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Médinas immuables?

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Elsa Coslado
, 
Justin McGuinness
, 
Catherine Miller

Troisième partie : la gentrification en action. Entretiens et témoignages

15. L’évolution des médinas et la politique urbaine

Entretien avec Olivier Toutain (kasbah des Oudayas, Rabat, février 2011)

Justin McGuinness

Note de l’éditeur

Architecte de formation, Olivier Toutain est consultant indépendant et mène des expertises dans le champ urbain et social. Au Maroc où il a réalisé une grande partie de sa carrière professionnelle, il a mené de nombreuses études et travaux sur les problématiques d’habitat précaire et de résorption de bidonvilles pour le compte d’organismes et de ministères, de bailleurs de fond et d’agences de coopération internationale. Il est actuellement chef de projet de l’étude d’impact social du Programme d’appui à la résorption de l’habitat insalubre et des bidonvilles (PARHIB) financé par l’AFD au Holding d’aménagement Al Omrane au Maroc. Grâce à une longue période de résidence dans un vieux quartier de Rabat, il connaît de près la problématique de la transformation de l’habitat en médina.

Texte intégral

On a beaucoup écrit dans les médias à propos des changements sociaux dans la médina de Marrakech. Est-ce que vous pourriez nous analyser la situation par rapport à la médina de Rabat ?

Le phénomène de la gentrification à Rabat est un peu décalé par rapport au modèle marrakchi. Pour commencer, il y a deux quartiers historiques distincts à Rabat : la médina proprement dit et la kasbah des Oudayas. Ce dernier est un cas à part : c’est un quartier où la présence des étrangers est une vieille histoire. Elle remonte à longtemps, au Protectorat. Les militaires français s’y sont installés, des Anglais également.

En ce qui concerne la médina de Rabat, la gentrification a un train de retard par rapport à Marrakech. Mais depuis quelques années, on remarque l’installation d’étrangers dans le quartier de Sidi Daoui, la partie de la médina qui longe le boulevard Lalou et la partie « noble » de la médina, là où il y a d’anciennes grandes demeures restées intactes. En ce moment [début 2011], le phénomène s’accélère d’une façon incroyable, bien qu’il y ait eu un fléchissement avec la crise.

Le scénario est connu. Il y a le dernier aïeul qui tient la maison jusqu’à sa mort. Puis la maison est vide. A ce moment-là, la famille cherche à vendre, à régler le problème de l’héritage. Et un étranger arrive, cherchant sa maison idéale. Cela participe de phénomènes de gentrification en quatre étapes tels que les chercheurs les ont décrites… Les pionniers, j’en vois quelques-uns. Ils sont jeunes, ouverts d’esprit, c’est souvent des couples mixtes, des Marocains qui sont allés à l’étranger. Ils sont fascinés par le contexte marocain, par la médina et reviennent ici avec le désir de vivre en médina. Ils sont plongés dans des ambiances nouvelles. Mais je vois également des notables acheter des maisons dans la kasbah des Oudayas, par exemple, un ancien ministre. D’autres Marocains achètent des maisons pour les mettre en location. Il y a un phénomène inverse, celui du départ des classes moyennes. Les itinéraires résidentiels sont intéressants aux Oudayas : il y a des étrangers qui veulent jouir de la kasbah, de son site, et il y a des familles très pauvres aussi – des maisons de petite superficie habitées et louées à la pièce par plusieurs ménages.

En fait, la classe moyenne n’a qu’une envie, celle de partir. Pourquoi ? Parce que c’est perçu comme dégradant, parce que la vie aux Oudayas ne correspond pas à leur projet. Ce n’est pas valorisant pour une famille de la classe moyenne d’habiter ici. Le rêve est d’avoir un appartement à Agdal, encore mieux, une maison individuelle. Aux Oudayas, on est à côté des pauvres, et les étrangers, on ne les fréquente pas. La médina reste très connotée socialement. Entre la nostalgie, les représentations qu’on se fait de cet espace et la réalité, il y a une grande marge. La kasbah n’est pas ce quartier romantique où se côtoieraient dans un modèle de mixité sociale des artistes, des étrangers et les habitants du quartier. La réalité est loin de ça. A ma connaissance, il n’y a que très peu de rbatis (habitants de Rabat) de souche qui cherchent à restaurer des maisons. Je connais le cas de l’un des fils de la famille Karakchou, une famille d’origine andalouse. Petit à petit, il a racheté toutes les parts de la maison familiale, et puis il a restauré la maison. Il est très fier de son œuvre, et là, il a raison.

Mais c’est surtout les étrangers qui continuent à acheter. Aujourd’hui, il y a un marché immobilier très florissant avec des prix très élevés. Un ami français a créé un réseau d’entreprises capables d’intervenir dans la restauration des maisons anciennes. Il est très sollicité par des personnes qui se lancent dans des projets de maisons d’hôtes. Mais il n’y a pas que des maisons d’hôtes.

