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Le logement en Égypte

 | 
Milad Hanna

La question du logement en Égypte. Une vision critique

Chapitre II. Le cas de l’Égypte

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Texte intégral

Aux origines de la crise de logement : la seconde guerre mondiale. - Baisse des loyers et réforme agraire. - Baisse des loyers et rupture de l’union syro-égyptienne. - Nasser et l’équilibre du rapport loyers/revenus. - Infitah et nouveaux éléments du problème. - Crise du logement et groupes de pression. - Logements de luxe, logements meublés, habitat informel et habitat déformé. - Extrémismes religieux, politique et crise du logement.

1Pour porter un bon diagnostic du mal dont souffre l’Égypte, il est nécessaire de remonter à l’origine du problème et d’en suivre les différentes étapes :

  • 1945-1952,

  • L’ère Nasser, qui a réussi à contenir la crise,

  • L’infitah (1974-.......), période où la nouvelle donne politique, économique et sociale a entraîné l’aggravation de la question.

La « crise » du logement

1.- Historique de la législation

2Jusqu’à la seconde guerre mondiale, « la crise du logement » était un phénomène inconnu en Egypte, qu’il s’agisse de la ville ou de la campagne. L’équilibre entre revenus et loyers était maintenu tout comme était maintenu, en matière de logement, l’équilibre entre l’offre et la demande. Ma génération se souvient combien les déménagements – plaisir du changement ou satisfaction de nouveaux besoins – étaient fréquents à l’époque. Il suffisait de flâner dans la région où l’on souhaitait s’établir pour rencontrer un panneau « appartement à louer ». Les propriétaires s’efforçaient alors d’attirer les clients et le marchandage ne portait que sur quelques piastres.

3En 1939, dès le début de la seconde guerre mondiale, béton armé et ciment connaissent des pénuries ; la construction et l’urbanisation en subissent le contrecoup. Et les loyers s’envolent, les propriétaires sachant tirer profit de la situation.

4Le gouvernement, dans l’obligation d’intervenir, prend alors des mesures d’expulsion, l’état de siège étant en vigueur. Contrairement aux dispositions de l’article 563 du Code civil, le droit d’expulser un locataire à l’expiration du contrat de location est retiré – par décrets d’exception – au propriétaire. Ces mêmes décrets prévoient également le gel des loyers au 1er avril 1941.

5Avec la fin de la guerre et le retour à la normale – notamment la réinstauration de la vie parlementaire – ces décrets se transforment en loi 121 de 1947, loi encore en vigueur aujourd’hui... et qui maintient les loyers à un niveau dérisoire. D’où l’attitude des propriétaires qui ferment les vieux logements ou ... tentent de les détruire à tout prix.

6La fin des hostilités, c’est aussi le retour des matériaux de construction. L’esprit de paix triomphe de l’esprit de guerre, la vie s’avère plus forte que la mort et les destructions s’effacent devant le renouveau de l’urbanisation. La loi 121 ne concernant pas les constructions récentes, les loyers sont de nouveau élevés pour l’époque mais ont plutôt tendance à la baisse dans la mesure où l’offre se fait moins rare.

  • 1 En date du 18 septembre 1952.

7Les choses vont ainsi jusqu’à la révolution de 1952, plus précisément jusqu’au 9 septembre 1952, date à laquelle le Conseil de Commandement de la Révolution promulgue une loi portant réforme agraire, qui assure au « mouvement béni » le soutien de la population rurale ; reste à gagner celui de la population urbaine. D’où la promulgation du décret-loi 199/19521 portant baisse des loyers des logements construits et loués après le 1er janvier 1944. Le loyer contractuel se trouve diminué de 15 % à compter du 1er octobre 1952.

  • 2 Loi 55/1958.

8Cette loi est à l’origine d’une crise, les propriétaires s’abstenant, pendant une courte période, de construire de nouveaux bâtiments. Courte période, en effet, dans la mesure où le capitalisme national a vite saisi que les investissements dans l’immobilier, – au Caire comme dans toutes les autres villes – sont plus rentables que ceux effectués sur des terrains agricoles régis par la loi sur la réforme agraire. Toujours est-il que les loyers des nouvelles constructions sont libres, issus d’un accord entre propriétaire et locataire. Or brutalement, pour des considérations d’ordre politique, une loi portant gel des loyers, et baissant par ailleurs de 20 % le loyer contractuel, est promulguée en 19582. Et le même phénomène s’enclenche : courte stagnation de la construction et – de nouveau du fait du climat créé par l’égyptianisation, les risques de nationalisation et le glissement vers le socialisme – investissement dans le seul domaine possible : celui de l’immobilier. Mais la première expérience faite a rendu les propriétaires à la fois prudents et méfiants : les loyers enregistrés sur les contrats sont de loin supérieurs aux loyers sur lesquels l’accord a été conclu, dans l’éventualité de nouvelles mesures gouvernementales qui d’ailleurs ne tarderont pas. En effet, en 1961, la loi 168/1961 est promulguée imposant une nouvelle baisse des loyers (20 % du loyer contractuel). Toutefois, le gouvernement désireux de s’assurer l’appui de la population après l’échec de l’union avec la Syrie fait une concession inattendue : le bâtiment affecté par la nouvelle baisse des loyers sera dispensé de l’impôt immobilier (13,7 % environ).

Des législations contradictoires

  • 3 Se reporter au tableau 1, p. 46.

