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Médinas immuables?

 | 
Elsa Coslado
, 
Justin McGuinness
, 
Catherine Miller

Première partie : la gentrification au Maroc en débat

1. De la gentrification et de sa mise en perspective au Sud en général et au Maroc en particulier

Elsa Coslado et Justin McGuinness

Texte intégral

I want to be global
(Rofe M. W., 2003)

Alors que […] la gentrification des années 1960 était une curiosité marginale dans le marché du logement d’Islington [à Londres] – un sport urbain pittoresque des classes cadres branchées qui ne craignaient pas de se frotter aux masses laborieuses – elle est devenue un objectif central de la politique urbaine […] à la fin du XXe siècle.
(Smith N., 2002, p. 439)

1En Europe, la cohabitation de deux mondes sociaux distincts dans d’anciens quartiers défavorisés a été appréhendée de plusieurs façons. Certains universitaires anglo-saxons utilisent l’expression « plaques tectoniques sociales » qui décrit un fait socio-spatial, celui de la proximité a priori curieuse de deux classes sociales qui se côtoient au quotidien sans pour autant se rencontrer. D’autres universitaires se réfèrent plutôt à la notion de gentrification pour souligner le processus par lequel la composition sociale d’un quartier pauvre évolue vers un embourgeoisement. En Grande-Bretagne et aux États-Unis, le terme gentrification est volontiers repris par les décideurs, les urbanistes et autres « imagineers » de la ville. Une telle dynamique peut être considérée comme socialement et politiquement problématique, car la pauvreté des populations locales tranche nettement avec le train de vie des nouveaux arrivants. Ces derniers ont réalisé de coûteux travaux d’embellissement de leur logement auxquels s’ajoutent un ameublement onéreux, des voitures haut de gamme, etc. Les anciens habitants, par contre, vivent chichement et connaissent souvent des fins de mois difficiles ; ils rencontrent des difficultés à trouver du travail et, s'ils en ont, sont mal payés, tandis que leurs enfants fréquentent des écoles à faible taux de réussite. Cependant, l’arrivée d’habitants relativement riches peut parfois avoir des incidences positives : elle peut entraîner, par exemple, une amélioration du niveau des écoles locales et des services du quartier ou bien la création d’emplois plus valorisants socialement accessibles aux primo-habitants ou, enfin, la sauvegarde de bâtiments d’intérêt architectural.

2L’analyse en termes de gentrification s’étant avérée particulièrement féconde pour expliquer les recompositions des quartiers centraux historiques européens, il est assez logique que des chercheurs aient pensé à transposer cette notion au contexte des médinas marocaines, du fait de la co-présence récente de populations marocaines défavorisées et de populations d’origine européenne relativement aisées. Mais les chercheurs n’étaient pas les seuls à s’intéresser aux changements socio-spatiaux dans les médinas. La presse marocaine a rapidement pointé les effets négatifs de la venue des « riches » étrangers dans les médinas de Marrakech et de Fès, soulignant la difficile cohabitation entre familles marocaines de la médina, vues comme conservatrices, et Européens aux comportements inappropriés, perçus comme scandaleux (voir également Saïgh Bousta, article 7, ce volume).

3Au vu des bouleversements que connaissent les médinas marocaines depuis le milieu des années 90 et des idées reçues que soulève l’installation de citadins occidentaux dans ces espaces urbains traditionnels, il semblait important, sinon urgent, de mettre en lumière les véritables ressorts de l’évolution actuelle des médinas. Cet « article cadre » tente de poser un certain nombre de jalons théoriques en appréhendant la notion de gentrification dans son contexte d’origine pour ensuite la mettre en perspective dans le cas des médinas marocaines. Dans un premier temps, l’article étudie les origines de la notion de gentrification, les grands débats qui la fondent, ce qu’elle permet de mettre en lumière et ses limites. Un deuxième temps est dédié aux travaux qui traitent de la gentrification dans les pays du Sud. Il s’agit de donner des éléments de réponse aux questions que pose le déplacement géographique de la notion de gentrification et de mesurer sa pertinence dans le cas des mutations des cœurs historiques marocains. Par la suite, nous aborderons les nouvelles tendances de la recherche sur la gentrification, soulignant l’intérêt de travaux récents sur le « préservationisme social ». En guise de conclusion, nous resituons la gentrification dans le cadre de l’ordre spatial néolibéral et questionnons son destin.

Gentrification, origine du concept et modèle fondateur

4C’est à la sociologue anglaise Ruth Glass que l’on doit l’invention du terme « gentrification ». Ce terme est apparu pour la première fois dans un rapport préparé par cette chercheuse (Glass et al., 1964) pour les autorités municipales londoniennes afin de décrire l'installation – ou plutôt le « retour » – des ménages aisés au sein d’anciens quartiers dévalorisés du centre de Londres, a contrario du processus habituel de résidentialisation en banlieue selon le modèle jusqu’alors dominant pour ces couches sociales (Bidou-Zachariasen et al., 2003, p. 10). Le concept de gentrification remettait en question les modèles antérieurs d'évolution du changement urbain résidentiel, qui faisaient de la périurbanisation le stade final du processus de passage de la ville préindustrielle à la ville moderne. Le modèle proposé par R. Glass réfutait le postulat majeur selon lequel le filtrage résidentiel est un processus unidirectionnel descendant, par lequel seuls les groupes à faibles revenus s'installent dans un habitat en cours de détérioration (Dansereau, 1985, p. 192). Ce modèle paraissait d’autant plus novateur qu’il remettait également en cause l'hypothèse principale de la théorie structurelle du marché foncier urbain, selon laquelle on privilégie l'espace et les faibles densités plutôt que l'accessibilité aux centres-villes (Alonso, 1964 ; Muth, 1969).

5A dessein, le néologisme était empreint d’une conscience bien britannique des distinctions sociales. Il se réfère à un aspect spécifique de l'imaginaire socio-culturel d’outre-Manche. A l’origine, le mot gentry désignait la classe de petits propriétaires terriens, située entre la noblesse et la paysannerie. La gentry a augmenté son influence à la fin du XVIIe siècle en développant son capital culturel et un fort usage des loisirs jusque-là réservés à l'aristocratie. Sans être des intellectuels, les membres de la gentry étaient des lettrés, avaient des aspirations culturelles et plaçaient leurs enfants dans les meilleures écoles. Leur maison située en milieu rural exprimait élégance et goût du confort. En outre, les leaders de cette formation sociale se distinguaient par le fait qu'ils possédaient des résidences dans la capitale, ce qui leur permettait de s’adonner à des loisirs urbains (opéra, théâtre, etc.). Trois siècles plus tard, dans l'Angleterre des années 60 et 70, alors que la hiérarchie des classes était considérée comme obsolète, les travaux de R. Glass ont pointé l’acuité des inégalités de revenu des citadins et d'accès aux services urbains et l’importante disparité des modes de vie et de consommation. En s’attachant à réhabiliter l’habitat dégradé situé dans des quartiers centraux à des fins esthétiques et pour profiter de la proximité d'activités culturelles, les jeunes diplômés des années 60, exerçant des métiers intellectuels ou tertiaires, développaient un style de vie et des constructions identitaires qu’il était possible d’apparenter à celui de l’ancienne « classe des loisirs » qu’était à l’époque la gentry anglaise.

6Pour souligner cet aspect de classe inhérent au modèle canonique de la gentrification, Alain Bourdin (2008) considère qu’une traduction acceptable du terme gentrification tel qu’il a été pensé dans son contexte initial serait « gentilhommisation ». Jacques Levy et Michel Lussault (2003) parlent d’embourgeoisement, même s’ils soulignent que la connotation péjorative en français du terme d’embourgeoisement en freine l’emploi dans cette langue. C’est d’ailleurs ce qui peut expliquer la facilité avec laquelle cet anglicisme a pu faire sa place dans le lexique des sciences sociales en France et le fait que les auteurs utilisent plus volontiers le terme de gentrifieur (plus proche de l'anglais) que celui de gentrificateur.

