’offre et l’élargissement de la gamme des acheteurs n’étendent les achats de maisons à une grande partie des médinas étudiées (fig. 1). On peut regrouper les critères en deux types. Les premiers sont géographiques et relatifs à la situation des biens immobiliers : panorama, accessibilité, environnement. Les seconds relèvent de la qualité architecturale de ces biens immobiliers, avant que ce dernier critère ne s’estompe devant l’offre et l’arrivée d’investisseurs aux moyens financiers moins élevés.

Fig.1 : Une requalification sélective à l’échelle du territoire marocain

Fig.1 : Une requalification sélective à l’échelle du territoire marocain

19Le choix des maisons et quelquefois des commerces en médina est grandement conditionné par des logiques de localisation et de situation. Le panorama, l’accessibilité et l’environnement constituent des éléments décisifs.

20Le choix du panorama est un critère qui a son importance à Marrakech où la vocation touristique des investissements est fortement représentée. La vue sur la Koutoubia ou sur d’autres monuments et sites touristiques (Jemaâ el-Fna, palais Baadi, Mamounia, Agdal) contribue à donner du cachet à la maison. La vue sur l’Atlas (enneigé) est particulièrement prisée comme celle sur les monuments historiques. Ainsi les quartiers Doukkala, Mouassine, Lksour, Kennaria et Riad Zitoun Kedim voient la Koutoubia depuis les terrasses. Certains riads et dar de Zitoun el Jdid donnent sur le palais Bahia ; enfin, certains investisseurs précurseurs se sont installés en marge du Mellah, sur sa partie ouest, pour profiter de la vue des nids de cigognes du palais Badii. La vue sur la mer ou sur le fleuve (position de front d’eau) peut également être un élément essentiel pour les villes de Tanger, Essaouira, Rabat, Azemmour ou Asilah.

21L’accessibilité est également un facteur d’achat décisif et sélectif à l’échelle de la médina. La proximité de portes menant à la ville moderne, de voies carrossables et de parkings est un élément apprécié pour acheter un bien, surtout s’il a pour vocation de devenir une maison d’hôtes. A plus grande échelle, les maisons de bords ou celles appartenant à des derb courts sont privilégiées. Dans les grandes médinas de Fès et de Marrakech, la proximité d’une porte en direction de la ville nouvelle est un critère déterminant dans l’implantation en grand nombre des nouveaux résidents et donc des maisons d’hôtes. Dans le cas de Fès, les zones où commencent à s’implanter les investisseurs sont en situation de quartier de porte (Ziat et Zerbtana, proches de Bab Boujloud, Aïn Zleten) et au niveau des percées (Batha, Douh et Aïn Zleten, équipés de parkings). La plus grande percée de Bab R’cif est une pénétrante profonde qui devrait faciliter une extension des achats dans le tissu le plus ancien et le plus central de la médina (fig. 2). A Marrakech, les portes dirigées vers Guéliz (l’ancien centre colonial moderne) sont aussi des points de fixation des acheteurs dans la médina. La répartition des maisons d’hôtes à Marrakech en décembre 2005, faite à partir du recensement de la DRT, est une illustration de cette logique d’implantation. Doukkala, Lksour, la Kasbah er Riad Zitoun el Kedim sont des quartiers desservis aisément par les portes et les voies carrossables. De même, alors que l’est de la médina, plus dégradé, plus pauvre est moins investi, la porte de Bab Aïlen est devenue une zone d’investissement grâce à son accessibilité en voiture, lorsque les premiers quartiers ont commencé à être saturés et moins abordables.

Fig.2 : Investissement et accessibilité en médina de Fès

Fig.2 : Investissement et accessibilité en médina de Fès

22L’environnement détermine également les choix d’investissement suivant la qualité architecturale et l’entretien du quartier et du derb. C’est pour cela que l’embellissement et la réfection des infrastructures de base ont encouragé l’investissement des étrangers dans les quartiers les mieux entretenus et qu’inversement, l’exigence des nouveaux occupants a, d’une certaine manière, accéléré les travaux de remise à niveau. Le sentiment de sécurité (accès éclairé, proximité des grands axes) est aussi un élément pris en compte au moment de l’achat. Dans ce sens, l’insécurité pénalise sensiblement la médina de Fès, à l’inverse de celles de Marrakech et d’Essaouira. Enfin, la sélection se fait par rapport aux sites touristiques environnants. Dans la logique d’une exploitation touristique des maisons, il a déjà été souligné que la proximité des monuments ou des souks est un atout recherché par les investisseurs. Elle détermine également la localisation des maisons d’hôtes et les orientations de la requalification de la médina.