J’aimerais passer à la question de la médina en tant que parc de logement social. Est-ce que des études ont été réalisées pour cerner les caractéristiques du marché de location immobilière en médina ? Y a-t-il des marchands de sommeil qui gèrent un parc de « logement social » en médina ?

Dans la médina de Rabat, il y a un pourcentage de locataires très élevé par rapport au reste de la ville. Je vois un marché de location à la pièce qui est très rentable. Je connais le cas d’une personne qui avait un peu d’épargne : elle achète des maisons pas très chères et les restaure pour louer aux étudiants. C’est un peu comme la cigarette au détail. La pièce est louée autour de 500 ou 600 dirhams par mois. En revanche, je ne sais pas comment le marché de location dans les fondouks (anciens caravansérails) fonctionne. Que je sache, il n’y a pas eu d’étude là-dessus. Le fonctionnement du parc de logement social en médina, de fait, a été abordé sans doute dans les études sectorielles, mais non étudié avec précision, à mon avis. D’abord parce que le phénomène du marché locatif informel échappe aux mécanismes de l’Etat – et j’ai envie de dire tant mieux – et qu’il est incapable de les régler. En essayant de bien faire, on ne fait souvent qu’aggraver les choses. C’est un peu l’illustration de l’adage : « Arrêtons d’inventer des problèmes à nos solutions. »

Actuellement, je travaille sur le recasement des habitants des bidonvilles, et en partie sur la problématique des ghen, le système de pas-de-porte qui soutient le marché locatif informel. Au début d’une location, tu déposes une somme importante pour garantir que tu n’auras qu’un loyer mensuel modique à payer. Il s’agit en fait d’une sorte de caution que le locataire est censé récupérer à la fin de la location. Le ghen est très utilisé aussi bien en médina que dans les quartiers informels. C’est un système qui marche assez bien, mais de la part des autorités, il y a très peu d’intérêt pour ces mécanismes « par le bas ».

Justement, comment les autorités envisagent-elles la situation dans les quartiers historiques de Rabat à l’heure actuelle ?

Depuis un an, Rabat est candidat à l’inscription sur la liste du Patrimoine universel de l’Unesco. Cette question du classement fait partie des préoccupations officielles. J’ai rencontré des acteurs à la wilaya censés préparer le dossier et la visite de la commission de classement. La préoccupation aujourd’hui [des autorités] est de « nettoyer » la médina, de pousser dehors les marchands ambulants, les marchands de snacks, parce que ça fait sale, pour faire un circuit « présentable ». On veut faire « propre ». Il y a une perception technocratique de la médina, sans comprendre qu’il y a des équilibres très fragiles. Voilà, la médina est à la fois l’objet d’une attraction par le biais de la gentrification, qui est en route, très localisée, et par le biais de la centralité de son parc de logement social. Et puis juste à côté, il y a le grand projet du Bouregreg, symbole d’un urbanisme dérogatoire et du produit d’une élite très avide de modernité. Dans cette approche, toutes les formes existantes de pouvoir ou d’organisation sont contournées. Le projet [du Bouregreg] s’est fait à toute allure, avec des moyens exceptionnels. Mais la question de la médina [de Rabat] avoisinante n’a pas été abordée : on s’est seulement attelé à faire disparaître une poche de précarité, dyour Debbagh, l’ancien mellah [le quartier juif de la médina] en indemnisant les habitants et les commerçants. C’est cet aspect qui m’intéresse : il nous renvoie à la question plus large des processus plus ou moins implicites à l’œuvre dans les villes marocaines.

Ça fait un bout de temps qu’on est sur la problématique des médinas. Je suis frappé par le fait que, mis à part peut-être le cas de Fès, on continue à la traiter avec des réponses exclusivement physiques. On n’a absolument pas avancé sur la question. Les forces à l’œuvre dans les villes marocaines sont centrifuges vis-à-vis des pauvres. Et personne aujourd’hui ne réfléchit à des formes de réponse plus adaptées au problème du logement des pauvres, comme le ghen.

Est-ce que la commune de Rabat a pu se constituer un parc de logement social en médina, vu l’importance de la demande ?

  • 1 La notion de hard, renvoie en évaluation, à tout ce qui touche aux aspects tangibles et quantifiabl (...)

Non, absolument pas. Je reviens à ce qu’on disait tout à l’heure : on n’est pas capable aujourd’hui de donner des réponses qui intègrent les multiples dimensions des choses auxquelles on a affaire, économiques, sociales, du logement. Prenons le cas du ministère en charge de l’Habitat ou de l’opérateur public Al Omrane par rapport au programme Ville sans bidonvilles. Ces institutions restent focalisées sur des objectifs de production quantitatifs et de démolition de « baraques » ou « d’unités de logements livrés ». On ne va pas sur des choses plus fines, malgré les tentatives d’intégrer l’accompagnement social dans les programmes de lutte contre l’habitat insalubre. On continue à raisonner aujourd’hui sur les aspects physiques, sur le hard1 sans être capable d’intégrer des dispositifs qualitatifs plus fins.