7Le néologisme de R. Glass s'est imposé rapidement. Géographes, sociologues et autres professionnels de la ville l’ont adopté, en particulier en Amérique du Nord et en Australie. Même si l’emploi du mot « gentrification » a été tardif dans le monde francophone (à l’exception du Québec), il est important de souligner que quelques chercheurs français ont étudié des phénomènes similaires, mais parlent plus volontiers de « retour en ville », de « réanimation urbaine » et de « réinvestissement » que de gentrification (Coing, 1966 ; Remy, 1983 ; Chalvon-Demersay, 1984 ; Bidou-Zachariasen, 1984, Dansereau, 1985). Si ce type d’approche restait minoritaire, c’est en grande partie parce que la recherche urbaine francophone se focalisait sur les problématiques de relégation sociale liées aux quartiers périphériques et aux phénomènes de précarisation des « banlieues » (Donzelot, 2004 ; Van Criekingen, 2008, p. 74 ; Garnier, 2010). En ce qui concerne le contexte marocain, il n’existe, à notre connaissance, aucun ouvrage en langue arabe qui se réfère aux théories de la gentrification pour conceptualiser les changements sociaux en cours dans la ville marocaine.

Aux origines des débats sur la gentrification : la théorie du différentiel de loyer (rent-gap theory)

8Pour de nombreux auteurs, le capital et ses mouvements sont au centre du processus de gentrification. Dans les années 1970-1980, David Harvey (1973, 1982) et Neil Smith (1979, 1987) ont étudié l’influence des acteurs économiques, des instances financières et des institutions politiques dans les dynamiques socio-spatiales urbaines. Leurs analyses mettent en exergue le cycle de l’investissement, boucle qui repose sur une alternance de deux phases intervenant parfois de façon simultanée mais toujours opposée et complémentaire, celle du désinvestissement et celle du réinvestissement. D. Harvey (2008 [2001], p. 96) souligne que : « le capitalisme s’évertue constamment à créer un paysage social et physique à son image, adéquat à ses besoins à un moment donné, tout cela pour bouleverser, voire détruire, ce paysage à une date ultérieure ». Dans un article court mais ô combien influent, N. Smith (1979), qui s’inscrit dans le même courant de pensée, constate la permutation chronique qu’impose le capitalisme dans les centres-villes étasuniens. A cette logique d’obsolescence « quasi-organisée » correspond un renversement de situation. Les tissus urbains centraux sont, à un moment donné, délaissés voire stigmatisés en même temps que les statuts fonciers sont maintenus flous et les bâtisses abandonnées. Pour N. Smith, c’est au moment où le cycle d’investissement est à son point le plus bas qu’un phénomène de « rent gap » – (« différentiel de rentabilité foncière » comme le traduit Anne Clerval (2008b) – émerge, c’est-à-dire au moment où la disjonction est la plus forte entre les valeurs immobilières liées à un usage au présent (rente de terrain capitalisée) et les valeurs potentielles liées à un usage futur (potential ground rent – rente de terrain potentielle, cf. Smith, 1979, p. 546). Face au délabrement symbolique et matériel du tissu, le « renouvellement urbain », sinon la « revitalisation urbaine », devient alors une solution socialement souhaitable et politiquement légitime (Bidou-Zachariasen et al., 2003). Tandis que la population, acquise à la cause de la « renaissance urbaine » est favorable aux projets d’investissement, une nouvelle infrastructure physique et un renouvellement symbolique de l’espace délaissé deviennent nécessaires aux yeux des pouvoirs publics qui s’entendent avec les promoteurs. Ainsi, le processus de changement urbain est mis en marche. Sa visibilité sera déterminée par la valorisation des qualités physiques du quartier et le niveau de vie élevé des nouveaux habitants et usagers de ces espaces requalifiés.

9Une autre approche de la gentrification proche de la théorie du rent gap examine les transformations sociales et urbaines à travers l’analyse des données des statuts d’occupation des logements. Travaillant sur le marché de la location à Londres, Hamnett et Randolph (1984, 1986) élaborèrent une théorie de la value gap (différentiel de valeur) pour expliquer le passage d’un modèle d’extraction de la valeur du bien immobilier (les revenus perçus grâce au marché privé de la location) à un autre statut, celui du propriétaire occupant. Dans le cas classique de la gentrification, on constate la rupture entre une situation initiale où les locataires sont majoritaires à une situation ultérieure où les propriétaires prédominent. Les possédants comprennent rapidement qu’ils peuvent réaliser des profits en vendant à de futurs propriétaires-occupants, généralement jeunes et éduqués, les biens immobiliers loués à des familles qui disposent de peu de revenus et qui, de fait n’ont pas les moyens d’entretenir leur patrimoine. S'observe alors, par effet d’entraînement, le changement de la structure du marché immobilier d'une rue ou d'un quartier. Les pauvres « quittent la place », laissant derrière eux quelques propriétaires persévérants, les old-timers pour reprendre le terme employé par Brown-Saracino (2007). S'ensuit souvent un regain d’intérêt de la part de la municipalité pour le fragment urbain revalorisé par les privés, surtout s’il contient quelques édifices d’intérêt architectural. La municipalité investira probablement quelques deniers dans la requalification des espaces publics environnants, contribuant davantage à la valorisation du quartier, au surenchérissement des valeurs foncières et à l'accélération des processus d'éviction des classes populaires. En France, dès le début des années 60, Manuel Castells et Christian Topalov se sont, parmi d’autres, intéressés à la place du capital dans l’organisation du système urbain et aux conséquences des politiques de rénovation en termes de redistribution des populations, sans toutefois utiliser le terme de gentrification (Castells et al., 1974 ; Topalov, 1970).

10La théorie du différentiel de loyer énoncée par Smith donna lieu à un riche débat théorique, trop complexe pour être résumé dans cet article. Le côté innovateur de la théorie fut immédiatement reconnu : celle-ci situe les désirs et les expériences des acteurs du marché immobilier urbain dans le cadre des relations sociales collectives. Dans les marchés immobiliers de type capitaliste, la logique du consommateur veut qu’un placement que l’on espère fiable réalise un bon taux de rentabilité. Le différentiel de loyer, perçu jusqu’aux années 60 comme inapplicable aux centres historiques, démontre comment cette préférence pour la rentabilité du bien immobilier peut être satisfaite une fois que la dévalorisation a été poussée assez loin par la périurbanisation et la croissance urbaine. Comme le résume Smith (1979, p. 546), « la gentrification est le produit structurel des marchés de l’immobilier et du logement ». Mais l’applicabilité empirique de la théorie fut l’objet d’un débat : comment passer du niveau conceptuel à l’étape de l’observation ? (Clark, 1988). Les concepts qui sous-tendent la théorie du différentiel de loyer se sont avérés extrêmement difficiles à mesurer. Comme Lees et al. (2008) le remarquent, dans aucune base de données ne figure une entrée qui se rapproche du loyer immobilier capitalisé. Pour pouvoir cerner la courbe du différentiel de loyer, les chercheurs doivent s’engager pour de longues années dans la construction d’indicateurs tirés des statistiques des registres des transactions foncières, tout en se familiarisant avec le fonctionnement du marché immobilier, les contextes locaux, les taux d’imposition et la nature des subventions disponibles.

11A la lumière de cette complexité, il n’est pas donc étonnant qu’il y ait si peu d’études empiriques. Par contre, les recherches publiées – on pense notamment aux travaux de Clark sur Malmö (1988), de Badcock sur Adelaide (1989) et de Hammel sur Minneapolis (1999) – démontrent le bien-fondé de la théorie. Dans le présent ouvrage, le différentiel de loyer et l’appareil conceptuel attenant sont largement absents, sans doute parce que les données sur les investissements immobiliers sont soit trop difficiles d’accès, soit éparpillées entre plusieurs organismes. A la différence de la plupart des villes du Nord, où la loi du marché domine les mouvements fonciers, le chercheur travaillant sur les villes anciennes marocaines doit œuvrer pour comprendre comment le statut habous (sorte de main-morte islamique) et la multipropriété familiale garantie par le droit de succession musulmane pèsent sur les transactions immobilières. Si la recherche au Maroc et au Maghreb adopte la perspective du différentiel de loyer pour appréhender les changements dans les médinas, il faudra, sans aucun doute, ajuster ce cadre conceptuel.

