Version classiqueVersion mobile
OpenEdition Books

Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

La question du logement en Égypte. Une vision critique

Chapitre VI. Pas à pas... dans la bonne direction

Texte intégral

À problème complexe, solution complexe. - Capitalisme, socialisme, communisme... et logement. - Loyer économique, loyer social, loyer équitable. - Logement de fonction : meilleure production et plus de loyalisme. - Des taxes sur les logements somptueux et sur la vente des appartements pour financer les logements subventionnés. - Les disparités de loyers : plus difficiles à atténuer que celles des classes sociales.

1L’époque où un problème politique était résolu par une simple déclaration du ministre, ou par une idée venue du ciel, est révolue. Les problèmes et maladies des sociétés – c’est encore plus vrai des sociétés du Tiers-monde – sont aujourd’hui, tellement imbriqués les uns aux autres, qu’il est devenu inutile, voire nuisible, de tenter de les résoudre en ayant recours à des solutions simples et artificielles. Il apparaît à l’évidence que le problème du logement en Egypte nécessite un ensemble de mesures, de lois, de décrets, une politique spécifique, des directives en interaction pour qu’il soit résolu.

2Je me suis livré à un examen minutieux de l’évolution du problème à partir de 1940 jusqu’à nos jours pour expliquer la situation inquiétante qui prévaut aujourd’hui : la société égyptienne est divisée en deux groupes : celui des personnes en possession d’un ou de plusieurs logements, pour elles et pour leurs enfants (probablement en ayant « hérité » d’un contrat de location d’un ancien appartement en bon état, à loyer gelé) et celui – l’énorme majorité – de ceux vivant dans des logements inconfortables, aux conditions d’hygiène souvent insuffisantes. Les enfants de cette majorité n’ont aucun espoir d’acquérir un logement, étant donné leur pouvoir d’achat. Les jeunes ont alors recours à l’émigration permanente aux Etats-Unis et en Australie notamment, pour fuir cette situation injuste, ou à l’émigration temporaire, vers les pays arabes, pour amasser des économies et payer les avances nécessaires à l’achat d’un logement. Une autre partie de cette jeunesse n’a trouvé d’autre solution que la délinquance, sous divers aspects, ou encore l’extrémisme politique ou religieux : stratégies de fuite, stratégies d’acquisition de logements par des voies illégales. Un grand nombre pourtant refuse (ou n’est pas en mesure) d’émigrer ou de sombrer dans la délinquance ou l’extrémisme et attend une solution, quelle qu’elle soit. Cette situation explosive ne peut durer longtemps, sous peine de s’engager dans des voies inconnues aux horizons inquiétants.

  • 1 N.d.t. = Sur le plan politique.

3Plusieurs chemins sont susceptibles de mener à des solutions au problème du logement en Égypte. J’éviterai toutefois, dans le cadre de cet ouvrage, d’aborder les aspects relatifs aux techniques et matériaux de construction. Ces aspects intéressent particulièrement les experts, et, en tous cas, ne posent pas de problèmes de faisabilité1. J’éviterai également d’aborder les questions relatives à la planification urbaine : réglementation de la hauteur des bâtiments, distribution des permis, etc. Non pas qu’elles soient sans importance, mais elles ne surgissent que lors de la mise en pratique d’une politique générale, organisant la société, répartissant les habitants sur les diverses régions productives, pour trouver un certain équilibre entre les villes et les campagnes.

4Les solutions proposées et possibles se fonderont sur une critique des origines des concepts généraux qui sous-tendent les politiques actuelles dans leurs grandes lignes. Une analyse scientifique conduira à la définition d’un programme précis, d’une voie définie, permettant d’éviter une possible explosion.

Le logement : un problème politique

5L’orientation politique qui est celle de ce chapitre veut présenter des solutions envisageables issues d’une acceptation du cadre social qui est celui de l’Egypte actuelle : elle se veut réformiste, non révolutionnaire.

6Dans ce contexte, rappelons que le traitement du problème du logement, dans les pays socialistes, de la Chine à l’Europe orientale, se fonde sur la propriété étatique de tous les logements. L’Etat est en effet responsable de la fourniture des denrées de base, incluant le logement, et ce conformément à une échelle de priorités que lui-même établit. Toutefois, apparemment, la majorité de ces pays connaît encore des problèmes de logement, les décrets de nationalisation de la richesse foncière n’ayant pas réglé la crise. Au contraire, ils ont aggravé sa complexité, comme l’illustrent les cas du Sud Yémen, de la Libye, de l’Ethiopie et de l’Algérie.

7Quoi qu’il en soit, les probabilités de l’instauration d’un régime socialiste en Égypte nationalisant les logements sont quasi nulles et le seront sans doute longtemps encore.

  • 2 N.d.t = Sic.

8La conception du régime capitaliste, telle qu’elle a été formulée par Adam Smith au siècle dernier2, présuppose la libre concurrence de nature à satisfaire, avec le temps, les besoins de l’homme, en fournissant les denrées à des prix raisonnables. Pour nous, l’application de cette conception, au cours de la dernière décennie, à la crise de logement en Égypte, a été un échec complet. Les avocats de cette orientation ont préconisé de laisser « les forces du marché » jouer, sans ingérence étatique. Après de longues années de ce régime, il est évident que la production de logements s’est effectivement multipliée, mais pour aboutir à une situation paradoxale, de logements sans habitants (excédent de logements) et d’habitants sans logements (le pouvoir d’achat des couches défavorisées ne leur permet pas d’accéder au marché). Ce déséquilibre doit être corrigé.

9Le capitalisme a échoué. Pourquoi ne pas donner sa chance à la sociale-démocratie ?

1.- Objectifs et solutions envisageables

10On peut quantifier grosso-modo dix objectifs à atteindre, relatifs à dix problèmes différents mais s’interpénétrant. De la satisfaction de ces objectifs naîtra la détente sur le front du logement : la population découvrira l’existence d’un plan et d’une action étatique pour la solution du problème au bénéfice de toutes les couches de la population. En conséquence, le phénomène du stockage d’appartements s’atténuera, voire disparaîtra.

11Avant d’examiner de manière détaillée les différents aspects du problème, je voudrais rappeler que je leur ai consacré plusieurs documents de travail, qui ont été soumis à l’examen de l’Assemblée du Peuple (Cf. 2e partie).

12En quoi consiste cette démarche vers une solution ?

13Tout d’abord, dans l’enregistrement des logements.

14Une grande partie de la population ayant besoin d’un logement n’a d’autre possibilité que de présenter des demandes aux organismes officiels. Il est donc possible de charger les organismes qui les reçoivent d’enregistrer au préalable l’état du logement occupé lors de la demande. Parmi ces personnes figurent :

  1. Ceux qui présentent une demande pour un logement à la suite d’un décret d’expulsion.

  2. Les jeunes couples à la recherche d’un logement.

    • 3 N.d.t. = Sans transfert de propriété.

    Ceux qui demandent des logements en commun, ou des logements dit d’hébergement3, parce qu’ils désirent améliorer leurs conditions.

  3. Ceux qui présentent des demandes ordinaires, pour obtenir des logements construits par les organismes dépendants du ministère de l’Habitat.

  4. Ceux qui présentent des demandes à l’Organisme des Coopératives de construction, aux sociétés du secteur de l’habitat, à la Banque du logement et de la construction.

  5. Les membres des coopératives sollicitant des emprunts à l’État.

  6. Les personnes ayant effectivement obtenu, au cours de la dernière décennie, des logements fournis par les administrations étatiques, quelles qu’elles soient, que ces logements aient été vendus ou qu’ils soient de simples lieux d’hébergement sans transfert de propriété.

  7. Et les personnes ayant effectivement obtenu, au cours des dix dernières années, un prêt de l’Organisme des Coopératives de construction, par le biais des coopératives dépendant de cet organisme ou par celui de la Banque du logement et de la construction. Dans les deux cas, il faut qu’ils n’aient pas fini de payer les tranches, ou qu’ils payent un loyer.

15Ces différentes catégories, toutes demandeuses de logement, ou ayant obtenu un logement étatique, constituent l’essentiel de la clientèle des appareils de l’État. Or, dans la pratique, il apparaît à l’observateur qu’un grand nombre de bénéficiaires de l’action étatique, personnes ayant obtenu un logement ou des prêts financiers, n’y avaient pas droit. En revanche, et dans de nombreux cas, les bénéficiaires potentiels, du fait de l’état de leur logement, ne la reçoivent pas : leur voix est trop faible.

  • 4 N.d.t. = Similaire à la carte d'approvisionnement.

16L’État devrait donc commencer par mettre au point « une carte de logement »4, à distribuer aux ayants droit, enregistrant l’état de leur logement actuel, ou du logement qui était le leur avant d’obtenir un logement étatique subventionné et l’état civil de la famille.

17Une telle opération, même isolée, doit permettre de faire le point de la situation du logement étatique et fournir des données relatives au volume de la demande, de préciser les catégories demandeuses, leur pouvoir d’achat, leurs positions sociales, etc. Etudes et programmes étatiques confiés au ministère de l’Habitat seront alors fondés sur des bases solides.

18Ces données, rapportées à celles déjà disponibles, de l’état civil ou du projet « d’immatriculation des citoyens », feront qu’un inventaire des logements et des habitants sera chose possible, et, avec le temps, facile. Diminueront alors les efforts exigés par les opérations d’enquête, à chaque demande d’acquisition de logement, et les atteintes toujours possibles aux libertés individuelles impliquées par ces recherches, sans parler de l’éventualité de données erronées (du fait de la corruption et de la prébende).