9Sans entrer dans le détail des aspects juridiques3, je voudrais simplement préciser que la situation s’est par la suite relativement stabilisée, notamment après la promulgation de la loi 46/1962 fixant ainsi la valeur locative : le loyer doit permettre un revenu annuel égal à 5 % de la valeur de la terre ou 8 % de la valeur du bâtiment. Cette loi a régi l’économie du logement jusqu’à l’infitah et l’instauration du régime de Sadate, à l’origine de profonds changements dans l’économie égyptienne. La nouvelle conjoncture amène la promulgation de la loi 49/1977 ; mais les bouleversements qui se succèdent rendent très vite urgente une révision des dispositions de cette loi. Ce sera chose faite avec la loi 136/1981.

10On parle beaucoup, à l’heure actuelle, de la nécessité de modifier ces deux dernières lois et nombreuses sont les tentatives faites en ce sens. Mais l’équilibre des forces en présence ne permet pas de trancher : Dans quel sens iront les modifications réclamées ? Seront-elles en faveur des infitahi capitalistes ? Ou organiseront-elles des rapports équilibrés entre le capitalisme national et les classes populaires ?

TABLEAU 1. LES PRINCIPALES LOIS RELATIVES AUX LOYERS

TABLEAU 1. LES PRINCIPALES LOIS RELATIVES AUX LOYERS

2.- Le logement avant 1952

11L’économie du pays est alors aux mains des grands propriétaires terriens qui accaparent en outre le pouvoir politique et social.

12Ceux-ci possèdent également des résidences au Caire ou dans les grandes villes des départements (les gouvernorats d’aujourd’hui). Ils sont regroupés surtout dans la capitale et à Alexandrie où fleurit le capitalisme industriel, financier, commercial... Résidences luxueuses et palais seront plus tard saisis et deviendront des musées, des écoles, des hôtels (le Mariott) ou même des résidences secondaires du chef de l’État.

13Le logement est alors marqué du sceau de la présence étrangère : les communautés italienne et grecque, les riches juifs occupent les quartiers résidentiels à côté des propriétaires terriens égyptiens à Zamalek, à Garden City, à Maadi... et s’instaure de ce fait une certaine interaction culturelle.

14Les couches moyennes égyptiennes et les ouvriers étrangers de condition moyenne se logent quant à eux dans de petits immeubles dont le propriétaire est en général fonctionnaire, commerçant ou propriétaire terrien. Ces classes moyennes occupent certains quartiers des grandes villes : Chubra, Daher, Héliopolis pour Le Caire, Moharram Bey, Ibrahimiyya, Camp César, Sidi Gaber et la Corniche-est pour Alexandrie, par exemple.

15Les couches populaires et ouvrières habitent pour leur part des quartiers auxquels elles sont attachées de longue date : Sayyida Zeinab, Gamaliyya, al-Azhar, la Citadelle, le Vieux Caire pour ce qui est de la capitale. De nouveaux quartiers naissent cependant à la périphérie de la ville : Imbaba, Helwan, al-Sahel, Tora, al-Ma’sara, etc.

16Le montant des loyers est pratiquement fixe : 4 à 9 LE par mois pour un bel appartement à Zamalek, 2 à 4 LE un appartement de catégorie moyenne, 1 LE ou moins le petit appartement ou la chambre en ville. Il est à noter que l’achat d’un logement est une pratique totalement inconnue à l’époque pour ce qui est de la ville.

17Par contre, la campagne égyptienne ne connaît pas la location : la plupart des logements appartiennent à ceux qui l’habitent et en assurent l’entretien en fonction de leurs moyens. Domestiques et démunis sont logés par le propriétaire de la terre en échange de leurs services, type de relations relevant du féodalisme.

Logements ouvriers, logements gouvernementaux

18Au début des années 50, sous le dernier cabinet wafdiste, deux projets de « logements ouvriers » sont menés à bien à Imbaba et à Helwan. Il s’agit à l’époque d’ensembles d’unités indépendantes et autonomes, à l’imitation des réalisations anglaises, et non de logements en immeubles.

19Le gouvernement conduit par ailleurs une politique de logement des fonctionnaires, haut-fonctionnaires (préfets, inspecteurs de l’irrigation...) et petits fonctionnaires (salariés des chemins de fer, par exemple), là encore en s’inspirant de la pratique anglaise.

20Bref ! on ne peut parler de crise du logement en Égypte avant la seconde guerre mondiale. La crise est née pendant la guerre, avec cependant une relative amélioration jusqu’en 1952.

3.- L’ère Nasser (1952-1973)

21Le 23 juillet 1952, l’Égypte entre dans une ère nouvelle qui connaîtra d’importantes mutations sociales. Celles-ci ayant été largement étudiées, je me contenterai d’évoquer ici l’impact de ces mutations sur la question du logement :

  • net recul de l’influence des grands propriétaires terriens à la campagne. Palais et résidences urbaines sont abandonnés. La structure socio-économique rurale se développe par contrecoup.

  • réduction de l’influence des « nouveaux riches », ayant fait fortune pendant la guerre. Après l’avènement de la Révolution, ils choisissent d’investir dans l’immobilier. Ils construisirent (comme d’ailleurs certains propriétaires terriens) pour des classes moyennes.

    • 4 Conséquence du processus d’égyptianisation consécutif à la nationalisation du canal de Suez.

    émigration4, en 1956, de la plupart des étrangers et des familles juives égyptiennes. De nombreux logements deviennent alors disponibles. En outre, des palais appartenant à la famille royale sont saisis, une partie des biens immobiliers des sociétés d’assurances récemment nationalisées sont transférés à l’Etat, versés au secteur public ou placés sous séquestre. L’Etat devient - pour la première fois - un acteur important dans le domaine du logement, tout au moins en matière d’appartements luxueux et bien situés. Certains seront attribués au bénéfice d’« hommes de confiance et de pouvoir » ou de quelques méritants.