Al Omrane est quasiment absent aujourd’hui des médinas. En 2010, elle avait lancé un appel d’offres pour une opération de logement social à Meknès. Elle a été tenue de le faire par le bailleur de fonds, la BEI [Banque européenne d’investissement]. Il y a eu très peu de réponses, et je ne suis pas sûr que cette expérience soit très bien engagée.

On continue à mystifier la médina alors qu’aucune institution n’intervient en profondeur sur le logement insalubre dans les quartiers anciens et la question sociale qui est derrière. Au niveau des programmations, on est sur la mise à niveau des infrastructures, sur comment faire pour uniformiser les revêtements du sol, les devantures des boutiques, les auvents. Au niveau du ministère [de l’Habitat], on travaille essentiellement sur le programme Ville sans bidonvilles, sur les villes nouvelles et la production de logements sociaux neufs. On n’attaque pas la problématique du logement social en médina, parce que c’est compliqué et que ça ne donne pas de résultats visibles. Par contre, au plan politique, le ministère de l’Habitat est interpellé sans arrêt au Parlement sur la question de l’habitat menaçant ruine, qui n’est qu’une problématique, encore une fois physique, des médinas. Prenons le cas de la médina de Rabat. Lors d’un recensement récent, on avait trouvé 150 maisons menaçant ruine. Là dedans, il y a aussi bien des maisons abandonnées que des maisons sur-occupées. Les autorités n’ont pas de stratégie à long terme. Il y a une absence totale de vision à long terme sur les tissus anciens de manière globale.

Pourquoi la Commune de Rabat n’essaie-t-elle pas de travailler sur la question du logement social en médina, sur la mixité sociale ? Mais le ministère de l’Habitat lui-même est en grande partie absent de ces questions.

Comment aborde-t-on la question de la mixité sociale dans les opérations d’habitat neuf ?

La mixité sociale est quelque part un mythe. Je suis engagé sur une étude d’impact des recasements sur la population des bidonvilles, commanditée par Al Omrane. On a fait beaucoup d’enquêtes de terrain. Il y a de grandes interrogations sur le devenir des nouveaux quartiers. Je pense notamment au cas d’Agadir où les déplacements se sont faits dans des conditions souvent pénibles, parfois même violentes, sur des sites qui sont très difficiles à vivre. On ne peut pas s’empêcher de penser qu’on est en train de fabriquer des concentrations de ménages en difficulté qui risquent de poser de grands problèmes demain. Donc la question de la mixité sociale sera interpellée.

Pour situer les recasements dans un cadre plus large, le ministère en charge de l’Habitat mais également de l’Urbanisme est pris dans une vision de la ville trop réductrice. Je vois en ce moment à l’œuvre des phénomènes de compétition sur les centralités et de récupération de foncier stratégique, la multiplication de sociétés à caractère dérogatoire autour de grands projets immobiliers. On agit avec la seule obsession de sortir les pauvres, de construire des marinas et des hôtels cinq étoiles. Tout ça est orchestré par le makhzen, par les élites en méconnaissance des enjeux urbains et sociaux à long terme. Il y a un décrochage total entre les décideurs et les chercheurs. Les deux ne s’écoutent pas.

Pour revenir à la question de la gentrification, est-ce qu’on voit un intérêt pour le « patrimoine récent », comme on dit, du centre-ville de Rabat ?

  • 2 Voir sur cette question le point de vue d’A. Kassou dans son entretien.

A Rabat, non. Par contre, à Casablanca, il y a une prise de conscience par une certaine élite intellectuelle et artistique. Il semble qu’il y a une remontée des prix sur les immeubles du centre-ville induite par une certaine forme de gentrification. Au niveau de Casablanca, l’association Casamémoire en a parlé dans les médias2. A Rabat, ce n’est pas le cas. Je ne vois pas de « retour vers le centre ».

On est tous interpellés, toi et moi, les gens qui travaillent sur la ville, par les évolutions en cours, par l’accélération de la fragmentation urbaine, par l’éclatement des centres, l’émergence de divisions socio-spatiales de plus en plus marquées. Au niveau de Rabat, le centre-ville est déclassé, l’Agdal est prisé par les classes moyennes, Hay Riad et Souissi sont destinés aux classes aisées.