19Néanmoins, le problème du logement est là pour longtemps, même si son acuité doit diminuer. Les cartes et l’enregistrement des logements faciliteront la solution en accordant la priorité, lors de la distribution, à ceux qui, effectivement, sont dans le besoin.

20Avec le temps, la carte de logement s’inscrira dans nos moeurs, deviendra aussi usuelle que celle d’approvisionnement, que la carte d’identité, que les permis de conduire, les cartes des membres de clubs, de syndicats, les permis de port d’armes, etc. Elle me paraît être réellement nécessaire, dans le cadre d’une société moderne !

21Je crois que l’administration des impôts fonciers dispose, réparties entre ses différents bureaux, de données relatives à tous les immeubles d’Égypte, leur classification, leur contenu ; qu’ils aient été construits avec ou sans permis. Ces données peuvent servir de point de départ, pour la détermination du nom de l’habitant de chaque unité, pour la comparaison avec celles de l’état civil. Il est nécessaire d’empêcher toute transaction relative aux logements étatiques subventionnés autre que celle effectuée par le biais des cartes de logements, comme il est nécessaire d’empêcher la possession d’un double logement.

« Containment » de l’habitat défiguré

  • 5 Cf. supra.

22Rappelons qu’à l’origine le logement défiguré est un logement provisoire (qu’il s’agisse de cahutes, de tombeaux, etc.)5. Avec le temps, le provisoire s’installe et les chiffres fournis par le recensement de 1976 font état de 87 143 familles ainsi logées dont 12 704 au Caire, 11 664 à Alexandrie.

23Ce même recensement donne 40 440 « logements possibles », chiffre qui, en 1986, passe à 144 316 (dont 90 000 en région urbaine : 20 000 pour Le Caire, 14 000 à Alexandrie, 14 000 à Port-Saïd, soit plus de la moitié pour l’ensemble de ces trois seules villes). Pour ma part, s’agissant de donner des indications globales, j’estime à au moins 150 000 le nombre de familles vivant dans des logements défigurés. Préparer un programme permettant de fournir un logement modeste et subventionné à ces familles, dans un délai de cinq ans, est une nécessité. Il faudrait que ce soit l’un des objectifs du second plan quinquennal, qui aurait à prévoir la construction annuelle de 30 000 unités de logement, tant en ville qu’à la campagne, en tenant compte bien sûr, du fait que le problème est plus aigu au Caire, à Alexandrie, à Port-Saïd, qu’ailleurs. Pour moi, un logement modeste et subventionné doit offrir une surface de 25 m2 par famille et revenir à 3 000 LE environ (par famille et selon les prix de 1987). Ceci représente un investissement de 450 millions de LE sur cinq ans, soit 90 millions par années en moyenne.

24A mon sens, il ne faut pas se contenter d’éradiquer le logement défiguré. Il faut également concevoir un programme permettant de construire des logements conformes aux règles de l’hygiène, avec une surface par individu d’au moins 5 m2.

25J’ai tenté, dans le document de travail numéro deux, d’esquisser les grandes lignes d’un projet de création d’un organisme chargé du logement modeste. L’Assemblée du Peuple a depuis lors - peut-être pour la première fois - reconnu (dans le rapport de la commission chargée de répondre à la déclaration du Premier ministre Ali Lutfi, en date du 30 novembre 1976) que le droit à un logement décent fait partie des droits du citoyen.

26L’axe central du document est la reconnaissance de ce principe et le logement doit s’avérer conforme aux critères définis au chapitre IV. Le loyer de ce logement, nominal, doit être déterminé par rapport aux revenus de ces personnes défavorisées.

27Reste bien sûr la question du financement d’un tel programme, peut-être par le biais de la création d’une taxe sur les logements lde luxe ainsi que sur la vente des appartements, (Cf. infra.).

28Dans un premier temps, il faudrait envisager d’interdire la construction de logements n’offrant pas une superficie minimale de 5 m2/personne. Les plans quinquennaux successifs pourraient élever ce seuil à 7 m2 puis 10 m2.

L’habitat rural doit relever du ministère de l’Habitat

29De longs siècles durant, la campagne égyptienne a été délaissée, abandonnée à son sort. La Révolution du 23 juillet 1952 est - entre autres ! - l’expression de la colère de l’intelligentsia urbaine devant l’oppression qui sévit à la campagne.

30L’ère nassérienne est celle des changements profonds, issus - notamment - de la réforme agraire, de l’élargissement de l’instruction, de l’électrification, de la mise en place d’un SMIC pour l’ouvrier agricole. Les salaires augmentent plusieurs fois pendant l’infitah, phénomène s’expliquant par la rareté de la main-d’œuvre. Celle-ci a, en effet, émigré dans les pays arabes, où elle est employée dans le secteur de la construction, en plein essor, après la hausse des cours du pétrole, ou s’est dirigée vers les villes, où elle satisfait la « voracité des riches », désireux de profiter, très vite, des logements de luxe qu’il faut construire.

31Quoi qu’il en soit, le fossé séparant la ville de la campagne est aujourd’hui moins grand. Il reste qu’à l’heure actuelle le ministère de l’Habitat se doit de reconnaître l’existence de problèmes spécifiques à la campagne, et que les administrations régionales de ce ministère doivent être, dans le cadre des gouvernorats, habilitées à examiner les affaires des villages en zones rurales. Il sera alors possible de :

  1. dresser des plans des villages, permettant de déterminer l’espace urbain destiné au logement, le tracé des rues et des ruelles principales. En bref, d’élaborer des normes de construction des villages, de protéger les terres agricoles contre l’agression urbaine, en répartissant les surfaces disponibles, etc.

  2. réglementer la construction de nouveaux bâtiments qui devront obtenir un permis de construire dans le cadre d’une planification rurale définissant (en tenant compte des spécificités des modes de vie en zone rurale, des modes de propriété) la hauteur des bâtiments, la largeur des rues, les règles organisant l’expropriation, les fondations des bâtiments, etc. Il faut savoir que la propriété des terrains de construction dans un village est une propriété de très petites surfaces, réellement dérisoires, qui rend de fait difficile l’application des normes architecturales urbaines (« l’appartement » a fait son apparition : il y a à l’heure actuelle 1 million d’appartements en zone rurale et 10 000 villas à la campagne).

  3. ouvrir le droit aux prêts et emprunts accordés par l’Etat aux citoyens de la campagne et faire ainsi disparaître une certaine discrimination. Aujourd’hui, les propriétaires d’immeubles en ville peuvent obtenir des emprunts leur permettant de construire des logements moyens, peut-être même aisés, alors que les propriétaires d’immeubles, à la campagne - aux revenus souvent plus limités - n’ont pas ce privilège, leurs bâtiments étant construits sans autorisation préalable.

    • 6 Mode de logement introduit depuis peu en zone rurale, (cf. supra.).

    protéger les droits du locataire à la campagne6, (la législation en vigueur jusqu’ici ne concernant que les locataires en zones urbaines) encore passible d’expulsion en fin de contrat ou soumis aux augmentations « sauvages » du loyer.

32Dans le cadre de mes fonctions à la présidence de la Commission pour le logement à l’Assemblée du Peuple, j’ai reçu un important courrier provenant de la campagne qui m’a poussé à présenter un projet de loi, remaniant l’article 1 de la loi 49/1977, visant à généraliser la loi en vigueur réglementant les contrats de location en zone urbaine, à lui donner une portée nationale (d’après le recensement de 1986, il existe près de 212 450 unités de logement louées à la campagne ; le problème est donc important et concerne près d’1 million de personnes).

33J’ai également préparé un document de travail relatif à cette question (n° V, cf. infra.). Sa publication, dans différents quotidiens, a influencé positivement l’attitude du ministère de l’Habitat qui s’est assoupli et qui a promulgué une série de décrets, étendant progressivement l’application de la loi à de nombreux villages. Le sous-secrétaire d’Etat au logement m’a affirmé qu’il réclamait périodiquement au ministère une réponse positive aux demandes lui provenant, et que celui-ci la donnait sans même lire ces demandes : pour le ministre et pour son cabinet, cette opération est ennuyeuse mais elle protège des milliers de personnes. Il aurait été bien sûr plus simple d’accepter l’extension de la loi à l’ensemble du territoire national. ’

La fiscalité : un instrument efficace pour rétablir les équilibres

34Je crois profondément à l’efficacité de l’auto-financement d’un secteur. Il ne s’agit pas seulement de prélever les impôts destinés à financer une activité sur l’activité même, mais également de rétablir les équilibres compromis par la propension du régime capitaliste à s’orienter vers les secteurs offrant les bénéfices les plus rapides et les plus grands. C’est pour moi, dans cette logique, que l’article 38 de la Constitution stipule que le « le système fiscal est fondé sur la justice sociale »; l’article 32 que « la propriété privée et le capital ne pratiquent pas l’exploitation » et que la loi « organise les fonctions sociales de cette propriété et les manières dont elles sont assumées au service de l’économie nationale et dans le cadre du plan pour le développement, sans déviation ni exploitation. Sont donc interdites les utilisations de la propriété privée contraires au bien commun du peuple ».