  • ascension des classes moyennes (militaires, policiers, cadres professionnels...). Instruments du nouveau pouvoir, elles souhaitent que leur logement reflète leur statut social. Des coopératives de logement, des syndicats professionnels se créent. Des terrains appartenant aux Waqfs, sur la rive ouest du Nil, sont lotis et répartis (Madînat al-Awqâf). De nombreuses zones/résidentielles naissent alors, portant le nom des couches sociales qu’elles abritent : Madînat al-Dhubat, cité des officiers (sur un emplacement de choix, près du musée agricole de Dokki, où s’installent les membres du Conseil de la Révolution, loin des quartiers populaires qu’ils occupaient avant 1952), Madînat al-Quda, la cité des juges, puis celle des professeurs de l’Université du Caire, celle des policiers, des percepteurs, des agronomes, des fonctionnaires des affaires étrangères... et dernière en date, celle des ingénieurs. Ceux-ci feront preuve d’une telle créativité dans la conception de « leur » cité que le nom de « Madînat al-Muhandessine » s’imposera et réunira tous ces petits quartiers.

22On retiendra notamment de l’ère nassérienne la construction d’ensembles résidentiels constitués de plusieurs immeubles, baptisés « logements populaires » par leurs destinataires et effectivement distribués aux couches défavorisées. Les loyers sont subventionnés et fonction du nombre de pièces, à raison d’une livre par pièce dans l’unité de logement.

23Le rythme de construction, pendant les années 50, atteint 56 000 unités par an pour les seules villes. Par contre, les années 60 – celles du plan ambitieux des « 1 000 usines » et du « Haut Barrage » – verront un net ralentissement. Cependant, en l’absence de données plus précises, je crois pouvoir affirmer que le nombre total de logements construits pendant cette période excède le million et demi d’unités. La plupart des habitations sont construites en briques rouges ou en béton armé et font partie d’un capital immobilier de bonne qualité. Nous nous devons de le sauvegarder et de l’entretenir. 95 % des bâtiments furent construits par le secteur privé ; les 5 % restants représentent les « logements populaires », construits par l’État.

24On entend souvent reprocher à la politique de Nasser d’être à l’origine de la crise de logement : n’a-t-il pas promulgué la législation foncière ? Qui a réglementé la relation propriétaire/locataire ? Qui a décrété les successives baisses de loyer ? Une analyse objective permet d’affirmer que l’équilibre principal - entre le loyer et le pouvoir d’achat - a été maintenu. L’ouvrier, le petit fonctionnaire, dont les revenus ne dépassaient pas 20 LE par mois, pouvait habiter un « logement populaire » gouvernemental ou encore un logement du secteur privé pour un loyer n’excédant pas 2 LE par mois. Les membres de la classe moyenne, au salaire variant de 20 à 80 LE par mois, pouvaient accéder aux logements récents pour 5 à 8 LE par mois (les logements plus anciens étant encore moins chers). Enfin, les couches supérieures – revenus mensuels entre 80 et 150 LE – se logeaient dans les constructions récentes pour 7 à 14 LE par mois. Un loyer mensuel de plus de 20 LE était chose fort rare.

25Le loyer était en fait à la portée des différents revenus, et représentait 10 à 15 % de ceux-ci. Les équilibres sociaux économiques étaient sauvegardés de ce fait.

Les coopératives de logement

  • 5 Le règlement de l’achat s’échelonnait en règle générale sur 15 ans.

26La période Nasser a provoqué une grande activation des mouvements coopératifs pour la construction des logements. Tout a commencé, je l’ai déjà annoncé, avec les syndicats professionnels qui ont conduit une politique d’achat de terrains à l’État. Le prix du m2 de ces terrains oscillait alors entre 1,5 et 3,5 LE, l’État ne cherchant pas à faire de bénéfices sur ces terrains5 (par ex. les terrains de Madînat al-Awqâf). En revanche, il en réalisait (3 à 5 %) sur les distributions des terrains menées à bien par les sociétés gouvernementales pour le logement à Madînat Nasr, Maadi, au Moqattam notamment… Quel est le mode architectural retenu par les coopératives de logement ?

27A l’origine, celui de la maison indépendante, avec escalier intérieur – d’où son nom de « villa » – comprenant salon, salle à manger et cuisine au rez-de-chaussée et 2 à 3 chambres avec 1 à 2 salles de bains à l’étage. Le coût de la construction varie de 2 500 à 4 600 LE selon la superficie et l’équipement (11 à 15 LE le m2).

28L’État offre à l’époque une nouvelle formule de prêts et crédits visant à satisfaire les aspirations de la nouvelle classe en ascension. Le montant total des sommes affectées à ces prêts est cependant dérisoire comparé à celui d’aujourd’hui, il oscille entre 1/2 et 4 millions de LE...! L’État n’a pas à supporter de différence notable entre les taux d’intérêt de ses dettes et ceux de ses prêts.

29Le mouvement coopératif connait un essor tel que le gouvernement est bientôt contraint de créer un « Organisme général pour les coopératives », chargé de superviser des centaines de coopératives, qui ne sont plus de ce fait l’apanage des seuls syndicats professionnels. La formule de prêt mise au point est généralisée et connait une grande extension.

30Nous y reviendrons.