23L’état architectural des biens immobiliers n’est pas moins décisif, même si les critères peuvent varier selon les médinas. La valeur patrimoniale et l’ancienneté des fondations sont essentielles, à moins que l’agencement des pièces et le volume à aménager ne forment des critères prioritaires, comme c’est souvent le cas des maisons plus récentes. Les premiers investisseurs ont recherché des biens à haute valeur architecturale. Leurs achats ont coïncidé avec les quartiers les plus riches en patrimoine privé, à savoir en médina de Marrakech par exemple, les quartiers Mouassine, Dar el Bacha, El Lksour, Azbetzt, Kaat Bennahid, Hart Essoura, Riad Zitoun Kdim, Riad Zitoun Jdid, Zaouit Lahdar (Belkziz, 2001). En revanche, les quartiers de Sidi el Yamani et Chtouka, pourtant recensés comme de forte valeur patrimoniale, ont été moins investis, car l’environnement dégradé et densifié a repoussé la plupart des investisseurs. Les kasbahs attirent aussi les acheteurs étrangers, car la qualité et la grandeur des maisons sont à l’image des anciens lieux de pouvoir et d’espace de représentation qu’elles étaient. A Marrakech, ce sont les quartiers comportant des riads qui ont été investis les premiers, et les beaux quartiers restructurés dans la partie ouest (Mouassine, Lksour, Bab Doukkala) occupés par des demeures bien conservées et de taille imposante. A Essaouira, ce sont en premier les maisons-entrepôts des anciens négociants qui ont été rachetées dans la kasbah et son extension, Kasbah Jdid.

Mais un processus plus diffus à l’échelle des médinas

24Cependant à Marrakech, Fès et Essaouira, le phénomène de rachat des maisons dépasse les « beaux quartiers », anciens, accessibles et proches des sites touristiques. Les quartiers « populaires » ont également capté des investisseurs de plus en plus nombreux et au pouvoir d’achat moins important, vu la hausse des prix dans les anciens quartiers convoités. Il y a donc une diffusion des achats dans des quartiers plus denses et au bâti plus dégradé ou fortement restructuré. A Marrakech, les quartiers de Sidi ben Brahim, Riad el Arous, Arset el Houta et, plus récemment, le Mellah sont réinvestis par de nouveaux acheteurs étrangers qui ont diminué leurs exigences devant la rareté des offres abordables. Pour ces derniers acheteurs, l’envie de posséder une maison en médina devient alors plus forte que la volonté de posséder un patrimoine ancien (fig. 3). Par le travail artisanal (boiserie, stuc, tadelakt (type d’enduit) et l’utilisation d’objets typiques (tapis, meubles, poterie), ils reconstituent des petits riads dans des maisons de valeur architecturale modeste. Et qui plus est, on remarque que, devant la rareté de l’offre en grandes maisons et leurs prix exorbitants, les investisseurs décident d’acheter plusieurs maisons mitoyennes de petite taille. Après démolition, à l’exception des murs extérieurs, l’espace intérieur est reconstruit en béton. Ce type de travaux donne la possibilité aux propriétaires d’aménager le volume intérieur à leur guise, sans la contrainte de prendre en compte l’agencement antérieur des pièces. Des quartiers en médina restent cependant touchés de façon plus sporadique. Les anciens mellahs sont encore « repoussants » pour les investisseurs du fait de la profonde dégradation, du sous-équipement et de la forte densité de populations locataires et pauvres. Les quartiers les moins accessibles et ceux aux activités polluantes, à l’est, ne sont pas réinvestis (Bab Debbagh, Bab Khemis en médina de Marrakech et quartier Guerniz ou de Blida à Fès-el-Bali, à proximité des tanneries). Le processus de gentrification reste donc très sélectif à toutes les échelles, même s’il tend à s’ancrer dans les centres anciens, loin de l’idée de phénomène de mode momentané tel qu’il était communément dépeint et décrié sous le nom évocateur de « ruée vers les riads » au cours de la décennie 2000.