35Les impôts sur les différentes catégories de logement sont donc à envisager comme une source de financement du logement modeste et subventionné (les centres d’hébergement), ainsi que la différence entre la valeur locative économique (loyer déterminé en fonction et par les mécanismes du marché, donnant un revenu oscillant, à l’heure actuelle, entre 12 et 15 %, cf. supra.) et le loyer subventionné (déterminé comme un pourcentage du revenu familial global, le quart ou le tiers) qui sont de ce fait soumis à la conjoncture. Cette source de financement, permanente et abondante, doit également fournir les crédits alloués aux emprunts destinés à l’acquisition du logement.

36Plus important encore, il faut que les impôts soient un instrument efficace de planification, permettant de recouvrir, partiellement au moins, les équilibres perdus.

37Nous l’avons déjà affirmé à plusieurs reprises : l’équilibre entre l’offre et la demande a été rompu. A l’excédent de logements de luxe, touristiques, administratifs, répond un manque de logements à la portée des couches populaires et défavorisées. L’équilibre a été également rompu entre les appartements destinés à la vente et ceux destinés à la location.

38Le déséquilibre crucial est néanmoins celui qui existe entre le montant des loyers et les revenus de milliers de familles.

39Les impôts, dont nous préconisons la création, se définissent en fonction des objectifs visés :

1.- Rééquilibrer les rapports entre vente et location, entre les catégories « de luxe » et « populaire »

40Il est nécessaire de prélever des impôts sur la vente des appartements, ’ en fonction de leur catégorie, à verser aussitôt la loi promulguée, concernant les appartements déjà existants, à payer au fur et à mesure de la construction, concernant les nouvelles unités, avant même leur occupation. Il est difficile de chiffrer à l’avance le montant des recettes d’un tel impôt. Celui-ci d’ailleurs donne lieu à une farouche opposition de la part des couches riches (qui se trouvent être les couches au pouvoir) et il ne verra sans doute pas le jour dans un proche avenir. Par ailleurs, il est impossible d’effectuer des projections relatives aux taux d’inflation, après son éventuelle entrée en vigueur. Malgré tout, nous proposons que cet impôt soit prélevé (en une seule fois) et soit calculé en se fondant sur la classification des logements, telle qu’exposée au chapitre IV : 20 000 LE pour l’appartement ou la villa de 1ère catégorie, 10 000 LE pour celui de la 2e catégorie, 5 000 pour celui de la 3e catégorie (au cours des prix de 1987).

41Supposant qu’il existe 20 000 appartements de 1ère catégorie, 50 000 de 2e et 70 000 de 3e (chiffres plausibles, vu les résultats du recensement de 1986), le montant des recettes serait de 1 250 millions de LE, soit trois fois le coût estimé du projet de construction de logements modestes (le nombre d’unités de logement vendues a atteint 258 834 dans les régions urbaines, dont 124 367 au Caire, 46 502 à Alexandrie et 20 148 à Giza).

2.- Rééquilibrer le montant des loyers

42Le principe de l’auto-financement se fonde sur l’imposition, mensuelle ou annuelle, des logements de luxe, quelle que soit leur catégorie. Le bénéficiaire en serait un fonds finançant les différences entre la « valeur locative réelle », permettant d’amortir l’investissement, et la « valeur locative subventionnée », c’est-à-dire tenant compte des revenus de chaque couche sociale.

43Une nouvelle formule de classification des logements est donc urgente (Cf. chapitre IV), que ces logements soient anciens ou nouveaux, qu’ils aient été vendus ou loués. A titre d’exemple, l’impôt mensuel, éventuellement annuel, pourrait ainsi être réparti :

  • 50 LE pour les logements de première catégorie,

  • 20 LE pour ceux de la seconde catégorie,

  • 10 LE pour ceux de la troisième catégorie.

44Les logements appartenant à la quatrième catégorie et aux catégories suivantes sont exemptés. Des projections relatives aux recettes de cet impôt sont difficiles à effectuer, dans l’état actuel des choses. Cependant, à partir des données fournies par les résultats préliminaires du recensement de 1986, il est possible de procéder aux estimations suivantes :

45Le montant de la subvention pour un appartement neuf peut être évalué à 50 LE par mois en moyenne (soit la différence entre le loyer rentable et le loyer subventionné). Les recettes permettraient ainsi d’accorder une subvention à 180 000 unités de logement : ce qui est un chiffre énorme. L’auto-financement est donc chose possible. Et si les études conduites par la suite mettent en évidence des recettes supérieures aux dépenses, il est toujours possible d’envisager une réduction des impôts.

3.- Encourager le secteur privé à investir dans les logements populaires

46La loi 136/81 qui fixe le plafond des revenus locatifs à 4 % du coût réel du bâtiment et du terrain est responsable, pour une bonne part, du déséquilibre actuel, de la prédominance de la « vente » des appartements sur la location, de nombreuses fraudes : pas-de-porte, avances exorbitantes, « demi-vente », etc. En bref, cette loi est à l’origine du refus du capital national d’investir dans le domaine du logement à louer.

  • 7 N.d.t = Politique. 142

47Je crois, personnellement, que la détermination, dans un texte législatif - quel qu’il soit -, de chiffres précis servant de base d’estimation de la valeur locative, est une erreur7. Le vent du capitalisme international souffle sur l’Égypte - pour ne pas mentionner les ouragans et les foudres du FMI. Les loyers doivent correspondre aux taux d’intérêts, tels qu’ils sont fixés par l’État, en ce qui concerne les différents types d’investissement, et qui varient en fonction de la conjoncture nationale, régionale et internationale.

48Le taux d’intérêt a été stable durant les années 60, aux alentours de 3 % pour l’épargne, de 5 % pour les dépôts. Cette situation a duré jusqu’au milieu des années 70. Les taux d’intérêts ont ensuite graduellement grimpé, pour se stabiliser, depuis quelques années, aux alentours de 10 % pour l’épargne et de 13 % pour les différents types de dépôt. Ces nouveaux taux n’ont toutefois pas entraîné la stabilisation souhaitée de l’économie, parce qu’ils restent encore - malgré leur importante hausse - nettement en deça des taux d’inflation. Leurs effets secondaires ont été, entre autres, de créer un « problème de l’investissement » du capital privé dans le secteur du logement (Cf. supra).

49Nous savons qu’actuellement (mi-87) le FMI estime nécessaire une nouvelle hausse des taux d’intérêt, qui, selon lui, doivent atteindre 20 % pour devenir un instrument de réforme de l’économie. Je souhaite sincèrement que cette hausse n’ait pas lieu, que cette orientation ne soit pas choisie : une telle mesure, une hausse d’une telle ampleur, si elle était adoptée, aurait des conséquences néfastes sur le problème du logement. Le capital renoncera définitivement à investir dans le secteur du logement destiné à la location ; et si, pour une raison ou une autre, il s’y engage, la valeur locative sera telle qu’il sera difficile, pour les budgets et revenus des familles moyennes, ou modestes, d’y accéder.

50L’enjeu de la subvention des loyers est donc clairement posé : c’est une partie du prix, ou plutôt, une contrepartie, que doit supporter l’Etat, ou la société, en échange d’une hausse nécessaire des taux d’intérêt et du bouleversement de l’économie du secteur de la construction et du bâtiment.

51Je suggère donc que la future loi, relative aux loyers, laisse au Conseil des ministres le soin de déterminer, par décret, la valeur locative, qu’il estimera en tenant compte des taux d’intérêt fixés au début de chaque exercice budgétaire. Le montant de cette valeur locative sera fonction du désir du gouvernement d’encourager (ou de décourager) l’investissement dans le secteur du logement. Le volume de l’activité et des transactions dans le secteur de la construction est évidemment fonction de cette valeur locative, et le gouvernement doit être guidé par des considérations relatives à l’économie globale.

52En supposant que la situation actuelle, qui dure déjà depuis quelques années, s’éternise, et que les taux d’intérêt continuent à osciller autour de 10 % pour l’épargne et de 13 % pour les dépôts, une valeur locative « rentable » s’établirait ainsi :

  • une valeur locative réalisant un revenu de 14 % pour les logements populaires (5e et 6e catégories)

  • une valeur locative réalisant un revenu de 12 % pour les logements moyens (3e et 4e catégories)

  • une valeur locative réalisant un revenu de 10 % pour les logements de luxe (1re et 2e catégories)

53Les capitaux s’orientant de fait vers les catégories de logement rapportant le plus grand revenu, de telles valeurs locatives sont susceptibles de rétablir l’équilibre en faveur des logements populaires. Une fois cet équilibre instauré, la situation sera à reconsidérer, et les taux de revenus seront à remanier. Pour dédommager les propriétaires de capitaux investis dans la construction de logements somptueux et aisés, on peut envisager de leur accorder une période de grâce de plusieurs années, durant lesquelles la valeur locative n’est pas soumise à la réglementation et reste libre. Cette pratique est celle de certains pays arabes ou européens, et les périodes de grâce oscillent entre 3 et 5 ans, commençant après la durée plausible de la construction.

54Par ailleurs, pour tenter de résoudre le problème des propriétaires qui laissent inachevés les travaux de construction des bâtiments, les textes législatifs pourraient inclure une clause accordant à l’investisseur un nombre limite d’années, pour mener à bien les travaux de construction, ainsi qu’une « période de grâce », au cours de laquelle l’investisseur a le droit de louer les unités de logement à une valeur locative fixée par les mécanismes du marché, en dehors de toute intervention étatique. A l’expiration de la période de grâce, la valeur locative fixée par le gouvernement devient obligatoire pour permettre la détermination du montant de la subvention.