Nationalisation des entrepreneurs

31En 1952, Nasser impose des limites à la grande propriété terrienne. En 1956, il égyptianise une grande partie des sociétés industrielles. En 1961, c’est le tour des banques et des sociétés d’assurances. Pourtant il ne touche pas à la propriété foncière qui reste aux mains du secteur privé. Le secteur du bâtiment est alors en plein « boom » : le secteur privé et le capitalisme national assument pleinement leur rôle sans rencontrer d’obstacle.

32Les lois de juillet 1961 nationalisent les entreprises de BTP. Le décret présidentiel 1023/1961 limite l’activité des entreprises privées aux travaux dont la valeur est inférieure à 30 000 LE. Le secteur du bâtiment accuse le coup : les sociétés publiques s’avèrent incapables d’affronter seules les exigences du développement en matière de logement et de services. On autorise bientôt ces entreprises privées à mener des travaux plus importants sous réserve d’une valeur annuelle limitée à 100 000 LE. Le secteur privé a toutefois le droit de construire autant d’immeubles qu’il le désire, aucun seuil ne limite la propriété. Le secteur du bâtiment peut donc être actif et participer à la construction de logements destinés à la location.

33Le Code civil, promulgué à la fin des années 40, organise la vente des unités de logements dans un même bâtiment, mais le mode dominant reste celui de la location. La vente des appartements ne se pratique qu’à la fin des années 60, se répand très vite, et représente, dès la fin des années 70 et jusqu’à aujourd’hui, le mode dominant.

4.- L’Infitah : 1974...

34A la fin de la guerre de 1973, avant le premier accord de désengagement au kilomètre 101 de la route de Suez, avant même le résultat des « négociations » menées par Kissinger entre l’Égypte et Israël, un remaniement ministériel partiel est brusquement effectué en novembre 1973. Le peuple apprend avec stupeur que le Président Sadate a chargé l’ingénieur Uthman Ahmed Uthman de la création d’un nouveau ministère - le ministère de la Reconstruction - auquel de larges prérogatives sont accordées, lui garantissant une totale liberté d’action au service d’un objectif : la reconstruction rapide des villes du Canal. Point de départ, « heure zéro » d’une nouvelle ère, qui va voir l’Égypte nassérienne devenir anti-nassérienne. L’instrument de cette métamorphose : la politique de l’infïtah (ouverture sur l’Occident) et ses techniques.

35De nouvelles classes sociales vont naître : une véritable manne, d’énormes fortunes vont tomber du ciel ; de nouvelles idéologies, de nouveaux comportements seront adoptés ; de nouvelles armes et de nouveaux instruments de lutte utilisés, etc.

36Je tiens à mettre en évidence les nouveaux facteurs économiques et sociaux qui ont clairement pesé sur l’évolution de la question du logement, et ont abouti - compte tenu des pratiques inaugurées en 74 et poursuivies jusqu’à aujourd’hui - à la situation actuelle :

37a.- Dans un premier temps, le gouvernement a explicitement affirmé que la responsabilité de la construction de logements de haut de gamme ou d’un standard moyen incombait au seul secteur privé ; que l’État ne prenait en charge que la construction de logements dits populaires.

38b.- Les décrets ministériels ont été par ailleurs publiés, rétablissant, pour ce qui est de la construction, la situation prévalant avant la Révolution de 1952. Le secteur de la construction et du bâtiment devient un terrain de choix pour les investissements. On peut dire de la décennie 70 (après la guerre d’octobre), qu’elle est celle de la domination des entrepreneurs.

39c.- L’Égypte ouvre alors ses frontières aux sociétés européennes et américaines. Celles-ci, par centaines, envahissent le marché, elles importent les machines, les grues, les bulldozers, les bétonnières, les équipements et matériaux dont le marché égyptien était jusqu’alors privé : céramique, sanitaire de couleur, papiers peints, moquettes, aluminium, verre fumé, appareils électro-ménagers, persiennes métalliques, etc., sans oublier le ciment et le fer à béton. Les intermédiaires égyptiens - bénéficiant de commissions sur les différents produits importés, travaillant pour le compte de plusieurs sociétés - réalisent des fortunes rapides et s’efforcent de se lier aux hommes du pouvoir. Les alliances matrimoniales sont fréquentes à l’époque. Le pouvoir étatique sert d’intermédiaire aux étrangers et aux sociétés concurrentes fuyant la récession qui frappe alors l’Europe.

40d.- Ces intermédiaires reconnus par les sociétés étrangères représentent vite un centre de pouvoir économique, ce sont en quelque sorte - et pour certains - des compradores.

41e.- Par ailleurs, en très peu de temps, les prix des terrains se mettent à flamber de manière effrayante : 200 à 300 % de hausse annuelle à partir de 1974, et jusqu’en 1980, date à laquelle les taux d’augmentation annuelle se réduisent ; les prix se stabilisent - ou presque - à partir de 1986 ; ils sont même à la baisse en 1987, conséquence de la crise économique. Les années 70 voient donc se faire d’immenses fortunes « tombées du ciel » aux mains de nombreux bénéficiaires.

TABLEAU 2. EVOLUTION DES PRIX DES TERRAINS

TABLEAU 2. EVOLUTION DES PRIX DES TERRAINS

42Les régimes capitalistes luttent, en règle générale, contre ce type de fortune car ils en mesurent le danger (inflation, brutales mutations sociales, abandon des valeurs, dissolution des moeurs...) ; ils imposent l’augmentation du capital - capital gaintax - en prélevant 25 à 50 % de ces fortunes ou des plus-values effectuées quelle que soit la forme du transfert de propriété, résultat d’une vente ou d’une succession.

