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Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

Documents de travail

Document de travail I. L’attribution des logements

Texte intégral

Vers une politique plus équitable de distribution des logements.- Un système de points pour l’attribution d’un logement.- Logements et limitation des naissances.- Combien d’enfants pour un jeune couple.- Le problème des transports : une solution en passant ! - De l’explication et de la pratique viendra la compréhension populaire.

1Avec l’aggravation de la crise de logement, une pratique est devenue coutume : celle de la distribution par tirage au sort des logements construits par le secteur étatique, compte tenu de quotas précis aux normes et critères bien définis : jeunes couples, évacuation administrative, transfert, etc. La pratique a permis aux demandeurs de réaliser que le tirage au sort n’offre pour ainsi dire pas de garanties d’obtenir un jour ou l’autre un logement. Celui que le tirage au sort ne désigne pas, une première fois, ne jouit d’aucune priorité pour le second tirage... Les ayants droit se sentent frustrés et ont recours aux intermédiaires pour obtenir satisfaction. Certains sont persuadés qu’il est impossible d’obtenir un logement populaire sans intervention extérieure, « sans piston ».

2Il est donc devenu urgent de mettre au point un nouveau système, plus équitable, garantissant - avec le temps et la pratique - l’octroi d’un logement populaire aux ayants droit, fonctionnant sur des règles précises, approuvées périodiquement par les conseils populaires régionaux.

  • 1 L'admission à l'université fonctionne sur un principe similaire.

3Il s’agit, pour ce faire, de définir un certain nombre de critères à prendre en considération pour l’attribution d’un logement, critères pouvant varier sensiblement d’un projet à l’autre, mais dans le cadre de règles générales définies par l’organisme à l’origine du projet. Un système de points peut ainsi être établi régissant la distribution des logements1.

4Certains préalables sont nécessaires : le projet étatique doit avoir précisé le profil des bénéficiaires (catégorie sociale, montant des revenus, etc.) et l’organisme à l’origine du projet, l’objectif de celui-ci (éradication du phénomène d’habitat défiguré, lutte contre l’analphabétisme, primes aux fonctionnaires ou employés du secteur public...). Le système de points peut alors être élaboré dans un cadre bien délimité.

5Ce système évite, pour une large part, aux responsables d’avoir à affronter un torrent de requêtes et de pressions, comme il permet aux ayants droit de ne plus ressentir aussi durement l’injustice, le désespoir, l’abattement. Chacun peut savoir quelle est sa situation, quelles sont ses chances. Si quelqu’un a de fortes chances d’être attributaire, il peut attendre son tour et être serein ; dans le cas contraire, il sait devoir chercher autre chose.

Exemples de critères et de répartition de points

6Certains éléments de base seront, en général, pris en considération pour l’attribution de logements d’État. Nous en donnons ici un certain nombre d’applications pour illustrer concrètement le système et amorcer une réflexion.

1.- Le logement des jeunes ménages

  • 2 Pour encourager la limitation des naissances, les jeunes ménages ayant plus d'un enfant verraient l (...)

7Assurer un logement aux jeunes ménages est une question vitale. On sait que la majorité des demandes émanent en effet de ceux-ci2. En tablant sur le fait qu’il s’agit de premier mariage, le système de calcul des points permettant de classer les demandes doit prendre en compte deux critères :

L’âge des conjoints :

8Il me paraît équitable d’accorder au couple dont l’addition des âges est la plus élevée, la priorité en matière d’obtention de logement (et inciter ainsi les plus âgés à se marier, avant qu’il ne soit trop tard). Ce critère pourrait être légalisé et prendre ainsi plus d’importance.

9La répartition des points s’effectuerait comme ci-dessous :

  • 8 points si le total des âges est de 70 ans ou plus

  • 6 points de 60 à 70 ans

  • 4 points de 50 à 60 ans

  • 2 points de 45 à 50 ans

10Si le total est inférieur à 45 ans, la demande est écartée, au moins temporairement. Si la demande des jeunes ménages diminue, il est possible d’accorder une chance aux plus jeunes.

Le nombre d’années d’union :

  • 2 points pourraient être attribués par année de mariage, jusqu’à 5 ans d’union.