4.- Limiter l’ampleur du phénomène des « appartements inoccupés » ou du « stockage des appartements »

  • 8 Les données ont été rendues publiques depuis lors, déclenchant un retentissement considérable : le (...)

55Les estimations relatives au nombre d’appartements inoccupés publiées par la presse officieuse donnent des chiffres très variables. Les chiffres exacts ne seront communiqués qu’avec la publication des données du recensement de 19868.

56Les estimations des observateurs ne s’élèvent qu’à 300 000 appartements inoccupés. Mais il faut savoir que nombreux sont les cas où un appartement reste inoccupé pendant une longue période, durant plusieurs années, ou bien n’est occupé que saisonnièrement, pendant la saison estivale à Alexandrie, ou encore sert de résidence pour le week-end, comme c’est le cas pour de nombreux unités de logement à Madînat Nasr, ou enfin simplement inoccupé parce que la finition n’a jamais été achevée. Quoi qu’il en soit, il s’agit là d’une des causes principales de la crise du logement et de sa complexité. Des mesures rationalisant l’utilisation de la richesse foncière auraient pu limiter l’ampleur du phénomène dit du « stockage des appartements ».

57J’ai étudié ces problèmes, il y a plusieurs années (Cf. Doc. de travail n° IV). Je crois que mes propositions, les chiffres avancés, l’esprit qui a animé ce document sont encore valides et applicables aujourd’hui. Si la Commission pour l’habitat de l’Assemblée du Peuple l’avait accepté, si ce document avait inspiré un texte de loi, un tel nombre d’appartements inoccupés n’aurait jamais été atteint.

5.- Réduire l’écart entre les différents loyers

58Le recensement de 1986 fourni, pour la première fois, des données relatives à l’âge des bâtiments. En zones urbaines, on compte environ 2 000 000 bâtiments, dont :

  • 350 000 ont été construits avant 1940

  • 400 000 entre 1940 et 1959

  • 880 000 entre 1959 et 1979

  • 400 000 entre 1980 et 1986

59Des lois successives ont gelé les loyers des appartements anciens (Cf. supra). Or, il est nécessaire aujourd’hui de modifier ces lois, de rapprocher les loyers des anciens et des nouveaux logements. Mais une telle mesure est politiquement difficile à adopter : la colère qu’elle provoquera est redoutée par le gouvernement. C’est pour cela que la loi 136/1981 s’est contentée d’augmenter les loyers des logements utilisés à d’autres fins que l’habitation. Toutefois, cette situation ne peut durer car elle est nuisible à l’économie, aboutit à une mauvaise utilisation de la richesse foncière, à une complication des relations locataires/propriétaires.

60Parmi les conséquences néfastes de cette situation, figurent la destruction d’immeubles qui auraient encore pu servir pour de nombreuses années, la promulgation de décrets d’évacuation et l’expulsion de milliers de familles, devenues du jour au lendemain des sans-abris.

61Si appliquer un même taux de hausse des loyers à tous les logements anciens est extrêmement difficile, faire une évaluation du montant, en fonction du classement par catégories, tel que proposé au chapitre IV, et décréter des hausses de loyers, de façon spécifique, est chose possible.

62En augmentant le montant des loyers des appartements anciens, il ne s’agit pas simplement de satisfaire les propriétaires (encore que ce soit naturel, pour rétablir l’équilibre entre les différents investissements possibles, pour combattre l’inflation, etc.), mais aussi de permettre un meilleur entretien des bâtiments et de créer une autre source de financement pour le Fonds de subvention des nouveaux loyers.

63Une étude de terrain permettant de mieux cerner les différentes catégories de logement, avec pour objectif la détermination du loyer équitable, est sans doute nécessaire. Une augmentation importante des loyers dans « l’ancien » est envisageable jusqu’à un loyer égal à :

  • 50 % de la valeur locative des logements neufs pour les logements de la première catégorie

  • 40 % pour ce qui concerne les logements de la seconde catégorie

  • 35 %, troisième catégorie

  • 30 %, quatrième catégorie.

64Une estimation équitable des loyers une fois établie, il est possible d’avoir recours à une hausse progressive permettant de passer, sur trois ans par exemple, du loyer gelé au loyer équitable.

65Les loyers de la cinquième et de la sixième catégorie resteront à leur niveau actuel, mais le locataire assumera les charges relatives à l’eau potable, aux équipements, à l’entretien (Cf. Doc. de travail n° III).

66Il est ici encore difficile d’établir des projections relatives aux recettes et résultats d’un changement aussi radical dans l’estimation des loyers des logements en Egypte. On peut, toutefois, prévoir que les différences entre loyers actuels gelés et nouveaux loyers seront énormes. Les recettes devraient être réparties entre :

  • le propriétaire,

  • le Fonds d’entretien du bâtiment, géré par l’union des locataires (Cf. Doc. de travail n° III),

  • le Fonds de subvention des loyers.

67Les augmentations ainsi que les taxes sur les appartements inoccupés seront, pour moi, de nature à inciter les propriétaires à exploiter ce capital inutilisé et à le faire fructifier.

68L’entretien des bâtiments, d’autre part, aura des retombées favorables sur l’aspect général de la ville.

69Ces diverses mesures constituent une tentative économique sérieuse d’homogénisation des loyers. La valeur locative d’un appartement moyen étant, à l’heure actuelle, de :

  • 2 LE par mois s’il a été construit avant 1940

  • 5 LE par mois, entre 1945 et 1965

  • 10 LE par mois, entre 1965 et 1975.

70Mais le loyer « économique », s’il doit donner un taux de revenu de 12 % à 15 % du coût du bâtiment et du terrain, atteint 100 à 150 LE (Cf. supra).

71Il reste impératif que l’État assume la différence entre le « loyer économique », acceptable par le secteur privé et le capital national pour lui permettre d’investir dans le secteur des logements populaires et moyens, et le loyer subventionné, prenant en compte le pouvoir d’achat des familles aux modestes revenus.

72Il apparaît également nécessaire d’établir une grille estimant le montant des loyers, en fonction des revenus, telle que proposée dans le tableau ci-dessous :

Tableau 12

Tableau 12

Note: Les ménages dont le revenu mensuel est supérieur à 400 LE ne bénéficient d’aucune aide étatique.

73Certaines restrictions sont à prévoir si les ménages ne prennent en charge, en matière de loyer, que le pourcentage ainsi calculé. En effet, il faut éviter que des ménages ne disposant que de modestes revenus ne se logent au-dessus de leurs moyens. La subvention ne devra être accordée que si la surface et le coût du logement sont en-dessous d’un certain seuil variant d’une couche à une autre.

  • 9 A titre d'exemple, la subvention accordée à une famille au revenu mensuel inférieur à 100 LE ne dev (...)

74Il sera de surcroît impératif de fixer un maximum au montant de la subvention accordée aux ménages, en fonction de la couche sociale à laquelle ils appartiennent9.

75Ce maximum devrait varier d’une couche à une autre et serait déterminé, soigneusement, reconsidéré périodiquement, en fonction de l’évolution du niveau des revenus et du coût de la vie.

76Plusieurs formes de fraudes, relatives à la détermination du niveau des revenus, sont naturellement à prévoir. Mais la situation se stabilisera avec la pratique : le voisinage est vite au fait du montant véritable des revenus de chacun... Il suffira d’étudier avec soin plaintes et preuves, le cas échéant.

77L’allocation pour le logement existe, en fait et en pratique, dans de nombreux pays. Il est possible de profiter de leur expérience et d’aménager celle-ci en fonction de la spécificité économique et sociale de l’Égypte.

6.- Rationaliser l’utilisation des logements étatiques

78Les divers organismes et appareils d’État consacrent d’importantes sommes au logement, sous différentes formes. Le poste le plus important est celui des prêts, accordés aux gouvernorats par l’Organisme des coopératives de construction, par la Banque du logement et de la construction... Ces prêts pour le logement sont également accordés aux coopératives de logement et aux particuliers pour qui les logements dits de « refuge », les logements des villes nouvelles sont également accessibles.

79Tel qu’il fonctionne, le système représente un tonneau des Danaïdes. Il est urgent de reconsidérer l’opportunité de ces dépenses avant qu’il ne soit trop tard. Avec l’augmentation annuelle des subventions, l’État va bientôt se trouver prisonnier de subventions absorbant des crédits ne cessant d’augmenter. La question des logements étatiques est donc à examiner en prenant en compte ses multiples facettes :

• Le financement

80Certains pays occidentaux ont instauré une taxe unifiée destinée à financer les projets du secteur du logement. En France, à titre d’exemple, une taxe de 1 % est prélevée sur tous les salaires. Une taxe pour le logement permettrait sans doute de financer une bonne part des projets étatiques dans ce domaine.

81D’un montant de 1 %, environ - dont seraient dispensés les faibles revenus - celle-ci pourrait être appliquée à tous les salaires sur la base suivante, telle que proposée dans le tableau 13 :

• Logements dits « logements de refuge »10

  • 10 Peut-être vaudrait-il mieux changer ce nom, à résonance humiliante, en "logement modeste et subvent (...)

82Les plans quinquennaux successifs devraient viser à l’amélioration qualitative de ces logements de façon à ce que la surface du logement par individu soit de 5 m2, le loyer modeste, qu’il s’agisse d’une somme précise - de 5 à 10 LE par mois - ou d’un pourcentage déterminé du revenu (de 5 à 10 %), en fonction de l’évolution du coût de la vie et du niveau de vie.