43En Égypte, propriétaires terriens et spéculateurs ont rapidement formé une classe « jouant avec l’argent », ayant ses intermédiaires, ses alliés, ses parasites. Une véritable mafia s’est constituée pour gruger l’Etat, protégée parfois par des personnalités du pouvoir ou des représentants du peuple.

  • 6 Les responsables de ces bureaux gagnaient alors quelques centaines de livres par mois.

44f.- L’Égypte est - à l’heure de l’infitah - envahie par des milliers d’étrangers représentant des bureaux de consultation à la recherche de débouchés. Ceux-ci entrent en contact avec les bureaux locaux, en général dirigés par un universitaire employant des chargés de TD et des chargés de cours6. Des contacts avec l’Occident naissent de « grands bureaux de consultations », réclamant des honoraires de plus en plus élevés, et dont certains deviennent rapidement d’énormes institutions capitalistes, déclarant au fisc des millions de revenus. Les bureaux « mixtes » sont quant à eux officiellement exemptés d’impôts, en vertu de la législation relative à « l’ouverture économique ». La catégorie des ingénieurs-consultants et leurs satellites rejoint celle des hommes d’affaires et des banquiers et ils figurent parmi les classes riches en ascension sociale.

  • 7 Quantité suffisante pour la consommation locale et dégageant de surcroît un surplus exporté vers l’ (...)

45g.- Il faut encore ajouter l’augmentation des besoins en ciment qui passent de 3 millions de tonnes/an pendant les années 607 à 10 millions à la fin des années 70 et 14 en 1986. L’importation est inévitable et laissée sous la responsabilité du secteur privé. Différentes sociétés naissent alors, se coalisent et forment d’importants « centres de pouvoir occultes ». En « bonne logique », elles ont intérêt à ce que la crise du logement perdure, que « la rage de construire » ne faiblisse pas et que la demande se maintienne au niveau qui est le sien. Cette même logique les conduit à s’opposer à la réalisation rapide de projets de construction d’une nouvelle fabrique de ciment.

46Nommé au poste de Premier ministre, Ali Lutfi tente de s’opposer aux importateurs de ciment (notamment pour se laver de l’accusation d’obédience à l’Organisation des hommes d’affaires égyptiens) mais sans grand succès, si ce n’est une réduction du prix de la tonne de ciment qui passe de 120 LE en août 1985 à 60 en février 1986. Il a tenté en outre de mener à bien les projets de construction d’usines de ciment en imposant un calendrier précis et rigoureux.

47La « mafia du ciment » a courbé l’échine et laissé passer la tempête, d’ailleurs de courte durée. A l’heure actuelle, les prix du ciment ont retrouvé leur plus haut niveau.

48h.- La corruption atteint les ouvriers du bâtiment début 1974, lors de la construction des trois villes du Canal. Le salaire d’un ouvrier était de 30 à 50 piastres par jour, celui d’un ouvrier qualifié, de 70 à 100. Il est bientôt manifeste qu’une volonté de créer un contexte où la demande en main-d’œuvre est artificiellement élevée s’exerce, comme si la construction de ces villes devait être achevée en une nuit, avant le déluge, avant une prochaine guerre... Et la population apprend bientôt que l’exécution du programme de reconstruction est en fait un préalable au retrait israélien, au premier « désengagement ».

49Il fallait que les trois villes du Canal soient à nouveau peuplées, que de l’argent ait été investi et que le tout soit à la portée des canons israéliens pendant les longues négociations à venir, pour forcer les concessions égyptiennes dans le cadre de la politique de Kissinger du « pas à pas », politique préparée avec soin et maîtrise et qui nous a conduits à Camp David.

50Pour revenir au salaire de l’ouvrier, celui-ci augmente considérablement et atteint 5 LE par jour (10 à 15 LE pour le contremaître), chiffre astronomique pour les années 74 et 75. Le ministre de la Construction de l’époque, Uthman Ahmed Uthman, se bat pour que toutes les villes nouvelles soient construites en pierres (ce que j’ai appelé « style Chéops »). Il en est ainsi pour tous les nouveaux logements des quartiers du Roi Fayçal à Suez, et les quartiers d’Ismaïliyya sont donc en pierres, contrairement aux logements « de papiers » et « bon marché », construits sous le régime de Nasser.

51L’écart entre les ouvriers du bâtiment et les autres composantes du prolétariat (ouvriers agricoles notamment) est consacré.

52i.- La brusque hausse des cours du pétrole en 1974 est une véritable manne pour certains pays arabes : Arabie saoudite, pays du Golfe, Libye... La croissance urbaine qui en résulte a quelques conséquences positives parmi lesquelles l’émigration de nombreux ouvriers égyptiens qualifiés. Il demeure toutefois que nous n’avons eu droit qu’aux restes, l’Europe et les États-Unis se taillant la part du lion.

53Cette émigration égyptienne vers les pays arabes pétroliers a cependant un effet pervers : la mise en évidence de la rareté de la main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment et de la construction. Et en conséquence, les salaires augmentent quand la productivité diminue et que la qualité du travail et du fini se détériore...

54L’emploi en zone rurale a souffert de cette évolution : beaucoup quittent la campagne pour travailler dans le secteur du bâtiment. Ceci se traduit par une augmentation de la demande de logements urbains, et par l’aggravation des phénomènes d’habitat informel, d’habitat défiguré, dont nous reparlerons.