  • un total de 12 points est attribué lorsque l’union a plus de 5 ans.

2.- Logement et revenus du demandeur

11Le revenu total de la famille doit être considéré comme élément fondamental de priorité dans le cadre de l’attribution de logements d’Etat. Le niveau des revenus à prendre en considération va bien sûr fluctuer selon le type de logement en construction : logement dit de « refuge », logements populaires, logements moyens (menés à bien par les coopératives de logements), etc. Cette question doit être périodiquement reconsidérée, pour tenir compte de l’évolution du niveau des salaires, des intentions de l’Etat quant à l’équilibre salaire/prix, de l’inflation et de son contrôle, etc.

12S’il s’agit de « logement de refuge », à destination des « plus bas » revenus, un plafond de revenus est à fixer et doit être clairement mentionné dans les conditions de présentation de la demande. Les points pourraient se répartir ainsi :

  • 10 points pour un revenu mensuel inférieur à 50 LE

  • 8 points de 51 à 80 LE

  • 6 points de 81 à 100 LE

  • 4 points de 101 à 120 LE

  • 2 points de 121 à 150 LE.

13Le candidat dont le revenu mensuel est supérieur à 150 LE voit sa demande refusée, celle-ci relevant d’une autre catégorie de logement.

14Si la vérification des revenus mensuels est chose facile en ce qui concerne les fonctionnaires et assimilés, il n’en est pas de même pour les artisans, les ouvriers temporaires, les vendeurs ambulants, etc. Il s’agit là d’une des premières difficultés à venir qu’une étude sociologique devrait permettre de réduire en évaluant grosso-modo ce type de revenus, en les situant dans une « classification économique » à élaborer.

  • 3 Si le projet de logements s'inscrit dans une région où il s avère difficile d'évaluer le niveau des (...)

15D’autres problèmes surgiront, presque à coup sûr, tenant par exemple à la non déclaration de l’emploi (non permanent) de la femme et des enfants. Nous savons par ailleurs que nombre de fonctionnaires, salariés, effectuent un autre travail en dehors des horaires officiels... Bref, ils viendront à la surface au fur et à mesure de la mise en application du système3.

3.- Relogement après évacuation administrative

16Certains habitants, frappés par des mesures d’évacuation, font figure de victimes et doivent bénéficier d’une certaine priorité lors de la distribution des logements. Toutefois, les circonstances d’une évacuation administrative varient d’un cas à l’autre : la famille évacuée peut l’être depuis longtemps, vivre de longue date sous une tente, dans une hutte, ou pire, sans abri. Les circonstances sont ici particulièrement dures, plus dures que d’autres cas où le décret d’évacuation a été promulgué à titre de précaution, pour dégager l’Etat de toute responsabilité, le bâtiment restant occupé par sa population pendant plusieurs années après la promulgation du décret.

17Il faut donc marquer une différence en ce qui concerne la quantification des points, en tenant compte de divers cas de figure :

  • logement défiguré (tente, hutte en carton, sans-abri, etc.) : 15 points par année passée dans le logement ou sans logement ;

  • logement en commun (6 m2 ou moins par individu) : 10 points par année passée dans le logement ;

  • logement chez des parents (entre 6 à 10 m2 par individu) : 5 points par année ;

  • logement en attente d’évacuation (le décret a été promulgué, mais le bâtiment fait l’objet d’un litige devant les tribunaux, qui ne se sont pas encore prononcé) : 2 points par année.

4.- Logement et redistribution démographique

18Problème du logement, explosion démographique et planning familial sont intimement liés. Or, l’État dispose, dans ses tiroirs, de plusieurs études portant sur la redistribution des habitants sur le territoire national, visant à réduire les taux de progression démographique des villes du Caire et d’Alexandrie (qu’on appelle les villes géantes). Un objectif qui fait bon ménage avec un autre : l’augmentation de la densité d’habitat dans certaines régions où les terres doivent être bonifiées, telles la nouvelle Vallée, les nouvelles communautés du Sinaï, du lac Nasser, de quelques régions rurales souffrant de la rareté de la main-d’œuvre, et qu’il s’agit de transformer en zones d’attraction démographique.