Fig.3 : Une requalification confirmée et plus diffuse en médina de Marrakech

Fig.3 : Une requalification confirmée et plus diffuse en médina de Marrakech

Conclusion

25La reconquête des quartiers anciens correspond à un engouement fulgurant pour les maisons traditionnelles introverties et pour les ambiances urbaines spécifiques aux médinas. Ce renouvellement des centres urbains anciens marocains se matérialise par des transformations de diverses natures qui modifient parfois en profondeur le paysage de villes d’origine médiévale. Il s’agit essentiellement des restaurations effectuées sur le patrimoine domestique, la rénovation du logement, l’apparition de nouveaux commerces, la requalification et l’embellissement des espaces publics. L’insertion d’une nouvelle population plus aisée, venant souvent de l’étranger, et le remplacement d’une partie de l’ancienne population par cette nouvelle élite financière et économique confortent l’idée d’un début de gentrification dans les médinas. L’élargissement des types d’investisseurs, des artistes ou précurseurs en investissement aux « revitaliseurs » plus ordinaires (retraités, classe moyenne) confirme l’ancrage du processus dans les espaces résidentiels des centres anciens. Par contre, dans ce cas précis marocain, on peut relever une différence de taille avec ce qui était analysé jusque-là dans les grandes métropoles septentrionales. La gentrification dans les médinas est le plus souvent « exogène », dans le sens où la reconquête n’est pas effectuée des périphéries résidentielles des grandes agglomérations vers leurs noyaux centraux, mais des villes occidentales vers les centres anciens des villes marocaines, avant que ce phénomène ne s’étende aux espaces périphériques de ces villes traditionnelles. Loin d’être globale comme l’avait montré N. Smith pour la ville de New York, cette gentrification reste sporadique. En effet, aucune politique publique n’a véritablement programmé cette revitalisation, même si désormais les nouveaux résidents et les investisseurs sont considérés comme des acteurs du changement par les pouvoirs publics. La gentrification en médina reste marginale ou mesurée, même si elle perdure depuis plus d’une décennie. Elle concerne des micro-espaces, des quartiers spécifiques, des axes commerciaux privilégiés en médina, certaines portions de derb où l’upgrading et la revalorisation du bâti sont avérés. La gentrification des médinas marocaines consacre un patrimoine à valeur économique, marchande et de plus en plus consommé. La nouvelle façon de se représenter et d’utiliser les médinas implique des transformations sans précédent dans leur tissu spatial, social et économique. Les nouvelles dynamiques liées à cette reconquête sont porteuses de modifications multiples. Ces effets induits de la requalification sont décrits dans un second article.

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Notes

1 Les vecindades, anciennes grandes demeures privées des centres des villes mexicaines, ont connu un destin similaire aux grandes demeures bourgeoises des médinas, les riads : locations collectives et morcellement des biens pour le développement d’un habitat populaire. Les rues de ces centres mexicains et marocains accueillent, de la même façon, les commerces populaires de tous types, les commerces ambulants et les activités informelles. Le bâti de ces centres aux évolutions analogues est également le plus souvent dégradé (Melé, 2003).

2 Les aménités urbaines correspondent aux services mis à la disposition de la population (services administratifs, culturels, de santé, d’enseignement, de commerces…).

3 Que ce soit les Français qui résident dans les riads ou les kasbahs du Sud du Maroc, les Hollandais ou les Anglais dans les villages anciens des campagnes françaises, ils investissent tous dans un espace bâti ancien et à forte urbanité et « humanité », dont la dimension patrimoniale est porteuse de sens. L’ancien représente un équilibre, une certaine harmonie de vie parce que « l’usage fabrique du charme » (Bourdin, 1984, p. 41).

4 Moqaddem : chef de quartier.

Table des illustrations

Titre Fig.1 : Une requalification sélective à l’échelle du territoire marocain
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Titre Fig.3 : Une requalification confirmée et plus diffuse en médina de Marrakech
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Auteur

Anne-Claire Kurzac-Souali est docteure en géographie, professeure agrégée au lycée Descartes à Rabat (Maroc), intervenante à l’École nationale d’architecture (ENA) de Rabat et a été chercheure associée au Centre Jacques Berque. Son travail porte principalement sur les dynamiques spatiales et le processus de patrimonialisation dans les tissus urbains anciens. L’évolution de l’artisanat au Maroc, sa gestion patrimoniale et le rôle de la mondialisation dans les transformations urbaines sont ses plus récents thèmes de recherche.

© Centre Jacques-Berque, 2013

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