De nouveaux modes de logement

55Ces nouvelles réalités socio-économiques ont un impact sur la plupart des aspects de la vie quotidienne égyptienne. Nous nous contentons d’étudier l’évolution en matière de logement.

Logement haut de gamme

56Les couches sociales en ascension, les infitahi, sont à l’origine d’une très forte demande d’un nouveau type de logements dits de luxe, achetés quel qu’en soit le prix. Dès 1975, l’offre est en rapide croissance : le ciel d’Égypte voit s’élever de nombreux et luxueux immeubles, des gratte-ciel sont implantés sur les rives du Nil et sur la Corniche d’Alexandrie. Les surfaces habitables sont plus vastes et l’on importe les meilleurs équipements.

57La nécessité d’espaces de bureaux à destination des sociétés, banques et nouveaux hommes d’affaires se fait très vite ressentir. Des immeubles entiers réservés à l’accueil de bureaux sont alors construits. Ce sont tout d’abord des tours situées sur la rive du Nil dans la région de Bulaq, se distinguant par leurs « atroces » couleurs. Chacune des parties prenantes a touché sa commission et s’est endormie dessus. Aujourd’hui les murs sont toujours là, presque croulants. Une autre tour est née, toujours sur le Nil, mais dans l’île de Zamalek. Des sociétés spécialisées sont chargées de trouver des locataires, à des prix pouvant atteindre 200 $ par mois pour le mètre carré équipé. Mais sans doute faudra-t-il que ceux qui ont investi dans cette tour l’occupent eux-mêmes...!

58Les tours de bureaux s’implantent dans divers quartiers du Caire. La plus récente est celle en aluminium, sur la corniche du Nil, à proximité du Zoo. Le mètre carré était mis en vente à 2000 $.

59Alexandrie n’a eu droit qu’à un seul immeuble, véritable orphelin, situé place Manchiyya : les habitants de la ville ont multiplié les efforts pour qu’il n’ait pas de frères.

60La construction d’hôtels est également en pleine expansion. Sans nier l’importance du tourisme, en tant que source essentielle de revenus, il reste néanmoins que les entrepreneurs du secteur du bâtiment ont compromis l’économie hôtelière : séjourner dans les hôtels égyptiens coûte aujourd’hui aussi cher qu’ailleurs, l’Égypte a perdu l’atout que représentait la modicité des tarifs pratiqués, et a désormais à subir les assauts de la concurrence tunisienne, chypriote, grecque et espagnole.

Capital national et construction

61Le capital s’oriente donc tout naturellement vers les nouvelles activités économiques, bien sûr plus lucratives. Une seule opération peut assurer au bas mot des gains de 25 % à 30 % ou atteindre 100 % de bénéfices. Certaines « occasions » s’offrent à ceux qui savent voir et profiter de contacts dont les gains peuvent être astronomiques.

62Conséquence de cette évolution : la disparition du capital national qui depuis le début du siècle et jusqu’à l’infitah, était à l’origine de la construction de logements. Les petits capitaux sont désormais trop modestes pour assurer le financement d’immeubles résidentiels destinés à la location. Celle-ci d’ailleurs, soumise à la législation en vigueur, ne rapporte que 9 % de revenu, voire 10 % dans le meilleur des cas, en contournant la loi.

63C’est pour cette raison essentiellement que le capital national s’abstient de s’engager dans le secteur de la construction de logements locatifs. Désormais on investit pour la vente en condominium.

La vente plutôt que la location

64Les règles relatives à la vente des appartements sont maintenant bien établies et se résument ainsi : Le propriétaire achète un terrain (et uniquement le terrain ; ce fait explique d’ailleurs la hausse effrayante des prix des terrains) ; les acheteurs d’une unité de logement financent la construction (les avances ou le premier versement assurent la réalisation de l’ossature, le second couvre la peinture et les équipements, et le reste constitue le bénéfice du propriétaire ou du principal investisseur).

65Si l’on compare les bénéfices réalisés au capital initial investi, le bénéfice net atteint 200 à 300 %, si ce n’est davantage. Ces chiffres expliquent, sans autre commentaire, la création de sociétés égyptiennes, ou égypto-arabes, spécialisées dans ce type d’opération.

66Par contrecoup, la location disparaît peu à peu après avoir été longtemps le mode dominant de logement.

Impact sur l’économie du logement

67De 10 à 12 LE/m2 sous le régime de Nasser, le coût du logement atteint 160 LE/m2 en 1986 (hors coût du terrain et des équipements). Les taux d’intérêt des capitaux ont également changé et l’économie du logement - après la relative stabilisation de l’ère de Nasser - se trouve ébranlée. Les classes moyennes, aux revenus limités, n’ont pas accès à ce nouveau marché, qu’il s’agisse du fonctionnaire, du cadre gouvernemental (médecin, ingénieur, comptable...), du haut fonctionnaire « intègre » (c’est-à-dire sans autres sources de revenus : propriétés terriennes, foncières, autre emploi...). Si la majeure partie des représentants de cette catégorie sociale n’occupait pas des logements anciens aux loyers gelés, elle ne pourrait affronter le coût de la vie. On comprend pourquoi aucun des gouvernements successifs n’a osé mettre en application une hausse générale des loyers dans l’ancien. Nous reviendrons sur ce sujet.

L’avènement du logement meublé

68La crise s’installant, le nombre de logements loués meublés augmente régulièrement. La location meublée représente à la fois une solution d’urgence pour les nouveaux couples - s’ils ont les moyens nécessaires - et une source de revenus pour une nouvelle catégorie sociale qui réalise ainsi de solides bénéfices. Celle-ci a bien sûr intérêt à la perpétuation de la crise.