Une théorisation alternative de la gentrification : Loft Living et la prégnance du facteur culturel

12Cependant, pour certains auteurs, la théorie du rent-gap est insuffisante pour expliquer la gentrification. Par exemple, Robert A. Beauregard (1986, 1990) a fait remarquer que pour comprendre l'embourgeoisement des centres-villes, il est nécessaire d'analyser les caractéristiques socio-culturelles des arrivants car, selon lui, ils constituent les acteurs principaux du processus. D'où viennent-ils ? Quels sont leurs mobiles et leurs aspirations ? Quels sont leurs modes de vie et de consommation ? David Ley (1980) est l’un des premiers chercheurs à envisager l'acteur-social au centre du processus de gentrification plutôt que l'offre (foncière). D. Ley (1981, 1986) développe une position moins structuraliste et plus libérale que N. Smith, en mettant l'accent sur les comportements du gentrifieur. Pour lui, le déclin de l'industrie lourde et l'avènement d'une société de services – retournement majeur de la base économique des villes qui a entraîné l'accroissement des emplois aux fonctions d'encadrement, du commerce et de la publicité – a créé une catégorie sociale de services composée de managers à la recherche d'un cadre de vie reflétant leurs valeurs en faveur de la diversité ethnique et culturelle. Ce nouveau groupe social préfère un habitat singulier, tant distingué que distinguant, situé dans un quartier-village à haute valeur architecturale. D. Ley considère que les préférences résidentielles jouent un rôle plus important que le souci du gain des individus ou des promoteurs. A l’époque, cette vision de la demande comme facteur déterminant de la gentrification a été renforcée par les travaux de Sharon Zukin (1982) dans un livre qui a fait date, Loft Living. Les recherches qui suivirent se focalisèrent beaucoup sur les stratégies des acteurs individuels et les préférences culturelles. Dans les années 90, C. Hamnett (1997) propose de dépasser la dichotomie rent-gap (l'offre) / consommation (la demande) dans un article intitulé « Les aveugles et l’éléphant » où il interroge les relations qui s'établissent entre les éléments de ces deux approches théoriques qui sont, selon lui, de toute façon envisageables dans une situation urbaine.

13La mise en perspective de Tim Butler et Garry Robson (2003) paraît fort utile pour articuler les différentes logiques de gentrification qui viennent d’être décrites. Ces derniers ont réalisé une étude transversale de plusieurs cas londoniens qui ne répondent pas au même schéma. Ainsi, ils comprennent les dissimilitudes de la gentrification en les organisant selon un axe qui sépare deux logiques : une logique capitalistique et une logique socio-culturelle. La gentrification par le capital est à l’origine d’une part importante de l’arrivée des dernières vagues de gentrifieurs dans des quartiers déjà investis par les couches moyennes, comme à Barnsbury, Battersea et aux Docklands qui constituent un cas de new-build gentrification. A l’inverse, la gentrification culturelle repose davantage sur une appartenance à une communauté de valeurs plutôt qu’à une communauté d’intérêts. Les pionniers et la mixité sociale servent encore de modèle ou de source d’inspiration – à la fois sur le plan pratique et rhétorique – aux nouveaux arrivants et aux décideurs qui mettent en place les politiques de régénération de certains espaces, comme London Fields, Islington et, éventuellement, Brixton.

14A partir des années quatre-vingt-dix, mais surtout depuis les années 2000, la littérature sur la gentrification s’étend en Europe, en Amérique centrale et latine et même en Asie. Suite à une discussion de la généralisation du concept de gentrification – et de ses limites – nous nous proposons une lecture critique de certains travaux traitant de la gentrification en dehors du contexte anglophone.

La gentrification : « trop vite adoptée ?

15Si, dans les années 80 et 90, la controverse anglo-saxonne a drainé une intense dynamique de pensées critiques et un approfondissement des connaissances sur les relations qui s'établissent entre la ville, le politique et l'économique (globalisation et néolibéralisme), la circulation du modèle interprétatif à travers le monde a eu plusieurs effets qui n'ont pas toujours participé à l'enrichissement théorique.

16Le premier fait marquant de la généralisation de la notion de gentrification est, sans aucun doute, le glissement de l’objet de recherche en soi à l’objet pour soi. L’emploi du concept, passé de l’outil au modèle théorique avec N. Smith et D. Ley, s’est vu maintes fois utilisé en formule analytique prête à l’emploi. La gentrification devient trop aisément une grille de lecture adoptée a priori. En France, on regrettera particulièrement que la gentrification soit explorée sur – plutôt qu’à partir – des études de cas. On déplorera également les nombreuses postures monographiques des enquêtes micro-géographiques et micro-sociologiques qui traitent davantage des nouveaux arrivants que des primo-habitants et qui se contentent d’investir une rue, un morceau de quartier ou un seul quartier sans même questionner le contexte des réaménagements publics alentour et les enjeux politiques de cette soudaine réanimation de « la vie de quartier ». De la convergence d’un certain placage intellectuel et des mises en perspectives exclusivement locales, il découle souvent des recherches françaises une absence de montée en généralité. Rares sont les études qui s’emparent de la mosaïque que constituent les études éparses et qui, comme J. Carpenter et L. Lees (1995) et plus tard M. Van Criekengen et J.-M. Decroly (2003) ou S. Jacquot (2007), embrassent dans une réflexion comparative les différents fragments d’espace. On constate, à l’instar d’A. Clerval (2008), que les sciences sociales françaises n’ont que faiblement alimenté le débat théorique.

17Pourtant, la diffusion de la notion dans des contextes très différents permet d’intéressantes comparaisons. On ne peut que soulever la valeur heuristique d’un tour d’horizon général généré par la myriade d’études de cas urbains dont la particularité est d’avoir été observés à travers le même prisme dans des mondes socio-culturels différents (anglo-saxons et latins) et dans des contextes politico-économiques distincts (villes du Nord, métropoles post-totalitaires, megalopoli et cités historiques du Sud). Du fait de ce riche contexte de recherche, il nous paraît fructueux de répondre à l’invitation d’Andrew Harris (2008, p. 2411) de réaliser des comparaisons transatlantiques, inter-urbaines et intra-urbaines.

18La large diffusion du modèle de la gentrification, si elle a participé du ramollissement théorique du concept, témoigne paradoxalement de sa force. D’un côté, il est, certes, aisé de se ranger du côté d’A. Bourdin (2008) ou même de M. Van Criekingen (2003) qui déplorent que la gentrification soit une notion fourre-tout qui conduit à unifier à l’excès des processus sociaux de nature différente et qui, en conséquence, participe à camoufler la multiplicité des dynamiques des mutations urbaines. D’un autre côté, on peut se réjouir de l’inventivité des auteurs qui n’hésiteront pas à exploiter la polysémie de la notion et l’adaptation et la plasticité du modèle, pour dénicher une pluralité de logiques et de nouvelles formes de gentrification et « mettre en relation les multiples dynamiques qui autrement seraient pensées séparément » (Cusin, 2008). L’entrée « gentrification » bien manipulée permet, par exemple, à Hovig Ter Minassian (2009) d’explorer dans un même mouvement – et d’articuler – l’embourgeoisement, le désembourgeoisement et la marginalisation qui s’opèrent dans des espaces distincts du district de Ciutat Vella (centre de Barcelone).

19Le deuxième fait marquant est, sur le terrain, la diffusion des politiques et pratiques des pouvoirs publics, des investisseurs privés et des individus qui participent de la gentrification, conformément à l’idée de gentrification généralisée développée par N. Smith (2002). Les modèles théoriques sur la ville circulent, à l’instar des itinéraires internationaux des universitaires et des urbanistes, et les frontières avec les mondes de l’urbanisme opérationnel sont poreuses, surtout à l’heure de la mondialisation (Coslado et Moussi, 2010). Le concept scientifique de gentrification et le processus lui-même ont été récupérés par les politiciens, les architectes et aménageurs et les médias réfléchissant et agissant en réseaux (parfois transnationaux) (Harris, 2008, p. 2409 ; Rose, 2006). En guise d’exemple, il est possible d’évoquer le projet en cours de la réhabilitation de la médina de Casablanca (voir le témoignage de Jacqueline Alluchon, chap. 17, ce volume). La médina de la capitale économique du Maroc a très longtemps été vue par les élites casablancaises comme un espace dangereux et inintéressant sur le plan architectural. Mustafa Mellouk, professionnel de la communication – il travaille pour des chaînes de télévision – s'est occupé, par le biais d’une association, de pousser les pouvoirs publics à s’impliquer dans une démarche de revalorisation de cet espace dans l’objectif, tout à fait incongru par rapport aux représentations collectives et aux réalités (mobilités résidentielles centrifuges, tendances du marché immobilier), d’y faire venir des classes moyennes marocaines. L’Agence urbaine de Casablanca où fourmille un nombre important d’architectes est aujourd’hui devenue le maître d’ouvrage des opérations de réaménagement de la médina.