83Ce logement doit être considéré comme un logement de transit, étape entre cahute ou logement défiguré d’une part, et logement populaire de l’autre, ou encore étape après l’évacuation administrative urgente d’un bâtiment en mauvais état, ou encore centre d’accueil après une catastrophe (incendies, par exemple). En effet, le logement, s’il est hygiénique, n’est pas confortable : il faut inciter le citoyen à améliorer son niveau de vie, à augmenter, si possible, ses revenus, pour qu’il puisse déménager, obtenir un logement plus définitif, tels les logements populaires (Cf. Doc. de travail n° III).

• Logements étatiques populaires

84Dès 1976, le gouvernement s’est prononcé en faveur de la disparition du logement locatif, y compris en ce qui concerne les logements populaires construits pendant la période Nasser, échelonnant les remboursements des prêts dans ce but, sous prétexte que l’Etat était incapable d’obtenir le paiement des loyers dérisoires et d’assurer l’entretien des bâtiments. L’Etat a ainsi accordé des privilèges que personne ne réclamait et a transformé les ouvriers en profiteurs, jouissant de fortunes tombées du ciel, obtenues sans effort et sans travail : pas-de-porte élevé, commerce d’appartements, sous-location meublée, autant de pratiques qui se sont installées... Et le problème de l’entretien des bâtiments est resté sans solution !

85Le mode locatif a disparu, même en ce qui concerne les logements. Ce nouveau régime a donné lieu à plusieurs cas de corruption, entachant la distribution de ces logements dont un grand nombre est revenu à d’autres qu’aux ayants-droit ; il suffit de voir combien de logements populaires sont restés inoccupés, inutilisés, pour s’en convaincre. Des spéculateurs, ayant de l’influence, ou des contacts bien placés dans le circuit de distribution de ces logements, ont fait commerce de ces unités de logements étatiques, réalisant des bénéfices importants, soit la différence entre le prix de vente et le montant de la première tranche versée à l’Etat. L’acheteur devant, outre le prix de vente, verser les sommes restantes dues à l’État, en remboursement de l’emprunt avec facilités de paiement.

86Les prix et le coût des unités de logement augmentant d’une année à l’autre, la différence entre le prix réel d’une unité (et par conséquent le prix de vente) et le montant de l’emprunt accordé par l’État augmentait également, tout comme la difficulté, pour les jeunes désirant se marier, de trouver un logement : l’épargne ne permettant pas de payer la première tranche, ou même le mobilier.

87A titre d’exemple, le coût d’une unité de logement de 80 m2 est passé de 9 000 LE environ en 1980 à 13 000 en 1986. Si le montant de l’emprunt accordé par l’Etat était de 8 000 LE, le futur propriétaire devait, avant de prendre possession des lieux, avoir versé 4 000 LE (plus 1 000 environ de frais administratifs). En fait, seules les personnes aisées, ou ayant des économies, pouvaient acheter des unités de logement.

88Les logements étatiques populaires, manquant ainsi leur cible, perdaient leur raison d’être.

89Le seul remède possible, à mes yeux, passe par un retour au régime locatif. Les banques, l’organisme des coopératives, le gouvernorat, ou tout autre organisme... pourraient être chargés de la perception des loyers de la même façon qu’ils percoivent le montant des différents versements destinés à l’achat. J’ai pu observer, dans de nombreuses villes françaises par exemple, le fonctionnement des constructions de type HLM (habitation à loyer modéré). Un bureau, une pièce, un responsable sont suffisants pour la récolte des loyers, le maintien des services, la surveillance de la propreté des parties communes et de l’entretien. Ce responsable est, de surcroît, l’intermédiaire entre les habitants et l’office des HLM.

90Je crois qu’il est nécessaire de créer un organisme pour la gestion des logements populaires, qui aurait en charge ces unités d’habitation, après la distribution aux ayants-droit. Le retour au régime locatif offre par ailleurs d’autres avantages :

  • il est plus conforme au besoin de mobilité de certains ménages,

  • il confère au propriétaire ou à l’organisme des HLM un droit à l’expulsion en cas d’acquisition par d’autres que les ayants-droit, ou en cas de double possession.

91Il est possible de déterminer la valeur locative des logements étatiques (les gouvernorats ou un organisme spécifique peuvent être habilités à le faire), en fonction de la conjoncture économique. La valeur locative peut être d’un montant précis, accessible aux divers couches parce que subventionnée ; ou encore l’État peut accorder une subvention en nature aux familles, compte tenu de leur pouvoir d’achat et de leur situation sociale.

92Quoi qu’il en soit, un organisme pour l’habitat populaire pourrait équilibrer son budget, organiser l’exécution des projets, investir les recettes issues des loyers, etc.

• Les logements de fonction

93Au début du siècle, les Britanniques ont construit des logements destinés aux fonctionnaires de la métropole exerçant certaines activités : les résidences des inspecteurs de l’irrigation, celles des préfets des gouvernorats (alors anglais), les logements de certains ouvriers du chemin de fer (chargés de l’entretien des rails), de certains professeurs d’écoles secondaires.

94Avec le développement de l’industrie, au cours des années 1920, les propriétaires du capital national comprirent qu’assurer des logements aux ingénieurs et ouvriers était un atout majeur pour stabiliser les niveaux de la production et lier les salariés à l’entreprise: c’est ainsi que sont nées les cités ouvrières à Al-Mahalla al-Kubra, à Kafr al-Dawar, etc.

95A l’époque de Nasser, l’implantation de certaines industries, en des lieux éloignés de tout tissu urbain, n’a pu se faire sans la construction de logements pour les salariés : pour les employés de Kima à Assouan, pour ceux du complexe sidérurgique de Helwan, pour ceux du complexe de l’aluminium à Naj’ Hamadi... pour ne pas mentionner les centaines de logements étatiques disséminés sur l’ensemble du territoire, destinés, par exemple, aux ingénieurs et ouvriers des centrales électriques, ou encore la « colonie » des ingénieurs d’irrigation à Esna, etc.

96Étant donné la persistance de la crise de logement, l’atrophie des salaires des fonctionnaires, la croissance de l’urbanisme dans les régions éloignées de la vallée du Nil, dans les « communautés nouvelles », il est nécessaire, pour attirer vers la fonction publique des éléments capables et compétents, pour activer la production de divers secteurs, que le nombre de logements « de fonction » connaisse une forte expansion.

97Il est difficile, dans le cadre de ce chapitre, de discuter en détail de plans précis déterminant les lieux et les cas où la construction de logements de fonction serait le mieux appropriée. Mais de tels projets doivent s’intégrer dans la planification générale et être élaborés en collaboration avec de nombreuses instances de l’appareil de l’État, du secteur public et du secteur privé. Ces logements devront être, bien sûr, soumis à une législation spécifique.

98Les forces armées se sont efforcées, ces dernières années, de consacrer une part de leur activité à la construction de « cités militaires », destinées au logement du personnel militaire pour lui permettre de se consacrer entièrement à l’entraînement et à ses différentes activités. Ces logements de fonction sont urgents dans bien des cas ; je pense notamment aux officiers de police servant dans les zones reculées, à la périphérie ; aux juges d’instruction et autres membres de la magistrature se trouvant dans le même cas, aux ingénieurs d’irrigation, aux professeurs de tous les cycles, aux médecins des centres hospitaliers publics. De nombreuses administrations gouvernementales éprouvent de grandes difficultés, quand il s’agit de recruter à certains postes, des éléments compétents ou plus simplement, d’effectuer des transferts ou de promouvoir des salariés : l’offre d’un logement de fonction serait un élément positif pour attirer les candidatures.

99Certaines sociétés ont recours à une véritable armada d’autobus pour assurer le transport quotidien des salariés, de leurs logements aux lieux de production. Il est plus simple et plus économique de prévoir, à proximité des centres de production, des logements destinés aux employés. Une telle solution permet, en général, une amélioration de la productivité et tisse des liens plus étroits de fidélité entre la société et les salariés. N’est-ce pas là un des secrets du « miracle économique japonais »: renforcer la fidélité des salariés à l’institution les employant, quelle qu’elle soit ?

100Plusieurs solutions sont envisageables pour assurer la construction d’un nombre suffisant de logements de fonction :

  • L’administration gouvernementale achète un certain nombre d’unités de logement construites par les gouvernorats, aux mêmes conditions, avec les mêmes privilèges et facilités qui sont accordés aux particuliers. Ces unités sont réservées aux salariés employés par l’administration, en échange du prélèvement d’un montant fixe ou d’un certain pourcentage de leur salaire, selon les cas, les us et coutumes. Le fonctionnaire doit évacuer les lieux, lorsqu’il quitte la fonction à laquelle le logement est attaché, sans qu’il soit nécessaire d’avoir recours à une procédure judiciaire.

  • Toute société industrielle ou unité productive d’une certaine envergure (usine, centrale électrique, écluse) a la possibilité de construire une « colonie » d’habitations, destinée aux ouvriers, salariés et directeurs, à proximité du centre de production (sous réserve, bien sûr, de terrains et de crédits disponibles).

  • Le financement de tels projets peut être assuré en prélevant une partie des versements effectués par les sociétés (15 % de leur bénéfice) auprès du Fonds pour les équipements, ou encore en sollicitant l’aide du Fonds pour les logements populaires (dont les ressources peuvent s’accroître considérablement, si on met en œuvre, totalement ou partiellement, les propositions présentées ci-dessus).