69Il faut rappeler ici qu’aucune loi ne règlemente la location meublée ou la vente de logements, si on excepte la loi 49/1977 et la loi complémentaire 136/1981 qui reconnaissent l’existence de ces pratiques et tentent de les organiser ou d’en restreindre l’étendue.

70Mais la réalité démontre clairement qu’il n’y a pas de restrictions effectives : les moyens pour contourner la législation sont bien connus des propriétaires.

La « mafia » des coopératives

71Pour satisfaire les besoins en matière de logement des nouvelles classes moyennes, des coopératives de construction sont créées par le gouvernement. Le ministère de l’Habitat met sur pieds un Organisme des coopératives de construction, chargé de faciliter la tâche des coopératives comme de les contrôler ou de les protéger. La puissance et l’influence du mouvement coopératif sont reconnues par la loi 14/1981.

72Le montant des crédits alloués par l’État au financement des emprunts auprès des coopératives passe de 1 million de LE/an au milieu des années 60 à 150 en 1982 (dont 50 millions pour les coopératives des forces armées et 13 pour celles de la police).

  • 8 Ceux-ci sont aujourd’hui limités par les seuils (8 000 LE/unité).

73Les taux d’intérêt des crédits aux coopératives, pendant les années 60, oscillaient entre 3 et 6 % sans que l’État n’ait à supporter de différence de taux (cf. tableau III en annexe). Avec la hausse des taux d’intérêt pratiqués sur les dépôts, l’État se voit contraint, à partir de la seconde moitié de la décennie 70, d’assumer la différence entre les taux des crédits bancaires de l’ordre de 13 % et celui qu’il accorde pour les emprunts des coopératives8 (environ 4 %). Cette subvention s’élève à 200 millions de LE pour le budget 1985/86 et ne cesse depuis lors d’augmenter.

74Des groupes ayant en mains le mouvement coopératif se sont formés avec pour objectif la constitution d’un pouvoir utile dans le cadre des élections, ou la réalisation de bénéfices. La presse fait régulièrement état de malversations dans le secteur des coopératives de construction.

75Rien n’indique, aujourd’hui, que le mouvement coopératif ait contribué ou contribue à résorber la crise du logement. On pourrait plutôt relever que les coopératives ont permis à des familles proches du pouvoir de s’offrir un second logement qu’elles gardent en « réserve ». Nous reviendrons sur ce phénomène dit du « stockage des appartements »...

Extension du phénomène des logements informels

76Le contrat moral de « solidarité sociale » qui structurait implicitement la société nassérienne n’a maintenant plus cours, n’est plus de rigueur. Les riches construisent des logements haut de gamme, la jeunesse des classes moyennes émigre vers les États arabes pour financer la première tranche de leur appartement ou font partie d’une association coopérative dans le même dessein immobilier. Toutefois, la grande majorité des membres de cette catégorie sociale se satisfait d’un logement au loyer gelé.

77Les classes populaires urbaines ne peuvent accéder, dans ce contexte, au logement. Elles s’installent donc à la périphérie des villes - loin des yeux des autorités - et construisent en dehors de toute autorisation. Selon une étude américaine, 80 % des unités de logement de certains quartiers du Caire et de Beni Soueif ont été construites sans permis préalable.

78Le processus d’implantation du logement informel est toujours le même : un terrain vague, agricole ou non, proche de l’agglomération, est approprié, divisé en petites parcelles (70 à 120 m2). L’acheteur d’une parcelle s’engage à laisser un accès de part et d’autre, faisant office de ruelle. Avec le temps, les maisons poussent, les quartiers s’installent... Les matériaux de construction nécessaires proviennent du marché noir - qu’on appelle aujourd’hui « marché libre » - et sont en fait « détournés » des chantiers étatiques. Le coût final de ces logements est de loin inférieur à celui provenant des circuits officiels : il n’y a plus d’intermédiaire ou de représentant. Le propriétaire et ses voisins sont souvent eux-mêmes les artisans et les ouvriers nécessaires. Les équipements sont simples mais fonctionnels.

79Le mode de logement de celui qui vit au jour le jour est en général la location : le deux pièces/salon se loue à 25 à 50 LE le mois, la simple pièce (salle de bains et cuisine en commun) 10 à 20 LE. Une grande partie des jeunes couples de ce milieu social commence ainsi leur vie conjugale... Les problèmes s’aggravent avec la naissance des enfants.

80La population des quartiers informels regroupe différents échantillons de l’humanité : ouvriers du bâtiment, petits fonctionnaires, artisans, vendeurs ambulants, jeunes diplômés de l’université, paysans ayant quitté la terre... Certains sociologues voient dans ce milieu peu cohérent, dans ce mélange d’urbain et de rural, un environnement propice au développement de l’extrémisme politique et religieux.

Logement défiguré, habitants de « la cité des morts »

81Pendant la période Nasser, les classes les plus pauvres avaient accès aux logements d’« habitat populaire », sans avoir à verser de « pas-de-porte », et bénéficiaient d’un loyer officiel et subventionné. Reste néanmoins que ces logements sont situés à la périphérie des villes, relativement loin du centre urbain, tels Ain al-Sira, et al-Zawya al-Hamra pour Le Caire.

82La politique conduite sous le gouvernement de Sadate abandonne complètement la construction de logements à des fins locatives au profit de la construction pour la vente.