20Avec le temps, on constate donc la complexification du regard et du processus en lui-même. Proposé initialement comme un modèle canonique et linéaire (Smith, 1986), le concept de gentrification a peu a peu mis en lumière des dynamiques socio-économiques hétérogènes et évolutives. Les stratégies et les temporalités de la requalification des espaces urbains se sont complexifiées, tout comme se sont pluralisés les acteurs investis dans ce processus.

Logiques hétérogènes de la gentrification : permutation des acteurs et formes plurielles

21N. Smith et P. Williams (1986) ont formalisé un modèle théorique des étapes de la gentrification qui anticipe de façon quasi linéaire le passage d’une gentrification spontanée et sporadique par des acteurs individuels aux styles de vie non conventionnels (artistes, hippies, homosexuel(le)s…) à un phénomène de gentrification généralisée des métropoles mondiales, conduit essentiellement par des acteurs politiques et économiques.

Evolution des profils de gentrifieurs dans le temps

  • 1 C’est-à-dire Young Urban Professional, Double Income no kids, Bourgeois-Bohème.

22La priorité causale accordée à l’apparition de nouvelles classes moyennes et à leurs choix résidentiels a conduit les chercheurs à affiner les profils des gentrifieurs grossièrement établis par N. Smith. Les premières scènes de la gentrification sont le plus souvent jouées par les artistes marginaux et autres tenants de la contre-culture capables d’une distance esthétique qui les détache de l’aversion dominante pour le bâti délabré (Debroux, 2011). Dans une deuxième vague de gentrification, les artistes sont remplacés par les leaders d'opinion et de tendance, en somme des créatifs capitalistes prescripteurs et messagers des « canons du bon goût » (Hamnett, 1997, p. 6 citant Ley, 1980, p. 243). Pour désigner cette population « branchée » (M. Van Criekingen et A. Fleury, 2006) qui est généralement constituée de jeunes actifs sans enfant, la terminologie des chercheurs fait écho au langage et habitus de certains gentrifieurs eux-mêmes puisque les vocables sont issus des procédés de marketing qui désignent les cibles de consommateurs (Coslado, 2011). Ainsi, ce sont surtout dans les travaux sur la gentrification qu’ont été décrites et dénommées les figures des yuppies, des dinkies et, en français, des bobos1 souvent abusivement considérés comme les acteurs pionniers au dépens des artistes marginaux. Si le discours en faveur de la mixité sociale semble rejoindre la pratique en ce qui concerne les gentrifieurs de la première vague, il n’en va pas de même pour les vagues suivantes de gentrifieurs. En effet, ces derniers pratiquent fortement l’évitement scolaire tout en prônant, dans les discours, les bienfaits du mélange social (Clerval, 2008a). Dans cet ouvrage, nous verrons qu’Anton Escher et Sandra Peterman (article 6) enrichissent la typologie des gentrifieurs issue des recherches réalisées dans les villes du Nord, en étudiant par le menu les profils des étrangers qui investissent les médinas de Marrakech et d'Essaouira.

Les avatars de la gentrification, phénomène global

23La gentrification de certains quartiers reste parfois en suspens, ne dépassant guère le cap de la gentrification marginale. C’est le cas de la Goutte d’Or (Bacqué, 2006), de Sainte-Marthe à Paris (Bidou-Zachariasen et Poltorak, 2008), du quartier du Panier à Marseille, et de certains quartiers de Bruxelles et de Montréal (Van Criekingen et Decroly, 2003). D’autres espaces, au contraire, comme à Naples (Pfirsch, 2008), à Guadalajara et à Monterrey au Mexique (Melé, 2003) n’ont pas connu l’arrivée des pionniers, ni même de résidents de classes moyennes et supérieures. Les pouvoirs publics ont tenté d’enrayer ex nihilo la dégradation du tissu urbain historique à grand renfort d’investissements publics dans la rénovation afin d’encourager les investisseurs immobiliers et commerciaux dans un objectif de diversification des activités des centres-villes ; la gentrification – née ici d’initiative institutionnelle, semble également inachevée. Certains quartiers voient, au contraire, l’arrivée massive de populations des classes moyennes ou supérieures sans être passés par une phase de gentrification spontanée initiée par des particuliers. C’est le cas des « morceaux de ville » créés de toutes pièces dans les villes suisses (Rérat et al., 2008). Ces opérations de construction de logements sur des friches urbaines sont qualifiées par certains chercheurs de new-build gentrification (Davidson et Lees, 2005 ; Davidson, 2006). Ces auteurs considèrent de tels projets comme participant d’un processus de gentrification car ils sont caractérisés par la même dynamique de revalorisation des centres urbains : ils représentent un réinvestissement de capital dans des zones centrales délaissées, impliquent une modification de l’environnement construit et du paysage urbain, et concernent les mêmes catégories sociales. Dans une telle perspective, il serait certainement intéressant d’interroger l’évolution de la Palmeraie de Marrakech, qui connaît un mitage inexorable du fait de la construction de résidences haut de gamme, et la création de complexes résidentiels luxueux à Fès tels Oued Fès et Fès City Center sur des anciens terrains communaux.

24Pour passer à un exemple latino-américain, Silvana Rubino (2005) relève les différences considérables dans le traitement institutionnel de la gentrification dans différentes villes brésiliennes. Les polititiques de l’État brésilien, notamment le programme Monumenta, avaient abouti à la création de véritables enclaves « propres », en particulier dans certaines villes du Nordeste (Nobre, 2002). Par contre, la visite du président de la Fondation Guggenheim à Rio de Janeiro en 2000 dans le but d’étudier l’implantation d’un musée dans cette ville fut suivie d’une véritable levée de boucliers. La communauté artistique et intellectuelle carioca considérait la construction d’un « MacGuggenheim » comme une véritable agression d’ordre commercial et impérialiste. Ce musée, élément-clé d’une éventuelle stratégie pour revitaliser – et sans doute gentrifier – une partie de la ville, fut perçu comme un véritable affront par une frange de la société brésilienne. Par contre, la réhabilitation urbaine, qui prend dans certaines villes du Nord l’allure d’un colonialisme endogène, est vue comme légitime par les élites si elle est effectuée par l’État.

25Dans les capitales de deux grands pays post-totalitaires où le néolibéralisme a pris le dessus sur le communisme, la recherche fait état de situations plutôt contrastées. Pour commencer par le cas de Beijing, dans les années 80, l’architecte Wu Liangyong et son équipe expérimentaient l’idée du « renouveau organique » à Nanluoguxiang, quartier ancien composé de hutong (ruelles) et de maisons à cour. Plutôt que démolir les maisons de tout un district historique, le projet de Liangyong a cherché à conserver ce qui pouvait l’être et remplacer toute maison démolie par une structure nouvelle réalisée dans l’esprit des lieux (Liangyong, 1999 ; Alexander, 2004). En 2010, Nanluoguxiang faisait figure d’un des lieux les plus chics de la capitale chinoise. Tout comme la vie dans un riad à Marrakech, habiter un hutong était signe de distinction parmi les expatriés et les divers créatifs (Ren, 2011). Pour une certaine frange des classes aisées, il était même préférable d’habiter Nanluoguxiang plutôt que Shunyi, banlieue huppée de résidences fermées.