101Il ne faut pas passer sous silence que le fait que le logement soit lié à la fonction pose cependant un problème : que deviennent les familles qui ont passé de longues années dans un logement lorsque la fonction s’achève et qu’il faut envisager de quitter celui-ci. A mon sens, c’est là, incontestablement, que doivent intervenir les syndicats : c’est à eux de financer des projets de construction de logements destinés à la vente, les membres du syndicat payant, au fil des années de travail, les tranches successives et faisant ainsi l’acquisition d’un logement approprié.

102Je crois qu’il est impératif que les ministères, les sociétés, les organismes qui ont besoin de logements de fonction créent des offices spécifiques chargés du financement, de la gestion, de l’organisation, de l’entretien, etc., de ce type de logement.

  • 11 Ce qui explique peut-être en partie, pourquoi on y émigre, même en provenance de pays éloignés.

103Ce système, il est bon de le signaler, est en vigueur dans un grand nombre de pays notamment dans le Tiers-monde. Les professeurs d’université, en Afrique et dans le Monde arabe, ont accès au « logement de fonction »11. Les médecins, les fonctionnaires des Nations-Unies, les diplomates, etc., en bénéficient également.

104En Égypte, il est temps d’accorder à ce problème l’attention qu’il mérite, de lui trouver une place dans les préoccupations du ministère de l’Habitat et des ministères concernés et de promulguer une législation en organisant les divers aspects.

• Restructurer le secteur coopératif

105Dans le secteur de l’habitat, les activités du secteur privé diffèrent de celles menées par le secteur coopératif. Le secteur privé œuvre, clairement, pour la réalisation de bénéfices : il opte donc pour le régime de la « vente des logements » et fait usage d’une série de techniques, bien connues, de contournement de la loi et des coutumes... Le secteur coopératif, lui, est devenu le théâtre d’un véritable pillage, instrument de quelques couches désireuses de s’enrichir et qui prétendent résoudre les problèmes de logement pour les membres des coopératives.

106Il y a, en Égypte, près de 1 500 coopératives, comptant (sur le papier) 1,5 million d’adhérents, soit environ 1 500 membres par association. Que tous les membres aient effectivement besoin d’un logement est une chose peu plausible. En général, un même scénario se répète : des opportunistes rassemblent des noms et des signatures et constituent une coopérative. Après quoi, ils perçoivent des avances pour acheter des terrains, pour signer des contrats avec des consultants, puis avec des entrepreneurs. Une masse d’argent se forme ainsi, donnant naissance à de nouveaux millionnaires : les responsables dirigeant ces coopératives. Les contrats avec les membres sont ensuite bradés, résiliés, chacun vaque à ses occupations, et les spécialistes et autres connaisseurs des règles du jeu peuvent s’asseoir sur l’argent, sur les transactions, sur les accords secondaires. Les affaires du secteur coopératif sont « puantes » : elles sont d’ailleurs à l’origine de la corruption dans les milieux responsables et de certaines personnalités officielles.

107Une minorité de coopératives demeurent honorables : elles sont néanmoins rares, constituent une exception et ne modifient en rien les données du problème, qui se résume ainsi : il faut structurer le secteur coopératif.

108L’État prend en charge, chaque année, la différence entre les taux d’intérêt bancaires et les taux d’intérêt des prêts qu’il accorde au secteur du logement. L’État ayant pris l’habitude, ces dernières années, de consacrer 450 millions de LE par an aux prêts destinés à la construction de logements, il perd, par année, 40 millions de LE, somme représentant la différence entre le taux d’intérêt bancaire (13 - 14 %) et les taux du prêt consenti (4 %).

109Même si on ne tient pas compte des excès de la corruption, des gains réalisés au détriment des membres - phénomènes que le gouvernement semble avoir combattu ces derniers temps avec succès - les pratiques du secteur coopératif restent gravement marquées par certaines défaillances :

110a.- La majorité des membres des coopératives bénéficient d’une subvention accordée à ce qui est en fait le second, voire le troisième logement en leur possession : ils occupent le logement construit par la coopérative et ferment leur logement d’origine. Mieux, ils continuent à occuper l’ancien logement et sous-louent - en location meublée - le logement fourni par la coopérative. Pour mettre fin à ces pratiques, je reviens à ma proposition d’instaurer une « carte de logement » et de définir des règles organisant la remise, par le bénéficiaire, du premier logement à l’Organisme pour le logement populaire, avant même de pouvoir utiliser les prêts accordés ou de déménager vers le nouveau logement. Le premier logement pourrait être gardé sous réserve de s’acquitter des taxes relatives à la possession de plusieurs appartements ou de renoncer aux facilités du prêt, qui sera alors accordé au taux d’intérêt de la banque.

Tableau 14. Répartition des prêts pour l’exercice budgétaire 1984/85

Tableau 14. Répartition des prêts pour l’exercice budgétaire 1984/85

111b.- Autorisations préalables et permis de construire sont nécessaires pour l’obtention d’un prêt pour le logement. Or ces pièces ne sont délivrées qu’aux habitants des villes. Les avantages des coopératives ne sont accessibles qu’à la population urbaine. Il est nécessaire de remédier à cette situation et d’étendre le régime des prêts à la campagne, avec des règles appropriées, tenant compte des spécificités de l’économie rurale. Ceci explique notre insistance pour que la compétence du ministère de l’Habitat s’étende également aux zones rurales.

  • 12 C est ainsi que fonctionnent un grand nombre d'Etats.

112c.- La grande majorité des membres des coopératives et des bénéficiaires des prêts avec facilités de paiement appartiennent aux classes moyennes, donc demandeuses d’unités de logement vastes et spacieuses. Le montant des prêts ne sert de ce fait qu’à la construction d’un nombre restreint d’unités. Il apparaît alors impératif de modifier le système des prêts et de prévoir des taux d’intérêt gradués12. Plus la surface est petite (donc destinée aux couches populaires), plus le taux d’intérêt doit être réduit. Il doit varier en fonction de la surface du logement et atteindre le niveau pratiqué par la banque quand la surface s’élève à 150 m2.

113J’ai présenté à l’époque au Parlement une « proposition » pour graduer les taux d’intérêts des prêts accordés au logement qui s’établit comme l’indique le tableau ci-dessous.

114Une telle proposition était de nature à augmenter la subvention relative aux unités de petites tailles, telles qu’en construisent les plus démunis dans les quartiers informels, sans permis de construire. Elle était également de nature à résorber l’habitat informel dans les régions soumises à la planification, à condition toutefois de simplifier la procédure à suivre. Elle était enfin susceptible d’augmenter le nombre d’unités subventionnées destinées aux couches les plus nécessiteuses.

Tableau 15. Evaluation des taux d’intérêt des prêts pour le logement

Tableau 15. Evaluation des taux d’intérêt des prêts pour le logement

Note: Pas de prêts pour des surfaces supérieures à 150 m2.

115Reste à faire le bilan de la situation actuelle, annuler les facilités de paiement s’il s’avère que le logement construit est resté inoccupé, donner à l’organisme ayant accordé le prêt la possibilité de le réorienter vers un autre ayant droit. Le recours à une « carte du logement » (Cf. supra) et à un système de points permettant de classifier les logements, me paraît être la solution la plus appropriée. (Cf. Doc. de travail n° I).

116Cette réglementation bien établie amènera sans aucun doute une réduction du nombre des coopératives « peu sérieuses » ainsi que du nombre d’adhérents qui accumulent les logements.

• Améliorer l’habitat informel

117Les quartiers informels se propagent en Égypte comme un incendie de forêt. Plus le problème du logement s’aiguise, plus il se complique, plus chacun s’efforce de trouver une solution individuelle, sans passer par les voies officielles, légales, étatiques (Cf. Doc. de travail n° II).

118La question de la « ruralisation de la ville » est aujourd’hui d’importance. Les villes sont en train de devenir des îlots encerclés de quartiers informels qui ne cessent de croître, tant vers l’intérieur que vers l’extérieur, et qui les étouffent inexorablement.

119Par contre, le niveau qualitatif de la campagne ne cesse de s’améliorer, pour se rapprocher de celui de la ville ; on peut parler en fait d’une véritable « urbanisation de la campagne ».

120Il est maintenant impératif - au fil des plans successifs - de parvenir à limiter ou - mieux - à éliminer les « logements défigurés », à atteindre un seuil minimum d’hygiène publique, à réduire la densité des habitants/m2, à hausser le niveau qualitatif du logement, pour améliorer le niveau de vie à l’échelle nationale.

121Pour ce faire, la participation des habitants des quartiers informels est décisive, au sein d’une organisation à créer les regroupant en différents secteurs.

122L’Etat apportera sa contribution, en fonction du montant rassemblé par les familles, et des programmes pour l’amélioration de la région seront élaborés, prévoyant notamment :

  • le repérage des bâtiments existants

  • l’élaboration d’un projet de construction à l’issu d’un « dialogue » avec les habitants pour cerner les priorités, situer au mieux l’emplacement des établissements à venir tels que école, marché, jardin d’enfants, etc.,

  • l’élaboration d’un projet relatif à l’entretien du quartier,

  • après conciliation et accord, l’établissement d’un échéancier pour l’élimination des anciens logements, le propriétaire étant dédommagé et recevant un terrain à bâtir,

  • l’élaboration d’un projet pour l’amélioration des services et équipements (eau, égouts, éclairage des rues, etc.),

  • l’élaboration d’un projet contrôlant la conformité des nouveaux bâtiments au plan général,

  • l’aménagement d’espaces verts,

  • le ravalement des façades des principaux bâtiments.