83Par ailleurs, l’État entreprend sur décret administratif, la destruction des bâtiments trop anciens menaçant de s’effondrer. Des milliers de familles vivent dans l’inquiétude et l’angoisse de l’expulsion. Celles qui n’ont plus de logement s’installent sur la voie publique ou dans les lieux de culte, puis envahissent les tombes. L’État offre alors des logements de fortune (« logements de refuge ») sous forme de tentes, de kiosques en bois, mais bientôt ces familles construisent avec leurs propres moyens : cartons, ferrailles, plaques de bois, là même où leur logement a été détruit.

84Cette situation que l’on pensait provisoire ne connait pas d’amélioration notable : les logements construits et distribués par les collectivités locales le sont sans préparation ni planification... Le commerçant « bien placé » se confond avec l’ayant-droit. Il s’agit bientôt d’une situation de crise réclamant des solutions effectives.

Logement en zone rurale

85L’explosion de la crise du logement en zone urbaine amène naturellement les plus démunis à chercher un toit dans les villages, un logement à louer dans la zone rurale, à la frange des villes. Coïncidence heureuse, il s’agit d’une période de relative abondance financière, liée au retour d’un certain nombre d’émigrés dans les pays du Golfe. La construction de petits immeubles apparaît pour beaucoup comme le meilleur moyen d’acquérir un logement de qualité supérieure à celui qu’ils occupaient avant l’exil temporaire, d’autant qu’ils peuvent louer sans peine les autres unités de logement de l’immeuble.

86Les traits des villages vont donc se modifier sensiblement avec l’apparition d’immeubles de 3 à 4 étages, autonomes en matière d’approvisionnement d’eau et d’électricité, mais sans réseau d’égouts. Les solutions palliatives sont diverses mais la conséquence est unique : le volume et le niveau de l’eau souterraine augmentent considérablement dans de nombreux villages. Avec bien sûr des incidences sur l’hygiène publique et l’agriculture.

  • 9 Cf. Doc. de travail n° III pour ce qui est des solutions envisagées.

87La crise du logement s’aggrave, la demande de logements à la campagne s’amplifie et les propriétaires ruraux découvrent que la législation sur l’habitat (limitant les droits du propriétaire quant à l’expulsion du locataire à l’expiration du contrat, limitant également le montant des loyers) ne s’applique qu’à la ville...! La suite se devine...9

Un marché du logement anarchique

88Le marché du logement est donc extrêmement disparate et comprend des :

  • logements anciens, datant de la seconde guerre mondiale, aux loyers modestes voire dérisoires du fait de l’inflation,

  • logements « intermédiaires », construits sous Nasser, aux loyers « raisonnables »,

  • logements meublés aux loyers beaucoup plus élevés,

  • logements à vendre.

  • 10 Somme payée par le locataire, non-inscrite dans le contrat, pour aider à la location.

89De nouveaux comportements, de nouvelles techniques, de nouveaux moyens naissent alors pour faire face aux principaux changements – tels que la pratique du « pas-de-porte »10 dont le montant se chiffre désormais en milliers de livres qu’il s’agisse de location dans l’« ancien » ou dans le « neuf », ou encore la pratique des « avances », véritable participation du futur habitant au capital investi.

90Conséquence de ce fonctionnement anarchique : la non-utilisation de milliers de logements qui demeurent fermés. Les riches, qui ont compris que la crise durerait quelques années, achètent plusieurs appartements en prévision de l’éventuel mariage des fils et des petits-fils. Phénomène désormais très répandu : une même famille peut posséder plusieurs appartements (que ce soit sous le régime locatif ou le régime de la propriété). Le recensement de 1986 fait état, dans ses premières estimations, de 1 million d’unités de logement urbain demeurant vides, non-utilisées (997 526 unités) :

  • 251 625 au Caire

  • 100 741 à Alexandrie

  • 121 783 à Giza.

91La question du logement (et de la construction) a donc connu trois étapes politiques, aux caractéristiques très différentes. A l’heure actuelle, la situation se résume en une formule : les habitants sont sans logement ; les logements sont là mais sans habitants. Socialement et politiquement, la situation est explosive et ne peut plus durer : des réformes permettant de rétablir les grands équilibres sociaux sont nécessaires sous peine – entre autre – de voir le phénomène de squatterisation des logements vides devenir de grande ampleur.

92Le chapitre à venir tend à montrer qu’il s’agit là du résultat d’un véritable complot exécuté au début des années 70.

Notes

1 En date du 18 septembre 1952.

2 Loi 55/1958.

3 Se reporter au tableau 1, p. 46.

4 Conséquence du processus d’égyptianisation consécutif à la nationalisation du canal de Suez.

5 Le règlement de l’achat s’échelonnait en règle générale sur 15 ans.

6 Les responsables de ces bureaux gagnaient alors quelques centaines de livres par mois.

7 Quantité suffisante pour la consommation locale et dégageant de surcroît un surplus exporté vers l’Arabie saoudite et le Golfe.

8 Ceux-ci sont aujourd’hui limités par les seuils (8 000 LE/unité).

9 Cf. Doc. de travail n° III pour ce qui est des solutions envisagées.

10 Somme payée par le locataire, non-inscrite dans le contrat, pour aider à la location.

Table des illustrations

Titre TABLEAU 1. LES PRINCIPALES LOIS RELATIVES AUX LOYERS
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Titre TABLEAU 2. EVOLUTION DES PRIX DES TERRAINS
URL http://books.openedition.org/cedej/docannexe/image/906/img-2.png
Fichier image/png, 7,2k

© CEDEJ - Égypte/Soudan, 1992

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