26En Russie également, la fragmentation socio-spatiale prit racine suite à l’effondrement du régime totalitaire. Elle était particulièrement visible dans les grandes villes. Une étude de cas réalisée par Anna Badyina et Oleg Golubchikov (2005) sur le quartier d’Ostozhenka à Moscou est particulièrement intéressante pour son exploitation des données quantitatives disponibles dans l’élaboration de l’analyse. A Moscou, la gentrification s’est développée en deux phases : de la chute du communisme à la fin des années 90, elle était le fait d’initiatives engagées par des particuliers qui achetaient des pièces privées dans les anciens kommunalki (immeubles collectifs publics) pour créer des appartements et bureaux spacieux ; par la suite, ce sont les grands groupes immobiliers qui prirent la relève, avec comme résultat une polarisation socio-économique accrue que la municipalité semblait peu encline à affronter. Le caractère d’Ostozhenka fut transformé : entre 1992 et 2006, le pourcentage de maisons individuelles construites avant 1912 chuta de 45 % à 9 %. Elles furent remplacées par des résidences dites « de prestige ». Pour revenir au cas du Maroc, cette transformation rappelle le destin des quartiers de l’Agdal à Fès et à Rabat et du Guéliz à Marrakech, où très peu de propriétaires ont voulu garder leurs coquettes villas remontant aux années 20 et 30, vu les sommes proposées pour leur achat par les promoteurs immobiliers. En revanche, à Ostozhenka, les nouveaux résidents appartiennent à la classe des « fiancifieurs », pour reprendre le néologisme de Lees (2000) désignant les membres de l’élite des affaires. Les promoteurs parlent volontiers de « l’européanisation » du quartier, le terme semblant désigner la manifestation dans le tissu urbain d’une sorte de prospérité extrême, réalisée au détriment du reste de la société russe.

27De ces cas urbains latino-américains et post-totalitaires, on comprendra qu’il n’existe pas un modèle unique de gentrification : à Bejing, le patrimoine bâti reste un élément central dans la valeur ajoutée d’un quartier réhabilité, tandis qu’à Moscou, un quartier change de statut au fur et à mesure que les édifices anciens sont remplacés par des résidences privées de facture vaguement historique. On pourrait facilement multiplier les exemples, mais il est clair que l’enchaînement des étapes qui s’assortissent de profils de gentrifieurs distincts n’est ni automatique, ni entièrement prévisible. Cependant, la recherche a fait ressortir plusieurs schémas, dont un, « la gentrification par le tourisme », semble particulièrement intéressant pour repenser les transformations dans les médinas marocaines.

La gentrification par le tourisme

  • 2 Expression américaine pour indiquer les classes moyennes travaillant dans le secteur des services ( (...)

28A travers la planète, les gouvernements municipaux, avec l’appui de maintes missions de conseil, élaborent des politiques qui visent à faire de leurs villes des « machines récréatives » selon les termes de Terry Clark (2003). Dans plusieurs villes, cette spectacularisation de la ville prend une tournure particulière, que l’on peut appeler « la gentrification touristique ». A la Nouvelle-Orléans, à Istanbul, à Mexico, à Salvador de Bahia et São Paulo, mais aussi, comme on le verra dans cet ouvrage, à Marrakech, à Essaouira et à Fès, des centres historiques aux qualités architecturales reconnues sont réaménagés et mis en valeur à des fins récréatives et de mise en tourisme (Bures et Cain, 2008 ; Gotham, 2005, 2007 ; Hiernaux-Nicolas, 2003 ; Ilkuçan, 2004 ; Nobre, 2002 ; Rivière d’Arc, 2003 ; Rothfuß, 2007 ; Schwartzmann, 2009 ; et les articles de Kurzac, Escher & Petermann, Istasse dans ce volume). Dans certains cas, le patrimoine domestique et les espaces publics sont requalifiés par des acteurs privés individuels pour accueillir une résidence – éventuellement secondaire – et un projet d’activité touristique, aux connotations parfois culturelles. Dans d’autres cas, les interventions sont davantage le fait des pouvoirs publics : la politique d’urbanisme se confond alors avec la politique touristique. Quels que soient les acteurs à l’origine de la gentrification touristique, ces situations urbaines s’assortissent de mesures en vue de la patrimonialisation et de la valorisation de la vie culturelle. Elles sont également l’objet d’un nouveau récit urbain faisant l’apologie du local authentique et vantant les vertus d’une identité urbaine cosmopolite. Cette renaissance urbaine par le tourisme, le patrimoine et la culture, qui peut avoir pour conséquence la muséification de certains quartiers, a parfois pour effet d’attirer de nouveaux habitants issus de « la classe des services »2 aspirant à un cadre résidentiel au confort postmoderne qui allie l’âme de l’ancien, les aménités culturelles et l’agrément de l’efficacité (Gerber, 2000).

29Mais l’influence des comportements individuels dans la gentrification touristique peut s’avérer anecdotique si l’on observe l’évolution des capitaux mobilisés sur de longues périodes. La gentrification touristique, soit impulsée par les institutions locales, soit reprise en main par elles, fait progressivement ou directement un appel aux investisseurs de l’industrie du tourisme et de la culture, et, comme le conclut Kevin F. Gotham :

« […] la gentrification et le tourisme sont propulsés par le grand capital et les corporations des loisirs et du divertissement qui ont formé des liens institutionnels importants avec les promoteurs traditionnels de la ville (les chambres de commerce, les municipalités et les industries de service) pour vendre leurs villes et leurs quartiers. » (Gotham, 2005, p. 1115).

30La gentrification touristique paraît donc être une autre facette de la gentrification favorable à la mise en évidence de l’ « entrepreneurialisme urbain » (Harvey, 1989a), c’est-à-dire à des intrusions de l’économie néo-libérale dans la gouvernance urbaine.

31Malgré la diversité des espaces et des dynamiques observés, l’analyse en termes de gentrification permet d’articuler les mobilités résidentielles des habitants, les politiques publiques locales, les stratégies des promoteurs immobiliers et les opérateurs touristiques. Mais qu’en est-il de l’étude du processus dans les villes du Sud ?

Gentrification dans les villes du Sud

32On notera, dans l’ensemble de la littérature parcourue traitant de la gentrification dans les villes anglo-saxonnes et européennes, qu’aucun article ou ouvrage ne fait référence aux villes du Sud, comme si l’étude de celles-ci n’avait rien à apprendre sur les phénomènes visibles au Nord, alors même que des travaux fort intéressants étudient des territoires urbains aussi différents qu’Istanbul, Mumbai, Salvador de Bahia, São Paulo, Buenos Aires et quelques villes mexicaines. Pour mieux situer les spécificités de la gentrification au Maroc, nous nous proposons donc de faire un survol analytique de quelques cas de gentrification dans le Sud global.

33Après les indépendances, les municipalités des villes du Sud disposaient de moyens réduits alors qu’elles étaient aux prises avec la gestion de graves problèmes sociaux et économiques et d'un enjeu politique complexe : la constitution d'un État moderne que l’urbanisme était censé refléter. De facto, pendant longtemps, les décideurs ne se sont pas préoccupés de la restauration et du réaménagement des centres anciens, ou alors seulement pour gérer leur insalubrité « dangereuse » pour les vies humaines et les équilibres sociaux de crainte de révoltes urbaines. Les actions publiques qui visaient la requalification des tissus historiques étaient d’ailleurs bien souvent confondues avec une politique patrimoniale considérée comme non prioritaire car jamais appréhendée sous l’angle d'une politique de (re)logement (cf. témoignage d’Olivier Toutain, article 15, ce volume). La politique patrimoniale était donc perçue soit comme un luxe qu’une ville aux fortes inégalités sociales ne pouvait s’offrir, soit comme idéologiquement inconcevable dans le cas où ce patrimoine datait de l’époque coloniale. Ce fut le cas, par exemple, du centre-ville de Casablanca jusqu’au milieu des années 90 (cf. témoignage de Abderrahim Kassou, article 13, ce volume).

34Dans les Etats récemment indépendants, les nouveaux pouvoirs devaient se montrer du côté des masses laborieuses pour maintenir leur légitimité. L’effort financier se focalisait donc sur la résorption du logement précaire par la construction de quartiers d’habitat dit social dans une perspective moderniste et modernisatrice : re-former la ville et son habitat équivalait à réformer la société et les comportements sociaux considérés comme archaïques (Coslado et Moussi, 2010). L'orientation fonctionnaliste des politiques urbanistiques brésiliennes en est un exemple éloquent. Les centres historiques denses, avec leurs ruelles sinueuses et leurs maisons délabrées, étaient porteurs d’une image négative s’inscrivant dans une longue période de dévalorisation de l’ancien et de l’autochtone et a contrario d’une survalorisation de la modernité (lignes droites, lumière et propreté) et de modèles urbains importés. Cette appétence pour la modernité et le rejet du bâti ancien étaient particulièrement lisibles à travers l’abandon par les élites des centres-villes au profit d’un habitat sécurisé périurbain. Ce phénomène a contribué à une dévalorisation sans précédent des centres urbains.