123Ces « quartiers modèles » sont susceptibles de répandre « le vent du progrès » un peu partout, dans d’autres régions, ainsi que dans les vieux quartiers au centre des villes (Cf. Doc. de travail n° III).

• Lier le problème de l’habitat aux autres problèmes de la société

124Une erreur fondamentale fréquemment commise par les planificateurs et les responsables consiste à considérer le problème de l’habitat comme isolé des autres problèmes sociaux. Or, le problème du logement est créé par l’homme, est le fruit de certaines décisions, la résultante de certains faits et notamment de l’incapacité du réel à satisfaire les espoirs et ambitions de toutes les couches sociales. D’autre part, ce problème a de profondes répercussions sur la vie des hommes, sur leur état psychologique, sur leur état de santé. D exerce en outre une profonde influence sur les aspects économiques, sociaux et politiques de la vie humaine.

125Il est maintenant clairement établi (voir, par exemple, les résultats préliminaires du recensement de 1986) qu’environ 1,8 million d’unités de logements sont inoccupées, soit, selon les experts, un volume de 40 milliards de LE d’investissement non mis en valeur. Ce montant, comme par hasard, est égal à celui de la dette qui terrasse l’économie égyptienne : tout se passe donc comme si nous nous étions endettés pour construire des logements que nous n’utilisons pas... !

126L’économie égyptienne s’est, toute entière, orientée vers le secteur du bâtiment et de la construction, ces dernières années, sous prétexte de l’existence d’une crise du logement. Il apparaît au terme du premier plan quinquennal que nous courions derrière un mirage. Il est impératif de reconsidérer l’orientation des investissements prévus pour le second plan quinquennal, afin de les diriger vers d’autres secteurs que celui de la construction, de l’importation de matériaux de construction, d’outils de construction, etc.

127Cette réorientation des investissements doit être prudente, pour éviter tensions et confusions, l’économie s’étant structurée en fonction d’un plan quinquennal qui est à revoir entièrement. Financiers, importateurs, investisseurs, doivent participer aux détails du processus pour que les investissements se dirigent vers l’industrie, le commerce, l’agriculture, le tourisme, etc., plutôt que vers l’immobilier.

128Sur le plan social ensuite, des logements ont été construits et ne sont pas habités ; des habitants sont là toujours sans logement : cette situation est explosive. Pour réduire le danger, il est aujourd’hui nécessaire de trouver des moyens pour exploiter ce potentiel de logements inoccupés ou inachevés.

129Laissons de côté ces problèmes, pour aborder la question de l’habitat et de la mobilité humaine : l’exode rural et le déplacement vers les nouveaux centres urbains.

130Pour ce qui est de la répartition de la population urbaine, deux écoles de planification sont en lice :

    • 13 D'ailleurs grandement imitée par l'école anglaise

    L’école française d’abord13, pour laquelle il s’agit de concentrer le développement et l’expansion sur la capitale et son environnement. Le Grand Paris ne s’appelle-t-il pas « Ile-de-France » ? Le Grand Londres est devenu une chaîne continue de villes pratiquement enchevêtrées avec la capitale. Paris, tout comme Londres, sont véritablement les cœurs du pays : siège du pouvoir, centre de l’activité politique et du gouvernement, des banques, de la finance et de l’économie, de la culture, du cinéma, du théâtre et de la musique, de la science, des universités et des centres de recherches, etc.

  1. L’école allemande, ensuite, pour sa part, s’efforce de décentraliser, de répartir les activités sur différentes villes. Chacun des grands centres jouit d’un avantage particulier et précis qui lui permet de concurrencer la capitale administrative qui n’est pas forcément la ville la plus importante ou la plus peuplée. Bonn, la capitale de la République fédérale, ne compte que 300 000 habitants. Plusieurs villes sont plus peuplées, mais trois seulement dépassent le million d’habitants : Berlin ouest, Hambourg, Munich. Aucune ville ne dépasse les deux millions d’habitants. Francfort, Stuttgart, Brême et Hanovre, sont des villes moyennes, avec une population ne dépassant pas le million d’habitants et pour certaines inférieure à 500 000 habitants. Il semble que les Allemands aient découvert que le seuil optimal de la population d’une ville est d’un million d’habitants... !

  2. Les États-Unis ont opté pour l’école allemande et ont réparti les activités sur diverses villes. La capitale, Washington, n’est pas la plus grande ville des États-Unis, ni la plus importante. C’est même une très petite ville, surtout à l’échelle américaine. Les activités s’y limitent, pratiquement, aux administrations de souveraineté : la Maison Blanche, siège de la Présidence de la République, le Département d’État, les diplomates, le Congrès, le Pentagone, les principaux centres de l’appareil de l’État. New York est le centre nerveux de la vie économique des États-Unis, le siège des Nations Unies, le théâtre d’innombrables activités. Cependant d’autres villes lui font concurrence : Los Angeles, San Francisco, à l’ouest, Chicago et Detroit, au nord, Miami et Dallas, au sud et à l’est, et plusieurs dizaines de grandes villes, plusieurs centaines de villes moyennes... Dans la majorité des États de l’Union, les activités sont ainsi réparties entre la capitale, une petite ville, siège du gouverneur et du conseil de l’État, et une autre ville, centre économique, industriel ou culturel.

131Il ne s’agit pas de passer en revue les principes de planification urbaine en vigueur ici et là, ni de comparer telle organisation à telle autre, mais de donner les moyens de mieux comprendre ce qui se passe en Égypte aujourd’hui, et les retombées à venir sur le pays au xxie siècle.

132En l’an 2000, il y aura, selon les estimations les plus probables, plus de 67 millions d’habitants en Égypte. Nous nous verrons alors contraints - c’est d’ailleurs déjà le cas - de construire sur des terres agricoles ; les villes et les villages s’entasseront à l’intérieur de la vallée. La vie en Égypte sera alors impossible, si des formes « d’union » ou de « fédération » avec le Soudan et/ou la Libye ne sont pas mises au point.

133Des villes nouvelles ont été réalisées : 10 de Ramadan (sur l’autoroute du Caire-Ismaïliyya), Sadate-ville (mi-parcours sur l’autoroute du désert reliant Le Caire à Alexandrie), ainsi qu’un certain nombre de villes satellites du Caire : 15 Mai (à proximité de Helwan, au sud), 6 Octobre (sur la route Le Caire-Fayyoum), Ubur et Badr (au nord). Et pour ce qui est de l’urbanisme, nous sommes tombés, à mes yeux, dans le piège de l’école française de planification. Ce sont d’ailleurs des Français qui assurent la planification du Grand Caire, qui exécutent, à l’heure actuelle, le projet dit « Périphérie du Caire », prétendant qu’un tel projet freinera la croissance de la ville. En fait, il est prévu de construire, autour de cette périphérie, dix nouvelles « colonies de logement ». L’objectif déclaré des planificateurs est de réduire la densité démographique du Caire en évacuant une partie, ou si possible la majorité de la population des quartiers informels ceinturant la ville, vers les nouvelles colonies. D’après moi, c’est en fait le scénario suivant qui va se réaliser : les nouvelles colonies vont devenir un centre d’attraction pour les nouveaux émigrants, qu’ils soient originaires des villages voisins ou de la campagne reculée. De surcroît, la construction de ces colonies va demander d’énormes investissements, dans une période où sont affichés dettes, emprunts, difficultés et ennuis économiques.

134Pour le peuple égyptien, Le Caire est la « mère de l’Univers », Paris, la « Ville-Lumière ». Le fait d’appliquer les recettes du modèle français rencontre des échos favorables...

135Avec l’avènement de l’infitah - c’est encore plus vrai pour la dernière période - Le Caire devient un puits sans fond où s’engouffrent les investissements, une des causes de l’endettement du pays. Projets d’équipement sanitaire, de réseau d’égouts, de station de filtrage de l’eau, expansion des centrales électriques (centrales de Chubra al-Khema et autres), amélioration de la distribution de l’électricité, expansion et amélioration du réseau téléphonique, du réseau routier (tunnels et ponts), projet de construction du métro liant Helwan à la Place Ramsès ... En bref, l’Égypte s’est endettée pour améliorer l’infrastructure du Caire, d’abord, des autres villes d’Égypte, Alexandrie comprise, ensuite.

136Il est difficile de soulever des objections - plusieurs de ces projets étaient nécessaires - mais il faut constater que plus la situation s’améliore au Caire, plus la capitale devient un centre d’attraction, d’expansion... Plus les équipements - dont l’établissement aura épuisé nos ressources - s’avèreront incapables de suivre le rythme de croissance ...

137Un regard sur la carte du Caire et les villes des alentours permet de se rendre compte qu’avec le temps, la jonction va s’opérer entre la capitale et ses satellites (Banha, Belbeis, 10 de Ramadan et 6 Octobre). Son expansion vers l’est et l’ouest ne rencontrera pas de limites ; cet ensemble urbain va devenir la plus grande agglomération d’Afrique, du Monde arabe, si ce n’est la plus grande du monde... !