19L’attribution de logements d’État peut jouer un rôle pour atteindre ces objectifs : en prenant en considération, lors de la distribution, les deux éléments ci-dessous :

Nature du travail du chef de la famille :

20L’examen des demandes doit permettre de préciser si le chef de famille a un emploi stable, fixe et connu, ou non ; la répartition des points sera telle que l’attribution de logements situés dans les villes géantes ira à ceux dont l’emploi est connu, stable, utile. Il s’agit par contrecoup d’inciter les sans-emplois à quitter les grandes villes et à se diriger vers des régions ayant besoin de leurs forces, ou à retourner à leurs villages d’origine.

Taille du ménage :

21Si la famille est nombreuse, il est plus adéquat, dans le cadre d’une redistribution démographique, de lui procurer un logement dans les régions où des terres sont à bonifier, ou dans les zones nouvelles (Cf. supra.). A l’inverse, une famille peu nombreuse a davantage de chances d’obtenir un logement dans les grandes villes.

22Compte tenu de ces considérations, je proposerai de diviser l’Égypte en trois zones : une zone d’attraction, une zone « stable », une zone devant devenir zone d’expulsion. La répartition des points se fait alors en fonction du nombre d’enfants et des différentes zones. Afin de réaliser les objectifs relatifs à la redistribution de la population et d’inciter à la limitation des naissances. Afin, également, de favoriser la production, notamment par un apport de main-d’œuvre.

23a.- Zones d’attraction démographique (Sinaï, lac Nasser, nouvelle Vallée, régions de bonification des terres, campagne profonde) :

  • 4 points/enfant pour les 1er, 2e et 3e enfants

  • 2 points/enfant pour les 4e, 5e et 6e

  • 1 point/enfant pour le 7e et au-delà.

24Ainsi les chances d’obtenir un logement augmentent avec le nombre d’enfants, dans le cadre d’une politique de peuplement de zones ayant besoin de main-d’œuvre.

25b.- Zones stables ou zones d’équilibre démographique (chefs-lieux de canton, villes grandes et moyennes) :

  • 3 points pour les 1er et 2e enfants

  • 1 point pour le 3e

  • 0 point pour le 4e

  • -2 points pour le 6e et au-delà.

  • 4 Il sera peut-être nécessaire de reconsidérer le droit à la résidence dans la zone si, après obtenti (...)

26Ainsi les chances d’obtenir un logement diminuent après le troisième enfant, ce qui vise à la stabilisation du nombre de la population4.

27c.- Zones d’expulsion démographique (le grand Caire, Alexandrie) :

  • 3 points pour le 1er enfant

  • 2 pour le 2e

  • 0 pour le 3e

  • -2 pour le 4e

  • -4 pour le 5e

  • -6 pour le 6e et au delà.

28Les chances d’obtenir un logement d’Etat pour les familles nombreuses seront, dans cette zone, pratiquement nulles. Les familles riches et moyennes, sont, quant à elles, peu nombreuses et en mesure d’aquérir un logement.

5.- Autres applications

29Le principal avantage du système de points est sa souplesse qui permet de prendre en compte tel ou tel critère, mais aussi tel ou tel élément d’ordre humanitaire, culturel, social ou autre.

  • 5 Ceci dans l'attente d'une législation plus souple en matière d'échange de logement.

30Il est par exemple pensable d’associer attribution de logement et amélioration de la situation des transports en prenant en compte la distance entre le lieu de travail et le lieu de résidence ainsi que la nécessité qui en découle d’utiliser ou non un moyen de transport5.

31La distance résidence/lieu de travail pourrait ainsi figurer comme critère d’attribution du logement et être comptabilisée de la sorte :

  • 5 points si la distance est inférieure à un kilomètre pour l’un des conjoints, 10 points si c’est le cas pour les deux conjoints.

  • 3 points à 3 kilomètres

  • 0 de3à5

  • -2 de 5 à 10

    • 6 Ou rejet de la demande.

    -56 supérieure à 10.