  • 3 Le secteur touristique, qui représente le premier poste du commerce mondial devant l’automobile et (...)
  • 4 Une grande partie de la rente touristique ne semble pas, en réalité, profiter aux pays mais plutôt (...)

35L’adhésion au modernisme conjurée du fait des moyens limités affectés par les décideurs (ne vivant pas dans les centres et les stigmatisant) a concouru à faire des centres historiques de nombreuses villes du Sud des espaces d’exclusion matérielle et de relégation symbolique. Il aura souvent fallu attendre les années 80, pendant lesquelles un regard extérieur, concentré en une institution – l’Unesco (et parfois avant celle-ci, celui d’une population étrangère érudite, voyageurs, ethnologues, architectes, etc.) valorisera les qualités esthétiques locales, pour assister à un changement des mentalités et des représentations (notons la récurrence de ces situations pour Mexico, Marrakech, Istanbul, et Salvador de Bahia pour qui l’inscription sur la liste du patrimoine mondial s’est faite au début ou au milieu des années 80). Il faudra a minima une quinzaine d'années encore pour que l’action suive la pensée. Enfin, disons plus exactement qu’il faudra surtout un contexte socio-économique structuré par de nouveaux enjeux offrant des moyens financiers à l’action publique. Ce contexte est celui de la mondialisation qui, de façon concomitante, a facilité les flux touristiques3 (éventuellement4 fort profitables) et a mis le gouvernement des villes en situation de mesurer l’intérêt d’un arrimage international. Pour les élites urbaines de certaines villes du Sud, le développement touristique urbain est apparu comme une réponse accessible aux problèmes structurels de l’emploi et à la fructification des capitaux. Aussi, bien souvent, la régénération des centres historiques de villes du Sud est passée par un média externe qui a agi tel un révélateur, un mobile et un sponsor financier. Dans ces conditions, on comprendra que la valorisation des centres anciens au Maghreb, en Amérique du Sud et en Asie soit, à un moment donné ou à un autre, reliée aux « touristes » (l’altérité révélatrice) et à sa forme collective et organisée qui génère (dans le meilleur des cas) du profit : l’activité touristique. De ce fait, la notion de gentrification par le tourisme apparaît bien souvent pertinente pour les villes du Sud. Jean-François Pérouse décrit ainsi le phénomène pour Istanbul :

« Le gouvernement veut faire de la ville une grande place internationale du tourisme et de la finance. Il faut donc aboutir à une image propre, identique aux canons des grands centres urbains mondiaux. La péninsule historique devrait ainsi se destiner à une vocation vraiment touristique sur le modèle de Paris (restauration du patrimoine, construction de grands hôtels)… » (cité par Yogurtcu, 2011)

  • 5 Pour reprendre l’expression du colloque bruxellois du 28-30 avril 2011 : « Les élites s’emparent de (...)

36Contrairement aux villes du Nord, c’est rarement l’élite locale qui est retournée habiter dans les cœurs urbains des villes du Sud, même si la croissance des capitaux investis dans les cœurs historiques témoigne que « les élites se réemparent des centres villes5 ». Une préférence résidentielle de la classe moyenne locale pour le centre historique apparaît seulement dans quelques rares cas, notamment Istanbul. De cette configuration particulière, où les élites locales font marginalement intervenir leur propres modes d’habiter dans le processus de requalification des cœurs urbains, deux situations urbaines se dégagent. La première correspond à la situation où la politique publique a la main mise sur la reconquête des centres, tandis que les stratégies résidentielles des catégories moyennes ou supérieures ne s’y mêlent pas ou peu. La deuxième situation, plus proche du modèle canonique de gentrification, équivaut à une genèse totalement distincte, celle où les ménages aisés agissent, de proche en proche, en agents rénovateurs de l'urbain.

37L’étude du cas de la gentrification touristique de Salvador de Bahia (Nobre, 2002) montre ainsi que la restauration des quartiers historiques relève d’un interventionnisme public (fort demandeur de partenariats privés) dont la gestion entrepreneuriale de l’urbanisme renforce le développement d’enclaves de loisirs, d’activités économiques et touristiques « sous bulle » (pour reprendre l’expression de De Cauter, 2005). Ces projets de revitalisation (et d'éviction du centre des plus pauvres) sont dédiés aux classes aisées qui n’habitent et n’habiteront probablement pas dans le centre réhabilité. Ces populations qui habitent les extensions urbaines, mais qui sont très mobiles, n’hésitent pas à se rendre dans le centre rénové à des fins récréatives pour y passer quelques heures. Les populations défavorisées sont généralement relogées de façon éparse et loin du centre. Ce cas urbain pose la question des problèmes reliés à l’occupation sélective « à temps partiel » des centres urbains axée désormais sur un lien social qui prend appui sur la consommation, tandis que les habitants d’origine (anciens occupants à plein temps) subissent de plein fouet les effets d’un déménagement qui a détissé les liens de solidarité et d’entraide. Par voie de conséquence, le cœur urbain perd en vie sociale et, s’il en est, l’âme des lieux – pour employer un trope cher aux publicitaires urbains – se dissout. La « gentrification par le capital » proposée par Tim Butler et Garry Robson (2003) semble, dans ce cas de figure, la matrice du processus dès ses débuts.

38Les médinas marocaines de Marrakech, de Fès et d’Essaouira, investies par les pouvoirs publics, présentent également des formes de gentrification touristique. Cependant, l’évolution de ces espaces historiques marocains diffère sensiblement de celle des villes mexicaines, brésiliennes et indiennes, car ce sont des particuliers qui sont à l’origine du mouvement de revitalisation des quartiers populaires. A Istanbul, par contre, on est en présence des deux dynamiques simultanées : le poids des investissements individuels à Cihangir, d’une part, et la forte intervention des pouvoirs publics pour transformer l’ancien quartier rom de Sulukule, d’autre part (Ilkuçan, 2004 ; Tait, 2008). Il est indéniable que les dimensions inter-culturelles, même si elles ont été moult fois utilisées et déformées à des fins économiques par les acteurs, jouent un rôle important dans les processus de gentrification visibles dans les villes marocaines (cf. les articles de l’ouvrage). Pour reprendre la grille de lecture élaborée par Butler et Robson (2003), pour Marrakech, Essaouira et Fès, on peut donc parler de « gentrification culturelle » comme étant à l’origine des processus de régénération. A. C. Kurzac (article 10, ce volume) met clairement en avant les retombées pour l'emploi local dans le secteur du bâtiment, du tourisme et de l'artisanat et l'impulsion nouvelle donnée à la création artistique et artisanale de cette gentrification dans les médinas marocaines. Le point commun entre les différents cas de gentrification au Maroc est que les gentrifieurs investissant dans le patrimoine domestique entretiennent des liens forts avec l’étranger, que ce soit par leurs parcours personnels ou par les activités culturelles et/ou commerciales qu’ils mettent en place dans le centre historique. Dans la plupart des cas, ces personnes ont passé ou passent une partie du temps à l’étranger pour leurs études et/ou leur emploi (cf. les articles d’Istasse, McGuinness et Mouhli, et Petermann et Escher dans ce volume).

Un nouvel acteur : le gentrifieur, citoyen du monde

39Aussi, la prégnance d'une composante extra-nationale dans les cas de gentrification dans les villes du Sud donne à voir un nouvel acteur-clé : le gentrifieur global. Ce protagoniste, que l'on retrouve en filigrane dans quasiment tous les articles de ce livre, est issu d’une fraction très mobile des classes moyennes locales et occidentales. Précisons toutefois que les villes marocaines n'ont aucunement l'exclusivité de la présence de ce cosmopolitain et de la relation qu’il peut avoir avec la gentrification. A Paris, H. Dubucs (2009) étudie comment les us résidentiels de la communauté japonaise complexifient les marquages sociaux dans des quartiers en cours de gentrification. Dans le cas de Londres, M. Rofe (2003) s’intéressant à la communauté internationale, insiste sur les processus de distinction sociale de ses membres aisés, voire très aisés : « I want to be global » est le slogan de cette élite – et aussi le titre de son article. Les espaces gentrifiés sont, en l’occurrence, le support spatial, idéel et identitaire d’une élite à mobilité globale qui cherche à se distinguer en disposant de résidences confortables parsemées à travers la planète.