138Plus les réseaux de communications, d’eau potable, d’électricité, d’égouts s’étendent, plus ils se ramifient, plus ils deviennent complexes, d’une gestion et d’un entretien coûteux. Il eut sans doute fallu adopter les principes de l’école allemande qui préconise la répartition des activités sur plusieurs villes, plutôt que la concentration sur une seule. La situation idéale pour une ville, « variable » sur le plan quantitatif, est de compter entre 500 000 et 1 million d’habitants.

139Si cette énorme agglomération urbaine se constitue - selon moi, en moins de 25 ans ce sera chose faite - la plupart des autres agglomérations seront d’une taille dérisoire et l’ensemble de l’Egypte sera satellisé, dépendant d’un Caire grossissant et s’enflant.

140Les mesures à prendre pour éviter cette catastrophe, vers laquelle le gouvernement semble se diriger, parce que les pressions politiques qu’il a à affronter sont essentiellement cairotes (et alexandrines), impliquent une action conduite à différents niveaux :

  • 14 C'est-à dire ceux qui ont dû être évacués, au cours des années soixante, de leur région, avant qu'e (...)

141a.- Soustraire une part des investissements prévus initialement pour Le Caire et les orienter vers de nouveaux centres de développement : la presqu’île du Sinaï, la mer Rouge, qui ont une vocation touristique évidente ; la vieille Nubie aux alentours du lac Nasser, au sud d’Assouan, au profit de la vieille génération de Nubiens14.

142La « nouvelle Vallée », malgré l’abondante littérature dont elle fait l’objet, n’a pas encore été suffisamment mise en valeur. L’expansion agricole n’y a pas été très poussée, l’existence de sources d’irrigation (réservoir souterrain) n’ayant pas été clairement établie. La région du littoral nord, qui a été totalement morcelée, répartie entre diverses associations, véritables groupes de pression, est aujourd’hui constituée de centres touristiques inexploités, ayant absorbé d’énormes investissements, pour ne fonctionner que deux mois par an... Solution boiteuse, satisfaisante pour une minorité, mais peu conforme aux principes du développement total, s’orientant vers l’agriculture, l’industrie et le tourisme.

143b.- Accélérer le processus de construction des villes jumelles dans les gouvernorats de la Haute-Egypte :

144J’ai figuré parmi les premiers à traiter de ce sujet, il y a fort longtemps. Le gouvernement s’est montré favorable à ce projet relatif à la construction de villes nouvelles, sur la rive désertique du Nil, face aux villes déjà existantes : Beni Soueif, Minia, Assiout, Assouan. Les investissements consacrés à la construction de ces villes jumelles auraient dû être prioritaires et réalisés en premier, avant les autres villes nouvelles et surtout avant la périphérie du Caire.

145c.- Développer les villes-tampons :

146Certaines villes auraient dû être retenues, au nord et au sud du Caire, pour que leur développement amortisse et absorbe l’exode vers la capitale. On aurait pu choisir, à cet effet, tant des villes nouvelles, dans des régions telles que le prolongement désertique du gouvernorat de Charkiyya, que des villes anciennes à développer, telles - au nord - Menouf, Chebin al-Kanater, Bagour, ou - au sud - Fayyoum, Kom Ochim, les villes jumelles de Beni Soueif, ou de Wasta. Elles auraient constitué un véritable tampon, amortissant, limitant l’émigration vers la capitale. D’autres villes pourraient jouer le même rôle pour Alexandrie : celles de la région d’Amereyya, par exemple. Cette fonction est d’ailleurs partiellement assuré par Agami et Al-Bitach, et leurs alentours, où il est possible de s’approprier des terrains, de les vendre, de construire, malgré l’absence d’équipements. Ce qui s’est passé dans ces régions restera, pour témoigner du gaspillage de ressources, de la mainmise sur des terres appartenant à l’Etat, des dépenses inutiles qui, à mes yeux, sont les caractéristiques dominantes de la décennie 70.

147Ceci peut sembler, à première vue, assez loin du problème du logement. Mais dans tous les pays du monde, le ministère du Logement et le ministère de l’Urbanisme sont étroitement liés, pour que la planification soit unique, globale, équilibrée, prenant en compte des variables telles que les anciens logements, les nouvelles villes, les nécessités du développement, l’amélioration du niveau de vie, etc.

148Ce qui se construit, à l’heure actuelle, dans une écrasante majorité, se trouve au Caire et à Alexandrie. Les chiffres officiels du ministère de l’habitat pour l’année 82/83 font état de 168 000 unités construites en zone urbaine au cours de l’année dont :

  • 100 000 pour la seule capitale (≈ 54 %)

  • 26 000 pour Alexandrie (≈ 16 %),

149(les deux plus grandes villes absorbant donc 70% des nouveaux logements).

150Il est important de bien gérer cette prétendue crise du logement, qui – je répète, – est imaginaire. Il ne s'agit pas, bien sûr, de tomber dans le piège que cet ouvrage dénonce mais de pousser la population vers de nouveaux pôles d'attraction. Plusieurs moyens permettent d'atteindre cet objectif. A titre d'exemple :

  • en orientant la distribution des logements étatiques ou subventionnés vers les nouveaux centres de développement urbain (Cf. Doc. de travail n° I).

  • en réorientant les investissements, en vue d'une plus grande équité entre Le Caire et les autres régions ; et en faisant en sorte, notamment, d'augmenter les créations d'emplois. Les chiffres, d'ailleurs, indiquent un début de renversement de tendances : d'après le recensement de 1986, la population du Caire ne représente plus que 12,5 % (le huitième) de la population égyptienne, contre 13,85 % en 1976 et 14,03 % en 1966 ; la jeunesse cairote, éprouvant de sérieuses difficultés pour survivre dans une capitale aux ressources limitées, est prête à la quitter si elle peut trouver ailleurs emploi et logement.

  • en modernisant le système des collectivités locales pour qu’elles deviennent effectivement des collectivités locales, indépendantes économiquement, comme c’est le cas en Europe orientale, en Europe occidentale et aux Etats-Unis. Nous ne pensons pas seulement à la nécessité d’élections directes et individuelles du gouverneur, du maire et des responsables régionaux. Il faut également faire en sorte que les responsables puissent disposer de budgets, de ressources financières, que le système actuellement en vigueur en Egypte n’accorde pas. Le gouvernement central est resté l’arbitre, l’instance contrôlant toutes les décisions. Conséquence : les Cairotes ne vivent pas seulement des ressources du gouvernorat du Caire, ils améliorent la ville et son infrastructure aux dépends du trésor de l’Etat, c’est-à-dire du reste du pays...

151Un quart de siècle après leur création, il est temps, pour être crédibles, que les collectivités bénéficient d’une plus grande indépendance. Lorsque ce sera chose faite, il faudra naturellement imposer davantage les hôtels, les boîtes de nuits, les cafés, mais aussi augmenter les coûts de l’enseignement, les prix des denrées alimentaires et des marchandises en général car il faut bien que Le Caire porte lui-même une partie du fardeau qu’il constitue. Il eut été nécessaire, dès le départ, de financer l’amélioration de l’infrastructure par des emprunts garantis par l’Etat, pour que les services du Caire assument eux-mêmes le remboursement et le service de la dette, comme c’est le cas partout ailleurs dans le monde.

Détérioration du patrimoine immobilier

Excroissance des HLM (Ain al-Sira)

Habitat informel

Notes

1 N.d.t. = Sur le plan politique.

2 N.d.t = Sic.

3 N.d.t. = Sans transfert de propriété.

4 N.d.t. = Similaire à la carte d'approvisionnement.

5 Cf. supra.

6 Mode de logement introduit depuis peu en zone rurale, (cf. supra.).

7 N.d.t = Politique. 142

8 Les données ont été rendues publiques depuis lors, déclenchant un retentissement considérable : le nombre d'unités de logement inoccupées s'élèverait à 1,8 million. Le temps prouvera que ce chiffre est très inférieur à la réalité.

9 A titre d'exemple, la subvention accordée à une famille au revenu mensuel inférieur à 100 LE ne devrait pas dépasser 25 LE.

10 Peut-être vaudrait-il mieux changer ce nom, à résonance humiliante, en "logement modeste et subventionné"...

11 Ce qui explique peut-être en partie, pourquoi on y émigre, même en provenance de pays éloignés.

12 C est ainsi que fonctionnent un grand nombre d'Etats.

13 D'ailleurs grandement imitée par l'école anglaise

14 C'est-à dire ceux qui ont dû être évacués, au cours des années soixante, de leur région, avant qu'elle ne soit submergée par les eaux du lac Nasser. La nouvelle génération, celle qui est née dans la région de Kom-Ombo, nouvelle Nubie, ne tient pas à retourner en vieille Nubie.

Table des illustrations

Titre Tableau 11
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 16k
Titre Tableau 12
Légende Note: Les ménages dont le revenu mensuel est supérieur à 400 LE ne bénéficient d’aucune aide étatique.
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-2.png
Fichier image/png, 5,5k
Titre Tableau 13
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-3.png
Fichier image/png, 10k
Titre Tableau 14. Répartition des prêts pour l’exercice budgétaire 1984/85
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-4.png
Fichier image/png, 10k
Titre Tableau 15. Evaluation des taux d’intérêt des prêts pour le logement
Légende Note: Pas de prêts pour des surfaces supérieures à 150 m2.
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-5.png
Fichier image/png, 11k
Légende Détérioration du patrimoine immobilier
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 68k
Légende Excroissance des HLM (Ain al-Sira)
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 80k
Légende Habitat informel
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/910/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 55k

© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540