Par rapport au centre-ville de Rabat, je vois maintenant des personnes seules, des couples mixtes, qui apprécient les qualités du centre, s’y installer. Leur démarche est souvent liée à une question de mobilité. On préfère le centre-ville parce qu’on ne veut plus de voiture, parce que tout est à portée de main. C’est à une échelle très réduite pour l’instant – mais on sent les prémices de ce qui va venir. Les quartiers centraux au Maroc seront rattrapés par le phénomène de l’embourgeoisement. Le centre-ville de Rabat est d’une qualité exceptionnelle. On ne fait plus de villes comme ça. Cet exemple rbati (de Rabat) est formidable, cet assemblage de la médina avec la ville conçue dans les années 1920.

Par contre, on voit beaucoup de rénovation urbaine aujourd’hui. Les quartiers qui avaient été épargnés jusque-là, comme le nouveau mellah où il y avait encore jusqu’à il y a quelques années beaucoup d’entrepôts et d’ateliers, ont été rattrapés par cette tendance. La partie haute a vu beaucoup de démolitions. Depuis une petite dizaine d’années, grâce à l’impulsion des projets – le Bou Regreg, le tramway – qui ont stimulé l’immobilier, le centre-ville de Rabat a vu les démolitions s’accélérer.

Au niveau de la médina de Rabat, comment est-ce que vous voyez la gentrification au cours des dix prochaines années ?

Je pense que nous allons vers une accélération de la gentrification. Je n’ai que ma connaissance d’habitant de la médina depuis une vingtaine d’années, car je n’ai jamais travaillé sur la médina. Mais on remarque que les prix de l’immobilier grimpent. A titre anecdotique, il y a une dizaine d’années, une grande maison à patio se vendait autour de 50 000 euros. La même maison vaut dix fois plus aujourd’hui. Une amie a acheté une belle maison rbatie il y a quelques années. Elle l’a fait restaurer avec l’assistance d’une décoratrice. La maison lui a coûté 4 000 000 dirhams, avec les travaux. Elle revend cette maison aujourd’hui [2011] à 9 000 000 dirhams. Les prix sont devenus surréalistes. Même aux Oudayas, j’entends parler de prix autour de 10 millions de dirhams [environ 1 000 000 euros].

En tout cas, je vois une continuation du phénomène de gentrification tant que le foncier le permettra. Tant qu’il y aura des parcelles qui répondent à la demande, de grandes maisons assez proches des parkings et de la façade noble de la médina [côté océan], ceci continuera.

Par contre, je suis beaucoup plus interrogatif pour les dix années à venir sur l’évolution de la partie basse de la médina, paupérisée, où les changements iront beaucoup moins vite. La situation évoluera en fonction de la typologie et de la disponibilité foncière.

Et puis il y a la question des activités économiques qui reste posée. Il y a une mutation des activités qui est très forte. Les gens de la rue des Consuls ont une grande nostalgie des anciennes activités traditionnelles qui ont été bouleversées. Mais la médina de Rabat abrite à la fois un parc [de logement] social et une centralité économique. C’est une centralité qui ne tourne pas autour des métiers anciens : depuis plusieurs années on remarque une mutation des commerces et la croissance de tout ce qui tourne autour de l’informatique, du numérique et de la téléphonie, ce qui montre la capacité d’adaptation de la médina aux transformations économiques.

Kasbah des Oudayas et diversité des marchés immobiliers et des catégories sociales aux Oudayas (Rabat) (photos du bas)

Kasbah des Oudayas et diversité des marchés immobiliers et des catégories sociales aux Oudayas (Rabat) (photos du bas)

Ancien mellah (quartier juif) de Rabat (photo du haut); médina de Rabat et maison abandonnée (photos du bas)

Ancien mellah (quartier juif) de Rabat (photo du haut); médina de Rabat et maison abandonnée (photos du bas)

Médina de Rabat, maison menaçant ruine (photo du haut); la compétition sur les centralités des villes marocaines, projet d'aménagement de la vallée du Bouregreg (photo du bas)

Médina de Rabat, maison menaçant ruine (photo du haut); la compétition sur les centralités des villes marocaines, projet d'aménagement de la vallée du Bouregreg (photo du bas)

Notes

1 La notion de hard, renvoie en évaluation, à tout ce qui touche aux aspects tangibles et quantifiables d’une question, d’un programme, etc., sans tenir compte des aspects soft, diffus et plus qualitatifs.

2 Voir sur cette question le point de vue d’A. Kassou dans son entretien.

Table des illustrations

Titre Kasbah des Oudayas et diversité des marchés immobiliers et des catégories sociales aux Oudayas (Rabat) (photos du bas)
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Titre Ancien mellah (quartier juif) de Rabat (photo du haut); médina de Rabat et maison abandonnée (photos du bas)
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Fichier image/jpeg, 3,4M
Titre Médina de Rabat, maison menaçant ruine (photo du haut); la compétition sur les centralités des villes marocaines, projet d'aménagement de la vallée du Bouregreg (photo du bas)
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© Centre Jacques-Berque, 2013

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