40Cette facilité de vivre en nomade cosmopolite entre villes-monde, îles exotiques et autres enclaves vouées aux loisirs a des impacts sur les dynamiques urbaines. Un vivier de personnes en demande d’habitat (éventuellement temporaire) à l’étranger se forme. Le marché du logement qui lui est réservé se situe à la lisière de l’hébergement touristique. Les maisons à vendre ont souvent été réhabilitées par des Européens ou (re)construites par des promoteurs occidentaux, les maisons à louer ou les maisons d'hôtes sont de préférence tenues par des étrangers ou des sociétés internationales qui offrent des standards de confort internationaux tout en les pimentant de saveurs locales (cf. Ernst, article 5 et Istasse, article 9, ce volume). Ces voyageurs-résidents sont en effet à la recherche d’un univers d’altérité qui peut se vivre très confortablement (Escher & Petermann, articles 3 & 6, ce volume). Au sein des villes marocaines, le nombre de maisons concernées par ces propositions « exotico-expérimentales » (Madoeuf, 2010) est significatif puisqu’il a généré un engouement collectif, pour ne pas dire une mode, et a, en définitive, structuré une demande touristique et un segment du marché immobilier. C’est ainsi que, comme le montre I. Ernst (article 5, ce volume) pour Marrakech, le poids des initiatives individuelles a diminué peu à peu pour laisser la place aux projets financés par des sociétés ayant des intérêts économiques globaux dans l’immobilier, le tourisme, les loisirs. En somme, ce qui était au départ une curiosité très personnelle envers l'Autre est devenu un puissant levier pour les capitaux internationaux.

Nouvelles tendances dans la recherche sur la gentrification

41Il n’est pas facile de cerner une tendance dominante dans la recherche sur la gentrification à la fin des années 2000. Comme nous l’avons déjà démontré, la notion de gentrification s’est diffusée vers des projets de recherche menés par des équipes en Amérique latine, Asie de l’Est et ailleurs dans le Sud. Les travaux du groupe de recherche animé par Loretta Lees à l’université de Londres seront publiés sous peu et donneront sans doute la mesure des avancées pour la période 2000-2010. Les recherches se portent sur « la mise en scène urbaine », réalisée notamment à travers l’architecture iconique et les événements de portée internationale. Reste à savoir dans quelle mesure ces études seront exploitées par les autorités dans une optique d’amélioration des équilibres socio-économiques urbains. Il nous semble que relativement peu d’études sont commanditées par les conseils métropolitains ou régionaux, à l’instar de la fameuse étude de Butler et Robson (2003) sur Londres financée par l’ESRC (Economic and Social Research Council) à la fin des années 90.

42Cependant, un nouvel intérêt sur les conséquences négatives de la gentrification commence à se profiler concernant le destin des populations à faibles revenus dans ces quartiers en voie de gentrification. Nous ne citerons ici que les travaux de deux chercheurs, Japonica Brown-Saracino (2007) et Michael Herzfeld (2010), qui nous semblent importants aussi bien au niveau empirique que théorique. A partir d’une approche ethnographique, leurs travaux se focalisent sur le déplacement – réalisé ou éventuel – de populations menacées par l’essor de nouvelles formes culturelles et la montée en flèche des valeurs immobilières. La posture de recherche de ces deux universitaires nord-américains peut être qualifiée « d’activiste engagée ».

43J. Brown-Saracino (2007) a travaillé sur quatre localités aux États-Unis, explorant la culture de gentrifieurs qu’elle qualifie de « préservationnistes sociaux ». Même s’ils apprécient les qualités esthétiques et matérielles de leurs nouveaux quartiers de résidence, les gentrifeurs de cette catégorie éprouvent le sentiment profond que leur installation contribue à la destruction de tout un pan des pratiques sociales pré-existantes. Les « préservationnistes sociaux » cherchent ainsi à côtoyer des personnes qu’ils qualifient de « vrais habitants ». Tout comme le caractère esthétique, géographique ou social d’un lieu peut octroyer une mesure d’authenticité à ses habitants, des personnes peuvent également donner une dose d’authenticité à un lieu. Pour l’auteur, les préservationnistes sociaux représentent un phénomène intéressant dans la mesure où ils cherchent à habiter à côté de personnes qu’ils admirent pour leur mode de vie, tout comme les défenseurs de lieux historiques essaient de vivre dans les environnements qu’ils cherchent à conserver. Pour les « préservationnistes sociaux », l’immatériel donne de la force et du sens à leur besoin d’authenticité ; ils sont animés par une quête pour la sincérité individuelle et communautaire et, partant de cela, ils espèrent réaffirmer une certaine identité morale. Cette admiration vouée par les préservationnistes sociaux aux old timers (résidents de longue date) leur révèlerait l’inauthenticité de leur propre identité et de leurs réseaux sociaux. En définitive, dans ce minutieux travail sur « la marginalité vertueuse », J. Brown-Saracino analyse comment certains acteurs de la gentrification s’avèrent beaucoup plus conscients de leurs privilèges qu’il n’en est généralement supposé.

44Le terrain de Michael Herzfeld (2009, 2010) s’étend, lui, de la Méditerranée à la Thaïlande. M. Herzfeld s’intéresse moins aux gentrifieurs conscients des risques de déplacement encourus par leurs voisins pauvres qu’aux luttes menées par ceux-ci pour éviter d’être obligés de quitter des lieux qu’ils ont toujours habités. Il s’interroge sur les implications éthiques de son statut d’anthropologue et sur son engagement à leurs côtés. Il prend comme point de départ l’utilisation des politiques de préservation du patrimoine urbain menées par l’État pour justifier la gentrification. La marchandisation de l’histoire s’infiltrerait dans l’aménagement urbain, développant une taxonomie qui est mise au service de la modernité néo-libérale. Mais de quelle histoire s’agit-il ? M. Herzfeld démontre comment des concepts tels que le patrimoine, la propriété privée, les liens de parenté ainsi que le droit à la résidence, reliés à des idéologies et à des cultures spécifiques, ont acquis une influence globale grâce à l’essor du capitalisme et à la création des États-nations. Au cours de son travail de terrain à Bangkok, M. Herzfeld s’impliquera dans la lutte des habitants défavorisés d’un site historique pour maintenir leur droit d’y habiter. Son étude sur une communauté pauvre mais bien structurée et matériellement très visible au sein d’un quartier symbolique de l’histoire officielle thaïe est importante pour ce qu’elle révèle de l’utilisation politicienne de notre compréhension du passé. D’une part, M. Herzfeld analyse les temporalités changeantes de Bangkok, d’autre part, il s’engage à soutenir ceux dont les vies sont potentiellement disloquées par ces changements.

45M. Herzfeld et J. Brown-Saracino se montrent soucieux des rapports entre formes symboliques, positions politiques, privilèges économiques et pertes culturelles. Nous nous sommes étendus sur les travaux de ces deux chercheurs, car les ponts qu’ils cherchent à établir entre l’activisme social et la lutte pour le sens des lieux urbains offrent une direction prometteuse pour de futures études. Entre théorie et description, les études urbaines peuvent aussi participer à une vision de la vie sociale comme un tissu de relations mutuelles sans hiérarchie.

L’avenir de la recherche sur la gentrification

46Comme nous l’avons vu au début de cet article, pour certains auteurs des années 80, la gentrification revêtait peu d’intérêt et était considérée comme un phénomène marginal par opposition à des phénomènes urbains majeurs tels l’extension des banlieues et l’émiettement des territoires péri-urbains. Certains considéraient la gentrification comme un sous-produit de la génération des Trente Glorieuses. Cependant, une quantité considérable de rapports et d’études a été produite, notamment en Angleterre et en Amérique du Nord. Depuis les années 90, la plupart des chercheurs considèrent la gentrification comme étant un processus à long terme qui transforme l’apparence physique et la composition socio-démographique de nombreux quartiers centraux, aussi bien dans les villes de petite et moyenne taille que dans les grandes aires métropolitaines.