32Il est également pensable d’associer attribution et retour au village d’origine sous forme de « bonus » de points supplémentaires, qui seraient ainsi comptabilisés :

  • 2 points si l’un des conjoints (ou les deux) relèvent du gouvernorat où le projet est réalisé ;

  • 2 autres points si l’un des conjoints (ou les deux) appartiennent à la localité même où le projet est réalisé ;

    • 7 Il s'agit notamment de réduire les pressions, les demandes d'intervention, les déviations...

    2 autres points si l’un des conjoints est employé dans une des administrations dépendant de la collectivité locale où le projet est réalisé7 ;

  • 4 autres points si l’un des conjoints a été récemment muté dans le village ou la région du projet (durée n’excédant pas les deux années).

33Enfin, le système régissant la distribution peut prendre en considération certains éléments humanitaires et culturels et attribuer des points supplémentaires :

  • 2 points pour les enfants de soldats morts au combat ;

  •  ? points pour les sportifs ayant obtenu une distinction à l’échelle nationale (n. points en proportion) ;

  • 5 pour certains travailleurs, à titre de distinction ;

  • 2 si le père ou la mère d’un des deux conjoints résident en permanence avec la famille ;

  • 1 point/personne âgée occupant le logement et ayant obtenu un certificat d’alphabétisation, si le projet se situe dans une zone rurale ou dans une zone de bonification de terres ;

    • 8 La demande est prioritaire pour l'attribution des unités situées au rez-de-chaussée et au premier é (...)

    4 si l’un des occupants est infirme8 ;

34Le système de points pour gérer la distribution des logements fait donc jouer différents critères et permet d’espérer une certaine équité dans l’attribution. Ce système nécessite, rappelons-le, que le projet de logement ait un objectif clairement défini, en fonction duquel seront déterminés les critères à prendre en considération et le nombre de points à leur attribuer.

35Le projet peut avoir un objectif clair : donner un toit aux habitants des logements défigurés sous forme de logements modestes, fournis par l’Etat. Il peut également s’intégrer simplement dans une politique de réduction de la crise, tels les projets menés à bien par les gouvernorats. Il est important, dans ce cadre, de prévoir des quotas pour les populations ciblées par l’objectif (nouveaux couples, cas d’évacuation administrative, etc.)

36Le projet peut être coopératif et avoir pour cible un groupe précis. Etant donné que de tels projets bénéficient d’une subvention étatique (prêts et facilités), le classement des demandes des membres s’effectuera conformément et en vertu des normes définies par la coopérative, approuvées par l’Organisme général des coopératives de construction, pour déterminer les ayants droit prioritaires (nouveaux couples, évacuation administrative, etc.). Un formulaire de demande de logement doit être spécifique à chaque coopérative comme à chaque projet. Il appartient à l’Organisme général des recherches sur le logement et la planification urbaine de mener à bien la conception de ces formulaires.

37Un premier pas vers la réduction de la crise du logement ne nécessite donc ni vote ni nouveaux crédits, ni nouveaux investissements, mais une meilleure exploitation de ce que le gouvernement réalise en matière de construction : il faut notamment que la subvention revienne à celui qui y a droit, ce qui nécessite un système d’attribution de logements bien adapté...

Notes

1 L'admission à l'université fonctionne sur un principe similaire.

2 Pour encourager la limitation des naissances, les jeunes ménages ayant plus d'un enfant verraient leur demande refusée. Celle-ci relèverait alors d'autres objectifs comme l'amélioration des conditions de vie, la réduction des fortes densités, etc.

3 Si le projet de logements s'inscrit dans une région où il s avère difficile d'évaluer le niveau des revenus des demandeurs, il faudra envisager d'accorder à ce critère une valeur moindre pour qu'il soit moins décisif dans l'attribution.

4 Il sera peut-être nécessaire de reconsidérer le droit à la résidence dans la zone si, après obtention du logement, la famille s'agrandit considérablement.

5 Ceci dans l'attente d'une législation plus souple en matière d'échange de logement.

6 Ou rejet de la demande.

7 Il s'agit notamment de réduire les pressions, les demandes d'intervention, les déviations...

8 La demande est prioritaire pour l'attribution des unités situées au rez-de-chaussée et au premier étage, à condition de ne pas utiliser plus d'une fois ce droit, etc.

© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

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