47Sans doute, le re-façonnage des villes par la gentrification continuera tant que le modèle actuel économique – et l’essor du secteur tertiaire qui en est l’une des caractéristiques – perdurera, accompagné, bien sûr, par les dispositions culturelles nécessaires. Pour prendre le cas de Londres, où la gentrification fut nommée et décrite pour la première fois il y a plus d’une quarantaine d’années déjà – la demande pour des logements dits « de caractère », proches des lieux de travail et accessibles par les transports en commun n’est pas prête de se tarir. Cette demande continue à croître avec l’essor de la classe des services. A titre d’exemple, au début des années 2000, selon T. Butler et G. Robson (2003), Londres se polarisait de plus en plus entre poches résidentielles gentrifiées et zones étendues de logements sociaux. Dans les années 60, R. Glass exprimait ses craintes que Londres ne devienne une ville réservée aux classes moyennes. Elle n’aurait jamais prédit, par contre, que ces mêmes classes moyennes seraient pourchassées à leur tour par l’arrivée de familles richissimes venues de la Russie, de l’Asie de l’Est et des pétro-monarchies moyennes-orientales, au point que tout un ensemble de quartiers du centre de Londres est aujourd’hui qualifié de « Richistan » par les médias. Tout comme on pourrait dire que personne, au début des années 90, mise à part une poignée de professionnels de l’immobilier ayant vécu la transformation des côtes méditerranéennes de l’Espagne, aurait pu prédire la transformation de Marrakech en une version maghrébine de Palm Springs.

48Il aurait fallu être également bien perspicace pour prévoir la crise dans laquelle les marchés immobiliers de l’Amérique du Nord et de certains pays ouest-européens (Espagne, Irlande, Royaume-Uni…) allaient s’enfoncer à partir de 2008, cette crise ayant eu un impact sur certaines villes touristiques du Sud. Ainsi, toute la chaîne de production immobilière des villes marocaines les plus touristiques a été touchée. L’arrivée de nouveaux ménages étrangers porteurs de projets de restauration s’est arrêtée, la gentrification résultat de nombreuses initiatives individuelles et le transfert de fonds qui les accompagne se sont considérablement ralentis.

49Pour mieux comprendre la gentrification, il faudra sans doute continuer de resituer le phénomène dans son contexte macro-économique, comme le proposaient D. Harvey et ses collègues (1989a, 1989b) dans leurs travaux cités au début de cet article. Aujourd’hui, il est clair que le modèle néo-libéral de gouvernance urbaine occupe une position quasi hégémonique. Des politiques et des programmes néo-libéraux se reproduisent à travers la planète, grâce à des acteurs tels que les bureaux d’études, les institutions technocratiques de formation des élites, les « boîtes noires » de pression politique et les consultants de tout bord – voir à titre d’exemple le livre de Richard Florida (2003) – pourvoyeurs de la théorie de la « classe créative ». Le phénomène du transfert des programmes (la policy mobility pour certains, le « tourisme du développement » pour d’autres) concerne aussi bien certaines façons de concevoir le développement économique à travers des zones de sous-réglementation spécifique que d’autres questions qui exigent plutôt une vraie sensibilité au contexte local (programmes pour combattre la pauvreté, la criminalité, l’abstentéisme scolaire, etc.).

50Selon l’idéologie du capitalisme tardif, les villes sont considérées comme des entités en concurrence perpétuelle, chacune cherchant à maximiser ses chances d’attirer des investisseurs et des résidents prospères (Sassen, 1996). Dans ces villes, la présence de quartiers gentrifiés est un facteur de distinctions culturelles, socio-économiques et parfois ethniques. On observe une tendance fondée sur l’adoption de politiques autoritaires qui travaillent dans le sens de l’individualisme et de la fragmentation socio-spatiale. Cependant, en réponse à la crise de 2008-2009, les élites se mettent parfois à souligner leur engagement pour une meilleure répartition des richesses ainsi que pour une véritable justice sociale et environnementale. Dans un contexte d’incertitude économique, l’avenir de la gentrification reste incertain lui aussi. Pour certains chercheurs, dont notamment T. Butler et G. Robson, la gentrification figure comme la réponse logique des classes moyennes face aux incertitudes économiques et sociales. Ainsi, un aller-retour entre réalités mondiales et locales des études sur la gentrification semble particulièrement fructueux. Sans vouloir verser dans le contextualisme radical, il nous apparaît nécessaire d’adopter une approche résolument « glocale » – pour reprendre le terme d’Eric Swyngedouw (1992) – pour tenter de saisir dans un même mouvement les facteurs locaux et internationaux à l’œuvre dans les processus de gentrification.

51A la lumière de la crise, la recherche à venir sur la gentrification dans le Sud doit prendre en compte le contexte local et les facteurs culturels, tout en scrutant les paramètres économiques globaux – ce qui situe ces études dans la continuité des travaux menés à travers le monde jusqu’à aujourd’hui. Et sans doute, les riches de la planète continueront à se façonner des quartiers agréables pour le travail et la vie quotidienne dans les grandes métropoles ; ils se créeront des lieux de loisirs sur les plus belles îles à quelques heures de vol des principales capitales ainsi que des enclaves imprégnées d’histoire dans les villes les plus authentiques. Mais pour les chercheurs, consultants et autres spécialistes du phénomène urbain, une nouvelle donne contribuera à ce façonnage de la ville : l’omniprésence des réseaux numériques. A cet égard, Requiem, un ouvrage de l’architecte Sandford Kwinter (2010), nous semble être particulièrement prescient. Appelé à travailler comme consultant sur un projet de re-conceptualisation du mall (centre commercial) américain à l’aune des technologies nouvelles, il prend conscience du potentiel de la virtualisation intensifiée de la vie quotidienne dans un proche avenir. Grâce à la pénétration sans précédent des technologies numériques, la galerie commerciale est ré-imaginée comme un lieu « expérientiel ». Les magasins et les marques auront disparu ; la galerie commerciale deviendra un lieu de rassemblement de personnes et de livraison de contenus, quelque chose entre une bibliothèque, un cinéma, un kiosque à journaux – en somme, une sorte de place publique dont l’apparence se modifiera régulièrement plutôt qu’un espace purement marchand. Selon S. Kwinter, l’entité « expérience » aura une centralité essentielle dans la ville de demain. Les quartiers gentrifiés, lieux de prédilection des élites, appréciés déjà pour la qualité des expériences qu’ils offrent, seraient-ils les précurseurs, à côté des demeures historiques patrimonialisées et autres parcs d’attraction, de ces lieux infusés de technologies qui existeront sans doute dans un proche avenir ?

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http://www.rehabimed.net

Site américain de la communauté de la géographie radicale (qui comporte notamment les réflexions de N. Smith et D. Harvey)
http://antipodefoundation.org

Notes

1 C’est-à-dire Young Urban Professional, Double Income no kids, Bourgeois-Bohème.

2 Expression américaine pour indiquer les classes moyennes travaillant dans le secteur des services (publicitaires, cadres des banques, etc.).

3 Le secteur touristique, qui représente le premier poste du commerce mondial devant l’automobile et les hydrocarbures, continue à croître 1,3 fois plus rapidement que le produit mondial brut, pour en constituer actuellement plus d’un dixième (Duterme, 2009).

4 Une grande partie de la rente touristique ne semble pas, en réalité, profiter aux pays mais plutôt aux acteurs internationaux de l’industrie touristiques (Duterme, 2009).

5 Pour reprendre l’expression du colloque bruxellois du 28-30 avril 2011 : « Les élites s’emparent de la ville (XVIIIe-XXIe siècles) : mais que fait la recherche ? Des évidences mises à l’épreuve de l’empirique ». Action de Recherche Concertée « Les élites dans la ville » de l’Université Libre de Bruxelles.

Auteurs

Elsa Coslado, urbaniste, est doctorante de l’Equipe monde arabe et Méditerranée au sein du laboratoire CITERES de l’université de Tours. Sous la direction de Pierre Signoles, elle achève actuellement sa thèse sur le bouleversement récent des périphéries de Marrakech.

Justin McGuinness est enseignant-chercheur en communication et études urbaines à l’Université américaine de Paris. Après des études de langue arabe et d’histoire islamique (BA Cambridge, 1985), il s’est orienté vers la géographie urbaine, travaillant notamment sur la sauvegarde de la médina de Tunis et les discours et pratiques entourant la question du logement insalubre dans cette même ville (PhD, 1999, University of Newcastle-upon-Tyne). Depuis plusieurs années, il travaille et publie sur des questions relatives à la médina de Fès et son patrimoine. Il vit entre Fès, Paris et Tunis.

© Centre Jacques-Berque, 2013

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